34 C 334/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Evou Přívrackou ve věci žalobci: ; [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobce, žalobkyně a žalované] [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce, žalobkyně a žalované] oba zastoupeni obecným zmocněncem [příjmení] [jméno] [příjmení] bytem [adresa] proti; žalovanému: ; [název žalované], [IČO] sídlem [adresa žalobce, žalobkyně a žalované] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 353 375 Kč,

I. Žaloba, aby žalovaný zaplatil žalobcům částku , částka, a , částka, , se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, ,k rukám zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit ČR – Obvodnímu soudu pro , adresa, na náhradě nákladůřízení částku, jež bude stanovena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní mocitohoto usnesení.

1. Žalobci se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] ve znění jejího doplnění ze dne [datum], [datum], [datum] a ze dne [datum] domáhali toho, aby soud uložil žalovanému povinnost uhradit jim , částka, částku s odůvodněním, že žalobci jsou od roku 2020 vlastníky bytové jednotky [číslo] včetně podílu na společných částech v budově [adresa], zapsané na [list vlastnictví], k.ú. [obec], [územní celek], a tedy členy žalované. Žalobci v této bytové jednotce bydlí spolu s dcerou [jméno] [celé jméno žalobkyně], [datum narození]. Žalobci se do jednotky nastěhovali po její kompletní renovaci dne [datum]. Dne [datum] žalobci zaslali email žalované s upozorněním na vyskytující se praskliny a trhliny v omítce na fasádě domu, kdy tyto mohou mít negativní dopady i do interiéru domu, do jednotlivých jednotek (promrzání, vlhkost, poškození vnitřních povrchů stěn, mikroklima aj.). Přibližně během měsíců listopad / prosinec 2020, tj. cca 5 měsíců po nastěhování, se okolo oken v ložnice, kuchyni, obývacím pokoji i dětském pokoji začala tvořit plíseň i přes maximální výtopnost a správné větrání, taktéž se postupně na zdech v kuchyni za kuchyňskou linkou i nad a v obývacím pokoji začaly objevovat plísně, šířící se postupně do dalších místností, na což byla žalovaná emailem ze dne [datum] upozorněna, opakovaně [datum] se rapidně zhoršila o rok později během září 2021, kdy se kolonie plísní neřízené šířily jak okolo oken ve všech místnostech, pod radiátory v obývacím pokoji, po zdech, za nábytkem, v dětském pokoji, v ložnici. Nezletilá dcera žalobců začala mít [anonymizováno] obtíže, taktéž žalobce [příjmení] [příjmení]. Vzhledem k dlouhodobé nečinnosti žalovaného a neřešení výše uvedené situace se žalobci obrátili na odborníky z oboru biologie a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], soudní znalkyně z oboru , podezřelý výraz, , odvětví hygiena, se specializací na měření a hodnocení výskytu bakterií a plísní v životním prostřední člověka, vypracovala znalecký posudek se závěrem, že v jednotce byla zjištěna přítomnost mikroskopických vláknitých hub - plísní, kdy tyto plísně mohou ohrozit zdraví uživatelů bytu. Příčinou růstu plísní je výrazné prochládání obvodových zdí. Dále se žalobci obrátili na [právnická osoba], s.r.o., s žádostí o vypracování Zprávy termovizního měření jednotky z interiéru za přirozeného tlaku a dlouhodobého sledování parametrů vnitřního vzduchu a na znalce v oboru stavebnictví , tituly před jménem, [jméno] [příjmení] s žádostí o vypracování Autorizované zprávy se závarem, že„ bytová jednotka [číslo] obsahuje tepelné mosty, tj. místa, kde dochází ke koncentraci tepelné energie a na povrchu dochází k deformaci teplotního pole. V případě, že povrchová teplota se přiblíží rosnému bodu, může to být prostředí umožňující růst plísní. Jediným efektivním způsobem, jak danou situaci řešit, je zateplení fasády ze strany exteriéru. Při správném návrhu zateplení fasády dojde ke zvýšení povrchové teploty a tím by byla příčina růstu plísní odstraněna. Z pozice uživatele bytové jednotky není možné stavebními zásahy odstranit příčinu růstu plísní. Ze zápisu ze shromáždění SVJ ze dne [datum] a ze dne [datum] vyplývá, že bylo odhlasováno členy SVJ zateplení fasády domu v rámci , adresa, oprav pro roky 2018, 2019. Z Informace o správě domu 2019 - 2020 vyplývá, že při březnovém hlasování (formou per rollam) vyjádřilo souhlas s provedením revitalizace 61% hlasů, s pověřením výboru výběrem projektanta 69% hlasů. Výbor měl připravit a provést výběrové řízení na projektanta, zadat vypracování projektu a následně rozhodnout o provedení revitalizace. Ve Zprávě o správě společných částech domu (za období 07/ 2020 - 12/ 2020) je uvedeno, že současná situace spojená s karanténními opatřeními stále neumožňuje svolání schůze shromáždění. Výbor tak učiní, jakmile to bude možné. Na schůzi SVJ, dne [datum], byl Výbor SVJ opakovaně pověřen výběrem projektanta ve věci poptávky pro vypracování projektové dokumentace s výpočtem teplotních polí a správného návrhu dimenzí tepelného izolantu. Žalovaný byl opakovaně emaily od žalobců z roku 2020 (např. ze dne [datum]) upozorňován na nečinnost [příjmení] [jméno] ve smyslu již odhlasovaných bodů ze strany vlastníků bytových jednotek, na možnost vzniku škody na majetku žalobců i na možné poškození jejich zdraví. Na základě výše uvedených skutečností je zřejmé, že žalovaná, které zákon svěřuje v § 1194 občanského zákoníku správu domu, nepostupovala s péčí řádného hospodáře dle ustanovení § 159 občanského zákoníku a vlastními Stanovami SVJ dle čl. 10 odst.

