17 C 285/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro určení výše nájemného z bytu

I. Určuje se, že žalovaná je povinna s účinností od 4.6.2019 platit za užívání bytu [číslo] o velikosti 2+1 s příslušenstvím, situovaného ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa], na adrese [adresa žalobkyně a žalované], nájemné ve výši 9 509 Kč měsíčně.

II. Žaloba se ve zbývající části, co do určení povinnosti žalované platit od 4.6.2019 za užívání předmětného bytu nájemné ve výši dalších 491 Kč zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci plnou náhradu nákladů řízení ve výši 12 890 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

IV. Žalovaná je povinna na nákladech řízení zaplatit Českému státu – Obvodnímu soudu pro Prahu 10 částku, jejíž výše bude určena samostatným usnesením, a to do 15 dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Žalobce se žalobou původně podanou Obvodnímu soudu pro Prahu 3 dne 4. 6. 2019 domáhal, aby byla soudem určena výše nájmu 10 000 Kč měsíčně s účinností ode dne podání žaloby, tj. 4. 6. 2019 za byt [číslo] o velikosti 2+1, výměře cca 52 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] v ulici [ulice a číslo], v obci [obec] katastrálním území Malešice, jehož vlastníkem je žalobce a nájemcem žalovaná na základě nájemní smlouvy ze dne 1.9.2007. Současná výše nájemného 5 710 Kč, která byla žalované oznámena v souladu se zákonem 107/2006 Sb., pro rok 2012, představuje méně než polovinu obvyklého nájemného obdobných bytů. Žalobce navrhl zvýšení nájemného dopisem z 16.4.2019, žalovaná však toto odmítla. Žalobce má za to, že požadovaná výše nájemného nedosahuje ani dolní hranice nájemného v místě obvyklého.

2. Žalovaná namítala, že se jedná o zvýšení téměř o 100 % oproti dosavadní výši nájemného. [jméno] nabídla, že je ochotna platit nájemné výšené o 20 %, tedy v částce 6 852 Kč v souladu s ust. § 2249 odst. 1 zák.č. 89/2012 Sb., neboť výše nájemného byla určena dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, na základě právního předpisu došlo pouze k jeho navýšení. Stran adekvátní výše navýšení žalovaná odkazovala na tři výpočtové listy, týkající se obdobných bytů, které založila k důkazu. Žalovaná namítala, že navrhovaná výše nájemného by pro ni byla likvidační, neboť již nyní pobírá příspěvek na bydlení v maximální výši, je invalidní důchodkyní, po prodělání rakoviny, kdy psychický stres na ni v této souvislosti může mít negativní vliv. Zvýšení jakého se žalobce domáhá, je v rozporu s dobrými mravy. S ohledem na uvedené navrhla, aby žaloba byla zamítnuta.

3. Soud provedl dokazování následujícími důkazy, z nichž učinil níže uvedená skutková zjištění.

4. Žalobkyně je vlastníkem stavby [adresa] na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], katastrálním území Malešice (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí k aprc. [číslo] k.ú. [část obce]). Žalovaná se 1.9.2007 stala nájemkyní bytu [číslo] v 2. podlaží předmětného domu [adresa] v ulici [příjmení] v souvislosti s výměnou bytu. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, nájemné bylo stanoveno v evidenčním listu a bylo splatné vždy do 15. dne kalendářního měsíce (prokázáno nájemní smlouvou uzavřenou mezi nečlenem družstva a majitelem domu ze dne 1.9.2012). Mezi účastníky bylo nesporné, že ke stanovení poslední výše nájmu došlo podle zákona 107/2006 Sb., jednostranným určením ze strany pronajímatele. Nájemné bylo takto stanoveno na 5 710 Kč (vypočteno jako 107 Kč na m2) a povinnost hradit nájemné v této výši byla dána od 1.4.2012 (prokázáno oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z 20.12.2011 a výpočtovým listem k bytu 4, [ulice a číslo] platným od 1.1.2017). V protokolech o vyúčtování služeb za roky 2018 a 2019 nicméně bylo v rámci předpisu nájemného toto nadále označováno jako„ smluvní nájem za plochu“ (prokázáno protokoly o vyúčtování za rok 2018 a 2019). Žalobce navrhl v dubnu 2019 žalované zvýšení nájemného, a to na částku 10 000 Kč měsíčně (prokázáno návrhem na zvýšení nájemného ze 16.4.2019). Žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce reagovala dne 25.4.2019 tak, že je ochotna přistoupit na nájemné 6 852 Kč, další zvýšení o více než 20 % však neakceptuje s odkazem na § 2249 odst. 1 občanského zákoníku (prokázáno dopisem právního zástupce žalované ze dne 25.4.2019). Dne 12. 10. 2020 žalobkyně žalovanému zaslala předžalobní výzvu (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 12. 2020 a podacím archem ze dne 12. 10. 2020). Výměra předmětného bytu, jehož nájemkyní je žalovaná činí 52,56 m2 a obvyklé nájemné odpovídající předmětnému bytu činilo ke dni 4.6.2019, tj. k datu podání žaloby 9 509 Kč (prokázáno znaleckým posudkem [celé jméno znalce] ze dne 12.4.2021 [číslo] výpovědí znalce).

5. Soud k důkazu provedl výpočtové listy ke dvěma bytům na adrese [ulice a číslo], jejichž vlastníkem je bytové družstvo, z nichž zjistil, že k 1.1.2019 bylo nájemné za byt v 5. podlaží, o ploše 56,67 m2 ve výši 6 874 Kč a za byt ve 4. podlaží s celkovou plochou 54,15 m2 bylo nájemné 6 759 Kč (prokázáno výpočtovými listy [příjmení], bytové družstvo [ulice a číslo] [PSČ] [obec a číslo] platnými od 1.1.2019). [ulice] předpis nájemného a úhrady za plnění za byt o celkové ploše 54,44m2 v ulici [anonymizováno] [číslo] od 1.7.2014 činil 5 956 s poznámkou, že se jedná o regulované nájemné (prokázáno měsíčním předpisem nájemného [anonymizováno] družstva [ulice] blok 16).

6. Z doplňku znaleckého posudku soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci. Další důkazy soud prvního stupně neprováděl, neboť měl skutkový stav pro rozhodnutí ve věci za dostatečně objasněný. Soud takto neprovedl nový znalecký posudek, který navrhoval žalobce, neboť jakkoli lze s žalobcem souhlasit, že znalec v posudku, ani ve své výpovědi plně neobjasnil konkrétní postup, jakým v dané věci dospěl k vyčíslení konkrétní výše užitých koeficientů, a součástí posudku nebyly plné podklady stran srovnávacích bytů, ze kterých znalec vycházel, i přes tyto nedostatky soud shledal, že je možno ze znaleckého posudku provedeného k důkazu vycházet.

7. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci v souladu s § 132 zák.č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, („o.s.ř.“), a učinil z nich závěr o skutkovém stavu, který posoudil dle zákonných ustanovení citovaných níže.

8. Podle § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht (odst. 1). Ustanovení § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § [číslo] odst. 3 se použije obdobně (odst. 2).

9. Žalovaná užívá byt [číslo] ve 2. podlaží domu [adresa] v ulici [příjmení] na základě smlouvy o nájmu bytu, a to podle ust. § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“). Výše nájmu předmětného bytu byla v souladu s § 696 odst. 1 obč. z. stanovena dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. V tomto případě se tedy neaplikuje § 2249 odst. 1 o. z. a není tedy dána limitace v tom směru, že zvýšení nájemného spolu s tím k němuž došlo v posledních 3 letech by nemohlo být vyšší než 20 %.

10. Podle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

11. Při posuzování výše nájemného soud vycházel ze znaleckého posudku, který byl v řízení vypracován. Ačkoli, jak již bylo výše uvedeno, posudek neobsahoval konkrétní postup znalce, jakým v daném případě dospěl k výpočtu konkrétních užitých koeficientů a znalec postup objasnil pouze v obecných rysech, koeficienty zjevně reflektují, zda je předmětný byt po rekonstrukci či nikoli a lze též souhlasit i s tím, že byt dlouhodobě pronajatý v zásadě nebude plně odpovídat stavu bytu, který je připraven k pronájmu (toto bylo zjevně promítnuto v koeficientech: kv 0,80 u bytů po rekonstrukci, oproti 0,95 tzv. standardní stav). Obvyklá cena nájemného odpovídajícího bytu užívaného žalovanou byla znalcem určena k datu podání žaloby na 9 509 Kč (což je cena pouze o necelých 500 Kč nižší, než jaké se domáhal žalobce podanou žalobou) a s ohledem na výše uvedené ji soud shledal jako odpovídající. Soud provedl i důkazy doložené žalovanou stran nájemného ve třech družstevních bytech, z doložených důkazů však nebyly seznatelné bližší podrobnosti, zejména nebylo zřejmé, zda uvedené výše nájemného (pohybující se kolem 6 000 Kč měsíčně) odpovídají i době, kdy byla podána žaloba. Je též zřejmé, že ne všichni pronajímatelé musí nájemné zvyšovat tak, aby odpovídalo ceně obvyklé, je to však jejich právo, které mohou v souladu se zákonem kdykoli realizovat. Ze skutečnosti, že v některých případech dosud přetrvává nájemné na původní hladině, však nelze dovozovat aktuální výši obvyklého nájemného. Soud neshledal důvodnou ani námitku žalované, že zvýšení nájemného je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná argumentovala svou tíživou finanční situací, kterou však v řízení nikterak nedokládala. Ačkoli pro žalovanou může být na hranici možností určené nájemné hradit, zákon žalobci umožňuje zvýšení odpovídající ceně obvyklého nájemného požadovat a nelze tedy shledat, že takový postup by byl bez dalšího v rozporu s dobrými mravy. Je třeba zohlednit též situaci pronajímatele, který nemůže být dlouhodobě nucen pronajímat byt pod úrovní obvyklé ceny nájmu. Nejsou-li tedy dány opravdu závažné důvody zvláštního zřetele hodné, nelze jednání pronajímatele, který uplatňuje svůj nárok na zvýšení nájemného na cenu obvyklou v souladu se zákonem, považovat za rozporné s dobrými mravy. S ohledem na uvedené tedy soud dospěl k závěru, že žaloba je co do požadavku na zvýšení nájemného do částky 9 509 Kč měsíčně důvodná a ve zbývající výši žalobu zamítl, neboť požadavek na zvýšení nájemného nad tuto výši neshledal důvodným. Žaloba byla podána dne 4. 6. 2019 v souladu s poslední větou třetího odstavce § 2249 o.z. tedy soud určil měsíční nájemné od tohoto data.

12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný (s neúspěchem pouze v poměrně nepatrné části), nárok na náhradu nákladů řízení v částce 12 890 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, návrh ve věci samé, účast na jednání soudu ve dnech 15.1.2021, 21.10.2021 a 16.12.2021) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 9 000 Kč ve výši 1 890 Kč. Soud vycházel z toho, že předmětem řízení je určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích, když jde o určení nájemného na dobu neurčitou, nikoli opětující se plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka], ze dne 24. 10. 2017). Soud neshledal důvodným argument právního zástupce žalované, že by žalované neměla nést náklady řízení, s ohledem na skutečnost, že pokud neakceptovala navýšení tak, jak jej navrhl žalobce, musela se proti žalobě bránit. Úhrada nákladů obecně odpovídá míře, v jaké byla ta která strana úspěšná, v daném případě soud přiznal náklady žalobci, neboť, jak je uvedeno výše jeho neúspěch ve věci byl pouze v míře nepatrné.

13. Náklady státu soud vyloučil k rozhodnutí samostatným usnesením z důvodu, že ke dni vyhlášení rozsudku nebyla jejich výše dosud známa a o těchto tedy bude rozhodnuto až po té, co bude pravomocně dořešena otázka výše znalečného.