17 C 359/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně anonymizováno adresa žalobkyně zastoupena anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno anonymizováno adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného anonymizována dvě slova adresa žalovaného o určení výše nájemného

I. Žaloba na určení, že žalovaný je povinen s účinností od 1. 12. 2020 platit žalobci měsíční nájemné za užívání bytu [číslo] nacházejícího se v 5. podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku p. [číslo] ve výši 17 323 Kč, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou podanou Obvodnímu soudu pro Prahu 10 dne 1. 12. 2020 domáhala, aby byla soudem určena výše nájmu, kterou by měl žalovaný žalobkyni platit, a to ve výši 17 323 Kč s účinností od 1. 12. 2003. Žalobkyně uvedla, že je správcem bytu [číslo] nacházejícího se v 5. podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], který stojí na pozemku parc. [číslo] zapsaný na [list vlastnictví], vedený pro k.ú. [obec] [stát. instituce]. Žalovaný byt užívá jakožto nájemce na základě nájemní smlouvy ze dne 18. 11. 2019, na základě které hradí žalobkyni za užívání bytu nájemné ve výši 6 926 Kč měsíčně. Tato smlouva má dle žalobkyně charakter pouze evidenční smlouvy, byla uzavřena pouze proto, že zanikl původní společný nájem manželů a přejímala stanovení nájemného z původní smlouvy ze dne 10. 3. 2017. Žalobkyně uvedla, že takováto výše nájmu je pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobkyně proto žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku 8 661 Kč měsíčně, kdy navýšení bylo vyšší než 20 %. Návrh byl žalovanému doručen dne 3. 8. 2020. Před podáním návrhu nedošlo v posledních třech letech k žádnému zvýšení nájemného. Žalovaný návrh na zvýšení nájemného v zákonné dvouměsíční lhůtě nepřijal. Výše obvyklého nájemného stanovená znaleckým posudkem ze dne 27. 11. 2019 ke srovnatelnému bytu má dle žalobkyně činit 17 323 Kč měsíčně. K dohodě o výši nájemného následně nedošlo ani po předžalobní výzvě.

2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil.

3. Soud provedl dokazování následujícími důkazy, z nichž učinil níže uvedená skutková zjištění.

4. Žalobkyni byla svěřena správa nad pozemkem parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví], [územní celek], [anonymizováno] [obec], jehož součástí je budova [číslo]. [příjmení] nemovitosti je [územní celek] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví]). Žalovaný byt užíval z titulu nájemní smlouvy uzavřené se žalobkyní ze dne 10. 3. 2017, kdy měl žalovaný byt v nájmu společně s manželkou. Po jejich rozvodu bylo mezi manželi dohodnuto, že výlučným nájemcem bytu zůstane žalovaný (prokázáno podkladem pro uzavření nájemní smlouvy ze dne 13. 11. 2019 a dohodou mezi rozvedenými manželi). Následně byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena dne 18. 11. 2019 smlouva o nájmu bytu, na základě které žalobkyně jako pronajímatel pronajala žalovanému byt [číslo] o velikosti 2+1, 5. podlaží, který se nachází ve shora uvedené budově [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Výše nájemného byla sjednána tak, jak je uvedeno v evidenčním listu za jeden měsíc trvání nájemního vztahu. V evidenčním listu pro výpočet nájemného od 1. 12. 2019 bylo sjednáno nájemné částkou 6 926 Kč (prokázáno smlouvou o nájmu bytu ze dne 18. 11. 2019 a přiloženým evidenčním listem). V evidenčním listu pro výpočet nájemného platného od 1. 11. 2020 byla sazba nájemného stanovena částkou 111,96 Kč za m² (prokázáno evidenčním listem pro výpočet nájemného od 1. 11. 2020). Žalobkyně si nechala vypracovat znalecký posudek znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] 2019 ze dne 27. 11. 2019, dle kterého byla stanovena cena obvyklého nájemného k bytu o velikosti 2 +1 v k.ú [obec] částkou 280 Kč (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] 2019). Žalobkyně zaslala žalovanému návrh na zvýšení nájemného od 1. 10. 2020. Žalobkyně žalovanému navrhla zvýšení nájmu z dosavadní částky 111,96 Kč za m² na částku 140 Kč za m², celková cena nájemného se tak měla zvýšit z aktuální částky 6 926 Kč na 8 661 Kč, tedy o více než 20 %. Žalobkyně vyzvala žalovaného k písemnému přijetí návrhu ve lhůtě 2 měsíce od doručení návrhu. Návrh byl zasílán doporučeně poštou, připraven k vyzvednutí byl dne 24. 7. 2020, vložen do schránky žalovaného dne 5. 8. 2020 (prokázáno návrhem na zvýšení nájemného ze dne 15. 7. 2020 a doručenkou ze dne 24. 7. 2020). Žalovaný se k návrhu nevyjádřil ani po předžalobní výzvě (prokázáno předžalobní výzvou a podacích archem ze dne 12. 10. 2020).

5. Na základě provedeného dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Žalobkyni byla svěřena správa nad pozemkem parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví], [územní celek], [anonymizováno] [obec], jehož součástí je budova [číslo]. Žalovaný byt užíval z titulu nájemní smlouvy uzavřené se žalobkyní ze dne 10. 3. 2017 společně se svojí manželkou, s níž se po rozvodu dohodl na zániku společného nájmu bytu. Následně byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena dne 18. 11. 2019 smlouva o nájmu bytu, na základě které žalobkyně jako pronajímatel pronajala žalovanému jako jedinému nájemci byt [číslo] o velikosti 2+1, 5. podlaží, který se nachází ve shora uvedené budově [adresa]. V evidenčním listu pro výpočet nájemného od 1. 12. 2019 bylo sjednáno nájemné částkou 6 926 Kč. Žalobkyně žalovanému navrhla zvýšení nájmu z dosavadní částky 111,96 Kč za m² na částku 140 Kč za m², celková cena nájemného se tak měla zvýšit z aktuální částky 6 926 Kč na 8 661 Kč, tedy o více než 20 %. Žalovaný se k návrhu nevyjádřil ani po předžalobní výzvě.

6. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil v souladu s § 2249 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), ve znění ke dni 15. 7. 2020. Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odstavce 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

7. Po provedeném dokazování, na základě skutkových tvrzení žalobkyně a na základě shora uvedených zákonných ustanoveních soud shledal, že žaloba není důvodná. Výše citované ustanovení § 2249 o. z. specifikuje způsob jakým může pronajímatel nájemci zvýšit nájemné, přičemž všechny podmínky v něm uvedené musím být splněny, jinak se k němu dle zákona nepřihlíží. V daném případě žalobkyně zaslala žalovanému návrh na zvýšení nájemného v červenci 2020. Návrh byl řádně doručen, žalobkyně splnila též podmínku písemné formy. Žalovaný uzavřel nájemní smlouvu s žalobkyní dne 10. 3. 2017 (spolu se svojí manželkou), od té doby nedošlo ke zvýšení nájemného. Žalobkyně tvrdila, že uzavření smlouvy dne 18. 11. 2019 mělo již toliko evidenční charakter, kdy toliko upravila skutečnost, že zanikl společný nájem manželů. Soud dospěl k závěru, že žalovaný byt užíval jako nájemce z titulu ze smlouvy z roku 2017, jeho nájemní vztah nikdy nezanikl a dále trval, takže smlouva z roku 2019 měla fakticky toliko jen charakter dodatku ke smlouvě, kterým se upravily osoby nájemců. Smlouvu z roku 2019 tedy nevznikl nový právní poměr mezi žalobkyní a žalovaným. Lze tak uzavřít, že žalobkyně splnila podmínku toho, že návrh na zvýšení nájemného učinila až po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, neboť od uzavření smlouvy v roce 2017 nájemné zvyšováno nebylo. Žalobkyně však v návrhu navrhla novou výši nájemného v částce 8 661 Kč oproti stávajícím 6 926 Kč. Navrhované navýšení nájmu tak přesahovalo zákonem stanovené maximum 20 % a žalobkyně tak nesplnila zákonem předpokládanou podmínku, na které je vzhledem k jasné dikci zákonného ustanovení bezvýhradně trvat, když zákonodárce postihl nesplnění této podmínky„ nicotnostní“ takového právního jednání. V citovaném ustanovení je nesplnění zákonných podmínek sankcionováno tím, že k takto učiněnému právnímu jednání se bez dalšího nepřihlíží a nelze jej tedy nijak zhojit. Žalobkyně byla během jednání poučena dle § 118a o.s.ř., aby tvrdila a prokázala, že vůči žalovanému učinila návrh splňující zákonné podmínky, avšak jak sama uvedla, takový návrh žalobkyně vůči žalovanému neučinila. Pokud jde o otázku aplikace ustanovení § 3074 o.z., tedy přechodného ustanovení, které vylučuje aplikaci § 2249 odst. 1 o.z., soud shledal, že tento na danou situaci nelze aplikovat, když nájemní smlouva byla uzavřena za účinnosti stávajícího občanského zákoníku a nájemné nebylo určeno rozhodnutím soudu nebo na základě jiného právního předpisu. Právo pronajímatele domáhat se zvýšení nájemného návrhem soudu je vázáno na předchozí návrh zaslaný nájemci, v daném případě však návrh nesplňoval zákonem stanovené podmínky a dle zákona se k němu nepřihlíží. S ohledem na uvedené tedy nebyly naplněny podmínky pro zvýšení nájemného prostřednictvím rozhodnutí soudu dle § 2249 o.z. a soud proto žalobu zamítl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

8. Právo na náhradu nákladů řízení má podle § 142 odst. 1 o.s.ř. ten účastník, který měl ve věci plný úspěch. Ve věci měl plný úspěch strana žalovaný, ten však byl v řízení zcela nečinný, a proto mu nevznikly žádné náklady. Na základě shora uvedené soud rozhodl o nákladech nákladů řízení tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.