17 C 221/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alžbětou Stříbrnou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno jméno , anonymizováno . sídlem adresa o 1 750 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 750 000 Kč - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 375 000 Kč od 2. 8. 2020 do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 375 000 Kč od 2. 11. 2020 do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 750 000 Kč od 2. 2. 2021 do zaplacení, - se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 250 000 Kč od 2. 5. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se co do zákonného úroku z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 750 000 Kč od 2. 2. 2019 do zaplacení zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 213 010,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vůči žalované, aby jí soud uložil povinnost zaplatit žalobci 1 750 000 Kč s příslušenstvím z titulu nájemní smlouvy, kterou uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovanou jako nájemkyní dne 1. 7. 1997 za účelem pronájmu nemovitostí v [obec], konkrétně budovy [adresa] na adrese [ulice a číslo], která je postavena na pozemku parc. [číslo] dále přilehlého pozemku parc. [číslo] (dále jen„ nájemní smlouva“). Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 29. 4. 2015, následně byl konkludentně prodlužován do 29. 4. 2016, 29. 4. 2017, 29. 4. 2018, 29. 4. 2019, 29. 4. 2020 a do 29. 4. 2021. Žalovaná vrátila předmět nájmu dne 4. 5. 2021, žalobce nájem eviduje do 30. 4. 2021. V čl. 5 odst. 5.1. nájemní smlouvy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 3 000 000 Kč, tedy 250 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla stanovena čtvrtletně, a to vždy k 1. 2., 1. 5., 1. 8. a 1. 11. příslušného roku. Žalovaná nezaplatila žalobci nájemné ve výši 750 000 Kč za první čtvrtletí 2019 splatné dne 1. 2. 2019, za rok 2021 žalovaná neuhradila nájemné ve výši 1 000 000 Kč (750 000 Kč za první čtvrtletí a 250 000 Kč za měsíc duben 2021) splatné dne 1. 2. 2021 a 1. 5. 2021, a to ani přes předžalobní upomínku.

2. Žalovaná namítla neplatnost nájemní smlouvy, neboť byla podepsána vedoucí odboru majetku města, která však nepředložila zmocnění k právnímu jednání za žalobce. Záměr pronajmout dané nemovitosti rovněž nebyl schválen [jméno] [územní celek], neboť [jméno] toliko souhlasila s přechodem nájemního vztahu na žalovanou. Nemovitosti byly původně pronajaty společnosti [právnická osoba], [IČO] (dále jen„ [právnická osoba]“), na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 1993, žalobce zřejmě předpokládal určitou sukcesi na straně nájemce, ovšem právně takové nástupnictví nevzniklo, neboť byla uzavřena zcela nová smlouva se žalovanou. Záměr pronajmout nemovitosti ve vlastnictví žalobce nebyl řádně zveřejněn dle zákona č. 367/1990 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ obecní zřízení“), stejně jako jeho následné prodlužování. K pronájmu nemovitostí rovněž nebyl dán předchozí souhlas obce v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. 12. 1999 (dále jen„ zákon č. 116/1990 Sb.“). Výše uvedené skutečnosti mají za následek absolutní neplatnost smlouvy.

3. Ohledně jednotlivých splátek nájemného žalovaná uvedla, že jí nebyla doručena ani jediná faktura, v čl. 6 nájemní smlouvy týkající se splatnosti nadto bylo sjednáno, že čtvrtletní splatnost nájemného neplatí v případě prodloužení nájemní smlouvy. Nájemné proto není splatné a nárok neexistuje. Dne 19. 12. 2012 strany podepsaly dohodu o započtení, na jejímž základě měla být vůči nájemnému započtena pohledávka žalované z titulu investic do předmětu nájmu; žalovaná prováděla v minulosti platby vždy pod stejným variabilním symbolem, není tedy možné identifikovat, na jaké období byly platby určeny. Žalobce zápočet zřejmě nezaúčtoval, žalovaná proto opakovaně vznesla námitku započtení svého nároku a dále nároku za technické zhodnocení předmětu nájmu ve výši [částka], a to až do výše žalované částky 1 750 000 Kč.

4. V roce 2019 žalovaná uhradila žalobci vždy částku 750 000 Kč dne 8. 2. 2019, 23. 4. 2019, 22. 7. 2019 a 22. 10. 2019. Dne 29. 1. 2021 pak žalovaná uhradila 750 000 Kč. Žalobní nárok tedy není opodstatněný. Pokud žalobce tvrdí, že započítával platby na nejstarší období, není zřejmé, který nejstarší splatný závazek byl jednotlivými platbami uhrazen. Žalobce nadto požaduje dlužné nájemné za období pandemie [anonymizována dvě slova], které mělo zásadní dopad na české lázeňství a vedlo v podstatě k jeho uzavření; žalobu lze tedy označit za rozpornou s dobrými mravy. Konečně pak žalobce dopisem ze dne 6. 5. 2020 sdělil žalované, že nebude stát proti jejímu rozhodnutí ukončit nájem, žalovaná chtěla nájem ukončit k 31. 12. 2020, ze strany žalobce však chyběla vůle k převzetí předmětu nájmu. Za rok 2021 tedy nárok na nájemné nevznikl. Žalovaná obdržela dne 16. 11. 2020 od žalobce návrh dohody o ukončení nájmu, která však obsahovala nepřiměřená ujednání, na něž žalovaná nemohla přistoupit.

5. Žalobce v replice dodal, že nájemní smlouva je platná, a to tím spíše, že strany podle ní postupovaly po velmi dlouhou dobu 24 let. Za žalobce podepsala smlouvu vedoucí odboru majetku města v souladu s organizačním řádem. Záměr pronajmout nemovitosti byl řádně zveřejněn na úřední desce obce, neboť žalobce dne 27. 12. 1995 zveřejnil záměr převést nájem ze [právnická osoba] na žalovanou, následně žalobce s žalovanou uzavřeli podnájemní smlouvu dne 1. 4. 1996 do doby konečného rozhodnutí o cesi. Dne 20. 5. 1997 žalobce na úřední desce oznámil přechod nájemního práva na žalovanou a dne 16. 6. 1997 [jméno] žalobce tento přechod schválila.

6. Pohledávka žalované ve výši 1 500 000 Kč byla započtena v souladu s dohodou na nájemné za čtvrté čtvrtletí 2012 a první čtvrtletí 2013. Žalovaná nadto dle nájemní smlouvy nemá nárok na náhradu nákladů vynaložených na opravy či úpravy předmětu nájmu v souladu s čl. 10 nájemní smlouvy. Tyto nároky v průběhu trvání nájemního vztahu opakovaně projednával [název soudu], přičemž žaloby žalované vždy zamítl a jeho rozhodnutí byla potvrzena soudy vyšších stupňů. I kdyby žalobce připustil neplatnost nájemní smlouvy a nárok žalované by mohl být posouzen jako bezdůvodné obohacení na straně žalobce, pak je třeba zdůraznit, že technické zhodnocení provedla [právnická osoba], tedy subjekt odlišný od žalované. Nárok žalované je rovněž promlčený a jedná se o pohledávku nejistou, která není způsobilá k započtení.

7. Ohledně nájemného žalobce uvedl, že v souvislosti s pandemií Covid-19 poskytl všem svým nájemcům pro období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020 slevu na nájemném ve výši jedné poloviny. Za rok 2020 tedy žalovaná měla uhradit 2 125 000 Kč, a to za první čtvrtletí 750 000 Kč, druhé čtvrtletí 625 000 Kč (2 x 250 000 Kč + 125 000 Kč), třetí čtvrtletí 375 000 Kč a čtvrté čtvrtletí 375 000 Kč. Od žalované přišly platby bez určení, na jaké období je plněno, žalobce proto platby započetl vždy na nejstarší dlužné nájemné. Platbu z 8. 2. 2019 žalobce započetl na nájemné za druhé čtvrtletí 2018, platbu z 23. 4. 2019 na druhé čtvrtletí 2019, platbu z 22. 7. 2019 na třetí čtvrtletí 2019, platbu z 22. 10. 2019 na čtvrté čtvrtletí 2019 a platbu z 29. 1. 2021 na druhé čtvrtletí 2020 (375 000 Kč) a na čtvrté čtvrtletí 2020 (375 000 Kč). Z uvedeného plyne, že nájemné za první čtvrtletí 2019 a za rok 2021 nebylo uhrazeno. Následně žalobce doložil tabulku, v níž popsal, jakým konkrétním způsobem přiřazoval platby žalované od roku 2012 do dubna 2021 s tím, že bylo v jeho kompetenci určit, jaký dluh platbami umoří. Vystavit fakturu na jednotlivé splátky nájemného nebylo nezbytné, neboť se jedná pouze o účetní doklad a nárok na nájemné vyplýval přímo z nájemní smlouvy. Proto není podstatné, pokud nebyla vystavena faktura na nájemné za rok 2021.

8. Žalovaná zdůraznila, že doložená tabulka vyvrací dřívější žalobní tvrzení, nadto platí, že nájem za čtvrté čtvrtletí 2014 byl uhrazen zápočtem, neboť v té době žalovaná prováděla jednostranné zápočty v návaznosti na provedené investice. Každá faktura má pak jasně určené datum zdanitelného plnění a není možné vztahovat plnění na jiný kvartál. Žalobce tedy nemohl přiřazovat došlé platby podle libosti, ale platby uhrazené v době splatnosti bylo třeba přiřadit k příslušnému období. Pokud v některých případech byly provedeny platby mimo datum splatnosti (zejména v letech 2012 až 2016), vždy u nich bylo uvedeno, na jakou pohledávku je plněno. V tomto smyslu žalobce zejména chybně přiřadil platby určené na nájemné za rok 2015. Pokud existuje dluh na nájemném, vztahuje se k promlčenému období a žalovaná vznesla námitku promlčení. Dále zdůraznila, že od roku 2012 hradila nájemné vždy na základě faktury, dle zavedené praxe stran tedy vystavení faktury bylo předpokladem pro splatnost nájemného. V roce 2021 přitom žalobce fakturu nevystavil ani ji nedoručil žalované.

9. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním.

10. Žalovaná je [anonymizována dvě slova], která vznikla dne 12. 7. 1993, od 31. 10. 1995 do 22. 11. 2000 se její obchodní firma nazývala [právnická osoba], předsedou představenstva žalované byl po celou dobu její existence [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] (výpisem z obchodního rejstříku ohledně žalované).

11. Žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovanou jako nájemkyní dne 1. 7. 1997 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem budovy [adresa] na adrese [ulice a číslo], která je postavena na pozemku parc. [číslo] dále přilehlého pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec]. Účelem pronájmu bylo komerční využití předmětu pronájmu jako hotel – lázeňský hotel. -) Dle čl. 1 3. byl záměr pronájmu schválen [jméno] [územní celek] dne 16. 6. 1997 pod bodem 36. -) Dle čl. 4 byl nájem sjednán na dobu určitou od 1. 7. 1997 do 29. 4. 2015, pokud se strany nedohodnou na prodloužení nájemní smlouvy. -) Dle čl. 5 se žalovaná zavázala hradit roční nájemné ve výši 3 000 000 Kč, které bylo v souladu s čl. 6 splatné čtvrtletně vždy k 1. 2., 1. 5., 1. 8. a 1. 11. příslušného roku. Za poslední kalendářní rok pronájmu bylo nájemné splatné do skončení pronájmu. To neplatilo, pokud se strany dohodly na prodloužení nájemní smlouvy. -) Dle čl. 10 smluvní strany sjednaly, že při ukončení pronájmu je nájemce povinen vydat pronajímateli předmět pronájmu ve stavu, v jakém se nachází ke dni zániku této smlouvy včetně standardního vybavení zařízením ubytovací a stravovací části. Nájemce nemá právo na náhradu nákladů jím vynaložených na stavební úpravy resp. opravy předmětu pronájmu ani na náhradu jiných nákladů, které v souvislosti s provozováním podnikatelské činnosti vynaložil. -) Dle čl. 14 tato nájemní smlouva v plném rozsahu zrušila původní nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a [právnická osoba] dne 30. 4. 1993. -) Za žalobce podepsala smlouvu Ing. [jméno] [příjmení], vedoucí odboru majetkoprávního a hospodářského [územní celek], přílohu smlouvy tvořil výpis z usnesení z 22. jednání [anonymizováno] [územní celek] ze dne 16. 6. 1997, konkrétně jeho bod 36, dle něhož se [jméno] města seznámila s předloženým materiálem a schválila přechod nájemního vztahu z [právnická osoba] na [právnická osoba] (nájemní smlouvou ze dne 1. 7. 1997).

12. Dle podpisového řádu žalobce účinného od 1. 4. 1997 vedoucí odboru majetkoprávního a hospodářského podepisuje záměry, pronájmy, prodeje a smlouvy schválené [jméno] města a [anonymizováno] města (podpisovým řádem ze dne 18. 3. 1997).

13. Žalobcem uzavřel dne 30. 4. 1993 nájemní smlouvu se [právnická osoba], na jejímž základě pronajal této [anonymizováno] budovu [adresa] na adrese [ulice a číslo], která je postavena na pozemku parc. [číslo] dále přilehlého pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec]. Předsedou představenstva [právnická osoba] byl [anonymizováno] [obec] Ovsík. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 22 let a pronájem započal dnem podpisu smlouvy (nájemní smlouvou ze dne 30. 4. 1993). 14. [anonymizována dvě slova] požádala dne 3. 11. 1995 žalobce o souhlas s postoupením práv vyplývajících z nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 1993 na žalovanou, a to v souvislosti se záměrem kapitálového vstupu do žalované společnosti (žádostí ze dne 3. 11. 1995). Dne 19. 12. 1995 [jméno] žalobce usnesením schválila zveřejnění záměru převést pronájem přímému zájemci, tj. žalované a tento záměr byl zveřejněn dne 27. 12. 1995 (zprávou pro jednání Rady žalobce ze dne 19. 12. 1995, usnesením Rady žalobce ze dne 19. 12. 1995, sdělením na úřední desce ze dne 27. 12. 1995). Dne 1. 3. 1996 [jméno] žalobce souhlasila s uzavřením podnájemní smlouvy do doby konečného rozhodnutí o postoupení práv z nájemní smlouvy, nejdéle však na dobu trvání nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 1993. Na základě tohoto souhlasu uzavřela [právnická osoba] s žalovanou podnájemní smlouvu ze dne 1. 4. 1996. Důvodem uzavření podnájemní smlouvy byla nevyřešená otázka vlastnického práva k předmětu nájmu ([anonymizována dvě slova]), o níž se v té době vedlo soudní řízení (zprávou pro jednání Rady žalobce ze dne 20. 2. 1996, výpisem z usnesení z osmého jednání Rady žalobce ze dne 1. 3. 1996, smlouvou o podnájmu ze dne 1. 4. 1996). Dne 20. 5. 1997 žalobce oznámil na úřední desce přechod nájemního práva ze [právnická osoba] na žalovanou a tento záměr byl zveřejněn dne 20. 5. 1997. Přechod nájemního práva schválila [jméno] žalobce usnesením ze dne 16. 6. 1997 (oznámením o přechodu nájemního práva ze dne 20. 5. 1997, důvodovou zprávou pro jednání Rady žalobce ze dne 9. 6. 1997, usnesením Rady žalobce ze dne 16. 6. 1997).

15. Dne 19. 12. 2012 žalobce s žalovanou uzavřeli dodatek k nájemní smlouvě ze dne 1. 7. 1997, na jehož základě sjednali zápočet pohledávky žalované z titulu bezdůvodného obohacení spočívajícího v investici do oprav a technického zhodnocení předmětu nájmu při výměně kotlů ústředního topení a ohřevu teplé vody včetně zásobníku na teplou vodu. Tato pohledávka žalované měla být započtena na pohledávku žalobce z titulu nájemného za období čtvrtého čtvrtletí roku 2012 a prvního čtvrtletí roku 2013 maximálně však do výše 1 500 000 Kč. Ostatní ustanovení nájemní smlouvy zůstala tímto dodatkem nedotčena (dodatkem [číslo] ze dne 19. 12. 2012). Dne 1. 11. 2013 strany podepsaly dohodu o započtení, na jejímž základě byly vzájemné pohledávky započteny způsobem sjednaným v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě (dohodou o započtení ze dne 1. 11. 2013 včetně usnesení č. [spisová značka]).

16. V souvislosti s pandemií onemocnění [anonymizováno] poskytl žalobce všem svým nájemcům pro období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020 slevu na nájemném ve výši jedné poloviny (usnesením zastupitelstva žalobce ze dne 28. 4. 2020, č. [spisová značka] [rok]).

17. Žalobce dopisem ze dne 6. 5. 2020 reagoval na dopis žalované ze dne 23. 4. 2020 a sdělil, že pokud bude chtít ukončit nájem, nebude proti jejímu rozhodnutí stát v cestě (dopisem primátorky žalobce ze dne 6. 5. 2020).

18. Žalovaná zaslala žalobci dne 17. 4. 2021 dopis, jímž sdělila, že nájem považuje za skončený ke dni 29. 4. 2021 a dále již předmět nájmu nebude užívat a navrhla jeho předání dne 4. 5. 2021 (dopisem právního zástupce žalované ze dne 17. 4. 2021 včetně plné moci). Předmět nájmu byl předán dne 4. 5. 2021 (předávacím protokolem ze dne 4. 5. 2021).

19. Od roku 2012 žalobce na jednotlivé splátky nájemného vystavoval faktury, faktura za první čtvrtletí 2021 a za měsíc duben 2021 nebyla doložena. Každá faktura byla označena agendovým číslem, bylo v ní uvedeno, na jaké období je vystavena a jaký je den splatnosti. Faktury zněly vždy na částku 750 000 Kč, kromě faktury za období třetí a čtvrté čtvrtletí 2020, které zněly na 375 000 Kč. Faktura za druhé čtvrtletí 2020 byla ponížena opravným daňovým dokladem o částku 125 000 Kč představující slevu 50 % za období červen 2020. Žalobce potvrdil na faktuře č. 2017 vystavené na období čtvrté čtvrtletí 2017, že byla uhrazena dne 27. 10. 2017 (fakturami vystavenými žalobcem žalované od roku 2012 do roku 2020).

20. Žalovaná poukazovala splátky nájemného na bankovní účet žalobce vždy pod stejným variabilním symbolem uvedeným v nájemní smlouvě. Žalovaná označila příslušné období, na jaké je splátka určena, pouze u platby ze dne 4. 5. 2015 (jako variabilní symbol bylo uvedeno číslo faktury za druhé čtvrtletí 2015), dále u tří plateb ze dne 6. 1. 2017 (jako zpráva pro příjemce bylo uvedeno číslo faktury za první, třetí a čtvrté čtvrtletí 2015). U zbylých plateb žalovaná neoznačila, na jaké období jsou určeny (výpisem z účtu žalobce za období od roku 2012 do roku 2020, výpisem z účtu žalované o provedených úhradách dne 27. 10. 2017, 8. 2. 2019, 23. 4. 2019, 22. 7. 2019 a 22. 10. 2019).

21. Žalovaná provedla jednostranné zápočty svého nároku za zhodnocení předmětu nájmu vůči žalobcově pohledávce na nájemném, a to ke dni 1. 2. 2014, 1. 5. 2014, 1. 8. 2014 a 1. 11. 2014 vždy ve výši 750 000 Kč. Současně žalovaná odeslala splátky nájemného dne 5. 2. 2014, 13. 5. 2014 a 8. 8. 2014, žalobce potvrdil úhradu faktury č. 2014 na první čtvrtletí 2014 dne 7. 2. 2014 a úhradu faktury č. 2014 na třetí čtvrtletí 2014 dne 8. 8. 2014 (přípisy o započtení pohledávek ze dne 5. 2. 2014, 7. 5. 2014, 4. 8. 2014, 3. 11. 2014, fakturou č. 2014 a č. 2014 včetně potvrzení žalobce, výpisem z účtu žalované ze dne 5. 2. 2014, 13. 5. 2014, 8. 8. 2014).

22. Žalovaná se opakovaně soudně domáhala svého nároku za zhodnocení předmětu nájmu, její žaloby byly vedeny u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka], [spisová značka] a [spisová značka]. Žaloby byly zamítnuty s odůvodněním, že žalovaná se v čl. 7 nájemní smlouvy zavázala odstraňovat závady předmětu nájmu na svůj náklad, a to po celou dobu trvání nájemního vztahu (tedy nikoliv pouze při převzetí předmětu nájmu). K odvolání žalované Krajský soud v Plzni rozsudky prvního stupně potvrdil a mj. odmítl argumentaci žalované, že nájemní smlouva ze dne 1. 7. 1997 byla cesí nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 1993, neboť takový institut občanský zákoník v roce 1997 neznal. Tento závěr pak potvrdil Nejvyšší soud v usneseních, jimiž odmítl dovolání žalované. Žalovaná rovněž podala žalobu o zaplacení 4 500 000 Kč představující bezdůvodné obohacení, které měl žalobce získat na úkor žalované s ohledem na platby nájemného, ačkoliv příslušné splátky byly uhrazeny jednostrannými zápočty pohledávek žalované na zhodnocení předmětu nájmu. Přílohou žaloby byl výpis z účtu žalované, z něhož mj. plyne, že v roce 2012 žalovaná uhradila nájemné za první tři čtvrtletí a v roce 2013 uhradila platby za tři čtvrtletí. Toto řízení bylo zastaveno (rozsudky [název soudu] č. j. [číslo jednací], [číslo jednací], [číslo jednací], rozsudky Krajského soudu v Plzni č. j. [číslo jednací], [číslo jednací], usnesením Nejvyššího soudu č. j. [číslo jednací], [číslo jednací], [číslo jednací], žalobou ze dne 16. 11. 2015 včetně přílohy obsahující výpis z účtu předsedy představenstva žalované, usnesením [název soudu] č. j. [číslo jednací]).

23. Žalobce započetl platby žalované následujícím způsobem (interním souhrnem přiřazení): <b>[příjmení]</b> <b>; Datum úhrady</b> ; Přiřazeno na agendové číslo faktury – kvartál /Q/ 750 000,00; 21. 2. 2012; 201 2020 – 1 Q 2012 750 000,00; 15. 5. 2012; 201 2020 – 2 Q 2012 750 000,00; 3. 8. 2012; 2012 – 3 Q 2012 750 000,00; 15. 11. 2013; 2013 – 2 Q 2013 750 000,00; 15. 11. 2013; 2013 – 3 Q 2013 750 000,00; 15. 11. 2013; 2013 – 4 Q 2013 750 000,00; 10. 2. 2014; 2014 – 1 Q 2014 750 000,00; 14. 5. 2014; 2014 – 2 Q 2014 750 000,00; 11. 8. 2014; 2014 – 3 Q 2014 750 000,00; 4. 5. 2015; 2014 – 4 Q 2014 750 000,00; 29. 2. 2016; 2016 – 1 Q 2016 750 000,00; 28. 4. 2016; 2016 – 2 Q 2016 750 000,00; 3. 8. 2016; 2016 – 3 Q 2016 750 000,00; 31. 10. 2016; 2016 – 4 Q 2016 750 000,00; 6. 1. 2017; 2015 – 1 Q 2015 750 000,00; 6. 1. 2017; 2015 – 2 Q 2015 750 000,00; 6. 1. 2017; 2015 – 3 Q 2015 750 000,00; 1. 2. 2017; 2015 – 4 Q 2015 750 000,00; 25. 4. 2017; 2017 – 1 Q 2017 750 000,00; 28. 7. 2017; 2017 – 2 Q 2017 750 000,00; 30. 10. 2017; 2017 – 3 Q 2017 750 000,00; 5. 2. 2018; 2017 – 4 Q 2017 750 000,00; 30. 4. 2018; 2018 – 1 Q 2018 750 000,00; 3. 8. 2018; 2018 – 3 Q 2018 750 000,00; 31. 10. 2018; 2018 – 4 Q 2018 750 000,00; 11. 2. 2019; 2018 – 2 Q 2018 750 000,00; 24. 4. 2019; 2019 – 2 Q 2019 750 000,00; 23. 7. 2019; 2019 – 3 Q 2019 750 000,00; 23. 10. 2019; 2019 – 4 Q 2019 750 000,00; 29. 1. 2020; 2020 – 1 Q 2020 250 000,00 375 000,00; 31. 7. 2020 1. 2. 2021; 2020 – 2 Q 2020 375 000,00; 6. 11. 2020; 2020 – 3 Q 2020 375 000,00; 1. 2. 2021; 2020 – 4 Q 2020 24. Dne 1. 4. 2021 a 21. 4. 2021 zaslal žalobce žalované upomínku k úhradě dlužného nájemného za období prvního čtvrtletí roku 2019 na základě faktury č. [rok], prvního čtvrtletí roku 2021 na základě faktury č. [rok] a alikvotní části nájemného za druhé čtvrtletí 2021 ve výši 250 000 Kč na základě faktury č. [rok] (upomínkami ze dne 1. 4. 2021 a 21. 4. 2021).

25. Žalovaná nechala vypracovat znalecký posudek, který ocenil technické zhodnocení předmětu nájmu za období od 1. 7. 1997 do 31. 12. 2020 na částku [částka]. Dne 22. 8. 2022 žalovaná vznesla námitku započtení svého nároku vůči žalované pohledávce, žalobce tento nárok odmítl (znaleckým posudkem ze dne 10. 1. 2021, [číslo] 2021, zápočtem žalované ze dne 22. 8. 2022, reakcí žalobce ze dne 22. 8. 2022 včetně potvrzení o odeslání).

26. Z provedených důkazů předávacím protokolem o předání a převzetí inventáře [anonymizována dvě slova] ze dne 9. 1. 1992, žádostí o zástavu ze dne 18. 10. 1994, kolaudačním rozhodnutím ze dne 13. 9. 1996, závazným stanoviskem Okresního úřadu [obec] ze dne 6. 8. 1993 k celkové rekonstrukci, rozhodnutím o dodatečném povolení stavby, rozhodnutím o povolení prozatímního užívání a záznamem z prohlídky [anonymizována dvě slova] z konce roku 1996 soud nezjistil žádné pro věc podstatné skutečnosti, neboť tyto důkazy se vztahovaly k otázce zápočtu pohledávky žalované na zhodnocení předmětu nájmu, kterou však soud neshledal důvodnou již na základě samotného textu nájemní smlouvy.

27. Soud zamítl návrh na provedení dokazování fakturami o opravě topení a výměně kotlů, výslechem primátorky žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] [příjmení], [příjmení] a výslechem účetní žalobce, neboť tyto důkazy jsou pro řešení sporu nadbytečné.

28. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

29. Žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovanou jako nájemkyní dne 1. 7. 1997 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem shora specifikovaných nemovitých věcí za účelem jejich komerčního využití jako lázeňský hotel. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 7. 1997 do 29. 4. 2015 s možností prodloužení, nájemné ve výši 3 000 000 Kč se žalovaná zavázala hradit čtvrtletně vždy k 1. 2., 1. 5., 1. 8. a 1. 11. příslušného roku. Strany smlouvy sjednaly, že při ukončení pronájmu nájemce nemá právo na náhradu nákladů jím vynaložených na stavební úpravy resp. opravy předmětu pronájmu ani na náhradu jiných nákladů, které v souvislosti s provozováním podnikatelské činnosti vynaložil. Za žalobce smlouvu podepsala vedoucí odboru majetkoprávního a hospodářského v souladu s podpisovým řádem žalobce. Na pronájem týchž nemovitých věcí žalobce uzavřel dne 30. 4. 1993 nájemní smlouvu se [právnická osoba], tato společnost dne 3. 11. 1995 požádala žalobce o souhlas s postoupením práv na žalovanou. Záměr přechodu nájmu byl zveřejněn dne 27. 12. 1995, samotný přechod nájmu byl zveřejněn dne 20. 5. 1997 a dne 16. 6. 1997 jej [jméno] žalobce usnesením schválila. V mezidobí žalovaná předmět nájmu užívala na základě podnájemní smlouvy uzavřené se [právnická osoba]. Dne 19. 12. 2012 žalobce s žalovanou uzavřeli dodatek k nájemní smlouvě, na jehož základě žalovaná započetla svou pohledávku ve výši 1 500 000 Kč na nájemné za čtvrté čtvrtletí roku 2012 a první čtvrtletí roku 2013. V roce 2014 žalovaná prováděla jednostranné zápočty své pohledávky za zhodnocení předmětu nájmu a opakovaně se svého nároku soudně domáhala, soudy její žaloby vždy zamítly. Za období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020 žalobce poskytl žalované slevu na nájemném ve výši jedné poloviny, nájem byl ukončen dne 29. 4. 2021 a nemovité věci byly předány dne 4. 5. 2021. Od roku 2012 žalobce na jednotlivé splátky nájemného vystavoval faktury, faktura za první čtvrtletí 2021 a za měsíc duben 2021 nebyla doložena, faktury zněly vždy na 750 000 Kč (kromě druhého, třetího a čtvrtého čtvrtletí 2020) a bylo v nich uvedeno, na jaké období jsou vystavovány. Žalovaná poukazovala splátky nájemného na bankovní účet žalobce vždy pod stejným variabilním symbolem, přičemž neuvedla, na jaké období jsou určeny (kromě platby ze dne 4. 5. 2015 a u tří plateb ze dne 6. 1. 2017). Na základě interního přiřazení plateb ze strany žalobce vznikl dluh na nájemném za první čtvrtletí 2019, první čtvrtletí 2021 a za duben 2021. Žalobce upomenul tento dluh dne 1. 4. 2021 a 21. 4. 2021. Žalovaná nechala vypracovat znalecký posudek na zhodnocení předmětu nájmu a vznesla námitku započtení své pohledávky; žalobce toto odmítl.

30. Na základě učiněného skutkového závěru učinil soud následující právní závěr:

31. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“ či„ nový občanský zákoník“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

32. Vzhledem k tomu, že v řešené věci byla nájemní smlouva uzavřena dne 1. 7. 1997, tj. před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, v souladu s principem tzv. nepravé retroaktivity podléhá otázka vzniku nájmu a práva a povinnosti z něj vzniklé do 31. 12. 2013 dosavadní právní úpravě, od 1. 1. 2014 se pak nájem (včetně jeho prodlužování) řídí novým občanským zákoníkem (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2018, sp. zn. [spisová značka]). K tomu se sluší poznamenat, že daný právní vztah nelze kvalifikovat jakožto pacht, a to zejména s ohledem na hospodářské určení smlouvy, jejímž účelem bylo komerční využití nemovitých věcí jako lázeňský hotel. Nadto v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu platí, že výjimka z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by měla být uplatňována spíše výjimečně (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2020, sp. zn. [spisová značka]). Dále soud na tomto místě považuje za nutné zdůraznit, že nájemní smlouva nepodléhala tehdy platnému zákonu č. 116/1990 Sb., jak namítala žalovaná, neboť předmětem nájmu byla nemovitost jako celek, nikoliv pouze nebytové prostory sloužící k podnikání (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2000, sp. zn. [spisová značka], nebo ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. [spisová značka]). Režim nájemního vztahu byl tedy podřízen zákonu č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ ObčZ“ či„ starý občanský zákoník“).

33. Podle § 663 odst. 1 ObčZ nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

34. Podle § 2230 odst. 1 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.

35. Podle § 2220 odst. 1 o. z. nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

36. Podle § 1933 odst. 1 o. z. je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný.

37. Soud se nejprve zabýval otázkou platnosti nájemní smlouvy, a to z hlediska řádnosti jejího podpisu žalobcem, zveřejnění záměru nájmu nemovitých věcí v souladu s obecním zřízením a konečně souhlasu obce s pronájmem nebytových prostor určených k provozování obchodu a služeb.

38. Za žalobce podepsala nájemní smlouvu vedoucí odboru majetkoprávního a hospodářského, která byla k danému jednání zmocněna na základě tehdy účinného podpisového řádu. První námitka je tedy zjevně nedůvodná.

39. Ohledně zveřejnění záměru nájmu nemovitých věcí soud uvádí následující. Podle § 36a odst. 4 obecního zřízení platilo, že záměry obce převést nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s výjimkou pronájmu bytů, musí být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po dobu 30 dnů před projednáním v orgánech obce, aby se k nim mohli občané vyjádřit a předložit své nabídky. V řešeném případě žalobce zveřejnil záměr převést nájem na žalovanou dne 27. 12. 1995, následně byla s ohledem na nejasné vlastnické vztahy k předmětu nájmu uzavřena podnájemní smlouva mezi [právnická osoba] a žalovanou a o samotném převodu nájmu na žalovanou [jméno] žalobce rozhodla v červnu 1997. Z uvedeného plyne, že požadavek na zveřejnění záměru nájmu nemovitých věci ve vlastnictví žalobce byl dodržen. Žalovaná však v této souvislosti zejména namítala, že záměr nebyl řádně zveřejněn vzhledem k tomu, že ve skutečnosti nedošlo k převodu nájmu na žalovanou, ale byla s ní uzavřena zcela nová nájemní smlouva. Tuto argumentaci však soud považuje za nepřípadnou a v zásadě i účelovou. Nelze totiž nevidět, že v souvisejících řízeních vedených u [název soudu] žalovaná zcela protichůdně tvrdila, že nájemní smlouva z roku 1997 představovala cesi původní nájemní smlouvy z roku 1993. Teprve poté, co soudy její argumentaci odmítly, v nynějším řízení daný argument užila opačně za účelem zpochybnění platnosti nájemní smlouvy. Je však třeba vzít v potaz, že žalobce postupoval ve věci uzavření nájemní smlouvy z roku 1997 jednoznačně ve prospěch žalované, neboť nejenže reagoval na žádost žalované o cesi práv z nájemní smlouvy z roku 1993, ale zejména zohlednil, že [právnická osoba] (provázána s žalovanou mj. přes osobu jejího předsedy [anonymizováno] [příjmení]) investovala do předmětu nájmu nemalé prostředky a bylo tedy vhodné, aby dané nemovité věci nebyly pronajaty třetí osobě, ale právě provázané společnosti žalované. Za této situace tedy žalobce zveřejnil záměr převést nájem žalované jakožto přímému zájemci a je nepřípadné, aby nyní žalovaná po mnoha letech v této skutečnost spatřovala neplatnost nájemní smlouvy. Nadto je zřejmé, že smysl zveřejnění na úřední desce byl zachován, neboť o záměru převést nájem se občané dozvěděli, mohli na něj reagovat, či ho rozporovat a případně učinit jinou nabídku.

40. To samé pak platí ohledně námitky nezveřejnění prodlužování nájemní smlouvy. Je totiž nutno mít na paměti, že obnovuje-li se nájemní smlouva dle § 2230 odst. 1 o. z. za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, je třeba takto obnovený nájem pokládat za totožný s nájemním vztahem založeným nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde zde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením. Nadto platí, že případné negativní dopady nezveřejnění prodloužení nájmu byly minimalizovány tím, že se jednalo o prodloužení vždy na velmi krátkou dobu (jeden rok). Konečně pak v této souvislosti soud zohlednil, že žalovaná námitku neplatnosti nájemní smlouvy vznesla po velmi dlouhé době 22 let, kdy se obě strany cítily být smlouvou vázány, postupovaly podle ní a žalovaná z jejího znění sama vycházela ve svých žalobách vedených u [název soudu].

41. Z hlediska splnění požadavku stanoveného v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., tj. povinnosti opatřit souhlas obecního úřadu s pronájmem nemovitostí soud uvádí, že tato povinnost v souladu s ustálenou judikaturou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. [spisová značka]) dopadala i na nájemní vztahy, které se neřídily zákonem č. 116/1990 Sb., ale starým občanským zákoníkem. Soud však zároveň zohlednil, že v řešeném případě byl pronajímatelem žalobce coby obec a za této situace by bylo výrazem přepjatého formalismu trvat na splnění povinnosti, aby obec sama sobě vydala předchozí souhlas s pronájmem nemovitých věcí v jejím vlastnictví (k tomu srov. nález Ústavního soudu ze dne 4. 3. 2004, sp. zn. [ústavní nález], který překonal shora citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Pokud tedy v projednávané věci žalobce nedisponoval svým formálním souhlasem s uzavřením nájemní smlouvy, na její platnost to nemůže mít žádný vliv.

42. Dále se soud zabýval oprávněností žalobního nároku na dlužné nájemné. Soud nejprve považuje za nutné uvést, že splatnost nájemného byla jednoznačným způsobem sjednána v nájemní smlouvě, a to i v případě prodloužení nájemní smlouvy. Není tedy důvodná námitka žalované, že při prodloužení nájemní smlouvy splatnost nájemného nebyla ujednána. Žalovaná svou námitku opírala o znění čl. 6 nájemní smlouvy a tvrdila, že čtvrtletní splatnost nájemného neplatí, pokud se strany dohodly na prodloužení nájemní smlouvy. Tato poslední věta se však beze všech pochyb vztahuje k větě předchozí, podle níž za poslední kalendářní rok pronájmu je nájemné splatné do skončení pronájmu. Z uvedeného plyne, že pokud se strany dohodly na prodloužení nájmu, nájemné za poslední kalendářní rok pronájmu nebylo splatné do skončení pronájmu, ale naopak běžně podle sjednané čtvrtletní splatnosti.

43. Z hlediska jednotlivých splátek soud uvádí následující. V řešené věci bylo prokázáno, že výše nájemného činila vždy 750 000 Kč kromě období pandemie [anonymizováno] a nájem skončil ke dni 29. 4. 2021. Žalovaná sice s žalobcem jednala o možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy dohodou, ovšem shoda mezi stranami nebyla nalezena a nájem tedy skončil uplynutím sjednané doby. Nájemné za čtvrté čtvrtletí roku 2012 a první čtvrtletí roku 2013 bylo uhrazeno zápočtem, ve zbytku žalované nevznikl nárok na úhradu jí vynaložených nákladů na zhodnocení předmětu nájmu, jak bylo pravomocně rozhodnuto soudy v řízeních vedených u [název soudu]. Pokud tedy žalovaná v roce 2014 prováděla jednostranné zápočty svých pohledávek, na úhradu nájemného tento postup nemohl mít žádný vliv. Z provedených důkazů pak vyplynulo, že žalované vznikl dluh na nájemném v celkové výši 1 750 000 Kč, přičemž žalobce evidoval dlužné nájemné za první čtvrtletí 2019, první čtvrtletí 2021 a duben 2021.

44. Žalobce na jednotlivé splátky nájemného vystavoval faktury, a to konstantně od roku 2012; faktura za první čtvrtletí 2021 a duben 2021 však v řízení nebyla doložena. Soud nicméně i za této situace dospěl k závěru, že zamítnutí nároku na nájemné za tato dvě období pouze pro absenci faktur by bylo nepřiměřené. Soud nikterak nezpochybňuje, že vystavování faktur lze považovat za dlouhodobě zavedenou praxi stran, ovšem zároveň platí, že samotný nárok včetně jeho splatnosti byl jednoznačně sjednán v nájemní smlouvě. Nejednalo se tedy o situaci, kdy by splatnost dluhu byla smluvně navázána na vystavení faktury, která by teprve určila příslušné datum splatnosti. Žalovaná naopak již z nájemní smlouvy věděla jakou částku a v jakých termínech je povinna hradit. Nadto platí, že faktura z hlediska hmotného práva plní roli toliko výzvy k zaplacení ve smyslu § 1958 o. z., přičemž žalobce k úhradě nájemného za první čtvrtletí 2021 a duben 2021 žalovanou vyzval dne 1. 4. 2021 a 21. 4. 2021 a tyto výzvy byly žalované doručeny nejpozději při jednání soudu dne 28. 7. 2022 (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. [spisová značka]). Důvodem pro nepřiznání daného nároku by tak ve svém důsledku byla pouze skutečnost, že tyto dvě výzvy neobsahují náležitosti faktury jakožto účetního dokladu. Takto formalistický přístup však nelze přijmout.

