21 C 3/2011

Plný text

název soudu rozhodl samosoudkyní Mgr. jméno řešitele příjmení řešitele ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni [částka] s ročním úrokem z prodlení ve výši, která v každém jednotlivém kalendářním pololetí trvání prodlení odpovídá v procentech součtu čísla sedm a výše limitní sazby pro dvoutýdenní [anonymizována dvě slova] [obec] [anonymizována dvě slova] vyhlášené ve [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova] a platné vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí, a to z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení a z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do požadovaného zákonného úroku z prodlení z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum] zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet [název soudu] náhradu nákladů řízení státu ve výši [částka], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Původní žalobkyně [právnická osoba], [IČO] (dále jen„ [anonymizováno]“), se žalobou podanou dne [datum] (původně u [název soudu], jenž [anonymizována čtyři slova] na [číslo listu]) domáhala po žalované zaplacení částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení jakožto doplatku kupní ceny dle kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi [anonymizováno] a žalovanou za dům [adresa] postavený na pozemku parc. [číslo] za pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [anonymizována dvě slova] pro [anonymizována dvě slova]. [anonymizováno] na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek] (dále též jen„ dům“,„ pozemky“ a společně„ nemovitosti“). Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] (viz č. l. 2 připojeného rekonstruovaného spisu sp. zn. [spisová značka] – tmavá, ale čitelná fotografie žaloby) se [anonymizováno] domáhala dalšího doplatku téže kupní ceny ve výši [částka] se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení. [příjmení] [částka] (z celkové kupní ceny ve výši [částka] včetně DPH) měla být zaplacena dne [datum], kdy uplynula 15denní lhůta od vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (běžící od [datum], kdy došlo ke vkladu vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí), částka [částka] představovala„ [anonymizováno]“, které se žalovaná zavázala zaplatit [anonymizováno] ve lhůtě do [datum]. Dům byl prodán jako nedokončený, a to na žádost žalované, která si chtěla stavbu dokončit sama. Ačkoli se částka [částka] stala splatnou dne [datum] a ačkoli byla [anonymizováno] připravena odstranit vady, které krylo [anonymizováno], žalovaná [příjmení] dlužnou částku přes písemnou výzvu do dnešního dne neuhradila.

2. Žalovaná neuznala žalobami uplatněné nároky na doplatky kupní ceny a navrhla zamítnutí žalob. Dle jejího názoru vykazoval dům řadu vad a nedodělků (jejichž okruh v průběhu řízení žalovaná opakovaně měnila a rozšiřovala), které žalovaná [příjmení] vytýkala před i po uzavření kupní smlouvy. [anonymizováno] ani současná žalobkyně proto neměly a nemají právo na doplatky kupní ceny, neboť na tyto je třeba započíst nároky žalované na slevu z kupní ceny z titulu vad a nedodělků rodinného domu. V tomto směru vznesla žalovaná námitku započtení.

3. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum], zdejší soud řízení o obou žalobách spojil ke společnému řízení.

4. Rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], ve znění usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], doplněným rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zdejší soud žalobě vyhověl (doplňujícím rozsudkem nepřiznal [anonymizováno] toliko část úroku z prodlení). [název soudu] usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení s pokynem, ať odstraní vady námitky započtení vznesené žalovanou. K samotnému zjištěnému skutkovému stavu věci a právnímu posouzení zdejšího soudu obsaženým ve zrušeném rozsudku se [název soudu] nevyjádřil a nezavázal v tomto směru soud prvního stupně svým právním názorem. S ohledem na uvedené vyšel zdejší soud z toho, že samotné zrušení původního rozsudku [název soudu] bez dalšího neznamená nesprávnost či nepoužitelnost jeho dílčích závěrů, a soustředil se na odstranění vad námitky započtení žalované. V tomto směru vyzval žalovanou usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], k nápravě v souladu s pokyny [název soudu]. Žalovaná svou kompenzační námitku upřesnila a odstranila její vady podáním ze dne [datum] na [číslo listu] spisu, ve spojení s přednesem zástupce žalované u jednání konaného dne [datum] na [číslo listu] verte spisu, kde zástupce žalované po poučení soudem upřesnil část námitky započtení tak, aby nebylo pochyb, že žalovaná touto námitkou současně neuplatňuje žádný vzájemný návrh (k samotné námitce započtení a jejímu posouzení v podrobnostech viz níže část II. odůvodnění rozsudku).

5. Jelikož po zahájení řízení [anonymizováno] Smlouvou o postoupení pohledávky ze dne [datum] převedla žalobou uplatněné nároky na [právnická osoba] s. r. o., [IČO], zdejší soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], rozhodl podle § 107a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), tak, že bude namísto dosavadní žalobkyně [příjmení] v řízení nadále pokračováno s [právnická osoba], [IČO], neboť to navrhla [anonymizováno], která soudu doložila smlouvu o postoupení pohledávky, a [právnická osoba] se svým vstupem do řízení na místo [anonymizováno] souhlasila (viz [číslo listu] verte). Uvedené usnesení nabylo právní moci dne [datum]. <b>I. K nárokům žalobkyně na doplatky kupní ceny:</b> 6. Na základě provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 1/ Dne [datum] podepsaly [anonymizováno] (coby„ budoucí prodávající“) a žalovaná (coby„ budoucí kupující“) Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále též jen„ SSB“). V ní si ujednaly (čl. 2), že nejpozději do 15 dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí (které měla [anonymizováno] dle čl. 3 na převáděné nemovitosti získat do [datum]) uzavřou kupní smlouvu, jejímž předmětem budou nemovitosti, a to pozemky parc. [číslo] v k. ú. [část obce] a stavba rodinného domu na pozemku parc. [číslo] (předmětný dům), která bude provedena na základě projektové dokumentace a dalších podkladů specifikovaných v příloze. V čl. 2 je pak ujednáno znění budoucí kupní smlouvy, dle kterého (viz čl. II) měly být nemovitosti předány žalované ihned po podpisu kupní smlouvy, jak stojí a leží. Celková kupní cena sjednaná ve výši [částka] včetně DPH (z toho [částka] je cena pozemků a [částka] cena domu) měla být dle splátkového kalendáře (příloha P1) splacena ve splátkách: 1) ve výši [částka] po podpisu rezervační smlouvy – již uhrazeno, 2) [částka] do 5 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, 3) [částka] do 15 dnů po ukončení hrubé stavby domu bez krovů a krytiny, 4) [částka] do 15 dnů po dokončení hrubé stavby domu včetně krovů a krytiny, 5) [částka] do 15 dnů po dokončení hrubých rozvodů vnitřních řemesel, vnitřních omítek, podlah a roštů SDK, 6) [částka] do 15 dnů po dokončení domu a 7) [částka] do 15 dnů po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání budovy, uzavření kupní smlouvy k nemovitostem a doložení návrhu na vklad této kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí. V [číslo listu] SSB si strany mimo jiné sjednaly, že žalovaná nesmí stavbu ani její část realizovat přes jiného dodavatele, než je sjednán s [anonymizováno], přičemž pokud do stavby zasáhne jiný subjekt než je ten, kterého určila [anonymizováno], ztrácí žalovaná záruku na celé dílo, přičemž žalované nevzniká nárok na jakoukoliv slevu. Případné změny stavby budou sjednány v samostatných dodatcích včetně dohody o ceně za tyto změny a způsobu jejich úhrady (prokázáno předmětnou Smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum]). 2/ Dne [datum] převzal za žalovanou shora uvedené nemovitosti [jméno] [příjmení], její manžel. Od tohoto dne žalovaná dům užívala (obývala). V předávacím protokolu jsou jako vady a nedodělky uvedeny: ukončení jalového schodu v patře chodby, kliky na okna vč. kování na dveře do [datum], nerovnost stropu v koupelně, padací schody na půdu se nedovírají a dřou, nenatřeny, nerovnost podlahy u dveří před terasou, prasklé okno v koupelně. Nedodělaná podlaha v chodbě, křivá nedostěrkovaná podlaha v garáži, křivá místy až 8 mm komplet. Vysoce osazeny obrubníky, snížit výšku zápraží. [ulice] terasa vysoká, utopené trámy v dlažbě, popraskané betony u obrubníků, celková terasa je křivá, obklady fasády nerovné spáry, nezaspárováno, nenatřené trámy (prokázáno [anonymizováno] protokolem ze dne [datum] na [číslo listu] spisu). 3/ Příslušný stavební úřad udělil [anonymizováno] dne [datum] souhlas s užíváním stavby předmětného rodinného domu (prokázáno sdělením odboru výstavby Úřadu městské části [obec a číslo] ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] [anonymizována dvě slova], na [číslo listu] spisu). 4/ [anonymizováno] (coby„ prodávající“) a žalovaná (coby„ kupující“) podepsaly dne [datum] [anonymizováno] smlouvu (dále též jen„ Kupní smlouva“ či„ [anonymizováno]“), kterou [anonymizováno] převedla na žalovanou vlastnické právo k rodinnému domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] k pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha a manipulační plocha o výměře 201m2 a k pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 85 m2, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [anonymizováno] úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], [územní celek], okres hl. m. [obec]. V čl. II. KS si strany odlišně od Smlouvy o smlouvě budoucí ujednaly, že kupní cena bude celkem [částka] (z toho [částka] tvoří cena pozemků a [částka] cena stavby rodinného domu) a bude zaplacena ve třech splátkách: 1) [částka] bylo uhrazeno při podpisu smlouvy, 2) částka [částka] měla být uhrazena do 15 dnů od„ vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí“ a 3) částku [částka] si měla ponechat žalovaná jako„ zádržné“ z důvodu„ vad a nedodělků“, jejichž soupis bude tvořit nedílnou přílohu kupní smlouvy. Mezi stranami bylo v odst. 2.

2. KS ujednáno, že o odstranění každé jednotlivé vady nebo nedodělku bude vždy proveden zápis a na základě tohoto zápisu zašle [anonymizováno] žalované výzvu k úhradě příslušné části zádržného a žalovaná do pěti dnů pošle na účet [anonymizováno] částku stanovenou ke každé vadě v dodatku. Nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí [anonymizováno] směřovat k odstranění těchto vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost odstraňování vad a nedodělků. V odst. 3.

1. KS žalovaná prohlásila, že se před uzavřením této kupní smlouvy seznámila s faktickým i právním stavem převáděných nemovitostí, řádně si je prohlédla a je si vědoma stavu, v jakém se tyto věci nacházejí. V odst. 3.

3. KS si strany smlouvy ujednaly záruku na dokončený dům v délce 60 měsíců ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí (prokázáno předmětnou Kupní smlouvou ze dne [datum] na [číslo listu] spisu). Mezi stranami bylo nesporné, že první část kupní ceny ve výši [částka] byla žalovanou uhrazena. Žalovaná částka představuje součet druhé a třetí splátky dle Kupní smlouvy. 5/ V Kupní smlouvě zmíněná příloha –„ soupis vad a nedodělků“ – byla sepsána a podepsána smluvními stranami ještě před podpisem KS, a to dne [datum]. Vady a nedodělky byly v soupisu vymezeny svým popisem, resp. návrhem způsobu jejich nápravy, a u každé vady či nedodělku byla uvedena část„ zádržného“, na které bude mít [anonymizováno] nárok po odstranění vady či nedodělku. Při samostatném přečtení tohoto soupisu bez dalšího se řada vad a nedodělků jeví na první pohled jako neurčitě vymezená, z dopisu [anonymizováno] obsahujícího návrh způsobu jejich odstranění ze dne [datum] je však zjevné, že stranám bylo v době sepisu seznamu vad a nedodělků jasné, o jaké nedostatky šlo (resp. toto vyplynulo i z dalšího provedeného dokazování). Vady a nedodělky uvedené v příloze ke KS, na jejichž odstranění bylo vázáno právo [anonymizováno] požadovat část zádržného, jsou tak následující: (1)„ Chybí soklová lišta 100 – 130 mm ([částka]), bude nataženo lepidlem, aby nebyl vidět polystyren;“ dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde v rámci odstranění tohoto nedostatku k natažení spodní části zateplovacího systému lepidlem (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedodělku hovoří jako o nedodělku 17 – lemovací lišta na venkovním zateplení kolem celého domu). (2)„ Aq okna pana [příjmení] nekontaktovaly, bude kontaktován jiný výrobce od jiné firmy, který navrhne řešení. Termín po [datum] ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde v rámci odstranění tohoto nedostatku k opravě vstupních dveří specializovanou okenářskou firmou (viz i listinu podepsanou p. [příjmení] – manželem žalované, a zástupci [právnická osoba] a [anonymizováno] z [datum] na [číslo listu] – tedy těsně před provedením soupisu vad a nedodělků, kde je strojopisně uvedeno: vstupní dveře, poškozená kondenzační drážka, dveře jsou vysazené na max. z důvodu špatných výšek betonů – rukou dopsáno [anonymizováno] okna budou kontaktovat pana [příjmení], reklamace dveře - poptat delší čepy pantů vchod. dveří). [příjmení] [částka] tedy měla připadnout [anonymizováno] po dořešení uvedených nedostatků vstupních dveří. (3)„ [příjmení] dovařeno v celé délce tak, aby se v prohlubni voda nedržela, kolejnice bude vyměněna za originální profil, zeď bude ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde v rámci odstranění tohoto nedostatku k vysazení vjezdové brány, dovaření středové vzpěry a pásoviny na horní část a tím zabránění držení vody; odbourání vrchního porušeného betonu, zbavení volných částic a natažení celého základu sanačním materiálem. (4)„ Kohoutek bude řešen slevou, nebo upevněním ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že kohoutek – vývod vody bude opěněn montážní pěnou (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedostatku hovoří jako o nedodělku 16 - upevnění venkovního kohoutku). (5)„ Zjistí se pozice vsakovací jámy, schod se obloží ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že dojde k vytýčení vsakovací jámy (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedostatku hovoří jako o nedodělku 8 - nepředání technických údajů a dokumentů k vsakovací jímce, aby mohlo dojít k zjištění její polohy). (6)„ [příjmení] sleva – přechody se označí a opraví, nebo sleva ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že dojde k označení špatných přechodů na fasádě a k následné opravě (viz i listinu podepsanou p. [příjmení] – manželem žalované, a zástupcem [právnická osoba] a [anonymizováno] z [datum] na [číslo listu] – tedy těsně před provedením soupisu vad a nedodělků, kde je strojopisně uvedeno: fasáda, křivé přechody mezi jednotlivými nadzemními podlažími). (7)„ Viz bod 2“. Pod číslem (7) tedy nebyl uveden žádný nový nedostatek. (8)„ [příjmení] dodán statický výpočet krovu – byl dodán [datum] ([částka])“; i dle dopisu [anonymizováno] z [datum] došlo k dodání statického výpočtu již dne [datum], tj. ke dni soupisu vad a nedodělků (viz i posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] [rok] z [datum] na [číslo listu] rekonstruovaného spisu zn. [spisová značka], ve kterém je uvedeno, že žalovaná předala znalci statický výpočet, tj. v době jeho zadání již měla statický výpočet ve své dispozici). (9)„ [příjmení] srovnány a přišroubovány a natřeny ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že trámy budou srovnány a upevněny šrouby (dle potřeby přetřeny). (10)„ Zvonek bude proveden, buď elektr., nebo na [anonymizováno] – dle kabeláže ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k montáži zvonku na [anonymizováno] (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedostatku hovoří jako o nedodělku 14 – absence zvonku). (11)„ [příjmení] zkontrolovány a u přístřešků v souvislosti s rovinou ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že budou zkontrolovány a u přístřešků v souvislosti s rovinou. Z protokolu z jednání [datum] na [číslo listu] plyne, že jde o patky u terasy. (12)„ Okýnko – bude proveden rámeček, přístup k oknu bude proveden cca . 2 m2 – prkna, nebo [anonymizováno] ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že přístup ke střešnímu oknu bude proveden z [anonymizováno] desky (plocha 2 m2) a kolem okna na půdě bude vytvořen rámeček z prken. (13)„ [příjmení] použit orig. profil a upraven ([částka])“. Obě strany sporu u místního šetření dne [datum] (protokol na [číslo listu]) uvedly, že jde o kolejnici u vrat. [jméno] [příjmení] uvedl, že originálním profilem měli na mysli dražší a kvalitnější profil. V listině podepsané p. [příjmení] – manželem žalované, a zástupcem [právnická osoba] a [anonymizováno] z [datum] na [číslo listu] je uvedeno„ vjezdová brána není použ. originální profil pro pojezd brány“. Soud tak nepochyboval, že ujednání se týká kolejnice u vrat (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedodělku hovoří jako o nedodělku 18 - železná kolejnice u pojezdových vrat místo hliníkové). Tento nedostatek byl v soupisu uveden už pod bodem (3) výše, nicméně tam spolu s dalšími nedostatky a zde samostatně. Soud tedy má za to, že zádržné za odstranění tohoto nedostatku činilo [částka] a zádržné za další nedostatky pod bodem (3) činilo [částka]. Dle znaleckého posudku [právnická osoba] ze dne [datum] (viz [číslo listu], [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova], výslech zpracovatele posudku [anonymizováno] [příjmení] na [číslo listu] a [anonymizováno] spisu), je použitý profil odolnější než profil z ohýbaného plechu a je plně funkční. [příjmení] profily neexistují, hliníková kolejnice pro dané použití není vhodná, je příliš měkká, nevydržela by běžnou zátěž. Použití ocelového L profilu bylo v době výstavby domu obvyklé, na trhu existoval ještě plechový profil omega, ten je však z tenčího profilu a má kratší životnost. Ze stavebního hlediska neexistuje pojem originální profil kolejnice, neboť nejde o stanovený výrobek. Originálním profilem by mohl být jen omega profil, protože tento profil je prodáván firmami, které prodávají prvky pro pojezdové brány, nikoli hliníkový profil. Nicméně pokud chtěla žalovaná kvalitnější profil, je tento kvalitnější, neboť má delší životnost. Soud tak dospěl k závěru, že výměna pojezdu kolejnice za„ originální profil“ nebyla možná, neboť takový profil neexistuje, a použitý profil kolejnice byl kvalitnější než jiné profily dostupné na trhu. S odůvodněním, že by výměna kolejnic poškodila beton, vzdala se žalovaná u jednání dne [datum] práva na jejich výměnu. (14)„ Radiátor – bude dodán ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] (pod bodem 13., 2. řádek) dojde k : spodní [anonymizováno] radiátor – bude provedeno napojení ve vybraném termínu a následně bude porušená stěna v místě napojení uvedena do původní podoby – zaházeno, přeštukováno a přemalováno (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 9 – chybějící radiátor na WC v přízemí). (15)„ Otvory se odkryjí a zprovozní ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odkrytí větracích otvorů na půdě (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 10 – odvětrání střechy, větrací průduchy jsou nefunkční kvůli přílišné blízkosti k tepelné izolaci). (16)„ Podlaha garáž – bude provedena stěrka – stěrku dodá pan [příjmení] a doplatí cenu do výše ceny stěrky (zákl.) od [příjmení] [jméno] ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] se provede stěrka v garáži – stěrku dodá dle dohody pan [příjmení]. (17)„ Parapety budou dosilikovány ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k dosilikování parapetů (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 13 – neutěsnění všech venkovních parapetů u oken). (18)„ Lemovací šindele budou upevněny ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] proběhne ukotvení lemovacího šindele (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 6 – neupevněné šindely nad okapem po celém obvodu střechy). (19)„ Hromosvod – budou odstraněny díry po vrutech, bude zkontrolováno ukotvení a el. opraveno ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] proběhne kontrola hromosvodu a budou odstraněny díry po vrutech (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 12 – díry po vrutech u hromosvodu). (20)„ [příjmení] dodán katalogový list mezibytové příčky ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] byl katalogový list mezibytové příčky dodán zároveň s tímto dopisem, jehož přijetí potvrdila žalovaná dopisem z [datum]. Doručení katalogového listu před podpisem kupní smlouvy potvrdila i žalovaná u jednání konaného [datum] (viz protokol na [číslo listu], námitky [číslo listu], rozhodnutí o nich na [číslo listu]), a jednatel [příjmení] [jméno] [příjmení] v rámci své účastnické výpovědi na [číslo listu] a svědek [příjmení] na [číslo listu]. (21)„ 100mm zateplení nad garáží ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k doplnění izolace nad garáží (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 11 – chybějící zateplení nad garáží). Mezi stranami sporu nebylo sporné, že v projektu je zateplení garáže 20 cm. Součet všech jednotlivých částek zádržného pod body (1) až (21) činí [částka] (prokázáno seznamem vad a nedodělků z [datum] na [číslo listu] verte a [anonymizováno] spisu, kdy strany učinily na jednání konaném [datum] – viz [číslo listu] – nesporným, že přílohou KS byl seznam na [číslo listu] verte; změnu tvrzení žalované v tomto směru, učiněnou po [anonymizováno] letech od zahájení sporu na [číslo listu] v rozporu s dalšími vlastními tvrzeními žalované, její dosavadní obranou a s výsledky dokazování, považuje soud za ryze účelovou a pouze dokreslující přístup žalované k projednávané věci; ostatně skutečnost, že by přílohou KS neměl být tento seznam, po zrušení původního rozsudku soudu prvního stupně žalovaná v další fázi řízení již nezmiňovala). 6/ Vlastnické právo žalované k nemovitostem bylo vloženo do katastru nemovitostí s účinky ke dni [datum] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí na [číslo listu] spisu). 7/ S výjimkou nedostatků pod body (8) a (20) výše (dodání statického výpočtu krovu a katalogového listu mezibytové příčky) [anonymizováno] neodstranila nedostatky ze seznamu vad a nedodělků do [datum] ani později (nesporná tvrzení účastníků – viz protokol z jednání [datum] na [číslo listu]). [anonymizováno] z [datum], jehož doručení bylo potvrzeno [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (tehdejší zástupkyní žalované) v dopise ze dne [datum], [anonymizováno] – v reakci na dopis žalované z [datum] – ubezpečila žalovanou, že chtějí opravit a dokončit veškeré vady a nedodělky specifikované v kupní smlouvě ze dne [datum]. Vyzvala žalovanou, aby jí umožnila provedení oprav, s tím, že postup provedení oprav činí přílohu kupní smlouvy a je nutné dohodnout se pouze na termínu započetí oprav a chronologickém postupu, tzn. čím začít. [anonymizováno] navrhla započetí oprav [datum], poprosila o potvrzení nebo navržení jiného termínu s tím, že v příloze dopisu zasílá chronologický seznam provádění oprav. Vyjádřila se výslovně k několika vytýkaným vadám a připomněla, že manžel žalované má dodat stěrku, se kterou bude provedeno srovnání rovinatosti podlahy, a dlažbu si [příjmení] již položí sami. [anonymizováno] v dopise zdůraznila, že konkrétní postup oprav byl s žalovanou dohodnut při podpisu kupní smlouvy, nyní se čeká jen na to, až žalovaná projeví ochotu spolupracovat. V době, kdy byly opravy v režii [anonymizováno] (subdodavatel [anonymizováno]) žalovaná opakovaně zamítla vstup jejich dělníků na svůj pozemek, taktéž zamítla vstup p. [příjmení], který chtěl opravovat střechu a okapy. [anonymizováno] dopis uzavřela sdělením, že pokud bude žalovaná trvat na slevě z kupní ceny, musí přesně specifikovat závady, kvůli kterým slevu požaduje, aby [anonymizováno] mohla vypočíst přiměřenou slevu. Pokud žalovaná přes všechno nebude chtít, aby [anonymizováno] provedla opravy, navrhla [anonymizováno] žalované možnost, že dům od žalované zpět odkoupí za původní kupní cenu a uhradí veškeré související náklady, bez ohledu na opotřebení domu. Jako přílohy dopisu jsou uvedeny (mimo jiné) navržený chronologický postup oprav, dohodnutý způsob oprav (viz kupní smlouva), katalogový list mezibytové příčky. V přiloženém harmonogramu prací [anonymizováno] navrhla provedení prací k odstranění nedostatků tak, jak jsou popsány v pododst. 5/ skutkových zjištění výše u jednotlivých vad a nedodělků, navrhla tři možné termíny nástupu na opravy, a sice v období 3. – [datum], nebo 10. - [datum], nebo 17. - [datum], a požádala žalovanou, ať sdělí [anonymizováno] vyhovující termín do 10 dnů od doručení tohoto seznamu. (prokázáno dopisem [anonymizováno] ze dne [datum] adresovaným žalované včetně přílohy – časového harmonogramu provedení oprav, dopisem [anonymizováno] [příjmení] adresovaným [anonymizováno] ze dne [datum]). 8/ Zástupkyně žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] dopisem ze dne [datum] reagovala na dopisy [anonymizováno] ze dne [datum] a [datum] tak, že je připravena v zastoupení žalované celou záležitost projednat, aby došlo ke smírnému ukončení celé záležitosti týkající se neprovedených nedodělků a vad, jakož i nepředání listinných dokladů vážících se k nemovitosti. [anonymizováno] [příjmení] přislíbila připravit vyjádření k uvedeným dopisům spolu se všemi ostatními skutečnostmi k jednání. Termín osobního setkání navrhla v týdnu od [datum] do [datum] v kanceláři [anonymizováno]. Uvedený dopis byl [anonymizováno] doručen [datum] (prokázáno dopisem [anonymizováno] [příjmení] z [datum] včetně dodejky). 9/ V reakci na tento dopis nedošlo k odsouhlasení termínu oprav, právní zástupkyně žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] (výpověď na [číslo listu]) potvrdila, že ona žádný termín oprav nesjednala. [anonymizováno] ze dne [datum] [anonymizováno] požádala o schůzku dne [datum] [datum] [anonymizována dvě slova] požadovala další schůzku se žalovanou a pokračování smírných jednání. Dne [datum] zástupkyně žalované [příjmení] sdělila [anonymizováno] právnímu zástupci [anonymizováno], že další pokračování jednání může být, až bude vyhotoven znalecký posudek, což bude na konci září. [anonymizováno] ze dne [datum] zástupce [anonymizováno] požadoval informace o řešení sporu. [datum] zástupkyně žalované sdělila [anonymizována dvě slova], že posudek viděla jen v [anonymizováno], nyní je zajišťováno jeho originální vyhotovení. [datum] zástupce [anonymizováno] e-mailem požadoval, ať je mu sdělen alespoň obsah posudku. [datum] zástupkyně žalované e-mailem sdělila, že si posudek vyzvedne zítra, [datum] e-mailem zástupci [anonymizováno] zaslala posudek na střechu domu (s ohledem na datum a předmět posudku šlo zjevně o posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] [rok] z [datum]). Téhož dne zástupce [anonymizováno] namítal, že v posudku chybí strana. [anonymizováno] z [datum] zástupkyně žalované nejasnosti s posudkem objasnila (prokázáno citovanými [anonymizováno]). 10/ [anonymizováno] z [datum] sdělila zástupkyně žalované [příjmení] zástupci [příjmení] [příjmení], že v průběhu [anonymizováno] [rok] bude mít žalovaná další posudek, který bude chtít projednat s [anonymizováno] v [anonymizováno] [rok]. Zástupce [anonymizováno] zaslal zástupkyni žalované e-mailem dopis z [datum] – návrh na uskutečnění vzájemného jednání, v němž vyzýval žalovanou k dalšímu jednání ohledně způsobu odstranění konkrétních vad a nedodělků a způsobu úhrady doplatku kupní ceny. Zástupkyně žalované e-mailem z [datum] na dopis reagovala, že jí navržený termín nevyhovuje a chtějí počkat na další posudek, pročež by se další jednání mělo uskutečnit na konci [anonymizováno] [rok]. [anonymizováno] ze dne [datum] zástupkyně žalované zaslala zástupci [anonymizováno] první stranu posudku [anonymizováno] [příjmení] [číslo] [rok] z [datum] a doložku znalce s tím, že zbytek posudku naskenuje a pošle do konce [anonymizováno], jednání by pak pokračovala v [anonymizováno] [rok] (prokázáno citovanými e-maily). 11/ Jednatel [anonymizováno] a současné žalobkyně [jméno] [příjmení] (mimo jiné) vypověděl (protokol na [číslo listu] spisu), že když se dům dokončoval před podpisem kupní smlouvy, začala jednání o tvrzených vadách. Dům byl žalované prodáván nedokončený, neboť manžel žalované [jméno] [příjmení] byl stavař a chtěl si dům dokončit sám. Nedokončenost domu se promítla do snížení kupní ceny oproti smlouvě o smlouvě budoucí. Vady a nedodělky dle smlouvy odstraňovat chtěli, v roce [rok] hned několikrát, avšak žalovaná někdy neměla čas, jindy to nebylo z jiného důvodu možné. [anonymizováno] poslala dělníky, avšak [příjmení] chtěli technologický postup, když ho dostali, považovali ho za málo podrobný nebo chtěli seznam pracovníků, kteří budou vady odstraňovat. Jen v roce [rok] se to stalo [anonymizována dvě slova] třeba v půlročních úsecích. Dát dohromady tým stálo [anonymizováno] peníze, jednatel pozval všechny odborníky, ti přijeli, pak z toho nic nebylo. Některé pracovníky šlo dát jinam na (na jinou práci), jiným museli platit cestu. Jedna taková akce stojí [anonymizována dvě slova] – [částka]. S žalovanou jednali [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], než zjistili, že to nemá smysl. Existovaly jen ty nedodělky, které jsou v příloze kupní smlouvy, jiné při podpisu smlouvy [příjmení] řešit nechtěli. 12/ Svědkyně [jméno] [příjmení], jež [anonymizováno] zastupovala po podpisu kupní smlouvy v roce [rok], asi [anonymizováno] roky, (mimo jiné) vypověděla (viz protokol na [číslo listu]), že v podepsané kupní smlouvě už byly uvedeny nedodělky, které se měly odstranit. Ne vše, co bylo považováno za vadu, bylo špatně provedeno. Jednala jen ohledně nedodělků ve smlouvě, další vady už neřešila. Komunikace s oběma stranami byla složitá, nemohli se dohodnout na termínu odstranění, soupisu nedodělků. Termín opravy nedohodla, neví, z jakého důvodu nedošlo k opravám. 13/ Svědkyně [jméno] [příjmení], zaměstnankyně [anonymizováno], (mimo jiné) vypověděla (viz protokol na [číslo listu]), že psala dopisy [anonymizováno] adresované [anonymizováno], byla i na některých schůzkách s nimi. Řešily se reklamace, chtěli vady odstranit, později chtěli peníze. V dopisech, co psala, chtěla po [anonymizováno] termín, kdy mohou vady odstranit, většinou zůstaly bez reakce. Také poslala upomínku o peníze. Neví o tom, že by se ústně dohodl termín odstranění. Slyšela dělníky, že se bavili o tom, že se chystají na tu stavbu, ale pak, protože jim [příjmení] nedali termín nebo neumožnili vstup, z toho sešlo (šlo min. jednou o p. [příjmení] a pak ještě jednou jiné dělníky). Komunikace s [anonymizováno] nebyla jednoduchá. Problémy se sjednáním termínů odstranění vad s manželi [příjmení] potvrdil i svědek [jméno] [příjmení], zaměstnanec současné žalobkyně, tehdejší subdodavatelky [anonymizováno] (výpověď na [číslo listu]). 14/ Svědek [jméno] [příjmení], manžel žalované, (mimo jiné) vypověděl (viz protokol na [číslo listu]), že po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí se objevily vady na domě, které začali se sousedy uplatňovat a řešit s jednatelem [anonymizováno]. Pak se podepsala kupní smlouva, vady k odstranění se zanesly dozadu.„ O čem jsme tehdy věděli a jednali, to jsme zanesli do smlouvy dozadu.“ Až poté, hned po podpisu kupní smlouvy, přišli na to, že je tam jednoduchá zeď, kvůli absenci druhé příčky nezaplatili nedoplatek kupní ceny. Současně však vypověděl, že jednatel [příjmení] [příjmení] mu při podpisu smlouvy ukazoval, že tam dal tvarovky místo normálního kolotermu (zřejmě chyba přepisu, pravděpodobně myšleny akustické cihly [anonymizováno]), na což svědek [příjmení] reagoval, že proti tomu nic nemá, že to jenom kvituje. Hlukové zkoušky provedeny nebyly, ty měl provést p. [příjmení]. Kupní cena byla jiná než ve smlouvě o smlouvě budoucí, neboť si interiéry chtěl udělat sám p. [příjmení]. Střechu reklamovali před podpisem kupní smlouvy, řešila se už v [anonymizováno] [rok],„ je deformovaná, je to stále ta jedna a tatáž vada, ať už jsme ji řešili před podpisem nebo i po podpisu. Už před podpisem jsme věděli, že je střecha špatně.“ Nikdy nedostali od [anonymizováno] termín a harmonogram oprav. Není pravda, že by se někdy dostavila parta dělníků a s manželkou je nepustili. 15/ [anonymizováno] vyzvala žalovanou k úhradě [částka] výzvou ze dne [datum], kterou si žalovaná převzala dne [datum] (prokázáno Výzvou k úhradě dluhu ze dne [datum] na [číslo listu] včetně dodejky na [číslo listu] spisu).

7. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil (s výjimkami uvedenými níže v části II. odůvodnění rozsudku) žádné pro věc podstatné skutečnosti. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil následující závěr o skutkovém stavu věci: 8. [anonymizováno] a žalovaná podepsaly dne [datum] Smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se předmětných nemovitostí, včetně rodinného domu, v níž se zavázaly, že do 15 dnů od vydání kolaudačního souhlasu k užívání rodinného domu uzavřou kupní smlouvu, kterou [anonymizováno] na žalovanou převede vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu [částka] včetně DPH (jež měla být splacena v 7 splátkách dle přiloženého splátkového kalendáře) a při sepsání kupní smlouvy dojde k předání nemovitostí žalované. Strany SSB se však posléze od této smlouvy odchýlily, když k předání nemovitosti žalované došlo ještě před podpisem Kupní smlouvy, a sice dne [datum], kdy nemovitosti za žalovanou převzal její manžel, a od tohoto dne žalovaná nemovitosti užívala. K vydání kolaudačního souhlasu došlo dne [datum]. K podepsání Kupní smlouvy došlo dne [datum], tj. v době, kdy žalovaná nemovitosti již téměř [anonymizována dvě slova] užívala a byla podrobně seznámena s jejich stavem. Kupní smlouvou se strany odchýlily od ujednání v SSB, neboť Kupní smlouva byla uzavřena se zpožděním oproti termínu v SSB, s odlišnou úplatou za převod vlastnického práva, ohledně nedokončeného rodinného domu, k předání nemovitostí došlo ještě před uzavřením Kupní smlouvy.

9. Nově sjednaná úplata činila celkem [částka], z toho [částka] bylo uhrazeno při podpisu smlouvy. [příjmení] [částka] měla být uhrazena do 15 dnů od„ vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí“. Vlastnické právo žalované k předmětným nemovitostem bylo do katastru nemovitostí vloženo s účinky k [datum].

10. Částku [částka] si měla ponechat žalovaná jako„ zádržné“ z důvodu„ vad a nedodělků“, jejichž soupis z [datum] učinily strany nedílnou přílohou Kupní smlouvy. Mezi stranami bylo v odst. 2.

2. KS ujednáno, že po odstranění každé jednotlivé vady nebo nedodělku zašle [anonymizováno] žalované výzvu k úhradě příslušné části zádržného a žalovaná do pěti dnů pošle na účet [anonymizováno] částku stanovenou ke každé vadě v příloze KS. Nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí [anonymizováno] směřovat k odstranění těchto vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost odstraňování vad a nedodělků. Na seznamu bylo uvedeno 21 nedostatků (resp. 20 – viz„ prázdná“ položka (7)) vždy s konkrétní částkou, na kterou má mít [anonymizováno] právo po odstranění daného nedostatku; v souhrnu šlo o částku [částka].

11. Pokud jde o nedodělek (8) – bude dodán statický výpočet krovů, za jehož odstranění mělo náležet [anonymizováno] [částka], v řízení bylo prokázáno, že tento byl předán dne [datum]. Pokud jde o nedodělek (20) – bude dodán katalogový list mezibytové příčky, za jehož odstranění mělo náležet [anonymizováno] [částka], v řízení bylo prokázáno, že tento byl předán nejpozději [datum]. Pokud jde o nedodělek (13) - [příjmení] použit orig. profil a upraven ([částka]), v řízení bylo prokázáno, že šlo o kolejnici u vrat, nic takového jako originální profil však dle znalce neexistuje. Použitý profil je odolnější než profil z ohýbaného plechu a je plně funkční. [příjmení] profily neexistují, hliníková kolejnice pro dané použití není vhodná, je příliš měkká, nevydržela by běžnou zátěž. Použití ocelového L profilu bylo v době výstavby domu obvyklé, na trhu existoval ještě plechový profil omega, ten je však z tenčího profilu a má kratší životnost. Odstranění tohoto„ nedostatku“ proto bylo od počátku nemožné.

12. Co se týče ostatních„ vad a nedodělků“ ze seznamu z [datum], tyto nebyly [anonymizováno] do [datum] ani později odstraněny, [anonymizováno] však vyvinula snahu a úsilí tak učinit. Z výpovědí [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] vyplynulo, že [anonymizováno] se pokusila vady a nedodělky v průběhu roku [rok] odstranit hned několikrát, a to i před zasláním dopisu z [datum] (nešlo tedy o jediný pokus [anonymizováno] vady odstranit, jak tvrdí žalovaná), ovšem její snahy byly zmařeny žalovanou. Jejich výpovědi považuje soud za důvěryhodné, neboť se vzájemně doplňují a korespondují i s provedenými listinnými důkazy. Dopis [anonymizováno] z [datum] na předchozí snahy o odstranění vad a nedostatků poukazuje (na jednání s [anonymizováno], p. [příjmení], dřívější písemnou komunikaci s žalovanou), vyzývá žalovanou k součinnosti a s dostatečným časovým předstihem nabízí hned tři možné termíny odstranění vad a nedodělků a podrobný časový harmonogram. Na tento dopis reagovala žalovaná prostřednictvím své zástupkyně [anonymizováno] [příjmení] až [datum] (přitom [anonymizováno] [příjmení] zmiňuje ve své reakci další dopis [anonymizováno] zaslaný v mezidobí dne [datum]), kdy nabídla [anonymizováno] termín smírných jednání (nikoli provedení oprav), a to až těsně před [datum], k domluvě na odstranění vad a nedodělků však nedošlo. Následující rok smírná jednání nikam nepokročila, neboť je žalovaná oddalovala, protože čekala na znalecké posudky, které si nechávala zpracovat na jí tvrzené další vady, které nebyly na soupisu vad a nedodělků (viz obsah uvedených znaleckých posudků – k tomu více níže v části II. odůvodnění), přičemž tyto posudky zasílala [anonymizováno] se značným zpožděním a dokonce zprvu i nekompletní (posudek [číslo] [rok]). Za nedůvěryhodnou v tomto směru soud považuje výpověď manžela žalované [jméno] [příjmení], jenž uvedl, že nikdy nedostali od [anonymizováno] termín a harmonogram oprav. Harmonogram a hned tři možné termíny oprav dostali přinejmenším v dopise [anonymizováno] z [datum], což vyvrací pravdivost jeho výpovědi. Výpovědím ostatních vyslýchaných osob naopak na důvěryhodnosti přidává přístup žalované k pokusům o smír z popudu soudu, zjevný z obsahu spisu, kdy tyto pokusy opakovaně selhaly z důvodů na straně žalované.

13. Po právní stránce soud posoudil projednávanou věc následovně:

14. S ohledem na datum uzavření předmětných smluv se na projednávanou věc v souladu s § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), aplikují následující ustanovení zákona č. 60/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ obč. zák.“):

15. Podle § 50a obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech (odst. 1). Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno (odst. 2). Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (odst. 3).

16. Podle § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

17. Podle § 36 obč. zák. (mimo jiné) platí, že vznik, změnu nebo zánik práva či povinnosti lze vázat na splnění podmínky. K podmínce nemožné, na kterou je vázán zánik práva nebo povinnosti, se nepřihlíží (odst. 1). Podmínka je odkládací, jestliže na jejím splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou. Podmínka je rozvazovací, jestliže na jejím splnění závisí, zda následky již nastalé pominou (odst. 2). Jestliže účastník, jemuž je nesplnění podmínky na prospěch, její splnění záměrně zmaří, stane se právní úkon nepodmíněným (odst. 3).

