17 C 29/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o 7 778 603,57 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 7 778 603,57 Kč s příslušenstvím se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši, 1 321 864,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 24.1.2018 domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni 7 778 603,57 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že se jedná o dlužné plnění, které byla žalovaná povinna poskytnout za služby čerpané v souvislosti s užíváním nemovitosti: pozemek parc. č. [rok] a budova [adresa] na pozemku parc. č. [rok], jehož je budova součástí, vše v k.ú. [obec], [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha (dále jen„ [příjmení] [jméno]“), která je ve vlastnictví hlavního města Prahy. Žalobkyně má podle § 3 odst. 2 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě [obec], ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ ZHMP“), právní subjektivitu, tj. vystupuje v rozsahu stanoveném ZHMP a [anonymizováno] hl. m. [obec] v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost z těchto vztahů vyplývající a v souladu s ust. § 34 odst. 3 ZHMP nakládá s takto svěřeným majetkem žalobkyně a vykonává práva vlastníka ve vztahu ke svěřenému majetku. [příjmení] [jméno] byl zkolaudován a sloužil jako ubytovna, některé jeho prostory jako kanceláře. Žalobkyně získala vlastnické právo k [příjmení] [jméno] na základě kupní smlouvy [číslo] ze dne 20. 12. 2013 uzavřené mezi žalobkyní a [právnická osoba] [anonymizováno], uzavřený [anonymizována dvě slova], a.s., [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ Společnost [anonymizováno]“). Společnost [anonymizováno] odkoupila [příjmení] [jméno] od [právnická osoba] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa]. Při převodu vlastnického práva na žalobkyni byl [příjmení] [jméno] zatížen nájemním vztahem, jenž vznikl mezi původním vlastníkem - [právnická osoba] s.r.o. a žalovanou na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 12. 2011, ve znění dodatku [číslo] (dále jen„ Nájemní smlouva“). Žalobkyně tak vstoupila do nájemního vztahu založeného Nájemní smlouvou jako pronajímatel [příjmení] [jméno] a uzavřela s žalovanou dodatek [číslo] ze dne 21. 10. 2014 ke Smlouvě o nájmu, jehož předmětem bylo vzájemné ujištění o přechodu práv a povinností dle Nájemní smlouvy a změna výše nájemného. Předmětem nájmu byly nebytové prostory o rozloze [výměra] na [anonymizováno] patrech, přízemí a suterénu [příjmení] [jméno] o celkové výměře [výměra], s výjimkou nebytových prostor na [anonymizováno] patře, nebytového prostoru o velikosti [výměra] ve [anonymizováno] patře a prostoru střechy o velikosti 6 m2. Žalované tak v rámci nájmu připadlo 94,447 % z celkové podlažní plochy [příjmení] [jméno]. Na základě dohody se žalovanou prováděla žalobkyně platby za služby a energie související s [příjmení] [jméno], jakožto také veškeré opravy a údržbu [příjmení] [jméno]. Žalovaná byla povinna platit žalobkyni zálohy stanovené„ předpisem služeb“. K poučení soudu stran povinnosti dotvrdit, kdy a jakým způsobem byla uzavřena dohoda, na kterou žalobkyně takto odkazovala, žalobkyně doplnila, že k dohodě došlo konkludentním jednáním, a to přijetím„ Měsíčního přehledu po účetních jednotkách [právnická osoba] ze dne 4.11.2014“, který identifikovala jako onen„ předpis služeb“, na který odkazovala, s tím, že dle žalobkyně měl být tento pravidelně každý měsíc s žalovanou projednáván a žalovanou odsouhlasen, a to panem [jméno] [příjmení]). Žalobkyně následně po skončení každého zúčtovacího období vystavila fakturu obsahující jednak částku odpovídající rozdílu mezi zálohami zaplacenými za toto období a částkou vyúčtovanou za provedené služby odpovídající podílu žalované na [příjmení] [jméno] a také za údržbu [příjmení] [jméno], jejíž potřeba byla vyvolána chováním podnájemníků žalované. Dne 17. 12. 2015 žalobkyně ukončila nájemní vztah založený Nájemní smlouvou výpovědí z nájmu nebytových prostor v [příjmení] [jméno], č. j. [spisová značka], která byla žalované zaslána dne 18. 12. 2015. Výpovědní doba skončila 30. 6. 2016. Žalobkyně žalované dle výše uvedeného vystavila následující faktury, které nebyly uhrazeny: faktura za opravy výtahů č. [anonymizováno] ze dne 15. 1. 2015 na částku 441 228 Kč, splatná dne 31. 1. 2015; faktura za servis výtahů č. [anonymizováno] ze dne 24. 3. 2015 na částku 82 500 Kč, splatná dne 30. 6. 2015; faktura za spotřebu elektrické energie za rok 2014 č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku 401 037,44 Kč, splatná dne 31. 7. 2015; faktura za spotřebu TUV, vodné a stočné za rok 2014 č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku - 779 269,14 Kč, splatná dne 31. 7. 2015; faktura za spotřebu UT za rok 2014 č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku - 64 690,40 Kč, splatná dne 31. 7. 2015; faktura za ostrahu, úklid a svoz odpadu za rok 2014 č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku 80 984,62 Kč, splatná dne 31.7. 2015; faktura údržbářské práce za rok 2014 č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku 502 458,04 Kč, splatná dne 31. 7. 2015; faktura za deratizaci objektu č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku 160.923,67 Kč, splatná dne 31.7. 2015; Faktura za opravy a údržbu č. [anonymizováno] ze dne 3. 7. 2015 na částku 362 530,72 Kč, splatná dne 31.7. 2015; Faktura za opravy a údržbu č. [anonymizována dvě slova] ze dne 10.7.2015 na částku 291 046,43 Kč, splatná dne 31.7.2015; faktura za spotřebu elektrické energie za rok 2015 č. 2016 ze dne 14.6.2016 na částku 191 439,47 Kč, splatná dne 31.7.2016; faktura za spotřebu UT za rok 2015 č. 2016 ze dne 15.6.2016 na částku 721 553,55 Kč, splatná dne 31.7.2016; faktura za spotřebu TUV, vodné a stočné za rok 2015 č. 2016 ze dne 15.6.2016 na částku 1 203 294.96 Kč, splatná dne 31.7.2016; faktura za ostrahu objektu, svoz odpadu úklid a údržbářské práce za rok 2015 č. 2016 ze dne 15.6.2016 na částku 125 090.03 Kč, splatná dne 31.7.2016; faktura opravy a údržbu č. 2016 ze dne 15.6.2016 na částku 520 623,34 Kč, splatná dne 31.7.2016; faktura za opravy a údržbu č. 2016 ze dne 15.6.2016 na částku 562 656,42 Kč, splatná dne 31.7.2016; faktura za spotřebu elektrické energie za období 1-6/ 2016, č. 2016 ze dne 12.8.2016 na částku 120 558,05 Kč, splatná dne 30. 9. 2016; faktura za spotřebu UT za období 1-6/ 2016, č. 2016 ze dne 12.8.2016 na částku 993 082,68 Kč, splatná dne 30. 9. 2016; faktura za spotřebu TUV, vodné a stočné za období 1-6/ 2016, č. 2016 112 ze dne 12.8.2016 na částku 1 433 709,24 Kč, splatná dne 30. 9. 2016; faktura za ostrahu objektu, svoz odpadu úklid a údržbářské práce za období 1-6/ 2016, č. 2016 113 ze dne 12.8.2016 na částku 55 141,57 Kč, splatná dne 30. 9. 2016; faktura za opravy a údržbu č. 2016 114 ze dne 12.8.2016 na částku 87 151,88 Kč, splatná dne 30. 9. 2016; faktura za opravy a údržbu č. 2016 115 ze dne 12.8.2016 na částku 285 553 Kč, splatná dne 30.9. 2016. Žalované bylo účtované plnění poskytnuto jako nájemkyni [příjmení] [jméno] a bylo jí spotřebováno a konzumováno. Pro případ prodlení s úhradou jakéhokoliv závazku vyplývajícího z Nájemní smlouvy si strany v článku 7.

1. Nájemní smlouvy sjednaly smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % za každý započatý den prodlení. Žalovaná však žalobkyni žádnou z výše uvedených faktur neuhradila. Žalobkyně proto odeslala žalované dne 30. 11. 2017 předžalobní výzvu k plnění, na kterou žalovaná nereagovala a žalobkyně proto vůči žalované žalobou domáhala: pohledávky ve výši 441 228 Kč na základě faktury č. [anonymizováno], splatné dne 31. 1. 2015 se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení od 1.2. 2015 do zaplacení, pohledávky ve výši 82 500 Kč na základě faktury č. [anonymizováno], splatné dne 30. 6. 2015 se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení od 1. 7. 2015 do zaplacení; pohledávky ve výši 955 021,38 Kč na základě faktur č. [anonymizováno 7 slov] a [anonymizováno], splatné dne 31. 7. 2015 se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení od 1. 8. 2015 do zaplacení; pohledávky ve výši 3 324 657,77 Kč na základě faktur č. 2016, 2016, 2016, 2016, 2016 a 2016, splatné dne 31. 7. 2016 se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení od 1. 8. 2016 do zaplacení; pohledávky ve výši 2 975 196,42 Kč na základě faktur č. 2016, 2016, 2016, 2016, 2016 a 2016, splatnou dne 30.9.2016 se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení od 1. 10. 2016 do zaplacení.

