34 C 207/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Evou Přívrackou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupena advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , nar. Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , nar. Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o 50 000 Kč s příslušenstvím, I. Žaloba, aby žalovaní zaplatili společně a nerozdílně žalobkyni částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítá.II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení , částka, , k rukám zástupce žalovaných, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne , datum, domáhala po žalovaných zaplacení částky , částka, s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tak, že mezi žalobkyní, jako zprostředkovatelem, a paní , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, , Anonymizováno, , adresa, , jako výlučným vlastníkem, byla uzavřena Smlouva o poskytování realitních služeb, na základě které byla Žalobkyně oprávněna nabízet k převodu družstevní podíl v Bytovém družstvu , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , se sídlem , adresa, , kdy s převodem družstevního podílu je spojeno právo nájmu družstevního bytu č. , hodnota, o velikosti 66,49 m2 (včetně sklepa o výměře 1,50 m2 a lodžie o výměře 3,24 m2) v domu na adrese , adresa, , jehož vlastníkem je , právnická osoba, . O předmětný byt projevili zájem žalovaní, a tak mezi žalobkyní, jako zprostředkovatelem, na straně jedné, žalovanými, jako zájemci, na straně druhé a paní , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, p. , adresa, , jako převodcem, na straně třetí, byla uzavřena dne , datum, dohoda o složení blokovacího depozita. Předmětem , jméno FO, bylo „zablokování převodu" družstevního podílu v Bytovém družstvu , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , kdy s převodem družstevního podílu bylo spojeno právo nájmu družstevního bytu č. , hodnota, o velikosti 66,49 m2, jelikož žalovaní prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít , jméno FO, o převodu Družstevního podílu, na základě které se žalovaní stanou vlastníky Družstevního podílu. Dle čl. IV. odst. 1 , jméno FO, se žalovaní jako zájemci zavázali bez zbytečného odkladu uzavřít , jméno FO, o převodu družstevního podílu v BD, a to nejpozději v poslední den účinnosti , jméno FO, , tj. do dvou měsíců ode dne podpisu , jméno FO, . Tuto svou povinnost však žalovaní nesplnili, když ve stanoveném termínu nedošlo z jejich strany k podpisu dohody. , jméno FO, , jako převodce, ve Smlouvě o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu uzavřenou mezi ní a žalovanými, mimo jiné měla prohlásit, že jako člen BD a nájemce bytu nemá vůči Družstvu žádné závazky a není si vědoma existujícího nebo probíhajícího sporu týkající se bytu. Toto své tvrzení měla paní , jméno FO, doložit potvrzením vystaveným BD. S ohledem na žádost vydalo BD paní , jméno FO, potvrzení, kde bylo uvedeno, že paní , jméno FO, nemá ke dni , datum, evidované žádné finanční závazky vůči BD. BD však zároveň mimo jiné i upozornilo na skutečnost, že dosud nebyla splněna „výzva k úpravám - byt , Anonymizováno, /, Anonymizováno, " - vyplývající z jednání v kanceláři BD dne , datum, a z emailu zaslané paní , jméno FO, dne , datum, . Obsahem této výzvy byla žádost o znovu zateplení kolem plechového krytu na chodbě ve 3. patře před bytem č. , hodnota, a provedení takové úpravy podlahy v celém bytě, aby byla zajištěna dostatečná protihluková izolace dle ČSN , Anonymizováno, z , datum, a bylo tak zamezeno jak kročejové tak i vzduchové průzvučnosti. , jméno FO, základě postoje žalovaných nechala paní , jméno FO, vyhotovit odbornou osobou v tomto oboru panem , jméno FO, , Pokládka, broušení a lakování parket, IČ: , IČO, , se sídlem , adresa, odborné vyjádření k položené podlaze v předmětném bytě. Žalobkyně na podporu svých tvrzení nechala následně zhotovit i znalecký posudek na posouzení stavu družstevní bytové jednotky č. 13/369, , adresa, . Znalecký posudek byl zpracován , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, dne , datum, . Závěrem znaleckého posudku znalkyně konstatovala, že provedené stavební úpravy , tituly před jménem, , jméno FO, družstevního bytu č. , hodnota, , tj. položení izolační vrstvy o tl. 5 mm a nášlapné vrstvy podlahy - laminátové desky pero - drážka typ Parrador o tloušťce 8 mm došlo dokonce ke zvýšení kročejové neprůzvučnosti L o min. 20 dB oproti původnímu stavu. Zároveň byl znalkyní zhodnocen požadavek BD vyplývající z výzvy, kdy znalkyně došla k závěru, že stavební úpravy požadované BD by si vyžádaly zásah do nosných i nenosných železobetonových stěn vč. zásahu do rozvodů instalací a nelze tak požadavek BD akceptovat. Při sanaci bytových prostor nelze požadovat stavebně technické parametry konstrukčních prvků event. souvrství těchto prvků, které by odpovídaly současným požadavkům. S ohledem na závěry znaleckého posudku je zřejmé, že doplnění výzvy BD o upozornění na úpravu podlahy, na základě kterého žalovaní odmítli přistoupit k podpisu Smlouvy o převodu družstevního podílu, bylo zcela neoprávněné. V souladu s čl. V. odst. 5) , jméno FO, , v případě, že žalovaní, jako zájemci, odmítli svou součinnost k uzavření Smlouvy o převodu členských práv a povinností, zejména tím, že nepřistoupili k podpisu Smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti , jméno FO, , má žalobkyně právo požadovat po žalovaných, jako zájemcích, smluvní pokutu ve výši , částka, , kdy tato smluvní pokuta představuje paušální odškodnění žalobkyně za náklady marně vynaložené při realizaci převodu, přičemž podpisem , jméno FO, žalovaní také potvrdili, že výši smluvní pokuty považují za zcela odpovídající a přiměřenou zajišťované povinnosti.

2. Žalovaní nárok žalobkyně neuznali. Učinili nesporným, že dne , datum, byla mezi žalobcem jakožto zprostředkovatelem, žalovanými jakožto zájemci a , jméno FO, jakožto převodcem uzavřena , jméno FO, o složení blokovacího depozita, v rámci které žalobce prohlásil, „že je oprávněn nabízet k prodeji – převod družstevního podílu v Bytovém družstvu , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, se sídlem , adresa, , Identifikační číslo: , hodnota, zapsaného v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, sp.zn. , tituly za jménem, , Anonymizováno, (dále jen „BD“), kdy s tímto družstevním podílem i je v souladu se stanovami družstva spojeno právo nájmu družstevního bytu č. , hodnota, o velikosti 66,49 m2, (včetně sklepa o výměře 1,50 m2 a lodžie o výměře 3,24 m2) na adrese , adresa, , (dále jen „byt“), jehož vlastníkem je BD.“ a dále, že předmětem uzavřené , jméno FO, o složení blokovacího depozita bylo: „zablokování převodu družstevního podílu v bytovém družstvu“, neboť žalovaní projevili zájem uzavřít Smlouvu o převodu družstevního podílu. V rámci uzavřené Smlouvy o budoucím převodu, do které bylo vtěleno i znění budoucí Smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, , jméno FO, jako převodce prohlásila, že „nemá jako člen Družstva a jako nájemce Bytu vůči Družstvu ani vůči žádné třetí osobě žádné závazky a dále prohlašuje, že k Bytu nemá užívací právo žádná třetí osoba, že na Bytu nevázne žádné zástavní právo nebo věcné břemeno a že jeho Družstevní podíl není zatížen žádnými právy třetích osob. Výše uvedené bude doloženo příslušným prohlášením Družstva, které bude přílohou této Smlouvy. Převodce dále prohlašuje, že BD nemá žádné dluhy vůči třetím stranám, není si vědom existujícího nebo probíhajícího sporu týkajícího se bytu, Družstva nebo jeho členství v Družstvu a práv a povinností převáděných touto Smlouvou. Převodce dále prohlašuje, že s Družstevním podílem souvisí výhradní právo k užívání Bytu, resp. právo uzavřít s Družstvem nájemní smlouvu k Bytu“. Prohlášení Převodce , jméno FO, se v průběhu doby ukázalo jako nepravdivé. Převodce , jméno FO, , (potažmo pak lze říci, že i žalobce, společnost , Jméno žalobkyně, ) i do , jméno FO, o složení blokovacího depozita, konkrétně pak do článku III. odst. 5 , jméno FO, , uvedla zcela nepravdivá prohlášení, kterými již při uzavření této , jméno FO, uvedla žalované v omyl, když se jednalo o prohlášení: „na předmětu budoucího převodu družstevního podílu, se kterým jsou spjata členská práva a povinnosti, jakož i na bytu, jehož právo se k předmětu tohoto převodu váže, neváznou žádná práva třetích osob, dluhy, věcná břemena, ani žádná zástavní práva a jiná práva zatěžující předmět budoucího převodu dluhem nebo jinými právy třetích osob“. V době podpisu , jméno FO, o složení blokovacího depozita a podpisu Smlouvy o budoucím převodu převodce , jméno FO, a potažmo i žalobce společnost , Jméno žalobkyně, . jako zprostředkovatel, s jistotou věděli o existenci výzvy Bytového družstva , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , směřované k převodci , jméno FO, , týkající se splnění závazků ve věci úprav bytu č. 369/13, které by nepochybně přešly na žalované jako na nové členy bytového družstva a nájemce bytu. I přes tuto povědomost tyto závazky do smluvních dokumentů předem neuvedli, naopak je před žalovanými zatajili, ačkoli se jednalo o vady tak závažné, že by tyto podstatným způsobem žalované po převodu družstevního podílu poškodily. Dne , datum, , právnická osoba, pravděpodobně k rukám žalobce vydalo Potvrzení bytového družstva, v rámci kterého družstvo deklarovalo závazek (povinnost) převodce , jméno FO, vůči BD uvést podlahu v předmětném družstevním bytě do takového stavu, aby vyhovovala parametrům hlučnosti. V rámci tohoto potvrzení dokonce BD zdůraznilo, že tento závazek přechází na nabyvatele družstevního podílu a nájemce bytu, tj. na žalované. Přestože potvrzení bytového družstva bylo vydáno již , datum, , tento fakt byl ze strany žalobce žalovaným zatajen. Toto Potvrzení následně bylo předloženo ze strany žalobce jakožto zprostředkovatele žalovaným až měsíc po jeho vydání dne , datum, . Smluvní vztah mezi žalovanými a , jméno FO, , jakožto převodcem, zanikl ještě před pořízením znaleckého posudku uzavřením , jméno FO, o zrušení smlouvy o budoucím převodu dne , datum, . Stejně tak je nepravdivé tvrzení žalobce „, jméno FO, základě postoje žalovaných nechala paní , jméno FO, vyhotovit odbornou osobou v tomto oboru panem , jméno FO, , Pokládka, broušení a lakování parket, IČ , IČO, , se sídlem , adresa, , odborné vyjádření k položené podlaze v předmětném bytě.“. Toto odborné vyjádření je datováno , datum, , nemohlo být tedy vyhotoveno na základě postoje žalovaných v roce 2020. Nicméně vzhledem k existenci tohoto odborného vyjádření lze usuzovat, že k jeho pořízení existoval již v roce 2016 důvod, kterým byl právě spor o podlahu mezi bytovým družstvem a převodcem , jméno FO, . Vzhledem ke znění Potvrzení BD ze dne , datum, je jednoznačné, že tento spor či závazek nebyl před uzavřením smluv se žalovanými dne , datum, vyřešen. Z výše uvedeného je jednoznačné, že žalovaní byli jak ze strany žalobce, jakož i ze strany převodce , jméno FO, , před podpisem , jméno FO, o složení blokovacího depozita a Smlouvy o budoucím převodu uvedeni v omyl tím, že jim bylo zatajováno, že převodce má vůči bytovému družstvu závazek nebo vede s tímto bytovým družstvem spor o uvedení podlahy do vyhovujícího stavu. Spor, který v době podpisů všech smluvních dokumentů či v době určené k uzavření Smlouvy o převodu družstevního podílu existoval, a o kterém žalovaní nebyli vůbec informováni, nést nechtěli. Z výše uvedených důvodů a tedy nikoli z vlastní viny, nepřistoupili žalovaní k uzavření Smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Pro úplnost žalovaní sdělují, že v rámci své odpovědi ze dne , datum, adresované žalobci a převodci , jméno FO, na Výzvu k uzavření Smlouvy o převodu družstevního podílu opětovně zdůraznili, že doposud nebyla splněna podmínka pro uzavření Smlouvy o převodu družstevního podílu - a to podmínka neexistence sporu týkajícího se bytu, Družstva nebo jeho členství v Družstvu či neexistence závazků převodce paní , jméno FO, vůči bytovému družstvu a tudíž není možno k uzavření Smlouvy o převodu družstevního podílu přistoupit. Dne , datum, došlo mezi žalovanými a převodcem , jméno FO, k uzavření , jméno FO, o zrušení smlouvy o budoucím převodu, čímž účastníci zrušili veškeré závazky, které z budoucí smlouvy zanikly. Nárok žalobce se jeví rozporným s dobrými mravy. Jak je již konstatováno v části předchozí, žalobce jako realitní zprostředkovatel se v , jméno FO, o složení blokovacího depozita zavázal vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupoval nejen ve vztahu k převádějící, s níž měl uzavřenu zřejmě i jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalovaným coby zájemcům o nabytí družstevního podílu převodem. , jméno FO, o složení blokovacího depozita se fakticky vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Tomu, že šlo o smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování, nasvědčuje i to, že žalobce sám sebe ve smlouvě označuje jako „zprostředkovatele“, když navíc ještě sám tvrdí, že předmětem , jméno FO, o složení blokovacího depozita bylo: „zablokování převodu družstevního podílu v bytovém družstvu“. Navíc je jednoznačné, že zároveň s , jméno FO, o složení blokovacího depozita uzavírali žalovaní s převodkyní samostatnou Smlouvu o budoucím převodu. Pakliže ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, není pak ani možné za porušení takové povinnosti stanovit či sjednat smluvní pokutu. Jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (a tedy i sjednat smluvní pokutu zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. K uzavření budoucí smlouvy se mohou se všemi důsledky, tedy i s důsledky sankce za nedodržení povinnosti, zavázat pouze její účastníci a nelze tak činit ve smlouvě zprostředkovatelské. Žalovaní odkázali na judikaturu (zejména rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, sp.zn. , spisová značka, ), podle níž neuzavření smlouvy se třetí osobou nemůže být v rámci zprostředkovatelské smlouvy sankcionováno. Proto jakákoliv ujednání v rámci rezervačních či obdobných smluv zakládající právo realitního makléře (realitní kanceláře) na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nedodrží smluvní závazek uzavřít s převádějícím smlouvu, jsou absolutně neplatná.3. , jméno FO, základě provedeného dokazování dospěl soud k těmto skutkovým zjištěním.

4. Z dohody o složení blokovacího depozita uzavřené mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem, žalovanými jako zájemci a , jméno FO, coby převodcem dne , datum, soud zjistil, že byl zprostředkovatel (žalobkyně) jakožto realitní kancelář na základě smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi ní a převodcem oprávněna nabízet k převodu družstevní podíl v Bytovém družstvu , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , s nímž je spojeno právo nájmu k družstevnímu bytu č. , hodnota, o velikosti 66,49 m2 v domu na adrese , adresa, . Podle čl. II dohody zájemci a převodce prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít dohodu o převodu družstevního podílu v družstvu. Podle čl. III dohody za účelem nabízeného převodu družstevního podílu v družstvu tak, že zprostředkovatel není oprávněn po dobu účinnosti (do , datum, ) této dohody inzerovat popsaný byt, zprostředkovat uzavření dohody jiné osobě, jakož i za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích k podpisu dohody o převodu družstevního podílu, složí zájemci do advokátní úchovy advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, rezervační depozitum ve výši , částka, , a to do 5 pracovních dnů od podpisu této dohody a předmětné smlouvy o úschově. Podle čl. IV odst. 1 zájemci a převodce se zavázali bez zbytečného odkladu uzavřít dohodu o převodu družstevního podílu, a to nejpozději do dvou měsíců ode dne podpisu této dohody. Podle čl. III. odst. 3 rezervační depozitum mělo být započteno v případě uzavření dohody o převodu na úhradu kupní ceny. Z čl. V. odst. 5 soud zjistil ujednání stran pro případ, že z důvodu na straně žalovaných nedojde do doby rezervace k uzavření smlouvy o převodu a pro případ, že žalovaný nesloží či nepřevede rezervační zálohu ve lhůtě a za podmínek stanovených ve smlouvě o rezervaci; v takových případech byli žalovaní coby zájemci povinni uhradit žalobkyni coby zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši , částka, . Žalobkyně se zavázala zajistit smluvní dokumentaci k dohodě o převodu, úschově kupní ceny v advokátní úschově a veškerou právní dokumentaci spojenou s převodem členských práv a nájemní smlouvy v družstvu, což plyne z čl. III. odst. 1 a 4 dohody.

5. Ze smlouvy o budoucím převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne , datum, mezi , jméno FO, (budoucím převodcem) a žalovanými (budoucími nabyvateli) soud zjistil, že převodce , jméno FO, se zavázala k převodu družstevního podílu na žalované, a to nejpozději do dvou měsíců po podpisu , jméno FO, o složení blokovacího depozita a podpisu Smlouvy o budoucím převodu, avšak to až za podmínky uhrazení zbývající části kupní ceny ve výši , částka, (čl. III.). Z čl. VI. smlouvy o budoucím převodu soud zjistil, že tento obsahuje znění smlouvy o převodu, k jejímuž uzavření se strany zavázaly. Podle čl. 3.3 smlouvy o převodu převodce prohlašuje a dokládá potvrzením družstva, že nemá jako člen družstva a jako nájemce bytu vůči družstvu ani vůči žádné třetí osobě žádné závazky… Výše uvedené bude doloženo příslušným prohlášením družstva, které bude přílohou této smlouvy. Převodce dále prohlašuje, že družstvo nemá žádné dluhy vůči třetím osobám, není si vědom existujícího nebo probíhajícího sporu týkajícího se bytu, družstva nebo jeho členství v družstvu a práv a povinností převáděných touto smlouvou.

6. Z emailu ze dne , datum, soud zjistil, že schovatel , tituly před jménem, , jméno FO, (advokát) potvrdil složení částky , částka, odpovídající blokovacímu depozitu.

7. Z potvrzení bytového družstva , adresa, , 370, 371, , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že , jméno FO, nemá evidovány k , datum, žádné finanční závazky, a že dosud nebyla splněna výzva k úpravám vyplývající z jednání v kanceláři BD dne , datum, a z emailu ze dne , datum, spočívající ve znovu vytmelení kolem plechového krytu na chodbě ve 3.patře před bytem č. , hodnota, a provedení úpravy podlahy v celém bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, tak, aby byla zajištěna dostatečná protihluková izolace dle ČSN , Anonymizováno, a bylo tak zamezeno kročejové i vzduchové neprůzvučnosti. Tyto závazky přecházejí na nabyvatele.

8. Z vyjádření spol. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČ , Anonymizováno, , ze dne , datum, soud zjistil že společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, montovala podlahu v předmětném bytě s tím, že podlaha i podložka byly montovány plovoucím způsobem bez použití lepidel spojující panel s podlahou, na základě tohoto pan , jméno FO, odhadl zlepšení protihlukových vlastností podlahy o 30-40% oproti standartnímu vybavení panelových domů PVC nebo linoleem.

9. Z dohody o zrušení smlouvy o budoucím převodu ze dne , datum, uzavřené mezi žalovanými a , jméno FO, soud zjistil, že smluvní strany se dohodli, že se smlouva o budoucím převodu družstevního podílu v bytovém družstvu , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ruší a závazky stran, které jsou obsahem smlouvy o budoucí smlouvě ze dne , datum, zanikají.

10. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně vyzval žalované k úhradě žalované částky do 7 dnů ode dne doručení této výzvy. Z přípisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaní potvrdili doručení předžalobní výzvy, nárok žalobkyně na smluvní pokutu neuznali.

11. Z obsahu dalších provedených důkazů soud ke skutkovému stavu nezjistil podstatných skutečností (znalecký posudek zpracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, byl zpracován až v srpnu 2020). Soud neprovedl výslech technika pana , jméno FO, pro nadbytečnost.

12. Po takto provedeném dokazování soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu.

13. Dne , datum, byla mezi žalobkyní na straně jedné označené jako realitní zprostředkovatel, žalovanými na straně druhé jako zájemci a paní , jméno FO, jakožto převodcem na straně třetí uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, jejímž předmětem byla rezervace družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši , částka, na účet advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, v souladu s rezervační smlouvou. Žalovaní a prodávající se dohodou o rezervaci zavázali, že v rezervační lhůtě (do , datum, ) uzavřou dohodu o převodu družstevního podílu. Žalobkyně se zavázala po rezervační lhůtu družstevní podíl nenabízet a zajistit veškerou dokumentaci k převodu. Pro případ neuzavření dohody o převodu z důvodů na straně žalovaných byl tento závazek zajištěn smluvní pokutou ve výši , částka, . K uzavření dohody o převodu družstevního podílu nedošlo, neboť v rozhodné době existoval závazek převodce vůči bytovému družstvu ohledně odstranění hlučnosti podlahy v celém předmětném bytě.

14. Dle § 2 písm. a) zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (ZRZ), se realitním zprostředkováním rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Dle písm. c) tohoto ustanovení se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Dle písm. d) bod 2 tohoto ustanovení se realitní smlouvou smlouva o nabytí rozumí práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

15. Dle § 3 odst. 2 ZRZ realitní zprostředkování zahrnuje (mimo jiné) zpravidla - poskytnutí inzertní služby (čl. III. dohody o rezervaci se žalobkyně zavázala, že nebude nadále nabízet převod družstevního podílu), zajištění prohlídky nemovité věci, zprostředkování poskytnutí právních služeb (v čl. III. odst. 4 o rezervaci se žalovaná zavázala zajistit veškerou smluvní dokumentaci).

16. Dle § 11 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí. Dle § 12 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Dle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

17. Služby, k jejichž poskytnutí se žalobkyně zavázala dohodou o složení blokovacího depozita, spadají pod realitní zprostředkování ve smyslu § 2 ZRZ. Jak pojmy realitní zprostředkování, tak realitní smlouva, tak i vymezení činností je vymezeno poměrně široce. Takto široké vymezení bylo dle důvodové zprávy k ZRZ zvoleno záměrně, tedy tak aby zákon dopadal na velký rozsah činností realizovaných v rámci realitního zprostředkování, a aby byly minimalizovány možnosti obcházení zákona. Podstatný je obsah dohody o rezervaci a postavení zprostředkovatele, tj. konkrétní činnosti, k nimž se zavázal. Účelem realitního zprostředkování je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b) ZRZ, přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“. Záleží tedy na tom, zda účelem dané činnosti je obstarat pro zájemce možnost uzavřít realitní smlouvu s třetí osobou zajištěnou v důsledku aktivní činnosti realitního zprostředkovatele. Ve vztahu k žalovaným se žalobkyně zavázala družstevní podíl po rezervační dobu nenabízet, zprostředkovala pro ně advokátní úschovu u , tituly před jménem, , jméno FO, , na jehož účet žalovaní složili blokovací depozitum (což de facto vyplývá i z emailové komunikace mezi stranami, kdy , tituly před jménem, , jméno FO, komunikoval v právních záležitostech za žalobkyni) a zavázala se zajistit smluvní dokumentaci k převodu. Tyto činnosti naplňují znaky realitního zprostředkování ve smyslu realitního zákona. Tomu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, rovněž napovídá žalovanou ve smlouvě uváděná jednoznačná terminologie zákona, když žalovaná sama sebe ve vztahu k dalším účastníkům, včetně žalobců, označuje za realitního zprostředkovatele, a účelem smlouvy je uzavření realitní smlouvy, a to i v podobě smlouvy o smlouvě budoucí. O skutečnosti, že zákon smlouvou o realitním zprostředkování nemyslí pouze smlouvu realitního makléře s prvotním klientem, ale i rezervační smlouvu, svědčí rovněž informační povinnost zakotvená v § 12 zákona. Předmětná rezervační smlouva je tak smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu ZRZ.

18. Podle § 14 zákona nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. V rezervační smlouvě nelze sjednat smluvní pokutu za neuzavření realitní smlouvy, neboť nelze sjednat sankci za porušení domnělé povinnosti, která nebyla platně sjednána. Proto s ohledem na § 1812 o.z. nelze k tomuto ujednání přihlížet. Nad rámec shora uvedeného soud dodává, že i v případě, že by se na danou věc nevztahoval zákon o realitním zprostředkování, žalovaným by povinnost zaplatit smluvní pokutu žalobkyni nevznikla. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaní nepřistoupili k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, neboť převodce měl vůči družstvu závazek v podobě uvedení podlahy v celém bytě do souladu s technickými normami, pokud jde o její vzduchovou a zvukovou neprůzvučnost. Pokud žalobkyně namítala, že smluvní pokuta zahrnovala i účelně vynaložené náklady, lze k tomu uvést, že náklady vynaložené zejména na přípravu nemovitosti k prodeji, právní servis, odborné služby a další, představují nárok na provizi jakožto odměnu zprostředkovateli.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, účast na jednání dne , datum, ), včetně tří paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši , částka, , kterou je zástupce žalovaných povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. S ohledem na § 149 odst. 1 o.s.ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupce žalobce.

20. Lhůtu k plnění soud stanovil v souladu s ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.