4. Porušila tak zákonnou povinnost.Žalobci se domáhali po žalovaném těchto nároků:-) náhrady předběžných nákladů na opravu jednotky, tj. uvedení jednotky do stavu umožňující její řádné užívání - stavební práce od spol. [právnická osoba], ze dne [datum]: , částka, ,-) náklady zednické práce v celkové částce , částka, , konkrétně za odstranění kolonií plísní, škrábání zasažených míst, ošetření stěn protiplísňovým postřikem, vápenná výmalba (ložnice, dětský pokoj, kuchyň, obývací pokoj) ze dne [datum] provedené p. [jméno] [příjmení], [IČO], se sídlem [adresa] (Jde o nově uplatněný nárok v podání ze dne [datum]).-) oprava elektroinstalace: , částka, ,-) náhrada nákladů za výměnu oken (zkrácená životnost vlivem prochládání - koroze vlivem vlhkosti) ve výši , částka-) náhrada vzniklé majetkové škody za dočasné alternativní řešení ubytování vzhledem k zhoršujícímu se stavu dcery žalobců a doporučení pediatra a pneumologa si zajistili na určitá období dočasné náhradní bydlení, a to v [příjmení] [jméno], [ulice a číslo], [obec a číslo], po dobu [datum] - [datum], [datum] - [datum], [datum] – [datum], [datum] - [datum] ve výši , částka-) náhrada škody na zdraví - trvalé poškození zdraví více osob (přímá souvislost plísní a vzniku alergií) ve výši , částka-) náhrada vzniklé majetkové škody na kuchyňské lince s odůvodněním, že kuchyňská linka musela být rozebrána a následně složena, a to z důvodů zajištění likvidace kolonií plísní, které se nacházely na obvodové zdi v rohu za kuchyňskou linkou i nad kuchyňskou linkou, spočívající v demontáži a následné montáži části kuchyňské linky, silikonové hmoty, zaplachtění ve výši , částka-) náhrada reálně vynaložených nákladů na znalecké posudky a odborná vyjádření ve výši celkem , částka, , částku , částka, za Znalecký posudek od [anonymizováno] [příjmení], [anonymizováno], částku ve výši , částka, za vyjádření soudního znalce [příjmení] [příjmení], částku ve výši , částka, za termovizní měření a měření teploty od spol. [právnická osoba], částku ve výši 3. , částka, za zprávu o revizi elektrického zařízení od [anonymizováno]. [příjmení].

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne [datum], ve kterém uvedl, že s žalobou nesouhlasí. Namítl, že nedostatek pasivní věcné legitimace. Nedostatek předpokládaných vlastností bytové jednotky, spatřují žalobci v tom, že bytová jednotka, kterou získali na základě kupní smlouvy od osoby, která je odlišná od žalovaného, má praskliny a trhliny v omítce na fasádě domu, které mohou mít dopad na promrzání, vlhkost a poškození vnitřních povrchů stěn bytové jednotky a špatné mikroklima, jehož důsledkem je tvorba plísní, přičemž příčinnou růstů plísní má být údajně výrazné prochládání obvodových zdí. V dané věci je přitom nepochybné, že žalobci kupní smlouvu, na základě které nabyli své právo vlastnické k předmětné bytové jednotce, na jehož základě nyní uplatňují své nároky vůči žalovanému v tomto řízení, uzavřeli s osobou odlišnou od žalovaného, s panem [jméno] [příjmení]. Proto mezi žalobci a žalovaným nemohl vzniknout žádný úplatný závazkový právní vztah, na základě kterého by byli žalobci oprávněni nárokovat vůči žalovanému odpovědnost za vady předmětu své koupě z důvodu toho, že prodávající porušil svou povinnost splnit řádně svůj závazek. V této souvislosti dále poukázal na § 1925 o.z., podle kterého čeho lze dosáhnout uplatněním práva z odpovědnosti za vady, nelze se domáhat nárokem na náhradu škody. Má tak za to, že nelze z titulu náhrady škody požadovat to, čeho by se šlo domoci z titulu odpovědnosti za vady.Dále namítl, že tvrzený nedostatek vlastností bytové jednotky [číslo] není projevem vady, ale jde o projev běžného opotřebení, resp. je v příčinné souvislosti se stářím stavby. Předmětný bytový dům, ve kterém se nachází bytová jednotka [číslo] byl podle informací žalovaného postaven v 50. letech minulého století. Jde tedy o stavbu, která je cca 70 let stará a jejíž technické parametry a užitné vlastnosti odpovídají době jejího vzniku a celkovému stáří budovy. Z důvodů shora uvedených důvodů lze proto uzavřít, že žalobcům muselo být při průměrné obezřetnosti zřejmé, že všechny nyní jimi tvrzené nedostatky stavby jsou projevem běžného opotřebení stavby, a že stav domu odpovídá jeho stáří a obvyklé údržbě.Dále namítl neexistenci právní povinnosti žalobce provést zateplení budovy. Žalobci ve své žalobě tvrdí, že žalovaný při realizaci zateplení budovy postupuje liknavě, a tedy jedná v rozporu s ustanovením § 159 o.z., resp. v rozporu s čl. 10 stanov žalovaného, podle kterého„ kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že bude tuto funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou, i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu a nevyvodí z toho pro sebe důsledky“ Žalobci přehlédli, že ustanovení § 159 o.z., resp. čl. 10 stanov dopadá výlučně na vnitřní vztah mezi právnickou osobou a fyzickou osobou, která přijme funkci člena jejího orgánu. Žalobci dále přehlédli i to, že v souladu s ustanovením § 1208 písm. e) bod 2 o.z. ve spojení s ustanovením článku 7.3. stanov žalovaného je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci či rekonstrukci společných částí statutární orgán žalovaného pouze v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství vlastníků. [příjmení] mohl výbor rozhodnout o jakékoliv opravě, modernizaci či rekonstrukci v částce vyšší než 70 tis. Kč, potřebuje k tomu schválení o konkrétním způsobu provedení takových činností ze strany shromáždění žalovaného. Shromáždění žalovaného, a na jeho základě následně ani výbor žalovaného však dosud nerozhodly o tom, zda bude, a případně za jakých podmínek, provedeno zateplení budovy. Provedení zateplení budovy nelze podřadit pod pojem oprava, obnova či údržba věci, neboť nejde o zachování stavby ve stavu, který byl odpovídal projektové dokumentaci při vzniku stavby. Ve smyslu platné právní úpravy by zateplení pláště budovy představovalo změnu dokončené stavby (viz. § 2 odst. 5 písm. c) stavebního zákona) s tím, že pro takový záměr by bylo nutno zajistit vydání jak územního rozhodnutí, tak i stavebního povolení.

