17 C 398/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Anonymizováno . Jméno zainteresované osoby 0/0 , IČO Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 0/0 , Anonymizováno . Anonymizováno . sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o 1 174 180 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni úrok z prodlení 8,25 % ročně z částky 2 634 324 Kč jdoucím od 16. 12. 2020 do 31. 10. 2023 a dále z částky 116 700 Kč jdoucím od 21. 2. 2021 do 31. 10. 2023, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky 1 174 180 Kč s úrokem z prodlení 8,25 % ročně z částky 1 148 430 Kč jdoucím od 16. 12. 2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení z částky 142 450 Kč jdoucím od 1. 1. 2021 do 20. 2. 2021 a dále z částky 25 750 Kč jdoucím od 21. 2. 2021 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 342 993 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalovaná je povinna na nákladech řízení zaplatit Českému státu-Obvodnímu soudu pro , adresa, částku 184 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalobkyně je povinna na nákladech řízení zaplatit Českému státu-Obvodnímu soudu pro , adresa, částku 79 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 3 925 204 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Uvedla, že žalovaná v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 užívala pozemek parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č.p. 50 v , adresa, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, („nemovitost“). Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti. Nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou ohledně nemovitosti trval na základě nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, do dne 1. 9. 2015. Žalovaná nemovitost po skončení nájemního vztahu nevyklidila a nepředala, a to ani v návaznosti na výzvu žalobkyně. Znaleckým posudkem znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, byla obvyklá výše ročního nájemného za rok 2018 stanovena na částku 1 796 400 Kč, za rok 2019 na částku 1 746 000 Kč a za rok 2020 na částku 1 709 400 Kč, tj. celkem 5 521 900 Kč. Za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 zaplatila žalovaná žalobkyni celkem částku 1 326 696 Kč, kterou žalobkyně započetla na bezdůvodné obohacení žalované. K argumentaci žalované stran vítězství ve výběrovém řízení a povinnosti žalobkyně uzavřít s ní smlouvu na další pronájem nemovitosti, žalobkyně uvedla, že taková povinnost žalobkyni nikdy nevznikla, neboť v souladu s podmínkami, které si vyhradila ve výběrových řízeních, tato výběrová řízení následně zrušila. Nedošlo ani k prolongaci původní smlouvy, neboť žalovaná byla v souladu s § 2230 ve spojení s § 3074 zák. č. 89/2012 Sb. dne 23. 9. 2015 vyzvána k odevzdání předmětu nájmu sloužícímu k podnikání. V dané době navíc žalobkyně vyhlašovala výběrová řízení na pronájem objektu, čímž dala jasně najevo, že nájem končí, žalované toto bylo známo, neboť se do výběrových řízení hlásila.

2. Žalovaná uvedla, že nárok žalobkyně neuznává, z počátku argumentovala tím, že není pravdou, že by nemovitost užívala bez právního důvodu. Nemovitost původně užívala na základě právního titulu – nájemní smlouvy , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , k jejíž prolongaci docházelo každoročně k 1. 9., a to vždy o jeden rok, nájemní vztah se takto měl opakovaně prodlužovat a skončit až 31. 8. 2018, neboť žalobu na vyklizení podala žalobkyně až dne 28. 2. 2018. Žalovaná v mezidobí zvítězila ve výběrovém řízení a žalobkyně s ní měla uzavřít novou smlouvu, k čemuž nedošlo, neboť uzavření podmiňovala doplacením bezdůvodného obohacení, žalovaná se uzavření smlouvy domáhala v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, . Společnost , jméno FO, -servis s.r.o., kterou žalobkyně určila správcem nemovitosti a zmocnila ji k jednání se žalovanou, každoročně zasílala žalované informaci o valorizaci nájemného a žalovaná takto stanovené nájemné řádně hradila. V průběhu řízení žalovaná uhradila částku za užívání nemovitosti ve výši určené znaleckým posudkem znaleckého ústavu , jméno FO, , Anonymizováno, services, a.s. v částce 2 751 024 Kč. Žalovaná má za to, že uhrazením této částky zanikl nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, pročež navrhla žalobu ve zbývajícím rozsahu zamítnout, případně revidovat znalecký posudek dle výměry ploch (970 m2) vycházející z nájemní smlouvy. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, předložený žalobkyní oceňuje nemovitost jako kancelářské budovy, přestože nemovitost byla užívána k poskytování internátního a individuálního ubytování, proto není na místě z něj vycházet.

3. Usnesením zdejšího soudu ze dne 19. 12. 2023, čj. , spisová značka, , bylo řízení co do částky 2 751 024 Kč zastaveno, neboť žalobkyně vzala podáním ze dne 8. 12. 2023 žalobu, co do této části jistiny zpět z důvodu, že žalovaná uvedenou částku po podání žaloby dne 31. 10. 2023 uhradila.

4. Na jednání dne 22. 2. 2024 účastníci učinili nesporným, že mezi nimi aktuálně neexistuje nájemní smlouva stran nemovitosti. Dále prohlásily strany za nespornou skutečnost, že v nemovitosti se nachází pouze jeden byt a že žalovaná žalobkyni před podáním žaloby zaplatila částku 1 326 696 Kč za dobu užívání nemovitosti a následně po podání žaloby částku 2 751 024 Kč (na jejíž zaplacení navazovalo částečné zpětvzetí žaloby).

5. Soud provedl následující důkazy, z nichž učinil níže uvedená skutková zjištění:

6. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č.p. 50, pozemek je zapsán na LV 2 178 v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (prokázáno informacemi o pozemku z katastru nemovitostí).

7. Žalobkyně (jako pronajímatelka) uzavřela dne 14. 6. 1995 nájemní smlouvu , Anonymizováno, se , právnická osoba, v , adresa, , Kuncova ul. č. , hodnota, (nájemce) zastoupenou žalovanou a ředitelkou , tituly před jménem, Z. Volínkovou. Touto smlouvou nájemci pronajala nemovitost na dobu 20 let s účinností od 1. 9. 1995. Předmětem nájmu nebyl byt nacházející se v nemovitosti. Účelem nájmu byla realizace školní výuky a provoz domova mládeže včetně činností s tím souvisejících. Celková výměra pronajatých ploch činila 970 m2. Nájemné si strany sjednaly ve výši 368 600 Kč ročně (380 Kč za 1 m2) s tím, že výše nájemného bude valorizována vždy po dvou letech. Dodatkem č. , hodnota, bylo nájemné zvýšeno na částku 384 800 Kč ročně, dodatkem č. , hodnota, na částku 413 414 Kč ročně. V dodatku č. , hodnota, byla jako nájemce již uvedena žalovaná a nájemné mělo být nadále hrazeno ve čtvrtletních splátkách po 103 353,50 Kč v termínech 15.2., 15.5., 15.8. a 15.11. na účet správce objektu - , jméno FO, s.r.o. (prokázáno nájemní smlouvou z 14. 6. 1995, včetně metodiky a čtyř dodatků).

8. Žalobkyně zaslala žalované návrh dodatku č. , hodnota, , na který žalovaná reagovala dopisem z 12. 11. 2010. Žalovaná žalobci sdělila, že s dodatkem nesouhlasí, a to mj. konkrétně s tím, aby byly zahrnuty do výměru předmětu nájmu (1 325,32 m2) terasy (160 m2), neboť mají spíše charakter střechy (prokázáno připomínkami k dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě z 12. 11. 2010).

9. Žalobkyně zaslala dne 5. 1. 2011 žalované dopis, ve kterém reagovala na její připomínky k dodatku nájemní smlouvy č. , hodnota, . V dopise mj. uvedla, že souhlasí s vyjmutím plochy teras pro výpočet nájemného. V návrhu dodatku byl výměr plochy předmětu nájmu specifikován na 1 325,32 m2 a navrhované nájemné činilo částku 575 586,48 Kč ročně (prokázáno dopisem žalobce z 5. 1. 2011 a návrhem dodatku č. , hodnota, ).

10. Žalobkyně v průběhu let 2014 až 2018 několikrát oznámila záměr nemovitost pronajmout formou výběrového řízení a následně jej zrušila. Dne 10. 6. 2014 takto zveřejnila záměr pronajmout nemovitost s ohledem na skutečnost, že platnost a účinnost nájemní smlouvy týkající se nemovitosti končí ke dni 31. 8. 2015. Následně 31. 3. 2015 žalobkyně zveřejnila záměr, kterým oznámila zrušení původního záměru pronajmout formou výběrového řízení. Dne 27. 4. 2015 žalobkyně opět zveřejnila záměr pronajmout nemovitost s ohledem na ukončení platnosti nájemní smlouvy ke dni 31. 8. 2015 a dne 27. 10. 2015 oznámila zrušení tohoto záměru. Dne 11. 11. 2015 žalobkyně již po třetí zveřejnila záměr pronajmout nemovitost a 6. 6. 2018 oznámila zrušení tohoto záměru. Usnesením Rady hlavního města , adresa, z 20. 1. 2020 bylo změněno předcházející usnesení Rady hlavního města Prahy tak, že se neschvaluje uzavření nájemní smlouvy na pronájem nemovitosti s žalovanou (prokázáno usnesením Rady hl. m. Prahy a oznámeními o záměru).

11. Žalobkyně vyzvala žalovanou k odevzdání nemovitosti do 31. 12. 2015 výzvou z 22. 9. 2015. Na tuto výzvu reagovala žalovaná dopisem z 22. 12. 2015 tak, že prostory nemovitosti užívá s vědomím pronajímatele a řádně za ně platí nájemné. Dále uvedla, že probíhá výběrové řízení na nového nájemce, jehož účastníkem je rovněž žalovaná, pročež požádala žalobkyni o prodloužení lhůty k užívání nemovitosti (prokázáno dopisem žalované z 22. 12. 2015).

12. Žalovaná zaplatila za rok 2012 žalobkyni částku 35 106 Kč, za rok 2013 zaplatila částku 421 272 Kč, za rok 2014 částku 421 272 Kč, za rok 2015 částku 421 272 Kč, za rok 2016 částku 422 532 Kč, za rok 2017 částku 425 496 Kč, za rok 2018 částku 436 128 Kč, za rok 2019 zaplatila částku 445 284 Kč a za rok 2020 zaplatila částku 333 963 Kč (prokázáno přehledem plateb žalované z 10. 11. 2020).

13. Výzvou ze dne 1. 12. 2020 vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k zaplacení částky 3 782 754 Kč do 15. 12. 2020 z titulu bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti od 1. 1. 2018 do 30. 11. 2020. Částka byla určena dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Výzva byla žalované odeslána do datové schránky téhož dne (prokázáno výzvou k úhradě dlužné částky z 1. 12. 2020 s dodejkou datové zprávy z 1. 12. 2020).

14. Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 10. 3. 2022, čj. , spisová značka, , byla žalované uložena povinnost vyklidit do 31. 7. 2022 a předat žalobkyni prostory v nemovitosti o celkové výměře 1 334,16 m2. V odůvodnění soud uvedl, že Nájemní vztah k předmětným pronajatým prostorům žalované skončil uplynutím doby 1. 9. 2015 a žalovaná je nadále užívá bez právního důvodu. Doplňujícím rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 5. 4. 2022, čj. , spisová značka, , uložil soud žalované povinnost vyklidit a předat místnost 010 v nemovitosti. Městský soud svým rozsudkem ze dne 13. 10. 2023, čj. , Anonymizováno, , rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ve spojení s doplňujícím rozsudkem potvrdil. Žalovaná podala proti rozsudku Městského soudu dovolání, které bylo odmítnuto usnesením Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2024, čj. , spisová značka, (prokázáno rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, , čj. , spisová značka, , rozsudkem Městského soudu v Praze čj. , Anonymizováno, a usnesením Nejvyššího soudu, čj. , spisová značka, ).

15. Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 19. 12. 2022, čj. , spisová značka, (ve znění opravného usnesení Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 16. 2. 2023, čj. , spisová značka, ), bylo žalované uloženo zaplatit žalobkyni částku 2 900 409,42 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení žalované za užívání nemovitosti v období od 2. 9. 2015 do 31. 12. 2017. Soud v odůvodnění uvádí, že nájemní vztah účastníků stran nemovitosti skončil ke dni 1. 9. 2015. Ohledně výše bezdůvodného obohacení byly vypracovány tři znalecké posudky – znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, určila obvyklou cenu ročního nájemného částkou 1 668 000 Kč, znalec , tituly před jménem, Hušek stanovil obvyklou výši ročního nájemného na částku 888 000 Kč a , tituly před jménem, Urbanová vypočetla obvyklé nájemné za dobu bezdůvodného obohacení částkou 3 724 000 Kč. Soud pro rozdílnost posudků ustanovil svým usnesením ze dne 8. 12. 2021, čj. , spisová značka, , znalecký ústav , jméno FO, , Anonymizováno, services, a.s., k vypracování revizního znaleckého posudku, který měl posoudit závěry znalců ve výše specifikovaných posudcích a určit obvyklé nájemné k nemovitosti. Znalecký ústav v revizním znaleckém posudku dospěl k závěru, že cena obvyklého nájemného za žalované období činila částku 2 971 010 Kč, přičemž soud z této částky vyšel a žalobě v celém rozsahu vyhověl. Rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 16. 2. 2023, čj. , spisová značka, , bylo výrokem I zrušen výrok I rozsudku Obvodního soudu pro , adresa, ohledně částky 1 982 466 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % ročně z této částky od 6. 2. 2018 do zaplacení a řízení bylo v tomto rozsahu zastaveno, neboť žalovaná v průběhu odvolacího řízení částku 1 982 466 Kč s příslušenstvím zaplatila a žalobce vzal žalobu v tomto rozsahu zpět. Výrokem II rozsudku byl změněn výrok I rozsudku obvodního soudu tak, že se žaloba co do částky 917 943,42 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % ročně z této částky od 6. 2. 2018 do zaplacení zamítá. Městský soud v odůvodnění konstatoval, že žalovaná ve výše specifikovaném období užívala nemovitost bez právního titulu. Obvodní soud však opomněl odečíst od žalované částky částku 988 544 Kč, kterou žalovaná zaplatila před podáním žaloby, což bylo mezi účastníky nesporné. Městský soud se rovněž vyjádřil k reviznímu znaleckému posudku, přičemž konstatoval, že zástupce znaleckého ústavu na otázky soudu a účastníků dostatečně odpověděl, vyvrátil námitky žalobkyně stran nezohlednění teras, své závěry logicky odůvodnil a porovnal a vysvětlil rozpory mezi předešlými znaleckými posudky. Rozsudek Obvodního soudu pro , adresa, ve spojení s rozsudkem Městského soudu ve znění opravného usnesení Městského soudu nabyl právní moci dne , právnická osoba, . 2024 (prokázáno rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, , čj. , spisová značka, , usnesením Obvodního soudu pro , adresa, , čj. , spisová značka, , usnesením Obvodního soudu pro , adresa, , čj. , spisová značka, , rozsudkem Městského soudu čj. , spisová značka, ).

16. V rámci vypracování revizního znaleckého posudku ve věci projednávané zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, bylo provedeno dne 23. 2. 2022 místní šetření nemovitosti, kterého se zúčastnili zástupci žalované, žalobkyně a znaleckého ústavu , jméno FO, , Anonymizováno, services, a.s. Prohlídka nemovitosti byla uskutečněna v požadovaném rozsahu (prokázáno znaleckým posudkem č. 094/2022, zejména protokolem o místním šetření).

17. Znalecký ústav , jméno FO, , Anonymizováno, services, a.s., stanovil ve svém znaleckém posudku cenu obvyklého nájemného za dobu od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 na částku 4 077 720 Kč. V roce 2018 činilo obvyklé měsíční nájemné částku 109 990 Kč, v roce 2019 částku 113 120 Kč a v roce 2020 částku 116 700 Kč. Zohlednil, že nemovitost je užívána jako ubytovací zařízení, a to z části jako komerční ubytování a z části jako internátní ubytování. Celková užitná plocha nemovitosti (s výklenky) dosahuje 1 195,42 m2, přičemž do ní nebyly započítány plochy teras. Jedná se o pozemek sloužící veřejnému vybavení z hlediska územního plánování. V posudku byla užita metoda porovnávací, přičemž srovnávané nemovitosti byly zejména ubytovací zařízení v Praze (prokázáno znaleckým posudkem č. , č. účtu, ).

18. Z navazujícího výslechu znalce na jednání 22. 2. 2024 soud zjistil, že při vypracování znaleckého posudku znalecký ústav vycházel z revizního znaleckého posudku, který vyhotovoval pro účely řízení ve věci sp. zn. , spisová značka, a který řešil stejnou záležitost za dřívější období, tento pouze valorizoval (tj. provedl přepočet indexem inflace). V souvislosti s vypracováním revizního posudku proběhla prohlídka nemovitosti na začátku roku 2022. Vzhledem k tomu, že se jednalo o zpětné posouzení a k dotazu, zda došlo k nějakým změnám stran uvedly, že k žádným změnám na nemovitosti nedošlo (žalovaná pouze požadovala zohlednit při srovnání nájemní smlouvy vypsané na straně 25 posudku), nebyla již nutná další prohlídka nemovitosti. V rámci prohlídky bylo zjištěno, že 2/3 zařízení jsou užívány pro komerční ubytování, přičemž při zpracování byl zohledněn poměr lůžek sloužících ke komerčnímu a internátnímu ubytování. V rámci posudku byly zohledněny i nájemní smlouvy předložené žalovanou, avšak nezřídka se jednalo o nemovitosti, které nebyly pronajaty ke komerčním účelům (např. , právnická osoba, – sloužící k podpoře seniorů s nájemným 1 Kč). Nicméně například Heřmánek , adresa, – základní škola platila nájemné v obdobné výši jako je stanoveno obvyklé nájemné ve znaleckém posudku. V posudku nebyla zohledněna plocha teras (a to ani u srovnávacích nemovitostí), neboť nejsou zásadní z hlediska užívání nemovitosti. Nejedná se totiž o věc, která by primárně umožňovala využívat věc ke komerčním a dalším účelům, jak žalovaná činí. Srážka o 10 % (koeficient 0,9) byla použita, neboť znalci vycházeli z nabídkové ceny inzerátů, pročež se skutečná cena může lišit. Neexistuje totiž žádný oficiální registr nájmů, který by obsahoval realizované transakce. Navíc se jedná o relativně neobvyklou nemovitost. Metoda nepřímého porovnání byla zvolena rovněž z důvodu specifičnosti nemovitosti a účelového určení nemovitosti – veřejné vybavení. Výnosová metoda nebyla použita pro určení obvyklého nájemného, neboť se nejedná o vhodnou metodu, když je cílem právě výnos zjistit. Z reálných výnosů znalec během vypracování posudku nevycházel, neboť skutečné výsledky hospodaření nezohledňují, zda je nemovitost provozována dle jejích možností, přičemž záleží na osobě, která realizuje provoz nemovitosti. Znalci srovnávali nemovitost s dalšími ubytovacími hotelovými zařízeními v Praze, přičemž mezi jednotlivými městskými částmi byl zohledněn rozdíl dle oceňovací vyhlášky Ministerstva financí. Skutečnost, že nemovitost nedisponuje sociálním zařízením na pokojích byla zohledněna v koeficientu technického stavu budovy. Výměra podlah a podlahových ploch 1 195 m2 byla určena na základě revizního znaleckého posudku dle místního šetření a odsouhlasení stran. Otázku výměry řešili znalec a strany v rámci místního šetření. Kanceláře v posudku zohledněny nebyly, neboť nemovitost je využívána jako hotel a internát, z čehož vyplývá, že vyžaduje určité kancelářské zázemí.

19. Znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, odhadla obvyklou cenu užívání nemovitosti za rok 2018 na částku 1 796 400 Kč, za rok 2019 na částku 1 746 100 Kč a za rok 2020 na částku 1 709 400 Kč. Při vypracování znaleckého posudku užila znalkyně metodu porovnávací, přičemž vycházela z porovnávací ceny obdobné k datu ocenění v daném místě (zohlednila zejména druh nemovitosti, lokalita, velikost, využitelnost, vybavenost). Znalkyně prostory porovnávala s kancelářemi v dané oblasti. Ubytovací zařízení se společným sociálním zařízením je totiž možné bez stavebních úprav pronajímat jako kanceláře. Nemovitost byla užívána částečně jako internát a částečně jako hotel (prokázáno znaleckým posudkem č. 50/2020-4780 - aktualizace posudku č. 37/2017-4577). Stejnou metodu užila znalkyně i při vypracování znaleckého posudku pro účely určení obvyklé ceny užívání nemovitosti za předešlé období, tj. porovnala nabízené nájmy v kancelářích v dané oblasti inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří. Znalkyně obvyklou cenu ročního nájmu odhadla na částku 1 668 000 Kč. Tento znalecký posudek byl žalobkyní předložen v řízení ve věci sp. zn. , spisová značka, vedené u zdejšího soudu (prokázáno znaleckým posudkem č. , Anonymizováno, ).

20. Na webových stránkách Pensionu , jméno FO, mládeže mj. stojí „Dejte si šálek kávy nebo si přečtěte knihu na terase s nádherným výhledem na Prahu“ (prokázáno fotografiemi a sjetinami internetových stránek Pension , jméno FO, mládeže).

21. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a věrohodnosti neměl pochybností. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci v souladu s § 132 o.s.ř.

22. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k názoru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění a skutkový stav byl tak dostatečně objasněn pro rozhodnutí ve věci. Soud pro nadbytečnost zamítl návrh na provedení důkazu výslechem znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť k jejímu posudku v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, byl vypracován revizní znalecký posudek, v němž byly zpochybněny její metody výpočtu a v tomto řízení byl stejným znaleckým ústavem, který vypracoval revizní znalecký posudek, vypracován k otázce obvyklého nájemného znalecký posudek. Oba posudky byly pouze pro účely projednávané věci valorizovány. Soud, Anonymizováno, také zamítl návrh na vypracování revizního znaleckého posudku a dodatku znaleckého posudku, neboť má za to, že znalecký posudek vypracovaný znaleckým ústavem , jméno FO, , Anonymizováno, services, a.s., poskytuje odpověď na otázku týkající se výše bezdůvodného obohacení v dostatečné míře pro rozhodnutí ve věci. Pokud jde nájemní smlouvy navržené pro srovnání ze strany žalované, tyto byly v řízení nadbytečné tím spíše, že žalovaná v průběhu řízení dluh ve výši určené posudkem znaleckého ústavu zaplatila a tím jej uznala, přičemž řízení bylo v uvedeném rozsahu na základě zpětvzetí zastaveno, zpochybňování výše bezdůvodného obohacení určené znaleckým posudkem ústavu tak bylo ze strany žalované pro řízení nadále nerelevantní.

23. Soud dospěl k následujícímu skutkovému a právnímu závěru:Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného, bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochozenému vydat, oč se obohatil, bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bezprávního důvodu plněním správního důvodu, který odpadl protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo tím, že za něho bylo plněno, kdo měl po právu plnit sám.

24. Žalovaná užívala v době od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 nemovitost bez právního titulu, čímž se bezdůvodně obohatila na žalobkyni, která je vlastníkem nemovitosti. Nájemní smlouva, která žalovanou opravňovala k užívání nemovitosti byla totiž ukončena ke dni 1. 9. 2015 a žádným jiným právním titulem k užívání nemovitosti žalovaná nadále nedisponovala. Žalobkyni proto svědčí nárok na vydání bezdůvodného obohacení. (K tomuto závěru dospěl zdejší soud již v rozsudku v rozsudku č.j. , spisová značka, , který byl v tomto směru aprobován rozsudkem Městského soudu v Praze sp. zn. , spisová značka, , a pokud jde o datum ukončení smlouvy, také v rozsudku čj. , spisová značka, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze čj. , Anonymizováno, a usnesením Nejvyššího soudu, čj. , spisová značka, ).

25. Soud při určení výše bezdůvodného obohacení vyšel ze znaleckého posudku, dle něhož činí obvyklé nájemné za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 částku 4 077 720 Kč. Znalecký posudek považuje soud za zcela řádně vypracovaný a logicky odůvodněný s tím, že závěry v něm zástupce znaleckého ústavu přesvědčivě objasnil na ústním jednání u zdejšího soudu dne 22. 2. 2024. Soud rovněž přihlédl k tomu, že znalecký ústav vypracoval revizní znalecký posudek v rámci řízení o vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti žalovanou v předcházejícím období (byť tedy posudek v tomto řízení nebyl zadán jako revizní, jednalo se o valorizaci posudku, který byl zpracován jako revizní, a to i vůči posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , kterým v řízení žalobkyně argumentovala a který byl pro nyní projednávané období také pouze valorizován). Soud neshledal ani rozpor s vyměřenou užitnou plochou, jednalo o stejnou plochu jaká byla uvedena v revizním znaleckém posudku. V posudku , tituly před jménem, , jméno FO, předloženém žalobkyní byla nesprávně nemovitost srovnávána s kancelářemi, přestože nemovitost v předmětném období sloužila ke komerčnímu a internátnímu ubytování. Znalecký ústav porovnával nemovitost s ubytovacími hotelovými zařízeními, což je v daném případě přiléhavější.

26. K námitce žalobkyně, že při vypracování znaleckého posudku nebyla zohledněna výměra teras, soud uvádí, že se ztotožňuje s názorem znaleckého ústavu, dle něhož není výměra teras podstatnou záležitostí pro určení obvyklého nájemného této nemovitosti. Ostatně ani v ostatních srovnávaných nemovitostech nebyla případná plocha teras zohledněna. Navíc nelze přehlédnout, že i sama žalobkyně ve svém dopisu z 5. 1. 2011 s nezapočítáním plochy teras do výměry pro výpočet nájemného souhlasila.

27. Žalovaná již před podáním žaloby zaplatila částku 1 326 696 Kč, tj. zbývalo by jí doplatit částku 2 751 024 Kč (4 077 720 Kč – 1 326 696 Kč). Uvedenou zbývající částku žalovaná zaplatila dne 31. 10. 2023, čímž fakticky uznala nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení (§ 2045 o.z.). Co se týče splatnosti dospěl soud k závěru, že bezdůvodné obohacení za období od 1. 1. 2018 do 30. 11. 2020 bylo splatné dne 15. 12. 2020, neboť do uvedeného data vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužné částky. Vzhledem k tomu, že žalovaná částku nezaplatila, dostala se ode dne následujícího, tj. ode dne 16. 12. 2020, do prodlení se zaplacením peněžitého dluhu dle § 1968 o. z. a v souladu s § 1970 o. z. vzniklo žalobkyni právo požadovat po žalované vedle vydání bezdůvodného obohacení i úrok z prodlení. Při stanovení výše úroků z prodlení soud vycházel z § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalobkyni tedy náleží úrok z prodlení za uvedené období ve výši 8,25 % z částky 2 634 324 Kč od 16. 12. 2020 do 31. 10. 2023, kdy žalovaná uvedenou částku zaplatila. Splatnost bezdůvodného obohacení za období od 1. 12. 2020 do 31. 12. 2020 nastala až v návaznosti na doručení platebního rozkazu Obvodním soudem pro , adresa, dne 20. 2. 2021. K zaplacení bezdůvodného obohacení za měsíc prosinec 2020 totiž žalovaná nebyla vyzvána předžalobní výzvou. Žalovaná částku za uvedené období ve výši 116 700 Kč zaplatila až dne 31. 10. 2023. Proto žalobkyni náleží úrok z prodlení ve výši 8,25 % z částky 116 700 Kč od 21. 2. 2021 do 31. 10. 2023.

28. Soud proto výrokem I přiznal žalobkyni úrok z prodlení 8,25 % ročně z částky 2 634 324 Kč od 16. 12. 2020 do 31. 10. 2023 a z částky 116 700 Kč od 21. 2. 2021 do 31. 10. 2023, a ve zbývajícím rozsahu žalobu výrokem II zamítl.

29. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř., § 146 odst. 2 věta druhá o. s. ř., když úspěšný žalobkyně má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Tarifní hodnota se v takových případech odvíjí od částky, která byla žalobkyni přisouzená (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. , spisová značka, , publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 121/2017). V posuzované věci žalovaná žalobkyni zaplatila na základě vypracovaného znaleckého posudku částku 2 751 024 Kč, pročež žalobkyně v tomto rozsahu vzala částečně žalobu zpět a řízení bylo částečně zastaveno pro chování žalované. Soud proto za tarifní hodnotu sporu považoval částku 2 751 024 Kč, a to až do zpětvzetí jistiny v této výši. Dále pak bylo řízení vedeno o jistinu, která byla zamítnuta a příslušenství, které bylo částečně žalobkyni přiznáno. Další úspěch žalobkyně tedy spočíval již jen v přiznané částce příslušenství, která činí v kapitalizované výši 651 103,82 Kč, pokud jde o odměnu za další úkony žalobkyně následující po zpětvzetí uhrazené části jistiny, soud tedy vycházel z této tarifní hodnoty.

30. S ohledem na povahu žalobkyně lze obecně souladu s ustálenou judikaturou Ústavního soudu (nález Ústavního soudu I. ÚS , Anonymizováno, ze dne 9. 10. 2008, II. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 13. 8. 2012, III. ÚS , Anonymizováno, ze dne 23. 11. 2010 a I. ÚS , Anonymizováno, ze dne 13. 3. 2014) presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Nebude-li jimi v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem nákladem účelně vynaloženým. Soud (shodně jako Městský soud v Praze v rozsudku sp. zn. , spisová značka, ) dospěl k závěru, že v projednávané věci jsou dány okolnosti, na jejichž základě lze považovat zastoupení advokátem za účelné. Žalobkyně s žalovanou vede u zdejšího soudu řadu řízení týkajících se nemovitosti, která jsou vzájemně provázaná. Nejen z toho důvodu lze projednávanou věc označit za obtížnější a je účelné, aby byla žalobkyně zastoupena advokátem.

31. Soud proto výrokem III přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 342 993 Kč. Náklady sestávají z účelně vynaložené a nevrácené části zaplaceného soudního poplatku ve výši 27 511 Kč (tj. nevrácená část poplatku, který by byl vyměřen z jistiny, co do které bylo řízení zastaveno pro zpětvzetí, ve zbývající části byl s ohledem na neúspěch ve věci vynaložen neúčelně), dále z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, („a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 2 751 024 Kč sestávající z částky 19 340 Kč za každý z devíti úkonů (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření z 25. 6. 2021, účast na mediaci 25.2.2022 – analogicky dle § 11 odst. 1 i), účast na jednání dne 23. 8. 2022, vyjádření ke znaleckému posudku z 23. 3. 2023, vyjádření z 22. 8. 2023 a částečné zpětvzetí žaloby z 8. 12. 2023) a dále z tarifní hodnoty 651 103,82 Kč sestávající z částky 10 940 Kč za každý z 6 úkonů (účast na jednání dne 22. 2. 2024 v rozsahu dvou úkonů, neboť jednání přesáhlo dobu dvou hodin, účast na jednání dne 4. 4. 2024 v rozsahu dvou hodin, neboť přesáhlo dobu dvou hodin, závěrečný návrh z 23. 4. 2024 a účast na jednání dne 2. 5. 2024) uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně patnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 244 200 Kč ve výši 51 282 Kč a zálohy na náklady spojené se zpracováním znaleckého posudku dle § 141 odst. 1 o.s.ř. v částce 20 000 Kč.

32. V řízení vznikly v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku náklady ve výši 20 263 Kč. Žalobkyně složila zálohu náklady důkazu znaleckého posudku ve výši 20 000 Kč, kterou byla část nákladů pkryta. Státu tedy vznikly náklady ve výši 263 Kč. Ve věci měla žalobkyně úspěch ve výši 70,09 % a žalovaná 29,91 %. Soud proto poměrně podle výsledku řízení dle § 148 odst. 1 o. s. ř. rozdělil částku 263 Kč mezi žalobkyni (79 Kč) a žalovanou (184 Kč) a výrokem IV a V jim uložil odpovídající částku zaplatit.