18. Podle § 37 odst. 2 obč. zák. právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný.

19. Podle § 41 obč. zák. vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu.

20. Podle § 612 obč. zák. jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen "prodávající") v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení § 613 až § 627.

21. Podle § 616 obč. zák. prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad (odst. 1). Nestanoví-li tento zákon jinak, shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé, že odpovídá požadavkům právních předpisů, je v tomu odpovídajícím množství, míře nebo hmotnosti a odpovídá účelu, který prodávající pro použití věci uvádí nebo pro který se věc obvykle používá. (…) (odst. 2). V případě, že věc při převzetí kupujícím není ve shodě s kupní smlouvou (dále jen "rozpor s kupní smlouvou"), má kupující právo na to, aby prodávající bezplatně a bez zbytečného odkladu věc uvedl do stavu odpovídajícího kupní smlouvě, a to podle požadavku kupujícího buď výměnou věci, nebo její opravou; není-li takový postup možný, může kupující požadovat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit. To neplatí, pokud kupující před převzetím věci o rozporu s kupní smlouvou věděl nebo rozpor s kupní smlouvou sám způsobil (odst. 3). Rozpor s kupní smlouvou, který se projeví během šesti měsíců ode dne převzetí věci, se považuje za rozpor existující již při jejím převzetí, pokud to neodporuje povaze věci nebo pokud se neprokáže opak (odst. 4).

22. Podle § 619 obč. zák. nejde-li o věci, které se rychle kazí nebo o věci použité, odpovídá prodávající za vady, které se projeví jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v záruční době (záruka) (odst. 1). Záruka se nevztahuje na opotřebení věci způsobené jejím obvyklým užíváním. U věcí prodávaných za nižší cenu se záruka nevztahuje na vady, pro které byla nižší cena sjednána (odst. 2). Jde-li o věci použité, neodpovídá prodávající za vady odpovídající míře používání nebo opotřebení, které měla věc při převzetí kupujícím (odst. 3).

23. Podle § 622 obč. zák. jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není-li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit (odst. 1). Jde-li o vadu, kterou nelze odstranit a která brání tomu, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady, má kupující právo na výměnu věci nebo má právo od smlouvy odstoupit. Táž práva přísluší kupujícímu, jde-li sice o vady odstranitelné, jestliže však kupující nemůže pro opětovné vyskytnutí vady po opravě nebo pro větší počet vad věc řádně užívat (odst. 2). Jde-li o jiné vady neodstranitelné a nepožaduje-li výměnu věci, má kupující právo na přiměřenou slevu z ceny věci nebo může od smlouvy odstoupit (odst. 3).

24. Podle § 626 odst. 1 obč. zák. práva z odpovědnosti za vady věci, pro které platí záruční doba, zaniknou, nebyla-li uplatněna v záruční době.

25. Podle § 508 obč. zák. nárok z odpovědnosti za vady je třeba uplatnit u soudu v obecné promlčecí době (§ 101), která počíná plynout ode dne, kdy nabyvatel vytkl vady u zcizitele.

26. Podle § 517 odst. 2 obč. zák. jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úroky z prodlení, není-li podle tohoto zákona povinen platit poplatek z prodlení; výši úroků z prodlení a poplatku z prodlení stanoví prováděcí předpis.

27. Podle § 520 obč. zák. k prodlení dlužníka nedojde, jestliže věřitel včas a řádně nabídnuté plnění od něho nepřijme nebo mu neposkytne součinnost potřebnou ke splnění dluhu. Jde-li o plnění věci, nese věřitel nebezpečí její ztráty, zničení nebo poškození.

28. Podle § 580 obč. zák. mají-li věřitel a dlužník vzájemné pohledávky, jejichž plnění je stejného druhu, zaniknou započtením, pokud se vzájemně kryjí, jestliže některý z účastníků učiní vůči druhému projev směřující k započtení. Zánik nastane okamžikem, kdy se setkaly pohledávky způsobilé k započtení. 29. [anonymizováno] (coby budoucí prodávající) a žalovaná (coby budoucí kupující) dne [datum] uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu § 50a obč. zák. týkající se předmětných nemovitostí, včetně rodinného domu, v níž se zavázaly, že do 15 dnů od vydání kolaudačního souhlasu k užívání rodinného domu uzavřou kupní smlouvu, kterou [anonymizováno] na žalovanou převede vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu [částka] včetně DPH. K podepsání kupní smlouvy ve smyslu § 588 a násl. obč. zák. došlo až dne [datum], v době, kdy žalovaná nemovitosti již téměř [anonymizována dvě slova] užívala a byla podrobně seznámena s jejich stavem. Kupní smlouvou se strany odchýlily od ujednání v SSB, neboť kupní smlouva byla uzavřena se zpožděním oproti termínu v SSB, se sníženou kupní cenou za převod vlastnického práva, jejím předmětem byl (vedle pozemků) nedokončený rodinný dům, k předání nemovitostí došlo ještě před uzavřením kupní smlouvy. [anonymizováno] prodávala předmětné nemovitosti jako podnikatelka v rámci své podnikatelské činnosti, žalovaná vystupovala jako spotřebitel, pročež na projednávanou věc dopadají i ustanovení § 612 a násl. obč. zák. o prodeji zboží v obchodě.

30. V kupní smlouvě dohodnutá kupní cena činila celkem [částka], z toho [částka] žalovaná uhradila před podpisem smlouvy. Dle čl. II. KS část kupní ceny ve výši [částka] měla být žalovanou uhrazena do 15 dnů od„ vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí“. Vlastnické právo žalované k předmětným nemovitostem bylo do katastru nemovitostí vloženo s účinky k [datum]. Část kupní ceny ve výši [částka] se tak stala splatnou dne [datum], kdy uplynula ve smlouvě sjednána 15denní lhůta. Žalovaná však tuto částku [anonymizováno] v rozporu se smluvním ujednáním neuhradila.

31. Částku [částka] si měla ponechat žalovaná jako„ zádržné“ z důvodu„ vad a nedodělků“, jejichž soupis z [datum] učinily strany nedílnou přílohou kupní smlouvy. Mezi stranami bylo v odst. 2.

2. KS ujednáno (jelikož jde o pozdější ujednání oproti obsahově odlišnému ujednání v dříve vyhotoveném soupisu vad a nedodělků, platí ujednání v kupní smlouvě), že po odstranění každé jednotlivé vady nebo nedodělku zašle [anonymizováno] žalované výzvu k úhradě příslušné části zádržného a žalovaná do pěti dnů pošle na účet [anonymizováno] částku stanovenou ke každé vadě v příloze KS. Nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí [anonymizováno] směřovat k odstranění těchto vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost odstraňování vad a nedodělků.

32. V příloze kupní smlouvy bylo uvedeno 20 nedostatků vždy s konkrétní částkou, na kterou měla mít [anonymizováno] právo po odstranění daného nedostatku. Uvedené nedostatky představovaly jednak vady ve smyslu § 616 obč. zák., které žalovaná na nemovitosti shledala ještě před uzavřením kupní smlouvy a ohledně nichž se s [anonymizováno] dohodla v příloze KS na způsobu jejich odstranění, jednak zvláštní požadavky žalované (nad rámec kupní smlouvy, jež měla být uzavřena podle smlouvy o smlouvě budoucí), na jejichž splnění se strany dohodly a podmínily jím zaplacení části kupní ceny. To, zda v případě konkrétní položky jde o vadu, či nikoli, podrobně řeší znalecký posudek [právnická osoba] ze dne [datum] na [číslo listu] a násl. spisu, toto rozlišení však nakonec není pro posouzení žalobou uplatněného nároku na zaplacení [částka] rozhodné. Ať už u jednotlivých nedostatků šlo o vady ve smyslu § 616 obč. zák. či nikoli, strany kupní smlouvy jasně projevily svou vůli podmínit zaplacení částí„ zádržného“, resp. ve své podstatě částí kupní ceny [anonymizováno] odstraněním těchto nedostatků ze strany [anonymizováno]. Jinak řečeno, [anonymizováno] měla dle uvedených ujednání nárok na zaplacení části kupní ceny ve výši [částka] jen v případě, že odstraní nedostatky vypsané v příloze kupní smlouvy, přičemž částka [částka] byla navíc rozdělena na 20 samostatných dílčích nároků o různé výši, vymezených u jednotlivých položek soupisu, na které měla mít [anonymizováno] právo po odstranění dílčích nedostatků. Příloha kupní smlouvy tak v podstatě obsahovala 20 samostatných odkládacích podmínek ve smyslu § 36 obč. zák., na jejichž splnění [anonymizováno] bylo vázáno právo [anonymizováno] požadovat části kupní ceny.

33. Pokud jde o požadavek (8) – bude dodán statický výpočet krovů, za jehož splnění mělo náležet [anonymizováno] [částka], v řízení bylo prokázáno, že tento byl splněn [datum]. Požadavek (20) – bude dodán katalogový list mezibytové příčky, za jehož splnění mělo náležet [anonymizováno] [částka], byl splněn nejpozději [datum]. Splatnost částek [částka] a [částka] tak nastala dne [datum], tedy pět dnů od výzvy [anonymizováno], když nebylo prokázáno, že by žalovaná byla vyzvána k úhradě této částky dříve než doručením žaloby dne [datum] ([číslo listu] verte a [anonymizována dvě slova] rekonstruovaného spisu), a kupní smlouva nevyžadovala pro výzvu k úhradě zvláštní formu. Proto soud výrokem II. tohoto rozsudku zamítl žalobu co do části úroku z prodlení z částky [částka] požadované za období před [datum].

34. Pokud jde o požadavek (13) za [částka] - bude použit originální profil kolejnice u vrat a upraven, v řízení bylo prokázáno, že šlo o podmínku od počátku nemožnou („ originální“ profil neexistuje, použitý profil je kvalitnější než jiné profily dostupné na trhu), a tudíž podle § 37 odst. 2 a § 41 obč. zák. absolutně neplatnou. Splatnost částky [částka] coby součásti kupní ceny proto nastala účinností kupní smlouvy. Soud však mohl žalobkyni přiznat úrok z prodlení až od jí požadovaného data [datum], neboť nemohl překročit žalobní návrh.

35. Co se týče ostatních nedodělků, tyto nebyly do [datum] ani později [anonymizováno] odstraněny. V řízení však bylo prokázáno, že [anonymizováno] vyvinula potřebnou snahu a úsilí, které po ní lze spravedlivě požadovat, k jejich odstranění, žalovaná k tomu však neposkytla potřebnou součinnost.

36. Ujednání odst. 2.

2. KS, podle kterého nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí [anonymizováno] směřovat k odstranění těchto vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost odstraňování vad a nedodělků, nelze vykládat tak, že [anonymizováno] byla povinna vynaložit veškeré možné představitelné úsilí, a teprve pak by byla žalovaná povinna poskytnout součinnost (jak se zřejmě žalovaná domnívá). Citované ujednání je ve smlouvě zjevně zakotveno na ochranu [anonymizováno] pro případ, že [anonymizováno] bude připravena odstranit„ vady a nedodělky“ a bude v tomto směru vyvíjet potřebnou snahu a úsilí (tedy takové úsilí, které by v případě součinnosti žalované k odstranění„ vad a nedodělků“ vedlo), žalovaná jí však k tomu bude odmítat poskytnout součinnost. Jde ve své podstatě o zvláštní smluvní úpravu zmaření odkládací podmínky ve smyslu § 36 odst. 3 obč. zák. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, [anonymizováno] se snažila splnit požadavky žalované zakotvené v příloze kupní smlouvy opakovaně, dopisem ze dne [datum] pak nabídla žalované hned 3 termíny odstranění„ vad a nedodělků“ s podrobným harmonogramem všech prací, šlo tedy o nabídku učiněnou řádně a včas (srov. i úpravu prodlení v § 520 obč. zák.). Žalovaná však [anonymizováno] součinnost k odstranění vad a nedodělků do [datum] bez řádného důvodu neposkytla.

37. Řádným důvodem pro odmítnutí součinnosti žalovanou nemůže být skutečnost, že [anonymizováno] neposkytla žalované podrobný technologický postup oprav či jmenné seznamy zaměstnanců. Nic takového nebylo mezi stranami ujednáno. Způsob odstranění„ vad a nedodělků“ byl co do základu vymezen přímo v textu přílohy kupní smlouvy u jednotlivých položek, podrobnější technologický postup pak byl již na úvaze [anonymizováno] coby profesionála v oboru. Ostatně i v případech soudních sporů o bezplatné odstranění vad věci či díla nelze žalovat na odstranění vad konkrétním způsobem; volbu způsobu odstranění vad je v takových případech nutné ponechat na žalovaném.

38. Dále je nutné zdůraznit, že oněch 20 odkládacích podmínek nebylo vzájemně provázáno a podmíněno; splnění každé podmínky jednotlivě dávalo [anonymizováno] dle smluvních ujednání právo požadovat po žalované dílčí část kupní ceny, tj. šlo o nároky se samostatným skutkovým základem. Řádným důvodem pro odmítnutí součinnosti žalovanou proto nemohl být případ, pokud by [anonymizováno] chtěla odstraňovat„ vady a nedodělky“ po částech a nenabídla žalované termín pro odstranění všech„ vad a nedodělků“ najednou. Vznik práva [anonymizováno] na doplatky kupní ceny nebyl podmíněn ani tím, že na domě nevzniknou žádné další vady, v soupisu neuvedené; žalovaná proto byla povinna poskytnout [anonymizováno] součinnost i za situace, kdy zde byl spor ohledně tvrzených dalších vad. Skutečnost, že si žalovaná nechávala vyhotovit znalecké posudky na další vady v příloze kupní smlouvy neuvedené (vady střechy, mezibytové příčky ad.), nijak neopravňovala žalovanou odpírat součinnost [anonymizováno] při odstraňování„ vad a nedodělků“ uvedených v příloze kupní smlouvy.

39. Jelikož žalovaná přes veškeré úsilí, jež [anonymizováno] vynaložila k odstranění„ vad a nedodělků“, do [datum] neposkytla [anonymizováno] potřebnou součinnost, kupní cena„ zadržovaná“ do odstranění ostatních nedostatků (tj.„ vad a nedodělků“ s výjimkou položek (8), (13) a (20)) v celkové výši [částka] se stala splatnou [datum] a od následujícího dne je žalovaná v prodlení s úhradou této částky. <b>II. K námitce započtení vznesené žalovanou:</b> 40. Podle § 98 o. s. ř. vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

41. V projednávané věci vznesla žalovaná hned několikrát námitku započtení. Za určité a srozumitelné však lze považovat až znění této námitky po opakovaném poučení soudy obou stupňů v podání žalované ze dne [datum] na [číslo listu] spisu, ve spojení s přednesem zástupce žalované u jednání konaného dne [datum] na [číslo listu] verte spisu. Námitka započtení vznesená žalovanou zní: 42. „ Žalovaná (…) započítává vůči pohledávce Žalobce ve výši [částka] vzniknuvší z titulu nedoplatku kupní ceny RD dle KS:

1. částku ve výši [částka] (vada d) dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizováno] ZP, spočívající ve vadném vyspádování okapových žlabů), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 2. částku ve výši [částka] (vada d) dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizováno] ZP, spočívající ve vadném odvětrání střechy nad garáží), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 3. částku ve výši [částka] (vada c) dle [anonymizováno], písmeno e) dle [anonymizováno] ZP, spočívající v nedostatečné zvukové a kročejové izolaci), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 4. částku ve výši [částka] (vada C dle [anonymizováno], písmeno f) dle [anonymizováno] ZP, spočívající v propadnuté a křivé zámkové dlažbě), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 5. částku ve výši [částka] (vada D, G dle [anonymizováno], písmeno h) dle [anonymizováno] ZP, spočívající v degradovaném povrchu betonu podél pojezdové kolejnice a drolení se betonových podezdívek), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 6. částku ve výši [částka] (vada d) dle [anonymizováno], písmeno j) dle [anonymizováno] ZP, spočívající v nepřesně provedených spojích a stycích krovů, nevhodném podbití a širších prknech), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 7. částku ve výši [částka] (vada I dle [anonymizováno], písmeno m) dle [anonymizováno] ZP, spočívající v absentujícím parkovacím stání), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; 8. částku ve výši [částka] (vada J dle [anonymizováno], písmeno o) dle [anonymizováno] ZP, spočívající v plísních v koupelně), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z této vady; přičemž pohledávka Žalobce vůči Žalované z titulu nedoplatku kupní ceny RD ve výši [částka] v rozsahu [částka] zaniká a nadále existuje ve výši [částka]. Žalovaná je nadále přesvědčena, že vada spočívající v chybějící mezibytové příčce RD je také vadou, která byla řádně vytknuta a ohledně které byl zpracován znalecký posudek [číslo] ze dne [datum] (…), stanovující slevu z kupní ceny RD z důvodu existence této vady ve výši [částka]. Z toho důvodu Žalovaná (…) započítává z procesní opatrnosti vůči zbývající pohledávce Žalobce za Žalovanou ve výši [částka] vzniknuvší z titulu nedoplatku kupní ceny RD dle KS částku ve výši [částka], odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce RD, přičemž zbývající pohledávka Žalobce vůči Žalované ve výši [částka] vzniknuvší z titulu nedoplatku kupní ceny RD dle KS v plném rozsahu zaniká. Pohledávka Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce RD v původní výši [částka] nadále existuje ve výši [částka]. Žalovaná dále (viz protokol z jednání na [číslo listu] verte spisu) započítává vůči pohledávce Žalobce za Žalovanou na příslušenství pohledávky Žalobce (z titulu nedoplatku kupní ceny RD dle KS z jistiny ve výši [částka] od [datum] do [datum]) ve výši [částka] částku ve výši [částka] odpovídající části pohledávky Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce RD, přičemž tato část pohledávky Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny RD z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce RD zaniká. Žalované zůstává vůči Žalobci zbývající část pohledávky z titulu slevy z kupní ceny RD z důvodu vady spočívající v chybějícím mezibytové příčce RD ve výši [částka], která není předmětem započtení ani vzájemného návrhu.“ 43. V námitce započtení užívá žalovaná zkratky„ RD“ – rodinný dům,„ [anonymizováno]“ – původní zrušený rozsudek soudu prvního stupně,„ [anonymizováno] ZP“ - znalecký posudek [právnická osoba] ze dne [datum] na [číslo listu] a násl. spisu. Pro přehlednost bude soud nadále rovněž užívat těchto zkratek. <b>44. K jednotlivým žalovanou tvrzeným pohledávkám na slevu z kupní ceny soud zjistil následující skutečnosti:</b> 45. Pohledávka 1. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající ve vadném vyspádování okapových žlabů (vada d/ dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizováno] ZP): Z [anonymizováno] ZP se podává, že se tato vada na nemovitosti vyskytuje a že ji lze odstranit při vynaložení částky [částka] bez DPH za kontrolu sklonu, demontáž vadně osazených žlabů, přihnutí háků, osazení žlebu ([číslo listu] spisu + bod 1 tabulky). Z listiny označené jako reklamace střech na ulici [ulice] ze dne [datum] bylo zjištěno, že za RD 12 [jméno] [příjmení] požadoval již před podpisem kupní smlouvy odpověď k vadě„ dokončení a vyspádování okapových žlabů“. Dne [datum] jednatel [příjmení] ve svém přípise uvedl, že uznává tuto reklamaci jako oprávněnou s tím, že byla provedena kontrola střechy žalované. K přípisu přiložil reklamaci subdodavateli, v níž mj. uvedl, že okapové žlaby nejsou vyspádované. Soud má proto za prokázané, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy věděla o uvedené vadě.

46. Pohledávka 2. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající ve vadném odvětrání střechy nad garáží (vada d/ dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizováno] ZP): Z [anonymizováno] ZP se podává, že se tato vada na nemovitosti vyskytuje a že ji lze odstranit při vynaložení částky cca [částka] bez DPH za doplnění 6 větracích prvků ([číslo listu] spisu + bod 2 tabulky). Z listiny označené jako reklamace střech na ulici [ulice] ze dne [datum] bylo zjištěno, že za RD 12 [jméno] [příjmení] požadoval již před podpisem kupní smlouvy odpověď,„ proč chybí odvětrání střechy nad garáží“. Dne [datum] jednatel [příjmení] ve svém přípise uvedl, že uznává tuto reklamaci jako oprávněnou s tím, že byla provedena kontrola střechy žalované. K přípisu přiložil reklamaci subdodavateli, v níž mj. uvedl, že střechy nad garáží nejsou odvětrávané. Soud má proto za prokázané, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy věděla o uvedené vadě.

47. Pohledávka 3. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v nedostatečné zvukové a kročejové izolaci (vada c/ dle [anonymizováno], písm. e/ dle [anonymizováno] ZP), a související pohledávka [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v chybějící mezibytové příčce vyčíslená ve znaleckém posudku [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení] [číslo] ze dne [datum]: Jak plyne ze znaleckého posudku zpracovaného [anonymizováno] [celé jméno znalce], [anonymizováno], na [číslo listu] a násl. spisu, faktická vzduchová neprůzvučnost stěny je mezi ložnicemi dvojdomku 54 dB a 54,8 dB a mezi obývacími pokoji obou domů 55,7 dB, přičemž ke dni [datum] byla normou ČSN 73 [číslo] ([číslo]) požadována pro rodinné domy hodnota nejméně 57 dB, závazná na základě vyhlášky [číslo] hl. m. [obec] ke dni vydání stavebního povolení. Dle výpovědi znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze znaleckého ústavu na [číslo listu] spisu norma dává mezní hodnotu neprůzvučnosti, nelze diskutovat, zda nemovitost musí tyto hodnoty vykazovat. Nedosahuje-li jich, musí se dům opravit, jiné řešení není. Zvuková izolace proto nedostatečně chrání uživatele rodinných domů proti hluku, který se šíří vzduchem. Hodnota faktické vážené stavební a zvukové neprůzvučnosti stěny by však odpovídala hodnotám požadovaným pro neprůzvučnost v činžovním či panelovém domě. Kročejová neprůzvučnost, tj. izolace proti kročejovému zvuku (izolace vodorovných konstrukcí), vykazuje pouze částečné vady, nevyhovuje pouze o 1/3 decibelu, a to pouze při šíření kročejového zvuku z koupelny ve 2. NP do ložnice sousedního domu. Tento rozdíl člověk při běžném užívání ani nepozná. V koupelně je keramická dlažba, na kročejovou neprůzvučnost má však větší vliv, jak je udělaný beton v podlaze v koupelně, než jak je položena dlažba. Který z těchto stavebních prvků vyšší průzvučnost zavinil, nelze zjistit bez použití destruktivních metod, přitom s ohledem na malý rozdíl oproti normě použití takových metod není vhodné. Znalec uvedl, že v domě jsou dle projektu dva věnce, je možné, že věnce mohou být spojeny, neexistuje norma na to, kolik je ve dvojdomku věnců. Jediná norma je na vzduchovou neprůzvučnost. I kdyby byl v domku věnec jen jeden, bylo by možno hodnoty neprůzvučnosti dosáhnout. Znalec rovněž spočítal, že ani vyvrtání 100 děr do příčky by nezměnilo zvukovou neprůzvučnost měřitelným způsobem. V listině označené jako znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] z [datum] zaslané žalované s vyjádřením [anonymizováno] dne [datum] [anonymizováno] sama uznala, že zvuková izolace je nedostatečná. Rovněž v návrhu úprav ze dne [datum] akustického centra obstaraného [anonymizováno] je uváděno, že dle informací od objednatele je neprůzvučnost 52 dB. Dle [anonymizováno] ZP ([číslo listu] a písm. e/ tabulky) lze nedostatek významně omezit či napravit předsazenou akustickou příčkou, avšak tím by došlo ke zmenšení užitné plochy stavby asi o 1,5m2, toto snížení znalec ocenil na částku [částka] bez DPH. Cena úprav by činila [částka] bez DPH. I znalec [anonymizováno] [celé jméno znalce] uváděl, že vadu lze odstranit vestavěním sádrokartonové předstěny. Tito oba soudem ustanovení znalci tak vyvrátili závěry znaleckého posudku [číslo] [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kteří vyčíslili výši slevy z kupní ceny na [anonymizována dvě slova] - [částka], respektive [částka]. Znalci v posudku neuvedli, jaká opatření navrhují, nelze posoudit, zda jsou navržená opatření rozsáhlejší než opatření nezbytně nutná k odstranění vady, pokud uvádějí, že chtějí uvést dům do stavu dle projektu. Není zřejmé, z jakého důvodu považovali za přiměřenou slevu z kupní ceny právě 14 % kupní ceny.

48. Jednatel [anonymizováno] a současné žalobkyně [jméno] [příjmení] (mimo jiné) vypověděl (protokol na [číslo listu] spisu), že po dohodě s [anonymizováno] použili namísto dvou tenkých mezibytových příček jednu silnější, vycházelo se z neprůzvučnosti, kterou udával výrobce. Při podpisu smlouvy se strany dohodly, že [anonymizováno] doloží katalogový list, ten [anonymizováno] doložila doporučeným dopisem po podpisu smlouvy ihned. Že se p. [příjmení] nelíbí příčka, řekl p. [příjmení] jednateli [příjmení] až po podání žaloby. Jelikož změna příčky neměnila statiku ani vzhled stavby, [anonymizováno] ji se stavebním úřadem neřešila. Oproti projektové dokumentaci došlo změnou příčky (tím, že je jen jedna) ke zvětšení půdorysu o 15 cm po celé délce, a tím zvýšení komfortu bydlení, jednatel [příjmení] uvedl, že však nemá problém„ dolepit tam sendvič“, vybourat příčku a dát místo ní dvě. [role v řízení] [jméno] [příjmení], manžel žalované, (mimo jiné) vypověděl (viz protokol na [číslo listu]), že hned po podpisu kupní smlouvy přišli na to, že je tam jednoduchá zeď. Současně však vypověděl, že jednatel [příjmení] [příjmení] mu při podpisu smlouvy ukazoval, že tam dal tvarovky místo normálního kolotermu (patrně chyba při diktování protokolu, zřejmě šlo o akustické cihly [anonymizováno]), na což svědek [příjmení] reagoval, že proti tomu nic nemá, že to jenom kvituje. Hlukové zkoušky provedeny nebyly, ty měl provést p. [příjmení].

49. Soud tak má za prokázané, že žalovaná před podpisem kupní smlouvy věděla, že mezi domy bude pouze jedna mezibytová příčka (viz i požadavek žalované (20) v příloze kupní smlouvy, že bude dodán katalogový list„ mezibytové příčky“, a závěry [anonymizováno] ZP na [číslo listu] a písm. e/ tabulky, že z fotografií pořízených žalovanou v době výstavby je zjevné, že je zde jedna dělící stěna z bílých tvárnic, nikoli zdvojená stěna) a souhlasila s tím. [anonymizováno] však před podpisem smlouvy žalované nesdělila, že při použití jediné mezibytové příčky nebude stavba splňovat požadavky na vzduchovou a kročejovou neprůzvučnost. [anonymizováno] toto sama nevěděla, neboť vycházela z neprůzvučnosti uváděné výrobcem v katalogovém listu mezibytové příčky, kde je uvedeno 57 dB (dle informací od výrobce tedy měla být neprůzvučnost při použití jedné příčky v souladu s normou, ale po jejím zabudování se ukázalo, že tomu tak není).

50. Pohledávka 4. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v propadnuté a křivé zámkové dlažbě (vada C dle [anonymizováno], písm. f/ dle [anonymizováno] ZP): Dle [anonymizováno] ZP ([číslo listu] a písm. f/ tabulky) u vrátek a v prostoru vjezdu ke garáži bylo zjištěno prosednutí zámkové dlažby. V tomto svém závěru se posudek shoduje se závěry [anonymizováno] [jméno] [příjmení] v posudku ze dne [datum]. Znalecký ústav v [anonymizováno] ZP dále uvedl, že dlažbu lze opravit za [částka] bez DPH demontáží dlažby, doplněním podsypu a osazením dlažby. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] předpokládal náklady na odstranění vady ve výši [částka]. Rozpor mezi oběma znaleckými posudky je pochopitelný, jestliže mezi jejich vypracováním uběhlo [anonymizováno] let, během kterých terén dále sedal a vada se mohla zhoršovat, přičemž současně docházelo ke zdražování stavebních materiálů. Soud proto dále vychází ze závěrů [anonymizováno] ZP. Že je zámková dlažba propadlá a křivá, je uvedeno již v listině z [datum] na [číslo listu], žalovaná o tom tedy věděla již před podpisem kupní smlouvy.

51. Pohledávka 5. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v degradovaném povrchu betonu podél pojezdové kolejnice a drolení se betonových podezdívek (vada D, G dle [anonymizováno], písm. h/ a l/ dle [anonymizováno] ZP): Dle [anonymizováno] ZP ([číslo listu] a písm. h/, l/ tabulky) je základ, na kterém je osazena pojezdová kolejnice, povrchově degradovaný okolo kolejnice a betonový základ plotu se drolí. V tomto svém závěru se posudek shoduje se závěry [anonymizováno] [jméno] [příjmení] v posudku ze dne [datum]. Dle [anonymizováno] ZP by šlo vadu odstranit za [částka] bez DPH očištěním tlakovou vodou a reprofilací. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] předpokládal náklady na odstranění vady ve výši [částka]. Rozpor mezi oběma znaleckými posudky je pochopitelný, jestliže mezi jejich vypracováním uběhlo [anonymizováno] let, během kterých konstrukce dále zvětrávaly a zvyšovala se cena stavebních materiálů. Soud proto dále vychází ze závěrů [anonymizováno] ZP. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] potvrdil, že beton kolem pojezdu kolejnice se drolí. Že se beton drolí, je uvedeno již v listině z [datum] na [číslo listu], žalovaná o tom tedy věděla již před podpisem kupní smlouvy.

52. Pohledávka 6. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v nepřesně provedených spojích a stycích krovů, nevhodném podbití a širších prknech (vada d/ dle [anonymizováno], písm. j/ dle [anonymizováno] ZP): Žalovaná v průběhu řízení namítala (mimo jiné) tyto reklamované vady, které zároveň nebyly předmětem jednání stran před uzavřením kupní smlouvy: vady krovů - nepřesně provedené spoje a styky krovů, použití nedostatečně vyschlého dřeva – výsušné trhliny, špatné připojení nárožních krokví, zavětrování neztužuje horní pasy vazníků, nevhodné podbití – prkna jsou širší než doporučených 150mm (rozpor [anonymizováno]) a mezery jsou někde až 15mm, okolí podbití je uvolněné.

53. Z [anonymizováno] ZP ([číslo listu] a písm. j/ tabulky) se podává, že uvedené nedostatky jsou nedostatky pouze estetického charakteru a s největší pravděpodobností nemají negativní vliv na funkci stavby. Nedošlo k deformaci prken a bednění střechy. [jméno] citovaná v posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] neplatila pro vazníkovou konstrukci. [příjmení] nelze hodnotit vizuálním hodnocením, to je jen nepřesné a pomocné, dřevo se zkouší mechanickým zkoušením. Zavětrování je provedeno celoplošným bedněním střechy. [jméno] pouze doporučuje, aby pobití nebylo širší 150 mm s tím, že se širší prkna naštipovala. [anonymizována dvě slova] v této souvislosti zjistil jako jedinou vadu to, že okolo otvorů v bednění nejsou některá prkna podepřena a deformují se (viz i [číslo listu]), tento nedostatek lze opravit dodatečným vložením latě, která je podepře u otvoru. Zpracovatel posudku [anonymizováno] [příjmení] odhadl (viz protokol z jednání na [číslo listu]), že náklady na odstranění této deformace, která nemá vliv na trvanlivost stavby, činí [částka] bez DPH (což s 15% DPH činí právě žalovanou započítávaných [částka], takže žalovaná z tohoto nedostatku a jeho posouzení zjevně vycházela).

54. Pohledávka 7. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v absentujícím parkovacím stání (vada I dle [anonymizováno], písm. m/ dle [anonymizováno] ZP): Dle [anonymizováno] ZP ([číslo listu], písm. m/ tabulky) je v projektové dokumentaci jedno parkovací stání vedle garáže. V tomto svém závěru se posudek shoduje se závěry [anonymizováno] [jméno] [příjmení] v posudku ze dne [datum] i znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] Náklady na zřízení parkovacího stání z platových zatravňovacích profilů pro osobní vozidlo včetně podložních vrstev činí dle [anonymizováno] ZP [částka] bez DPH. S ohledem na to, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy dům dlouhodobě užívala, věděla při podpisu kupní smlouvy, že u domu není druhé parkovací stání.

55. Pohledávka 8. ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v plísních v koupelně (vada J dle [anonymizováno], písm. o/ dle [anonymizováno] ZP): Dle [anonymizováno] ZP ([číslo listu], [anonymizováno] a písm. o/ tabulky) se v koupelně v 2. nadzemní podlaží vyskytuje porost plísní, který zaznamenal i soud při místním šetření (protokol na [číslo listu]), v okolí styku obvodové stěny a stropu znalci nalezli opravy výmalby, kde se mohly plísně též vyskytovat. Dle zpracovatele [anonymizováno] ZP [anonymizováno] [příjmení] (viz protokol na [číslo listu]) je příčinou nedostatečná povrchová teplota v rozích, která se blíží teplotě rosného bodu, a voda kondenzuje v rozích. Vadu lze odstranit vytvořením zateplení na nároží domu za [částka] bez DPH (tj. [částka] při připočtení 15% DPH, tedy částka, kterou započetla žalovaná) nebo instalací topného kabelu za [částka] bez DPH + provozní náklady elektrické energie dle teploty vždy každý rok v zimě. <b>56. Soud dospěl k závěru, že zápočet učiněný žalovanou nemá žádné právní účinky, a to z následujících důvodů:</b> 57. Jak je podrobně odůvodněno v odst. 47 až 49 výše, soud má za prokázané, že žalovaná před podpisem kupní smlouvy věděla, že mezi domy bude pouze jedna mezibytová příčka, a souhlasila s tím. [anonymizováno] však před podpisem smlouvy žalované nesdělila, že při použití jediné mezibytové příčky nebude stavba splňovat požadavky na vzduchovou a kročejovou neprůzvučnost. Toto [anonymizováno] ani žalovaná v době podpisu kupní smlouvy nevěděly, v té době nebylo provedeno žádné měření šíření zvuku. Za vadu ve smyslu § 616 obč. zák. proto soud nepovažuje vestavění pouze jedné mezibytové příčky (to bylo učiněno se souhlasem žalované), ale pouze nedodržení hodnoty neprůzvučnosti dle normy. Žalovaná již jen z tohoto důvodu pohledávku 9. ve výši 408 000 Kč nemá. Nadto, i kdyby ji měla, nemohla by ji započíst současně s pohledávkou 3., protože buď může tvrdit, že má nárok na slevu odpovídající nákladům na vybudování akustické předstěny, nebo že má nárok na slevu odpovídající nákladům na zbudování původně zamýšlených dvou příček. Oba nároky současně mít nemůže, protože nedostatky neprůzvučnosti by se řešily jen jedním z uvedených způsobů. Výši slevy přitom žalovaná vyčísluje na [částka] dle znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], jenž však vykazuje řadu nedostatků popsaných v odst. 47 výše. Není zřejmé, z jakého důvodu tito znalci považovali za přiměřenou slevu právě [částka] (jejich závěry jsou v tomto směru nepřezkoumatelné), a tudíž nelze mít za prokázané, že tato částka by představovala přiměřenou slevu v případě, že by absence dvojité příčky byla vadou.

58. Co se výše ostatních započítávaných pohledávek 1. až 8. týče, žalovaná vychází z částek stanovených v [anonymizováno] ZP (zadán soudem) coby nákladů na odstranění jednotlivých nedostatků, k nimž připočítává tehdejší 15% DPH. Pokud by na základě tvrzených vad vznikly žalované nároky na slevu z kupní ceny, takto stanovenou slevu by soud považoval za přiměřenou, protože (srov. i výpověď zpracovatele [anonymizováno] ZP [anonymizováno] [příjmení] na [číslo listu]) nelze zjistit, jak by se tvrzenými vadami snížila cena obvyklá daného domu, neboť na trhu nelze nalézt obdobné domy se shodnými vadami a bez těchto vad k porovnání. Za adekvátní způsob výpočtu slevy z kupní ceny tedy soud považuje stanovení částky, za kterou by si žalovaná mohla nechat dané vady na své náklady odstranit (přičemž po ní nelze spravedlivě požadovat, aby využila služeb jen těch osob, které nejsou plátci DPH). K samotné výši ostatních pohledávek započítávaných žalovanou tedy soud nemá výhrady.

59. V řízení však bylo prokázáno, že o vadách spočívajících ve vadném vyspádování okapových žlabů (pohledávka 1. ve výši [částka]; dále jen„ P1“), ve vadném odvětrání střechy nad garáží (pohledávka 2. ve výši [částka]; dále jen„ P2“), v propadlé a křivé zámkové dlažbě (pohledávka 4. ve výši [částka]; dále jen„ P4“) a v drolícím se betonu (pohledávka 5. ve výši [částka]; dále jen„ P5“), které představují rozpor s kupní smlouvou ve smyslu § 616 obč. zák., žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy věděla (viz odst. 45, 46, 50, 51 výše). Tyto nedostatky se na domě vyskytovaly již před podpisem kupní smlouvy, žalovaná dům před podpisem smlouvy několik měsíců užívala a byla podrobně seznámena s jeho stavem, když – oproti běžné praxi – došlo v projednávané věci k předání věci (nemovitostí) žalované cca devět měsíců před uzavřením kupní smlouvy (viz i odst. 3.

1. KS, v němž žalovaná prohlásila, že se před uzavřením této kupní smlouvy seznámila s faktickým i právním stavem převáděných nemovitostí, řádně si je prohlédla a je si vědoma stavu, v jakém se tyto věci nacházejí). Podle § 616 odst. 3 obč. zák. platí, že v případě existence rozporu s kupní smlouvou, má kupující právo na výměnu či opravu věci, není-li takový postup možný, tak na přiměřenou slevu z ceny věci nebo na odstoupení od smlouvy. To však dle citovaného ustanovení neplatí, pokud kupující o rozporu s kupní smlouvou věděl (srov. i úpravu de lege ferenda - § 2103 o. z., podle kterého kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy).

60. Žalovaná o vadách, z nichž dovozuje existenci pohledávek 1., 2., 4. a 5., věděla při podpisu kupní smlouvy, dokonce ještě před sepisem přílohy kupní smlouvy obsahující seznam„ vad a nedodělků“ k odstranění, takže žalované nic nebránilo sjednat i ohledně těchto nedostatků„ zádržné“. Jelikož tak neučinila, tak – i s ohledem na bagatelní výši nákladů na odstranění těchto vad – nelze než uzavřít, že ve smyslu § 616 odst. 3 in fine obč. zák. koupila dům vědomě s těmito vadami, pročež nemá žádný z nároků uvedených v § 616 odst. 3 obč. zák. a započítávané pohledávky P1, P2, P4 a P5 neexistují.

61. Uvedený závěr lze vztáhnout i na pohledávku 7. ve výši [částka] (dále jen„ P7“) z titulu slevy z kupní ceny za absentující druhé parkovací stání, avšak s tím rozdílem, že v tomto případě dokonce ani nejde o rozpor s kupní smlouvou, neboť v projektové dokumentaci nebyla dvě parkovací stání vedle garáže. S ohledem na to, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy dům dlouhodobě užívala, věděla při podpisu kupní smlouvy, že u domu není druhé parkovací stání. Jelikož v kupní smlouvě nebylo ujednáno, že bude druhé parkovací stání postaveno, a v rámci přílohy kupní smlouvy nebyl sjednán zvláštní požadavek žalované vybudovat druhé parkovací stání, tak pokud [anonymizováno] vybudování druhého parkovacího stání žalované nabízela, činila tak dobrovolně a bez platného právního důvodu. Započítávaná pohledávka P7 tedy neexistuje, neboť žalovaná nemá tvrzený nárok na slevu z kupní ceny, protože absence druhého parkovacího stání nepředstavuje rozpor s kupní smlouvou, a i v případě, že by o rozpor s kupní smlouvou šlo, žalovaná by koupila dům vědomě s touto vadou. 62. [příjmení] spočívající v nedostatečné zvukové a kročejové izolaci (neprůzvučnosti) (pohledávka 3. ve výši [částka]; dále jen„ P3“) zapříčiněná použitím jedné mezibytové příčky se vyskytovala na domě již při převzetí domu a uzavření kupní smlouvy, strany smlouvy o ní však nevěděly. Žalovaná proto měla z titulu této vady (rozporu s kupní smlouvou) podle § 616 odst. 3 obč. zák. právo na výměnu či opravu věci, a není-li takový postup možný, tak právo na přiměřenou slevu z ceny věci nebo na odstoupení od smlouvy. Další vady spočívající v deformaci prken okolo otvorů v bednění z důvodu jejich nepodepření (pohledávka 6. ve výši [částka]; dále jen„ P6“) a v plísních v koupelně (pohledávka 8. ve výši [částka]; dále jen„ P8“) se na nemovitostech vyskytly až po jejich předání žalované a uzavření kupní smlouvy, proto na ně dopadají ustanovení § 619 a násl. obč. zák. o odpovědnosti za vady prodané věci v záruční době. Tato byla v kupní smlouvě sjednána v délce 60 měsíců ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí (viz odst. 3.

3. KS). Ke kolaudaci domu došlo [datum], záruční doba tedy běžela do [datum] (byť obecně platí, že záruční doba nemůže začít běžet před uzavřením kupní smlouvy, záruční doba sjednaná v projednávané věci stranami kupní smlouvy je i s takto„ předsunutým“ počátkem běhu delší než lhůta zákonná, soud proto vycházel z projevené vůle stran účastníků smlouvy). Nároky z odpovědnosti za vady, jež se na věci vyskytnou v záruční době, stanoví § 622 obč. zák., jsou obdobné nárokům podle § 616 odst. 3 obč. zák. Oba režimy mají společné to, že nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny má kupující jen u neodstranitelných vad věci, resp. u vad, které se stanou neodstranitelnými. V projednávané věci byly všechny žalovanou tvrzené vady, od nichž odvozuje započítávané pohledávky, odstranitelné.

63. Podle § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, prodávající nebo jím pověřený pracovník rozhodne o reklamaci ihned, ve složitých případech do tří pracovních dnů. Do této lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu výrobku či služby potřebná k odbornému posouzení vady. Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající se spotřebitelem nedohodne na delší lhůtě. Po uplynutí této lhůty má spotřebitel stejná práva, jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit.

64. Citované ustanovení zakládá, pokud není reklamace vyřízena včas, stejná práva jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit. Bez ohledu na charakter neodstranitelné vady, tedy na to, zda taková vada brání nebo nebrání, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady, má kupující právo od smlouvy odstoupit či žádat slevu z kupní ceny (srov. § 622 odst. 2 větu první a odst. 3 obč. zák.). Uvedené ustanovení dopadá i na případy rozporu s kupní smlouvou dle § 616 obč. zák. (srov. § 13 zákona zavádějící zkratku„ reklamace“). V souladu se závěry rozsudku [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], má kupující také právo nadále požadovat odstranění vady.

65. Při uplatňování práv z vad je klíčovou otázkou pro posouzení, zda žalované vzniklo právo na slevu z kupní ceny, zda vůbec a kdy byly vady reklamovány, zda byly reklamovány včas a zda žalovaná zvolila nárok z odpovědnosti za vady a jaký způsob zvolila, neboť k tomu, aby nedošlo k zániku práv z odpovědnosti za vady věci prodané v obchodě, nestačí, že kupující v záruční době vytkl prodávajícímu vady věci, nýbrž je nutné, aby v této lhůtě konkrétně uvedl, jaké právo z tohoto důvodu u prodávajícího uplatňuje. Z toho je zřejmé, že reklamace, tj. jednostranný právní úkon kupujícího adresovaný prodávajícímu, kterým kupující vytýká určitou vadu (vady) prodané věci, sama o sobě nemá přímé právní účinky. Teprve na základě uplatnění práva z odpovědnosti za vady, tj. jednostranného právního úkonu kupujícího adresovaného prodávajícímu, jímž kupující dává prodávajícímu na vědomí, jaké právo v souvislosti s reklamovanou vadou zvolil, vzniká prodávajícímu v rámci odpovědnostního vztahu konkrétní povinnost odpovídající uplatněnému právu. K reklamaci i k uplatnění práva z odpovědnosti za vady dochází většinou zároveň, současné uplatnění však není podmínkou platnosti reklamace. Logicky však volbě nároku musí předcházet oznámení vady už jen pro to, aby šlo o právní úkon srozumitelný ve smyslu § 37 obč. zák. Neplatným, a tedy neúčinným je natolik neurčité uplatnění práva, z něhož by nešlo dovodit, zda a jaké konkrétní právo z odpovědnosti za vady měl kupující při svém projevu vůle na mysli. Občanský zákoník nepředepisuje pro uplatnění práv z odpovědnosti za vady věci prodané v obchodě zvláštní formu. Práva z odpovědnosti za vady proto mohou být uplatněna jak písemně, tak i ústně, popřípadě konkludentním způsobem. Kupujícím uplatněné právo z odpovědnosti za vady lze považovat za důvodné, jestliže reklamovaná vada, která byla důvodem pro uplatnění tohoto práva je skutečně vadou, vyskytuje se na prodané věci v době uplatnění práva z odpovědnosti za vady a má takovou povahu, která je pro uplatnění kupujícím zvoleného práva vyžadována (srov. rozsudek [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], a judikaturu v něm uvedenou). Uvedené platí obdobně i pro režim rozporu s kupní smlouvou podle § 616 obč. zák., tj. pro posouzení pohledávky P3 (nedostatečná neprůzvučnost).

66. K reklamacím vad ze strany žalované, od nichž žalovaná odvozuje existenci započítávaných pohledávek a jež žalovaná stihla uplatnit v záruční době do [datum], zjistil soud níže uvedené skutečnosti, jež právně posoudil následovně: 67. [anonymizováno] [jméno] [příjmení], která žalovanou zastupovala po dobu prvních [anonymizováno] let, jak plyne z jejího svědeckého výslechu, nejednala o reklamaci vad příčky (P3) ani o odstranění této vady, ani o vadách střechy (P6). Jednala jen o odstranění nedostatků uvedených v příloze kupní smlouvy. Dle znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] byly k tomuto dni na střeše potvrzeny vady včetně té, k níž se váže P6. Znalec v posudku navrhl způsob odstranění vad střechy a nevyčísloval náklady na odstranění vad ani slevu z kupní ceny. [datum] zástupce [anonymizováno] požadoval, ať je mu sdělen alespoň obsah posudku, před tímto datem tedy nebyly vady v posudku popsané reklamovány, neboť [anonymizováno] nevěděla, o co šlo. [datum] zástupkyně žalované e-mailem sdělila, že si posudek vyzvedne zítra, [datum] jej e-mailem zástupci [anonymizováno] zaslala (v podrobnostech viz pododst. 9/ skutkových zjištění v části I. odůvodnění tohoto rozsudku). Jestliže znalec v posudku navrhuje, jak vady odstranit, má soud za to, že žalovaná zvolila reklamací nárok na odstranění vady P6 (deformace prken, uvolněné podbití), neboť neexistuje žádný jiný rozumný důvod, proč by žalovaná takový znalecký posudek zadávala a zasílala [anonymizováno]. Že bylo požadováno odstranění vad střechy, plyne i z výslechu svědka [jméno] [příjmení], který odstranění těchto vad s manželem žalované projednával. [anonymizováno] tak byla povinna tuto reklamaci vyřídit dle § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele do 30 dnů, tj. do [datum]. Po tomto datu je nutné považovat vadu, k níž se váže P6 (uvolněné podbití a deformace prken) za neodstranitelnou.

68. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] [rok] z [datum] bylo zjištěno, že v tomto posudku jsou popsány vady a způsob jejich odstranění, vážící se k P3 (nedostatečná neprůzvučnost), P4 (propadlá dlažba), P5 (drolící se beton), P7 (chybějící 2. parkovací stání), zmíněn je posudek [anonymizováno] [příjmení] bez bližší specifikace vad. Znalecký posudek nebyl před zahájením řízení [anonymizováno] zaslán. [anonymizováno] z [datum] ([číslo listu] spisu) žalovaná [příjmení] zaslala pouze první stranu posudku a doložku znalce, z nichž nelze dovodit, jaké vady jsou [anonymizováno] vytýkány a že je požaduje odstranit. V podání ze [datum], doručeném zdejšímu soudu dne [datum] (č. l. 29), žalovaná uvedla, že uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny, a to ve výši odpovídající nákladům na odstranění reklamovaných vad uvedených ve znaleckém posudku ze dne [datum], jakož i dříve reklamovaných vad, které dosud nebyly odstraněné a jejichž výše bude stanovena rozpočtem a znaleckým posudkem, který žalovaná dodá soudu, případně posudkem soudem ustanoveného znalce. Soud tuto listinu doručil [anonymizováno] [datum] (doručenka na [číslo listu]). Tato žádost je sepsána velmi neurčitě, a to i s přihlédnutím k tomu, že odkazuje na blíže neurčená další podání a letitou vzájemnou komunikaci stran. Jelikož odkazuje na posudek [anonymizováno] [příjmení], který [anonymizováno] neměla k dispozici, jde o právní úkon absolutně neplatný pro neurčitost podle § 37 obč. zák., neboť bez oznámení vad uvedených v posudku [anonymizováno] [příjmení] [jméno] nemohla [anonymizováno] vědět, za jaké vady žalovaná požaduje slevu. U jednání dne [datum] (protokol [číslo listu]) [anonymizováno] potvrdila, že se s posudkem seznámila až nahlédnutím do spisu [datum] (záznam o do [datum] jediném nahlížení [anonymizováno] do spisu na [číslo listu] verte).

69. V podání ze dne [datum rozhodnutí] založeném ve spise [spisová značka] na [číslo listu] žalovaná uvedla, že uplatnila slevu z kupní ceny za vady podáním učiněným vůči soudu dne [datum] ve spisu zn. [spisová značka]. V řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] však bylo podání z [datum] čteno až u jednání konaného [datum] (viz protokol na [číslo listu] a podání na [číslo listu]), dříve nebylo do spisu založeno ani doručeno [anonymizováno].

70. E-mailem ze dne [datum] (na [číslo listu] spisu) žalovaná zaslala [anonymizováno] znalecké posudky [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] i krycí list rozpočtu na odstranění vad, který obsahuje i vady střechy (P6), nedostatečnou neprůzvučnost (P3), propadlou dlažbu (P4), drolící se beton (P5), a připsala„ dovoluji si [anonymizováno] požádat, abyste celou záležitost projednal s klientem, a to zejména v tom smyslu, zda je ochoten reklamované vady odstranit a v jakém časovém harmonogramu“. Tímto podáním tak oznámila [anonymizováno] vady P3 až P7 a požadovala jejich odstranění. To znamená, že opakovaně oznámila vadu střechy (deformace uvolněných prken – P6) a poté, co [anonymizováno] uplynula lhůta pro vyřízení reklamace (viz odst. 67 odůvodnění), setrvala na svém požadavku vadu odstranit. U nově reklamované vady neprůzvučnosti (P3) počala [anonymizováno] běžet 30denní lhůta k vyřízení reklamace, která marně uplynula dnem [datum]. Po tomto datu je nutné považovat vadu, k níž se váže P3 (nedostatečná neprůzvučnost), za neodstranitelnou.

71. E-mailem ze dne [datum] žalovaná oznámila [anonymizováno]„ vadu u oken v koupelně a kondenzaci na půdě“, reklamace se týká (mimo jiné) plísní v koupelně (P8). Uvedla, že bude očekávat stanovisko [anonymizováno] k odstranění vad a lhůtě k jejich odstranění, případně kompenzaci do velikonočních prázdnin, jak přislíbeno. Zároveň zaslala [anonymizováno] o odstavec výše uvedený krycí list rozpočtu k odstranění vad. Pokud žalovaná čekala na stanovisko [anonymizováno] k odstranění vad, žádala odstranění vad. U nově reklamované vady plísní v koupelně (P8) počala [anonymizováno] běžet 30denní lhůta k vyřízení reklamace, jejíž konec připadal na [datum].

72. Že strany sporu jednaly o odstranění vad, potvrzuje znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] ve věci odhadu nákladů na opravy vad rodinného domu, dle kterého [jméno] [příjmení] jakožto zástupce vlastníka spolu se znalcem [příjmení] [příjmení], znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] a zástupcem [anonymizováno] prohlédli [datum] vady dle dřívějšího posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. [anonymizováno] [příjmení] dospěl k závěru, že veškeré vady lze odstranit standardním způsobem, vyjma vady nadměrného přenosu hluku. Znalci [příjmení] i [příjmení] dospěli k závěru, že vada je odstranitelná jen za zásadního omezení užívání rodinných domů provedením bouracích a rekonstrukčních prací, pročež znalci navrhovali vyřešit tuto vadu slevou z kupní ceny a to ve výši [částka]. Z posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] plyne, že při místním šetření dne [datum] (totožné místní šetření) byla manželem žalované uplatněna vada nedostatečné neprůzvučnosti (P3), plísně (P8), propadlá dlažba (P4), drolící se beton (P5), chybějící druhé parkovací stání (P7). Svoji účast u tohoto jednání potvrdil i svědek [jméno] [příjmení]. Jestliže [anonymizováno] zadal znalci [příjmení] [jméno] [příjmení], aby navrhl způsob odstranění vad a nechal vypracovat stanovisko k odstranění vady nedostatečné neprůzvučnosti, jestliže žalovaná zadala [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], aby odhadli náklady na odstranění vad, přičemž znalci dospěli k závěru, že část vad je odstranitelných standardním způsobem, jen u vady nadměrného přenosu hluku navrhovali řešení formou slevy z kupní ceny, a jestliže jednání bezprostředně navazuje na citovaný e-mail žalované z [datum], měl soud za prokázáno, že ke dni místního šetření [datum] spolu strany sporu jednaly o odstranění vad. To znamená, že poté, co [anonymizováno] uplynula lhůta pro vyřízení reklamace vady, k níž se váže P3 (viz odst. 70 odůvodnění), setrvala žalovaná na svém požadavku uvedenou vadu (nedostatečnou neprůzvučnost) odstranit.

73. E-mailem ze dne [datum] zaslala [anonymizováno] žalované jako svoje vyjádření znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] z [datum], v tomto posudku navrhuje odstranění vad shodným způsobem jako znalecký ústav v [anonymizováno] ZP u vad nedostatečné neprůzvučnosti (P3), propadlé dlažby (P4), drolícího se betonu (P5) i plísní v koupelně (P8) s tím, že bude potřeba další analýza této vady a součinnost žalované. [anonymizováno] tedy stihla zaslat návrh, jak bude vada plísní v koupelně řešena, v 30denní lhůtě k vyřízení reklamace (jejíž konec připadal na [datum]), přičemž s ohledem na povahu vady, nutnost nechat si znalecky posoudit její příčinu (šlo o vadu žalovanou nově uplatněnou a do místního šetření neřešenou) považuje soud zaslání stanoviska [anonymizováno] a návrhu řešení této vady ke konci 30denní lhůty za zcela adekvátní (přičemž ze znaleckých posudků je zjevné, že odstranit vadu do 30 dnů od podání reklamace by bylo fakticky nemožné). Jelikož [anonymizováno] stihla navrhnout řešení reklamace vady plísní v koupelně do 30 dnů od jejího uplatnění, vada si zachovala povahu vady odstranitelné. Další postup při odstraňování této vady pak závisel na součinnosti žalované, kterou žalovaná opět neposkytla – viz její vyjádření na [číslo listu] (přitom stále platí, že o způsobu odstranění vad rozhoduje prodávající). Žalované tak právo požadovat slevu z kupní ceny z titulu této vady nevzniklo a pohledávka 8. (P8) neexistuje.

74. Co se zbývajících pohledávek P3 a P6 týče, ani tyto neexistují. Jak bylo vysvětleno výše, poté, co se vady, z nichž žalovaná odvozuje existenci těchto pohledávek, staly neodstranitelnými (po marném uplynutí lhůt pro vyřízení jejich reklamací), žalovaná setrvala na požadavku tyto vady odstranit. Touto volbou nároku z odpovědnosti za vady (resp. za rozpor s kupní smlouvou u nedostatečné neprůzvučnosti) je vázána a nemůže ji dodatečně měnit a požadovat slevu z kupní ceny (srov. opět důvody rozsudku [název soudu] sp. zn. [spisová značka], z něhož se podává, že vykoná-li kupující volbu a uplatní jedno z více možných práv, je projevem vůle vázán a nemůže jednostranně volbu práva z odpovědnosti za vady měnit). Jakákoli následná podání, jimiž se žalovaná domáhá slevy z kupní ceny, resp. činí„ zápočty“ pohledávek ze slevy z kupní ceny, nemají žádné právní účinky. Uvedené by platilo i pro„ vadu“ absence druhého parkovacího stání (P7), pokud by šlo o vadu (o vadu však nejde z důvodů popsaných v odst. 61 výše), a pro vady propadlé zámkové dlažby (P4) a drolícího se betonu (P5), pokud by nešlo o vady, s nimiž žalovaná nemovitosti vědomě koupila (viz odst. 59 a 60). Jelikož žalovaná nemá pohledávky z titulu slev z kupní ceny, nezabýval se soud námitkou promlčení těchto pohledávek vznesenou žalobkyní. <b>III. Závěr a náklady řízení:</b> 75. [anonymizováno] postoupila na žalobkyni Smlouvou o postoupení pohledávky ze dne [datum] ([číslo listu]) žalobami uplatněné pohledávky v souladu s § 1879 o. z. Jelikož žalovaná započetla na existující pohledávky žalobkyně (viz část I. odůvodnění tohoto rozsudku) neexistující pohledávky (viz část II. odůvodnění tohoto rozsudku výše), pohledávky žalobkyně nezanikly. Žaloba je proto důvodná a soud jí výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl.

76. Co se úroku z prodlení týče, část kupní ceny ve výši [částka] se stala splatnou dne [datum] (viz odst. 30. odůvodnění), žalovaná je tak od následujícího dne v prodlení s úhradou peněžitého dluhu. Podle § 517 odst. 2 obč. zák. tak náleží žalobkyni i zákonný úrok z prodlení z této částky ve výši dle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. od [datum] do zaplacení. Žalobkyně dále požadovala zaplacení [částka] se zákonným úrokem z prodlení od [datum]. Z uvedené částky se [částka] stalo splatnými až dne [datum] (z důvodů popsaných v odst. 33 odůvodnění), proto soud přiznal žalobkyni úrok z prodlení z částky [částka] až od [datum] a úrok z prodlení z této částky od [datum] do [datum] zamítl výrokem II. tohoto rozsudku. Splatnost částky [částka] nastala z důvodu popsaného v odst. 34 odůvodnění účinností kupní smlouvy, soud však nemohl překročit žalobní návrh žalobkyně, pročež jí úrok z prodlení z této částky přiznal až od jí požadovaného data [datum]. Od tohoto data je žalovaná v prodlení s úhradou zbývajících [částka] (odst. 39 odůvodnění), takže soud výrokem I. tohoto rozsudku přiznal žalobkyni zákonný úrok z prodlení od [datum] do zaplacení celkem z částky [částka].

77. V průběhu řízení vznikly státu náklady v celkové výši [částka]. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], bylo svědkyni [jméno] [příjmení] přiznáno svědečné ve výši [částka]. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], bylo znalci [anonymizováno] [celé jméno znalce], [anonymizováno], přiznáno znalečné ve výši [částka]. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], ve znění usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], bylo [právnická osoba] přiznáno znalečné za podaný znalecký posudek ve výši [částka]. Znalci (znaleckému ústavu) dále při účasti na soudním jednání konaném dne [datum] vznikly náklady ve výši [částka] a znalečné v této výši bylo přiznáno [právnická osoba] usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací].

78. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku III. tohoto rozsudku, a uložil žalované, aby státu náklady řízení zaplatila. Jelikož žalovaná složila na účet soudu zálohu ve výši [částka] ([částka] dne [datum], [částka] dne [datum] a [částka] dne [datum] – viz [číslo listu], [anonymizováno] a [anonymizováno]), náleží státu náhrada ve výši [částka].

79. Pokud jde o náhradu nákladů řízení účastníků, [anonymizováno] zaslala žalované pouze předžalobní výzvu na zaplacení částky [částka] (viz pododst. 15/ skutkových zjištění v části I. odůvodnění). Předžalobní výzvu na zaplacení [částka] i přes výzvu soudu u jednání konaného dne [datum] nepředložila (viz protokol na [číslo listu] spisu). Soud však neshledal důvod pro aplikaci § 142a odst. 1 o. s. ř. Jak totiž plyne z usnesení [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], uveřejněného pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, absence výzvy podle § 142a o. s. ř. není zásadně důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení v případech, kdy žalovaný (dlužník) ani po doručení žaloby dluh nezaplatí, popřípadě jinak nepřivodí jeho zánik (např. započtením). Není-li totiž dlužník ochoten (nebo schopen) existující dluh ve lhůtě odpovídající § 142a o. s. ř. zaplatit (resp. jinak„ zajistit“, aby věřitel dosáhl účelu, pro který podal žalobu o zaplacení – srov. např. § 71a zák. č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád)), není dán sebemenší důvod sankcionovat„ pochybení“ věřitele, jde-li o absenci předžalobní výzvy k plnění. Jelikož žalovaná v projednávané věci uvedla, že její nároky převyšují nároky žalobkyně, a proto na ně nebude plnit, a nároky žalobkyně sporovala, přičemž její zápočet neměl žádné právní účinky, je zřejmé, že v projednávané věci jde právě o případ popisovaný [název soudu], kdy se § 142a odst. 1 o. s. ř. nepoužije. Žalobkyně tak má právo na náhradu nákladů řízení o nároku na zaplacení [částka], přestože žalované předžalobní výzvu ohledně této částky nezaslala (resp. její zaslání neprokázala).

80. O nákladech řízení rozhodl soud výrokem IV. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 a 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, která byla v řízení neúspěšná jen ohledně nepatrné části jeho předmětu (malé části úroku z prodlení), vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. Ty sestávají ze zaplacených soudních poplatků ve výši [částka] a [částka] a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”).

81. Odměna z tarifní hodnoty [částka] činí [částka] za každý z 5 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby z [datum], účast u jednání [datum], vyjádření ve věci samé z [datum]) a [částka] za každý ze dvou úkonů právní služby podle § 11 odst. 2 písm. g/ a odst. 3 a. t. (účast u jednání [datum] a [datum], na kterých nebylo jednáno o věci samé, ale jen o možnostech smírného vyřešení sporu), tj. celkem [částka] ([anonymizována dvě slova] + [anonymizována dvě slova]). Soud nepřiznal žalobkyni požadovanou odměnu za účast u jednání [datum], neboť toto jednání bylo odročeno a nekonalo se.

82. Odměna z tarifní hodnoty [částka] (ve věci sp. zn. [spisová značka] před spojením věcí) činí [částka] za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby z [datum], účast u jednání [datum]) a [částka] za jeden úkon právní služby podle § 11 odst. 2 písm. g/ a odst. 3 a. t. (účast u jednání [datum], kde nebylo jednáno o věci samé), tj. celkem [částka] ([anonymizována dvě slova] + [anonymizována dvě slova]).

83. Odměna z tarifní hodnoty [částka] (po spojení obou věcí) činí [částka] za každý z 27 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t. (účast u více než [anonymizováno] jednání [datum] – tj. 2 úkony, vyjádření ve věci samé z [datum], účast u dvou více než 4hodinových jednání [datum] a [datum] – tj. [anonymizována dvě slova] úkony, vyjádření ve věci samé z [datum], [datum], [datum], účast u jednání [datum], [datum], porada s klientem přesahující jednu hodinu [datum], účast na místním šetření [datum], porada s klientem přesahující [anonymizováno] hodinu [datum], účast u více než [anonymizováno] jednání [datum] – tj. 2 úkony, porady s klientem přesahující [anonymizováno] hodinu [datum] a [datum] během odvolacího řízení, vyjádření k odvolání žalované z [datum], účast u jednání před [název soudu] [datum], vyjádření ve věci odvolání žalované z [datum], porada s klientem přesahující [anonymizováno] hodinu [datum], vyjádření ve věci samé z [datum], účast u jednání [datum]), tj. celkem [částka]. Soud nepřiznal žalobkyni požadovanou odměnu za vyjádření z [datum] a [datum] ([číslo listu] a [anonymizováno]), neboť nejde o vyjádření ve věci samé, ale jen o jednoduché odpovědi na dotazy soudu stran vedení řízení. Soud nepřiznal žalobkyni požadovanou odměnu za převzetí zastoupení [datum], neboť převzetí zastoupení nemůže účtovat dvakrát (za změnu zástupce v průběhu řízení). Soud nepřiznal žalobkyni požadovanou odměnu za porady s jejím zástupcem [datum] a [datum], neboť tyto porady nepřesahovaly [anonymizováno] hodinu. Odměnu za ostatní účtované porady s jejím zástupcem soud žalobkyni přiznal dle § 11 odst. 1 písm. c/ a. t., neboť doložila záznamy o jejich konání dokládající jejich délku přesahující [anonymizováno] hodinu a průběh, z něhož plyne, že zástupce žalobkyně na nich s žalobkyní řešil účelné záležitosti. Soud nepřiznal žalobkyni požadovanou odměnu za návrh na změnu účastníka podle § 107a o. s. ř. z [datum], neboť původní žalobkyně [příjmení] nebyla povinna postupovat žalovanou pohledávku současné žalobkyni a není zde žádný důvod, proč by takový návrh měla žalovaná žalobkyni hradit jako náklad řízení. Soud nepřiznal žalobkyni požadovanou odměnu za vyjádření z [datum], neboť toto podání učinila žalobkyně po posledním jednání ve věci samé před vyhlášením rozsudku, když na jednání konaném [datum] již přednesla svůj závěrečný návrh a nebyla vyzvána soudem, aby jej jakkoli písemně doplňovala. Jde tak o umělé navyšování nákladů řízení.

84. Dále žalobkyni náleží 38x paušální náhrada hotových výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., tj. [částka], a náhrada za daň z přidané hodnoty dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka] Celkem činí náklady řízení žalobkyně [částka]. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupce žalobkyně.

85. Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř.