17 C 227/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného Anonymizováno IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o slevu z nájemného a odstranění vad

I. Řízení se zastavuje co do návrhu na uložení povinnosti k odstranění vad:- poruchy vany v koupelně v místě napojení na svislou konstrukci (umakartová stěna),- povrchového poškození vany spočívajícího v poškrábání, zašpinění žlutými skvrnami, zkorodování,- vady umyvadla v koupelně spočívající v jeho prasknutí,- vady spočívající v trčících zrezlých drátech v koupelně při vstupu na pravé straně dole těsně nad zemí.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 52 350 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žaloba se, co částky 76 727 Kč, a dále co do požadavku na snížení měsíčního nájemného z částky 7 519 Kč o 20 % na částku 6 015 Kč měsíčně od 01.02.2024 do doby vykonatelnosti tohoto rozsudku, zamítá.

IV. Žalovaný jako pronajímatel a vlastník bytu č. , Anonymizováno, v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , v katastrálním území , adresa, , je povinen odstranit na své náklady tyto vady uvedeného bytu:- vadu spočívající v tom, že kabelové vedení k vypínači a zásuvkám v ložnici není zednicky dokončeno,- vadu spočívající ve vychozených místech, ztrátě vláken v koberci v bytové chodbě, v ložnici a v obývacím pokoji,- vadu v malbě zdí v ložnici od zatékající vody z důvodu včasného neupevnění parapetů a v minulosti prováděné elektroinstalace,a to vše ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozsudku.

V. Žaloba se co do požadavku odstranění:- vady spočívající ve vlhkosti na záchodě,- vady spočívající v prohlubních od lednice, ve vychozených místech, ve vrypech v povlakové krytině z PVC (lina) v kuchyni, koupelně a na záchodě,- vady spočívající v neodborném stavebním provedení otvoru pro dveře mezi bytovou chodbou a obývacím pokojem, kdy jsou do užšího stavebního otvoru osazeny zárubně a dveřní křídlo svým přesahem přes zárubeň naráží do ostění, zamítá.

VI. Žalovanému se právo na náhradu nákladů nepřiznává.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 soudní poplatek ze žaloby ve výši 3 618 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VIII. Žalovaný je povinen nahradit České republice na náhradě nákladů státu částku 10 778 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet zdejšího soudu.

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22. 6. 2018 domáhal slevy z nájmu bytu č. , adresa, , v k. ú. , adresa, , a uvedení bytu do řádného stavu, resp. odstranění postupně v průběhu řízení specifikovaných vad. Žalobní petit formuloval opakovanými změnami žaloby v průběhu řízení. Původním předmětem řízení, jak jej žalobce specifikoval prostřednictvím ustanovené právní zástupkyně po výzvě soudu k odstranění vad žaloby v podání ze dne 2. 11. 2018, byl nárok na slevu z nájemného za období od 1. 1. 2005 do 31. 10. 2018 ve výši 202 838 Kč, a dále snížení měsíčního nájemného ve výši 8 352 Kč o 20 % od 1. 11. 2018 do doby provedení rekonstrukce bytového jádra, a dále požadavek (formulovaný jako bod III. petitu), aby soud uložil žalovanému jako pronajímateli udržovat byt žalobce ve stavu, aby mohl sloužit užívání, pro které byl pronajat, tj. běžnému bydlení v bytě. Požadovanou výši slevy z nájmu bytu žalobce změnil návrhem z 3. 12. 2019 (po námitce žalovaného, že je třeba odlišovat nájem a zálohy na služby) tak, že svůj nárok omezil a nadále kalkuloval slevu 20 % pouze z částky nájemného (bez služeb), tj. z částky 6 266 Kč měsíčně až ode dne 1. 7. 2015 do doby vykonatelnosti rozsudku (a to s ohledem na namítnuté promlčení). Celkovou částku za uplynulé období pak žalobce v průběhu řízení několikrát kapitalizoval. Žalobce průběžně upřesňoval znění bodu III petitu a opakovaně navrhoval stran tohoto změny žaloby. Soud změnu žaloby připustil ve znění návrhu z 9. 11. 2011 usnesením č.j. , spisová značka, ze dne 6.4.2022 (a zároveň řízení částečně zastavil, pokud jde o původně požadovanou slevu z nájemného). Bod III. petitu nadále zněl tak, že žalovaný požadoval po žalobci provedení prací, tak, že je povinen postupně zrekonstruovat celé bytové jádro, tj. provést demontáž a zajistit likvidaci stávajícího bytového jádra, zařízení koupelny a WC (vany, umyvadla, baterií), kuchyňské linky spolu s veškerým zařízením umístěným na stěnách jádra, v místě demontovaného bytového jádra je povinen provést výstavbu příček, stěn, SDK podhledů, vyzdění instalační šachty, osazení zárubní a dveří, provést nové rozvody vody, plynu, odpadů a topení, provést rozvody vzduchotechniky pro kuchyň, koupelnu a WC, provést vyrovnání podlah, pokládku podlahových krytin, úpravu povrchů stěn, štukování stěn, lepení obkladů, výmalbu, provést instalaci a montáž zařizovacích předmětů do koupelny a WC (vana, umyvadlo, záchod, baterie k vaně, baterie k umyvadlu, zásuvka, vypínač), provést instalaci a montáž kuchyňské linky s digestoří (skříněk, kuchyňské desky, dřezu a baterie), provést elektroinstalaci v bytě včetně provedení přípravy pro připojení spotřebičů, zasekat elektrické rozvody do zdi v předsíňce, v pokojích na stěnách a stropech, zadělat otvory po práci elektrikářů, vyměnit krytinu na podlaze v celém bytě, a to ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozsudku. Návrh na rozšíření žaloby, pokud jde o nemajetkovou újmu, soud nepřipustil. Následně žalobce žalobu opět změnil. Poslední připuštěnou změnou žaloby (učiněnou pokud jde o slevu nájmu v návaznosti na změnu výše nájemného dne 6. 4. 2024, a pokud jde o bod III žaloby dne 25. 10. 2024), kterou soud připustil usnesením soudu ze dne 6. 4. 2024 č.j. , spisová značka, , se žalobce domáhá, aby mu žalovaný uhradil slevu na nájemném za období od 1. 7. 2015 do 31. 1. 2024 ve výši 129 077 Kč, a dále, aby soud rozhod, že nájemné 7 519 Kč se snižuje o 20 % na částku 6 015 Kč od 1. 2. 2024 do doby vykonatelnosti tohoto rozsudku v celém rozsahu. , právnická osoba, , aby žalovaný odstranil v předmětném bytě odstranil poruchu vany v koupelně v místě napojení na svislou konstrukci (umakartová stěna), povrchové poškození vany spočívající v poškrábání, zašpinění žlutými skvrnami, zkorodování, vadu umyvadla v koupelně spočívající v jeho prasknutí, vadu spočívající v trčících zrezlých drátech v koupelně při vstupu na pravé straně dole těsně nad zemí, vady spočívající ve vlhkosti na záchodě, vadu spočívající v tom, že kabelové vedení k vypínačům a zásuvkám v ložnici není zednicky dokončeno, vadu spočívající ve vychozených místech, ztrátě vláken v koberci v bytové chodbě, v ložnici a v obývacím pokoji, vadu spočívající v prohlubních od lednice, ve vychozených místech, ve vrypech v povlakové krytině z PVC (lina) v kuchyni, koupelně a na záchodě, vadu spočívající v neodborném stavebním provedení otvoru pro dveře mezi bytovou chodbou a obývacím pokojem, kdy jsou do užšího stavebního otvoru osazeny zárubně a dveřní křídlo svým přesahem přes zárubeň naráží do ostění, vadu v malbě zdí v ložnici od zatékající vody z důvodu včasného neupevnění parapetů a v minulosti prováděné elektroinstalace, a to vše ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozsudku. Ve zbylém rozsahu soud návrh na změnu nepřipustil, neboť se jednalo buď o návrh na odstranění vad, které buď byly v mezidobí odstraněny a v době rozhodování o změně žaloby na nich žalobce netrval (vady týkající se elektroinstalace), nebo neměly oporu v dosud provedeném dokazování, případně se jednalo o vady nově vzniklé (vady WC, nová údajná prasklina u rámu okna v ložnici, která měla vzniknout po provedení opravy v průběhu řízení).K odůvodnění svého nároku žalobce uvedl že je nájemcem bytu č. , hodnota, v 5. patře domu č.p. 462 v , adresa, , a to již od roku 1998. , právnická osoba, byl postaven cca v roce 1991. Byt se skládá z pokoje, kuchyně, předsíně, WC a koupelny (je pronajat s příslušenstvím v podobě sklepu). Nejprve měl žalobce byt pronajat na základě smlouvy uzavřené 1. 7. 1998 s právním předchůdcem žalovaného – Městskou částí , adresa, , a později na základě smlouvy uzavřené s žalovaným dne 30. 4. 2002. Ačkoli byl byt v původní smlouvě specifikován jako byt I. kategorie, žalobce má za to, že jím minimálně od roku 2004 není, neboť žalovaný přestal plnit svou udržovací povinnost. Ke zhoršení jednotlivých vad docházelo postupně. V roce 2004 si žalobce musel sám zakoupit nové WC, a sporák. Žalovaného postupně upozorňoval na sníženou kvalitu bytu a v roce 2004 inicioval řízení vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , kde poukazoval na jednotlivé závady bytu, řízení skončilo smírem, kde se žalovaný se zavázal dát stav bytu do pořádku, do dnešního dne se tak však nestalo. Žalobce dále poukazoval na špatný stav bytu dopisem ze dne 8. 12. 2011 a následně dopisem ze dne 22. 2. 2018, kde vypsal závady bytu, jak jsou uváděny níže, včetně pukajících zdí na čele pokoje, v rozích a kolem eurooken, a dále kolem bytového jádra. Žalobce je přesvědčen, že kvalita bytu a jeho vybavení neodpovídá standardům a že se tento stal bytem se sníženou kvalitou. Byt jako takový je nepovedený a z toho plynou i některé závady. Žalobce se sám snažil byt udržovat, zejména kuchyňskou linku a bytové jádro, do oprav od počátku nájmu k datu podání žaloby investoval minimálně 25 000 Kč. Např. v roce 2018 hlásil a havárii záchodu a následně v roce 2019 havárii odpadu, což hradil ze svých prostředků ve výši cca 6 400 Kč. V investicích do oprav a údržby pokračoval i v průběhu řízení, odhadem ročně do bytu investuje 6 - 8 000 Kč, dvakrát již vyměňoval záchod, v bytě maluje. Žalobce je invalidní důchodce a vzhledem k jeho zdravotnímu stavu je nad jeho možnosti i finanční schopnosti investovat více. Příjem celé rodiny, která v bytě žije je nízký, všichni pobírají invalidní důchod syn žalobce pobíral důchod cca 4400 Kč měsíčně, žalobce cca 9200 Kč a družka žalobce cca 7600 Kč. Byt a jeho vybavení vykazuje vady, jejichž opravu nebo výměnu má provádět žalovaný jako pronajímatel. Žalovaný tak však nečiní, ačkoli je tuto skutečnost ze strany žalobce dlouhodobě upozorňován. Žalobce namítal následující závady a požadoval je opravit.Závady bytového jádra, koupelny a záchodu: původní bytové umakartové jádro bylo prohnilé, vyžilé, rozpadalo se. Špatný technický stav tohoto bytového jádra způsoboval podmáčení bytu pod bytem žalobce. Závadu ve sprchovém koutu, který protékal, namítal žalobce již v roce 2004 i v rámci tehdy vedeného řízení. Žalovanému oznamoval vady bytového jádra vícekrát, např. dopisem ze dne 8. 12. 2011. Ze zápisu z 26. členské schůze č. , Anonymizováno, /2012 ze dne 28. 2. 2012 Bytového družstva , adresa, -, Anonymizováno, je zjevné, že žalovaný byl o stavu bytu informován. , jméno FO, za žalovaného dne 27. 12. 2011 dopisem žalobci sděloval, že objednal opravy v jeho bytě: výměnu rozvodů elektro (kromě bytového jádra, které bude řešeno samostatně) a výměnu rozvodů teplé a studené vody. V návaznosti na uvedené byla v roce 2012 provedena výměna elektro rozvodů, výměna rozvodů teplé a studené vody však provedena nikdy nebyla. Dopisem ze dne 21. 3. 2012, , jméno FO, žalobci sdělil, že většina členů bytového družstva hlasovala proti proplacení rekonstrukce bytového jádra. Od doby, kdy žalobce o tomto informoval uplynulo již cca 10 let a žalovaný ohledně bytového jádra nic neučinil, stav bytového jádra se stále zhoršuje. V bytovém jádru (koupelna a záchod) jsou staré a nevyhovující rozvody vody a odpadu. Žalobce již několikrát prasklé rozvody vody a odpadu na záchodě opravoval. Voda byla vyteklá po celé místnosti. Původní bytové umakartové jádro je již za svou životností, vady na něm vznikaly postupně, běžným užíváním a stárnutím materiálu. Nevyhovující byla i vanička, umyvadlo a WC. Napojení vaničky na umakartové jádro žalobce opravoval každý rok svépomocí tak, že tapetu, kterou byl spoj přelepen strhl a spoj utěsnil silikonem, na rok takto spotřeboval minimálně tři. Cena by ale přesáhla rozsah běžných oprav. Několikrát byli vytopeni sousedi pod bytem žalobce, v bytě žalobce proto museli omezit koupání v koupelně. Z toho důvodu požadoval žalobce provést rekonstrukci bytového jádra včetně provedení nových rozvodů vody a odpadů. Žalobce uváděl, že na záchodě podtéká pod umakart a že za tím účelem kupuje 8 kg soli, kterou má podsypán záchod, aby vlhkost nešla do panelu. Žalobce jako nájemce provádí běžnou údržbu věci ve smyslu ust. § 2207 obč. zákoníku. Pokud jde o opravu vodoinstalace, tato probíhala pouze v tom směru, že se opravovaly nebo vyměňovaly stoupačky, které jdou skrz celý dům, nicméně napojení od stoupaček dál do bytu nebylo žádnými opravami řešeno. Ze strany družstva v tomto směru nebylo do předmětného bytu č. 16 za 22 let nic investováno. Žádná oprava bytového jádra, která by zabránila dalšímu zatékání k sousedům, neproběhla., právnická osoba, byla prohnilá, za svou životností (stará minimálně 30 let), kovová a zrezlá. Dřez a pracovní prostor prohnilý, za dřezem kolem jádra protékala voda. Panty dvířek byly zrezlé, dvířka vypadávala. V kuchyňské lince byly staré vyžilé rozvody vody, které se uvolnily. Po jejich prasknutí nebo uvolnění do kuchyňské linky zatékalo. Vady vznikaly postupně a postupně stav kuchyňské linky se horšil. Linka byla již minimálně desetkrát opravovaná, pracovní desku žalobce třikrát měnil. Žalobce trvá na tom, že skutečnost že linka není v odpovídajícím stavu vzhledem k životnosti, nemohla být pouhým výsledkem neplnění udržovací povinnosti. Digestoř byla od počátku nefunkční a neodvětrávala pachy z vařených jídel. Žalobce uváděl, že musí každoročně bílit kuchyň, aby nebyla zanesená mastnotou. Požadoval vyměnit celou kuchyňskou linku s digestoří a mísící baterie na vodu a v rámci výměny kuchyňské linky udělat nové rozvody vody a odpadu. Uváděl, že žádal po žalovaném opravu kuchyňské linky vícekrát, např. dopisem ze dne 8. 12. 2011. Na toto reagoval pan , jméno FO, dopisem ze dne 21. 3. 2012, kde slíbil žalobci, že žalovaný provede mimo jiné výměnu rozvodů teplé a studené vody. O tomto vypovídá i zápis z 26. členské schůze žalovaného ze dne 28. 2. 2012. Žalobce upozorňoval žalovaného na stav bytu i dopisem ze dne 22.02.2018. V průběhu řízení dne 21. 9. 2021 žalobce doplnil, že protéká tzv. gama spojka za kuchyní. Kuchyňská linka byla žalovaným v průběhu řízení vyměněna, a to začátkem března 2023, kdy nechal nainstalovat novou kuchyňskou linku a skříňky, digestoř, v kuchyni byl proveden nový rozvod vody a kanalizace a světlo nad kuchyňskou linkou bylo vyměněno za nové, žalobce tedy v návaznosti na uvedené nadále na výměně kuchyňské linky netrval (požadavek na demontáž kuchyňské linky však po této opravě v petitu žaloby ponechával s ohledem na to, že se až do poslední změny žaloby domáhal celkové rekonstrukce bytového jádra).Chybějící okenní vnitřní parapety a nedostatečně nesprávně upevněná eurookna. Při převzetí bytu žalobcem byt vnitřní parapety měl. Po výměně starých oken v r. 2004 nebyly osazeny nové parapety a ani původní nebyly vráceny na své místo. V důsledku nenainstalování parapetů se začal zhoršovat stav eurooken. Montážní pěna začala vypadávat, byly v ní díry a hrozilo vypadnutí eurooken ven na ulici. Stav eurooken ohrožoval nejen žalobce a jeho rodinu, ale i kolemjdoucí na ulici pod okny bytu žalobce. Přes okna a chybějící parapety do bytu zatékalo (žalobce v daném místě v pokoji neobnovoval výmalbu, aby toto bylo při ohledání nadále patrné). Přes montážní pěnu do bytu profukovalo. Tímto bylo omezeno běžné užívání bytu. Žalobce pak toto stálo další finanční prostředky, které musel utratit za zvýšené vytápění. Na chybějící parapety upozorňoval žalobce žalovaného od r. 2004, např. dopisem ze dne 29. 10. 2004, kterým žalobce žádal, aby žalovaný dodal do bytu parapety. Žalobce se o parapetech zmínil i žalobě podané dne 6. 10. 2004 vedené u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, . Opakovaně žalobce žádal osazení parapetů dopisem ze dne 8. 12 .2011 a dopisem ze dne 22. 02. 2018. Vnitřní parapety byly osazeny až v průběhu řízení mezi 12. 10. 2021, zároveň byly opraveny pukající zdi v pokojích, žalobce potvrdil, že oprava proběhla kvalitně, jednalo se o štukování v popraskaných rozích, proběhlo i ukotvení a začištění oken. Po změně žaloby tedy již žalobce na opravě uvedené závady netrval, nárok na slevu z nájmu však bez ohledu na proběhlé opravy nadále uplatňoval i do budoucna ve stejné výši., adresa, elektrických rozvodů a požadavek jejich výměny. Před podání žaloby v r. 2004 upozorňoval žalobce žalovaného na špatný stav elektroinstalace a žádal o její opravu dne 28. 9. 2004. Žádost byla podána ihned po zkratu dne 27. 09. 2004. V roce 2012 byla provedena žalovaným výměna elektroinstalace. Byla provedena firmou, která neměla odbornost na elektroinstalaci. Opravář vysekal do zdi žlaby, že se kabely schovají ve zdech, poté si to rozmyslel a vedení zalištoval. V důsledku jeho postupu přibyly otvory nad vstupními dveřmi pokoje. Druhý den probíhala kontrola pozvaným místopředsedou, panem , jméno FO, , který měl sdělit , jméno FO, . Kočímu (předsedovi žalované), že oprava je v pořádku, na výtky žalobce o špatně provedené rekonstrukci a nedodělané práci nereagoval. Jak se následně ukázalo, vedení v pojistkové skříni bylo neodborně zapojené. V bytě blikala světla, zahořoval lustr i spotřebiče. Žalobce má za to, že oprava nebyla řádně zkolaudována. Dokončovací práce nebyly provedeny vůbec. Kolem zásuvek zůstaly vysekané žlaby, ve zdech otvory i velikosti větší než pěst, včetně děr po vrtačkách. Dále nebyly zadělané přechody po protahování kabelů. Elektroinstalace je nesprávně vedena, tj. je vedena po povrchu v lištách, které opticky zmenšují už tak malý pokoj, místo, aby byla zasekána do zdi. Žalobce uvádí, že mu toto způsobuje deprese a újmu na zdraví. Špatně odvedenou práci hlásil žalobce několikrát ústně místopředsedovi žalovaného, panu , jméno FO, . Na tyto vady elektroinstalace upozorňoval též před podáním žaloby dopisem ze dne 22. 02. 2018, požadoval zasekat elektrické obvody do zdi a zadělat otvory po práci elektrikářů. Až dne 15. 10. 2021 se v bytě žalobce byl podívat revizní technik na kontrolu elektroinstalace/provedení revize (poprvé od r. 2012). Technika doprovodila paní , jméno FO, . , jméno FO, , členka představenstva žalovaného. Technik žalobci sdělil, že rozvody elektřiny nejsou správně udělané a jsou zapojeny na prodlužováky, v bytě je neuzemněný lustr, ve stupačce oddělená zemnící měděná páska a z hlediska estetického i funkčního je elektroinstalace v nevyhovujícím stavu, zásuvky v bytě byly užity ty nejlevnější, kterým končila životnost dosluhovaly a bylo jich méně, než by odpovídalo normě. Elektroinstalace provedená v r. 2012 byla tedy udělaná špatně, nebyla dokončená byla z tohoto hlediska nebezpečná a ohrožovala žalobce. V ložnici bylo napojení živých kabelů, které představovalo riziko, zahoříval lustr a dle žalobce v důsledku vedení shořely minimálně dva elektrospotřebiče. Dne 8. 11. 2023 z iniciativy žalovaného proběhla další revize elektrických rozvodů, bylo zjištěno chybné zapojení v pojistkové skříni, problikávající světla při měření zásuvek, se závěrem, že stav je nevyhovující a nebezpečný. V návaznosti na to byla provedena další oprava, která byla dokončena 6. 3. 2020. Kromě nezadělaných štuků, tedy vad na zdi v okolí vedení elektřiny a neestetický výsledek s ohledem na to, že vedení je v lištách na povrchu stěn, neměl proti výsledku opravy žalobce námitek. Elektroinstalace je aktuálně funkční, proto vyjma začištění zdí žalobce na požadovaných opravách dále netrval, nárok na slevu z nájmu však bez ohledu na proběhlé opravy nadále uplatňoval i do budoucna ve stejné výši.Od prvního rozšíření žaloby žalobce požadoval též výměnu podlahových krytin s odůvodněním, že podlahy jsou ve velmi špatném stavu, na kterém se projevuje konec jeho životnosti.Žalobce argumentoval tím, že stav bytu se stále zhoršuje. Nelze tedy namítat, že právo na opravu, případně rekonstrukci bytu se promlčuje. Tímto by zcela jistě došlo k porušení práva nájemce užívat byt, který je v takovém stavu, aby mohl sloužit k účelu, pro který byl pronajat. Závady v bytě narušovaly právo žalobce na to, aby mohl důstojně v bytě bydlet a užívat ho v souladu s nájemní smlouvou. Žalobce měl neustále obavy, že v důsledku závad může dojít ke škodě na majetku, a následně bude nucen řešit důvod vzniku škody a prokazovat, že nebyla způsobena jeho zaviněním. I tímto se tedy cítil žalobce limitován v běžném užívání bytu. Popsané závady narušovaly též estetické cítění a vnímání tepla domova a radosti z toho být doma cítit se jako doma. Žalobce deklaroval v průběhu řízení, že žalovaná může kdykoli byt zkontrolovat a že umožní i přístup řemeslníků, nicméně následně sám připustil, že přístup v některých případech odepřel. Odkazoval na to, že o tomto nebyl s předstihem informován (následně zjistil, že byl obeslán poštou, ale termín opravy se měl konat dříve, než uplynula úložní lhůta), nebo měl za to, že namítaný stav bytu by měl být před opravou zjištěn znalcem. V únoru 2022 chtěl elektrikář pan , jméno FO, přivrtat lišty a pod nimiž jsou vysekané díry, žalobce proto panu , Anonymizováno, toto odmítl s odůvodněním, že má proběhnout šetření znalce, který bude zjišťovat, jak byly práce provedeny. Dne 22. 11. 12023 obdržel žalobce dopis od žalovaného stran zvýšení nájemného o 20 % od 1. 2. 2024, ačkoli deklaroval, že se zvýšením nesouhlasí, nájemné v nové výši hradí (fakticky je tedy akceptoval).

2. Žalovaný navrhl, aby soud nárok žalobce jako nedůvodný zamítl. K žalobě, která mu byla doručena dne 27. 11. 2018 se vyjádřil tak, že namítal její neurčitost. Nárok sporoval (zpočátku i skutečnost, že je žalobce řádným nájemcem bytu na základě nájemní smlouvy, ačkoli s ním sám takto dlouhodobě jednal). Zdůrazňoval, že při nastěhování do předmětného bytu žalobce nenamítal žádné skutečnosti, které by bránily řádnému užívání, nenamítal žádné vady a ani následně nesplnil řádně oznamovací povinnost vůči pronajímateli (tj. bez zbytečného odkladu neoznámil potřebu oprav a neumožnil jejich provedení, žalobce např. pokud jde o elektřinu nepustil do bytu ani revizního technika a elektrikáře dne 5. 4. 2019). Žalovaný trval na tom, že nebyla prokázána existence odstranitelné závady, která by podstatně po delší dobu zhoršila užívání bytu, za stavu, kdy by o ní pronajímatel věděl z upozornění nájemce a jednalo se o závadu, za jejíž odstranění odpovídá pronajímatel. Pokud žalobce tvrdil, že umakartové jádro je prohnilé, žalovaná má za to, že za tento stav odpovídá sám žalobce. Strav bytu odpovídá tomu, jak ho žalobce udržuje. Žalobce sám je povinen hradit drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a běžnou údržbou. Běžnou údržbou se rozumí mimo jiné udržování zařízení bytu ve funkčním stavu a jeho pravidelné prohlídky, toto zřejmě žalobce nečiní, nemůže však přenášet plnění svých povinností na pronajímatele. Běžná údržba přitom není (na rozdíl od drobných oprav) omezena žádným finančním limitem. Za drobné opravy bytu se považuje i výměna elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména zásuvek, opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, opravy vodovodních výtoků, i vrchních části podlah atd., a to ve smyslu § 5 odst. 2 zrušeného vládního nařízení č. 258/1995 Sb. i dle nového nařízení 308/2015 Sb. Žalobce několikrát vytopil své sousedy a způsobil tak škody, za které odpovídá. V průběhu řízení žalovaný provedl kontrolní prohlídku bytu za účasti znalce , jméno FO, . , právnická osoba, a nechal zpracovat znalecký posudek na stav bytu v době místního šetření, tj. 30. 1. 2019 (uvedl, že žalobce poskytl součinnost ačkoli jinak např. vstupu elektrikáře brání). Dle posudku byl stav bytu způsoben absencí péče žalobce, který neprovádí ani běžnou údržbu. Žádná závada bytu, za kterou by odpovídal pronajímatel nebyla ze znaleckého posudku , jméno FO, . , jméno FO, zjištěna. Žalovaný následně zajistil provedení opravy světla nad pracovní deskou v kuchyni na základě zjištění znalce o život ohrožujícím stavu, a to ačkoli toto bylo povinností žalobce. Žalovaný argumentoval tím, že byt je vybydlován, žalobce jakožto nájemce neplní své povinnosti (údržby a oprav bytu) a snaží se je přenést na žalovaného. Požadavek žalobce na rekonstrukci bytu považoval žalovaný za rozporný s dobrými mravy v situaci, kdy žalobce dle žalovaného vyvolal neuspokojivý stav bytu porušováním svých povinností a způsobil tak žalovanému škodu. A to navíc v situaci, kdy žalobce za užívání bytu neplatí ani cenu nájmu, která by odpovídala ceně obvyklé. Žalovaný namítl promlčení nároku. Upozornil na skutečnost, že dřívější kategorie bytů byly zrušeny zák. č. 107/2006 Sb., dle kterého by však byt v nájmu žalobce nebyl bytem se níženou kvalitou. Žalobce neoznámil žalované namítané vady a poškození bez zbytečného odkladu, nejpozději do 6 měsíců poté, poté, co k nim došlo, nebo co je mohl při řádné péči zjistit. Žalovaný proto namítá prekluzi jeho práva. Dne 17. 2. 2022, kdy se za účelem odstranění zjištěných závad dle revizní zprávy dostavil do bytu žalobce pan , jméno FO, - elektrikář zajištěný žalovaným, žalobce odmítl výměnu a připevnění krycí lišty na kabeláž a trval na vyfrézování rozvodů do panelů, ačkoliv je frézování a sekání do panelů je ze statických důvodu nemožné a velmi sporné (toto lze svědecky prokázat výslechem revizního technika p. , jméno FO, ). Tímto jednáním porušil žalobce své povinnosti nájemce. Postup žalobce byl v rozporu s dobrými mravy, a prokazuje nedůvodnost žaloby a nároku žalobce na slevu z nájmu a jeho snížení. K návrhu na rozšíření žaloby ze dne 25. 10. 2023, kterým se žalobce domáhal rozšíření žaloby o provedení dalších oprav, žalovaný namítal, že některé vady jsou uváděny poprvé a žaloba je v tomto směru předčasná, a dále že petit není zcela určitý. Pokud jde o vadu spočívající v neodborném stavebním provedení otvoru pro dveře mezi bytovou chodbou a obývacím pokojem, tato byla dána již v době kolaudace, a tedy v době, kdy žalobce byt přebíral, toto v rámci užívání akceptoval (výhrady ke stavu bytu při převzetí neměl). Žalovaný namítal, že soud by měl při posouzení nároku na slevu z nájemného přihlédnout k tomu, že nájemné neodpovídá běžné výši v daném místě a čase, a to ani s ohledem na stav bytu. Stanovené nájemné je nižší, žalovaný v minulosti chtěl toto zvýšit v souladu se zákonem o 20 %, žalobce se bránil s odkazem na to, že vede spor o slevu z uváděných důvodů, v důsledku toho žalovaná žalobu na zvýšení nájemného nepodala, byť by to bylo důvodné. V této souvislosti žalovaný odkazoval na judikáty , spisová značka, a , spisová značka, s argumentací, že dle judikatury se má jednat o přiměřenou slevu představující rozdíl v obvyklém nájemném za byt vadný a bezvadný, přičemž v daném případě je byt pronajímán pod cenou, která by odpovídala obvyklé výši nájemného. Žalovaný připouštěl, že v domě bydlí i další nájemce, který má stanoveno nájemné, jen o málo vyšší než žalobce (hradí něco přes 7 000 Kč), počátkem roku 2024 však akceptoval zvýšení nájemného o 20 %.

3. Právní zástupkyně žalobce vzala zpět tu část žaloby, kterou se žalobce domáhal odstranění poruchy vany v koupelně v místě napojení na svislou konstrukci (umakartová stěna), povrchového poškození vany spočívajícího v poškrábání, zašpinění žlutými skvrnami, zkorodování, vady umyvadla v koupelně spočívající v jeho prasknutí, vady spočívající v trčících zrezlých drátech v koupelně při vstupu na pravé straně dole těsně nad zemí, a to z důvodu, že tyto závady byly žalovaným odstraněny. Soud proto dle § 96 odst. 1 a 2 o.s.ř. výrokem I. řízení v tomto rozsahu zastavil.

4. Soud v řízení provedl níže uvedené důkazy, kterými byly prokázány následující skutečnosti.

5. Žalobce je nájemcem bytu č. , hodnota, v 5. patře domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, od roku , Anonymizováno, . Byt (, Anonymizováno, ) se skládá z pokoje , Anonymizováno, , kuchyně , Anonymizováno, m2, předsíně , Anonymizováno, m2, WC , Anonymizováno, m2 a koupelny , Anonymizováno, m2 (je pronajat s příslušenstvím v podobě sklepu o rozměru , Anonymizováno, m2). Žalobce jednotku užívá od 14. 7. 1998, nájemní smlouva mezi účastníky je uzavřena na dobu neurčitou (prokázáno Smlouvou o nájmu bytu uzavřenou mezi žalobcem a Městskou částí , adresa, a protokolem o převzetí bytu 14. 7. 1998 a nájemní smlouvou uzavřenou mezi žalovanou a žalobcem s účinností od 30.4.2002). Žalobce je nájemcem předmětné bytové jednotky po celou dobu od založení žalované a své závazky vůči žalované včetně nájemného hradí řádně a včas (prokázáno přehledem předpisů a úhrad od roku 2002 do ledna 2013 a potvrzením o bezúhonnosti ze dne 25.3.2018 vystaveným tehdejším předsedou žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ).

6. Skutečnost, že byt byl v době byl předání žalobci jakožto nájemci v řádném stavu, prohlásili účastníci za nespornou.

7. Žalobou podanou 6. 10. 2004 se žalobce domáhal urovnání vztahů mezi uživatelem bytu a vlastníkem. Žalobce v žalobě uváděl, že v květnu 2004 při výměně oken, kterou žalovaný realizoval v rámci renovace domu, byly odstraněny staré parapety a nové by si musel žalobce pořídit na vlastní náklady. V doplnění žaloby namítal, že parapety byly odstraněny ačkoli nevyžadovaly výměnu. Do bytu profukuje, je tam zvýšená spotřeba tepla. Požadoval, aby žalovaný na své náklady okenní rámy opravil a umístil parapety. Dále žalobce upozorňoval na obdobný postup žalovaného při nutné opravě sprchového koutu a části bytového jádra, uváděl, že z této příčiny byl vytopen spodní byt a že ze strany žalované (konkrétně , jméno FO, . , jméno FO, ) bylo žalobci doporučeno, aby si zakoupil nový sprchový kout, bez jakékoli náhrady od žalovaného. Dále uváděl, že došlo k závadě na elektroinstalaci, a i v této souvislosti ze strany žalované bylo sdělováno, že žalobce nemá na nic nárok. Žalobce sám si tedy musel opravit zatékající sprchový kout a elektroinstalaci, ač žádal o opravu žalovanou. Uváděl, že jakožto jedinému nájemci v domě (který nevstoupil, resp. nebyl přijat do družstva) je mu znepříjemňováno bydlení a vnímá stupňující se psychický nátlak. Namítal, že žalovaný neplní udržovací povinnost vlastníka a žádal omluvu a urovnání vztahů a náhradu nemajetkové újmy, a aby soud nařídil žalovanému provést nezbytné úkony, které budou směřovat k řádnému užívání bytu a aby mu bylo jakožto nájemci umožněno vstoupit do družstva za pro něj přijatelných podmínek (prokázáno žalobou podanou věci vedené u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, a podáními žalobce z 1.11.2004 a 11.11. 2004 na č.l. 9-11 a 12-14 téhož spisu).

8. Žalobce 29. 10. 2004 vyzýval žalovaného k odstranění závady spočívající v tom, že žalovaný při výměně oken nezajistil výměnu parapetů, s uvedením do bytu profukuje a dochází k úniku tepla a tím i finanční škodě (prokázáno dopisem žalobce z 29.10.2004 adresovaným družstvu).

9. V roce 2005 byl žalobci v odvolacím řízení ustanoven advokát, žalobce s ním řešil problém s bytovým jádrem spočívající v tom, že z jím užívané bytové jednotky zatékalo do jednotky umístěné pod ní, řešil částečně nefunkční sporák, který při zapnutí způsoboval vyhození pojistek a problém s chybějícími okenními parapety, k jejichž demontáži došlo při výměně oken, (prokázáno záznamem , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, ze dne 26. 7. 2005).

10. Žalobce dne 8. 12. 2011 oznamoval žalovanému v reakci na jednostranné zvýšení nájmu pro rok 2012, že další zvýšení nebude akceptovat, neboť byt neodpovídá bytu I. kategorie, ale jedná se o byt se sníženou kvalitou. V dopise odkazoval na to, že již v minulosti vedl s žalovaným spor stran parapetů, které byly odstraněny při výměně oken, dále o kuchyňskou linku, která je dle žalobce „zamortizovaná“ a o vařič. K tomu uváděl, že sám si v minulosti za 8 let trvání družstva musel koupit sporák, zajistit opravu elektřiny, nové WC a několikrát nouzově opravovat bytové jádro, přičemž náklady oprav přesáhly částku, kterou by měl hradit nájemce. Ze strany pronajímatele však žádné finanční prostředky ani opravy nebyly poskytnuty. Žalobce upozorňoval, že ač byt udržuje v rámci svých možností (kdy v bytě pobývají 3 invalidní osoby s omezeným příjmem), je třeba opravit bytové jádro, neboť neustále zatéká k sousedům, pořídit nové sanitární vybavení (umyvadlo, vaničku, WC), novou kuchyňskou linku, nové rozvody elektřiny (žalobce uváděl, že užívá prodlužovací kabely, což je nebezpečné z hlediska protipožární ochrany), dále požadoval osadit parapety, neboť původní parapety nebyly vráceny. Z tohoto dovozoval že se jedná o byt se sníženou kvalitou a není tedy vhodné zvyšovat dále nájemné (prokázáno dopisem ze dne 8. 12. 2011).

11. Žalobce zaslal žalovanému dopis datovaný 22. 2. 2018, kde upozorňoval, že žalovaný jednotku po dobu nájmu nijak neudržoval a nájemné mělo být nižší jako u jiných jednotek srovnatelné výměry. Žalobce vytýkal žalovanému, že nebyl přijat za člena družstva. Popisoval stav bytu ke dni 20.1.2018, uváděl, že již 9 let nemá v bytě parapety, v koupelně je prasklé umyvadlo a staré rozvody, jádro je prohnilé, protéká k sousedům je lepené tapetami a těsnící gumou, připomíná, že žádal o nové, upozorňoval, že kuchyňská linka je prohnilá, že byla 14x opravována a lepena tapetami, přičemž žalobce toto hlásila žádal o novou, v předsíni praskají stěny, namítal, že oprava elektrického vedení nebyla v minulosti řádně provedena, zůstaly tam nezapuštěné kabely a díry v přechodech zdi a po vysekávání zásuvek. Žalobce navrhoval mimo jiné odkup bytu (prokázáno dopisem datovaným 22. 2. 2018 adresovaným k rukám předsedy družstva , tituly před jménem, , jméno FO, a vrácenou obálkou pošty podanou 23.2.2018).

12. Žalovaný nechal v průběhu řízení zpracovat znalecký posudek č. 1249/05/2019 , jméno FO, . , právnická osoba, , který měl za úkol zmapovat stavebně technický stav bytu č. , hodnota, v domě č.p. , Anonymizováno, v , adresa, včetně vlivu prováděné údržby na stav bytu. Znalec hodnotil byt podle stavu ke dni 30. 1. 2019. V posudku uvedl, že bytový dům č.p. , Anonymizováno, je montovaný panelový objekt z roku 1990. Stav bytu znalec hodnotil jako celkově zanedbaný. Po dobu jeho dosavadní životnosti nebyla prováděna údržba. Většina konstrukcí a vybavení je na hranici či za hranicí své technické životnosti s vysokým stupněm opotřebení. Znalec zjistil, že v předsíni a ložnici byla provedena oprava elektroinstalace novým vedením v lištách. Provedení není na potřebné technické úrovni, vedení v lištách bez koncových tvarovek, lišty nedostatečně připevněny ke stěně. V ložnici po odstranění původních lišt nebylo provedeno začištění štukové omítky. V obou pokojích i předsíni konstatoval znalec opotřebenou výmalbu stropu a stěn. V ložnici zjistil znalec, že pod okny jsou stopy po zatékání, sděloval že dle informace od uživatele pod oknem nadále zatéká, prohlídkou nebyla ale zjištěna zjevná příčina. Venkovní parapet byl nový, osazený pod okenní rám. V obývacím pokoji chyběl parapet pod oknem, místo parapetu zde bylo pouze připevněné PVC. V kuchyňském koutu byla původní plechová zkorodovaná linka, kterou znalec hodnotil tak, že zjevně po dobu životnosti nebyla prováděna žádná údržba. Pracovní deska linky byla ztrouchnivělá, poškozená vlhkostí, zejména v místě připevnění stojánkové dřezové baterie, silně opotřebené byly i horní závěsné skříňky. Stěna za linkou byla opatřena samolepícími tapetami, silně znečištěnými a poškozenými. Světelný zdroj pod linkou byl bez skleněného krytu s volně přístupnou žárovkovou objímkou, v tomto stavu hodnotil znalec osvětlení jako zdraví a život ohrožující. , právnická osoba, byly silně znečištěné. Kuchyňský eklektický plotýnkový sporák s troubou nepůvodní, dodaný uživatelem, zapojení sporáku neznámo. Vybavení koupelny původní včetně povrchu stěn a podlah. Zatékání stěn řešil nájemce olepením tapetou. Vana měla odřený a otlučený smalt, umyvadlo bylo popraskané a silně znečištěné ze spodní strany. Interiér se jevil hodně opotřebený. Na WC byla povodní kombi WC mísa s poškozeným splachovadlem, silně opotřebovaná a znečištěná. Plochy podlah a stěn byly původní. Znalec v závěru posudku konstatoval, že ze stavu bytu lze dovodit, že není prováděna údržba. Byt není udržován a je postupně vybydlován. Není prováděno ani řádné čištění zařízení a vybavení, toto je užíváno v poškozeném neudržovaném stavu. Nepříliš zdařile byly provedeny také opravy v bytě zajišťované vlastníkem bytu (BD , adresa, -3). Konkrétně oprava a výměna elektroinstalace, kde nebylo dokončeno zapravení stěn po montáži instalačních lišt a dále výměna oken, kde nebyly nainstalovány vnitřní parapety. Přílohou znaleckého posudku byla mimo jiné fotodokumentace předmětného bytu. (Prokázáno znaleckým posudkem č. 1249/05/2019 , jméno FO, . , právnická osoba, ze dne 21.3.2019).

13. Dne 23. 8. 2011 bylo žalobci ze strany společnosti , právnická osoba, . v zastoupení žalovaného oznámeno, že od 1.1.2012 dojde ke zvýšení nájemného na 132,18 Kč/měsíc/m2 podlahové plochy bytu, tj. na 6 266 Kč/ měsíc za celý byt. V oznámení bylo uvedeno, že se nejedná o byt se sníženou kvalitou dle § 2 písm. e) a g) zákona. č. 701/2006 Sb. (prokázáno oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z 23. 8. 2011). Mezi účastníky nebylo sporné, že nájemné v této výši bylo skutečně hrazeno.

14. Dne 7. 12. 2011 vyzýval , jméno FO, jménem žalovaného žalobce, aby navrhl termín návštěvy za účelem kontroly technického stavu bytu k posouzení potřebnosti nebo nutnosti oprav, které by uhradilo bytové družstvo, přestože žalobce není členem. Zároveň upozorňoval, že rekonstrukce bytů (nař. včetně výměny jádra) si na vlastní náklady zajišťují nájemci - členové BD sami (prokázáno vzkazem panu , jméno FO, od , jméno FO, z 7. 12. 2011).

15. Přípisem z 27. 12. 2011 informoval , jméno FO, žalobce, že předseda družstva objednal u p. , jméno FO, opravy v bytě žalobce, a to výměnu rozvodů elektro (kromě bytového jádra, které bude řešeno samostatně) a výměnu rozvodů teplé a studené vody, opravy měly začít dne 3. 1. 2012 s předpokladem dokončení práci v rámci dvou dnů (prokázáno písemným sdělením , jméno FO, z 27. 12. 2011).

16. Dne 5. 1. 2012 byla vystavena faktura pana , adresa, na částku 38 890 Kč za práce v bytě užívaném panem , jméno FO, , z faktury však není seznatelné, o jaké práce se mělo jednat (prokázáno faktura pana , adresa, na částku 38 890 Kč za práce v bytě pana , jméno FO, s datem vystavení 5. 1. 2012).

17. Na schůzi bytového družstva dne 28. 2. 2012 v rámci informací představenstva bylo sděleno, že představenstvo navštívilo byt užívaný panem , jméno FO, za účelem zjištění oprávněnosti jeho nároku na opravy bytu, na základě tohoto měla být posouzena i oprávněnost stížnosti sousedů na opakované vytápění bytu pod ním. Představenstvo odsouhlasilo opravu elektrických rozvodů a rozvodů vody v jádře a bytě u pana , jméno FO, . , jméno FO, . , adresa, sděloval, že havarijní stav elektrorozvodů a vodoinstalace v předmětném bytě přiměl představenstvo k urychlenému objednání opravy a nutné opravy byly provedeny, dále informoval, že byl odstraněn technický problém s vytápěním sousedů a kritickým stavem elektroinstalace. Otázka objednání celkové rekonstrukce jádra byla předložena členské schůzi ke schválení, k tomu představenstvo zajistilo nabídky, ze kterých by členská schůze mohla vybrat dodavatele. Při hlasování o souhlasu s rekonstrukcí bytového jádra tento návrh neprošel (prokázáno zápis z 26. členské schůze č. 026/12 z 28. 2. 2012).18. , jméno FO, za žalovaného žalobci dne 21. 3. 2012 sděloval, že většina členů bytového družstva hlasovala proti proplacení rekonstrukce bytového jádra žalobce ve standardním rozsahu a ceně s odůvodněním, že jde o větší rekonstrukci bytu, které si hradí nájemci sami. Dále sděloval, že možné jsou tedy jen menší opravy, které v bytě žalobce již byly provedeny p. , jméno FO, (elektrorozvody, voda atd.) a nabízel možnost, aby se žalobce dostavil na schůzi představenstva družstva v případě zájmu o osobní jednání (prokázáno dopisem adresovaným panu , jméno FO, od , jméno FO, s datem 21.3.2012).

19. V průběhu řízení žalobce dokládal, že měnil v bytě na své náklady v roce 2019 pákové baterie a napojení na pákovou baterii (prokázáno fakturou z 5. 9. 2019 od , Anonymizováno, koupelny na částku 549 Kč na dřezovou baterii, dodacím listem , právnická osoba, stran prodloužení do bytového jádra za částku 315 Kč a odpovídající fakturou od , právnická osoba, na částku 315 Kč, společně s DPH 381 Kč, fakturou , Anonymizováno, koupelny za , jméno FO, sprch. 100 mm na částku 599 Kč).

20. Dne 7. 9. 2021 proběhla předmětném v bytě v nájmu pana , jméno FO, kontrola a seřízení oken ze strany spol. Český servis oken a dveří s.r.o., přičemž do předávacího protokolu ke stavu oken technik zapsal poznámku, že rám je přidělaný pouze na pěně (prokázáno soupisem prací prací Český servis oken a dveří s.r.o. ze 7. 9. 2021 stran seřízení oken od technika Kosátka).

21. Revizním technikem , jméno FO, byla s datem 16. 10. 2020 byla zpracována mimořádná zpráva o revizi elektrického zařízení číslo 46/21, která měla proběhnout dne 15. 10. 2020 v bytě č. , hodnota, . , adresa, (v kontextu řízení viz protokol z 11. 11. 2021, kde na předmětnou zprávu nově odkazovala právní zástupkyně žalovanho je zřejmé, že v datu došlo k přepisu a jednalo se ve skutečnosti o rok 2021). Revizní technik ve zprávě mimo jiné uvedl, že nebyla předložena poslední revize, ani výchozí revize po rekonstrukci, při které byly nahrazeny vodiče AL vodiči CU a přešlo se na soustavu TN-C-S při použití proudového chrániče. Instalace je provedena kabely CYKY v instalačních lištách na povrchu. Projektová dokumentace nebyla předložena, což odporuje ČSN 33 2000-1. Proto byla revize provedena popisným způsobem. Digestoř v bytě byla nefunkční. Technik a dále vypsal drobné závady pod body a) až f), kde uvedl, že a) bytový rozvaděč je třeba vyčistit, u jističe osvětlení je více vodičů pod jedním šroubem; b) v chodbě chybí kryt světla; c) je třeba doplnit pospojení v koupelně a na WC /u stoupaček rám; d) v ložnici jsou uvolněné a poškozené lišty elektrických rozvodů; e) v obývacím pokoji na světle-strop není zapojen vodič PE; f) některé zásuvky jsou uvolněné a je třeba je dotáhnout. Dvě z uvedených závad (pod písm. c a e) technik označil jako závady ohrožující bezpečnost, které je třeba odstranit v co možná nejkratším termínu, nejpozději do jednoho měsíce od převzetí revizní zprávy, ostatní dle možností družstva. V závěru technik uvedl, že revidované silnoproudé zařízení je z hlediska bezpečnosti v rozsahu revize schopno bezpečného provozu v soustavě TN-C-S , spisová značka, při důsledném dodržení pokynů dle revizní zprávy (prokázáno mimořádnou zprávou o revizi elektrického zařízení číslo 46/21 zpracovanou revizním technikem , jméno FO, ).

22. Žalobce podal dne 9. 11. 2021 oznámení na pana , jméno FO, a spol., pro porušení povinnosti při cizího majetku a podvod, stran kterého byl následně vyrozuměn, že nebyly šetřením policie ČR zjištěny skutečnosti důvodně nasvědčující tomu, že by byl spáchán trestný čin, s otázkou, zda měl být žalobce v minulosti přijat jako člen družstva a nároky z titulu případných vad užívaného bytu policie odkázala žalobce na řízení občanskoprávní (vyrozumění od PČR z 19. 11. 2021 k věci, kterou podal žalobce jako , jméno FO, a spol. - porušení povinnosti při správě cizího majetku, podvod).

23. Dne 11. 1. 2022 se k bytu dostavili pracovníci elektromontáže, pánové , jméno FO, , Pospíšil a Kubáň, aby opravili zjištěné závady, pan , jméno FO, dlouho neotvíral, následně odmítl opraváře vpustit s odůvodněním, že rodina má covid a dopis, ve kterém avizovali opravu, si ještě nevyzvedl (zápis z 11. 1. 2022 se záznamem paní , jméno FO, , podepsaným pracovníky elektromontáže). Oznámení o plánované opravě bylo žalobci zasláno 4. 1. 2022 a uloženo na poště k vyzvednutí dne 6. 1. 2022 (prokázáno oznámením, že je třeba zpřístupnit byt na den 11. 1. 2022 datovaným 4. 1. 2022, obálkou s razítkem pošty ze dne 4. 1. 2022, výzvou k vyzvednutí zásilky ze strany pošty nejpozději do 21. 1. 2022).

24. Dne 17. 2. 2022 proběhlo v bytě po předchozím oznámení nájemci odstranění revizních závad č. revize 46/21, současně měla proběhnout i výměna a připevnění krycí lišty na kabeláž, pan , jméno FO, však výměnu stávající krycí lišty odmítl. Požadoval vyfrézování kabeláže do panelu, které ale není v panelovém domě ze statických důvodů v panelovém domě ze statických důvodů dovoleno, elektrikáři po domluvě s představenstvem tuto možnost nedoporučili, představenstvo vyfrézování kabeláže zamítlo, tudíž nebylo provedeno. , jméno FO, následně vytrhl stávající lištu, která byla stále částečně připevněná, ze zdi. Nedovolil elektrikářům pokračovat v práci a vyměnit starou lištu za novou. Kabely zůstaly ve staré liště, která však po zásahu pana , jméno FO, nebyla napevno přidělaná ke zdi, pan , jméno FO, se vyjádřil tak, že výměna lišty nemá smysl (prokázáno zprávou elektrikáře , adresa, ze 17. 2. 2022). Odstranění závad bylo vyúčtováno žalovanému ve výši 6 775,42 Kč fakturou , jméno FO, s připojeným zakázkovým listem, dle kterého byly závady z revizní zprávy pod body a) až c) a e) odstraněny. Závadu pod bodem d) nebylo možno odstranit z důvodu nesouhlasu nájemce bytu (prokázáno fakturou , jméno FO, ze dne 18.2.2022 a za zakázkovým listem, žádostí o zpřístupnění bytu ze 17. 01. 2022 na den 17. 2. 2022).

25. Žalovaná se pokoušela do bytu vstoupit již 5. 4. 2019, za tímto účelem dne 4. 4. 2019 kontaktovala pana , jméno FO, s požadavkem na zpřístupnění za účelem odstranění zjištěných závad na elektroinstalaci a provedení revize. , jméno FO, však zpřístupnit byt odmítl, a to až do ukončení probíhajících soudních sporů, na tomto setrval ačkoli byl upozorněn na protiprávnost jeho jednání (prokázáno zápisem o nezpřístupnění bytu z 9. 4. 2019 podepsaným členy představenstva žalovaného).

26. Ze znaleckého posudku , právnická osoba, . soud zjistil, že znalec po provedeném místním šetření, které se konalo 22. 11. 2022 shledal, že obecně je stav bytu zanedbaný jak z hlediska běžné údržby, tak z hlediska investic z fondu oprav (například kuchyňská linka již mohla být vyměněna dříve). Dle názoru znalce bylo vhodné investovat do renovace bytového jádra a nové linky včetně příslušenství. Byt shledal znalec jako plně uživatelný s tím, že některé zjištěné vady z elektroinstalace, zprovoznění digestoře nebo utemování spáry v napojení vany na umakartovou stěnu je třeba co nejdříve odstranit. Pokud jde o možnost zasekat kabely elektro-vedení do zdí, znalec uvedl, že toto je přípustné pouze s provedením statického posouzení konstrukce od autorizovaného statika v oboru statika a dynamika staveb. Při místním šetření nebyla nalezena vlhkost na kanalizačních ani vodovodních trasách, ani na podlaze bytu, jediným rizikovým detailem se jevilo napojení vany na umakartové jádro, kde nebyla dostatečně utemovaná spára proti stékající vodě. Žalobce toto pouze provizorně zalepil lepicí páskou. K otázce, kdy se vady vyskytly (zda již před rokem 2014) znalec uvedl, že u většiny zařízení toto nelze určit. V rámci své výpovědi znalec doplnil, že byly zjištěny některé závady, které užívání bytu ztěžují, a to v rámci kuchyňské linky včetně vzduchotechniky, zatékání ve sprchovém koutu a nedostatky na elektroinstalaci. Vliv způsobu užívání bytu na vznik a vývoj vad prakticky nelze určit, neboť spolupůsobí více faktorů (např. u podlah). Stran stavu konkrétního vybavení a závad bylo zjištěno následující., právnická osoba, včetně dvou skříní pověřených na stěnu byla na konci své životnosti a ve špatném technickém stavu. Důvodem byla rozpadlá kuchyňská deska (odřená, nesoudržná vlivem vlhkosti – zejména u vodovodní baterie, zkorodované části kuchyňské linky – horní a dolní část, K otázce zanedbání běžné údržby znalec uvedl, že tuto nelze zpětně vyhodnotit. Ve své výpovědi doplnil, že faktory údržby a životnosti působí společně, ale za rozhodující faktor, který zde převládá označil stáří kuchyňské linky. Též digestoř shledal znalec ve špatném stavu, na konci životnosti, opotřebovanou a znečištěnou. Digestoř měla nefunkční ventilátor, což znalec hodnotil jako technickou závadu, ale příčinu blíže nezkoumal. Životnost linky, dřezu i digestoře odhadoval znalec na 15 - 20 let, technický stav linky včetně skříněk i digestoře vyjádřil 0 % (tj. špatný), stav dřezu na 10 %. Dřezový odtok v kuchyni (sifon) protékal a byl poškozený, provizorně opravený lepicí páskou (znalec doporučil výměnu sifonu v rámci běžné údržby). Splašková kanalizace měla na trase ostrou odbočku, což je z hlediska norem nežádoucí (koleno 90°, které znalec doporučil vyměnit za max. 88,5°), znalec však nezjistil, že by toto v daném případě způsobilo nějakou závadu. Dřez v kuchyni byl ve špatném technickém stavu, opotřebovaný, poškrábaný a na konci životnosti, znalec doporučoval montáž nového dřezu. Znalec zjistil, že vodovod – vedení pro studenou vodu za kuchyňskou linkou protéká ve spojovací armatuře. Doporučil montáž nové spojky.Stran vnitřní elektroinstalace znalec zjistil, že světlo nad kuchyňskou linkou je nebezpečné, neboť chybí kryt (což je věcí běžné údržby). Zásuvky a vypínače v kuchyni i obývacím pokoji byly funkční, vypínače znečištěné. Nové kabelové vedení většinou volně bez krytu, živé části nedostatečně chráněny před dotykem, kryty neměly dostatečnou stabilitu a trvanlivost. V ložnici konstatoval znalec, že vedení stropního kabelu je v liště nakřivo (práci zřejmě prováděl neodborník) a jako vadu shledal, že napojení živých kabelů není ochráněno u napojení na stropní osvětlení. Kabelové vedení k vypínačům a zásuvkám vedené v krytech nebylo zednicky dokončeno, kolem vypínače stropního osvětlení byly živé kabely, což představuje vadu. Znalec doporučil odstranit závady pomocí odborníka (elektrikáře) a následně provést novou revizi. V rámci výpovědi znalec doplnil, že elektroinstalace v lištách v některých částech celkově působila nedodělaně, byly tam i zednické vysprávky. Nad kuchyňskou linkou chyběl kryt světla, bylo tak obnaženo vedení, což představovalo v případě dotyku riziko úrazu.Na WC znalec popsal viditelné části kanalizace a vodovodu (za volně stojícím klozetem a v odtokové šachtě) jako suché, uvedl, že odtokový odpad i volně stojící klozet jsou v pořádku, bez funkčních vad. V rámci své výpovědi doplnil, že zatékání se v době prohlídky neobjevovalo, sucho bylo i pod koberečky a PVC, ale na ploše pod koberečkem pod mísou byla vysypaná sůl, znalec upozorňoval, že tu je třeba odstranit, neboť má negativní vliv na železobetonovou konstrukci, která rezne. Znalec uvedl, že nelze potvrdit ani vyloučit, zda v minulosti k zatékání skutečně docházelo.Vana v koupelně měla poruchu v místě napojení na svislou konstrukci (umakartovou stěnu). Toto bylo provizorně zalepeno lepicí páskou, což není oprava trvalého charakteru, spíše provizorní (mohla fungovat spíše v řádu hodin). V místě mohlo docházet k zatékání do konstrukcí bytu, do míst za vanu. Stav byl nevyhovující, oprava by musela být provedena těsnícím tmelem vhodným pro koupelny, a to v rámci běžné údržby (1 x za 6 měsíců až rok, podle situace, kterou musí uživatel sledovat). V rámci výpovědi znalec doplnil, že v době prohlídky tmel ve spáře nebyl. Dále uvedl, že z hlediska vývoje je toto již spíše přežitý postup, proto doporučil, že by bylo možno v rámci investice vlastníka nainstalovat systémový prvek proti stékající vodě, např. pomocí vanové lišty. Vana v koupelně byla povrchově poškozena, (poškrábána, zašpiněna žlutými skvrnami a zkorodovaná). V rámci výslechu znalec doplnil, že s ohledem na to, že vana v rozích postrádá smalt je jen otázkou času, kdy začne rezivět a následně dojde k protékání. Technickou závadu znalec spatřoval v konci životnosti vany a doporučoval ji vyměnit za novou. Stran bočních umakartových stěn bytového jádra znalec uvedl, že vypadají zachovale (odpovídají stáří), stropní nátěry jsou lokálně degradované, což je věcí běžné údržby. Umyvadlo v koupelně bylo prasklé, ale dosud funkční. Při výslechu dále znalec doplnil že při vstupu do koupelny po pravé straně nad zemí byla v koupelně odchlíplá kovová špona, což by se dalo opravit umístěním krycí lišty.Malby, omítky a tapety v bytě shledal znalec v horším stavu, omítka vykazuje hrubý povrch, malba silně znečištěna, tapety na konci životnosti – celkově nevzhledné. Znalec doporučil opravu omítek a malby v rámci běžné údržby.Stran podlah bylo zjištěno, že v obývacím pokoji, ložnici a chodbě je nášlapná vrstva ze zátěžového koberce, technický stav je špatný, koberec značně opotřebený (vychozená místa, místa bez vláken, (v ložnici i místa vypálená od cigaret), znalec doporučil celkovou demontáž nášlapné vrstvy a dodávku nové krytiny. Technický stav koberců znalec hodnotil na 0 – 10 %, jejich životnost na 15- 20 let, uvedl, že se jedná o věc běžné údržby. V rámci výslechu znalec doplnil, že zde mají vliv jak faktor údržby, tak vliv času, koberce jsou prochozené, i kdyby byly podlahy užívány šetrně, je vlastností materiálu, že nemá takovou odolnost, aby vydržel v původní kvalitě. V kuchyni, koupelně a na WC je vrstva z povlakové krytiny (vinyl), krytina je na konci životnosti, protože je běžně opotřebena (prohlubně, vychozená místa, vrypy apod.), znalec konstatoval, že toto je věcí běžné údržby, doporučil nicméně montáž nové nášlapné vrstvy. Technický stav vinylových krytin znalec hodnotil na 50 % jejich životnost odhadoval na 100 let.V obývacím pokoji byla zjištěna závada spočívající v prasklině dveřního křídla u horního pantu (vyvrácené třetí osobou užitím nepřiměřené síly) a neodborně provedeném stavebním otvoru zřejmě z doby výstavby, kdy dveřní křídlo osazené do užšího otvoru přesahuje přes zárubeň a naráží od ostění (Prokázáno znaleckým posudkem č. , hodnota, -004-2022 Znaleckého ústavu , právnická osoba, . ze dne 24. 1. 2023).

27. Dne 6. 11. 2023 proběhla mimořádná revize elektrické instalace v bytě č. , hodnota, . Revizní technik , jméno FO, učinil závěr, že revidované vyhrazené elektrické zařízení není schopné bezpečného provozu vzhledem k tomu, že na jednofázový rozvod jsou použity třífázové prvky. Konstatoval, že domovní rozvaděč RO je neoznačen, chybí štítek s označením výrobce, v rozvaděči jsou použité prvky na jmenovité napětí 400V 3f, ačkoli rozvod je pouze jednofázový. Ze svorkovnice na chodbě ve společných prostotách, kde je umístěno měření, je napojen CYKY kabel 5 x 4mm, střední vodiče jsou pod jednou svorkou, což neodpovídá platné ČSN, totéž je u krajních vodičů. Provedení a zapojení neodpovídá předložené projektové dokumentaci (z 10. 8. 1982, kterou vypracoval , právnická osoba, . p. , jméno FO, ). Nebylo přeloženo oprávnění firmy, která tyto změny provedla, nebyla předložena výchozí revize po těchto změnách. Z vypínače na světlo v pokoji vedou 3 kabely, CYKY vypínač je konstruován na jeden kabel, spojení je provedeno ve Wago spojce, pod vypínačem volně visí, v RO jsou do jedné Wago svorky napojeny různé druhy průřezů kabelu, res. kabely 1,5 mm a 2,5 mm a odtud je vedeno jedním vodičem 2,5mm na jistič B16/1, čímž není dodržena platná norma ČSN. Při změně kabelu je nutné mezi tyto kabely zařadit jisticí prvek (prokázáno zprávou o revizi elektrické instalace z 6. 11. 2023 včetně protokolu o měření a fotografie vedení). Zprávu o revizi zaslal , jméno FO, . Kočímu pan , jméno FO, spolu s prováděcím emailem technika doporučujícím postup opravy, kde je mimo jiné uvedeno, že žalobce požaduje přidat zásuvku v pokoji, a že zásuvky je třeba předělat všechny, neboť nejsou 20 cm nad zemí, nesplňují normu a také je třeba je vyměnit, neboť jsou vypálené (prokázáno průvodním emailem z 23. 11. 2023 adresovaný , jméno FO, . Kočímu ze strany , jméno FO, ).

28. Dopisem adresovaným žalobci ze strany žalovaného dne 22. 11. 2023 bylo žalobci oznámeno, že z rozhodnutí členské schůze se mu od 1. 2 .2024 zvyšuje nájemné za byt č. , hodnota, o 20 %. A byl mu k podpisu zaslán evidenční list na celkovou částku nájemného 7 519 Kč (prokázáno dopisem stran zvýšení nájemného od 1. 2. 2024 adresovaným žalobci 22. 1. 2023 a evidenčním listem z téhož dne s navrhovanou změnou od 1. 2. 2024). Žalobce k tomu uvedl, že se zvýšením nájemného nesouhlasí v situaci, kdy probíhá řízení o snížení nájemného a provedení opravy, kdy by žalovaný měl dle revize opravit elektroinstalaci, bytové jádro a vaničku atd. Sdělil, že požadavek žalovaného považuje za neoprávněný a nezákonný, že byt žalovaný zanechal po předchozích nájemcích v dezolátním stavu, aniž do něj jako dobrý hospodář jakkoli investoval (prokázáno dopisem pana , jméno FO, z 24. 11. 2023). Mezi účastníky nebylo sporné, že ačkoli se žalobce proti nové výši nájemného vymezil, následně je v uvedené výši fakticky začal hradit.

29. Z odhadu tržního nájemného z kalkulačky na webové stránce odhadzdarma.cz, soud zjistil, že bytu dle specifikace odpovídající bytu užívaného žalobcem odpovídá nájemné 13 400 Kč a tato částka zhruba odpovídá i dle inzerce z počátku roku 2024, kde se 2+kk v , adresa, o výměře , Anonymizováno, m² nabízí k pronájmu za 24 000 Kč/ měsíc, byt , Anonymizováno, +kk o , Anonymizováno, m² za 12 000 Kč/ měsíc a byt , Anonymizováno, +kk , Anonymizováno, m² za 15 500 Kč/ měsíc (prokázáno odhadem tržního nájemného z kalkulačky odhadzdarma.cz a inzeráty stran pronájmu bytů z bezrealitky, cz z 11. 1. 2024). Od roku 2012 přitom cena nájemného bytů kontinuálně stoupala (článek peníze.cz týkající se růstu nájemného stran bytu).

30. Ve dnech 29. 2. 2024 až 6. 3. 2024 byla provedena rekonstrukce elektroinstalace v předmětném bytě. Po příchodu do bytu byli elektrikáři překvapeni, že nájemce odstranil stávající lištování ve všech pokojích i v předsíni, protože dle svého vyjádření požadoval lišty nové. Původní plán počítal s ponecháním hlavních tras a dolištováním k novým zásuvkám po obvodu místností a světlům na stropech. , jméno FO, se domáhal nové zásuvky namísto původní, která byla zaslepena, v předsíni pod rozvaděčem. Bylo mu vyhověno a zásuvka nainstalována. Po celou dobu práce vznikaly spory zejména o provedení nových přívodů pro osvětlení na stropech pokoje, obýváku a kuchyně. , jméno FO, trval na tom, aby nebyly použity instalační lišty s tím, že je možné do stropu v délce uložení kabelu vytvořit drážku. Navrhovanou variantu vzhledem ke konstrukci opraváři zavrhli, nebyl schválen zásah do konstrukce stropu a dle jejich názoru by hrozilo zřícení pohledové části stropu při provedení drážky, byť v minimální potřebné hloubce 2-3 cm z 6 cm hloubky desky. Žalovaný ještě před započetím prací schválil a požadoval provedení zalištováním. Po delším vyjednávání a vysvětlování, údajném podání oznámení na PČR a telefonátu s právním zástupcem nájemce nakonec dospěli k souhlasu nájemce, že je možno opravu provést, jak byla schválena a práce tak mohly být 6. 3. 2024 dokončeny. Stávající elektroinstalace byla mixem nových kabelů a komponent společně se starými, proto byla provedena výměna komplet kabeláže, a to i k světelným okruhům provedeným ve staré hliníkové instalaci. Bylo zjištěno poškození kabeláže nad lustrem v obývacím pokoji, částečné zahoření izolace. Práci komplikovaly neustále potřeby prosazovat a komunikovat řešení, která souvisí se splněním příslušných norem a provedením instalace. Pracovníci se snažili nevyvolávat konflikt z důvodu potřeby instalaci dokončit. Nájemce byl údajně navštívit místní úřad. Prostory byly vyklizeny jen částečně, což komplikovalo instalaci hlavně zásuvkových kruhů. Původní kalkulace 6 čl./dnů byla překročena o 2 čl./dny z důvodu provedení zalištování odstraněných tras a 2 čl./dny s ohledem na ostatní prostoje (prokázáno emailem z 6. března od , jméno FO, , kde popisuje průběh oprav). , jméno FO, dále sděloval, že pan , jméno FO, pořizoval bez souhlasu videonahrávky, přičemž opraváři nedali žádný souhlas k jejich zveřejnění či jiné manipulaci záznamem, což dokládal prohlášením kolegů, kteří tam v dané době pracovali. (Prokázáno emailem ze čtvrtka 7. března 2024 od , jméno FO, ).

31. Z fotografické dokumentace stavu pořízené panem , jméno FO, je zřejmé, že vedení je aktuálně zakryto lištami. Před zahájením prací v bytě byly již odstraněny horizontálně vedené lišty, místy i lišty svislé a kabely byly volně odhalené, což nekorespondovalo s původním stavem zjištěným již v srpnu 2023 (prokázáno fotografiemi nadepsané srpen 2023, emailem pana , jméno FO, z 6. března 2024 s názvem stav před započetím prací a přiloženými fotografiemi a mailem s fotografiemi z 6. března „stav po ukončení prací“).

32. Dne 6. 3. 2024 byla provedena výchozí revize elektrické instalace v bytě č. , hodnota, revizním technikem , jméno FO, . Předmětem byla elektrická instalace v bytě nájemce p. , jméno FO, , po rekonstrukci, která neodpovídala platným ČSN. Instalace byla shledána bez závad a revidované elektrické zařízení z hlediska bezpečnosti schopné provozu (prokázáno zprávou o revizi elektrické instalace ze 6. 3. 2024).

33. Žalobce se dne 14. 2. 2024 dostavil na stavební úřad s ústním oznámením o vleklém letitém špatném technickém stavu bytové jednotky, žádal o provedení kontrolní prohlídky na místě a řešení situace. 16. 2. 2024 požádal o odklad kontrolní prohlídky po rozmluvě s předsedou žalovaného z důvodu dohody stran nápravy situace. Stavební úřad konstatoval, že dle přiložené fotodokumentace je bytová jednotka opravdu ve špatném technickém stavu a žádal o sdělení, zda došlo k nápravě do 31. 3. 2023, s tím, že jinak bude konat v souladu s právními předpisy (prokázáno emailem paní , jméno FO, z 21. února 2024). Dne 5. 4. 2024 se na stavební úřad dostavil p. , jméno FO, s informací o havarijním stavu elektrické energie v bytě č. , hodnota, č.p. 462, k.ú. , adresa, . Stavební úřad konstatoval, že provede kontrolní prohlídku na místě stavby (prokázáno zápisem z jednání datovaným 4. 3. 2024).34. , jméno FO, dne 26. 3. 2024 v reakci na email , jméno FO, . , jméno FO, stran opravy zatékání v bytě pana , jméno FO, sděloval, že 25. 3. 2024 navštívil byt pana , jméno FO, . , jméno FO, byl „sprostý jako dlaždič“. Nepustí nikoho do bytu, pokud se nevymění celá sprchová vanička, baterie a ještě umyvadlo a taková oprava by již byla nákladnější (prokázáno emailem , jméno FO, z 26. 3. 2024).

35. K dotazu , jméno FO, . , jméno FO, , jak probíhá oprava omítek v bytě nájemce pana , jméno FO, , sděloval dne 9. 4. 2024 , jméno FO, z , právnická osoba, ., že , jméno FO, byl na prohlídce v bytě a seznámil nájemce s rozsahem práce. Nájemce mu sdělil, že s provedením nesouhlasí a do bytu jej na provedení práce nevpustí. Ze strany nájemce nebyla zaznamenána žádná reakce na spolupráci při zajištění opravy (prokázáno emailem , jméno FO, z 9. 4. 2024).

36. Z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil že v minulosti byl v představenstvu žalované, žalobce zná, neboť oba v předmětném domě bydleli od 90. let. Žalobce v minulosti kontaktoval předsednictvo žalovaného, konkrétně tehdejšího předsedu, psal mu písemně doporučené dopisy. V bytě užívaném žalobcem byl pan , jméno FO, jedenkrát (odhadoval, že přibližně kolem roku 2009/2010), byl tam i tehdejší předseda družstva, který je nyní opět předsedou (, jméno FO, . , adresa, ). Z bytu pana , jméno FO, byla opakovaně vytopená sousedka, která bydlela pod ním a byl tam tedy problém s nějakým zatékáním. Tehdy zjistili, že to je asi problém v bytovém jádru, konkrétně v koupelně ve sprchovém koutu odkud zřejmě voda protékala. Kuchyň byla v relativně špatném stavu a byl tam lehký zápach. Následně byl pozván instalatér, opravář, aby opravil právě sprchový kout, kde docházelo k zatékání nebo protékání vody. Opravář tam nějak utěsňoval spáry. To se opravilo a svědek má za to, že další problémy už tam s tím nebyly. Svědkovi není známo, že by se takový problém se zatékání objevil u někoho jiného v domě. Dále byl v bytě problém s elektřinou, to řešilo na členské schůzi družstva, neboť pan , jméno FO, tam měl zdevastovanou elektroinstalaci, vyhořené zásuvky, natažené šňůry přes rozdvojky. Situaci tehdy svědek vnímal jako naléhavou, bylo riziko, že by mohl dům vyhořet, ale mnoho členů družstva se tedy odmítalo finančně podílet, neboť měli za to, že pan , jméno FO, si sám takto vedení zdevastoval a nechtěli na toto přispívat. Následně byl pak pozván elektrikář, který tam byl cca 2 až 3 dny a napsal podrobnou zprávu vedení družstva, které toto tedy ze strany žalovaného považovalo za vyřízené. Nebylo zřejmé, zda tehdejší závadu způsobil uživatel nebo vznikla jinak. U pana , jméno FO, fungovala asi jedna nebo dvě zásuvky a všude byly natažené prodlužovací šňůry, jakým způsobem k tomu došlo, to svědek nevěděl. Objektivní důvod poškození zjišťován nebyl, převládal názor, že to nějakým způsobem zřejmě způsobil pan , jméno FO, , neboť jinde se taková závada nevyskytovala. Svědek si nevybavoval, že by v bytě byl vícekrát. Není mu známo, zda byl po provedení oprav někdo v bytě pana , jméno FO, toto zkontrolovat. Sám neviděl, jak opravy dopadly, má za to, že instalatér dal zprávu vedení družstva. Faktura za práce, ať v případě elektřiny nebo zatékání, by měla být v evidenci bytového družstva, i správní firma Ikon, která tam řemeslníky posílala, by měla mít tyto informace k dispozici. , jméno FO, si nevzpomínal, že by se po opravách žalobce obracel na družstvo s nějakými námitkami stran dokončení oprav, svědek, měl za to, že se tak nestalo.

37. Z výpovědi , jméno FO, . , jméno FO, , soud zjistil, že tento byl již v minulosti předsedou žalovaného, v představenstvu bytového družstva byl od jeho založení (a opět se do něj po cca pěti leté pauze vrátil až v průběhu řízení). V bytě užívaném panem , jméno FO, byl , jméno FO, . , adresa, v minulosti na kontrole již více než před 11 lety, a to i s panem , jméno FO, . Důvodem byla kontrola stavu bytu z důvodu, že bylo namítáno, že tento neodpovídá úrovni řádného bydlení. , jméno FO, uváděl, že se rozpadá jádro, že tam protéká voda, dochází k nějakému zatékání a celkový stav, že je nevyhovující. Žádal, zda by nebylo možno předělat jádro na zděné, ale to tehdy bylo vyhodnoceno jako příliš velká investice. , jméno FO, kontrolu do bytu bez problémů vpustil, prohlédli umakartové jádro, které tam bylo původní včetně sprchovací vaničky. , jméno FO, . , adresa, vaničku obhlížel, kontrolovali i WC a stoupačky. Jádro bylo původní, léta na něm byla znát, ale na koupelně a WC tedy v danou dobu neshledali závady, neshledali, že by něco protékalo, nenašli netěsnosti ani jiný problém. Nicméně i tak měli záměr pozvat instalatéra, aby toto ještě řádně prohlédl, aby se tak minimalizovala případná rizika zatékání apod. (, jméno FO, . , adresa, vypověděl, že již neví jistě, zda byl instalatér skutečně do bytu pozván a případně vpuštěn, domníval se, že zřejmě ano). Dále kontrolovali pokoj spojený s kuchyní, kde kontrovali elektřinu. Tam byly zásuvky a rozvody v neutěšeném stavu, některé zásuvky odpadly od zdí, někde chyběly lišty. V bytě bylo velké množství prodlužovaček. Rozvody byly vedeny v hliníku, což bylo poplatné době vzniku bytu. Problém byl hlavně u zásuvek, které byly nízko při zemi, tam byly asi více exponované, nicméně, nebylo zjevné, zda příčina byla již v tom, jak byly rozvody udělány, nebo nikoli. Následně došlo k opravě za pomoci pana , jméno FO, , který pro bytové družstvo běžně takovéto opravy dělal. K tomuto byla vystavena faktura. Dále prohlíželi kuchyňskou linku, , jméno FO, . , adresa, si nevybavoval, že by byla nějaká závada v tom směru, že by se jevila neuživatelnou. Byt byl celý v původním stavu, bylo tam původní linoleum, původní jádro apod. Kontrola byla nicméně zaměřena zejména na případná rizika a závady, které by skutečně snižovaly obyvatelnost bytu. Elektřina byla v zoufalém stavu, vypadala nebezpečně, nicméně pokud jde o bytové jádro a vodu, nebylo tam nic nápadného. Již před uvedenou kontrolou dvakrát došlo k tomu, že si stěžovali sousedi pana , jméno FO, , že je vytopil, to tehdy neřešil žalovaný. Příčiny vytopení, nebyly , jméno FO, Kočímu známy. Poté, co měly proběhnout v bytě opravy již , jméno FO, . , adresa, v návaznosti na ně na kontrole nebyl (nevybavil si, že by následně něco dalšího pan , jméno FO, uplatňoval, nicméně tuto možnost ani nevyloučil). Pokud jde o pana , jméno FO, , který měl provádět opravy, žalovaný spolupracoval se společností Ikon, od které ho měla doporučeného. Existovali dva řemeslníci toho jména, jeden pan , jméno FO, dělal elektroinstalace a druhý byl instalatér, zámečník. Za žalovaného většinou u samotné opravy nikdo nebyl, pouze jí pak případně někdo přebíral, což mohl být i obyvatel bytu. Představenstvo mohlo zadávat běžné opravy do 50 000 Kč a nad tuto hranici pouze pokud se jednalo o havarijní stav, jinak toto schvalovala členská schůze. Proto opravy v bytě pana , jméno FO, rozdělili na elektro opravu, která měla proběhnout okamžitě, neboť tam se skutečně jevilo, že se jedná o havarijní stav, a pak se jednalo o bytové jádro, které mělo ten druhý režim, kdy nechali, co bylo třeba přetěsnit, a zadali členské schůzi, aby hlasovala o tom, zda jádro rekonstruovat, což schůze neodhlasovala. Otázku technického stavu bytu řešili v kontextu toho, co jsou povinnosti pronajímatele a nájemce, nicméně, pokud jde o elektřinu, tu chtěli opravit hned na náklady bytového družstva, neboť tam stav skutečně shledali jako ohrožující. Příčinu špatného stavu elektřiny a rozvodů v bytě pana , jméno FO, nezjišťovali. Jinak představenstvo postupovalo tak, aby bytové družstvo plnilo své povinnosti, udržovalo byty v dobrém stavu a zároveň nehradilo to, co hradit nemá. Pokud jde o stav bytového jádra, nezjistili, že by byl stav havarijní, představenstvo hodnotilo jádro jako opticky, možná i technicky zastaralé, ale funkční. Bylo vidět, že byt je užíván, ale ne že by do něj bylo něco většího investováno., jméno FO, dále v řízení vypovídal dne 7. 3. 2024 (v té době již byl opět předsedou žalované), odkázal na svou původní výpověď a doplnil, že v průběhu řízení žalovaný provedl opravu elektrických rozvodů u žalobce. Vedení bylo při zjišťování stavu bytu v lištách, a podle toho elektrikáři nacenili zakázku, nicméně když následně když přijeli k opravě, zjistili, že pan , jméno FO, cca 80 - 90 % lišt v mezidobí vytrhal, přitom zřejmě opadala i omítka. Před započetím prací byly vidět ničím nezakryté volné kabely pod napětím. Elektrikáři byli zjištěným stavem zaskočeni a volali , jméno FO, . Kočímu, jestli mají opravu provést s tím, že cena bude vyšší proto, že budou muset nakoupit další lišty. Tím se oprava i celkově protáhla asi o dva dny. Původní lišty by se daly normálně využít, nicméně bohužel v mezidobí byly odstraněny, žalovanému tím byly bezdůvodně navýšeny náklady. Žalobce při práci elektrikáře filmoval, s čímž oni nesouhlasili, v tomto směru vznášeli stížnosti. Oprava tedy nebyla umožněna v souladu s tím, jaký stav byl původně zjištěn a muselo se flexibilně reagovat na to, že ten stav byl v mezidobí změněn. Zasekat vedení do stropu, jak požadoval žalobce, nebylo plánováno. Jedná o nosný panel a došlo by tak narušení stropní konstrukce, neboť omítka je tenká, do ní by vedení umístit nešlo, proto toto řešení nezvolili. Elektrikáři v průběhu opravy sdělovali, že žalobce požaduje zasekání vodičů do stropu, k tomu tedy , jméno FO, . , adresa, sdělil, že to nejde. Následně se údajně žalobce obrátil na policii a na Městskou část, z té potom , jméno FO, . Kočímu pracovnice telefonicky sdělovala, že si tam byl několikrát stěžovat. Dotazovala se, co se tedy v bytě děje a slibovala, že přijde na šetření. Žalovaný v návaznosti na toto raději pořídil fotodokumentaci, kterou předložil i soudu. Žalovaný se snažil vyjít žalobci maximálně vstříc, např., když v průběhu opravy požadoval přidat dvě zásuvky. Reakce žalobce bohužel byla nevstřícná. Na lištách zůstaly modré krycí pásky, které chtěli elektrikáři odstranit. Po provedené opravě je stran vedení dle revizní zprávy vše v pořádku. Nebyla nicméně zatím dořešena úprava zdí, a to včetně odstranění vad, které vyskytovaly již před prováděním opravy, které žalovaný plánoval dořešit. Žalovaný tedy plánuje zapravení otvorů, které ve zdech původně zůstaly v souvislosti s elektroinstalací, a otvory po zásuvkách, které byly přemístěny, a to pomocí zedníka štukatéra, který by měl opravit všechny nerovnosti a problémy, které ve zdech takto vyvstaly.

38. Z výpovědi žalobce, pana , Jméno žalobce, , soud zjistil, že žalobce se původně do předmětného bytu nastěhoval se synem jakožto do menšího bytu výměnou za větší. V bytě žalobce bydlí se svou přítelkyní a synem , jméno FO, . Jejich příjmy nejsou příliš vysoké, řadí se spíše k nižší sociální vrstvě, neboť všichni pobírají invalidní důchod. Žalobce má invalidní důchod třetího stupně kvůli páteři, k tomu má diabetes a problémy s nohou. Splácí nějaké exekuce, celkem tedy reálně disponuje cca 15 000 Kč– 16 500 Kč měsíčně, jeho partnerka má jenom jednu plíci, také splácí exekuce, pobírá cca 9 800 Kč, z toho, co jim zbyde pomáhají synovi žalobce splatit insolvenci (která by měla nyní skončit). Syn žalobce pobírá invalidní důchod 6 000 Kč, invalidní důchod má pouze druhého stupně a k tomu ještě má další přivýdělek. Mají pravidelné výdaje na léky, které žalobce odhaduje na 3 500 Kč měsíčně (on sám cca 2 500 Kč měsíčně a partnerka cca 1 500 Kč, při překročení limitu jsou na léky vratky, kdy jim vrací třeba 400 Kč nebo 500 Kč). V rámci svých možností byt udržují. Žalobce vypověděl, že byt je celý zničený a kompletně na rekonstrukci, a takto se vyjadřují i opraváři a návštěvy. Žalovaný opomněl byt opravovat, od roku 1998 do roku 2021 nic neinvestovala. V minulosti i předsedkyně družstva řekla, že v tom bytě by sama nebydlela. Tržní nájemné by nebylo odpovídající s ohledem na jeho kvality. Byt je atypický a zřejmě se nepovedl, žalobce má za to, že nebyl ani řádně zkolaudovaný. Žalobce byt přebíral již po jiném nájemci. Jak se následně zjistilo, byly tam závady, zřejmě již v důsledku dřívějšího zásahu, například přeříznutá vzduchotechnika, anebo problém s trubkou za kuchyní. Od počátku v bytě přetrvává vada, která spočívá v neodborném stavebním provedení otvoru pro dveře od pokoje, je tam nahnutá stěna jádra a v důsledku toho dveře nejdou zavírat, neboť tam nepasují. Žalobce považuje za chybu stavitele, že stavba byla v tomto stavu zkolaudována, když dveře se do otvoru pořádně nevejdou. Po provedení poslední opravy elektřiny nejdou dovřít i z důvodu, že tam brání nově osazený spínač. , adresa, pokojů jsou popraskané, v tomto směru nebyly žádné opravy celá léta. Ohledně elektroinstalace žalobce vypověděl, že tato byla zřejmě již od začátku problematická, asi tam původně byly nějaké dráty, které byly zoxidované, vedení bylo nekvalitní. Proběhla oprava v roce 2012 dělaná firmou Ikon. Tehdy to řešili i s panem Kočím, který reagoval pružně. Po roce 2012, žalobce hlásil bytovému družstvu, že mu v bytě shořely nějaké spotřebiče. Následně tam žalovaný nechal udělat revizi, což řešil pan , adresa, , a tam se zjistilo, že ta elektřina v roce 2012 nebyla provedena zcela správně. Žalobce má za to, že elektřina byla špatně zapojená, neboť mu shořela vapka a vysavač. Někdy blikala světla, když např. v bytě vařili, tak se stalo, že se rozblikala světla, museli vše vypnout, nechat odpočinout a nahodit znovu. Elektrikáři, když dělali poslední opravu, viděli na přístroji, že to tam není úplně v pořádku. Po poslední opravě již vše funguje absolutně v pořádku. Technicky tedy je vše v pořádku, ale z estetického nikoli. Žalobce s ostatními obyvateli bytu ze své dobré vůle odstranili podélné lišty, aby opravě pomohli (neodstraňovali lišty svislé, takže to pro ně z jejich pohledu nebylo ohrožující). S průběhem opravy elektřiny žalobce nebyl spokojen, nelíbil se mu způsob, jakým při opravě postupovali, ani jak se technici chovali, není pravdou, že by si volil, kam chce umístit zásuvky, toto rozvrhli sami. Dokumentaci si dělali také sami, ačkoli žalobce má za to, že měli mít projekt vytvořený jinou osobou. Pán, co to zařizoval, neměl oprávnění dělat se skupinou PRE, byť jinak všechna potřebná povolení má. Ze všech těchto důvodů má žalobce za to, že oprava nebyla zcela v pořádku. Předpokládaná doba opravy byla v průběhu prodloužena. Opraváři přerušili světelný okruh, který byl na 16 voltů. Žalobce má za to, že tento mohl zůstat v hliníku, neboť by nikdy nezahořel, ani kdyby bylo všude rozsvíceno. Tím, že se do něj zasáhlo, došlo dle žalobce k poškození bytu, v důsledku toho, že přibyly na tropě lišty, což je neestetické, ztratila se tam domácí pohoda. Takto přibyly lišty ve všech pokojích, zdi byly tímto tedy znehodnocené. Žalobce to vnímá tak, že byt je nyní ještě v horším stavu než před započetím oprav, zadní pokoj označuje jako totálně zdemolovaný právě lištováním, které přibylo na stropě, některé lišty jsou křivé. Žalobce má za to, že elektrické vedení mělo být vysekáno do zdí. Přetrvává vada spočívající v tom, že v ložnici nebylo dokončeno zednicky kabelové vedení k vypínačům a zásuvkám, dále praskliny zdí, ty jsou tam dlouhodobě. Žalobce toto nechal ve stavu, v jakém toto bylo, když v roce 2004 uplatňoval poprvé nároky u soudu, tak, aby bylo vidět, že tam ty závady jsou. Co se týče bytového jádra, vady byly aktuálně čerstvě opraveny. Konkrétně porucha vany v koupelně v místě napojení na svislou konstrukci, povrchové poškození vany - vana byla vyměněna, umyvadlo je také vyměněné, vada spočívající v zrezlých drátech trčících v koupelně při vstupu byla také opravena. Stav vaničky před poslední opravou, žalobce a další uživatele bytu omezoval, neboť tam zatékalo, museli si uzavřít pojistku, protože dvakrát až třikrát došlo k vytopení bytu pod nimi, jednou jim dokonce pojistku vypověděli. V důsledku tohoto omezili koupání, spíš se sprchovali, raději méně často. Dokud žalobce ještě chodil do práce, raději se myl tam. Pokud se šli např. vysprchovat všichni tři obyvatelé bytu za sebou, tak se stalo, že protekla voda k sousedce pod nimi. Za vaničku zatékalo asi 18 let, průběžně tam dávali silikony. Vanička má 45–50 cm a okraje jsou 4–5 cm. Na to bylo třeba užít cca tři kusy silikonů nebo lepidel. Žalobce toto zkoušel již v minulosti nějak opravit ještě s panem , jméno FO, , který dříve bydlel pod ním, v bytě, kam od žalobce zatékalo. Zkoušeli to lištovat, ale to nepomohlo. Bylo třeba tam dávat tmel a po roce měnit, neboť zpuchří, pak je nutno ho znovu odstraňovat a dávat tam nový. I při poslední opravě, říkal opravář, že vidí, že tam toho tmele bylo hodně. Pokud jde další závady, podlahy jsou již vyšlapané, vyžilé. V bytě žijí kočky, ale ty podlahy nijak netrhají. Stejně tak pokud jde o podlahová linolea v kuchyni, ta jsou vytrhaná od lednice, za dobu užívání žalobce i za dobu, kdy byt měli předchozí uživatelé, občas zřejmě někomu i něco upadlo, možná horká pánev, a na linoleu je to vidět. Podobný stav je v předsíni. V bytě se pomalu rozpadají skříňky, které jsou tam vestavěné, jednu skříňku žalobce vyměňoval, do kuchyňky pořizoval tapety. Záchod je v bytě starý, často se ucpává, je nutno do něj sypat sodu nebo jinou žíravinu. Záchod se hýbe, je utržený, tam, kde jsou šrouby dole. Sklon není správný, podobně jako to uváděl znalec ohledně potrubí v kuchyni, pokud je o WC, toto nicméně v posudku zřejmě pominul. V minulosti se na WC držela vlhkost a stála tam i voda. Žalobci není známo, z jaké příčiny, jestli to bylo přeříznutou trubkou v kuchyni, co tekla směrem na koupelnu, nebo jestli to bylo protékání kolem krytí vaničky v koupelně. Aktuálně tam vlhkost není. Poté, co byly odstraněny vnitřní parapety, byl problém udržet v bytě vyšší teplotu a po zdech tam zatékalo. Zpočátku měli i zvýšené výdaje za teplo. Parapety chyběly na všech oknech a pod všemi okny také zatýkalo, následky zatékání jsou ještě vidět na zdi v pokoji. V jednom pokoji pod okno žalobce umístil tapety, ale ve druhém stav zatím nechal tak, aby bylo vidět, jak tam zatékalo. Do bytu také profukovalo, dávali tam deky nebo závěsy, deky pak dávali i ke vstupním dveřím, aby tam neprotahovalo, neboť tam jdou vzdušné proudy (i nyní po umístění parapetů tam jsou, ale zdaleka ne tak markantní jako v době, kdy nebyly parapety osazeny). Žalobce má za to, že k zatékání kolem oken docházelo právě proto, že tam nebyly vráceny parapety, které kdyby tam byly řádně utemované pěnou, která se používá, pod okny by nezatékalo. Od doby, co byly umístěny parapety zpět, tam již nezatéká. Pokud jde o stav kuchyňské linky před výměnou, tam padala dvířka, linka nebyla moc kvalitní, byla to plechová dvířka, bylo tam nějaké sklo jakožto poličky, to v minulosti prasklo a spadly talíře na sebe. Pracovní deska, která byla spojená zezadu s krycí deskou, byla ke konci už celá prohnilá. Přívody vody včetně baterie byly prožrané a pořádně nedržely. Žalobce je upevňoval na hřebíčky a gumičky. Na kuchyňské lince byla plíseň na pracovní desce, to bylo také obtěžující, žalobce toto ošetřoval mnoha přípravky, přilepoval páskou a tmelil. Vrchní deska pak začala prohnívat, dvířka neprohnívala, neboť byla železná, ale bylo třeba je natírat. Žalobce je čtyřikrát až pětkrát přemaloval, neboť dvířka rezla kvůli vlhkosti, takže skříňky byly zrezivělé. V bytě byl také problém s digestoří, která byla nefunkční a o to víc se mastily zdi. Byt je uzavřený, není vzdušný, okna jsou jen na jedné straně, tam, kde je kuchyň, okna nejsou. Žalobce tam výmalbu prováděl pravidelně asi jednou za rok a půl. Nad kuchyňskou linkou bylo pomocné světlo, byly tam staré žárovky, malý rámeček, co drží to sklo, a pod tím byla žárovka v objímce z moduritu, když světlo svítilo, hodně se zahřívalo a vypalovalo i objímku a žárovku. Kryt byl malý, o to více se to světlo zahřívalo, praskaly tam žárovky, byl tam velký žár. Žalobce proto potom ten kryt sundal, neboť už se začal vypalovat i modurit objímce. Stav bytu, když v bytě byla ještě původní kuchyňská linka i neopravené bytové jádro v nevyhovujícím stavu a další vady jako chybějící parapety, na žalobce i spolubydlící nepůsobil pozitivně, nevraceli se domů moc rádi. Dodělávky byly pro ně byly i psychicky náročné. Žalobce se proto domnívá, že by měl mít nárok na odškodné už od roku 2004.

39. Z fotografií původního stavu bytu soud zjistil, že žalobce měnil linoleum na WC, na fotografiích byly zřetelné na podlaze tmavší skvrny, stran kterých žalobce uváděl, že se jedná o vlhkost, z fotografií však nebylo zřejmé, kdy byly pořízeny, a za jakých okolností a ani znalci v době posuzování vlhkost na WC nezaznamenali a v posudcích nepopisovali. Z fotografií kuchyně založených žalobcem bylo zřejmé, že kuchyňská linka byla v zanedbaném stavu, s černými fleky, stran, kterých žalobce uváděl, že se jedná o plísně (žalobce k tomu uváděl, že desku již třikrát měnil), u dřezu byl částečně odřený smalt, dvířka skříněk se jevila opotřebovaná i zašpiněná, digestoř zašpiněná. Z fotografií vaničky v koupelně bylo zjevné, že její napojení na stěnu je přelepeno tapetou. Na fotografiích pokoje bylo zřejmé, že lišty, ve kterých je vedena elektřina, resp. jejich napojení na zeď nebylo začištěné, stejně tak v chodbičce zůstaly vedle lišty nezadělané otvory. Z fotografií, které měly dle žalobce ilustrovat stav bytu k podání žaloby bylo zřejmé popraskané napojení okolí oken a chybějící vnitřní parapet, na některých místech pak popraskané zdi (prokázáno fotografiemi založenými do spisu).

40. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci v souladu s § 132 o.s.ř. Z dalších provedených listinných důkazů (např. listin ze spisu , spisová značka, ) soud nezjistil žádné pro řízení významné skutečnosti.

41. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k názoru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění a skutkový stav byl tak dostatečně objasněn pro rozhodnutí ve věci. Soud proto neprovedl důkazy založené v přílohách žalobce přiložených při ústním jednání 15. 3. 2022, neboť ze strany žalobce nebylo uvedeno, k čemu konkrétně by měly být provedeny. Stejně tak soud neprováděl další důkazy zakládané žalobcem k průběhu rekonstrukce elektroinstalace a ke zvýšení nájemného, neboť uvedené skutečnosti byly v dostatečné míře prokázány provedenými důkazy či byly mezi účastníky nesporné a další důkazy tak nebyly z hlediska předmětu řízení relevantní. Soud neprovedl ano výslech znalce , jméno FO, . , právnická osoba, navrhovaný žalovaným, toto považoval za nadbytečné, s ohledem na to, že sám zadal nový znalecký posudek, k němuž ustanoveného znalce vyslechl. S ohledem na nadbytečnost soud nevyslýchal ani další navržené svědky , jméno FO, (původní nájemkyni bytu č. , hodnota, , která dle tvrzení účastníků v mezidobí zemřela), , adresa, , který měl vypovídat stran údržby bytu, neboť se s žalobce měl podílet na malování a , jméno FO, , kterým měl v minulosti žalobci pomáhat při údržbě bytu.

42. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu.Žalobce je nájemcem bytu č. , hodnota, bytu č. , Anonymizováno, /16 v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, od roku 1998. Od 30. 4. 2002 je pronajímatelem předmětného bytu žalovaný. Od roku 2004 žalobce žalovaného upozorňoval na sníženou kvalitu bytu a objevující se závady. Toto se i v roce 2004 pokoušel řešit žalobou (nedošlo však k meritornímu rozhodnutí). Již v roce 2004 žalobce tak mimo jiné upozorňoval, že po provedené výměně oken, nebyly zpět osazeny vnitřní parapety, do bytu profukuje a zatéká. Upozorňoval též na vady elektroinstalace, která byla následně rekonstruována žalovaným v roce 2012, aniž však byla provedena řádná revize. Nové vedení elektřiny vykazovalo vady, které byly následně zjištěné následným revizemi z 16. 10. 2021 a, jak jsou popsány výše. Dne 17. 2. 2022 proběhlo v bytě po předchozím oznámení nájemci odstranění revizních závad, žalobce znemožnil odstranění závady spočívající v odstávající a nedostatečně upevněné liště, pod kterou bylo vedení, neboť s tímto nesouhlasil. Byť za některé vytýkané závady odpovídal nájemce (např. chybějící kryt světla v kuchyni a zmíněné upevnění v lištách), jiné, které se týkaly zejména zapojení vedení, byly zjevně způsobeny neprofesionálně provedenou opravou z roku 2012. Ani opravou v roce 2022 nebyly všechny závady odstraněny, což bylo následně zjištěno při návštěvě znalce a pozdější revizi elektroinstalace dne 6. 11. 2023 a 6. 11. 2023. Elektroinstalace byla nesprávně zapojena, chyběla výchozí revize, při zapojení sporáku v bytě někdy problikávala světla, žalobci shořely minimálně 2 spotřebiče. Znalec konstatoval, že nové kabelové vedení bylo většinou volně bez krytu, živé části nedostatečně chráněny před dotykem, kryty neměly dostatečnou stabilitu a trvanlivost. V ložnici shledal, že vedení stropního kabelu je v liště nakřivo a jako vadu označil, že napojení živých kabelů není ochráněno u napojení na stropní osvětlení. Kabelové vedení k vypínačům a zásuvkám vedené v krytech nebylo zednicky dokončeno. Až dne 6. 3. 2024 byla dokončena oprava a řádná revize elektrického vedení, dle které je aktuálně vedení bez závad. Od roku 2012 zůstávají nadále po opravě vedení neopraveny otvory ve zdech, které při opravě vedení vznikly. Po poslední opravě zůstaly i otvory po zásuvkách, které byly přemístěny. Žalovaný toto plánoval opravit pomocí zedníka štukatéra, který by měl opravit všechny nerovnosti a problémy, které ve zdech takto vyvstaly. Na prohlídku bytu poslal pana , jméno FO, , tomu však žalobce při prohlídce v bytě a seznámení s rozsahem práce sdělil, že s provedením nesouhlasí a do bytu jej na provedení práce nevpustí. Na posledním jednání ve věci dne 4. 6. 2024 žalobce uváděl, že by před prováděním dalších oprav preferoval nějaký časový prostor (k čemuž se klonil i žalovaný), nicméně žalobce deklaroval, že další opravy umožní.Žalobce na závady v podobě chybějících parapetů, které žádal osadit a vadné ne zcela řádně dokončené elektroinstalace v průběhu let žalovaného upozorňoval, a to i písemně dne 8. 12. 2011, kdy v reakci na jednostranné zvýšení nájmu upozorňoval na vadu v podobě chybějících parapetů, dále vadu kuchyňské linky, kterou označil za zamortizovanou a upozorňoval, že musel několikrát nouzově opravovat bytové jádro, přičemž náklady oprav přesáhly částku, kterou by měl hradit nájemce a ač byt udržuje v rámci svých možností, je třeba opravit bytové jádro, neboť neustále zatéká k sousedům. Žádal pořídit nové sanitární vybavení (umyvadlo, vaničku, WC), novou kuchyňskou linku a rozvody elektřiny, argumentoval tím, že se jedná o byt se sníženou kvalitou a není tedy vhodné zvyšovat dále nájemné. Znovu pak žalovaného na uvedené vady upozorňoval dopisem z 22. 2. 2018, kde popisoval stav bytu ke dni 20.1.2018, opakoval výše uvedené vady, upozorňoval, že jádro je prohnilé, protéká k sousedům je lepené tapetami a těsnící gumou, připomínal, že žádal o nové, upozorňoval, že kuchyňská linka je prohnilá, že byla 14x opravována a lepena tapetami, že toto hlásil a žádal o novou namítal, že oprava elektrického vedení nebyla v minulosti řádně provedena, zůstaly tam nezapuštěné kabely a díry v přechodech zdi a po vysekávání zásuvek. Ustanovený znalecký ústav potvrdil, že při provedeném místním šetření, 22. 11. 2022, byly zjištěny některé závady, které užívání bytu ztěžují, tyto se týkaly kuchyňské linky včetně vzduchotechniky, zatékání ve sprchovém koutu a nedostatky na elektroinstalaci. Životnost linky, dřezu i digestoře znalec určoval na 15 - 20 let, technický stav linky včetně skříněk i digestoře vyjádřil 0 % (tj. jako velmi špatný), stav dřezu na 10 %. I znalec , jméno FO, . , jméno FO, konstatoval, že většina konstrukcí a vybavení je na hranici či za hranicí své technické životnosti s vysokým stupněm opotřebení. Provedení elektroinstalace nebylo na potřebné technické úrovni, vedení v lištách bez koncových tvarovek, lišty nedostatečně připevněny ke stěně. V ložnici zjistil znalec, že pod okny jsou stopy po zatékání, v obývacím pokoji chyběl parapet pod oknem, místo parapetu zde bylo pouze připevněné PVC. Původní plechová kuchyňská linka byla zkorodovaná znalec ji hodnotil tak, že po dobu životnosti nebyla prováděna údržba. Naproti tomu znalecký ústav přikládal její špatný stav zejména překročené době životnosti, neboť stáří kuchyňské linky považoval za rozhodující faktor. Znalecký ústav dále zjistil, že vana v koupelně měla poruchu v místě napojení na svislou konstrukci (umakartovou stěnu). V místě mohlo docházet k zatékání do konstrukcí bytu, do míst za vanu. A bylo věcí běžné údržby zamezit zatékání např. tmelem, oprava by musela být prováděna opakovaně a pravidelně těsnícím tmelem vhodným pro koupelny, a to (1 x za 6 měsíců až rok, podle situace), doporučil nicméně instalovat systémový prvek proti stékající vodě, např. pomocí vanové lišty. V době znaleckého zkoumání nebyla spára utěsněna tmelem, ale pouze přelepena tapetou. Vana v koupelně byla povrchově poškozena, (poškrábána, zašpiněna žlutými skvrnami a zkorodovaná). Jevilo se riziko, že začne rezivět a následně dojde k protékání. Technickou závadu znalec spatřoval v konci životnosti vany stav hodnotil na 20 % a doporučoval ji vyměnit za novou. Stran podlah znalecký ústav zjistil, že technický stav ze zátěžových koberců je špatný 0 – 10 %, jsou značně opotřebené životnost hodnotil na 15 - 20 let, a doporučil celkovou demontáž nášlapné vrstvy a dodávku nové krytiny s odůvodněním, že i kdyby byly podlahy užívány šetrně, je vlastností materiálu, že nemá takovou odolnost, aby vydržel v původní kvalitě. Ohledně vrstvy z povlakové krytiny (vinyl), znalec uvedl, že je na konci životnosti, protože je běžně opotřebena (prohlubně, vychozená místa, vrypy apod.), technický stav vinylových krytin nicméně hodnotil na 50 % a životnost odhadoval na 100 let. V bytě byla dále zjištěna závada spočívající v neodborně provedeném stavebním otvoru zřejmě z doby výstavby, kdy dveřní křídlo osazené do užšího otvoru přesahuje přes zárubeň a naráží od ostění. V souvislosti s tím došlo k prasklině dveřního křídla u horního pantu (toto bylo ale vyvráceno třetí osobou užitím nepřiměřené síly).

43. Zjištěný skutkový stav soud po právní stránce posoudil dle zákonných ustanovení citovaných níže.Podle § 687 odst. 3 zák. č. 40/1964 Sb., ve znění platném do 31. 12. 2013, (dále jen „SOZ) nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.Podle § 692 SOZ (1) nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. (2) Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu.Podle § 698 odst. 1 SOZ nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo.Podle § 699 SOZ Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.Podle § 2208 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., účinného od 1. 1. 2014, (dále jen „NOZ“) Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 3 téhož ustanovení neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.Podle § 2264 NOZ (1) Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. (2) Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.Podle § 2265 NOZ (1) Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. (2) Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. (3) Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.Podle § 3028 NOZ se tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. (2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. (3) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.Podle § 3036 NOZ podle dosavadních právních předpisů se až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.Podle § 3074 NOZ odst. 1 se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.Podle § 5 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. platného a účinného do 31. 12. 2013 (1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. (2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. (3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. (4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3. (5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6. (6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. (7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.Podle § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. platného a účinného do 31. 12. 2013 náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., účinného od 1. 1. 2016, § 2 se běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.Podle § 3 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.Podle § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., se podle věcného vymezení za drobné opravy považují a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).Podle § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., se podle výše nákladů za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.Podle § 6 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., (1) přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. (2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

44. Žalobce se domáhal slevy na nájmu s odůvodněním, že mu namítané vady po delší dobu ztěžovaly užívání bytu. Nájemci dle SOZ svědčilo právo na slevu v případě, že vadu má povinnost odstranit pronajímatel (srov. § 693) a vada způsobuje zhoršení užívání buď bytu po delší dobu nebo užívání podstatně zhoršuje. Právo na slevu vzniklo nájemci bez ohledu na zavinění pronajímatele a svědčí nájemci po dobu, po kterou trvá překážka plného a nerušeného výkonu jeho práv. Její výše není zákonem stanovena, musí však být přiměřená vzhledem k rozsahu zásahu, respektive omezení užívacího práva nájemce. Hmotněprávní podmínkou pro vznik práva na slevu na nájemném je upozornění ze strany nájemce. Jedná-li se o opravy v bytě, které má povinnost realizovat pronajímatel, je nájemce zatížen oznamovací povinností podle § 692. Nájemce není povinen v rámci upozornění informovat pronajímatele o svém úmyslu žádat slevu na nájemném (na rozdíl od případu, kdy chce sám vady odstranit, § 691), tj. samotné splnění informační povinnosti zakládá vznik práva na slevu na nájemném. Pokud však pronajímatel zjistil potřebu oprav z vlastní činnosti (pravidelná prohlídka předmětu nájmu, výjimečná prohlídka například po živelní události), lze mít za to, že oznamovací povinnost nájemci nevznikla, a proto nenese odpovědnost za škodu, která vznikla v důsledku závad v bytě. Smyslem a účelem oznamovací povinnosti nájemce je totiž vědomost pronajímatele o potřebě oprav (srov. Komentář ASPI, WK ,, tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, )

45. Soud shledal z hlediska požadavku na slevu relevantní vady spočívající v chybějících vnitřních parapetech, které byly při výměn oken realizované ze strany žalovaného v roce 2004 sňaty a nebyly osazeny zpět (v důsledku čehož docházelo k profukováním a zatékání okolo oken). Dále shledal, že žalobci náleží nárok na slevu z vadu elektroinstalace s chybějícím zednickým začištěním, která takto zůstala po opravě elektroinstalace v režii žalovaného v roce 2012 a vadě kuchyňské linky, která byla ve špatném stavu s ohledem na výraznější překročení doby životnosti. Všechny tyto vady žalobce uplatňoval u žalovaného již před účinností NOZ, tj. před 1. 1. 2014. Chybějící parapety písemně oznamoval již v roce 2004, špatný stav kuchyňské linky, o jejíž výměnu žádal, žalobce žalovanému sděloval v roce 2011 (živostnost uváděná znalcem by s ohledem na stáří domu z počátku 90. let již tehdy uplynula). Řádně nedokončená elektroinstalace zůstala po opravě, která proběhla v režii žalovaného, ten si tedy tohoto stavu měl a musel být vědom, neboť jej sám způsobil. Pokud k věci vypovídali , jméno FO, . , adresa, a svědek , jméno FO, , kteří v dané době za žalovaného jednali, uváděli, že si nevybavují, zda a kdo prováděl kontrolu provedených prací, nebyli si jisti, zda žalobce v návaznosti něco reklamoval. Žalobce naopak vypověděl, že na nevyhovující stav opakovaně upozorňoval, ale marně. Jednalo se o závady, které v souladu s § 698 odst. 1 SOZ po delší dobu zhoršovaly užívání bytu. Nájemci tak vzniklo právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud je pronajímatel přes jeho upozornění neodstranil. Soud shledal, že v souladu s § 3074 odst. 1 NOZ dle kterého se vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů, je na místě posoudit nárok žalobce na slevu dle SOZ, neboť právo na slevu mu vzniklo v důsledku vad již za účinnosti starého občanského zákoníku.Právní teorie (srov.: Občanský zákoník, Komentář, 9. vydání 2004, nakladatelství , právnická osoba, ., Anonymizováno, , strana , Anonymizováno, ) i soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2006, sp.zn. , spisová značka, , a ze dne 19. 7. 2010, sp.zn. , spisová značka, ) je ustálena ve výkladu ustanovení § 699 SOZ v tom směru, že nájemce musí uplatnit právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu u pronajímatele bez zbytečného odkladu, a že toto právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. Neuplatněním práva v šestiměsíční lhůtě přitom zaniká právo na slevu z té které měsíční úhrady, nikoliv nárok na slevu na úhradu splatnou v dalších měsících; lze se tedy domáhat při déletrvající vadě slevy jen za šest měsíců nazpět. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ). Nárok na slevu nelze považovat za jeden celek, nýbrž za souhrn práv na slevu z každého jednotlivě měsíčně splatného nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , spisová značka, ).

46. Nárok na slevu žalobce vůči žalovanému uplatnil až podanou žalobou (dříve v řízení v roce 2004 mimo jiné v souvislosti s parapety domáhal žalobce pouze odškodnění za způsobenou újmu). Žaloba byla žalovanému doručena dne 27. 11. 2018. S ohledem na uvedené tedy soud shledal, že nárok žalobce za dobu starší šesti měsíců před tímto datem je prekludován (ve zbylém rozsahu však není prekludován ani promlčen). Ode dne 27. 5. 2018 tedy žalobci svědčí nárok na slevu z titulu výše uvedených neodstraněných vad. Soud s ohledem na povahu vad shledal, že za každou z výše uvedených tří vad (vada kuchyňské linky, řádně nedokončená oprava elektrického vedení a neosazené vnitřní parapety) náleží žalobci jako přiměřená sleva 5 % z nájemného, které činilo v rozhodné době 6 266 Kč, a to až do odstranění té které vady. Tj. celkem , hodnota, % sleva odpovídající částce 939,3 Kč měsíčně od 27. 5. 2018 do 12. 10. 2021, kdy byly ze strany žalovaného namontovány vnitřní parapety a opraveno okolí oken (celkem 38 056,8 Kč). Dále 10 % sleva odpovídající částce 626,6 Kč měsíčně za dobu od 13. 10. 2021 do 1. 3. 2023, kdy byla žalovaným vyměněna kuchyňská linka a odstraněny závady v kuchyni (celkem 10 473,17 Kč). Dále 5 % sleva odpovídající částce 313,3 Kč měsíčně za dobu od 2. 3. 2023 do 6. 3. 2024, kdy byla odstraněna závada elektrického vedení (3 820,24 Kč). Ačkoli po zednické stránce nebyla práce dosud dokončena, soud neshledal důvodným přiznat žalobci odměnu i za další období, neboť bylo prokázáno, že žalobce opravu vedení zkomplikoval a následně, když za účelem dokončení poslal žalovaný do bytu opraváře, žalobce se vyjádřil, že práce neumožní, za takové situace, kdy odmítl součinnost, mu nemůže dále náležet právo na slevu. Celkem tedy po zaokrouhlení na celé koruny soud žalobci přiznal požadovanou slevu v částce 52 350 Kč výrokem II rozsudku a ve zbylém rozsahu výrokem III rozsudku návrh na slevu zamítl, neboť neshledal důvod pro přiznání slevy z nájmu za delší období či ve vyšší výši. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť nebyly shledány okolnosti pro její prodloužení.

47. Pokud žalovaný odkazoval na judikáty sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, s argumentací, že sleva není na místě s ohledem na nízké nájemné s tvrzením, že dle judikatury se má jednat o přiměřenou slevu představující rozdíl v obvyklém nájemném, soud se jeho argumentací nemohl ztotožnit. Z citovaných judikátů tento závěr neplyne, naopak sleva z nájemného posuzována vždy vůči sjednanému nájemnému, které by odpovídalo užívání bytu bez vad (resp. tak jak bylo jeho stav při sjednání nájemného akceptován). V rozsudku sp. zn. , spisová značka, pouze nejvyšší soud konstatoval, že při posuzování výše slevy má soud přihlédnout rovněž ke skutečnosti, že v daném případě byla pronajata vila jako luxusní nemovitost, čemuž odpovídala i výše nájemného. Luxusní nemovitost se vyznačuje tím, že nad základní požadavky na každý objekt bydlení (do objektu neteče a nefouká, teče voda, funguje topení a elektřina, apod.) poskytuje svému uživateli nadstandardní pohodlí (velká obytná plocha, sauna či bazén, ale např. i jednoduché a bezproblémové ovládání všech zařízení). Možností užívat předmět nájmu pouze omezeně ve smyslu § 674 obč. zák. je proto u luxusní nemovitosti třeba rozumět rovněž situaci, kdy je nájemce omezen v užívání nadstandardního zařízení, případně kdy správa a údržba nemovitosti působí nájemci potíže nepřiměřené standardu luxusní nemovitosti. O takový případ se však v dané věci nejednalo, naopak v projednávaném případě se nájemné pohybovalo při nižší hladině, na stav vybavení bytu tedy nebyly kladeny nadstandardní nároky, nicméně v případě dlouhodobých závad uvedených výše soud neshledal, že by toto měl být důvod požadovanou slevu nepřiznat. Nad rámec uvedeného soud dodává, že názor žalovaného, že žalobce by měl prokazovat, obvyklou cenu nájmu, je zcela mylný (naopak pokud se tímto argumentem žalovaný bránil z hlediska odpovídajícího standardu a vybavení bytu, v kontextu toho, co lze považovat za závadu, bylo na něm, aby toto prokazoval).

48. Pokud jde o závadu spočívající v zatékání ve sprchovém koutu mezi vaničkou a stěnou bytového jádra, soud vycházel ze zjištění znaleckého ústavu, že tato závada se měla řešit v rámci běžné údržby pravidelným tmelením jednou až dvakrát ročně. Žalobce sice namítal, že toto pravidelně činil, zjevně však nedostatečně, neboť znalec Brixi, který vypovídal za znalecký ústav uvedl, že v době prohlídky na místě samém byla spára mezi stěnou a vaničkou pouze přelepena tapetou, silikon tam nebyl. S ohledem na uvedené má soud za to, že došlo-li v daném místě k zatékání, žalobce mu mohl, pokud by řádně v pravidelných intervalech plnil povinnosti běžné údržby a drobných oprav dle nařízení vlády předejít, nejedná se tedy o vadu, za kterou by žalobci náležela sleva z nájmu.

49. Pokud jde o vady, jejichž odstranění se žalobce domáhal, soud uložil žalovanému odstranit vadu spočívající v tom, že kabelové vedení k vypínači a zásuvkám v ložnici není zednicky dokončeno a vadu v malbě zdí v ložnici od zatékající vody z důvodu včasného neupevnění parapetů a v minulosti prováděné elektroinstalace, a to s ohledem na to, že se jedná o odstranění závadného stavu, který v minulosti vyvolal sám žalovaný vlastním zásahem, když nedokončil prováděné opravy (ačkoli výmalba a oprava omítek by jinak dle nařízení vlády spadala jako běžná údržba mezi povinnosti nájemce, v daném případě se jedná o odstranění důsledků zásahu ze strany pronajímatele, za které pronajímatel odpovídá). Soud dále uložil žalovanému odstranit vadu spočívající ve vychozených místech, ztrátě vláken v koberci v bytové chodbě, v ložnici a v obývacím pokoji, neboť dle posudku znaleckého ústavu jsou tyto prakticky zničeny, když technický stav zátěžových koberců znalec hodnotil 0 % (a v jednom případě 10 %), toto zároveň odpovídá jejich životnosti 15 - 20 let, neboť koberce v bytě slouží již cca dvojnásobně dlouhou dobu. S ohledem na uvedené soud nepovažoval za rozhodující, zda a jak žalobce prováděl běžnou údržbu a drobné opravy koberců, jelikož na jejich životnost, při jejím cca dvojnásobném překročení, by tohoto zřejmě nemělo zásadní vliv. Nárok na odstranění této vady žalobce uplatnil až v průběhu řízení, žalovaný nicméně vadu v přiměřené době neodstranil a sdělil že toto ani nemá v plánu, soud tedy shledal, že nárok žalobce je v tomto směru důvodný. Co do požadavku těchto oprav tedy soud návrhu žalobce vyhověl, a uložil výrokem IV žalovanému provést uvedené opravy v navrhované lhůtě 6 měsíců, kterou pokládal s ohledem na okolnosti za přiměřenou.

50. Soud nevyhověl žalobě co do požadavku odstranění vady spočívající ve vlhkosti na záchodě, neboť jednak znaleckým zkoumáním nebyla zjištěna a zejména sám žalobce po provedených opravách konstatoval, že se již nevyskytuje a ani její další výskyt nepředpokládá. Soud nevyhověl ani požadavku na odstranění vady spočívající v prohlubních od lednice, ve vychozených místech, ve vrypech v povlakové krytině z PVC (lina) v kuchyni, koupelně a na záchodě. Znalecký ústav sice doporučoval krytinu vyměnit, nicméně, oproti zátěžovým kobercům, uváděl její podstatně delší životnost, a to 100 let, doba užívání zatím dosahuje pouze cca 1/3 této doby, údržba a opravy krytiny jsou přitom povinností nájemce (je na nájemci, jakým způsobem byt užívá a jak je tedy v návaznosti na to fakticky zachovalé vybavení bytu po dobu své životnosti). Technický stav krytiny znalec hodnotil na 50 %, soud tedy neshledal, že by bylo na místě žalovanému ukládat její výměnu. Pokud jde o vadu spočívající v neodborném stavebním provedení otvoru pro dveře mezi bytovou chodbou a obývacím pokojem, kdy jsou do užšího stavebního otvoru osazeny zárubně a dveřní křídlo svým přesahem přes zárubeň naráží do ostění, tuto vadu žalobce původně v řízení neuplatňoval, její odstranění začal požadovat až v návaznosti na vypracování znaleckého posudku. Posudkem bylo sice zjištěno, že se vada v bytě vyskytuje. Nicméně se zjevně jedná se o původní konstrukční vadu, a to vadu zjevnou, která je v byt přítomna od počátku a se kterou žalobce byt již přebíral (žalobce přitom sám v řízení prohlásil za nesporné, že byt přebíral bez závad). Proti této vadě v minulosti žalobce nebrojil. Soud tedy vycházel z toho, že nájem byl sjednán s přihlédnutím k této vadě. Přitom zohlednil i skutečnost, že nájemné za předmětný byt je cca v poloviční výši, než by odpovídalo běžnému nájemnému v místě a čase (a to i po jeho posledním zvýšení). V tomto kontextu posuzoval soud i výše uvedený nárok na výměnu vinylových krytin, kdy tyto nejsou ještě za svou živostností a jsou nadále uživatelné. Výše nájemného odpovídá skutečnosti, že se jedná o starší byt, který nebyl rekonstruován, nelze tedy důvodně požadovat, aby do něj za těchto okolností pronajímatel investoval nové moderní vybavení, dokud je funkční vybavení původní a před uplynutím doby své životnosti. Pokud jde o tyto požadované opravy soud tedy žalobu výrokem V zamítl.

51. O náhradě nákladů soud rozhodl výrokem VI rozsudku dle § 150 o.s.ř. Dle § 142 odst. 2 o.s.ř. by měl právo na náhradu nákladů podle poměru úspěchu žalovaný, neboť celkový poměr úspěchu žalobce a žalovaného činí 33,3 : 66,7. Soud pro posouzení poměru úspěchu ve věci, pokud jde o požadavek na slevu, vycházel z původního nároku žalobce, jak byl z kraje řízení formulován jeho právní zástupkyní, kdy požadoval slevu z nájemného za období od 1. 1. 2005 do 31. 10. 2018 ve výši 202 838 Kč, a dále snížení měsíčního nájemného ve výši 8 352 Kč o 20 % od 1. 11. 2018. Tento nárok soud kapitalizoval k datu rozhodnutí ve věci na částku 315 423 Kč (tj. 202 838 + 112 584,96 (tj. 1 670,4 Kč/ měsíčně za 67 měsíců a 12 dnů). Z takto požadované částky bylo žalobci přiznáno 52 350 Kč. Poměr úspěchu žalobce a žalovaného, pokud jde o peněžité plnění tedy činil cca 16,6 : 83,4. Pokud jde o nárok na provedení prací či oprav, nelze přesně poměr úspěchu vyčíslit, tím spíše, že žalobní petit a tím i předmět řízení byl žalobcem opakovaně měněn a formulován postupně. Co do této části nároku tedy soud vycházel ze stejného úspěchu obou stran, kdy vzal v úvahu, že počet vad, s jejichž nárokem na odstranění žalobce uspěl a neuspěl byl stejný. Zároveň zohlednil, že část nároků vzal žalobce zpět dle § 146 odst. 2 o.s.ř. pro chování žalovaného, který požadované opravy v bytě provedl (v některých případech však vyšel v tomto směru žalovaný žalobci vstříc nad rámec své povinnosti, což by nemělo být hodnoceno k jeho tíži na příklad výměnou dosud sloužícího sanitárního zařízení, byť již bylo na konci životnosti). Soud dále zohlednil již zmiňované změny žaloby, kdy v situaci, kdy žalobce svůj nárok přeformuloval a netrval na původně požadované opravě (např. rekonstrukci jádra) je toto třeba vykládat pro účely nákladů řízení obdobně, jako kdyby došlo z jeho strany ke zpětvzetí žaloby z důvodu na jeho straně, kdy by toto šlo pro účely nákladů řízení k jeho tíži. Po zvážení těchto skutečností soud dospěl k závěru, že poměr úspěchu, pokud jde o požadované opravy, byl u obou účastníků stejný. Při vyčíslení celkového poměru úspěchu soud vycházel z toho, že toto sestávalo z dvou různých nároků, a to peněžitého nároku na slevu a nároku na provedení oprav, kdy úspěch v každé z těchto částí řízení počítal jednou polovinou. Celkový pomě úspěchu žalobce a žalovaného tak činí 33,3 : 66,7 a právo na poměrnou náhradu nákladů řízení by tak měl žalovaný. Soud nicméně právo na náhradu nákladů v souladu s § 150 o.s.ř. žalovanému nepřiznal, neboť shledal důvody hodné zvláštního zřetele na straně žalobce, který je invalidním důchodcem (stejně jako ostatní členové jeho rodiny) s omezenými příjmy a byl z tohoto důvodu též osvobozen od soudních poplatků. Soud vzal v úvahu i chování žalobce v průběhu řízení, kdy tento částečně komplikoval průběh řízení a jednání (v průběhu jednání se iritoval tak, že nebyl schopen reflektovat na pokyny soudu, musel být napomínán, či odmítal ze zásady jednat o smírném řešení, poté, co ke konci řízení došlo ke změnám v představenstvu žalovaného a související ochotě vyjít žalobci vstříc stran oprav stavu bytu). Soud nicméně chování žalobce v tomto směru nepovažoval za rozhodující, a to s ohledem na povahu řízení, kdy žalobce je skutečně důvodně inicioval poté, co již řadu let žalovaný ignoroval své povinnosti řádné údržby bytu, ve kterém byl žalobce v nevyhovujících podmínkách s ohledem na své omezené finanční možnosti nucen setrvávat a v průběhu řízení tedy zjevně i z tohoto důvodu reagoval přecitlivěle a měl potíže své impulzy ovládnout.

52. Výrokem VIII rozsudku soud rozhodl o nákladech státu, které vznikly úhradou znalečného v celkové výši 32 367 Kč (28 697 Kč bylo vyplaceno za písemný znalecký posudek a 3 670 Kč v souvislosti s výslechem znalce). Soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o.s.ř. dle kterého stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Žalovanému proto soud podle poměru úspěchu ve věci, jak je vyčíslen výše uložil uhradit 33,3 % z nákladů (tj. výši, která odpovídá jeho neúspěchu v řízení), což z částky 32 367 Kč činí po zaokrouhlení na celé koruny částku 10 778 Kč. Žalobci s ohledem na skutečnost, že byl v řízení osvobozen od soudních poplatků soud náhradu nákladů státu neukládal.

53. V souladu s § 2 odst. 3 zák. č. 549/1991 Sb. poplatcích, dle které ho je-li navrhovatel v řízení od poplatku osvobozen a soud jeho návrhu vyhověl, zaplatí podle výsledku řízení poplatek nebo jeho odpovídající část žalovaný, nemá-li proti navrhovateli právo na náhradu nákladů řízení nebo není-li též od poplatku osvobozen, uložil soud výrokem VII žalovanému uhradit soudní poplatek ve výši 3 618 Kč (dle položky č. 1, bod 1 písm. b) 5 % z žalobci přiznané peněžité částky, co do které měl úspěch, tj. 2 618 Kč, a to v součtu s ½ částky dle položky 4 písm. c) tj. 1 000 Kč, pokud jde o žalované opravy, kde soud shledal, že účastníci měli přibližně stejný úspěch ve věci).