3. Žalobci v podání ze dne [datum] uvedli, že v souladu s § 1189 OZ správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. , právnická osoba, zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Dle odborné literatury byly takovou správou dle předchozí právní úpravy„ jednak správní činnosti, jednak údržba, opravy, úpravy a soubor provozních, technických, revizně technických a dalších činností (včetně např. modernizace, rekonstrukce, změn stavby, zajišťování technických prohlídek apod.). Právní postavení SVJ je založeno na principu vymezené (resp. omezené) právní subjektivity v tom smyslu, že SVJ může vykonávat pouze takové činnosti, které OZ vymezuje, a pouze v těchto věcech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se. Z předložených důkazů je zcela zřejmé, že ke škodě došlo a nadále dochází nikoliv vinou vady předmětu koupě, tj. nikoliv porušením povinností prodávajícího splnit svůj závazek dle kupní smlouvy, ale naopak porušením základních povinností SVJ, spočívajících v zajišťování správy domu a pozemku ve smyslu § 1189 o.z. Z důkazů předložených v rámci podané žaloby je zcela zřejmá příčinná souvislost mezi nečinností SVJ spočívající v neprovedení zateplení fasády domu, které bylo odhlasováno členy SVJ v rámci , adresa, oprav pro roky 2018, 2019. Odmítli tvrzení žalovaného, že výskyt kolonie plísní je zapříčiněn pouhým stářím stavby. Stáří stavby je jednou z příčin, nikoliv však hlavním důvodem, který by zbavoval žalovaného odpovědnosti. Žalobci činí veškeré možné kroky k odstranění výskytu plísní, avšak při vynaložení značných finančních prostředků odstraňují pouze následky, nikoliv příčinu samotného problému. Na shromáždění společenství vlastníků jednotek dne [datum] předložen Stručný popis rozsahu projektu revitalizace bytového domu v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo], zpracovaný na základě zadání SVJ [právnická osoba]. V tomto popisu je mj. uvedeno, že„ Svislý obvodový plášť povrchové vrstvy ztrácí svou hydrofobní funkci, obvodový plášť nesplňuje požadovaný součinitel prostupu tepla, což má za následek nízkou dotykovou teplotu a v nejproblematičtějších místech (kouty, rohy, místa s výskytem tepelných mostů) možnost vzniku míst, kde se začne srážet vodní pára a následně vznik plísní. Doporučena kompletní sanace podkladu a následné zateplení [anonymizováno]. Rozhodnutí o zateplení fasády domu, bylo odhlasováno členy SVJ v rámci , adresa, oprav pro roky 2018, 2019. SVJ, resp. výbor SVJ byl povinen bezprostředně zahájit kroky nezbytné k realizaci rozhodnutí shromáždění. Výbor SVJ se v daném případě omezil pouze na neustálé a neodůvodněné opakovaní hlasování o zateplení pláště, bez následné nezbytné realizace.

4. Podáním došlým soudu dne [datum] vzali žalobci žalobu zčásti zpět, a to co do částky , částka, představující náklady na opravu elektroinstalace a , částka, , kterou žalobci požadovali z titulu náhrady škody na zdraví.

5. Podle § 96 odst. 1 o.s.ř. žalobce může vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Dle § 96 odst. 2 o.s.ř., je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví. Podle § 96 odst. 3 o.s.ř., jestliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné. Nebylo-li dosud o věci rozhodnuto, pokračuje soud po právní moci usnesení v řízení. Ustanovení odstavce 3 neplatí, dojde-li ke zpětvzetí návrhu dříve, než začalo jednání (§ 96 odst. 4 o.s.ř.).

6. V předmětné věci vzali žalobci svou žalobu zčásti zpět před prvním jednání ve věci. Soud proto usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, rozhodl v souladu s § 96 odst. 2 o.s.ř. a řízení v rozsahu tohoto zpětvzetí zastavil a zároveň výrokem III. připustil změnu žaloby co do částky , částka, . Předmětem řízení tak zůstala částka ve výši , částka, rozšířená o nově uplatněný nárok ve výši , částka, .

7. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že žalobci mají ve společném jmění manželů bytovou jednotku [číslo] vymezenou v budově [adresa], nacházející se na parcele [číslo] zapsané na [list vlastnictví], k.ú. [obec].

9. Ze zápisu z jednání schůze 15. shromáždění ze dne [datum] soud zjistil, že pod písmenem d) shromáždění schválilo návrh oprav pro rok 2018 a další léta, návrh je v příloze [číslo] zápisu. Z návrhu oprav v roce 2018 a výhledu na další období plyne, že pod písmenem a) jsou uvedeny opravy v roce 2018, pod písmenem b) je uveden výhled v dalších cca 6 letech, kde je mimo jiné uvedeno zateplení fasády domu (odhad 5 mil. Kč z roku 2010, 24 mil. Kč v r. 2016 - sousedi). Ze zprávy o finanční situaci SVJ k [datum] plyne, že na bankovním účtu SVJ byl zůstatek ve výši , částka, .

10. Ze zápisu z jednání schůze 16. shromáždění ze dne [datum] soud zjistil, že pod písmenem e) předseda SVJ p. [příjmení] seznámil přítomné s návrhem oprav pro rok 2019 a další léta a s návrhem rozpočtu předpokládaných nákladů a výdajů společenství na rok 2019, shromáždění je schválilo, návrh je v příloze [číslo] zápisu. Pan [anonymizováno] pod písmenem f) informoval o možnostech revitalizace domů, inspirací byla rekonstrukce shodných domů v ul. [ulice a číslo] za cenu 22 mil Kč, jejíž součástí bylo zateplení stěn, výměna za eurookna v ceně 4,5 mil Kč a rekonstrukce střechy za 2 mil. Kč (f1). Dále informoval o předběžné kalkulaci nákladů na revitalizaci (f2) a v té souvislosti o zpracování návrhu na úvěr (f3). Dále p. [příjmení] informoval rámcově o úvodních krocích revitalizace (f4): 1. schválení záměru revitalizace, schválení výběru zpracovatele projektové dokumentace a vypracování projektu, schválení rekonstrukce dle projektové dokumentace a schválení výběru realizační firmy. [příjmení] bylo uzavřeno s úkolem pro vlastníky, aby si promysleli zateplení objektu. Z návrhu oprav v roce 2019 a výhledu na další období plyne, že pod písmenem a) jsou uvedeny opravy v roce 2018, pod písmenem b) je uveden výhled v dalších cca 6 letech, kde je mimo jiné uvedeno zateplení fasády domu.

11. Ze zprávy o správě společných částech domu za období 07/ 2020 2020 soud zjistil, že současná situace spojená s karanténními opatřeními neumožňuje svolání schůze shromáždění. Výbor tak učiní, jakmile to bude možné. Je nicméně možné, že do té doby výbor přikročí k hlasování mimo zasedání (per rollam).

12. Z informace o správě domu 2019 2020 ze dne [datum] soud zjistil, že pod písmenem d) je uvedeno, že při březnovém hlasování mimo shromáždění vyjádřilo souhlas dle podílu na společných částech s provedením revitalizace 61 % hlasů, s pověřením výboru výběrem projektanta 69 % hlasů s tím, že výbor připraví a provede výběrové řízení na projektanta a zadá vypracování projektu, podle kterého pak shromáždění rozhodne o provedení revitalizace.

13. Ze zápisu z jednání schůze shromáždění ze dne [datum] soud zjistil, že v bodu 2. předsedkyně , tituly před jménem, [příjmení] shrnula zprávu o technickém auditu budovy zpracovanou [právnická osoba] s.r.o., ze dne [datum] ohledně možností v rámci revitalizace s tím, že součástí revitalizace bude nejen zateplení budovy, ale i nezbytná oprava zdiva fasády. Výbor v dubnu 2022 oslovil vybrané dodavatele s žádostí o stanovení cenového odhadu nákladů na provedení revitalizace domu, odhad byl stanoven ve výši 13 mil. Kč bez DPH. V rámci dalšího postupu výbor provede řízení, jehož předmětem bude získání projektu (projektové dokumentace) na revitalizaci domu. Schůze shromáždění dále souhlasila s tím, aby ze strany výboru bylo provedeno/zahájeno řízení na výběr dodavatele za účelem zpracování projektové dokumentace na revitalizaci domu, a to do [datum]; a aby výbor uzavřel smlouvu s vybraným dodavatelem na zpracování projektové dokumentace na revitalizaci domu za podmínky, že bude vybrán dodavatel nabízející ekonomicky nejvýhodnější nabídku a že cena za zpracování projektové dokumentace na revitalizaci domu a související činnosti nepřekročí částku , částka, včetně DPH.

14. Ze zprávy o správě společných částech domu za období 01/ 2022 2022 soud zjistil, že v bodu 3. revitalizace domu společenství výbor vybral na vypracování projektové dokumentace [právnická osoba] s.r.o.

15. Ze zápisu z jednání schůze shromáždění ze dne [datum] soud zjistil, že členové byli informováni ohledně stavu prací na projektu revitalizace s tím, že v současné době jsou zkreslené stávající stavy a pracuje se na výkresech po navržené rekonstrukci. V květnu 2023 proběhne jednání s dodavatelem ohledně návrhů variant projektu revitalizace. Ze strany SVJ je potřeba doplnit informaci, kteří vlastníci mají , právnická osoba, s trojsklem.

16. Ze zápisu z jednání schůze shromáždění ze dne [datum] soud zjistil, že v bodu 6. informace o projektu revitalizace domu – vysvětlení zpracované projektové dokumentace/hlasování o výběru varianty pokračování projektu revitalizace informovala předsedkyně, že se na schůzi bude jednat o rozhodnutí, zda se k zateplení přistoupí a případně v jaké variantě. Shromáždění po diskuzi schválilo usnesení v tomto znění:„ Shromáždění schvaluje revitalizaci bytového domu v rozsahu projektové dokumentace vypracované firmou [právnická osoba], v rozsahu varianty Optimální a pověřuje výbor, aby udělil fy [právnická osoba], plnou moc k jednání s úřady státní správy ve věci vyřízení stavebního povolení na revitalizaci bytového domu, a to včetně přebírání písemností.“ Zástupce spol. [anonymizováno] upozornil, že bude potřeba ještě několikrát hlasovat o dalších jednotlivých krocích potřebných pro realizaci akce (výběr zhotovitele, dotaci, úvěru…).

17. Z čl. 7 odst. 3 stanov [název žalované] soud zjistil, že statutární orgán je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství vlastníků. V ostatních případech je oprávněn rozhodnout o nákladech na opravu, modernizaci nebo rekonstrukci, nepřesáhnou-li náklady v jednotlivém případě částku , částka, ; tento limit neplatí, pokud jde o opravu prováděnou v souvislosti s havárií nebo o opravu, jejíž nutnost plyne z revizní zprávy.

18. Z emailové komunikace mezi žalobci a žalovaným soud zjistil, že žalobci od [datum] upozorňovali na stav obvodových zdí – na fasádě se vyskytují po celé budově trhliny v omítce a praskliny, dochází k promrzání základové spáry, což negativně ovlivňuje mikroklima v budově a může dojít k poškození vnitřních povrchů stěn.

19. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že pan [příjmení] jako prodávající uzavřel se žalobci kupní smlouvu o převodu vlastnictví k předmětné bytové jednotce. Z protokolu o předání a převzetí bytu plyne, že od [datum] byla umožněna renovace bytu na celé vlastní náklady žalobců, v rámci renovace byly zjištěny (mimo jiné) tyto vady: v obývacím pokoji v místě překladu nad oknem pod vrstvenou výmalbou popraskaná omítka a trhliny v omítce stejně tak v ložnici.

20. Další důkazy soud neprováděl, neboť pro rozhodnutí ve věci samé byl skutkový stav zjištěn dostatečně: Žalobci s panem [příjmení] uzavřeli dne [datum] smlouvu o převodu vlastnictví k předmětné bytové jednotce. Byt rekonstruovali na vlastní náklady od [datum]. Byt začali užívat k [datum]. Při hlasování mimo shromáždění (per rollam) v březnu 2020 vyjádřilo souhlas dle podílu na společných částech s provedením revitalizace 61 % hlasů, s pověřením výboru výběrem projektanta 69 % hlasů. V listopadu 2021 byla vypracována zpráva o technickém auditu budovy zpracovaná [právnická osoba] s.r.o., ohledně možností v rámci revitalizace budovy. Zpráva byla projednána na shromáždění SVJ v květnu 2022 a odsouhlaseno, že výbor zahájí řízení na výběr dodavatele za účelem zpracování projektové dokumentace na revitalizaci domu, a to do [datum]; a uzavře smlouvu s vybraným dodavatelem na zpracování projektové dokumentace na revitalizaci domu. Výbor na základě výběrového řízení vybral na vypracování projektové dokumentace [právnická osoba] s.r.o. Shromáždění SVJ dne [datum] schválilo revitalizaci bytového domu v rozsahu projektové dokumentace vypracované firmou [právnická osoba], v rozsahu varianty Optimální.

21. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. , právnická osoba, zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podle § 1189 odst. 2 o. z. se má za to, že správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

22. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, Nejvyšší soud vyložil § 1189 o. z. tak, že v odstavci 1 definuje správu domu a pozemku jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní vymezení současně doplňuje o výčet činností, které se rovněž považují za správu domu a pozemku. V ustanovení § 1189 odst. 2 o. z. je pak (nově) vyjádřena zásada, že správa domu a pozemku se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. K uvedenému lze doplnit, že podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v § 7 a následujících, přičemž do těchto činností z hlediska provozního, technického a správního (vyjmenovaných demonstrativně v §§ 7 a 8) mimo jiné patří provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu (§ 7 písm. a)) či výkon činnosti vztahující se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek (§ 8 písm. f)). , právnická osoba, a pozemku je tak vymezena pouze obecně a zahrnuje různorodé činnosti včetně péče o společné části domu, jejichž výkon jednotlivými vlastníky jednotek by byl obtížný (ne-li prakticky nemožný).

23. Žalovaný nemohl v této věci porušit smluvní povinnost ve smyslu ustanovení § 2913 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen o.z., neboť právní vztah mezi účastníky řízení byl založen vlastnictvím jednotky dle ustanovení § 1158 a násl. o.z. a účastníci řízení spolu neuzavřeli žádnou smlouvu, kterou by mohl žalovaný porušit. V souzené věci nedošlo ze strany žalovaného ani k porušení zákonné povinnosti ve smyslu ustanovení § 2910 o.z. Žalovaný je dle ustanovení § 1190 a 1194 o.z. odpovědný za správu domu. Způsob rozhodování o správě společných částí nemovitosti a jejích opravách je upraven stanovami a ustanovením § 1208 písmeno e) bod 2 a násl. o.z. Do působnosti shromáždění vlastníků patří rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku , částka, . Z úpravy ustanovení § [číslo] ve spojení s ustanovením § 163 o.z. plyne, že o ostatních opravách rozhoduje výbor společenství vlastníků jednotek. Oprava, o které nebylo tímto zákonným způsobem rozhodnuto, nemůže být provedena. Shromáždění vlastníků jednotek schválilo konkrétní usnesení o revitalizaci bytového domu v rozsahu projektové dokumentace vypracované firmou [právnická osoba], v rozsahu varianty Optimální a pověřilo výbor k udělení plné moci až dne [datum]. Pokud měli žalobci v úmyslu docílit v domě konkrétní opravy společných částí domu, museli nejprve docílit vydání tomu odpovídajícího rozhodnutí kompetentním orgánem žalovaného, k čemuž došlo až v roce 2023. Dokud nebylo zákonným způsobem rozhodnuto o revitalizaci domu (zateplení), nemělo společenství vlastníků povinnost takovou opravu provést. Porušení právní povinnosti je přitom podmínkou vzniku odpovědnosti za škodu. Soud tak žádné právní porušení povinnosti žalovaného neshledal.

24. Pro úplnost soud dodává, že ze zápisu schůze shromáždění v roce 2018 a 2019 plyne, že shromáždění neschválilo uložení konkrétní povinnosti SVJ provést zateplení budovy, byl schválen návrh oprav pro daný rok (mezi nimiž revitalizace - zateplení budovy nebyla) a pouze byl bez dalšího schválen obecně formulovaný výhled na další období cca 6 let, v jehož rámci se předpokládalo zateplení objektu. I kdyby však tento obecně formulovaný schválený výhled provedení zateplení budovy v rámci 6 let bylo možno považovat za dostatečně konkrétně formulovanou povinnost pro žalovaného (s čímž soud nesouhlasí), lhůta 6 let pro provedení zateplení ještě neuplynula. Nelze pominout, že žalovaný naopak přistoupil k jednotlivým krokům k zajištění revitalizace budovy, které vyústily v přijetí usnesení na shromáždění dne [datum]. Pokud by žalobci namítali, že již při hlasování mimo shromáždění (per rollam) v březnu 2020 vyjádřilo souhlas dle podílu na společných částech s provedením revitalizace 61 % hlasů, k tomu lze uvést, že tento souhlas je třeba chápat v obecné rovině navazující na pověření výboru s výběrem projektanta (z téhož hlasování), po němž následovaly další, v přiměřených lhůtách, kroky činěné žalovaným. Soud má navíc za to, že v době karanténních opatření souvisejících s COVID-19 nebylo možno žalovanému vytýkat, že nejednal s péčí řádného hospodáře.

25. Nad rámec shora uvedeného soud dodává, že se neztotožňuje s námitkou žalovaného, že žalobci měli uplatnit nárok z odpovědnosti za vady ve smyslu § 1925 o.z. Žalobci se domáhali nároků na náhradu újmy po žalovaném, která měla vzniknout v důsledku porušení prevenční povinnosti žalovaným. Ust. § 1925 o.z. dopadá na souběh práva na náhradu škody a práv z vadného plnění v případech existence smluvního vztahu mezi stranami. Dle názoru soudu žalobci nepřistoupili k uplatnění práva z vadného plnění vůči prodávajícímu, neboť jim již v době nabytí jednotky muselo být zřejmé, že jednotka trpí výše uvedenými„ vadami“ – prochládání zdí, kondenzace vlhkosti v místnostech. Tento závěr se podává z protokolu o předání a převzetí jednotky, podle kterého žalobci sami jednotku rekonstruovali a při rekonstrukci shledali v obývacím pokoji a ložnici v místě překladu nad oknem pod vrstvenou výmalbou popraskanou omítku a trhliny v omítce. Nemohlo se tak jednat o skrytou vadu jakožto základní předpoklad pro uplatnění práva z odpovědnosti za vady.

26. Z popsaných důvodů soud žalobu zamítl.

27. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. neboť žalovaný měl ve věci plný úspěch. Žalovaný tak má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Jeho náklady jsou tvořeny odměnou advokáta vypočtenou dle vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši , částka, (převzetí věci, podání ze dne [datum], [datum], účast na jednání [datum]), 4x náhradou hotových výdajů advokáta stanovených paušální částkou , částka, k úkonu dle vyhl. č.177/96 Sb. tj. , částka, , s připočtením 21 % DPH ve výši , částka, dle ust. §137 odst. 3 osř. Celkem činí náklady řízení žalobce částku , částka, .28. , adresa, k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř. Povinnost žalované nahradit náklady řízení k rukám advokáta žalobce se opírá o ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř.