17 C 302/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně , Anonymizováno Anonymizováno Toužim zastoupená advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o 38 136,66 Kč s příslušenstvím a doručení vyúčtování nákladů a služeb I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku ve výši 23 298,76 Kč s úrokem z částky 25 000 Kč ve výši 5,80 % ročně od 27. 6. 2022 do 25. 5. 2023 a z částky 23 298,76 Kč od 26. 5. 2023 do zaplacení, a dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 000 Kč od 1. 4. 2023 do 25. 5. 2023 a z částky ve výši 23 298,76 Kč od 26. 5. 2023 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku ve výši 7 736,66 Kč se zákonným úrokem z této částky ve výši 15 % ročně jdoucím od 29. 10. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Žaloba se co do povinnosti zaplatit společně a nerozdílně částku 5 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky ve výši 5 400 Kč od 24. 8. 2023 do zaplacení a co do částky 1 701,24 Kč s úrokem z prodlení jdoucím od 29. 10. 2023 do zaplacení se zamítá.IV. Žaloba se co do povinnosti doručit žalobkyni vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , č. , Anonymizováno, , nacházející se v , Anonymizováno, . , Anonymizováno, podlaží domu č. p. , Anonymizováno, postaveného na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022, a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023, zamítá.V. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 9 915,15 Kč, k rukám právní zástupkyně žalovaných, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala na žalovaných zaplacení částky 38 136,66 Kč s příslušenstvím a doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti , Anonymizováno, , nacházející se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu č. p. 1606 postaveného na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , („bytová jednotka“ nebo „byt“), za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022, a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023 (v průběhu řízení došlo k rozšíření žaloby z původně požadovaných 38 132,68 Kč v návaznosti na nové vyúčtování zaslané v průběhu řízení, a dále k rozšíření požadavku na zaslání vyúčtování o vyúčtování za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023). Žalobkyně uvedla, že s žalovanými uzavřela dne 27. 6. 2022 nájemní smlouvu, kterou se jí zavázali pronajmout bytovou jednotku a žalobkyně se zavázala platit nájemné 14 500 Kč a zálohy na služby 3 500 Kč měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Součástí smlouvy bylo ujednání o jistotě ve výši 25 000 Kč, kterou žalobkyně zaplatila. Stejně tak platila řádně a včas nájemné a zálohy na služby. Emailem ze dne 29. 1. 2023 vypověděla žalobkyně nájemní smlouvu ke dni 31. 3. 2023 z důvodu svého stěhování do , adresa, za výkonem zaměstnání. Nájemní smlouva jí umožňovala podat výpověď bez udání důvodů s dvouměsíční výpovědní dobou. Žalobkyně žalovaným navrhovala, že jim jako kompromis zaplatí nájemné za únor 2023, přičemž by byt předala na konci ledna 2023. Na tento návrh žalovaní nepřistoupili a požadovali též odstupné 25 000 Kč, které bylo sjednáno ve smlouvě, s tím zase nesouhlasila žalobkyně. V návaznosti na výpověď žalovaní potvrdili, že nájem bude ukončen 31. 3. 2023 a informovali, že ke skončení nájmu bude sepsán předávací protokol. Žalobkyně zprávou zaslanou 30. 3. 2023 navrhla předání bytu ve stanoveném termínu k datu ukončení nájmu 31. 3. 2023, avšak žalovaný jí na to téhož večera sdělil, že bude mimo Prahu. K předání bytu nemohlo dojít bez součinnosti žalovaných, neboť o předání měl být sepsán písemný protokol. Od 1. 4. 2023 se žalobkyně v bytě nadále nezdržovala a nájem považovala za ukončený. Zaviněním žalovaných došlo k předání bytu až 14. 4. 2023. Byt byl předán bez závad. Dle vyúčtování od 27. 6. 2022 do 14. 4. 2023 (resp. do 30. 4. 2023 podle podkladů) vznikl žalobkyni přeplatek v částce 9 433,92 Kč (následně byla výše neuhrazeného přeplatku upravena v důsledku vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 na částku 9 437,9 Kč), který si žalovaní započetli na neexistují pohledávky vůči žalobkyni (nájemné 6 766,67 Kč za dobu od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023 a 968 Kč náklady na vypracování mimořádného vyúčtování). Výsledný rozdíl 1 701,24 Kč zaslali žalobkyni na účet. Tento zápočet shledává žalobkyně neplatným, proto zaúčtovala uvedenou částku na vrácení části dlužné jistoty, tedy na nejstarší pohledávku. Platba nebyla nijak označena, pouze byl uveden variabilní symbol z předžalobní výzvy žalobkyně. Žalobkyně tak uplatňuje nárok na vrácení zbývající části jistoty 23 298,76 Kč s obvyklým úrokem ve výši 5,8 % (dle úrokové sazby poskytnutých úvěrů domácnostem v červnu 2022). Žalovaní celou jistotu započetli na odstupné, které však dle žalobkyně nemohlo být platně sjednáno, neboť zkracuje nájemcova práva a je v rozporu s § 2254 odst. 1 o.z., tj. s limitací výše jistoty a smluvní pokuty trojnásobkem měsíčního nájemného, neboť částky ve smlouvě takto stanovené v souhrnu přesahují částku 60 000 Kč, která zjevně překračuje zákonný limit. I přes veškeré vznesené námitky proti vyúčtování je vyúčtování nadále vadné a navíc opožděné. Žalobkyně proto požaduje za pozdní dodání vyúčtování za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 pokutu 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., v celkové výši 5 400 Kč, a to za období prodlení žalovaných s tímto vyúčtováním od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023. Vyúčtování mělo být dodáno nejpozději 30. 4. 2023. Počátek prvního zúčtovacího období byl určen žalovanými na 1. 7. 2022 (konec 31. 12. 2022) po podpisu nájemní smlouvy (v ní ujednání o zúčtovacích obdobích absentovalo). Navazující zúčtovací období počalo běžet 1. 1. 2023. Žalobkyně toto určení akceptovala. O vymezení zúčtovacích období svědčí i omluvné zprávy žalovaných a jejich právní zástupkyně za zpoždění vyúčtování. V neposlední řadě požaduje žalobkyně částku 9 437,90 Kč, která představuje přeplatek z vyúčtování z 23. 10. 2023, jež jí žalovaní nezaplatili. S ohledem na vady vyúčtování požaduje žalobkyně doručit vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a související plnění s užíváním bytové jednotky, a to za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za období od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023.

2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Uvedli, že již na prohlídce bytu 1. žalovaný žalobkyni sdělil, že je pro ně klíčová dlouhodobost pronájmu bytové jednotky. Žalobkyně uvedla, že plánuje zůstat v Praze minimálně tři roky kvůli koncipientské praxi. Později se však ukázalo, že už tehdy patrně zvažovala práci v , adresa, , což však měla uvést a pravděpodobně by nájem nezískala. Svým jednáním uvedla žalované v omyl během předsmluvní komunikace. Sjednané odstupné považují žalovaní za výhodné pro obě strany. Nájemce mohl kdykoliv bez uvedení důvodů odejít s dvouměsíční výpovědní lhůtou, což by jinak smlouva o nájmu bytu na dobu určitou neumožňovala, a pronajímatel měl kompenzaci za dobu hledání nového nájemce, které obvykle trvalo cca měsíc a půl. Pokud by smlouva byla přesně dle zákonné dikce žalobkyně by musela zůstat v nájmu celý rok nebo alespoň tři měsíce s prokázáním zvláštního důvodu. Sjednané odstupné ve výši cca jeden a půl násobku nájemného včetně služeb není přemrštěné a je vyvážené zkrácením výpovědní doby na dva měsíce. Žalovaní proto nepovažují ustanovení v rámci okolností věci za nepřiměřené. Žalobkyně přiznala, že si nájemní smlouvu přečetla, o odstupném věděla, neupozornila na skutečnost, že má za to, že je toto ustanovení neplatné, nicméně plánovala jeho platnost sporovat, pokud by na něj žalovaní uplatnili nárok. Tento postup je podle žalovaných v rozporu se zásadou poctivého jednání, jelikož smlouvy se mají dodržovat, pokud měla k ustanovení výhrady, měla je vznést před podpisem. Nelze přehlédnout, že žalobkyně má právní vzdělání. Žalovaní žalobkyni do uzavření smlouvy nijak netlačili. Žalobkyně měla dohodnutou i jinou možnost nájmu, ale nakonec se rozhodla pro byt žalovaných, neboť se jí více zamlouval. Po komunikaci v lednu 2023 s žalobkyní očekával 1. žalovaný, že smlouva bude ukončena dohodou bez nutnosti hradit nájemné a služby za výpovědní dobu. Žalobkyně nejprve souhlasila, ale poté dohodu odmítla a dále platila nájemné, ač tvrdila, že v bytě již nebydlela. 1. žalovaný byl připraven převzít od žalobkyně byt v podstatě kdykoliv, neboť bydlí 5 minut od bytové jednotky. Zdržení s předáním bytu bylo způsobeno výhradně nečinností žalobkyně. Povinnost předat byt včas po ukončení nájmu leží na nájemci. 1. žalovaný nemohl předem vědět, kdy žalobkyně byt vyklidí a uvede do původního stavu. E-mail žalovaného, ve kterém reagoval na výpověď a uvedl ukončení nájmu k 31. 3. 2023, nebyl výzvou k potvrzení konkrétního data a času předání. Podle nájemní smlouvy mohla též žalobkyně splnit povinnost předání bytu předáním klíčů, což neučinila. Žalobkyně uváděla, že byt uklízela naposledy 27. 3. 2023, ale předání si v této souvislosti nevyjednala. Vyúčtování bylo správně provedeno ke dni předání bytu 14. 4. 2023, protože do té doby měla žalobkyně byt v držbě a mohla jej užívat. Spotřebu energií zapsali v předávacím protokolu, který žalobkyně podepsala bez námitek. Pokud žalobkyně v bytě nebydlela, rozdíl ve spotřebě mezi 31. 3. a 14. 4. by byl minimální. Žalobkyně dle žalobců nevznesla konkrétní námitky ke správnosti částek ani nepředložila vlastní výpočet. Zákon č. 67/2013 Sb., neurčuje přesnou formu vyúčtování, a žalovaní proto postupovali běžným způsobem – přiložili podklady od , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . , Anonymizováno, provedl vyúčtování k 30. 4. 2023, takže žalovaní odečetli poměrnou část za druhou polovinu dubna, což bylo pro žalobkyni výhodnější. Část námitek do vyúčtování byla podle žalovaných vznesena opožděně, tedy po lhůtě 30 dnů od doručení vyúčtování, a neměla by být zohledněna. Žalovaní zdůrazňují, že vyúčtování sestavili podle nejlepšího vědomí a svědomí a požadují, aby soud posoudil jeho obsah, nikoliv formální náležitosti, které nemají vliv na výslednou částku. Stran úroku z jistoty mají žalovaní za to, že se použije úrok sjednaný ve smlouvě ve výši 0,01 % p.a., který má přednost před zákonnou sazbou. Navíc se jednalo o výhodnější úrokovou sazbu, než jaká byla na běžném účtu 1. žalovaného, kde měla být jistota uložena, neboť tento úročen nebyl. Žalovaní nesouhlasí s požadovanou pokutou za pozdní dodání vyúčtování, neboť nebyli v prodlení s dodáním vyúčtování. Nájemní smlouva nestanovila konkrétní zúčtovací období, přičemž období určuje dle zákona č. 67/2013 Sb., pronajímatel a nemusí se jednat o období kalendářního roku. Za počátek zúčtovacího období tak byl považován začátek nájmu. Vyúčtování tak mělo být žalobkyni dodáno do října 2023, což žalovaní splnili.

3. Soud provedl následující důkazy, z nichž učinil uvedená skutková zjištění:

4. Emailem z 17. 6. 2022 sdělila , jméno FO, 1. žalovanému, že na pondělí jsou domluvené tři prohlídky bytové jednotky, přičemž jí jako nejvhodnější zájemkyně připadala právě žalobkyně. Emailem z 21. 6. 2022 zaslala žalobkyně , Anonymizováno, . , jméno FO, doplněnou nájemní smlouvu (prokázáno emailem z 17. 6. 2022 a 21. 6. 2022).

5. Žalovaní s žalobkyní uzavřeli dne 27. 6. 2022 smlouvu o nájmu bytu, kterou pronajali žalobkyni bytovou jednotku. Dobu nájmu si strany sjednaly na dobu určitou od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023, s uvedením, že tato může být prodloužena písemným dodatkem. Žalobkyně se zavázala platit nájemné v částce 14 500 Kč a zálohy na energie a služby v částce 3 500 Kč, a to vždy do 5. dne měsíce, na který je hrazeno. Žalovaní se zavázali provádět vyúčtování energie a služeb nejméně jednou ročně, přičemž případné přeplatky nebo nedoplatky byly splatné 5 dnů od předložení vyúčtování. Veškeré nedoplatky na energiích a službách vzniklých za dobu trvání nájmu se žalobkyně zavázala zaplatit do 10 dnů ode dne doručení výzvy k jejich úhradě. Žalovaní se zavázali tuto výzvu doručit žalobkyni do 30 dnů po ukončení nájemní smlouvy, bude-li to možné. V článku 3.3 smlouvy bylo sjednáno pro případ ukončení nájemního vztahu v prvním roce jeho trvání ze strany žalobkyně (z jiných, než prokazatelně zhoršených podmínek užívání bytové jednotky), že pronajímatelům náleží odstupné ve výši složené kauce (25 000 Kč).

6. Strany si sjednaly k zajištění předmětu nájmu včetně zařizovacích předmětů, zajištění úhrady nájemného a zálohy na energie a služby a případné náhradě škody jistotu ve výši 25 000 Kč. Stran jistoty si strany ujednaly, že po skončení nájemního vztahu (pokud bude možno provést okamžité vyúčtování energií a služeb) bude jistota vrácena na účet žalobkyně (ve výši, v níž nebude použita na dlužné nájemné, jiné dlužné částky nebo škody na bytové jednotce), a to do jednoho měsíce od vyklizení a předání bytové jednotky žalovaným. Pokud by nebylo možné provést okamžité vyúčtování, byla by ½ jistoty včetně úroku složena na účet žalobkyně do jednoho měsíce od skončení nájmu a ½ jistoty včetně úroků by byla vyplacena žalobkyni po provedení ročního vyúčtování služeb a energií. Strany se dohodly, že jistota bude úročena sazbou rovnající se kladné úrokové sazbě na účtu žalovaných č. , č. účtu, , přičemž ke dni uzavření smlouvy úroková sazba činila 0,01 % p.a.

7. Jedním ze sjednaných způsobů ukončení nájmu byla písemná výpověď s dvouměsíční výpovědní dobou, která začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé straně. Za doručení se považuje i emailem zaslaná výpověď na adresu uvedenou ve smlouvě. Strany ve smlouvě zakotvily, že žalobkyně je povinna vyklidit bytovou jednotku nejpozději v den skončení nájmu a odevzdat ji žalovaným. Byt je odevzdaný, když žalovaní obdrží klíče a nic jim nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Pokud by žalobkyně neodevzdala uvedeným způsobem bytovou jednotku žalovaným v den skončení nájmu, mají žalovaní právo na náhradu odpovídající výši minimálně ujednaného nájemného až do dne, kdy by byl byt skutečně odevzdán. V čl. 10.8. smlouvy strany sjednaly, že o odevzdání bytu bude sepsán předávací protokol včetně zhodnocení stavu bytu a odečtu měřičů za účelem vyúčtování služeb, přičemž nebezpečí škody na předmětu nájmu přechází na žalované až oboustranným podpisem předávacího protokolu. Strany si dále ujednaly, že smlouvu lze měnit pouze písemnou dohodou obou stran a že nájemní smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran a nahrazuje veškerá předchozí písemná a ústní ujednání smluvních stran. Byt byl žalobkyni předán dne 27. 6. 2022, což strany stvrdily svým podpisem na předávacím protokolu (prokázáno smlouvou o nájmu bytu včetně předávacího protokolu a inzerátem bytu včetně půdorysu). Žalobkyně zaplatila jistotu 25 000 Kč převodem na účet 1. žalovaného dne 27. 6. 2022 (prokázáno potvrzením o provedení transakce ČSOB z 27. 6. 2022).

8. Ke dni 27. 9. 2022 činila základní úroková sazba na běžném účtu žalovaného u Airbank, a.s. 0 %, přičemž účet byl touto úrokovou sazbou úročen od června 2022 (prokázáno přehledem úrokových sazeb a sdělením Airbank, a.s. z 11. 11. 2024). V červnu 2022 činila úroková sazba korunových úvěrů poskytnutých bankami domácnostem v ČR na nové obchody (na spotřebu, bydlení a další) 5,8 % (prokázáno výpisem z databáze ARAD).

9. Žalobkyně komunikovala s 1. žalovaným prostřednictvím aplikace WhatsApp. Zprávou z 15. 12. 2022 sdělil 1. žalovaný žalobkyni, že byl v bytě vyměněn vodoměr (prokázáno komunikací WhatsApp z 15. 2. 2022). Zprávou z 27. 1. 2023 žalobkyně 1. žalovanému sdělila, že byt by měl být následující den vystěhovaný, takže by mohl 1. žalovaný přijít bytovou jednotku zkontrolovat a případně by se mohli domluvit na datu předání bytu. Zprávou z 28. 1. 2023 žalobkyně 1. žalovanému sdělila, že by v ten den chtěla byt předat, přičemž by uhradila částku 14 500 Kč nebo by dala výpověď z nájmu dle § 2287 o.z. a dvouměsíční výpovědní doba by uplynula dne 31. 3. 2023 (uvedla, že se stěhuje se za prací do , adresa, , což je zákonný důvod výpovědi smlouvy na dobu určitou). V obou případech by požadovala vrátit jistotu. Ohledně odstupného uvedla, že je přesvědčena, že není v souladu se zákonem a je nepřiměřeně vysoké dle § 2254 o.z. Zprávou z téhož dne jí 1. žalovaný odpověděl, že v takovém případě se nedohodnou a nic tedy podepisovat nebudou a budou postupovat dle uzavřené nájemní smlouvy. Navazující zprávou mu žalobkyně sdělila, že mu zašle do emailu výpověď a byt bude užívat do konce výpovědní doby. Zprávou z 30. 3. 2023 se žalobkyně dotázala 1. žalovaného, zda se sejdou na místě, přičemž ona bude od 19,00 hod. připravena byt předat. Zprávou z téhož dne 1. žalovaný reagoval, že není v Praze a zda by se nemohli setkat až následující týden. Dne 31. 3. 2023 mu žalobkyně napsala, že pátek je také státní svátek a zda by se tedy nemohli sejít již ve čtvrtek. 1. žalovaný na tuto zprávu nereagoval. Zprávou z 4. 4. 2023 se žalobkyně dotázala, zda by předání nemohlo proběhnout v pondělí, neboť se dříve nedostane do Prahy. Zprávou z 5. 4. 2023 jí 1. žalovaný odpověděl, že nebudou přes svátky doma, pročež navrhl termín 14. 4. 2023 po 19,00 hod. Následně si spolu ještě termín potvrdili (prokázáno komunikací žalobkyně a 1. žalovaného na WhatsApp).

10. Emailem ze dne 29. 1. 2023 zaslala žalobkyně na email uvedený v hlavičce u kontaktů žalovaných ve smlouvě o nájmu výpověď z nájmu bytu. Jako důvod výpovědi uvedla změnu místa zaměstnání, kterým jsou od 1. 2. 2023 , právnická osoba, , přičemž se jedná o výpovědní důvod dle § 2287 o.z. Dále uvedla, že výpovědní doba skončí dne 31. 3. 2023. Na to 1. žalovaný emailem z 14. 2. 2023 reagoval tak, že bere výpověď na vědomí a nájem bude ke dni 31. 3. 2023 ukončen. Žalobkyni také sdělil, že při převzetí bytu na konci nájemní lhůty bude sepsán předávací protokol obsahující stavy měřičů spotřeby a případné závady nebo neprovedené úpravy a opravy (prokázáno emailem z 29. 1. 2023 a 14. 2. 2023 a výpovědí).

11. Ke dni 28. 1. 2023 a 26. 3. 2023 byla bytová jednotka uklizená a bez osobních věcí žalobkyně (prokázáno fotografiemi z 28. 1. 2023 a 26. 3. 2023).

12. Dne 14. 4. 2023 předala žalobkyně bytovou jednotku 1. žalovanému. O předání sepsali protokol, v němž je uvedeno, že nájem byl ukončen ze strany žalobkyně ke dni 31. 3. 2023 a stavy měřidel (prokázáno protokolem o předání a převzetí bytu po ukončení nájmu z 14. 4. 2023).

13. Žalobkyně byla v období od 1. 2. 2023 do 13. 4. 2023 zaměstnána na pozici advokátní koncipientky u advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , přičemž zaměstnání ve dnech 3. 4. – 6. 4. a 11. 4. až 13. 4. vykonávala v kanceláři v , adresa, (prokázáno čestným prohlášením , tituly před jménem, , jméno FO, z 21. 8. 2024). Babička žalobkyně , jméno FO, učinila čestné prohlášení stran toho, že u ní žalobkyně bydlela v období od 1. 4. 2023 do 13. 4. 2023, přičemž žalobkyně byla v práci nebo spolu trávily čas. Dle J. , jméno FO, tedy v uvedeném období nebyla žalobkyně v Praze, pouze 14. 4. 2023 odjela předat bytovou jednotku (prokázáno čestným prohlášením , jméno FO, z 4. 9. 2024). Kamarádka žalobkyně , právnická osoba, učinila čestné prohlášení o tom, že měla vážný zájem o nájem bytu po žalobkyni, přičemž žalobkyně tento zájem reprodukovala 1. žalovanému, který však nesouhlasil s tím, aby žalobkyně hledala další nájemníky (prokázáno čestným prohlášením z 4. 9. 2024).

14. Předžalobní výzvou ze dne 17. 5. 2023 byli žalovaní vyzváni k vrácení zaplacené jistoty 25 000 Kč s obvyklým úrokem a zákonným úrokem z prodlení (prokázáno předžalobní výzvou k úhradě dlužné částky ze 17. 5. 2023).15. , právnická osoba, dne 24. 5. 2023 vystavilo 1. žalovanému daňový doklad č. , hodnota, znějící na částku 968 Kč za náklady spojené s mimořádným vyúčtováním roku 2022 – byt č. , hodnota, , , adresa, (prokázáno daňovým dokladem č. , hodnota, ).

16. Dopisem z 26. 5. 2023 bylo žalobkyni zasláno vyúčtování služeb za celé období nájmu žalobkyně s tím, že mimořádné vyúčtování od správce budovy bylo žalovaným doručeno až dne 22. 5. 2023. Žalovaní se zároveň omluvili za zpoždění vzniklé dřívějším ukončením nájmu žalobkyně a s tím spojenou nutností vyhotovit mimořádné vyúčtování správcem budovy. Uvedli, že započítávají přeplatek z vyúčtování ve výši 9 433,92 Kč a úrok z jistoty 1,99 Kč (ve výši 0,01 % p.a. od 27. 6. 2022 do 14. 4. 2023), na poměrnou část nájemného za duben 6 766,67 Kč (od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023) a náklad správci 968 Kč (za mimořádné vyúčtování v souvislosti s předčasným ukončením nájmu žalobkyní) a zbývající přeplatek 1 701,24 Kč zaslali na účet žalobkyně. Rovněž žalobkyni sdělili, že jistotu započetli na odstupné (prokázáno reakcí na výzvu zaslanou 26. 5. 2023). Dopis doručen právní zástupkyni žalobkyně dne 26. 5. 2023 (prokázáno dopisem právní zástupkyně žalobkyně ze dne 19. 6. 2023, kde převzetí dopisu 26. 5. 2023 potvrzuje) Na účet žalobkyně byla téhož dne tj. 26. 5. 2023 připsána z účtu 1. žalovaného částka 1 701,24 Kč (prokázáno potvrzením o provedení transakce ČSOB z 26. 5. 2023).

17. K takto zaslanému vyúčtování nákladů a služeb z května 2023, žalovaní přiložili (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků) mimo jiné individuální vyúčtování SVJ č.p. , adresa, vztahující se k bytové jednotce za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022, kde jsou u jednotlivých nákladů (na otop, ohřev, SV, TV) uvedené ceny za jednotky, počet jednotek, rozdělovací klíč, % podíl příjemce služeb a výsledné náklady Kč. Rovněž je uveden postup zjištění výsledných jednotek (odečtení starého a nového stavu měřičů). Celkové náklady činily částku 12 470 Kč. Vyúčtování bylo vystaveno dne 3. 4. 2023 (prokázáno individuálním vyúčtováním SVJ z 3. 4. 2023 a podklady k vyúčtování). Vyúčtování Bytového družstva , Anonymizováno, z 22. 5. 2023 za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a od 1. 1. 2023 do 30. 4. 2023 (prokázáno vyúčtováním Bytového družstva , Anonymizováno, ). Dále přiložili kopii kalkulačky , právnická osoba, za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 3. 2022 (prokázáno kopií kalkulačky s výpočtem) a faktury , právnická osoba, ., které tato vystavila 1. žalovanému, a to fakturu č. , hodnota, dne 12. 9. 2022 za odběr elektřiny v bytové jednotce za období od 7. 9. 2021 do 8. 9. 2022, dle které zálohách bylo zaplaceno 6 000 Kč, přičemž výsledkem byl přeplatek ve výši 505 Kč. Za uvedené období byla spotřebována elektřina v hodnotě 5 494,66 Kč a fakturu č. , hodnota, ze dne 24. 5. 2023 za odběr elektřiny v bytové jednotce za období od 9. 9. 2022 do 14. 4. 2023, dle které na zálohách bylo zaplaceno 3 040 Kč, přičemž výsledkem byl (po odečtení příspěvku na úhradu nákladů za energie 3 500 Kč) přeplatek ve výši 3 005,20 Kč. Za uvedené období byla spotřebována elektřina v hodnotě 3 534 Kč (prokázáno fakturami , právnická osoba, ., z 12. 9. 2022 a 24. 5. 2023).

18. Dopisem ze dne 19. 6. 2023 sdělila žalobkyně žalovaným, že přeplatek 1 701,24 Kč (který jí žalovaní zaplatili 26. 5. 2023) započetla na příslušenství jistoty, konkrétně na úrok z prodlení při vrácení složené kauce. Zároveň žalobkyně vznesla námitky proti mimořádnému vyúčtování za období od 1. 1. 2023 do 14. 4. 2023 (prokázáno odpovědí z 19. 6. 2023).

19. Dopisem z 10. 7. 2023 odmítli žalovaní námitky žalobkyně do vyúčtování, přičemž vyúčtování zpracovali v souladu se skutečným předáním bytu dne 14. 4. 2023 a vycházelo ze stavu měřidel právě k datu předání. Dále uvedli, že si jsou vědomi toho, že vyúčtování měli zaslat žalobkyni do 30. 4. 2023 a jsou připraveni zaplatit žalobkyni pokutu za pozdní dodání vyúčtování do dne 26. 5. 2023. Zdržení bylo zaviněno prodlením na straně bytového družstva , Anonymizováno, (prokázáno reakcí na dopis z 10. 7. 2023).

20. Dopisem z 9. 8. 2023 namítla žalobkyně relativní neplatnost zápočtu jistoty proti odstupnému a zápočtu poměrné části nájemného za duben 2023 a vznesla další námitky proti vyúčtování (prokázáno odpovědí z 9. 8. 2023).

21. Předžalobní výzvou ze dne 16. 8. 2023 byli žalovaní vyzváni k doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a energie za bytovou jednotku za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a k vrácení zaplacené jistoty 25 000 Kč s obvyklým úrokem a zákonným úrokem z prodlení, vrácení přeplatku z vyúčtování 7 732,68 Kč se zákonným úrokem z prodlení a pokuty 5 400 Kč za každý den prodlení s vyúčtováním ve výši 50 Kč denně od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023 (prokázáno předžalobní výzvou k úhradě dlužné částky z 16. 8. 2023).

22. Na předžalobní upomínku žalobkyně reagovali žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně dopisem ze dne 18. 8. 2023 tak, že jsou přesvědčeni, že se nedopustili žádných jednání, kterými by nezákonně zasáhli do práv žalobkyně a že zaslané vyúčtování je po formální a obsahové stránce zcela bezvadné (prokázáno odpovědí na předžalobní upomínku z 18. 8. 2023).

23. Žalovaný vyhotovil dne 23. 10. 2023 vyúčtování nákladů služeb a spotřeby energií a vody za období od převzetí bytové jednotky 27. 6. 2022 do předání bytové jednotky 14. 4. 2023. Výsledkem byl přeplatek žalobkyně v částce 16 463,45 Kč. Na vyúčtování bylo uvedeno, že je vystaveno žalobkyni, nebyla v něm však specifikována bytová jednotka, u jednotlivých nákladů (na vytápění, ohřev, SV, TV) nebyly uvedené ceny za jednotky. Toto opravné vyúčtování zaslal 1. žalovaný žalobkyni emailem dne 23. 10. 2023 s uvedením, že jí výslednou částku přeplatku poslal na účet (prokázáno vyúčtováním nákladů a služeb z 23. 10. 2023 a emailem z 23. 10. 2023). Dne 23. 10. 2023 poukázal 1. žalovaný na účet žalobkyně částku 7 025,55 Kč s popisem přeplatek vyúčtování (prokázáno detailem platby Airbank, a.s.).

24. Na email 1. žalovaného reagovala žalobkyně emailem z 24. 10. 2023 potvrzením, že na její účet byla připsána částka 7 025,55 Kč s tím, že tato částka však neodpovídá výslednému přeplatku dle vyúčtování a požádala 1. žalovaného, aby jí vysvětlil, proč jí tedy nevrátil celý přeplatek 16 463,45 Kč. Na uvedený email navázala žalobkyně emailem z 31. 10. 2023, v němž 1. žalovaného požádala o informaci, zda podkladem vyúčtování bylo pouze mimořádné vyúčtování BD , Anonymizováno, z 22. 5. 2023 a požádala jej o případné sdělení a zpřístupnění dalších podkladů, z nichž 1. žalovaný vycházel (prokázáno emailem z 24. 10. 2023 a 31. 10. 2023).

25. Na email žalobkyně reagovala právní zástupkyně žalovaných dopisem z 9. 11. 2024, ve kterém potvrdila, že podkladem vyúčtování bylo mimořádné vyúčtování BD , Anonymizováno, z 22. 5. 2023, přičemž žalovaní jiné podklady k vyúčtování, než ty dříve zaslané neevidují (prokázáno dopisem z 9. 11. 2023).

26. Emailem z 13. 12. 2024 byl 1. žalovaný informován , Anonymizováno, o tom, že kalkulačka pro orientační výpočet nákladů vychází ze stejných podkladů jako řádná fakturace, přičemž se může výsledek lišit v zaokrouhlování a lze je považovat za odpovídající fakturovaným hodnotám. Emailem z téhož dne od , Anonymizováno, byl 1. žalovaný informován o tom, že dne 24. 5. 2023 mu byla vystavena mimořádná faktura za účetní období od 9. 9. 2022 do 14. 4. 2023, přičemž zpětnou mimořádnou fakturu od června 2022 do dubna 2023 nelze (prokázáno emaily , Anonymizováno, z 13. 12. 2024).

27. Dle kalkulačky pro výpočet nákladů , Anonymizováno, představoval orientační výpočet nákladů na elektřinu za bytovou jednotku od 1. 7. 2022 do 31. 3. 2022 částku 3 763,54 Kč. Do výpočtu byl zadán počáteční stav elektroměru 21 100 kWh a konečný stav 21 310 kWh (prokázáno internetovou kalkulačkou pro výpočet nákladů , právnická osoba, .).

28. Na jednání dne 10. 12. 2025 vypověděl 1. žalovaný, že když vybíral nájemce pro bytovou jednotku, byla pro něj a 2. žalovanou rozhodná dlouhodobost nájmu, proto do nájemní smlouvy přidali ujednání o odstupném v částce 25 000 Kč, které by umožňovalo odejít nájemci v podstatě okamžitě bez uvedení důvodu a oni by jako pronajímatelé měli pokryté nájemné na přechodnou dobu, než by našli nového nájemce. Takové ujednání vnímal jako výhodné i pro nájemce, který by nemusel mít zákonný důvod pro výpověď nájmu a neplatil by po tříměsíční výpovědní dobu nájemné. Pouze by mu propadla jistota a on by již nic dalšího nemusel hradit. Na ujednání o odstupném (v uvedeném znění) byla žalobkyně upozorněna na prohlídce bytu a kvitovala jej. Do nájemní smlouvy přesné znění tohoto ujednání nedali, neboť dle 1. žalovaného je těžké postihnout všechny potenciální situace a také předpokládal, že se budou schopni s nájemcem dohodnout. Kdyby tedy žalobkyně předala byt již na konci ledna 2023, propadla by jí pouze jistota 25 000 Kč, ale nemusela by ve výpovědní době hradit nájemné a zálohy. Bylo by to pro ni výhodnější. Žalobkyně předpokládala, že se nestihne odstěhovat do konce ledna, proto jí 1. žalovaný navrhoval, aby zaplatila 14 500 Kč nájemné na únor, ale již neplatila další energie, přičemž by žalovaným zůstalo odstupné, které již zaplatila jako jistotu. Žalovaní věděli, že má žalobkyně právní vzdělání. Proti ujednání o odstupném nikdy žalobkyně nic nenamítala, nájemní smlouvu bez výhrad podepsala. Žalovaní tak neměli důvod se domnívat, že by ustanovení mohlo být problematické. Na prohlídce bytu žalobkyně uvedla, že má zájem o dlouhodobý nájem bytu s ohledem na svou plánovanou tříletou koncipientskou praxi v Praze. Dne 28. 1. 2023 napsala žalobkyně 1. žalovanému zprávu, v níž mu sdělila, že promyslela předání bytu, přičemž mu uvedla dvě varianty, buď zaplatí 14 500 Kč (namísto odstupného 25 000 Kč) nebo bude byt dále užívat v rámci výpovědní doby. Na to 1. žalovaný reagoval tak, že tedy nic nepodepíšou.

1. Žalovaný pojal podezření, že žalobkyně byt krátkodobě pronajímá. Na doporučení svého právníka ale do bytu nevstupoval, aby to zkontroloval. Předání bytu mohlo proběhnout pouze za přítomnosti 1. žalovaného, neboť 2. žalovaná je sice spoluvlastníkem bytu, ale záležitosti ohledně něj neřeší a J. , jméno FO, zajišťuje pouze úkony směřující k uzavření nájemní smlouvy. Poslední den výpovědní doby byl 1. žalovaný pracovně v Olomouci, do Prahy se vrátil ve 23,00 hod. Víkendový termín nenavrhl, neboť mu bylo známo, že žalobkyně o víkendech jezdí za rodiči. On by o víkendu mohl, ostatně by mohl již v 31. 3. 2023 po 23,00 hod. Žalovaní vlastní ještě jeden byt, celkem již pronajali postupně své byty čtyřem nájemcům (včetně žalobkyně). I ostatním nájemcům vypracovával 1. žalovaný vyúčtování na základě podkladů od SVJ a online kalkulačky s přesností na nižší stokoruny. Vyúčtování provádí vždy po roce nájmu. V případě žalobkyně si navíc nechal vyhotovit mimořádné vyúčtování. Jiný nájemce neměl k vyúčtování námitky. Částku cca 7 000 Kč vrátil žalobkyni až po podání žaloby v návaznosti na námitky, jež žalobkyně proti vyúčtování vznesla a oni zjistili své pochybení, které opravili. U předání bytu byla rovněž J. , jméno FO, , a to na radu právníka žalovaných, neboť po zprávě žalobkyně z 28. 1. 2022 nabyli dojem, že žalobkyně je neseriózní. 1. žalovaného nikdy nekontaktovala kamarádka žalobkyně s tím, že by měla zájem o pronájem bytu. V emailech z 1. 5. a 17. 5. se 1. žalovaný omlouval za to, že zatím není vyúčtování, neboť vyúčtování od , Anonymizováno, zatím nedostal. Vyúčtování mu dodali až po upomínkách. Neřešil, že by existovalo pevné datum vyúčtování, omlouval se za to, že vyúčtování dlouho trvá. Vyúčtování chtěl žalobkyni předložit při předání bytu, co možná nejdříve. Neměli sjednaný den, do něhož by mělo být vyúčtování předložené. Nezaznamenal, že by jeho právní zástupkyně do emailu napsala, že ví, že vyúčtování za rok 2022 již mělo být zasláno.

29. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a věrohodnosti neměl pochybností. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci v souladu s § 132 o.s.ř.

30. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k názoru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění a skutkový stav byl tak dostatečně objasněn pro rozhodnutí ve věci. Návrh na důkaz účastnickým výslechem M. Anděrové a svědeckou výpovědí J. , jméno FO, , Mareše, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , právnická osoba, , , jméno FO, soud zamítl, neboť je považoval za nadbytečné, neboť měl skutkový stav za dostatečně objasněný pro rozhodnutí ve věci. Navržení svědci navíc měli vypovídat ke skutečnostem, které nebyly zásadní pro rozhodnutí ve věci,31. Soud učinil následující skutkový a právní závěr:Podle § 1802 o.z., mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.Podle § 2231 odst. 1 o.z., nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Podle odst. 2 výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.Podle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o.z.“), zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.Podle § 2239 o.z., nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.Podle § 2252 odst. 1 o.z., požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Podle odst. 2 nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.Podle § 2254 odst. 1 o.z., ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odst. 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.Podle § 2287 o.z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.Podle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.Podle § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb., ve znění do 31. 12. 2023, pro účely tohoto zákona se rozumí zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.Podle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.Podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb., odstavce 1 není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odstavce 2 téhož ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle odst. 3 téhož ustanovení ve znění platném a účinném od 1. 1. 2023 finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. Podle odstavce 4 téhož ustanovení náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.Podle § 13 odst. zákona č. 67/2013 Sb., jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle odst. 2 výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

32. Účastníci spolu dne 27. 6. 2022 uzavřeli dle § 2201 a násl. o.z. smlouvu o nájmu bytu, kterou se žalovaní zavázali žalobkyni přenechat k dočasnému užívání bytovou jednotku a žalobkyně se jim za to zavázala platit nájemné. Nájemní dobu si strany sjednaly od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Byt byl žalobkyni předán dne 27. 6. 2022. Žalobkyně v době trvání nájmu bytu získala nové zaměstnání v , adresa, , pročež se rozhodla byt opustit. Jedná se o důvod dle § 2287 o.z., neboť taková situace představovala změnu okolností, po níž nebylo po žalobkyni možné rozumně požadovat, aby v nájmu pokračovala. V souladu se smlouvou podala výpověď 29. 1. 2023, přičemž jako důvod uvedla právě změnu zaměstnání. Výpověď byla doručena téhož dne na email uvedený jako email žalovaných v nájemní smlouvě. Dne 1. 2. 2023 proto začala běžet dvouměsíční výpovědní doba, jejíž délku si strany sjednaly ve smlouvě odchylně od § 2231 odst. 1 o.z. Výpovědní doba uplynula dne 31. 3. 2023, avšak toho dne žalobkyně byt nepředala. Byt byl předán až dne 14. 4. 2023. K prodlení s předáním bytu došlo z důvodů, jak na straně žalobkyně, tak na straně žalovaných, když obě strany předání bytu oddalovaly. Navíc žalobkyně měla možnost byt předat i bez součinnosti žalovaných, postačovalo by například vhození klíčů do schránky, k odevzdání klíčů však ke skončení nájmu nedošlo, ani ve vzájemné elektronické komunikaci, která stran předání bytu probíhala se konkrétně nepromítlo, že by žalobkyně byt definitivně opustila. Užívání bytu tedy fakticky trvalo do 14. 4. 2023, přičemž byt převzala k užívání žalobkyně již před účinností nájemní smlouvy, dne 27. 6. 2022.

33. Součástí smlouvy bylo ujednání o odstupném ve výši 25 000 Kč, které by byla žalobkyně povinna žalovaným zaplatit, pokud by nájem ukončila v prvním roce jeho trvání z jiných důvodů než prokazatelně zhoršených podmínek užívání bytu. Vzhledem k tomu, že nájem byl skutečně ukončen ze strany žalobkyně v prvním roce jeho trvání, započetli žalovaní zaplacenou jistotu 25 000 Kč na odstupné 25 000 Kč. Přiměřenost ujednání odůvodnili žalovaní tím, že bylo výhodné pro obě strany, neboť nájemce mohl bez uvedení důvodů v podstatě okamžitě odejít a oni měli saturované nájemné po dobu jeden a půl měsíce, kdy by hledali nového nájemce. Soud se v okolnostech projednávané věci zabýval tím, zda se jedná o ujednání ve smyslu § 2239 o.z., které by ukládalo žalobkyni povinnost, jež by byla vzhledem k okolnostem projednávané věci zjevně nepřiměřená a dospěl k závěru, že se o takové ujednání v daném případě skutečně jedná. Žalobkyni svědčil zákonný důvod pro výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou, pročež by mohla nájemní smlouvu vypovědět ze zákonem předpokládaného důvodu v zákonem stanovené tříměsíční výpovědní lhůtě. V daném případě si stany sjednaly, že výpovědní lhůta bude pouze v délce dvou měsíců, což samo o sobě nezkracuje práva nájemce. Sjednané odstupné nicméně představuje větší částku, než jaká by odpovídala zkrácení výpovědní doby o jeden měsíc. Pro nájemce, který podal výpověď ze zákonných důvodů je takové ujednání zjevně nevýhodné. Soud tedy shledal, že ustanovení o odstupném ve výši 25 000 Kč je v daném případě, kdy došlo k výpovědi ze strany nájemkyně ze zákonných důvodů, zjevně nepřiměřené, neboť by tak byla celkově nucena uhradit vyšší částku než jaká by odpovídala částce, kterou by musela uhradit při zákonné tříměsíční lhůtě. Ostatně sami žalovaní jako důvod odstupného uváděli, že má pokrýt dobu jeden a půl měsíce hledání nového nájemce, což v rámci dvou měsíců výpovědní lhůty mohli jistě učinit a nic jim nebránilo v tom, aby nového nájemce našli. S ohledem na to, že žalobkyně by tak ani ze zákonných důvodů nemohla byt bez odstupného opustit, jedná též o ujednáním zkracujícím nájemcova práva, ke kterým s dle § 2235 odst. 1 o.z. nepřihlíží. Proto k ujednání o odstupném v daném případě nepřihlížel a shledal, že žalobkyně má nárok na vrácení jistoty v částce, kterou požadovala, tj. 23 298,76 Kč. Ohledně úročení jistoty sjednaného ve smlouvě dospěl soud dle § 2234 odst. 1 o.z. k závěru, že i zde se jedná o ujednání zkracující práva žalobkyně. Ve smlouvě bylo uvedeno, že jistota bude uložena na běžném účtu s úrokem 0,01 % p.a. Takový úrok je ovšem prakticky nulový. Soud proto vycházel z obvyklého úroku dle § 1802 o.z., který banky požadovaly za úvěry v červnu 2022, kdy byla nájemní smlouva uzavřena. Dle databáze ARAD činily úrokové sazby úvěrů poskytnutých bankami 5,8 %. Dle § 2254 odst. 2 o.z. má pronajímatel jistotu vrátit při skončení nájmu a soud tedy vycházel z toho, že jistota byla splatná ke dni skončení nájmu. Nájemní smlouva sice v čl. 5.2 obsahovala odlišné ujednání o splatnosti tato však vázala splatnost na otázku, zda bude možno vyúčtování provést okamžitě, přičemž v tomto směru se jeví ujednání do značné míry neurčité, navíc i v tomto případě by se jednalo o ujednání zkracující nájemcova práva. Soud proto žalobkyni výrokem I přiznal částku 23 298,76 Kč včetně úroku z částky 25 000 Kč ve výši 5,8 % ročně od 27. 6. 2022 do 25. 5. 2023 a z částky 23 298,76 Kč od 26. 5. 2023 do zaplacení a zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 000 Kč od 1. 4. 2023 do 25. 5. 2023 a z částky ve výši 23 298,76 Kč od 26. 5. 2023 do zaplacení. Úroky z prodlení z prodlení soud přiznal žalobkyni dle § 1970 o.z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

34. Žalovaní vystavili žalobkyni dne 23. 10. 2023 vyúčtování záloh za služby a energie spojených s užíváním, jehož výsledkem byl přeplatek žalobkyně ve výši 16 463,45 Kč. V návaznosti na nové vyúčtování zaslali žalobkyni částku 7 025,55 Kč. Původní vyúčtování vystavili již květnu 2023 a na základě tohoto zaslali žalobkyni částku 1 701,24 Kč. Ve stejný den, kdy byla platba připsána na účet žalobkyně, tj. 26. 5. 2023 byl doručen právní zástupkyni žalobkyně dopis žalovaných, ze kterého bylo zjevné, že částka byla vyčíslena jako přeplatek z vyúčtování (9 433,92 Kč) sečtený s úrokem z jistiny (1,99 Kč) ponížený o nájemné za duben a náklady správci. Ačkoli zápočet, který se pokusili žalovaní dopisem učinit je neplatný, neboť je nejednoznačný, když z něj nelze seznat jaká pohledávka v jakém rozsahu zaniká, nelze částku alokovat na zcela jinou pohledávku, než na jakou byla určena, přičemž v daném případě bylo zcela jednoznačné, jak byla částka vyčíslena. Žalobkyně si tak nemohla částku 1 701,24 Kč započítat na jistotu, neboť částka představovala přeplatek z vyúčtování, resp. v minimální poměrné části úrok z jistoty (na úrok z jistoty však soud uvedenou částku pro účely řízení nealokoval, neboť jeho poměrná část by byla zcela nepatrná v řádu maximálně desítek haléřů). Přeplatek z vyúčtování byl tedy touto formou částečně uhrazen a žalobkyni tak svědčí právo na zaplacení zbývající části přeplatku pouze ve výši 7 736,66 Kč, který jí soud včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % z částky 7 736,66 Kč výrokem II přiznal. Ve zbývajícím rozsahu požadovaného přeplatku 1 701,24 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % z částky 1 701,24 Kč soud žalobu výrokem III zamítl.

35. V řízení nebylo prokázáno, že by mezi účastníky došlo k určení, za jaké období bude vyúčtování vystaveno. Případné ujednání v tomto směru by muselo mít dle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013. Sb., písemnou formu a žádný z účastníků ani netvrdil, že by k uzavření písemné dohody stran zúčtovacího období došlo. Na to nic nemění ani skutečnost, že se žalovaní a jejich právní zástupkyně omlouvali za zpoždění vyúčtování, neboť ani z tohoto nelze dovodit, že by mezi účastníky bylo písemně určeno zúčtovací období. Dle § 2 písm. c) zák. č. 67/2013 Sb., zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a počátek určí poskytovatel služeb. Z právního předpisu nevyplývá povinnost vyhotovit vyúčtování za období kalendářního roku a žalovaným tak nic nebránilo vystavit vyúčtování za celou dobu užívání bytu žalobkyní, neboť tato nepřesáhla 12 měsíců, navíc, jak 1. žalovaný vypověděl, i v případě jiných pronájmů běžně vystavoval vyúčtování po uplynutí roku trvání nájmu a nikoli po kalendářním roce. S ohledem na uvedené soud dospěl soud k závěru, že žalovaní nebyli v prodlení s doručením vyúčtování v době od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023, za kterou požadovala žalobkyně pokutu dle § 13 zák.č. 67/2013 Sb., neboť dle § 7 zák.č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (počátek zúčtovacího období byl ve vyúčtování uveden dnem 27. 6. 2022 a v dané době ještě zákonná lhůta pro vystavení vyúčtování neuplynula. soud tedy žalobu co do požadované pokuty 5 400 Kč včetně zákonného úroku z prodlení z částky ve výši 5 400 Kč od 24. 8. 2023 do zaplacení výrokem III zamítl.

36. Žalobkyně se dále domáhala doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění souvisejících s užíváním bytové jednotky za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023. Žalovaní dne 23. 10. 2023 vyhotovili vyúčtování, které pokrylo celou dobu trvání nájemního vztahu, resp. i širší dobu již od předání bytu žalobkyni dne 27. 6. 2022 do odevzdání bytu dne 14. 4. 2023. Jak je uvedeno výše, počátek vyúčtování určuje poskytovatel služeb. Soud má za to, že žalovanými vystavené vyúčtování správně pokrývá dobu od převzetí do zpětného předání bytu a neztotožňuje se tedy s požadavkem žalobkyně, aby bylo vyúčtování vystaveno pouze do doby ukončení nájmu. S ohledem na to, že žalobkyně požadovala za období nepřesahující období jednoho roku dvě vyúčtování (přičemž tuto povinnost žalovaných nelze z žádného předpisu ani smlouvy dovodit), a navíc období vymezila na jedné straně pozdějším datem, než kdy došlo k převzetí bytu žalobkyní a na druhé dřívějším datem, než kdy došlo k předání bytu zpět pronajímatelům, nemohl soud v tomto nároku žalobkyni vyhovět. Proto soud co do požadavku na doručení vyúčtování žalobu výrokem IV zamítl. S ohledem na uvedené právní posouzení tohoto nároku se soud dále podrobně nezabýval tím, zda vykazuje vyúčtování všechny náležitosti dle zákona. Nicméně nad rámec uvedeného má za to, že vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 patrně nesplňuje formální náležitosti dle § 6 vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, když v něm nejsou uvedeny stran těchto služeb uvedeny údaje o jednotkové ceně (jednotkové ceny byly uvedeny pouze v individuálním vyúčtování SVJ č.p. , adresa, , které mělo být dle tvrzení stran zasláno jako podklad s vyúčtováním ze května 2023, to se nicméně vztahovalo pouze k roku 2022).

37. Předmětem řízení bylo peněžité plnění (38 136,66 Kč) a nepeněžité plnění (doručení vyúčtování), přičemž pro účely posouzení úspěchu ve věci tyto soud považoval za dvě ekvivalentní části. Žalovaní měli plný úspěch co do nepeněžitého plnění (tj. 50 %) a co do částky 7 101,24 Kč (tj. 9,31 %), celkem tak byli úspěšní co do 59,31 % předmětu řízení. Za tarifní hodnotu nepeněžitého plnění soud považuje do dne 31. 12. 2024 částku 10 000 Kč dle § 9 odst. 1 a.t., ve znění do 31. 12. 2024, a ode dne 1. 1. 2025 částku 30 000 Kč dle § 9 odst. 1 a.t., ve znění ode dne 1. 1. 2025, neboť se jedná o právo, jehož hodnotu nelze vyjádřit penězi. Tarifní hodnota celého řízení proto do dne 31. 12. 2024 činila 48 132,68 Kč (resp. od 4. 12. 2023 po rozšíření žaloby 48 136,66 Kč) a ode dne 1. 1. 2025 činila 68 136,66 Kč.

38. O nákladech řízení rozhodl soud výrokem V podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád tak, že přiznal žalovaným, jenž byli v řízení úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9 915,15 Kč, přičemž tato částka představuje 18,62 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 59,31 % a úspěchu žalobkyně v rozsahu 40,69 %). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, („a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 48 132,68 Kč (resp. 48 136,66 Kč) sestávající z částky 3 060 Kč za každý z dvanácti úkonů (převzetí a přípravu zastoupení ze dne 25. 5. 2023, vyjádření k žalobě z 23. 10. 2023, porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 20. 2. 2024, jednání s protistranou – účast na mediaci dne 22. 2. 2024, vyjádření z 19. 8. 2024, porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 3. 9. 2024, účast na jednání dne 5. 9. 2024 v rozsahu dvou úkonů, neboť přesáhlo dvě hodiny, účast na jednání dne 31. 10. 2024 v rozsahu dvou úkonů, neboť přesáhlo dvě hodiny, účast na jednání dne 10. 12. 2024 v rozsahu dvou úkonů, neboť přesáhlo dvě hodiny) včetně dvanácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 68 136,66 Kč sestávající z částky 3 860 Kč za každý ze tří úkonů (porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 20. 1. 2025 a účast na jednání dne 21. 1. 2025 v rozsahu dvou úkonů, neboť přesáhlo dobu dvou hodin) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t.

39. Soud nepřiznal žalovaným náhradu nákladů řízení za úkony spočívající v sepisu reakce na výzvu plnění z 26. 5. 2023, reakci na námitky vyúčtování z 28. 6. 2023, reakci na opakované námitky k žalobě z 13. 8. 2023 a reakci na předžalobní výzvu k plnění z 18. 8. 2023, neboť se nejedná o úkony právní služby dle ustanovení § 11 a.t. Soud dále nepřiznal žalovaným úkon za poradu s klientem přesahující jednu hodinu dne 25. 5. 2023, jejímž obsahem byla analýza obdržené předžalobní výzvy a představení podkladů k věci, neboť soud má za to, že uvedená činnost je součástí úkonu převzetí a přípravy věci, za který již soud žalovaným náhradu nákladů přiznal. Soud rovněž nepřiznal žalovaným náhradu nákladů řízení za dopis označený jako jednání s protistranou, neboť dopis nelze považovat za jednání s protistranou dle § 11 odst. 1 písm. i) a.t. Konečně nepovažuje soud za účelný úkon spočívající v písemném podání – závěrečný návrh, neboť uvedený závěrečný návrh již právní zástupkyně žalovaných přednesla na jednání dne 21. 1. 2025 (ve shodném znění jako jej poté písemně zaslala), pročež za něj také nepřiznal náhradu nákladů.