45. Soud ovšem dospěl k závěru, že žalobce jednotlivé platby žalované řádně nezapočetl v souladu s pravidly stanovenými v § 1933 odst. 1 o. z. Dle tohoto ustanovením platí, že žalobce byl povinen započítávat platby žalované vždy na nejstarší dluh, neboť v řešené věci se jednalo o závazek stejného druhu, k jeho úhradě žalobce žalovanou vždy upomenul zasláním faktury a závazky se nikterak nelišily mírou zajištění. Soud souhlasí s žalovanou, že žalobce chybně započetl platby ze dne 4. 5. 2015 a 6. 1. 2017, neboť platba ze dne 4. 5. 2015 měla být v souladu s určením žalované započtena na druhé čtvrtletí 2015 a tři platby ze dne 6. 1. 2017 měly být započteny na první, třetí a čtvrté čtvrtletí 2015. Tato skutečnost však nemůže mít dopad na otázku promlčení žalobního nároku, neboť chybné zápočty se netýkaly žalovaného období a nadto pouze znamenaly, že platba z 29. 2. 2016 měla být započtena na čtvrté čtvrtletí 2014, platba z 28. 4. 2016 na první čtvrtletí 2016, platba z 3. 8. 2016 na druhé čtvrtletí 2016, platba 31. 10. 2016 na třetí čtvrtletí 2016 a platba z 1. 2. 2017 na čtvrté čtvrtletí 2016. Platba ze dne 25. 4. 2017 již byla řádně započtena na první čtvrtletí 2017. Soud dále zdůrazňuje, že se neztotožnil s námitkou žalované, podle níž měly být platby zaslané v době splatnosti započteny na příslušné aktuálně splatné období, neboť tento způsob zápočtů neodpovídá výše citovanému § 1933 o. z. Ostatně daný postup by byl v neprospěch žalované, neboť pokud by platby nebyly započítávány na nejstarší dluh, žalované by vznikalo prodlení spojené s povinností hradit úroky z prodlení.

46. S ohledem na výše řečené soud shrnuje, že platby žalované měly být vždy započteny na nejstarší závazek, jak opakovaně tvrdil žalobce; za této situace však soudu není zřejmé, z jakého důvodu žalobce platby nezapočetl na nájemné za první čtvrtletí 2019, ale naopak je započetl na nájemné za pozdější období roku 2019 a 2020. Opodstatněnost takového postupu přitom nevyplynula z žádného provedeného důkazu a žalobce jej rovněž nikterak nevysvětlil. Z tohoto důvodu soud dospěl k závěru, že dluh ve výši 1 750 000 Kč se měl týkat nejpozději splatného nájemného, tj. období třetího a čtvrtého čtvrtletí 2020, prvního čtvrtletí roku 2021 a měsíce dubna 2021. Tato skutečnost pak měla vliv na požadované úroky z prodlení, neboť žalobci nevznikl nárok na úroky z prodlení ode dne splatnosti nájemného za první čtvrtletí 2019, ale toliko ode dne následujícího po dni splatnosti nájemného za třetí a čtvrté čtvrtletí 2020, za první čtvrtletí roku 2021 a od měsíce května 2021.

47. Konečně se soud zabýval námitkou započtení, jejímž prostřednictvím žalovaná uplatnila svou pohledávku za technické zhodnocení předmětu nájmu. Tato námitka není důvodná, neboť v čl. 10 nájemní smlouvy smluvní strany sjednaly, že nájemce nemá právo na náhradu nákladů jím vynaložených na stavební úpravy resp. opravy předmětu pronájmu ani na náhradu jiných nákladů, které v souvislosti s provozováním podnikatelské činnosti vynaložil. Tímto ujednáním tedy smluvní strany vyloučily dispozitivní ustanovení § 667 ObčZ, resp. § 2220 odst. 1 o. z., které jsou co do svého znění totožné a jež upravují z obecného hlediska práva nájemce na náhradu jím vynaložených nákladů na předmět nájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. [spisová značka]). Pro úplnost soud uvádí, že jestliže strany smlouvy vyloučily možnost nájemce domáhat se po skončení nájmu kompenzace nákladů na změnu pronajaté věci, tím spíše vyloučily možnost požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci v důsledku jím provedených změn (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. [spisová značka], nebo usnesení téhož soudu ze dne 27. 6. 2017, sp. zn. [spisová značka]). Již z toho důvodu tedy kompenzační námitka nemohla být úspěšná.

48. Závěrem soud uvádí, že žalobní nárok neshledal rozporný s dobrými mravy, a to ani za situace, že nájemné žalobce požadoval za období zasažené pandemií onemocnění [anonymizováno]. Naopak v průběhu řízení vyplynulo, že žalobce v daném období poskytl svým nájemcům slevu 50 % na nájemném a pokud nájemní smlouva nebyla předčasně ukončena dohodou, tato skutečnost nemůže být kladena k tíži žalobce. Ostatně z žádného důkazu nevyplynulo, že by neuzavření dohody bylo zaviněno jednostranně žalobcem a že by tato skutečnost měla vyústit k zamítnutí nároku na nájemné za zbývající období roku 2021.

49. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 213 010,80 Kč, přičemž tato částka představuje 78 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 89 % a úspěchu žalované v rozsahu 11 %, neboť při zohlednění příslušenství byl žalobce úspěšný co do částky 2 037 571 Kč a žalovaná co do částky 255 446,90 Kč). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 87 500 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 750 000 Kč sestávající z částky 15 300 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, vyjádření k odporu žalované ze dne 26. 7. 2021, vyjádření k výzvě soudu ze dne 8. 6. 2022, účast na jednání soudu dne 28. 7. 2022, vyjádření ze dne 24. 8. 2022, porada s klientem ze dne 8. 9. 2022, vyjádření ze dne 14. 9. 2022, účast na jednání soudu dne 10. 11. 2022) a z částky 7 650 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (návrh na delegaci ze dne 19. 7. 2021) včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.

50. Náklady dále sestávají z cestovní náhrady v celkové výši 5 030,80 Kč, a to v souvislosti s cestami realizovanými dne 28. 7. 2022 a dne 10. 11. 2022, přičemž za jednu cestu přísluší náhrada 2 515,40 Kč za 240 ujetých km v částce 1 715,40 Kč (44,50 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,5 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t.

51. Zástupkyně žalobce je plátkyní daně z přidané hodnoty, náklady řízení tak tvoří rovněž daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 153 380,80 Kč ve výši 32 209,97 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupkyně žalobce.

52. Lhůtu k plnění stanovil soud v souladu s § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.