21 C 194/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Jolanou Stonawskou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o určení výše nájemného

I. Určuje se, že žalovaná je povinna s účinností od 1. 12. 2020 platit žalobkyni měsíční nájemné za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve [anonymizováno] podlaží domu na adrese [adresa], [obec a číslo], jež stojí na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] vedeném pro k. ú. [část obce] Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, ve výši 12 300 Kč, tj. 296 Kč/m2.

II. Žaloba se zamítá ve zbývající části, tj. co do uložení povinnosti žalované platit od 1. 12. 2020 žalobkyni měsíční nájemné za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve [anonymizováno] podlaží domu na adrese [adresa], [obec a číslo], jež stojí na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] vedeném pro k. ú. [část obce] Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, ve výši dalších 3 073 Kč.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 15 552 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 1. 12. 2020 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by byla žalované uložena povinnost platit žalobkyni za užívání bytu vymezeného ve výroku I. tohoto rozsudku nájemné ve výši 15 373 Kč měsíčně, počínaje shora uvedeným datem.

2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: 1/ Žalobkyně vykonává správu nemovitostí ve vlastnictví hlavního města Prahy, mimo jiné i bytu [číslo] o podlahové ploše 41,55 m2 nacházejícího se ve [anonymizováno] podlaží domu na adrese [adresa], [obec a číslo], jež stojí na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] vedeném pro k. ú. [část obce] Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha (dále jen„ byt“) (prokázáno informací o pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa]). 2/ Žalovaná užívá byt na základě Smlouvy o nájmu bytu na dobu neurčitou ze dne 28. 4. 1999, za což hradí žalobkyni nájemné ve výši 4 550 Kč měsíčně (prokázáno uvedenou smlouvou včetně jejích příloh - evidenčního listu z roku 1999 a podkladů pro uzavření nájemní smlouvy; dále evidenčním listem pro výpočet nájemného od 1. 11. 2020). 3/ Žalobkyně dne 15. 7. 2020 žalované písemně navrhla zvýšení nájemného na částku 5 817 Kč měsíčně. Návrh se dostal do sféry dispozice žalované dne 27. 7. 2020 (prokázáno návrhem na zvýšení nájemného od 1. 10. 2020 ze dne 15. 7. 2020 a dodejkou na adresu žalované [anonymizováno] ze dne 24. 7. 2020, jež byla dne 27. 7. 2020 vrácena odesílateli s tím, že je žalovaná na uvedené adrese neznámá). 4/ Žalovaná návrh na zvýšení nájemného nepřijala, žalobkyně proto dne 13. 10. 2020 zaslala žalované předžalobní výzvu, jež byla žalované dodána do jeho datové schránky téhož dne (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 13. 10. 2020 a podacím archem z téhož dne). 5/ Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] zpracoval ke dni 27. 11. 2019 znalecký posudek [číslo] z něhož plyne, že výše obvyklého nájemného za srovnatelný byt (v k. ú. [část obce], rozloha bytu 41,55 m2, umístění bytu v bytovém domě s výtahem, který je konstrukčně cihlový, nikoli skeletový či panelový, není novostavbou, v dobrém stavebně technickém stavu, provozuschopný s úplnými rozvody a instalacemi, umístěný ve středních podlažích, nikoli suterénní či přízemní, se základním příslušenstvím, hygienickým a kuchyňským zázemím, s etážovým, ústředním či dálkovým vytápěním a obdobným ohřevem vody, běžnou materiálovou charakteristikou stavebních prvků a úprav, tj. bytových rozvodů a instalací, vytápění, ohřevu vody, podlah, oken, dveří, povrchových úprav, bez mimořádného příslušenství zvyšujícího podlahovou plochu, tedy, balkónu, lodžie, terasy, sklepní kóje apod.) činila 370 Kč/m2 (prokázáno uvedeným znaleckým posudkem). 6/ Od doby vypracování znaleckého posudku ke dni vydání rozsudku klesla obvyklá cena nájmů bytů na území [část obce] s podobnou podlahovou plochou cca o 20 % oproti ceně uvedené v posudku (prokázáno výsledkem vyhledávání bytů [anonymizováno] k pronájmu na [obec a číslo], městské části [část obce], ploch od 35 m² do 50 m² z portálu [webová adresa], inzerátem z portálu [webová adresa], ID zakázky [číslo], inzerátem z portálu [webová adresa], ID zakázky [číslo], inzerátem z portálu [webová adresa], ID zakázky [anonymizováno], inzerátem z portálu [webová adresa], ID zakázky [anonymizováno], inzerátem z portálu [webová adresa], ID [číslo], výsledky vyhledávání na portálu [webová adresa] - byty [anonymizováno] k pronájmu [obec] [část obce], výsledky vyhledávání na portálu [webová adresa] pro byty na ulici [ulice], inzerátem z portálu [webová adresa], ID zakázky [číslo]).

