17 C 259/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alžbětou Stříbrnou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupen advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa za účasti vedlejšího účastníka 1) na straně žalovaného země - anonymizováno 7 slov , IČO sídlem adresa vedlejší účastnice vedlejšího účastníka 2) na straně žalovaného anonymizována tři slova část obce , IČO sídlem adresa vedlejší účastnice zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa na určení obsahu budoucí smlouvy (nahrazení projevu vůle) I. Zamítá se žaloba s tím, aby soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti v následujícím znění: SMLOUVA O PŘEVODU NEMOVITOSTÍ uzavřená dle § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („ Smlouva“) mezi:

1. Hlavní město Praha, [IČO], se sídlem [adresa žalované] („ Prodávající“) a 2. [ulice] klub [anonymizováno] [obec], z. s., [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], zapsaný ve spolkovém rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. [anonymizována dvě slova] („ Kupující“) (Prodávající a Kupující společně„ Strany“ a jednotlivě jako„ [příjmení]“). 1.. Předmět koupě. Prodávající je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zapsaném v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště a obec Praha, [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] („ Předmět koupě“), připojeném k této Smlouvě jako Příloha 1 ([příjmení] vlastnictví). 1.

2. Prodej a koupě. Touto Smlouvou Prodávající prodává a Kupující kupuje Předmět koupě se všemi jeho součástmi a příslušenstvím do svého výlučného vlastnictví. 1.

3. Nabytí vlastnictví. Kupující se stane vlastníkem Předmětu koupě dnem povolení zápisu vkladu vlastnického práva k Předmětu koupě do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni podání Návrhu na vklad do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu ve prospěch Kupujícího. 1.

4. Kupní cena. Kupní cena za Předmět koupě činí [částka] (slovy: sedmdesát pět milionů dvě stě šedesát sedm tisíc osm set třicet pět korun českých). 1.

5. Úhrada Kupní ceny. Kupující se zavazuje uhradit Prodávajícímu Kupní cenu do třiceti (30) dnů od uzavření této Smlouvy. Kupní cena bude uhrazena převodem na bankovní účet sdělený Prodávajícím do 10 dnů od nabytí účinnosti této Smlouvy. 1.

6. Součinnost Stran. Strany se zavazují podepsat všechny dokumenty a učinit veškerá další jednání nutná nebo vhodná k dosažení účelu této Smlouvy. 1.

7. Ostatní ujednání. Práva a povinnosti Stran v této Smlouvě neupravené se řídí příslušnými ustanoveními zákona. 1.

8. Platnost a účinnost. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem právní moci tohoto rozsudku. II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 271 233,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného. III. Žalobce je povinen zaplatit vedlejšímu účastníku 1) náhradu nákladů řízení v částce 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. IV. Žalobce je povinen zaplatit vedlejšímu účastníku 2) náhradu nákladů řízení v částce 271 233,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce vedlejšího účastníka 2).

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření smlouvy o koupi pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha (dále jen„ pozemek“). Svou žalobu odůvodnil tím, že žalovaný je vlastníkem pozemku na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí a žalobce je vlastníkem staveb – tenisových kurtů a klubovny, které na pozemku v minulosti vybudoval. Stavba klubovny tenisového klubu [anonymizována dvě slova] [obec] (dále jen„ stavba“) není zapsaná v katastru nemovitostí, její existenci však dokládá stavební a kolaudační rozhodnutí, které byly pro tuto stavbu vydány, jakož i další potvrzení stavebního úřadu. Žalobce pozemek užívá ke sportovní činnosti minimálně od 30. let minulého století.

2. Odlišná vlastnická struktura vlastníka stavby a vlastníka pozemku byla dlouhodobě řešena nájemní smlouvou, kterou však žalovaný dopisem ze dne [datum] vypověděl. Žalobce se proto obrátil na žalovaného ve snaze nalézt smírné řešení vzniklé situace, žalovaný však jednání odmítl a sdělil žalobci, že zastupitelstvo Hlavního města Prahy schválilo převod pozemku do vlastnictví České republiky, a následně činil další kroky k uzavření příslušné smlouvy o směně pozemků. Z těchto důvodů žalobce dopisem ze dne [datum] uplatnil k pozemku své předkupní právo a vyzval žalovaného ke sdělení podmínek jeho prodeje a kupní ceny. Ke vzniku žalobcova předkupního práva pak došlo nejpozději dne [datum], kdy byla směnná smlouva zveřejněna v informačním registru smluv.

3. Žalobce je přesvědčen, že mu svědčí předkupní právo na základě § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“ či „občanský zákoník“), neboť stavba v jeho vlastnictví je pevně spojena s pozemkem pevným základem a má trvalý charakter. Trvalost stavby výslovně potvrdil stavební úřad sdělením ze dne [datum] a na dané skutečnosti nic nemění ani to, že žalobce měl od žalovaného pozemek pronajat, neboť nájemní smlouva byla uzavřena až mnoho let po vybudování stavby. Nadto je zřejmé, že žalovaný si byl vědom žalobcova předkupního práva, neboť ho výslovně zmínil v usnesení, jímž zastupitelstvo schválilo směnu pozemků.

4. Vzhledem k tomu, že žalovaný do dnešního dne žalobci nenabídl pozemek ke koupi, žalobce se domáhal uzavření kupní smlouvy ve znění specifikovaném ve výroku I. tohoto rozsudku. Při stanovení ceny vyšel ze znaleckého posudku, kterým byl pozemek ohodnocen pro účely směnné smlouvy. Žalobce si je vědom toho, že stavba se nachází pouze na části pozemku, vyhradil si proto právo v průběhu řízení omezit svůj nárok pouze na příslušnou část pozemku.

5. Žalovaný ve vyjádření k žalobě učinil nesporným, že je vlastníkem pozemku, na němž stojí provizorní stavba šaten ve vlastnictví žalobce. Naproti tomu však sporoval, že by se ve vlastnictví žalobce nacházely i tenisové kurty a oplocení, a zejména že by stavba klubovny měla trvalý charakter. Žalovaný upozornil, že občanský zákoník pojem dočasná stavba v § 506 nikterak nedefinuje a při výkladu tohoto pojmu je třeba vycházet primárně ze soukromoprávních kritérií. Z toho důvodu neobstojí argumentace žalobce, který trvalost stavby vyvozuje z veřejnoprávních listin vydaných stavebním úřadem. Dle žalovaného má tato stavba jednoznačně dočasný charakter, což plyne z účelu stavby, jejího subjektivního vnímání a zejména pak z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným, v níž je stavba výslovně označena jako provizorní. V nájemní smlouvě se žalobce zavázal při skončení nájmu předmět nájmu vyklidit a vyklizený jej odevzdat pronajímateli; z toho důvodu neobstojí žalobní tvrzení, že stavba na pozemku údajně stojí již od 30. let minulého století, neboť právo žalobce mít na pozemku stavbu nikdy nemělo trvalou povahu a žalobce to ostatně ani netvrdí. Dočasnost stavby žalobce nadto výslovně potvrdil ve společném prohlášení žalobce a [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce] ze dne [datum]. Je přitom zcela nerozhodné, že žalovaný při schvalování směny pozemků zmínil existenci žalobcova předkupního práva, neboť toliko předem předpokládal, že se žalobce pokusí zneužít situace a bude se svého domnělého předkupního práva domáhat. Žalovaný dodal, že stavba stojí pouze na malé části pozemku, postupem žalobce je tak blokován výkon vlastnického práva žalovaného ke zbývající části pozemku, potažmo rozvoj [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce]. Závěrem žalovaný upozornil, že dle ustálené judikatury nejsou tenisové kurty samostatnou věcí v právním smyslu a jako takové jsou součástí pozemku ve vlastnictví žalovaného. 6. [ulice] účastník 1) k žalobě uvedl, že je stranou inominátní smlouvy, jejímž předmětem je mj. směna sporného pozemku, k němuž žalobce uplatnil předkupní právo. [ulice] účastník 1) se shodně s žalovaným domnívá, že žalobci předkupní právo nesvědčí, neboť stavba má pouze dočasný charakter. Tuto skutečnost vyvozuje z judikatury Nejvyššího soudu, dle níž jsou pro posouzení trvalosti či dočasnosti stavby rozhodná soukromoprávní kritéria. Dočasný charakter stavby v projednávané věci jednoznačně vyplývá již z listin doložených žalobcem, zejména z nájemní smlouvy ze dne [datum] a společného prohlášení žalobce a [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce] ze dne [datum] Tyto listiny prokazují žalobcovo subjektivní vnímání stavby jako stavby dočasné. [ulice] účastník 1) považuje postup žalobce za rozporný s dobrými mravy, neboť žalobce měl pozemek pronajat po dobu 24 let za zcela symbolickou cenu, původní stavbu šaten o své vůli zrekonstruoval tak, že z hlediska veřejného práva budí trvalý dojem, a nyní svým postupem blokuje plánovaný rozvoj [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce], s nímž byl v minulosti seznámen. 7. [ulice] účastník 2) se ztotožnil s argumentací žalovaného a dodal, že z žádného předloženého důkazu neplyne vlastnické právo žalobce k tenisovým kurtům a oplocení. Stavba šaten má dočasný charakter, což bylo všem dotčeným subjektům známo. Dále připomněl, že dle judikatury Nejvyššího soudu je třeba odlišovat veřejnoprávní a soukromoprávní oprávnění k provedení stavby, přičemž v projednávané věci byl žalobce oprávněn užívat pozemek pouze dočasně a po zániku oprávnění byl povinen stavbu odstranit. Označení stavby jakožto trvalé dle veřejnoprávních předpisů je naproti tomu nepodstatné.

8. Při jednání dne [datum] žalobce dodal, že nájemní smlouva z roku 1996 nemůže založit dočasný charakter stavby, neboť tato stavba na pozemku stála mnoho let před uzavřením dané smlouvy. Žalovaný naproti tomu zdůraznil, že již v 60. letech minulého století byla žalobci uložena povinnost stavbu odstranit, neboť tato stavba se nacházela v dezolátním stavu a žalobci již v této době bylo známo, že pozemek je určen k rozšíření staveb [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce]. Nadto žalobce neprokázal, že by stavba na pozemku skutečně stála od 30. let minulého století. [ulice] účastník 1) doplnil, že v roce 1996 původní dřevěná a nepochybně dočasná stavba klubovny vyhořela a následně došlo k její rekonstrukci do současné zděné podoby. Žalobce však nedoložil souhlas vlastníka pozemku s touto změnou.

9. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním:

10. Žalobce je spolkem zapsaným ve spolkovém rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, jehož účelem je tělovýchovná a kulturně společenská činnost (výpisem ze spolkového rejstříku žalobce).

11. Žalovaný je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha (výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] ohledně pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]).

12. Na pozemku se nachází stavba klubovny tenisového klubu SK [anonymizováno] [obec], tenisové hřiště a oplocení (shodnými tvrzeními účastníků, sdělením Úřadu [anonymizováno] části [obec a číslo], odboru stavebního ze dne 16. 5. 2011, [číslo jednací]). Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, na jejímž základě žalovaný pronajal žalobci část pozemku parc. [číslo] o výměře 356 m², na kterém byl vybudován provizorní objekt šaten ve vlastnictví žalobce a část pozemku parc. [číslo] o výměře 3 999 m², na které bylo vybudováno sportovní hřiště. Nájemné bylo sjednáno ve výši 4 355 Kč ročně, nájemce se mj. zavázal při skončení nájmu vyklidit předmět nájmu a vyklizený ho odevzdat pronajímateli v řádném stavu. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, pronajímatel byl oprávněn smlouvu vypovědět s pětiměsíční výpovědní dobou (nájemní smlouvou ze dne 28. 2. 1996 č. [spisová značka] [číslo]).

13. Pro stavbu vydal dne [datum] stavební úřad Obvodního úřadu městské části [obec a číslo] stavební povolení, jímž povolil„ rekonstrukci klubového objektu – poškozeného požárem v roce 1997 – na pozemku č. parc. [číslo], při ulici [ulice] v [obec a číslo], k. ú. [část obce]“. Žalobce k žádosti o vydání stavebního povolení doložil nájemní smlouvu vlastníka pozemku ze dne [datum], v rámci řízení nebyly vzneseny žádné námitky ani připomínky (stavebním povolením ze dne [datum], sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [číslo]). Obvodní úřad městské části [obec a číslo] následně povolil užívání rekonstruované stavby (kolaudačním rozhodnutím ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. [číslo] [spisová značka] [číslo]).

14. Dne [datum] žalobce a vedlejší účastník 2) podepsali společné prohlášení, které tvořilo přílohu [číslo] Smlouvy o smlouvě budoucí o narovnání a spolupráci při výstavbě [anonymizována dvě slova] a bylo vydáno pro potřeby stavebního řízení na stavbu„ Pavilon [anonymizována dvě slova]“. Ve společném prohlášení se strany shodly na seznamu odstraňovaných staveb ve vlastnictví žalobce: 1) budova bez čp/če, dočasný objekt šaten TJ [anonymizováno], nezapsaný v katastru nemovitostí – stavební parcela [číslo]) tenisové kurty včetně jejich konstrukce, stavba dočasného charakteru nezapisovaná do katastru nemovitostí – stavební parcela [číslo]) oplocení tenisových kurtů a oplocení tenisového areálu, stavba dočasného charakteru nezapisovaná do katastru nemovitostí – stavební parcela [číslo] [ulice] účastník 2) se zároveň zavázal, že uvedené stavby odstraní na svůj náklad (společným prohlášením ze dne [datum]).

15. K dotazu žalovaného ze dne [datum] stavební úřad sdělil, že stavba„ klubovna tenisového klubu s tenisovými kurty a oplocením“ je stavba trvalá, neboť stavbu bylo povoleno užívat kolaudačním rozhodnutím ze dne [datum], ve kterém není stanovena doba trvání stavby, a proto se nejedná o stavbu dočasnou (sdělením Úřadu městské části [obec a číslo], odboru stavebního ze dne [datum]). [ulice] úřad své sdělení doplnil dne [datum] k žádosti vedlejšího účastníka 1) tak, že„ skutečnost, že stavba byla v nájemní smlouvě označena jako provizorní objekt, není rozhodná pro posouzení, zda se jedná o stavbu trvalou či dočasnou. Dočasnou stavbou je jenom taková, kde stavební úřad tuto skutečnost vyznačí v kolaudačním rozhodnutí, případně v jiném opatření opravňujícím k užívání stavby, a zároveň výslovně stanoví dobu trvání stavby“. Dále uvedl, že pro vydání stavebního povolení ze dne [datum] nepožadoval po stavebníkovi doložení souhlasu pronajímatele, neboť ten jakožto vlastník pozemku byl účastníkem stavebního řízení a v průběhu řízení neuplatnil námitky ani se proti stavebnímu povolení neodvolal; stavební úřad se proto oprávněně domníval, že se stavbou souhlasí (sdělením Úřadu městské části [obec a číslo], odboru stavebního ze dne [datum]).

16. Žalovaný dne [datum] vypověděl nájemní smlouvu a vyzval žalobce, aby předmět nájmu protokolárně předal pronajímateli po uplynutí výpovědní doby (výpovědí ze dne 26. 8. 2020, [číslo jednací]). Dopisem ze dne [datum] žalobce potvrdil přijetí výpovědi dne [datum] a dotázal se, co se konkrétně myslí povinností vyklidit předmět nájmu vzhledem k tomu, že na pozemku se nachází stavba v jeho vlastnictví. Dále připomněl, že s vedlejším účastníkem 2) uzavřel dne [datum] Smlouvu o smlouvě budoucí o narovnání a spolupráci při výstavbě [anonymizována dvě slova], v níž se vedlejší účastník 2) zavázal na své náklady provést výstavbu náhradního tenisového areálu na pozemcích žalovaného (dopisem ze dne [datum] včetně dodejky z datové schránky). Svůj dotaz žalobce urgoval dne [datum], neboť neobdržel od žalovaného žádnou reakci a zopakoval svou vůli najít smírné řešení vzniklé situace (dopisem ze dne [datum] včetně dodejky z datové schránky). Žalovaný v odpovědi ze dne [datum] sdělil, že se nikdy nezavázal poskytnout žalobci náhradní pozemek a informoval žalobce, že zastupitelstvo Hlavního města Prahy usnesením ze dne [datum] schválilo převod mj. i pozemku do vlastnictví České republiky – [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce] a po uzavření směnné smlouvy bude nutno řešit vyklizení pozemku s novým vlastníkem (stanoviskem žalovaného ze dne [datum]).

17. Usnesením ze dne [datum] zastupitelstvo Hlavního města Prahy schválilo směnu nemovitých věcí ve vlastnictví Hlavního města Prahy vymezených v bodě II. usnesení za dále specifikované pozemky včetně pozemku parc. [číslo] o výměře 9 500 m² v k. ú. [část obce] do vlastnictví České republiky – [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce] (usnesením ze dne zastupitelstva Hlavního města Prahy ze dne [datum] [číslo]). V důvodové zprávě k usnesení žalovaný konstatoval, že na části pozemku se nachází objekt šaten, sportoviště a oplocení, které jsou ve vlastnictví žalobce. Na této části pozemku má být v souladu s územním rozhodnutím a stavebním povolením realizována stavba s názvem„ Výstavba traumacentra [anonymizováno]“, a z důvodu této stavby musejí být objekty ve vlastnictví žalobce odstraněny. Přitom může nastat situace, že žalobce jakožto vlastník staveb uplatní vůči pozemku překupní právo na základě § 2140 o. z. (důvodovou zprávou k usnesení ze dne [datum]). [ulice] účastník 1), vedlejší účastník 2) a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu, na jejímž základě mj. převedli pozemek do vlastnictví České republiky a oprávněnou k hospodaření s tímto majetkem se stala [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce]. Přílohou [číslo] smlouvy byl seznam listin, na jejichž základě byl posuzován charakter stavby ve vlastnictví žalobce umístěné na pozemku (smlouvou ze dne 7. 12. 2020 č. [anonymizováno] [spisová značka] [číslo], č. [spisová značka] [číslo] včetně přílohy [číslo]).

18. Dne [datum] žalobce uplatnil předkupní právo k části pozemku (dopisem žalobce ze dne [datum] včetně dodejky z datové schránky), na což žalovaný reagoval tak, že povinnost nabídnout žalobci pozemek ke koupi dospěje až v okamžiku uzavření smlouvy s koupěchtivým. Dále upozornil na to, že stavba má pouze dočasný charakter, což vylučuje žalobcovo předkupní právo (dopisem žalovaného ze dne [datum]). Žalobce své stanovisko zopakoval v dopise ze dne [datum], v němž vyzval žalovaného, aby mu nabídl pozemek ke koupi poté, co smlouva o směně pozemků nabude účinnosti (dopisem žalobce ze dne [datum] včetně dodejky z datové schránky).

19. Dne [datum] byla směnná smlouva zveřejněna v informačním registru smluv, čímž došlo k nabytí účinnosti směnné smlouvy v souladu s jejím čl. [anonymizováno] odst. 2 (výpisem z informačního registru smluv ID smlouvy [číslo]). Dne [datum] podal vedlejší účastník 1) na [anonymizováno] úřad návrh na vklad vlastnického práva k pozemku ve prospěch České republiky (informací o řízení č. V [číslo] vedenou Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu). Dle znaleckého posudku vypracovaného pro účely směnné smlouvy činí cena pozemku [částka] (znaleckým posudkem [číslo]).

20. Dne [datum] žalovaný vyzval žalobce k neprodlenému vyklizení pozemku, nejpozději do 30 dnů ode dne doručení výzvy (výzvou žalovaného ze dne 27. 8. 2021, [číslo jednací]).

21. Ohledně stavby ve vlastnictví žalobce byly v minulosti vydány tyto dokumenty:

22. Odbor pro výstavbu rady Obvodního národního výboru v [obec a číslo] nařídil rozhodnutím ze dne [datum] zbořit stavbu a uvést pozemek do původního stavu ve lhůtě do [datum], neboť místním šetřením bylo zjištěno, že dané provizorní objekty jsou ve stavebně zchátralém stavu, nevyhovují požadavkům požárně-bezpečnostním a hygienickým. Uvedené objekty jsou dále přímou překážkou pro plánované terénní úpravy a tvoří vzhledovou závadu (rozhodnutím Odboru pro výstavbu rady Obvodního národního výboru v [obec a číslo] ze dne [datum], zn. Výst [číslo] 1961).

23. Toto rozhodnutí k odvolání potvrdila Komise pro výstavbu obvodního národního výboru v [obec a číslo] s odůvodněním, že místnosti klubovny jsou umístěny v dřevěném provizorním objektu, který se nachází ve zchátralém stavu, a s touto stavbu již územní plán nepočítá (rozhodnutím Komise pro výstavby ze dne [datum], zn. Výst [číslo] 1961).

24. Rozhodnutím ze dne [datum] byla nájemci [příjmení] [jméno] [příjmení] – výrobní družstvo pronajata část sporného pozemku o výměře 8 100 m² pro tenisové hřiště (rozhodnutím o pronájmu pozemku ze dne 5. 7. 1962, č. j. V [číslo] 1962).

25. V květnu 1982 nechala [anonymizována dvě slova] [obec] vypracovat studii za účelem provedení rekonstrukce objektu TJ [anonymizováno] [obec], v níž je mj. uvedeno, že se jedná o provizorní dřevěný objekt v nevyhovujícím technickém a hygienickém stavu, mnohá místa konstrukce a pláště jsou napadena červotočem a hnilobou. Výbor TJ [anonymizováno] se snaží tuto neutěšenou situaci řešit přípravou rekonstrukce stávajícího objektu, jejíž realizaci však brání skutečnost, že sportovní areál leží v zájmovém území, které je rezervováno pro rozšíření [příjmení] nemocnice. S příslušnými orgány bylo dohodnuto, že vzhledem k odsunutí výstavby nového nemocničního pavilonu na této ploše je možné přistoupit k rekonstrukci objektu TJ [anonymizováno] [obec], který je v havarijním stavu (průvodní zprávou k akci rekonstrukce objektu TJ [anonymizováno] [obec] z května 1982).

26. Dne [datum] [anonymizována dvě slova] [obec] požádala [anonymizováno] svaz [anonymizováno] výchovy o zařazení do akce Z za účelem podpory investice do rekonstrukce šaten a umýváren tenisu a odbíjené, které jsou v hygienicky zcela nevyhovujícím stavu (žádostí o zařazení do akce Z ze dne [datum]).

27. Dne [datum] stavba klubovny vyhořela, přičemž ve spise o požáru je dosavadní stavba popsána jako celodřevěný objekt rozdělený dřevěnými příčkami na jednotlivé kóje. Tato stavba vznikla v roce 1950, což v požárním spise [anonymizována dvě slova] [obec] sama potvrdila. Dle sdělení správce objektu byly tyto kůlny vzhledem ke snadné dostupnosti využívány k přebývání bezdomovci (spisem o požáru [číslo]).

28. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výpisem z katastru nemovitostí ohledně vlastnictví pozemku ve 30. letech minulého století a vyjádřením příslušného stavebního úřadu ohledně toho, kdy a jakým způsobem stavba vznikla, neboť tyto důkazy jsou pro řešení sporu nadbytečné.

29. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

30. Žalovaný je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, na němž se nachází stavba klubovny ve vlastnictví žalobce a dále tenisové hřiště a oplocení. Uvedené stavby nejsou zapsány v katastru nemovitostí a byly vybudovány v blíže nezjištěném období 20. století. V roce 1961 příslušné orgány nařídily provizorní objekty na pozemku zbořit s ohledem na jejich zchátralý stav a v roce 1962 pronajaly pozemek za účelem jeho užívání jako tenisové hřiště. Předchůdce žalobce následně usiloval o rekonstrukci stavby, neboť dle jeho tvrzení se jednalo o provizorní dřevostavbu ve stavebně a hygienicky nevyhovujícím stavu. Přitom si byl vědom toho, že stavba se nachází v zájmovém území, které je rezervováno pro rozšíření [příjmení] nemocnice. Žalovaný pronajal příslušnou část pozemku žalobci na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], v níž je stavba označena jako provizorní objekt šaten. Žalobce se mj. zavázal při skončení nájmu předmět nájmu vyklidit a vyklizený ho odevzdat žalovanému. Stavba klubovny v roce 1997 vyhořela, dne [datum] vydal příslušný stavební úřad stavební povolení k její rekonstrukci, žalobce k žádosti o stavební povolení přiložil nájemní smlouvu jakožto titul k užívání pozemku. Stavba byla zrekonstruována do současné zděné podoby a bylo pro ni vydáno kolaudační rozhodnutí dne [datum]. Dne [datum] žalobce a vedlejší účastník 2) podepsali společné prohlášení vztahující se k výstavbě nového pavilonu traumacentra [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce], v němž oba stvrdili, že stavby ve vlastnictví žalobce jsou toliko dočasné a budou na náklady vedlejšího účastníka 2) odstraněny. Dne [datum] a [datum] stavební úřad sdělil, že stavba je stavbou trvalou, neboť v kolaudačním rozhodnutí nebyla stanovena doba trvání stavby. Žalovaný dne [datum] vypověděl nájemní smlouvu, na což žalobce reagoval dotazem ohledně vyklizení pozemku a usiloval o nalezení smírného řešení situace. Usnesením ze dne [datum] zastupitelstvo žalovaného schválilo směnu mj. pozemku do vlastnictví vedlejšího účastníka 1) s ohledem na přípravu výstavby nového pavilonu traumacentra [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce]. V důvodové zprávě žalovaný upozornil, že žalobce může k pozemku uplatnit předkupní právo. Dne [datum] byla uzavřena příslušná směnná smlouva, dne [datum] žalobce uplatnil k části pozemku předkupní právo, čemuž žalovaný nevyhověl, namísto toho po zveřejnění směnné smlouvy v registru smluv podal návrh na vklad vlastnického práva k pozemku ve prospěch České republiky a dne [datum] vyzval žalobce k vyklizení pozemku. Cena pozemku byla odhadnuta na [částka].

31. Na základě učiněného skutkového závěru učinil soud následující právní závěr:

32. Podle § 3054 o. z. stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

33. Podle § 3056 odst. 1 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

34. Podle § 3061 o. z. ustanovení tohoto oddílu se nepoužijí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle § 498 odst. 1 věty druhé.

35. Podle § 506 odst. 1 o. z. součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen„ stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

36. Jak plyne z výše citovaných ustanovení, občanský zákoník se v § 506 odst. 1 navrátil k superficiální zásadě, dle níž stavby zřízené na pozemku nejsou samostatnou věcí v právním smyslu, ale naopak se stávají součástí pozemku. Přechodné ustanovení § 3054 o. z. a na něj navazující § 3055 pak řeší situaci, kdy v době nabytí účinnosti občanského zákoníku pozemek a stavba na něm zřízená měly odlišnou vlastnickou strukturu, a s respektem k zákazu tzv. pravé retroaktivity stanoví, že stavba si prozatím podrží své dosavadní postavení samostatné věci. Zároveň však občanský zákoník v § [číslo] odst. 1 zakotvil pravidlo, kterým je do budoucna směřováno ke sjednocení vlastnického režimu pozemku a stavby, a to zavedením předkupního práva vlastníka pozemku ke stavbě a předkupního práva vlastníka stavby k pozemku. Z podstaty věci však plyne, že výše uvedená pravidla se dle § 3061 o. z. neuplatní, pokud stavba zřízená na pozemku není podle občanského zákoníku součástí pozemku; v takovém případě nevzniká vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby, neboť pozemek i stavba si nadále udrží charakter samostatných věcí v právním smyslu, které mohou mít odlišný právní režim.

37. V řešeném případě se žalobce jakožto vlastník stavby domáhal koupě pozemku, na němž byla tato stavba zřízena, a to právě s odkazem na předkupní právo dle § 3056 o. z. Pro posouzení důvodnosti žalobcova nároku tedy bylo nutné zvážit, zda stavba v jeho vlastnictví splňuje předpoklady pro to, aby se stala součástí pozemku, tedy zejména zda se ve smyslu § 506 odst. 1 jedná o stavbu dočasnou či nikoliv.

38. Nejvyšší soud zcela setrvale judikuje, že pro posouzení dočasnosti stavby dle občanského zákoníku jsou rozhodující soukromoprávní kritéria, tedy zejména soukromoprávní oprávnění ke zřízení stavby, stavební technologie, účelové určení stavby a její subjektivní vnímání účastníky právního vztahu. Naproti tomu veřejnoprávní hledisko je v tomto ohledu nerozhodné. Nejvyšší soud v dané souvislosti uvedl např. v rozsudku ze dne 19. 5. 2003, sp. zn. [spisová značka], že„ pro posouzení dočasnosti stavby je rozhodující občanskoprávní hledisko, kdy je třeba zkoumat, zdali měl stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní důvod (titul) a jaký byl jeho obsah. Stavebněprávní hledisko, například obsah stavebního či kolaudačního rozhodnutí, je toliko podpůrným kritériem. Jinými slovy skutečnost, že stavba nebyla povolena jako dočasná, nevylučuje dočasnost občanskoprávního oprávnění mít stavbu na cizím pozemku“ (shodě viz dále rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2002, sp. zn. [spisová značka]).

39. S ohledem na výše řečené je tedy zřejmé, že pro posouzení sporné stavby z hlediska § 506 odst. 1 o. z. nebylo rozhodující, že stavební úřad tuto stavbu povolil a následně kolaudoval jakožto stavbu trvalou. Charakter stavby bylo naopak třeba zhodnotit prostřednictvím občanskoprávních kritérií, přičemž z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že z hlediska soukromého práva se o trvalou stavbu nejedná. Za rozhodující v této souvislosti soud považoval zejména občanskoprávní titul ke zřízení stavby na pozemku, tedy nájemní smlouvu, na jejímž základě žalovaný pronajal žalobci část příslušného pozemku. Byť rozhodovací praxe Nejvyššího soudu neobsahuje uzavřený výčet toho, kdy je stavebník oprávněn mít stavbu na pozemku trvale a kdy dočasně, z povahy daného smluvního typu jednoznačně plyne, že nájemní vztah zakládá právo k umístění stavby toliko dočasné (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. [spisová značka], ze dne 21. 10. 2014, č. j. [spisová značka] nebo ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. [spisová značka]).

40. Na této skutečnosti pak nemůže nic změnit ani to, že stavba na daném pozemku stála již v době uzavření nájemní smlouvy v roce 1996, neboť záviselo zcela na vůli účastníků, jakým způsobem si do budoucna upraví příslušný právní vztah. V této souvislosti soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. [spisová značka], v němž se Nejvyšší soud zabýval otázkou,„ zdali je možno časově neomezené právo k pozemku nahradit právem časově omezeným (typicky nájemní vztah) a naopak. Tato možnost byla dovolacím soudem dovozena z principu autonomie vůle stran, který je jedním z vůdčích principů soukromého práva. Z tohoto principu vyplývá nejen oprávnění účastníků občanskoprávních vztahů dát vzniknout právním vztahům, ale i oprávnění tyto vztahy měnit, rušit či nahrazovat. Není tak vyloučeno, aby účastníci řízení nahradili určité právo za právo jiné s odlišným obsahem a povahou, které může být nahlíženo pro některého účastníka právního vztahu např. jako méně výhodné“.

41. Nadto je třeba mít na zřeteli, že byť byla dočasnost stavby explicitně ujednána až uzavřením nájemní smlouvy (v níž se žalobce zavázal pozemek po ukončení nájemního vztahu vyklidit), z provedených důkazů vyplynulo, že strany vnímaly stavbu jakožto dočasnou i před rokem 1996. Stavba byla vystavena v blíže nezjištěném období 20. století a z hlediska jejího účelu se jednalo o klubovnu sportovního klubu, resp. zázemí pro sportovní činnost v daném areálu. Samotné sportovní hřiště přitom mělo dočasnou povahu, neboť bylo vystaveno na pozemku, který byl za daným účelem pronajat v roce 1962. Žalobce resp. [anonymizována dvě slova] [obec] ve studii vypracované za účelem rekonstrukce stavby přitom výslovně uvedl, že rekonstrukci objektu brání skutečnost, že„ sportovní areál leží v zájmovém území, které je rezervováno pro rozšíření [příjmení] nemocnice“. V realizaci rekonstrukce však dle jeho slov bylo možno započít, neboť došlo k odsunutí výstavby nového nemocničního pavilonu na dané ploše. Ve stejném dokumentu pak [anonymizována dvě slova] [obec] označil stavbu jako„ provizorní“ a totožným způsobem ji charakterizovaly i příslušné orgány ve svých rozhodnutích z roku 1961, v nichž mj. výslovně uvedly, že územní plán s touto stavbu již nepočítá. Žalobce a žalovaný stavbu nazvaly provizorní rovněž v nájemní smlouvě z roku 1996 a na jejím dočasném charakteru se žalobce shodl s vedlejším účastníkem 2) i ve společném prohlášení z roku 2012, v němž žalobce vzal na vědomí, že stavba musí být odstraněna s ohledem na výstavbu nového pavilonu traumacentra. Z výše uvedeného tedy jednoznačně plyne, že účastníci včetně žalobce vnímali stavbu jakožto dočasnou po celou dobu její existence.

42. Konečně z hlediska stavebního provedení vzal soud v potaz, že stavba byla zřízena coby dřevěný objekt, který se již v 60. letech minulého století nacházel v natolik dezolátním stavu, že příslušné orgány rozhodly o jeho demolici. Žalobce, resp. [anonymizována dvě slova] [obec] v následujících dekádách usiloval o rekonstrukci objektu, neboť se dle jeho slov nacházel v nevyhovujícím technickém a hygienickém stavu. K úspěšné rekonstrukci stavby však nedošlo, neboť při požáru objektu v roce 1997 bylo zjištěno, že stavba se nacházela ve značně zchátralém stavu a s ohledem na její snadnou dostupnost byla využívána k přebývání bezdomovci. Z uvedeného je rovněž patrné, že stavba mohla být využívána ke svému původnímu účelu jen po relativně krátkou dobu. Ke změně ve stavebním provedení stavby došlo až v roce 1997, kdy stavební úřad povolil její rekonstrukci po poškození požárem v roce 1997. V důsledku těchto stavebních úprav byla původní dřevostavba dozděna, čímž stavba z hlediska stavebnětechnického získala trvalejší ráz. Je však třeba zdůraznit, že nájemní smlouva, jejímž prostřednictvím byla výslovně sjednána dočasná povaha stavby, byla uzavřena již v roce 1996, tedy před rekonstrukcí stavby. Žalobce nadto nájemní smlouvu předložil v rámci stavebního řízení jakožto titul k užívání pozemku, a již z toho důvodu mu muselo být zřejmé, že navzdory stavebním úpravám si stavba podrží svůj dočasný charakter.

43. S ohledem na vše výše uvedené soud dospěl k závěru, že z hlediska soukromoprávního je sporná stavba ve smyslu § 506 odst. 1 o. z. stavbou dočasnou a jako taková nemůže dle § 3056 odst. 1 o. z. založit žalobci překupní právo k pozemku.

44. Pro úplnost soud dodává, že k zamítnutí žaloby by vedla s největší pravděpodobní i druhá námitka žalovaného, dle níž příslušné tenisové hřiště není samostatnou věcí v právním smyslu, ale naopak součástí pozemku ve vlastnictví žalovaného. Nejvyšší soud totiž setrvale judikuje, že při vymezení obecného pojmu stavby ve smyslu občanského práva, jakožto samostatného předmětu občanskoprávních vztahů, nelze vycházet jen z veřejnoprávních předpisů a jejich účelu. Pro účely občanského práva je naopak pojem stavba nutno vykládat vždy staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů. V problematických případech je vždy třeba zvažovat, zda stavba může být samostatným předmětem práv a povinností, a to s přihlédnutím ke všem okolnostem věci, zejména k tomu, zda podle zvyklostí v právním styku je účelné, aby stavba jako samostatná věc byla předmětem právních vztahů, a také k jejímu stavebnímu provedení. Zejména tam, kde je výsledkem stavební činnosti zpracování povrchu pozemku či vršení kompaktního stavebního materiálu, může být významným hlediskem, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba; pokud takové vymezení možné není, půjde zpravidla o součást pozemku (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. [spisová značka] a v něm citovanou judikaturu).

45. Právě o takový případ se jedná i v nyní řešené věci, neboť tenisové kurty zpravidla vznikají toliko zpracováním povrchu pozemku a vršením stavebního materiálu. S ohledem na tuto skutečnost Nejvyšší soud vyslovil závěr, že„ tenisový dvorec, je-li představován toliko jednotlivými vrstvami zpevněného stavebního materiálu s antukovým povrchem, nemůže být současně pozemkem a současně stavbou ve smyslu občanskoprávním jako dvě rozdílné věci s rozdílným právním režimem“ (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2005, sp. zn. [spisová značka], rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 5. 2003, sp. zn. [spisová značka], nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 1999, sp. zn. [spisová značka]). Otázka, zda výsledek stavební činnosti je stavbou ve smyslu občanského práva je otázkou právní, nikoliv skutkovou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2012, sp. zn. [spisová značka]); její vyřešení je ovšem do značné míry závislé na konkrétních skutkových okolnostech případu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2015, sp. zn. [spisová značka]). Při vědomí této skutečnosti zdejší soud neučinil jednoznačný závěr stran povahy tenisového hřiště, neboť pro zodpovězení této otázky by bylo nutné provést rozsáhlejší dokazování. K tomu však soud veden zásadou hospodárnosti nepřistoupil, neboť pro rozhodnutí věci bylo dostačující posoudit otázku dočasnosti staveb ve vlastnictví žalobce.

46. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, vedlejšímu účastníku 1) a vedlejšímu účastníku 2) nárok na náhradu nákladů řízení, neboť byli v řízení zcela úspěšní.

47. Náhrada nákladů řízení žalovaného činí 271 233,60 Kč a tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky 74 420 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum]) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 224 160 Kč ve výši 47 073,60 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupce žalovaného.

48. Soud přiznal žalovanému náhradu nákladů právního zastoupení i při vědomí nálezu Ústavního soudu ze dne [datum] pod sp. zn. [ústavní nález], podle něhož„ přiznáním náhrady nákladů právního zastoupení statutárnímu městu jako nákladů účelně vynaložených soud„ prolamuje“ pravidlo a uplatňuje z něj výjimku; má tak za vyvrácenou judikatorně dovozenou právní domněnku, že statutární město je dostatečně personálně a materiálně vybaveno k tomu, aby bylo schopno kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy, aniž by muselo využívat právní pomoci advokátů. Není vyloučeno, že pro průběh konkrétního (složitého) řízení může být zastoupení advokátem žádoucí – o to přesvědčivější však musí být odůvodnění rozhodnutí soudu, který výjimku uplatní, vyhodnotí náklady právního zastoupení jako účelně vynaložené a přizná jejich náhradu. Z rozhodnutí musí být zřetelně patrno, v čem spočívá jedinečnost, unikátnost, složitost případu, a proč konkrétní statutární město není schopno výkon svých účastnických práv zajistit vlastními silami a z vlastních zdrojů. V opačném případě soud nedodrží ústavní požadavek náležitého odůvodnění plynoucí z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod“.

49. Soud nyní projednávanou věc zhodnotil ve smyslu citovaného nálezu jako právně složitou, která nepatří mezi běžnou právní agendu žalovaného. Z právního hlediska bylo třeba vyhodnotit otázku vzniku žalobcova předkupního práva k pozemku, a to při znalosti rozsáhlé judikatury Nejvyššího soudu a skutkových okolností určujících povahu stavby. Soud rovněž přihlédl k tomu, že pro žalovaného byl daný spor a jeho výsledek velmi významný, neboť potencionálně mohl částečně zmařit rozsáhlou směnu pozemků, které jsou nezbytné pro výstavbu nového pavilonu traumacentra [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce], tedy stavby celospolečenského významu. Již tato mimořádná okolnost dle soudu odůvodnila vynaložení prostředků na právní zastoupení žalovaného.

50. Náhrada nákladů řízení vedlejšího účastníka 1) činí 600 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 600 Kč představující 300 Kč za každý ze dvou úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum]).

51. Náhrada nákladů řízení vedlejšího účastníka 2) činí 271 233,60 Kč a tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky 74 420 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum]) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 224 160 Kč ve výši 47 073,60 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupce vedlejšího účastníka 2).

52. Lhůtu k plnění stanovil soud v souladu s § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.