2. Žalobkyně dále doplnila, že platby záloh za energie a další služby byly žalovanou v letech 2014 2016 pravidelně prováděny a tudíž nejsou předmětem sporu. Nájemní smlouva obsahovala v čl. 5 povinnost žalované ode dne 1. 1. 2012 zabezpečit svým jménem a na vlastní účet na základě smluv s dodavateli veškeré dodávky médií, energie, služeb a jiné náklady spojené s užíváním a provozováním [příjmení] [jméno]“ (dále jen„ [ulice] náklady“). Po dobu než dojde k převedení těchto smluvních vztahů na nájemce, byl nájemce povinen dle čl. 5 hradit [ulice] náklady, které bude pronajímatel účtovat nájemci ve výši nákladů účtovaných pronajímateli ze strany příslušných dodavatelů. Žalobkyně, jakožto pronajímatelka, tedy postupovala dle čl. 5 Nájemní smlouvy (a dle přehledů předpisů a výběrů [právnická osoba] za roky 2014, 2015 a 2016) a [ulice] náklady vyúčtované jednotlivými dodavateli služeb přefakturovávala žalované, a to zejména vodné, stočné, tepelnou energii, elektrickou energii, ohřev teplé užitkové vody (TUV), odvoz veškerého odpadu, údržbu, opravy a revize výtahů, úklid [příjmení] [jméno] údržbu a drobné opravy [příjmení] [jméno], služby spojené s ochranou majetku, servis, kontrolu, opravu, revize a funkční zkoušky veškerých zabezpečovacích systémů v [příjmení] [jméno]. Nájemní smlouva sice neobsahovala výslovné ustanovení o povinnosti žalované platit žalobkyni zálohy na [ulice] náklady, nicméně dle žalobkyně strany vycházely ze zavedené praxe (v souladu s § 545 a § 556 odst. 2 občanského zákoníku). [příjmení] mezi stranami byla taková, že žalovaná si sama v předpisech plateb stanovila výši záloh za jednotlivé služby související s [příjmení] [jméno], které vybírala od svých podnájemců. V předpisech plateb byly zahrnuty nájemné, služby spojené s nájmem, voda, teplo, elektřina a ostatní služby. Platby, které na základě těchto předpisů žalovaná od svých podnájemců vybrala, potom následně zasílala žalobkyni na její účet. Žalovaná zasílala žalobkyni také tabulky s přehledem financí k [příjmení] [jméno] obsahující jednak předpis plateb stanovených žalovanou a dále částky, které měly představovat reálné výběry. Částky uvedené jako výběry byly poté jakožto zálohové platby zasílány žalovanou na účet žalobkyně. Žalovaná zasílala žalobkyni zálohy na úhradu výdajů za některé spotřebované služby od roku 2014. Skutečnost, že žalovaná byla povinna hradit [ulice] náklady, dle žalobkyně jednoznačně vyplývá z Nájemní smlouvy. Jelikož skutečně uhrazené náklady na služby byly vyšší než žalobkyní obdržené zálohové platby, vystavila žalobkyně po skončení zúčtovacího období faktury na částky odpovídající rozdílu mezi skutečnými náklady a uhrazenými zálohami. Tyto faktury byly v souladu s čl. 5 Nájemní smlouvy splatné nejpozději 14 dnů po jejich vystavení žalobkyní. Žalovaná však vystavené faktury do dnešního dne neuhradila. Žalobkyně dále vystavila faktury za služby související s údržbou [příjmení] [jméno], jednalo se zejména o opravy a servis výtahů, deratizaci, ostrahu, úklid apod. Finanční prostředky takto účtované vynaložila žalobkyně užitku žalované a v souladu s Nájemní smlouvou jí je přeúčtovala. Žalobkyně má ode dne 19. 12. 2007 uzavřenou mandátní smlouvu na správu nemovitého majetku se společností [právnická osoba], („ [anonymizováno]“). [příjmení] [jméno] byl mezi nemovité věci, na něž se Mandátní smlouva vztahuje, včleněn dodatkem [číslo] k Mandátní smlouvě s účinností od 1. 1. 2014 [anonymizováno] vykonává správu svěřených objektů v přímém zastoupení vlastníka, tedy jménem a na účet žalobkyně. Pokud žalovaná argumentovala tím, že ze způsobu ukončení nájemního vztahu je zjevné, že vůči žalobkyni neměla nedoplatky, s tímto žalobkyně nesouhlasí, neboť z tohoto nelze usuzovat na to, zda žalobkyně měla vůči žalované neuhrazené pohledávky (ustanovení čl. 8 Nájemní smlouvy navíc opravňovalo žalobkyni k podání výpovědi s kratší výpovědní dobou jen tehdy, byla-li žalovaná v prodlením placení nájemného, nikoliv však v případě, kdy žalovaná nehradila [ulice] náklady a další služby, jako tomu bylo v tomto případě). Namítala-li žalovaná promlčení nároku, žalobkyně má za to, že tento není ani částečně promlčen, neboť tříletá promlčecí lhůta běží dle § 629 odst. 1 občanského zákoníku ode dne následujícího po splatnosti každé jednotlivé faktury vystavené žalobkyní žalované. Pokud jde žalovanou namítané nároky na vypořádání údajných finančních závazků za investice vložené do zhodnocení [příjmení] [jméno] a převzetí podnájemců žalované, kteří nadále [příjmení] [jméno] užívali, tyto domnělé nároky žalované žalobkyně neuznává. Od té doby, co byla žalobkyně vlastníkem [příjmení] [jméno], nedošlo k žádnému zhodnocení tohoto objektu, neposkytla žalované souhlas k provádění jakýchkoliv úprav či rekonstrukcí v [příjmení] [jméno]. Pokud tedy byly v [příjmení] [jméno] nějaké úpravy či rekonstrukce prováděny, muselo se tak dít ještě za předchozího vlastníka nemovité věci, popř. bez souhlasu žalobkyně. Žalovaná ani neuvedla, jakými činnostmi a o jakou finanční částku měl být [příjmení] [jméno] údajnými investicemi zhodnocen. K převzetí ani odkupu žádného kancelářského vybavení ze strany žalobkyně nedošlo v souvislosti s ukončením jiného sporu sepsaly strany dne 19.5.2020 prohlášení o skutkovém stavu, které osvědčuje že v předmětu nájmu již žalovaná neměla žádné věci a v souvislosti s vyklizením si nečinila žádné nároky. Námitka započtení, kterou žalovaná v tomto směru v průběhu řízení vznesla je neurčitá a žalovaná své údajné nároky nedoložila. Pokud jde o způsob ukončení nájemního vztahu, z tohoto nelze usuzovat na to, zda žalobkyně měla vůči žalované neuhrazené pohledávky (ustanovení čl. 8 Nájemní smlouvy navíc opravňovalo žalobkyni k podání výpovědi s kratší výpovědní dobou jen tehdy, byla-li žalovaná v prodlením placení nájemného, nikoliv však v případě, kdy žalovaná nehradila [ulice] náklady a další služby, jako tomu bylo v tomto případě). Žalovaná uvedla, že žaloba je nedůvodná. Potvrdila, že užívala jako nájemce a správce část [příjmení] [jméno], na základě Smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 14.12.2011 s vlastníkem [příjmení] [jméno] (v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů). Nájemní smlouva byla měněna dodatkem [číslo] dodatkem [číslo]. Žalovaná nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že by byla povinna platit žalobkyni služby a energie související s [příjmení] [jméno], a to ani ve formě záloh ani ve formě vyúčtování. Žádná dohoda mezi žalobkyní a žalovanou o úhradě záloh stanovených předpisem služeb nikdy nebyla uzavřena a nebyla ani projednávána, žádný předpis plateb či služeb neexistoval (pokud žalobkyně odkazovala na„ [ulice] přehled po účetních jednotkách [právnická osoba] ze dne 4.11.2014“, žalovaná jej nikdy neobdržela ani neodsouhlasila s ohledem na jeho obsah a datování nemohlo jít o předpis pro futuro a nemohl z něj plynout žalované žádný závazek). To platí i pro období roku 2015 - 2016, kterého se týká žaloba. Faktury specifikované v žalobě nebyly vystaveny v souladu s Nájemní smlouvou a neměly právní oporu ani v jiném právním titulu, žalovaná předmětné faktury nemá ve své účetní evidenci zahrnuty a neúčtuje o nich. Žalobkyně v rozporu s Nájemní smlouvou převzala na základě svého rozhodnutí na svou odpovědnost a svůj účet platby služeb a energií souvisejících s celým [příjmení] [jméno] a při jejich placení dodavatelům se nechovala jako řádný hospodář a nezajistila ani kontrolu jejich správnosti a oprávněnosti vyúčtování ve spojení s konečnými uživateli [příjmení] [jméno]. Žalobkyně se v rámci tohoto řízení pokouší přenášet na žalovanou náklady, které měly žalobkyni vzniknout na základě jí převzatých závazků. Oprávnění žalobkyně požadovat částky uvedené v žalobě nevyplývá ani ze smlouvy ani z žádné praxe stran. V souladu s Nájemní smlouvou došlo k převedení smluv stran dodávek služeb na žalovanou ještě před tím, než se žalobkyně stala vlastníkem [příjmení] [jméno] a článek 5.2 Nájemní smlouvy tedy není ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou vůbec aplikovatelný, neboť měl upravit pouze krátké přechodné období po uzavření smlouvy a ustanovení se stalo po jeho naplnění obsolentním. Pokud následně žalobkyně po koupi budovy ze své vlastní iniciativy uzavřela jiné smlouvy s jinými dodavateli nejrůznějších služeb, učinila tak v rozporu s nájemní smlouvou. Tyto smlouvy uzavřela ve svůj prospěch, nikoliv ve prospěch žalované, a pokud se rozhodla, že nějaké služby samostatně objedná, činila tak na svůj vlastní účet a riziko. Převod služeb byl učiněn bez souhlasu žalované, které byl toliko oznámen, žalovaná upozorňovala na to, že se jedná o stav se smlouvou rozporný. Žádná praxe stran, ze které by mělo vyplývat oprávnění žalobkyně požadovat žalovanou částku po žalované, neexistovala. [příjmení] jakákoliv praxe byla uznatelná, nesměla by být v rozporu se smlouvou a musela být určitá. Z Nájemní smlouvy ve znění dodatku [číslo] dodatku [číslo] oprávnění žalobce požadovat žalovanou částku nevyplývá (veškeré peněžní nároky žalobkyně byly uvedeny v čl. 4 Nájemní smlouvy a jednalo se pouze o úhrady za nájem), jakákoliv praxe stran by nemohla smlouvu nahradit. Žalobkyně neměla dle smlouvy nikdy nárok na nějakou náhradu svých nákladů nebo jakékoliv platby v souvislosti se službami. Po vyhotovení vyúčtování mělo dojít toliko k tomu, že žalobkyně doúčtuje žalované částku doplatku do 90% kladného výsledku vyúčtování (pokud tento přesahoval žalobkyni již uhrazený nájem). K přefakturaci žádných služeb uhrazených kteroukoliv ze stran ani dle smlouvy ani dle jiných dohod docházet nemělo. Případné„ ztráty“ ze služeb (tedy absence výběrů od podnájemců) se vždy zobrazily (rozpustily) ve finálním vyúčtování a ekonomicky tedy takový výsledek vždy nesla dominantně žalobkyně, která měla nárok pouze na 90% z předmětného výsledku vyúčtování. Po uzavření dodatku [číslo] smlouvy tedy nemohlo nikdy dojít k situaci, že by žalovaná měla být povinna platit žalobkyni platby, které by sama nevybrala (což by dříve při garanci 1 mil. měsíčně Kč před dodatkem [číslo] hrozilo). Ani praxe stran toto nezměnila, protože žalovaná vše, co přijala od podnájemců toliko přeposílala žalobkyni. Žalobkyně sama v replice uvedla, že žalovaná měla hradit částky toliko„ za některé spotřebované služby od roku 2014“ bez jakéhokoliv určení o jaké částky se mělo jednat, údajnou praxi nijak nespecifikuje ani neprokazuje. Pouhá skutečnost, že jedna ze stran smluvního vztahu uhradila určitou částku na účet druhé strany, neznamená, že by aprobovala, že druhá strana může veškeré své náklady spojené s předmětem nájmu na ni libovolně přenášet. Pokud žalobkyně namítá, že praxe stran pozměnila práva a povinnosti z Nájemní smlouvy, mohlo k tomu teoreticky dojít pouze v tom smyslu, že žalobkyně opakovaně žalovanou vyháněla z nájmu a žalovaná tak ztratila nad budovou efektivní kontrolu, když od začátku roku žalobkyně oznamovala i podnájemcům, že nájem skončil a začala jednat s podnájemci bez účasti žalované. Žalovanou žalobkyně nahradila společností [právnická osoba] a rozhodla se, že určité dodávky bude hradit sama a na svůj účet. Žalovaná v tomto provizorním režimu, kdy již neměla kontrolu nad budovou, pouze přeposílala žalobkyni veškeré platby od podnájemců, a to až do úplného ukončení nájmu budovy k 30.6.2016 (tento režim dopadal i všechny doplatky, resp. uhrazené nedoplatky, které žalovaná přeposílaly žalobkyni). Stran tohoto žalovaná sestavovala přehledy jako evidenci této činnosti, které 2x ročně zasílala žalobkyni (jednalo se však pouze o evidenci činnosti žalované při správě budovy nikoli nějaký výpočet, který by žalovanou zavazoval cokoli hradit). Nájemní smlouva byla původně uzavřena z důvodu, že předchůdkyně žalobkyně ([právnická osoba] s.r.o. a [anonymizována dvě slova]) nedisponovala dostatečnými zkušenostmi a schopnostmi pro správu budovy a podnájemců. Tyto schopnosti má naopak žalovaná, která fakticky vystupovala jako správce budovy před tím, než byla z vůle žalobkyně nahrazena správcem [právnická osoba] Zisk žalované měl spočívat v odměně, která jí měla být žalobkyní vyplácena v návaznosti na úspěšnost správy budovy (výtěžnost nájmu) a prostor pro zisk žalované byl velmi malý. Podle Přílohy [číslo] Nájemní smlouvy byl základní nájem 900.000 Kč, resp. 1.000.000 Kč (dodatek [číslo]); a nájemce měl nárok na 10 % výnosu z plateb podnájemců (tj. pokud skutečný příjem přesáhl jeho náklady); pronajímatel měl nárok na 90% z výnosu plateb podnájemců (toto bylo následně dodatkem upraveno tak, že žalovaná v pozici správce měla nárok na 10 % z nájmu podnájemců a žalobce na 90 %, bez garance jakékoli částky, neboť žalovaná nemohla v situaci, kdy byla zabavena kontroly nad správou budovy, konkrétní výtěžek dále garantovat). Toto nastavení odpovídalo spíše správě budovy než tržnímu nájmu. V režimu nastaveném po převodu nemovitosti na žalobkyni, kdy žalovaná žalobkyni převáděla v podstatě všechny platby podnájemců a měla hrazenou pouze odměnu 10 % z podnájmu, nebyl u ní žádný další prostor pro zisk nebo jakékoli jiné úspory, v situaci, když neměla správu žádným způsobem pod kontrolou, příjem 10 % čistě z podnájmů byl výrazněji nižší než částka, kterou žalobkyně žalované vyúčtovala a žalobou požaduje. Dle faktur, které žalobkyně doložila za dobu od ledna 2014 do prosince 2015, činila odměna žalované 3 162 264 Kč, přičemž žalobkyně se domáhá žalobou částky více než dvojnásobné. Nájemní smlouva mezi účastníky byla svou povahou spíše jakousi smlouvou o správě, což se po té, co vlastnictví objektu nabyla žalobkyně, ještě zvýraznilo. Z ekonomického hlediska se jeví absurdní, aby žalovaná měla hradit mnohem vyšší výdaje, než měla z uvedeného vztahu příjmy a takový postup by byl v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná nečekala, že jí náklady budou účtovány, nevidí k tomu důvod, a to ani u služeb, neboť sama nic nečerpala a kontrola nad správou jí byla odejmuta. Od roku 2014 byl žalobcem jmenován nový správce budovy - dceřiná společnost žalobkyně, [právnická osoba], se kterou žalobkyně uzavřela písemnou mandátní smlouvu, na základě které se tato společnost přímo stala správcem celého [příjmení] [jméno] od 1.1.2014. Nový správce měl (i dle jím a žalobkyní svévolně šířených výzev podnájemcům) vstoupit do smluv s podnájemci a měl být odpovědný za správu budovy namísto žalovaného od března 2014. Tato skutečnost byla oznámena bez vědomí žalované písemně všem uživatelům, nájemcům a podnájemcům [příjmení] [jméno] (listinou s názvem„ Oznámení změny majitele multifunkčního objektu [jméno], [ulice a číslo], [obec a číslo] - [obec] ze dne 27.1.2014 a listinou s názvem„ Smlouvy o podnájmu" ze dne 27.2.2014). [jméno] žalobkyně v replice ze dne 25.7.2018 uvedla, že tato společnost od roku 2014 vybírala jednotlivé platby od podnájemců. Dle oznámení zpočátku roku 2014 měla vstoupit do postavení žalované, uzavřít smlouvy a zasílat podnájemcům faktury. Svou činností tak tato společnost žalované znemožnila další efektivní výkon jejích práv a povinností v období od března 2014, tedy včetně období, za které žalobkyně žalované vystavila neoprávněné faktury, jejichž proplacení se domáhá. S ohledem na uvedené žalovaná namítá, že žalobkyně postupovala v rozporu se smlouvou a dobrými mravy a že pasivně legitimovaným účastníkem by měla být [právnická osoba] Dle čl. 5 Nájemní smlouvy byl nájemce je povinen si vždy počínat tak, aby po skončení nájmu byly veškeré smlouvy s dodavateli řádně a bez pohledávek za nájemcem ukončeny. Žalobkyně žalované oznámila, že ukončuje smlouvu dle jejího explicitního sdělení (z 27.1.2014) měl skončit smluvní vztah do konce února 2014. Pokud tedy žalovaná na počátku roku 2014 ukončila smlouvy s dodavateli, jednala v souladu s nájemní smlouvou, právě v důsledku šikanózního ukončování nájmu ze strany žalobkyně. Postup nového správce budovy společně s žalobkyní znemožnil žalované efektivně vykonávat správu budovy, kterou byl nově pověřen právě tento správce. Žalobkyně tedy porušila nájemní smlouvu již záhy po převzetí budovy a jednala dlouhodobě v rozporu se smlouvou uzavřenou mezi účastníky, takovému jednání nelze přiznat právní ochranu. Na své riziko a bez jakékoliv konzultace (či schválení) s žalovanou převzala smlouvy s dodavateli a poskytovateli služeb. Pokud se chtěla odchýlit od nájemní smlouvy, měla tak učinit pouze po dohodě s žalovanou a pouze taková dohoda by pak mohla stanovit způsob kontraktace a úhrad za plnění týkající se budovy. Žalobkyně je tedy odpovědná za jí kontrahované třetí osoby a platby těmto osobám. Takto kontrahované služby byly předražené, což je mimo jiné důsledek postupu, kdy žalobkyně jakožto veřejnoprávní entita nekontrahovala prostřednictvím žalované, která měla odborné znalosti a schopnosti k zajištění služeb za přiměřené ceny. Výši cen žalovaná nijak neschvalovala. Dle žalované tedy v rámci dobrého hospodaření žalobkyně neměly být některé služby v účtované výši vůbec hrazeny. Jedná se zejména o statisícové až milionové částky účtované za údajně provedenou ostrahu objektu, které byly vynaloženy v zájmu žalobkyně. Dále faktury za opravy a hmotné dodávky výrobků a služeb pro žalobkyni, ke kterým žalobkyně uvedla, že část předložených faktur měla být na náklady za údržbu, jejíž potřeba byla vyvolána chováním podnájemníků žalované. Žalovaná nesouhlasí s tím, že by za takové plnění, které naopak směřovalo ke zhodnocení majetku žalobkyně a které bylo objednáváno žalobkyní bez vědomí žalované, měla jakkoli odpovídat. Žalobkyně nijak neprokazuje odpovědnost žalované (či podnájemníků), pouze předložila faktury, které žádá po žalované proplatit. Stejně tak žalovaná odmítá faktury za opravy výtahů, stoupaček a dalších částí budovy, deratizaci, dodávky materiálů, výměny částí budovy, BOZP, údržbu zeleně, stromy, živé ploty, odvozy květináčů, odvoz odpadu ze suterénu, sklenářské práce, nátěry fasády, výměny koberců, výměny venkovních osvětlení, opravy kamerového systému, kontroly náhradního zdroje, opravy čerpací stanice, opravy vnějších dveří, hromosvodů, závady EPS a další faktury, které vedly ke zhodnocení majetku žalobkyně a nejednalo se vůbec o služby pro žalovanou (či podnájemce). Pokud jde o statisícové částky účtované fakturami za údržbu a úklid, žalovaná namítala, že dané služby neproběhly a pokud probíhaly, byly setrvale nedostatečně prováděné. Pokud by údržba opravdu probíhala, nebylo by nutné provádět desítky dalších žalobkyní tvrzených oprav a úprav. Stran přeúčtovaných nákladů tepla, kde náklady byl poměrně vysoké, je dále otázkou, zda žalobkyně zbytečně nevytápěla zbytečně části objektu, které nebyly obsazené, a zda tedy předmětné náklady nevynaložila zcela nedůvodně v situaci, kdy žalovaná vytápění prázdných prostor rozhodně neobjednala. Pokud jde o částky fakturované za poskytnuté úhrady pro [právnická osoba], tyto náklady si společnost jako správce měla nést sama a neměla by je v žádném případě nést žalovaná. Faktury mezi propojenými osobami pak pouze poukazují na skutečnost, že účelem této žaloby je na žalovanou přesunout náklady, které dle zákona i smlouvy měla nést žalobkyně, případně žalobkyní nově kontrahovaný správce budovy. Žalovaná má za to, že pokud žalobkyně shora uvedené faktury v rozporu s péčí řádného hospodáře uhradila, učinila tak pro svůj prospěch nejen v rozporu s nájemní smlouvou, ale minimálně v převážné části za zcela neadekvátní protiplnění. Výpověď, na základě které skončil nájemní vztah žalované k [příjmení] [jméno], byla žalobkyní, jakožto veřejnoprávní korporací, podána bez udání důvodu s šestiměsíční obecnou výpovědní lhůtou, z čehož žalovaná dovozuje, že ke dni rozhodování orgánů žalobkyně, neměla žalovaná vůči žalobkyni žádný dluh, neboť v opačném případě by musela vypovědět Nájemní smlouvu z tohoto (pro věřejnoprávní korporaci výhodnějšího), kvalifikovaného důvodu.

3. Žalovaná dále namítala promlčení s ohledem na skutečnost, že žaloba byla podána dne 24.1.2018 a jakékoli nároky údajně vzniklé před datem 24.1.2015, resp. nároky za platby, které měla žalobkyně před tímto datem údajně provést, by tak byly promlčeny s ohledem na uplynutí tříleté promlčecí lhůty dle občanského zákoníku. Nárok žalobkyně z Nájemní smlouvy zjevně nevyplývá, a žalobkyně nespecifikovala jiný relevantní právní titul, ze kterého by mohl vyplývat. V souladu s § 3 odst. 2 zákona č. § 67/2013 Sb. o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů si rozsah poskytovaných služeb poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají... Ani dle tohoto zákona tedy bez smluvního ujednání na základě svévolných vyúčtování nemohl vzniknout žalobkyni nárok, kterému by odpovídal závazek žalované. Žalovaná má za to, že se nemohlo jednat ani o bezdůvodné obohacení, neboť, co bylo takto plněno, by žalovaná obdržela proti své vůli, přičemž toto ani nebylo v její prospěch, žalobkyně sledovala vlastní zájmy a těmito bylo převzít budovu a služby včetně kmene podnájemců a mít z tohoto nadále zisk. Pokud by však teoreticky měl nárok žalobykně vyplývat z titulu mimosmluvního, vznikl by již v okamžiku, kdy by žalobkyně příslušný výdaj ve prospěch žalované vynaložila, všechny platby údajně vynaložené žalobkyní před 24.1.2015 by tak byly promlčené. Ani v případě, že by nárok žalobkyně měl být posuzován jako bezdůvodné obohacení, by však tato neměla na úhradu nárok, neboť k žádnému obohacení na straně žalované nedošlo. Nebyly by dány ani další podmínky vzniku takového nároku, neboť dle § 2997 odst. 1 občanského zákoníku, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, nemá právo na vrácení obohacení, a stejně tak učinila-li osoba něco ve svém výlučném a osobním zájmu, nevzniká dle § 2992 občanského zákoníku povinnost obohacení vydat, přičemž dále obecně platí pravidlo, že nikdo nemůže těžit z úmyslného jednání v rozporu se smlouvou.

4. V souvislosti se skončeným nájemním vztahem se žalobkyně s žalovanou nevypořádala, zůstaly tak nevypořádány finančních závazky za investice vložené do zhodnocení [příjmení] [jméno], jeho vybavení a převzetí podnájemců žalované, kteří nadále [příjmení] [jméno] užívali i po té, co se žalobkyně zbavila žalované. Žalobkyně získala takto bez jakéhokoli vlastního přičinění kmen platících nájemců v [příjmení] [jméno], o jehož získání a udržení se zasloužila žalovaná, tento kmen (při posouzení za rok 2014) vydělával žalobkyni 18 milionů Kč ročně na nájemném, přičemž částka vzhledem k růstu cen pravděpodobně ještě vzrostla. [ulice] cena zprostředkování nájmu představuje 2 měsíční nájemné, u komerčních nájmů pak zpravidla procentuální podíl až 18 % z ročního nájemného. Žalovaná s ohledem na uvedené podáním ze dne 17.7.2019 a 21.8.2019 vznesla kompenzační námitku (jako procesní obranu do výše žalované částky), kterou uplatnila nárok na 3 084 493 Kč jakožto minimální cenu za převzetí kmene platících nájemců dle § 2315 občanského zákoníku, žalobkyní (žalobkyně skutečně kmen nájemců převzala a minimálně 2 roky z tohoto čerpala výhody, podnájemci uzavřeli podnájemní vztah s novým správcem objektu, [právnická osoba], a k ukončování těchto podnájemních vztahů začalo docházet až od konce roku 2018, jak se sama žalobkyně vyjádřila v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1, sp.zn. [spisová značka]). Dále žalovaná vznesla kompenzační námitku co do částky 3 000 000 Kč za zhodnocení budovy se souhlasem pronajímatele (právního předchůdce žalobkyně) a nárok ve výši 117 000 Kč za převzetí majetku žalované (kancelářského vybavení [příjmení] [jméno], tj. stolů, židlí a skříní) žalobkyní. Dále takto k započtení žalovaná namítla pohledávku z titulu nedoplateku odměny dle Nájemní smlouvy za 2 roky (2014 a 2015) ve výši 1 634 622,77 Kč představující 10% odměnu dle bodu 2) Přílohy [číslo] ve znění dodatku 2 Nájemní smlouvy (tj. 10 % rozdílu z celkových příjmů a provozních výdajů včetně úhrady nájemného), kterou žalovaná vyčíslila dle tabulky výběrů na nájemném a službách. (Žalobkyně žalované sice uhradila 10 % odměnu dle Nájemní smlouvy avšak pouze z podnájemného dle bodu 1) Přílohy [číslo]), tj. pouze z podnájemného). S ohledem na výše uvedené žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. <b>5. Soud v řízení provedl níže uvedené důkazy, kterými byly prokázány následující skutečnosti.</b> 6. Žalobkyně nabyla [příjmení] [jméno] na základě kupní smlouvy uzavřené mezi [anonymizována dvě slova], uzavřený investiční fond, a.s. jako prodávající a žalobkyní jako kupující dne 20.1.2013 Součástí smlouvy byla příloha se seznamem právních vztahů a listin (prokázáno kupní smlouvou uzavřenou mezi [anonymizována dvě slova], uzavřený investiční fond, a.s. a žalobkyní 20.1.2013 včetně příloh).

7. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 12. 2011 uzavřené mazi [právnická osoba] s.r.o. jako pronajímatelem a společností [právnická osoba] jako nájemcem má soud za prokázané, že žalovaná měla touto smlouvou pronajatu budovu s [adresa] na poz. parc.č. 2031 v k.ú. [obec] („ [příjmení] [jméno]“), sestávající z [anonymizováno] pater, přízemí a suterénu o celkové výměře 18.694,28 m2. Budova se skládala z pronajímatelných prostor, a to zejména ubytovacích jednotek, kancelářských prostor, skladových prostor, restaurace, vestibulu s recepcí, střech a přilehlých prostor, a ze společných prostor jako chodby, schodiště, výtahy, technické prostory a ostatní příslušenství budovy. Z předmětu nájmu byly vyňaty veškeré nebytové prostory ve [anonymizováno] patře, které měla v nájmu [právnická osoba], s.r.o. a nebytový prostor ve [anonymizováno] NP (20m2) a prostor na střeše o velikosti 6 m2, který měla v nájmu [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] Tyto nebytové prostory byly nájemci předány do správy dle separátní smlouvy o správě nebytových prostor. Nájemce byl dle smlouvy oprávněn budovu užívat pouze při dodržení níže uvedených podmínek v čl. 3 Nájemní smlouvy, dle kterých byl povinen budovou včetně všech součástí a příslušenství na vlastní náklady udržovat, provádět veškeré drobné opravy či úpravy tak, aby nedošlo ke znehodnocení či poškození, budovu a její okolí, které by mohlo být činností Nájemce jakkoli dotčeno, udržovat v řádném stavu, hradit dohodnuté nájemné dle této smlouvy, na vlastní účet zajistit dodávky energii (vody, teplé vody, tepelné energie, elektřiny) a dalších služeb souvisejících s provozem budovy, na vlastní účet zajistit ostrahu Budovy a dodržet všechny další zákonné i smluvní povinnosti. Dle čl. 5 smlouvy byl nájemce je povinen ode dne 1. 1. 2012 zabezpečit svým jménem a na vlastní účet na základě smluv s dodavateli veškeré dodávky médií, energie, služeb a jiné náklady spojené s užíváním a provozováním budovy, zejména vodné, stočné, tepelnou energii, elektrickou energii, ohřev teplé užitkové vody (TUV), odvoz veškerého odpadu, údržbu, opravy a revize výtahu, úklid v budově, údržbu a drobné opravy v budově, služby spojené s ochranou majetku, servis, kontrolu, opravu, revize a funkční zkoušky veškerých zabezpečovacích systémů v budově, („ Provozní náklady“). Nájemce byl povinen počínat si vždy tak, aby po skončení nájmu byly veškeré smlouvy s dodavateli řádně a bez pohledávek za nájemcem ukončeny. V čl. 5 smlouvy bylo sjednáno, že po dobu než dojde k převedení smluvních vztahů vyplývajících z činností stanovených v čl. 5 této smlouvy na nájemce, je nájemce povinen hradit [ulice] náklady, které bude pronajímatel účtovat nájemci ve výši nákladů účtovaných Pronajímateli ze strany příslušných dodavatelů. Nájemci bude ze strany Pronajímatele vystavován daňový doklad - faktura, který bude splatný nejpozději do 14 dnů po jeho vystavení Pronajímatelem. Pronajímatel bude faktury dokládat příslušnými kopiemi faktur od dodavatelů. Nájem byl dle čl. 8 smlouvy sjednán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou pro ukončení bez udání důvodu 6 měsíců. Pronajímatel byl oprávněn vypovědět nájem, jestliže je nájemce o více než 2 měsíce v prodlení s placením nájemného. V takovém případě byla výpovědní lhůta 14 dnů a začínala běžet ode dne doručení výpovědi. V čl. 9 smlouvy bylo sjednáno, že nájemce je oprávněn přenechat budovu, ať už jako celek nebo části, do podnájmu či k jakémukoliv jinému užíváni, ať už úplatnému či bezplatnému, třetím osobám, a to za předpokladu dodržení podmínek nájmu uvedených zejména v čl. 3 smlouvy. Nájemce byl povinen vést řádnou evidenci všech podnájemců. V čl. 10 se smluvní strany se dohodly, že Nájemce bude hradit náklady spojené s obvyklým udržováním předmětu nájmu. (rozsah oprav obdobný jako je rozsah drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou uvedených v nařízení vlády č. 258/1995 Sb). V čl. 10 bylo sjednáno, že v případě, že nájemce nesplní své povinnosti provádět požadované opravy v souladu s touto smlouvou anebo nezajistí jejich provedeni v souladu s touto smlouvou, a nezačne provádět opravy do 5 dnů ode dne obdržení písemné výzvy pronajímatele, je Pronajímatel oprávněn, nikoli však povinen, provést opravy na náklady nájemce. Nájemce je pak povinen takové opravy uhradit nejpozději do 10 dnů ode dne obdržení příslušné faktury. Dle čl. 13 smlouvy byl nájemce povinen zajistit svoji činnost v budově plně na vlastní náklady a na vlastní účet, výslovně bylo stanoveno, že pronajímatel uzavřením smlouvy nepřebírá žádné závazky nájemce vůči třetím subjektům vyplývající z činnosti nájemce, ani se touto smlouvou nevytváří žádné sdružení či jakýkoli jiný subjekt, a to zejména ve smyslu ust. § 829 a násl. Občanského zákoníku, který by sloužil ke sdružení finančních či jiných prostředků či k jakékoliv odpovědnosti Pronajímatele za závazky Nájemce vůči třetím subjektům. Dle čl. 13 byl nájemce povinen hradit nájemné dle této smlouvy a dále ceny za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu dle této smlouvy příslušným dodavatelům. Dle čl. 13 byl nájemce povinen zajistit třídění a odvoz odpadu vzniklých jeho činností anebo činností třetích osob. Dle čl. 13 byl nájemce povinen zajistit: ostrahu a ochranu budovy a movitého majetku pronajímatele v budově, obsluhu a údržbu prostor, zařízeni a technologických celků v budově, provádění úklidových prací v budově a jejím okolí, a to včetně chodníku v rozsahu povinností vlastníka nemovitosti, a v případě potřeby, provedení deratizace, desinsekce a desinfekce potřebných prostor prostřednictvím odborné firmy. V čl. 13 smlouvy bylo sjednáno, že využívá-li nájemce v budově technologie či zařízení v majetku pronajímatele, je povinen tyto udržovat v dobrém technickém stavu, dbát aby jejich provoz a stav odpovídal všem technickým a právním normám platným v ČR, a to na svůj náklad. Pronajímatel nenese žádnou odpovědnost za škody na majetku či zdraví osob, způsobených nedodržením ustanovení tohoto bodu Nájemcem. Dle čl. 13 u technických zařízení, kterými nájemce s předchozím souhlasem Pronajímatele Budovu vybaví, zejména elektrických, plynových, topných, měřících, apod., zajišťuje Nájemce revize, údržbu a opravy podle obecně závazných předpisů a technických norem, které se na tato zařízení vztahují, na vlastní náklady a rizika nájemce. V čl. 15 smlouvy bylo sjednáno, že veškeré změny, doplňky a dodatky k této smlouvě musí být učiněny písemnou formou a musí být podepsány smluvními stranami, jinak jsou neplatné (prokázáno smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 12. 2011).

8. Výše úhrady nájemného byla sjednána v příloze 2 smlouvy původně tak, že 1) nájemce bude pronajímateli platit nájem ve výši 900.000 Kč (ve znění dodatku 1 platného od 1.1.2013 pak 1 000 000 Kč) měsíčné na základě vystavených faktur pronajímatelem. Zároveň bylo sjednáno, pod bodem 2), že nájemce má nárok na odměnu, která bude odpovídat 10% z rozdílu mezi celkovými příjmy a celkovými provozními výdaji (včetně úhrady nájemného dle předchozí věty), dle vyúčtování níže a pod bodem 3), že pronajímatel má nárok na doplatek do 90% všech příjmů dle vyúčtování níže, v případě, že tato částka bude vyšší než součet nájemného za dané období. Dvakrát ročně měl nájemce provést vyúčtování na základě skutečně realizovaných příjmů a výdajů. Výpočet měl předložit vždy nejpozději k 31.7 a 31.1. struktuře: platby za podnájem, platby přijaté jako zálohy na služby (elektřina, teplo, voda), platby přijaté za ostatní služby a celkové příjmy. A dále úhrada za služby (elektřina, teplo, voda), úhrada za ostatní služby spojené s řádným provozem budovy a celkové provozní výdaje. Přičemž v celkových provozních výdajích nejsou započítané náklady na správu objektu a výdaje za drobné úpravy a opravy a ostatní služby, které zajišťuje nájemce na základě nájemní smlouvy, a dále tam nejsou zahrnuty výdaje na realizované opravy a investice, které jsou hrazeny pronajímatelem odděleně na základě plánu oprav, rekonstrukcí a investic (prokázáno původní přílohou č. 2 k Nájemní smlouvě a Dodatkem [číslo] tuto přílohu pozměňujícím).

9. Mezi účastníky byl následně uzavřen dne 21.10.2014 Dodatek [číslo] kde [název žalobkyně] a [právnická osoba] stvrdily, že na základě kupní smlouvy [číslo] ([anonymizováno] ze dne 20.12.2013) vstoupila [název žalobkyně] do postavení pronajímatele smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 14.12.2011, ve znění dodatku [číslo] jako smluvní strany smlouvy se dohodly v souladu s ustanovením čl. 15 odst. [číslo] ve spojení s ustanovením čl. 4 odst. 4.1. smlouvy na změně smlouvy tímto dodatkem [číslo] tak, že bod 1) Přílohy 2 smlouvy nadále zněl: 1) Nájemce je povinen platit nájemné ve výši 90% všech příjmů z podnájemného, které nájemce vyúčtuje podnájemcům v předmětu nájmu, a to měsíčně. Zároveň bylo sjednáno, že ostatní ujednání smlouvy nedotčená tímto dodatkem zůstávají nadále beze změn v platnosti. Dle bodu 3.4. dodatku [jméno] [příjmení] [obec a číslo] schválila usnesením Č. [číslo] [anonymizováno] [rok] ze dne 15.10.2014 podstatné náležitosti dodatku [číslo] k nájemní smlouvě (prokázáno Dodatkem [číslo] ze dne 21.10.2014).

10. Žalovaná žalobkyni fakturovala odměnu 10 % z fakturace nájemného, a takto za období od ledna 2014 do ledna 2016 vyúčtovala žalobkyni částku 3 334 671 Kč (prokázáno fakturami žalované vystavenými žalobkyni jako odběrateli za leden 2014 až leden 2016 na [číslo listu], [anonymizováno] – [anonymizováno]). Skutečnost, že došlo k úhradě odměny, byla mezi účastníky nesporná. Dále žalovaná za období 20.- 31.12.2013 žalobkyni účtovala částku 140 169,15 Kč a 356 471 Kč jako přefakturaci materiálu a služeb ze správy objektu (prokázáno fakturami z 31.1.2014 na [číslo listu] a [anonymizováno]).

11. Mandátní smlouvou o správě nemovitosti uzavřenou mezi TTP invest, uzavřený investiční fond, a.s. a žalovanou se žalovaná zavázala provádět správu a výkon práv a povinností pronajímatele v prostorách [příjmení] [jméno], které nebyly žalované pronajaty, tj. ve [anonymizováno] v nájmu společnosti [právnická osoba] a stran nebytového prostoru na střeše v [anonymizováno] NO v nájmu [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] (prokázáno mandátní smlouvo uzavřenou 1.7.2012). Mezi účastníky bylo nesporné, že tato smlouvy zanikla s převodem objektu na žalobkyni.

12. Žalovaná měla vlastním jménem nasmlouvány dodávky služeb: údržby s dodavatelem [jméno] [jméno] dle smlouvy z 1.1.2012, úklidu s dodavatelem [právnická osoba] smlouvou ze dne 24.5.2012, servisu výtahů s dodavatelem [právnická osoba] smlouvou z 28.3.2013, odvozu odpadu s dodavatelem [anonymizováno], podnik čistoty a údržby města, a.s. smlouvou ze 13.3.2013, ostrahy s dodavatelem [jméno] [příjmení] – [anonymizováno] agentura [anonymizováno] smlouvou ze dne 24.2.2012, dodávky elektřiny s dodavatelem [právnická osoba] smlouvou ze dne 20.12.2011, služby elektronických komunikací a dodavatelem [právnická osoba] smlouvou ze 16.7.2012, dodávky vody s [právnická osoba] smlouvou s dodatkem ze dne 3.4.2012, dodávku tepelné energie s [právnická osoba], smlouvou ze dne 17.5.2012 (prokázáno jednotlivými uvedenými smlouvami na [číslo listu] až [anonymizováno] spisu). Žalovaná na sebe převedla všechny služby spojené s budovou již na počátku roku 2012, v době převodu nemovitosti na městskou část tak hradila tyto služby žalovaná. Původní pronajímatel, [právnická osoba], ani jeho právní nástupce nehradil žádné pravidelné náklady spojené s provozem budovy, tyto náklady a dodávky zajišťoval nájemce, který měl správu budovy na starosti (prokázáno dopisem [jméno] [příjmení] z 12.7.2019 na [číslo listu] spisu).

13. Mezi účastníky byla nesporná skutečnost, že po nabytí vlastnictvím žalobkyně k [příjmení] [jméno] došlo k převodu dodávek služeb, které ke dni nabytí vlastnictví žalobkyně zajišťovala žalovaná, a to tak že nadále je zajišťovala žalobkyně. Mezi stranami bylo dále nesporné, že převod energií a dalších služeb nastal z iniciativy žalobkyně, a to nikoli z důvodu, že by žalovaná selhávala ve své povinnosti tyto dodávky zajistit. Stranám zároveň nebyla známa situace, kdy by žalovaná nesplnila smluvní povinnost provést běžnou údržbu a žalobkyně ji v důsledku takového pochybení žalované provedla na její účet. Žalobkyně prostřednictvím [anonymizováno] takto převedla na sebe dodávky médií: dne uzavřela 16.1.2014 smlouvu o dodávce vody (prokázáno smlouvou o dodávce vody a odvádění odpadních vod mezi [anonymizována dvě slova] a MČ [obec a číslo] datovaná 16.1.2014 a nedatovaný předávací protokol [anonymizováno] podepsaný za žalovanou a [anonymizováno]), dne 31.12.2013 uzavřela smlouvu o sdružených službách dodávky elektřiny s [právnická osoba] (prokázáno smlouvou o sdružených službách dodávky elektřiny z 31.12.2013 včetně přílohy s údaji o odběrném místě), v návaznosti na to byla dne 3.1.2014 podepsána žalovanou žádost o ukončení dodávky elektřiny (prokázáno žádostí o ukončení dodávky elektřiny, zákazník [právnická osoba] datovanou 3.1.2014), dne 10.1.2014 došlo k uzavření smluvního vztahu žalobkyně s [anonymizována dvě slova] (prokázáno smlouvou o dodávce tepelné energie ze 14.3.2014 včetně odběrového diagramu na dodávku energie a přehledu podlahových ploch).

14. Pro žalobkyni vykonávala správu objektů v jejím vlastnictví jménem vlastníka za sjednanou odměnu společnost [právnická osoba] a od roku 2014 byla takto pověřena i správou objektu [jméno] (prokázáno Mandátní smlouvou mezi Městskou částí [obec a číslo] a [anonymizováno] ze dne 19.1.2007 včetně příloh a dodatků, a nespornými tvrzeními účastníků).

15. Dopisem ze dne 27.1.2014 adresovaným nájemcům a podnájemcům objektu [jméno] oznámila [anonymizována dvě slova] a.s, že od 20.12.2013 se stala novým vlastníkem předmětné nemovitosti [název žalobkyně]. Adresáti byli v dopise upozorněni, že dosavadní nájemce části objektu, společnost [právnická osoba], jim bude vystavovat faktury za nájemné a služby do konce února 2014, tedy do konce období, kdy této společnosti končí smluvní vztah s žalobkyní. [název žalobkyně] na základě mandátní smlouvy pověřila nového správce objektu [anonymizována dvě slova] se stane od 1.3.2014 nájemcem části multifunkčního objektu [jméno] (ve stejném rozsahu jako [právnická osoba]) a do konce února 2014 uzavře s podnájemci nové podnájemní smlouvy. Od března 2014 bude zasílat faktury za nájemné a služby přímo [anonymizováno] (prokázáno dopisem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], ředitele [anonymizováno] ze dne 27.1.2014).

16. Dopisem ze dne 27.2.2014 adresovaným podnájemcům objektu [jméno] oznámila [anonymizována dvě slova] a.s, že je správcem žalobkyně na základě mandátní smlouvy od 1.1.2014 a v návaznosti na předchozí dopis sdělila, že vzhledem k účinnosti nové legislativy se proces přípravy nových smluv o podnájmu zdržel, a návrhy budou rozeslány až v první polovině března. Do doby uzavření nových smluv jsou původní smlouvy o podnájmu platné a žádá proto o akceptaci faktur za nájemné a služby ze strany společnosti [právnická osoba] včetně dodržení splatnosti (prokázáno dopisem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], ředitele [anonymizováno] ze dne 27.2.2014).

17. Dopisem ze dne 10.11.2014 se kterým žalovaná zasílala podepsaný dodatek 2 k Nájemní smlouvě, žalovaná sdělovala, že neměla dostatečný prostor pro připomínkování dodatku, který by měl upravit i faktické změny, ke kterým došlo v rámci správy objektu od počátku roku 2014. Žalovaná upozorňovala, že skutečná praxe je taková, že žalovaná vybírá na základě podnájemních smluv platby podnájmu a nájmu a zálohy na služby a media a veškeré platby odvádí vlastníkovi. Žalovaná nadále nehradí žádné náklady spojené s provozem nemovitosti a odběrem médií, tyto hradí vlastník či jeho správce. Žalovaná odevzdává každý měsíc přehledy plateb a z vybraného podnájemného vlastník na základě faktury zasílá žalované smluvní podíl. Žalovaná jako řešení nabízela sepsání dodatku k Nájemní smlouvě tak, aby činnost byla v souladu se smluvním ujednáním a vedla i ku prospěchu provozu objektu dle záměru vlastník (prokázáno dopisem pana [jméno] [příjmení] ve věci dodatku k nájemní smlouvě datovaným 10.11.2014). Skutečnost, že žalovaná zpracovávala uvedené přehledy pro žalobkyni byla prokázána přehledem financí [jméno] na [číslo listu] spisu. <b>18. Žalobkyně postupně vystavila žalované faktury, kterými účtovala níže uvedené služby.</b> 19. Fakturou č. [anonymizováno] ze dne 24. 3. 2015 na částku 82 500 Kč, splatnou dne 30. 6. 2015 účtovala žalobkyně žalované servis výtahů za rok 2014 (prokázáno fakturou č. [anonymizováno] ze dne 24. 3. 2015). Žalobkyně takto přefakturovala žalované částky účtované dodavatelem [právnická osoba] za servis čtyř výtahů v 1.,3. a 4. kvartálu roku 2014 a za servis dvou výtahů ve 2. kvartálu roku 2014, splatné vždy v posledním měsíci daného kvartálu (prokázáno fakturami [anonymizováno] [obec], s r.o. za rok 2014 na č.l. 28 až 31 spisu).

20. Fakturou č. [anonymizováno] ze dne 15. 1. 2015 na částku 441 228 Kč, splatnou dne 31. 1. 2015 účtovala žalobkyně žalované opravy výtahů za rok 2014 (prokázáno fakturou č. [anonymizováno] dne 15. 1. 2015). Žalobkyně takto přefakturovala žalované částky účtované dodavatelem [právnická osoba] vyúčtované a splatné v roce 2014 za opravy výtahů v [příjmení] [jméno] na základě objednávek a montážních listů (prokázáno fakturami s montážními listy a nabídkami MSV [obec], s r.o. na č.l. 33 až 72 spisu a opisem účetních případů k faktuře č. [anonymizováno]).

21. Fakturou č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku 401 037,44 Kč, splatnou dne 31. 7. 2015 účtovala žalobkyně žalované spotřebu elektrické energie za rok 2014, jednalo se celkem o částku 2 743 965,87 Kč po odečtení zaplacených záloh 2 342 928,43 Kč (prokázáno fakturou č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015). Žalobkyně takto přefakturovala část z celkových nákladů 3 147 277 Kč za spotřebu elektrické energie v [příjmení] [jméno] účtovaných dodavatelem [právnická osoba] za dobu od 1.1.2014 do 31.7.2014 a [právnická osoba] za dobu od 1.8.2014 do 31.12.2014, splatných v roce 2014 (vyjma posledního vyúčtování z 12.1.2015, kde byl nedoplatek po odečtení záloh 228 138 Kč splatný dne 26.1.2015). Z vyúčtování [právnická osoba] byl oproti uhrazeným zálohám celkový přeplatek zda dobu od 1.1.2014 do 31.7.2014 ve výši 228 992 Kč a z vyúčtování [právnická osoba] byl oproti uhrazeným zálohám za dobu od 1.8.2014 do 31.12.2014 nedoplatek v celkové výši 337 309 Kč (prokázáno fakturami [právnická osoba] na č.l. 75 až 77 spisu, vyúčtováními [právnická osoba] na č.l. 78 až 81 spisu a přehledem účtovaných nákladů z rubu faktury č. [anonymizováno]). Na přehledu účtovaných nákladů z rubu faktury č. [anonymizováno] jsou vypsány celkové náklady účtované jednotlivými fakturami za strany dodavatelů, ručně dopsán podíl [anonymizováno] 94,447% (odpovídající 12,141,76 m2) a [anonymizováno] 5,553 % (odpovídající 723,94 m2), a dále uveden výpočet, dle kterého zřejmě byla odečtena částka 200 000 Kč + 42 000 Kč DPH na spotřebu [právnická osoba] [právnická osoba] a zbytek rozpočten dle uvedených podílů.

22. Fakturou č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku 502 458,04 Kč, splatnou dne 31. 7. 2015 účtovala žalobkyně žalované údržbářské práce za rok 2014 (prokázáno fakturou č. [anonymizováno] 90 ze dne 1. 7. 2015). Žalobkyně takto přefakturovala část z celkových nákladů (532 000 Kč) za rok 2014 odpovídající 94,447% podílu (vyčíslenému dle metrů čtverečních, kdy na část objektu v nájmu [anonymizováno] bylo počítáno 12 141,76m2 a na [anonymizováno] bylo počítáno 713,94 m2, a tomu odpovídající poměr 5,553%). Celkové náklady sestávaly z částek účtovaných za údržbu panem [jméno] [jméno] za leden až prosinec 2014 a panem [jméno] [příjmení] za leden až říjen 2014 (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za údržbářské práce v roce 2014 a vyčíslením poměru úhrad, fakturami [jméno] [jméno] na [číslo listu] a [jméno] [příjmení] na [číslo listu] – [anonymizováno]).

23. Fakturou č. [anonymizována dvě slova] ze dne 1. 7. 2015 na částku 160 923,67 Kč, splatná dne 31.7.2015 účtovala žalobkyně žalované úklidové práce za rok 2014 (prokázáno fakturou [anonymizována dvě slova]). Žalobkyně takto přefakturovala část z celkových nákladů na dezinfekci a deratizaci za rok 2014 (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za dezinfekci a deratizaci v roce 2014 a fakturami dodavatele [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] na celkovou částku 164 681 Kč včetně protokolu o provedení dezinsekce a deratizace rozpisu prací a objednávek a zjednodušeným opisem účetních případů na [číslo listu] až [anonymizováno] spisu).

24. Fakturou č. [anonymizována dvě slova] ze dne 1. 7. 2015 na částku 80 984,62 Kč, splatnou dne 31.7. 2015 účtovala žalobkyně žalované za ostrahu, úklid a odpad za rok 2014. Celková částka nákladů připadající na [právnická osoba] dle podílu 94. 447 % byla vyčíslena na 2 754 204,85 Kč a zaplacené zálohy včetně DPH na 2 673 220,23 Kč (prokázáno fakturou [anonymizována dvě slova] ze dne 1.7.2015). Náklady ostrahy (za celou budovu) sestávaly z celkové částky 2 119 920 Kč splatné v roce 2014, vyjma poslední účtované částky za prosinec fakturou [anonymizováno] 2014 ve výši 180 048 Kč, která byla splatná 20.1.2015 (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za ostrahu za rok 2014 a fakturami dodavatele [jméno] [příjmení] – [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] za jednotlivé měsíce roku 2014 na č.l. 106 až 111 spisu). Náklady vyúčtované za odvoz a odstranění živnostenského odpadu včetně skládkovného, prováděného [právnická osoba], podnik čistoty a údržby města, a.s. činily za celou budovu za rok 2014 celkem 293 700 Kč a byly splatné v roce 2014, vyjma částky účtované za poslední měsíc roku 2014 ve výši 24 942 Kč fakturou [číslo] splatnou dne 20.1.2015 (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za odpad za rok 2014 a fakturami dodavatele [anonymizováno], podnik čistoty a údržby města, a.s. za jednotlivé měsíce roku 2014 na č.l. 112 -118 spisu). Náklady za úklidové práce účtované za období roku 2014 [anonymizována dvě slova] (vyjma měsíců října a listopadu, kdy je účtoval pan [jméno] [příjmení]) 42 000 Kč měsíčně, činily v celkovém součtu za celou budovu 504 000 Kč a byly splatné v roce 2014, vyjma poslední faktury za prosinec 2014 na částku 42 000 Kč splatné 7.1.2015. Společnosti [anonymizováno] byly přeúčtovány dle poměru metrů čtverečních podílem 94,447% (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za úklid za rok 2014 a fakturami dodavatelů, za jednotlivé měsíce roku 2014 na [číslo listu] spisu).

25. Fakturou č. [anonymizována dvě slova] ze dne 1. 7. 2015 na částku - 64 690,40 Kč, se splatností 31.7.2015 vyúčtovala žalobkyně žalované [příjmení] rok 2014. Celková spotřeba byla žalované vyčíslena na 3 100 253,48 Kč a z této částky odečteny uhrazené zálohy 3 164 943,88 Kč (prokázáno fakturou [anonymizována dvě slova] ze dne 1.7.2015). Vyčíslení vůči žalobkyni bylo vypočteno z celkové spotřeby 2 880 776,09 Kč + 432 116,42 Kč DPH po odečtení platby připadající na [anonymizováno] [právnická osoba] a vyčíslení podílem žalobkyně dle metrů čtverečních 94,447 % (prokázáno přehledem plateb za rok 2014 s výpočtem z rubu faktury č. [anonymizována dvě slova] a fakturami [právnická osoba] na [číslo listu] až [anonymizováno] spisu).

26. Fakturou č. [anonymizováno] ze dne 3. 7. 2015 na částku 362 530,72 Kč, splatnou dne 31.7.2015 vyúčtovala žalobkyně žalované opravy a údržbu, tj. celkové náklady budovy, po odečtení nákladů za [právnická osoba], podílem 94,447 % (prokázáno fakturou č. [anonymizováno] ze dne 3. 7. 2015). Do těchto nákladů žalobkyně zahrnula náklady dle vyúčtování [jméno] [příjmení] za materiál a opravy těsnění a podložky pod umyvadlové baterie v částce 317 Kč a 1017 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu [číslo listu] spisu a fakturami [jméno] růžičky za na [číslo listu] a [anonymizováno]), náklady dle vyúčtování [jméno] [příjmení] za servis oken, opravu kování a výměnu izolačního dvojskla v celkové výši 8 150 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu č.l. 136 spisu a fakturami [jméno] [příjmení] na [číslo listu] až [anonymizováno] spisu). Dále do tohoto vyúčtování žalobkyně zahrnula služby ve věci požární ochrany a [anonymizováno] účtované ze strany [právnická osoba] v celkové výši 3 388 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu [číslo listu] a fakturami s rozpisy účtovaných služeb na [číslo listu] až [anonymizováno] spisu), a dále vyúčtování [právnická osoba] a dalších fyzických osob za odvoz kontejneru, matriál, dodávku elektromateriálu a instalatérského materiálu, odstranění květináčů, doplnění provozních kapalin, opravu čerpadla, vyklizení a odvoz odpadu ze suterénu, úklid vyklízení a odvoz odpadu, údržbu zeleně, revizi nouzového osvětelní, revizi systému [anonymizováno] a náhradního zdroje v celkové výši 385 493,67 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu č.l. 137 a fakturami a soupisy provedených prací a montážním protokolemna čl. 145 až 157 spisu). Všechny takto přeúčtované faktury byly splatné v roce 2014, vyjma faktury za [anonymizováno] (na čl. 143) splatné 1.1.2015 ze které byla přeúčtována částka 847 Kč.

27. Fakturou č. [anonymizována dvě slova] ze dne 10.7.2015 na částku 291 046,43 Kč, splatnou dne 31.7.2015 vyúčtovala žalobkyně žalované opravy a údržbu podílem 94,447% na částku 320 129,05 Kč, ze které dále odečetla podíl [anonymizována dvě slova] s r.o. 29 082,62 Kč (prokázáno Fakturou č. [anonymizována dvě slova] ze dne 10.7.2015). Žalobkyně takto přeúčtovala různé náklady vyúčtované ze strany fyzických i právnických osob za opravu okna v chodbě domu, opravu dveří, sklenářské práce, servis a opravu EPS, opravu zábradlí, různé servisní práce, sklenářské práce, výměnu zámků a vložek, výměnu zátěžového koberce, dodávku a montáž parkovací zábrany, žaluzií, čištění kanalizace, opravu osvětlení na schodištích, malířské a úklidové práce, opravy a úpravy uzavírání protipožárních dveří, oprav elektroinstalace, elektroinstalační práce, zabezpečení nouzového osvětlení, havarijní opravu vodní stoupačky v souhrnné výši 338 951 Kč, které byly vyúčtovány fakturami dodavatelů splatnými v roce 2014 (prokázáno přehledem uhrazených faktur na č.l.180 spisu a fakturami jednotlivých dodavatelů na č.l.181 až 194 spisu).

28. Fakturou č. [rok] ze dne 15.6.2016 na částku 1 203 294.96 Kč, splatnou dne 31.7.2016 vyúčtovala žalobkyně žalované za spotřebu TUV, vodné a stočné za rok 2015, celkovou spotřebu žalované vyčíslila na 4 527 592,42 (z toho 2 357 087,95 Kč vodné a stočné a 2 215 504,47 Kč TUV) a odečetla zálohy (s 15 % DPH) 3 369 397,46 (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 15.6.2016). Podíl žalované žalobkyně z celkové spotřeby vypočetla podílem z 94,447 % pro měsíce 1-2/ 2015 a 100% podílem pro měsíce [číslo] 2015. Z celkové částky vodného a stočného ve výši 2 375 087 Kč, jak byla tato účtována ze strany [právnická osoba] Přeúčtované faktury byly splatné od 16.2.2015 dále (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu čl.160 a fakturami [právnická osoba] na č.l. 161 až 166 spisu). Vyúčtování za teplo bylo vypočteno stejným podílem z celkové částky 2 237 333,14 Kč, kterou žalobkyně vyčíslila ze souhrnu jednotlivých faktur [anonymizována dvě slova] splatných od 31.1.2015 dále, v poslední fakturu započítala bez zohlednění uhrazené zálohy (- 224 000 Kč), kdy kalkulovala s původní částkou 204 065,49 Kč, nikoli se zůstatkem - 19 934,51 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů na č.l. 167 a fakturami [anonymizována dvě slova] na č.l.167 až 178 spisu).

29. Fakturou č. 2016 ze dne 15.6.2016 na částku 125 090.03 Kč, splatnou dne 31.7.2016 účtovala žalobkyně žalované za ostrahu, úklid a odpad a údržbu za rok 2015. Částka nákladů byla vyčíslena na 3 601 458,69 Kč a zaplacené zálohy včetně DPH na 3 476 368,66 Kč. Celková částka byla na [právnická osoba] rozpočtena dle podílu 94. 447 % za měsíce [anonymizováno] 2015 a 100 % za měsíce [číslo] 2015 (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 15.6.2016 a přehledem uhrazených výdajů na [číslo listu] a [anonymizováno] spisu). Náklady ostrahy sestávaly z celkové částky 2 642 640 Kč splatné dle jednotlivých faktur od 31.1.2015 dále (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za ostrahu za rok 2015 a fakturami dodavatele [jméno] [příjmení] – [anonymizována tři slova] za jednotlivé měsíce roku 2015 č.l. 197 až 203 spisu). Náklady vyúčtované za odvoz a odstranění živnostenského odpadu včetně skládkovného, a služby spojené s odvozem odpadu dodávané [právnická osoba], podnik čistoty a údržby města, a.s. a [právnická osoba] činily v souhrnu za celou budovu za rok 2015 celkem 241 709,72 Kč a byly splatné dle jednotlivých faktur od 31.1.2015 dále (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za odpad za rok 2014 a fakturami dodavatele [anonymizováno], podnik čistoty a údržby města, a.s. za měsíce 1-4/ 2015 a [právnická osoba] za měsíce [číslo] 2015 na [číslo listu] spisu). Náklady za úklidové práce účtované za období roku 2015 ve výši 42 000 Kč měsíčně do měsíce května a ve výši 38 000 Kč měsíčně od měsíce června, činily v celkovém součtu za celou budovu 476 000 Kč dle jednotlivých faktur od 31.1.2015 dále (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za úklid za rok 2015 a fakturami dodavatelů, za jednotlivé měsíce roku 2015 na č.l. 210 -215 spisu). Žalobkyně dále přeúčtovala údržbářské práce fakturované panem [jméno] [jméno] za jednotlivé měsíce roku 2015 se splatností jednotlivých faktur dodavatele od 31.1.2015 dále v celkové částce 271 500 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za rok 2015 a fakturami za jednotlivé měsíce roku 2015 na č.l. 210 -215 spisu).

30. Fakturou č. [rok] ze dne 14.6.2016 na částku 191 439,47 Kč, splatnou dne 31.7.2016 účtovala žalobkyně žalované spotřebu elektrické energie za rok 2015, jednalo se celkem o částku 1 493 811,59 Kč po odečtení zaplacených záloh 823 488,49 Kč (prokázáno fakturou č. č. 2016 ze dne 14.6.2016). Žalobkyně takto přefakturovala náklady 2 136 815,60 Kč za celou budovu. Podíl žalované žalobkyně z celkové spotřeby vypočetla podílem z 94,447 % pro měsíce [anonymizováno] 2015 a 100% podílem pro měsíce [číslo] 2015. Vyjma první faktury ze dne 11.6.2015 za spotřebu od ledna do května 2015, kterou ještě vystavila spol. [právnická osoba], a to na částku 269 102 Kč (tj. celková spotřeba 1 089 102,27 Kč – ze které žalobkyně vychází ve svém výpočtu, po odečtení záloh - 820 000 Kč), kde je ještě odběrné místo [ulice a číslo], jsou však další faktury vystavené společností [právnická osoba] vedeny na odběrné místo [ulice a číslo] a není u nich tedy zjevné, jak by jimi byla účtována do dávka energie do [příjmení] [jméno] (prokázáno fakturami dodavatelů za dodávku elektrické energie za rok 2015 na č.l. 223 až 232 spisu a přehledem uhrazených faktur z rubu listu 232 spisu).

31. Fakturou č. [rok] ze dne 15.6.2016 na částku 721 553,55 Kč, splatnou dne 31.7.2016 vyúčtovala žalobkyně žalované za spotřebu UT za rok 2015, celkovou spotřebu žalované vyčíslila na 3 396 880,04 z čehož odečetla zálohy 2 675 326,49 Kč s 15 % DPH (prokázáno akturou č. 2016 ze dne 15.6.2016). Podíl žalované žalobkyně z celkové spotřeby vypočetla podílem z 94,447 % pro měsíce [anonymizováno] 2015 a 100% podílem pro měsíce [číslo] 2015. Z celkové částky (dle souhrnu faktur dodavatele) ve výši 3 506 751,75 Kč účtované za budovu žalobkyně odečetla žalobkyně paušál [anonymizováno] [právnická osoba] a následně částku vyčíslila výše uvedeným podílem. V přehledu je uvedena poznámka volné prostory od 3/ 2015 2015 a za ní částka 3 049 349,35 Kč, není však zřejmé jaký má význam a zda a jak by se promítala do výpočtu. Jednotlivé faktury [anonymizována dvě slova] byly splatné od 31.1.2015 dále (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu čl. 233 a fakturami [anonymizována dvě slova] na č.l. 234 až 241 spisu).

32. Fakturou č. [rok] ze dne 15.6.2016 na částku 520 623,34 Kč, splatnou dne 31.7.2016 vyúčtovala žalobkyně žalované opravy a údržbu 520 623,34 Kč, součástí faktury je rozpočet, kde je rozdělení podle plátců a neplátců DPH, u obou uveden podíl 100%, ale u plátců odečet nákladů spol. O2 – servis výtahů - 12 000 Kč - 2 520 Kč a níže u plátců DPH za období 1.1.- 28.2.2016 uveden podíl pro vyúčtování 94,447m2 (prokázáno Fakturou č. 2016 ze dne 15.6.2016). Součástí celkové takto přeúčtované částky jako náklady neplátců DPH byly náklady deratizace (dezinsekční postřik) ve výši 97 330 Kč, servis oken v 15. patře za 600 Kč a revize elektroinstalace za 26 065 Kč (prokázáno přehledem a fakturami dodavatelů na č.l. 245 -246 spisu). Další částky byly přefakturovány za dodání knihy odborných prohlídek k výtahu, servisní práce,, náklady na údržbu, odvoz kontejneru,, pytle na odpad, malířské potřeby a dodání dalšího materiálu od [právnická osoba], dodání elektromateriálu revizi požárních klapek, diagnostiku závad kamerového systému revizi požárně bezpečnostních zařízení, služby PO- BOZP odstranění závad po revizi, revizi náhradního zdroje, revizi hromosvodu, revizi EPS, evakuačního rozhlasu a nouzového osvětlení celkem za 308 470,36 Kč, kdy jednotlivé účtované částky nebyly splatné dříve než v únoru 2015 nebyly splatné dříve než v březnu 2015 (prokázáno přehledem, fakturami a dalšími doklady na č.l. 247 až 285 spisu. Dále byla takto přeúčtována dezinsekce ve výši 37 026 Kč splatných 2.1.2015 a 20 328 Kč splatných 9.1.2015, PO-BOZP, dodání elektromateriálu a oprava čerpací stanice celkem za 105 538,50Kč (prokázáno přehledem fakturami a dalšími doklady na č.l. 285 až 292 spisu).

33. Faktura č. [rok] ze dne 15.6.2016 na částku 562 656,42 Kč, splatnou dne 31.7.2016 účtovala žalobkyně různé servisní práce a další služby podílem 94,447 % (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 15.6.2016). Podle rozpisu přeúčtovala žalobkyně žalované takto opravy ve výši 254 804 Kč (v celé budově) za opravy výtahů v lednu a únoru a jejich servis od ledna do března 2015 a dále opravu čerpadla, EPS, ER a UPS do února 2015 s datem splatnosti od února 2015 dále (prokázáno přehledem na č.l. 332 z rubu a fakturami a dalšími doklady na č.l. 332 až 352 spisu). a servis výtahů a vstupních dveří, opravy hromosvodů a, evakuačního rozhlasu, závad EPS, vodovodních stoupaček, zámku, sklenářské práce na střešním okně a světlících a [anonymizováno] Ks ochranné mříže, za rok 2015. Jednotlivé faktury dodavatelů nebyly splatné dříve než v březnu 2015 a souhrn faktur dle vyčíslení žalobkyně činil 321 563 Kč (přehledem na č.l. 295 a fakturami a dalšími doklady na č.l. 295 až 331spisu).

34. Fakturou č. [rok] ze dne 12.8.2016 na částku 285 553 Kč, splatnou dne 30.9.2016 účtovala žalobkyně opravy a údržbu za období 1.1.2016 30.6.2016 (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 12.8.2016). V této výši by přeúčtován souhrn faktur dodavatelů za první polovinu roku 2016 za opravu dveří, atiky, poškozených dílců VZT, odstranění závad PO, oprava dlažby, opravy a servis výtahů, úprava pro vodoměry, oprava rozvodu vody (kadeřnictví), servis vzduchotechniky, oprava EPS, oprava systému ER, oprava svítidel a výměna kondenzátorů a uzávěru vody (prokázáno přehledem uhrazených výdajů na č.l.355 z rubu a fakturami a dalšími dokumenty na č.l. 356 až 373).

35. Fakturou č. [rok] ze dne 12.8.2016 na částku 993 082,68 Kč, splatnou dne 30. 9. 2016 vyúčtovala žalobkyně žalované za spotřebu UT za [anonymizováno] 2016, celkovou spotřebu žalované vyčíslila na 2 203 807,74 Kč z čehož odečetla zálohy 1 210 725,06 Kč s 15 % DPH (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 12.8.2016). Z celková částka nákladů dle souhrnu faktur [anonymizována dvě slova] ve výši 2 218 987,74 Kč byla ponížena o podíl [právnická osoba] (15 180 Kč) a podíl MČ – udržovací náklady ve výši 18 483,05 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu čl. 374 a fakturami [anonymizována dvě slova] na č.l. 375 až 379 spisu).

36. Fakturou č. č. 2016 ze dne 12.8.2016 na částku 120 558,05 Kč, splatnou dne 30. 9. 2016 účtovala žalobkyně žalované spotřebu elektrické energie za [anonymizováno] 2016, jednalo se celkem o částku 1 141 950,35 Kč po odečtení zaplacených záloh 1 021 392,30 Kč (prokázáno fakturou č. č. 2016 ze dne 12.8.2016). Žalobkyně takto přefakturovala náklady účtované ze strany PRE za odběrné místo [ulice a číslo] v celkové výši 1 262 950,35 Kč ponížené o 121 000 Kč jako podíl [právnická osoba] (prokázáno přehledem uhrazených faktur z rubu listu 381 spisu a fakturami dodavatelů za dodávku elektrické energie za rok 2016 na č.l. 382 až 386 spisu).

37. Fakturou č. [rok] ze dne 12.8.2016 na částku 1 433 709,24 Kč, splatnou dne 30. 9. 2016 vyúčtovala žalobkyně žalované za spotřebu TUV, vodné a stočné za [anonymizováno] 2016, celkovou spotřebu žalované vyčíslila na 2 739 856,26 Kč (z toho 1 562 606.28 Kč vodné a stočné a 1 177 249,68 Kč TUV) a odečetla zálohy (s 15 % DPH) 1 306 147,02 Kč (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 12.8.2016). Vyúčtování za teplo odpovídalo souhrnu jednotlivých faktur [anonymizována dvě slova] do června 2016 (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu čl.160 a fakturami [právnická osoba] na č.l. 387 až 393 spisu). Vyúčtované vodné a stočné odpovídalo souhrnu částky účtované ze strany [právnická osoba] ponížené o spotřebu za 1.7.- 4.7.2016 (235m3) v částce 20 017,42 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů na č.l. 394 a fakturami [anonymizováno] teplárenské na č.l.394 až 401 spisu).

38. Fakturou č. [rok] ze dne 12.8.2016 na částku 87 151,88 Kč, splatnou dne 30. 9. 2016 byly vyúčtovány různé služby za opravy údržbu budovy po ponížení o náklady [právnická osoba] ve výši 7 260 Kč (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 12.8.2016). Takto byly tedy přeúčtovány služby za dodání žárovek, el. materiálu, dodání materiálu, odvoz kontejneru a odpadu od [právnická osoba], opravu čerpadla [anonymizováno], kontrola provozuschopnosti požárně bezpečnostních zařízení a další služby [anonymizováno], kontrolu a opravu výtahů od [anonymizováno], dodání umyvadel a baterií a provedení kontroly zařízení na zvyšování tlaku vody, v celkové výši 94 411,88 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů z rubu č.l. 402 a fakturami dalšími doklady na č.l. 403 až 423 spisu).

39. Fakturou č. [rok] ze dne 12.8.2016 na částku 55 141,57 Kč, splatnou dne 30. 9. 2016, účtovala žalobkyně žalované za ostrahu, úklid, svoz odpadu a údržbu za rok [anonymizováno] 2016. [příjmení] nákladů byla vyčíslena na 2 186 410,78 Kč a zaplacené zálohy včetně DPH na 2 131 269,21 Kč (prokázáno fakturou č. 2016 ze dne 12.8.2016). Součást takto vyúčtované částky činily náklady ostrahy v částce 1 321 320 Kč, které byly žalované fakturovány ve stejné výši jak je účtoval dodavatel (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za ostrahu za první pololetí roku 2016 a fakturami dodavatele [jméno] [příjmení] – [anonymizováno] agentura [anonymizováno] za leden až červen 2016 č.l. 425 až 428 spisu). Dále byly součástí přeúčtované náklady za údržbu prováděnou panem [jméno] [jméno] za leden až červen 2016 ve výši 132 000 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za údržbářské práce [anonymizováno] 2016 a fakturami a objednávkou [jméno] [jméno] na [číslo listu]). Dále byly součástí fakturace náklady vyúčtované za služby spojené s odvozem odpadu dodávané společností [právnická osoba], vs výši 107 907,78 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů dodavateli [právnická osoba] za odpad 1-6/ 2016 a fakturami za měsíce 1-6/ 2016 [právnická osoba] na částku 17 985 Kč měsíčně na č.l. 432 - 435 spisu). Součástí fakturace byly dále náklady za úklidové práce účtované za období [anonymizováno] 2016 ve výši 38 000 Kč měsíčně (celkem 228 000 Kč, ponížené ve fakturaci žalované o částku 726 Kč jako odečet nákladů za [právnická osoba] telekomunikační infrastruktura hrazené paušálem a tedy účtované žalované ve výši 227 274 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za úklid za měsíce [anonymizováno] 2016 a fakturami a objednávkou dodavatele [anonymizována dvě slova] na [číslo listu] spisu). Žalobkyně dále v rámci faktury přeúčtovala fakturu za elektroinstalační práce (revize) [ulice], deratizaci dodavatelky [jméno] [příjmení] a fakturu za údržbu (seřízení [anonymizováno] balkonových dveří) od [jméno] [příjmení] to vše v celkové částce 397 909 Kč (prokázáno přehledem uhrazených výdajů za údržbářské práce a deratizaci v prvním pololetí 2016 a fakturami dodavatelů na [číslo listu] až [anonymizováno] spisu).

40. Služby v oblasti požární ochrany a bezpečnosti a ochrany zdraví při práci byly ze strany PO- [právnická osoba] poskytovány městské části [obec a číslo] na základě smlouvy o dílo mezi nimi uzavření, kde v příloze 1 ze dne 29.4.2014 byl zahrnut též objekt [ulice a číslo] (prokázáno smlouvou o dílo uzavřenou mezi městskou částí [obec a číslo] a PO- [právnická osoba] a výpisem z obchodního rejstříku PO- [právnická osoba])

41. V soupisu faktur byly dále uvedeny faktury za vodné a stočné za rok 2014 č. [anonymizováno] ze dne 1. 7. 2015 na částku - 779 269,14 Kč, splatná dne 31. 7. 2015 a faktura za spotřebu TUV, vodné a stočné za období [anonymizováno] 2016, č. [rok] [anonymizováno] ze dne 12.8.2016 na částku 285 553 Kč, splatná dne 30.9. 2016, tyto však nebyly do k důkazu založeny (prokázáno knihou vydaných faktur na [číslo listu] spisu).

42. V návaznosti na to, že byly žalované dne 22.1.2015 doručeny faktury žalobkyně č. [anonymizováno] a [anonymizováno] za opravy výtahů realizované v roce 2014 správcovskou společností [právnická osoba] Žalovaná reagovala dopisem, že je třeba dojednat pravidla sestavení vyúčtování a zejména způsob přenesení nákladů spojených s provozem budovy z pohledu účetního a právního tak, aby účastníci dostáli jak uzavřeným smlouvám, tak logice věci. Zdůrazňovala, že základní princip spolupráce sjednané nájemní smlouvou spočíval v tom, že [anonymizováno] měl pronajatou celou budovu a staral se o celý její provoz. Zajišťoval na svůj náklad dodávky veškerých služeb a servisních prací, které byly nutné pro zajištění spolehlivého a bezproblémového chodu budovy, uzavíral podnájemní smlouvy, staral se o výběr nájmu, úhrady nákladů, vymáhání pohledávek a další. Zajišťoval technické a stavební opravy budovy a technologií. Jejich plánování probíhalo vždy a půl roku dopředu a podléhalo schválení majitele. Tyto náklady vždy hradil majitel objektu. Finanční plnění za pronájem objektu bylo dojednáno tak, že [anonymizováno] každý měsíc odváděl část nájmu ve formě pevně stanovené fixní částky a ze zbývající části vybraných nájmů včetně záloh na služby byly hrazeny náklady na provoz budovy. Z těchto finančních prostředků hradil [anonymizováno] náklady spojené s provozem budovy. Vždy po půl roce bylo nájemcem předloženo pronajímateli vyúčtování, ve kterém byly uvedeny veškeré příjmy a veškeré výdaje spojené s provozem budovy. Jejich rozdíl po odečtení již uhrazených fixních plateb nájmu byl majiteli doplacen po odečtení 10% odměny za správu objektu. Ve své podstatě se jednalo o sloučení nájemní smlouvy s formou správy objektu, kdy výsledky provozu budovy na sebe přejímal majitel, včetně všech z toho plynoucích rizik s výběrem nájmů, služeb, nákladů, vyúčtování nedoplatků a další. Po převzetí objektu novým vlastníkem [anonymizováno] částí [obec a číslo], byla s výhledem na brzkou rekonstrukci domu dohodnuta překlenovací varianta spolupráce. Oproti uzavřené nájemní smlouvě se po celý rok 2014 řešila spolupráce způsobem, že veškeré vybrané finanční prostředky (nájem a zálohy na služby) [anonymizováno] odváděl majiteli - [anonymizováno] části [obec a číslo]. Majitel v zastoupení [právnická osoba] provádí technickou správu objektu, hradí dodávky služeb a medií. [anonymizováno] se nadále stará o podnájemní smlouvy, výběr nájmů a administrativní provoz budovy, připravuje rozúčtování nákladů a vymáhá jejich výběr. Nájemci, tedy [právnická osoba], nezůstávají při stávajícím finančním režimu prostředky na úhradu jakýchkoliv nákladů spojených s provozem budovy (veškeré vybrané částky za služby a energie odvádí [anonymizováno] části ve 100%). Dále je stávající nájemní smlouva nastavena tak, že se ve finále na [anonymizováno] část [obec a číslo] přenášejí veškeré nepřeúčtovatelné náklady, náklady spojené s případnými dluhy na platbách, a další. Žalovaná upozorňovala, že vystavení faktur za opravy výtahů naznačuje, že účastníci nejednoznačně vnímají pravidla spolupráce nastavená nájemní smlouvou včetně následných dodatků a ujednání. Chtěla pravidla vzájemně ujasnit a zjednodušit. A navrhovala uzavření dodatku, tak že [anonymizováno] bude hradit [anonymizováno] části [obec a číslo] fixní měsíční nájemné ve výši 750.000 Kč za pronájem celého objektu a bude zajišťovat a hradit veškeré služby a dodávky souvisejících s provozem budovy. Doba nájmu bude stanovena na dva roky. Tím převezme nájemce na sebe veškerá rizika spojená s provozem budovy, případnými nedoplatky nájmu, služeb a další (prokázáno dopisem [jméno] [příjmení] za žalovanou adresovaným žalobkyni, čl. 773 Spisu).

43. Dopisem ze dne 2.9.2015 žalovaná vrátila žalobkyni faktury VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno], VVF [anonymizováno] s odůvodněním, že nejsou vystaveny v souladu s nájemní smlouvou na objekt [ulice a číslo] ze dne 14.12.2011 (prokázáno dopisem žalované adresovaným žalobkyni 2.9.2015 s razítkem žalobkyně ze dne 3.9.2015). Dopisem ze dne 27.10.2015 žalovaná žalobkyni opakovaně vracela uvedené faktury s odůvodněním, že neoprávněně vystavené faktury vrátila, obdržela však v návaznosti na to od žalobkyně výzvu ze dne 12.10.2015 k okamžité úhradě těchto faktur. Znovu je tedy jako neoprávněně vystavené vrací, neakceptuje je a upozorňuje, že je v účetnictví neeviduje. Faktury nebyly vystaveny v souladu se smlouvou o nájmu a na jejich proplacení ta žalobkyni nevznikl nárok (prokázáno dopisem žalované adresovaným žalobkyni, s potvrzením doručení dne 27.10.2015).

44. Dopisem ze dne 17.1.2015 dala žalobkyni žalované výpověď z nájmu objektu [jméno] s odkazem na [číslo listu] Nájemní smlouvy, dle které byla výpovědní doba dohodnuta v délce [anonymizováno] měsíců, počínaje dnem následujícím do dni doručení výpovědi. Žalobkyně takto postupovala v souladu s usnesením [anonymizováno] schůze rady [anonymizováno] části [obec a číslo] která schválila udělení výpovědi dne 15.12.2015 (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne 17.12.2015 a usnesením [anonymizováno] částí [obec a číslo] ze dne 15.12.2015). Mezi stranami byl veden následně spor o vyklizení pronajatých prostor, ukončený rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 č.j. [číslo jednací] ze dne 28.1.2020, na základě kterého musela žalovaná prostory vyklidit. V souvislosti s tím žalovaná prohlásila dne 19.5.2020, že se v prostorách budovy nenacházejí již žádné její věci a nečiní si nároky související s vyklizením prostor (prokázáno prohlášením o skutkovém stavu podepsaným za žalovanou a žalobkyni 19.5.2020). Mezi účastníky bylo nesporné, že k ukončení Nájemní smlouvy mezi účastníky došlo k 30. 6. 2016, s ohledem na skutečnost, že takto to bylo potvrzeno v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 4 ([spisová značka]).

45. V zápise z jednání se společností [právnická osoba] na [anonymizováno] [obec a číslo] stran ukončení pronájmu budovy a pohledávek a závazků bylo zaznamenáno, že existuje rozpor mezi smlouvou a praxí v této souvislosti byla ze strany [anonymizováno] [příjmení] vznesena otázka, kdo má komu předložit roční vyúčtování služeb a jak by se mělo provést vyúčtování za trok 2014. Zástupce žalované uváděl, že nemá volné prostředky, neboť odvádí městské části veškeré příjmy a je závislý na tom, co vybere na nedoplatcích služeb od ostatních uživatelů. Dále namítal, že dle smluvních ujednání nemá městská část oprávnění uvedené náklady fakturovat. Strany se dohodly, že vypracují koncept dohody o narovnání a zrealizují další schůzku (prokázáno zápisem z jednání se společností [právnická osoba] z 25.11.2015 od 14:00 hodin).

46. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě žalované částky předžalobní výzvou ze dne 30.11.2017 zaslanou téhož dne žalované, ta si ji však nevyzvedla (prokázáno předžalobní upomínkou ze 30.11.2017 s kopií obálky a dodejkou)

47. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] měl soud za prokázané, že svědek byl ředitelem [právnická osoba], („ [anonymizováno]“), která byla ve stoprocentním vlastnictví [anonymizováno] části [obec a číslo] a zabývala se správou obecního majetku. Na své pozici působil do 28. 2. 2015. V roce 2013 [název žalobkyně] koupila objekt [jméno], který měla žalovaná v pronájmu. [název žalobkyně] od roku 2010 do roku 2012 prodávala obecní byty v privatizaci a padlo politické rozhodnutí, že za toto se opět koupí majetek pro potřeby občanů [anonymizováno] části [obec a číslo] a takto byl nakoupen na podzim roku 2013 i objekt [jméno]. Plánem bylo tehdy vybudovat ubytovací jednotky pro mladé jako startovací byty, například pro učitele nebo pracující ve veřejných službách. Objekt měl být propachtován ve prospěch [anonymizována dvě slova], což se projednávalo na jaře 2014, nedošlo nicméně k dohodě na přesných obchodních podmínkách. V létě 2014 chtěla [název žalobkyně] objekt rekonstruovat. Docházelo k převodu energií na [anonymizováno] část [část Prahy] (v objektu bylo i nějaké dislokované pracoviště sociálního odboru, tam bylo třeba dohodnout to, že za toto tedy nebude účtováno žalované) a služby a energie byly pak převáděny na [anonymizováno] část. Jednání směřovalo k tomu, že pachtýřem bude [anonymizována dvě slova]. Bylo třeba vypracovat projektovou dokumentaci k rekonstrukci jednotek, nicméně tato se nestihla připravit tak, aby mohlo být vypsáno výběrové řízení a následně v září 2014 ti, kteří projekt vymysleli a realizovali, neuspěli ve volbách a nová politická garnitura se neslučovala s konceptem startovacích bytů a plánovala objekt prodat. Ani k tomuto však během čtyř let 2014 až 2018 nedošlo. Stran jednání mezi [anonymizováno] částí, případně [anonymizována dvě slova] a žalovanou, svědek uvedl, že původní záměr jí byl znám a vše směřovalo k tomu, že podnikatelská činnost v objektu bude v krátké době ukončena. Takto to bylo dohodnuto, ale ukončení spolupráce se nadále odsouvalo. Pokud šlo o zamýšlený pacht, jevilo se toto, že tento nemá význam na tři měsíce, když poté měla proběhnout rekonstrukce. Shodou okolností ovšem došlo k takovému provizornímu fungování na mnohem delší dobu, než bylo zamýšleno. [ulice] fungovala na bázi Nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem. [anonymizována dvě slova] plnila roli správce. Dle Nájemní smlouvy měla 90 % výběru nájemného převádět žalovaná žalobkyni. [anonymizováno] kontrolovala, že k tomuto dochází. Po převodu energií přefakturovávala část energií žalované, svědek si nevybavoval, že by toto nebylo hrazeno. Pokud jde o přeúčtování energií, zpravidla u nájemců k tomuto dochází ročně, a to do 30. 4. následujícího roku, mohlo k tomu docházet teoreticky i měsíčně, ale svědek toto do detailu neřešil, neboť to byla práce techniků a účetní. Svědek řešil situace, kdy někdo dlužil, přičemž si nevybavil, že by to byl případ žalované, že by v dané době měla nějaký takový dluh. K otázce převzetí služeb a energií svědek uvedl, že veškeré závazky stran služeb a energií byly původně sjednány přímo žalovanou. Na jaře 2014 pak tyto na sebe převzala [název žalobkyně]. Jak to přesně proběhlo, si již svědek nevybavil. Na tyto servisní operace měla Městská část smlouvu s [anonymizováno], a ta pro žalobkyni služby převáděla na základě plné moci. Na konkrétní postup si svědek nevzpomínal, pouze měl za to, že žalovaná spolupracovala, neboť pokud by byl z její strany nesouhlas, celá záležitost by trvala déle. Smluvní řešení vztahu s žalovanou v této souvislosti svědkovi nebylo známo (zda se uzavíral nějaký dodatek nebo nějaká nová smlouva), předpokládal, že stejně jako u jiných objektů žalovaná dostávala vyúčtování, které se týkalo výše odpovídající části budovy, kterou měla pronajatou. K otázce, jak se řešily servisní práce, výtah nebo opravy, svědek uvedl, že dle jeho názoru, by v době jeho působení servisní práce stran výtahu šly k tíži městské části. Opravy jednotek, prakticky neřešili, neboť byl právě záměr stran rekonstrukce a nájemce byl veden k tomu, aby utlumoval podnájem. To mu v podstatě nemohlo vadit, neboť neodevzdával žádnou pevnou částku ale 90 % toho, co vybral. Nešlo to tedy k jeho tíži. Jak to konkrétně bylo se službami, svědek do detailů neřešil. Měsíčně byly zasílány ze strany žalované na tabulky účtárnu, kde se počítalo, jak je to s výší příjmu, respektive se rozdělilo 90 % a 10 %. Dělala to žalovaná a [anonymizováno] toto kontrolovala. K měsíčnímu předpisu po účetních jednotkách (na [číslo listu] spisu) svědek uvedl, že se jedná se o výčet ze systému [anonymizováno], se kterým pracuje [právnická osoba] Svědek toto identifikoval jako zálohový předpis, ze kterého je zjevné, že nájemné bylo vyúčtováváno po jednotlivých měsících, ale není z něj zřejmé, jak to bylo se službami, jestli byly účtovány jednou ročně nebo jak. Podle předpisu svědek odhadoval že žalovaná zasílala i platby za média, nicméně zda to tak skutečně probíhalo si nebyl jistý. Svědek si nebyl jist ani stran toho, zda žalovaná někdy schválila, že žalobkyně bude platit energie a následně je bude žalovaná hradit za ní.

48. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], měl soud za prokázané, že tento pracoval pro žalovanou jako najatý správce nemovitosti a následně jsem byl i jednatelem této společnosti. Ve společnosti [právnická osoba] figuroval až do skončení nájmu v [příjmení] [jméno] (tehdy nebyl jednatelem, ale pro žalovanou vykonával správu nemovitostí). V rámci správy jednal za nájemce, tedy za [právnická osoba] vůči městské části i vůči podnájemcům. Žalovaná byla nájemcem [příjmení] [jméno], a po jeho prodeji do nájemního vztahu vstoupila žalobkyně jako nový vlastník. Nájemní smlouva nějak definovala pravidla zacházení s objektem, které [název žalobkyně] převzala, ale po krátké době to začalo fungovat jinak, byly uzavírány dodatky, ale ani podle nich to tedy plně nefungovalo. Došlo k tomu, že pronajímatel přepsal odběr médií a služeb na sebe a společnosti [právnická osoba] oznámil, že tyto přebírá. Závazky stran odběru služeb tak byly převedeny na pronajímatele, a žalovaná pak již řešila pouze nájem. Odbor správy městské části byl zvyklý starat se o bytové domy a se správou takovéhoto objektu neměli moc zkušeností. Žalovaná byla postupně postavena do role výběrčí peněz. V mezidobí došlo k výměně osazenstva na radnici a žalované bylo řečeno, ať vybírá prostředky dál, že potom se toto vyřeší. Všechno, co žalovaná vybrala, se posílalo městské části. Žalované zůstávala pouze odměna 10 %. Oproti klasickému nájmu se toto lišilo v tom, že v běžném případě má nájemce od podnájemců zisk, ale tady v tom případě s ohledem na ujednání ve smluvním vztahu zisk generován nebyl. V podstatě zbývala pouze odměna 10 % za správu, kterou měla platit městská část. Pak přišel den, kdy městská část tak, jak byla zvyklá, dostala vyúčtování od dodavatelů médií, toto sečetla a zaslala společnosti žalované jako vyúčtování, aby zaplatila tuto částku. Žalovaná se proti tomuto ohradila v tom směru, že takto to nemůže fungovat, že městská část musí zaslat podklady k vyúčtování služeb podnájemcům a následně tyto služby budou rozúčtovány, a to co podnájemci zaplatí, tak bude přeposláno městské části. Městská část nicméně trvala na tom, že žalovaná má uplatněnou částku doplatit, a pak že to mohou řešit stran toho, jak přeúčtovat. Žalovaná ale byla v daném případě jen takovým prostředníkem, prakticky dle požadavku žalobkyně vůbec postupovat nemohla, protože na to neměla prostředky. Toto se nicméně městské části nedařilo vysvětlit, že je rozdíl v tom, že žalovaná není klasickým nájemcem, že mají v podstatě v nájmu správce. Podklady k vyúčtování předány nebyly. Ze strany městské části bylo opakovaně zasláno vyúčtování, ale nikoliv podklady, co bylo skutečně zaplaceno, jaké byly náklady. Tyto právě žalovaná požadovala, aby mohla toto podnájemcům vyúčtovat. Některým podnájemcům zřejmě tehdy vycházely i přeplatky. K vyúčtování podnájemcům nedošlo, neboť podklady, které žalovaná fyzicky potřebovala k tomu, aby toto mohla zpracovat, od žalobkyně neměla. Všechny peníze vybrané z [příjmení] [jméno] zasílala žalovaná žalobkyni a z odměny, která zůstávala (10 %), byli hrazeni zaměstnanci a provoz kanceláře žalované. Najednou žalobkyně požadovala doplatit několik set tisíc korun, což ale společnost žalovaná nemohla takto vygenerovat, a proto nemohla přistoupit na tento systém. V době, kdy fakticky správu převzala [právnická osoba], žalovaná již podstatě nemohla zasahovat. [anonymizováno] si vše řešila sama, chtěli si kompletně převzít správu. Žalovaná řešila jenom nájemné, neboť aparát městské části nebyl schopen se nějakým způsobem seznámit s tím, jak se fakturuje a provizorně toto mělo trvat jenom tři měsíce, tak se to takto jevilo v tu dobu jednodušším. Stran případného schvalování či konzultace oprav žalobkyně rozhodovala víceméně sama, žalovanou ke schválení žádným způsobem nepotřebovala. Např. o rekonstrukci výtahů, která proběhla ze strany městské části, se žalovaná dozvěděla až při nástupu dělníků, a to ačkoli musela udělat provozní opatření, aby zajistila provoz budovy. K„ měsíčnímu předpisu po účetních jednotkách“ (na [číslo listu] spisu) svědek uvedl že tento vidí poprvé a že se jedná zřejmě o nějakou vnitřní sestavu (interní dokument) městské části, resp. jejího správce. Žalované toto předkládáno nebylo. Žalovaná posílala přehled, co se měsíčně vybralo (tento přehled svědek identifikoval jako tabulku na čísle listu [anonymizována tři slova] spisu, což byl podklad zpracovávaný ze strany [anonymizováno] pro městskou část, zasílaný každý měsíc od ledna do prosince, kde se postupně doplňovaly jednotlivé řádky, které se těchto měsíců týkaly. To byl vlastně základní komunikační nástroj mezi [anonymizováno] a městskou částí. Částky byly rozděleny do položek, v druhém oddílu„ výběry“ byly rozděleny částky, které přišly, mohlo se stát, že to bylo více nebo méně, a toto se pak také rozklíčovalo do položek do sloupečků. Pokud jde o kolonku„ předpisy“, kde byly rozepsány služby, toto vycházelo z jednotlivých podnájemních smluv a v kolonce„ výběry“ toto bylo nějakým mechanismem rozpočteno, a to i v případě, že bylo uhrazeno o něco více nebo méně. Pokud předpisy a výběry neseděly, nedoplatek se vymáhal, nicméně tady v tom případě k tomuto žalobkyně přistupovala tak, že co žalované vybere, to vybere, pak ale následně poslala vyúčtování, což nekorespondovalo se smlouvou ani zvyklostí. Otázka, jak se bude konečné vyúčtování služeb řešit, se řešila za pochodu. Žalobkyně přišla s tím, že pošle vyúčtování. Žalovaná žádala, aby neposílala vyúčtování, ale balík faktur, na základě kterých žalovaná připraví vyúčtování. Žalobkyně nicméně nebyla schopna toto akceptovat, následně tedy poslala vyúčtování, které žalovaná vrátila, pak toto proběhlo ještě jednou a následně byl smluvní vztah ukončen. Žádná dohoda, že [právnická osoba] uhradí městské části náklady za správu budovy, tj. že by měl městské části proplatit to, co ona za budovu zaplatí, neexistovala. Při ukončení smluvního vztahu proběhla nějaká diskuse o tom, že v objektu [právnická osoba] zanechá nábytek, který by si mohla odkoupit [ulice] část, ale pak k tomu nedošlo, a dále už se to neřešilo.

49. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a věrohodnosti neměl pochybností. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci v souladu s § 132 o.s.ř.

50. Soud v řízení dále provedl i další listinné důkazy, např. měsíční předpis po účetních jednotkách datovaný dne 4.11.2014 (na [číslo listu] spisu) či zjednodušený opis účetních případů z těchto však nezjistil žádné pro řízení významné skutečnosti. Soud dále provedl důkazy seznamem plateb žalobkyně a výpisy z účtů, kterými prokazovala, že přefakturované náklady byly uhrazeny, tyto důkazy však nehodnotil, neboť s ohledem na právní posouzení nebyla otázka, zda skutečně k úhradě fakturovaných částek dodavatelům ze strany žalobkyně došlo významná pro rozhodnutí ve věci.

51. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k názoru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění a skutkový stav byl tak dostatečně objasněn pro rozhodnutí ve věci. Soud proto neprovedl důkaz výpovědí a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (právníka [právnická osoba]), který se měl případně vyjádřit k tomu, že účtované služby byly provedeny a dodány a pana [jméno] [příjmení], zaměstnance [anonymizováno] k prokázání způsobu převodu dodávek energií a služeb, neboť tento byl dostatečně prokázán písemnými důkazy. Soud dále neprovedl důkaz emaily z [číslo] a 1.12.2015 a dalšími emaily z prosince 2015 a ledna 2016 (na [číslo listu] a [číslo] spisu) a dohodu o ukončení nájemní smlouvy, která je nepodepsaná (na [číslo listu] spisu), neboť skutečnost, že strany spolu jednaly o ukončení a vypořádání smluvního vztahu byla nesporná a vyplývala i z dalších provedených důkazů pro rozhodnutí ve věci samé. Soud neprováděl důkaz ani doporučeným sazebníkem služeb a sazebníky realitních kanceláří (na [číslo listu] – [anonymizováno] spisu), které měly demonstrovat výpočet částky, kterou žalovaná v rámci kompenzační námitky požadovala za převzetí zákaznické základny (tj. podnájemců), neboť s ohledem na skutečnost, že nárok žalobce neshledal oprávněným nebylo důvodné zabývat se dále kompenzační námitkou.

52. Soud po provedeném dokazování dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu. Žalovaná byla na základě Nájemní smlouvy uzavřené s předchozím vlastníkem nájemkyní [příjmení] [jméno], který vlastnila od roku 2014 žalobkyně. Nájemní smlouva byla koncipována tak, že žalovaná zajistí dodávky veškerých služeb (dodávky médií, oprav, údržby, revize výtahů, úklidu, odvozu odpadů a ostrahy) vlastním jménem (po přechodnou dobu, než budou převedeny smluvní vztahy s dodavateli na nájemce, byl nájemce povinen hradit provozní náklady pronajímateli). Smlouva zároveň obsahovala ustanovení, že veškeré změny a dodatky musí být učiněny písemnou formou, jinak jsou neplatné. Nájemné bylo sjednáno původně tak, že nájemce odvede pronajímateli pevnou částku nájemného měsíčně a zároveň má nárok na odměnu 10% z rozdílu mezi celkovými příjmy a celkovými provozními výdaji, a dále měl nárok na doplatek do 10% rozdílu mezi celkovými příjmy a provozními výdaji, kdy vlastníkovi náleželo 90 % doplatek všech příjmů v případě, že částka bude vyšší než součet nájemného. Mezi účastníky byl uzavřen dne 21.10.2014 dodatek [číslo] k Nájemní smlouvě, kde se smluvní strany smlouvy se dohodly, že nájemce je povinen platit nájemné ve výši 90% všech příjmů z podnájemného, které nájemce vyúčtuje podnájemcům v předmětu nájmu, a to měsíčně. Nadále tedy nebyla sjednána pevná částka nájemného, zůstal však nárok žalované dle odstavce 2 původní přílohy na 10% z rozdílu mezi celkovými příjmy a provozními výdaji (včetně nájemného). Žalovaná odváděla příjmy od nájemců žalobkyni a účtovala jí 10 % odměnu pouze z nájemného a žalobkyně tuto žalované hradila. Žalovaná žalobkyni takto fakturovala odměnu 10 % z fakturace nájemného, a takto za období od ledna 2014 do ledna 2016 vyúčtovala žalobkyni částku 3 334 671 Kč. Žalobkyně počátkem roku 2014 opakovaně informovala nájemce a podnájemce žalované, že na základě mandátní smlouvy pověřila nového správce objektu [právnická osoba], tato se stane nájemcem části multifunkčního objektu [jméno] (ve stejném rozsahu jako do té doby [právnická osoba], kterému nájemní vztah skončí) a s podnájemci uzavře nové podnájemní smlouvy. [příjmení] služeb a médií si žalobkyně prostřednictvím správce převedla v lednu roku 2014 na sebe, tj. uzavřela nové smlouvy s dodavateli, a tím v rozporu s nájemní smlouvou fakticky převzala kontrolu nad veškerými dodávkami a správou budovy, kterou do té doby vykonávala na základě Nájemní smlouvy žalovaná. Tato faktická změna nebyla žádným písemným dodatkem zakomponována do Nájemní smlouvy. Žalovaná na skutečnost, že postup žalobkyně neodpovídá Nájemní smlouvě, upozorňovala dopisem ze dne 10.11.2014, se kterým zasílala žalobkyni podepsaný dodatek 2 k Nájemní smlouvě a navrhovala sepsání dodatku k Nájemní smlouvě tak, aby činnost byla v souladu se smluvním ujednáním. Uváděla, že praxe je taková, že žalovaná vybírá na základě podnájemních smluv platby podnájmu a nájmu a zálohy na služby a media a veškeré platby odvádí vlastníkovi. Žalovaná nadále nehradí žádné náklady spojené s provozem nemovitosti a odběrem médií, tyto hradí vlastník či jeho správce. Žalovaná odevzdává každý měsíc přehledy plateb a z vybraného podnájemného jí vlastník na základě faktury zasílá smluvní podíl. Po té, co žalobkyně žalované dne 22.1.2015 doručila faktury č. [anonymizováno] a [anonymizováno] za opravy výtahů realizované v roce 2014 správcovskou společností [právnická osoba], žalovaná znovu upozorňovala, že je třeba dojednat pravidla sestavení vyúčtování a zejména způsob přenesení nákladů spojených s provozem budovy z pohledu účetního a právního tak, aby účastníci dostáli jak uzavřeným smlouvám, tak logice věci. Zdůrazňovala, že základní princip spolupráce sjednané nájemní smlouvou spočíval v tom, že žalovaná měla pronajatou celou budovu a starala se o celý její provoz včetně veškerých dodávek služeb. Žalovaná každý měsíc odváděla část nájmu ve formě pevně stanovené fixní částky a ze zbývající části vybraných nájmů včetně záloh na služby byly hrazeny náklady na provoz budovy. Po půl roce bylo nájemcem předloženo pronajímateli vyúčtování, ve kterém byly uvedeny veškeré příjmy a veškeré výdaje spojené s provozem budovy. Jejich rozdíl po odečtení již uhrazených fixních plateb nájmu byl majiteli doplacen po odečtení 10% odměny za správu objektu. Ve své podstatě se jednalo o sloučení nájemní smlouvy s formou správy objektu, kdy výsledky provozu budovy na sebe přejímal majitel, včetně všech z toho plynoucích rizik s výběrem nájmů, služeb, nákladů, vyúčtování nedoplatků a další. Po převzetí objektu novým vlastníkem [anonymizováno] částí [obec a číslo], byla s výhledem na brzkou rekonstrukci domu dohodnuta překlenovací varianta spolupráce. Oproti uzavřené nájemní smlouvě se po celý rok 2014 řešila spolupráce způsobem, že veškeré vybrané finanční prostředky (nájem a zálohy na služby) žalovaná odváděla majiteli, který v zastoupení [právnická osoba] prováděl technickou správu objektu, hradí dodávky služeb a medií. Žalovaná se nadále starala o podnájemní smlouvy, výběr nájmů a administrativní provoz budovy, připravovala rozúčtování nákladů a vymáhala jejich výběr. Žalované tak nezůstávaly prostředky na úhradu jakýchkoliv nákladů spojených s provozem budovy, neboť veškeré vybrané částky za služby a energie odváděla [anonymizováno] části. Žalovaná zdůrazňovala, že Nájemní smlouva nastavena tak, že se ve finále na [anonymizováno] část [obec a číslo] přenášejí veškeré nepřeúčtovatelné náklady, náklady spojené s případnými dluhy na platbách, a další a upozorňovala, že vystavení faktur za opravy výtahů naznačuje, že účastníci nejednoznačně vnímají pravidla spolupráce nastavená nájemní smlouvou včetně následných dodatků a ujednání. Chtěla pravidla vzájemně ujasnit a zjednodušit a navrhovala uzavření dodatku. Žalobkyně ačkoli o to byla žalovanou žádána, nepředložila podklady k rozúčtování služeb. Žalobkyně následně vystavila a žalované zaslala další faktury za služby uvedené výše, jejichž úhrady se žalobou domáhá a žalovaná jí tyto opakovaně vrátila dopisem ze dne 2.9.2015 a 27.10.2015 s odůvodněním, že nejsou vystaveny v souladu s Nájemní smlouvou. Žalovaná účtovala žalobkyni odměnu 10 % z fakturace nájemného, a takto za období od ledna 2014 do ledna 2016 bylo proplaceno 3 334 671 Kč. Jiný prostor pro zisk žalované z hlediska celkové koncepce smlouvy nezbýval, neboť veškeré platby odváděla žalobkyni. <b>53. Zjištěný skutkový stav soud po právní stránce posoudil dle zákonných ustanovení citovaných níže.</b> 54. Podle § 3074 zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, („o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

55. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

56. Podle § 2302 o.z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

57. Podle § 2247 o.z. odst. 1 si strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel… Podle odst. 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odst. 4 téhož ustanovení si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

58. Podle § 3 odst. 2 zák.č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.

59. Podle § 2991 o.z. Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

60. Podle § 2997 o.z. Dlužník, který plnil dluh nežalovatelný nebo promlčený nebo takový, který je neplatný pro nedostatek formy, nemá právo na vrácení toho, co plnil. Právo na vrácení nemá ani ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl.

61. Podle § 3028 o.z. se tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

62. Podle § 566 zák.č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku ve znění platném a účinném do 31.12.2013, se mandátní smlouvou zavazuje mandatář, že pro mandanta na jeho účet zařídí za úplatu určitou obchodní záležitost uskutečněním právních úkonů jménem mandanta nebo uskutečněním jiné činnosti, a mandant se zavazuje zaplatit mu za to úplatu. Je-li zařízení záležitosti předmětem podnikatelské činnosti mandatáře, má se za to, že úplata byla smluvena.

63. Podle § 6 o.z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

64. Podle § 8 o.z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

65. Podle § 580 o.z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

66. Vztah mezi účastníky soud po právní stránce posoudil jako vztah ze smlouvy o nájmu, která obsahově fakticky byla kombinací smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání dle § 2201 a násl. a § 2305 a násl. o.z. a smlouvy o správě pronajatého objektu, tj. smlouvy příkazního typu, kterou soud posoudil přiměřeně dle ustanovení o mandátní smlouvě dle § 566 zák.č. 513/1991 Sb. (v kontextu toho, že původní byla uzavřená za platnosti obchodního zákoníku mezi podnikateli). Předmětnou smlouvou měla žalovaná pronajatý [příjmení] [jméno] a na své jméno nasmlouvány dodávky veškerých služeb, které pro objekt zajišťovala. Žalovaná hradila za užívání objektu sjednané nájemné a zároveň měla nárok na odměnu vyčíslenou jako 10% z nájemného (a 10% z rozdílu mezi celkovými příjmy a provozními výdaji, včetně nájemného). Žalobkyně po nabytí vlastnictví objektu převedla dodávky služeb na sebe a začala zajišťovat ze své iniciativy dodávky služeb sama, resp. pomocí nového správce, společnosti [právnická osoba], a to bez adekvátní úpravy Nájemní smlouvy (ačkoli ve smlouvě bylo výslovně stanoveno, že smlouva může být měněna či dodatkována pouze písemně). Žalobkyně tedy postupovala v rozporu se smlouvou, na což žalovaná opakovaně upozorňovala a uváděla, že je třeba dojednat pravidla sestavení vyúčtování a zejména způsob přenesení nákladů spojených s provozem budovy a navrhovala uzavření adekvátního dodatku.

67. S ohledem na uvedené nelze přisvědčit žalobkyni, že by její nárok na úhradu faktur za služby, které vlastním jménem sjednala a pro objekt zajišťovala, byl dán na základě Nájemní smlouvy nebo praxe stran. Nájemní smlouva předpokládala, že dodávky bude zajišťovat žalovaná (a jelikož dodávky žalovaná již zajišťovala k datu, kdy se žalobkyně stala vlastníkem objektu, ustanovení, které bylo ve smlouvě pouze pro přechodnou úvodní dobu, než budou dodávky z původního vlastníka převedeny na žalovanou, nelze na danou situaci aplikovat). K žádné písemné změně smlouvy nedošlo, přičemž jinou formu změny smlouva nepřipouštěla. Nelze přisvědčit žalobkyni ani v tom směru, že by byla dána praxe stran, dle které by měla žalovaná vyúčtování služeb hradit, neboť jednak se vůči tomuto postupu žalovaná od počátku písemně vymezovala, a dále i z výpovědi svědků vyplynulo, že žádný takový závazek žalované k úhradě služeb dán nebyl. Žalobkyně neprokázala, že by žalovaná u ní opravy, úklid, či jiné služby a dodávky objednala, naopak z výpovědi svědka [příjmení] vyplynulo, že nadále byly opravy a další služby zajišťovány bez konzultace s žalovanou a tato se o nich dozvídala na poslední chvíli. Nárok žalobkyně neplyne ani ze zákona když dle § 2247 o.z. odst. 1 si strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel a toto ustanovení se dle § 2302 o.z. užije obdobně i na nájem prostoru sloužícího k podnikání se kterým je spojeno poskytování služeb. Stejně tak § 3 odst. 2 zák.č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, předpokládá, že rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce ujednají. V daném případě však k žádnému ujednání, dle kterého by služby měla poskytovat žalobkyně a žalovaná je měla proplácet, nedošlo. I kdyby však takové ujednání existovalo, jevilo by se v kontextu Nájemní smlouvy s ohledem na § 580 o.z. jako neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť z celkového nastavení Nájemní smlouvy a skutečnosti, že žalovaná částka za služby více než dvojnásobně přesahuje odměnu žalované ze smlouvy (která žalované neskýtala jiný prostor pro zisk), je zjevné, že takové smluvní ujednání by přinášelo žalobkyni zisk (prakticky bez rizika) a žalované pouze náklady, kterým by nemohla žalovaná zabránit ani je minimalizovat. Taková smlouva by pak byla extrémně nevyvážená (tzv. societas leonina, která jedné straně přináší zisky a druhé straně pouze ztráty).

68. Soud se dále zabýval otázkou, zda žalobkyni nemohl vzniknout nárok na žalované plnění z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně poskytovala plnění v podobě dodávek médií a dalších služeb, které (minimálně do určité míry) čerpali podnájemci žalované. Žalovaná se nadále starala o podnájemní smlouvy, výběr nájmů a administrativní provoz budovy, připravovala rozúčtování nákladů a vymáhala jejich výběr. Vybrané částky za služby a energie odváděla Městské části. Žalovaná účtovala žalobkyni odměnu 10 % z fakturace nájemného, a takto za období od ledna 2014 do ledna 2016 bylo proplaceno 3 334 671 Kč. Jiný prostor pro zisk žalované z hlediska celkové koncepce smlouvy nezbýval, neboť veškeré platby odváděla žalobkyni. Již z uvedeného je zjevné, že se nemohla žalovaná bezdůvodně obohatit o žalovanou částku, neboť tato její odměnu více než dvojnásobně převyšuje (a jiný prostor pro zisk než odměnu žalovaná dle smlouvy a faktické praxe již neměla). Od ledna 2014, kdy žalobkyně svévolně v rozporu se smlouvou převzala dodávky služeb na sebe a správu budovy dále zajišťovala [právnická osoba], žalovaná nemohla dodávky služeb koordinovat či jakkoli efektivně spravovat a neměla ani podklady k jejich řádnému rozúčtování. Žalobkyně zároveň opakovaně oslovila podnájemce žalované s informací, že nájemní vztah žalované končí a s podnájemci budou uzavřeny nové podnájemní smlouvy. Obešla tedy takto žalovanou, jednala s nimi napřímo a v podstatě se je takto bez součinnosti žalované pokusila převzít. Pokud žalobkyně za těchto okolností poskytovala podnájemcům dodávky služeb, v rozporu s postupem, jaký byl v Nájemní smlouvě ujednán, činila tak na vlastní riziko a náklad. Podle § 2997 o.z. právo na vrácení nemá ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl. V daném případě žalobkyně věděla, že dle Nájemní smlouvy je povinna zajistit služby žalovaná, svévolně však vstoupila do smluvních vztahů s dodavateli, a pokud by tak došlo k jakémukoli obohacení žalované, žalobkyně tak činila s vědomím, že k plnění není povinna a nemá tedy na jejich úhradu vůči žalované nárok. Opačný výklad by byl v rozporu i s § 6 o.z., neboť žalobkyně by přenášením vlastních nákladů na žalovanou těžila z protiprávního stavu (tj. stavu který udržovala v rozporu s Nájemní smlouvou), který sama vyvolala a měla nad ním kontrolu.

69. S ohledem na výše uvedené soud shledal, že nárok žalobkyně není po právu a žalobu proto zamítl. Nad rámec uvedeného soud uvádí, že se nezabýval podrobněji námitkou promlčení a kompenzační námitkou žalované, když samotný nárok neshledal z jiných důvodů opodstatněným. Nicméně pokud jde o přeúčtování služeb, které byly žalobkyni fakturovány před 24.1.2015, nárok žalobkyně by v tomto směru byl v souladu § 629 o.z. promlčen. Pokud jde nároky vznesené v rámci kompenzační námitky žalovaného, mezi stranami bylo prakticky nesporné, že po ukončení smluvního vztahu žalobkyně převzala podnájemce žalované a minimálně v rozsahu náhrady za převzetí zákaznické základny dle § 2315 o.z. (jejíž výše však nebyla v řízení prokazována) by tedy zřejmě byl takový nárok žalované důvodný.

70. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1 321 864,50 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 7 778 603,57 Kč sestávající z částky 39 420 Kč za každý ze 27 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 19 710 Kč dle § 14 odst. 2 AT za ztrátu času při účasti na jednání 4.3.2019, které bylo bez jednání odročeno včetně osmadvaceti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 1 092 450 Kč ve výši 229 414,50 Kč. Soud takto odměnu přiznal za následující úkony, které shledal jako účelné: převzetí a příprava zastoupení, nahlížení do spisu 19.3.2019, účast na jednání 27.6.2019, vyjádření 17.7.2019, účast na ú.j. 23.7.2019, porada s klientem přesahující hodinu 16.8.2019 (soud shledal důvodnou, neboť soud na předchozím jednání vyzýval k přípravě závěrečné řeči), vyjádření 21.8.2019, porada s klientem přesahující hodinu 15.12.2020, vyjádření 28.12.2020, účast na ú.j. 9.3.2021 v rozsahu 3 úkonů (9,30 až14,12 hod.), poradu s klientem 9.3.2021 a 8.4.2021 uznal soud pouze jako jeden úkon, když v mezidobí se v řízení ničeho neodehrálo a poradu po jednání a před vyjádřením mohl žalovaný spojit do jedné, vyjádření žalovaného z 9.4.2021, účast na ú.j. 13.5.2021 v rozsahu 3 úkonů (9,30 až 14,45 hod.), 10.7.2021 porada s klientem, účast na ú.j. 22.7.2021 v rozsahu 2 úkonů (9,43hod. až 12,48 hod.), účast na ú.j. 19.10.2021 v rozsahu 2 úkonů (9,30 hod. až 13,00 hod.), porada s klientem 1.3.2022, účast na ú.j. 3.3.2022 v rozsahu 2 úkonů (9,30 hod až 11,41 hod.), 24.3.2022 vyjádření – závěrečná řeč a účast na ú.j. 31.3.2022. A dále byla jak výše uvedeno přiznána náhrada ve výši ½ mimosmluvní odměny dle § 14 odst. 2 AT za ztrátu času při účasti na jednání 4.3.2019, které bylo bez jednání odročeno. Zástupce žalované dále účtoval další porady s klientem: poradu 24.6.2019 soud neshledal důvodnou (právní zástupce se účastnil již předchozího jednání 4.3.2019, které bylo odročeno bez zahájení a v mezidobí se ve spise neodehrály podstatnější změny), soud dále neshledal důvodné porady přesahující 1 hodinu dne 14.5.2020 a 28.4.2020, neboť se jednalo o poradu před mediací a po mediaci, žalovaný byl sice zároveň vyzván k dotvrzení skutečností, k tomu však přistoupil až podáním ze dne 28.12.2020 as v této souvislosti soud uznal další poradu 15.12.2020 před předmětným vyjádřením, soud neuznal jako účelný náklad účast právního zástupce na mediaci 21.8.2020, když vlastní mediace nebyla ani zahájena. Soud dále neuznal jako účelný náklad uplatněný za vyjádření žalovaného ze dne 25.6.2019, neboť jednak bylo soudu zasláno krátce před jednáním konaným 27.6.2019, a dále se žalovaný opětovně vyjadřoval 17.7.2019, kdy za toto vyjádření soud odměnu přiznal (žalovaná vyjádření mohla spojit do jednoho). Soud nepřiznal odměnu za vyjádření 13.7.2021, neboť se jednalo o vyjádření stručné, žalovaná nebyla k tomuto vyzývána vyjádřit se mohla při následujícím jednání. Žalovaná dále účtovala 5 úkonů za nahlížení do spisu 19.3.2019, 5.6.2019, 13.4.2021 v rozsahu 2 úkonů a 22.3.2022, soud přiznal odměnu pouze za první z těchto úkonů (po převzetí zastoupení, kdy do spisu bylo předtím založeno větší množství důkazů ze strany žalobce), další takto účtované úkony neshledal účelnými. Za účelné lze považovat toliko takové úkony advokáta, které byly potřebné (nezbytné) k účelnému uplatnění nebo bránění práva v konkrétně projednávaném případě (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2015, sp. zn. [spisová značka]). Pouhé uvedení některého úkonu právní služby v § 11 advokátního tarifu tedy nutně neznamená povinnost soudu vždy přiznat odměnu za takový úkon vykonaný advokátem procesně úspěšného účastníka řízení. Ústavní soud pak ve svých rozhodnutích opakovaně zdůrazňuje nutnost zkoumání účelnosti nákladů vynaložených účastníkem na zastoupení advokátem (srov. nález ze dne 8.3.2021, sp. zn. I. ÚS 4012/18, ze dne 10. 1. 2012, sp. zn. [ústavní nález]).

71. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť nebyly shledány okolnosti pro její prodloužení.