4. Soud nemá důvodu pochybovat o uvedených skutečnostech, tím spíše za situace, kdy žalovaná zůstala v řízení zcela pasivní, žádné rozhodné skutečnosti netvrdila, nepopírala, že byt, který užívá, odpovídá charakteristice, ze které vycházel znalec při zpracování znaleckého posudku, nepředložila soudu žádné důkazy a k prvnímu jednání se bez omluvy nedostavila.

5. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“).

6. Podle § 2249 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (odst. 1). Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (odst. 2). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu (odst. 3). Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně (odst. 4).

7. Podle § 3074 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht (odst. 1). Ustanovení § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § [číslo] odst. 3 se použije obdobně (odst. 2).

8. V projednávané věci žalovaná užívá předmětný byt jako nájemce na základě nájemní smlouvy ve smyslu § 2201 a násl. o. z. od roku 1999. Není pochyb o tom, že nájemné ve výši 4 550 Kč měsíčně je hluboce pod úrovní obvyklých cen za pronájem pražských bytů, neboť jeho výše byla původně stanovena na základě (již neplatných) právních předpisů (srov. § 3074 odst. 2 o. z.), nebyla vytvořena působením tržních sil. Ustanovení § 2249 o. z. upravuje zákonný postup zvýšení nájemného pronajímatelem až na cenu na trhu s nemovitostmi obvyklou, jenž se uplatní i ve vztahu k tzv. městským bytům. Jelikož žalovaná nepřijala návrh žalobkyně na zvýšení nájemného o cca 28 % na částku 5 817 Kč měsíčně (u nájemného určeného na základě právního předpisu neplatí dle § 3074 odst. 2 o. z. limit 20% zvýšení zakotvený v § 2249 odst. 1 o. z.) ve lhůtě dvou měsíců, jež jí uplynula [datum], vzniklo žalobkyni právo domáhat se určení výše nájemného u soudu ve lhůtě dalších tří měsíců, což žalobkyně včas učinila.

9. Na základě provedeného dokazování pak soud zjistil, že obvyklá výše nájemného u bytů s obdobnou rozlohou v k. ú. [část obce] – i s ohledem na krizi spojenou s pandemií covidu-19 – oproti výši stanovené znaleckým posudkem klesla cca o 20 %, tedy na [částka] měsíčně (cca 296 Kč/m2). Za částku původně požadovanou žalobkyní jsou na trhu nabízeny pronájmy bytů podlahovou plochou větších, novějších, lépe vybavených, ve srovnání s charakteristikou posuzovaných bytů uvedenou ve znaleckém posudku. Z důvodu hospodárnosti řízení soud nepožadoval po žalobkyni vypracování doplnění znaleckého posudku, neboť by tím došlo k neúměrnému prodloužení řízení a k většímu finančnímu zatížení žalované, jež by pak byla povinna hradit náklady soudem zadaného znaleckého posudku (s ohledem na všeobecně známé ceny pražských bytů je zjevné, že by žalobkyně z valné většiny uspěla i v případě zadání doplnění znaleckého posudku). Nadto nelze přehlédnout, že pokud by obvyklé nájemné opět kleslo, může se žalovaná obdobným postupem v souladu s § 2249 odst. 4 o. z. domáhat vůči žalobkyni snížení nájemného.

10. S ohledem na výše uvedené soud žalobě zčásti vyhověl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, a ve zbytku ji výrokem II. tohoto rozsudku zamítl.

11. O nákladech řízení soud rozhodl výrokem III. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), tak, že žalobkyni přiznal náhradu nákladů v plné výši, neboť určení výše nájemného záviselo na znaleckém posudku, resp. na úvaze soudu. Částečné zamítnutí žaloby tak nemůže jít k tíži žalobkyně. Náklady žalobkyně ve výši 15 552 Kč sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bodu 5., § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze čtyř úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, účast na jednání dne 14. 7. 2021) a dále čtyř paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrady za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 % z částky 11 200 Kč ve výši 2 352 Kč (celkem tedy 2 000 Kč + 10 000 Kč + 1 200 Kč + 2 352 Kč). Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupce žalobkyně. Nutno dodat, že v projednávané věci považuje soud zastoupení žalobkyně advokátem za účelné, neboť jde o řízení typově vybočující z běžné agendy zaměstnanců právního úseku městské části statutárního, resp. hlavního města. Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř.