34 C 41/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Evou Přívrackou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , nar. Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupena advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o slevu z kupní ceny nemovitosti,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku , částka, a , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba, aby žalovaný zaplatil žalobkyni částku , částka, , se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení , částka, , k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro , adresa, na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, ve znění jejího doplnění ze dne , datum, domáhala toho, aby soud uložil žalovanému povinnost uhradit jí částku , částka, a , částka, s odůvodněním, že dne , datum, uzavřela žalobkyně s žalovaným smlouvu o převodu vlastnictví jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, situované v 7. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, postavené na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a s vlastnictvím jednotky spojenými spoluvlastnickými podíly o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech výše uvedené budovy a na výše uvedených pozemcích. K provedení vkladu vlastnického práva dle výše uvedené kupní smlouvy došlo dne , datum, s právními účinky zápisu vlastnického práva ke dni , datum, . Kupní cena byla stanovena v celkové výši , částka, a byla uhrazena započtením oproti pohledávce v totožné výši na vrácení dalšího členského vkladu uhrazeného v období do uzavření předmětné kupní smlouvy. V obývacím pokoji předmětné bytové jednotky, konkrétně v rohu na stropě, se od zimy 2017 objevuje vlhkost, se kterou je spojena tvorba plísně. Žalobkyně na tento fakt opakovaně upozorňovala zástupce žalovaného, nicméně byla vždy odbyta s tím, že si vlhkost a plíseň v bytě způsobuje sama nesprávným větráním a užíváním bytu. Jelikož se vlhkost nedařilo efektivně odstranit, oslovila žalobkyně znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , aut. ing., který vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, o příčině vzniku vlhkosti v obytné místnosti, včetně zpracování návrhu opatření k odstranění vady. Dle znalce příčinou vzniku vlhké skvrny na omítce stropu a stěn je kondenzace vodních par uvnitř stavebních konstrukcí stropu a stěn, kde vzniká oblast kondenzace, rosný bod v závislosti na venkovní a vnitřní teplotě a tlaku par v exteriéru a interiéru. Ze znaleckého posudku je patrné, že vada, tedy kondenzace vlhkosti vedoucí k tvorbě plísní, se plně projevuje v případě, kdy venkovní teploty klesnou k 0 °C. Jelikož takovou vadu nemohla žalobkyně odhalit, a to ani při velmi pozorné a podrobné prohlídce předmětného bytu, jedná se o vadu skrytou. Dle znaleckého posudku je vada odstranitelná pouze stavebním zásahem, resp. znalec navrhuje provedení sondy do konstrukce střešního pláště nad místem vzniku kondenzace vodní páry a jejího okolí, na základě, kterého by byla posouzena skladba stavební konstrukce za účelem navržení efektivní tepelné izolace nebo úprava umístění parozábrany a pojistné hydroizolace. Pokud by výměna konstrukčních vrstev střešního pláště nebyla pro odstranění vady dostatečná, považuje znalec za optimální provést zateplení venkovní strany fasády domu anebo alternativně zateplit obvodové stěny v úrovni železobetonového věnce v interiéru. S ohledem na komplikace spojené se stavebním zásahem do budovy č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, má žalobkyně za to, že efektivnějším institutem je přiměřená sleva z kupní ceny. Dle tržního odhadu, který zpracovala , jméno FO, , realitní zprostředkovatelka, je v případě popsané vady cena nemovitosti na trhu nižší nejméně o 10 % až 20 %. S ohledem na výše uvedené má žalobkyně za to, že sleva z kupní ceny by měla být stanovena na horní hranici, tedy ve výši 20 % z kupní ceny, tj. , částka, . Žalobkyně dále požadovala částku , částka, jako účelně vynaložené náklady na vypracování znaleckého posudku. K námitce žalovaného ohledně opožděně uplatněného práva odpovědnosti za vady, žalobkyně uvedla, že přílohou žalobního návrhu byl podací lístek , právnická osoba, . ze dne , datum, prokazující podání předžalobní výzvy obsahující vytýkanou vadu. Zároveň žalovaný e-mailem ze dne , datum, na tuto předžalobní výzvu reaguje s replikou, že ve věci nároku žalobkyně byla dne , datum, provedena kontrolní prohlídka bytu a doporučuje žalobkyni větrat.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne , datum, , ve kterém uvedl, že s žalobou nesouhlasí. Namítl, že z přehledů odečtů spotřeby tepla v obdobných bytech sousedících s bytovou jednotkou žalobkyně č. , hodnota, na daném 6. patře budovy, konkrétně z přehledu odečtů spotřeby tepla za rok 2019 v bytě č. , hodnota, - jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (vlastník pan , jméno FO, ), a v bytě č. , hodnota, - jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (vlastník , tituly před jménem, , jméno FO, – prostorově totožná jednotka s jednotkou žalobkyně) vyplývá, že u těchto dvou bytů srovnatelných s bytem žalobkyně, byla spotřeba tepla , Anonymizováno, ., Anonymizováno, jednotek, resp. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , a u žalobkyně pouhých 1., Anonymizováno, . Ve vztahu k sousednímu bytu pana , jméno FO, se u žalobkyně jedná o poloviční spotřebu tepla. Z uvedeného je zřejmé, že žalobkyně v její jednotce prokazatelně nedostatečně topí. Sousední jednotka sousedící s jednotkou žalobkyně a další totožná jednotka na daném patře budovy podobný problém s vlhkostí nikdy v minulosti neměly. Dle žalovaného se nejedná o vadu věci, nýbrž o důsledek nesprávného užívání věci ze strany žalobkyně, když v důsledku sušení prádla a dalších, zcela pro bytové prostory nevhodných aktivit vykonávaných žalobkyni uvnitř nemovitosti, ve spojení s nedostatečným vytápěním nemovitosti a zanedbanou údržbou, dochází velice pravděpodobně v důsledku zvýšené vlhkosti uvnitř bytu ke srážení vlhkosti na oknech a stěnách bytu a tvorbě vlhkých skvrn na zdech. Nemůže se tedy jednat ani o tzv. „skryté vady stavby, které by prodávající kupujícímu neoznámil“ ve smyslu ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, neboť totožné byty s bytem žalobkyně na daném patře budovy, v nichž se větrá a topí standardně, tyto tvrzené defekty nevykazují. Dále namítl, že v době před podáním žaloby ve věci žalobkyně žalovaného nijak písemně nekontaktovala, písemně nevytkla případné vady věci či jinak neuplatnila případné nároky z titulu tvrzených vad předmětu koupě. V této souvislosti žalovaný namítá promlčení práv žalobkyně, a to jak případných práv z titulu případné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci, tak i z titulu případné odpovědnosti prodávajícího za škodu. I v případě, že by bylo pravdivé tvrzení žalobkyně o řádném zaslání dostatečně formálně kvalifikovaného dopisu vytýkajícího vady věci žalovanému dne , datum, , včetně volby nároku z titulu vady věci, což žalovaný zcela odmítá, z následně zaslaných emailových zpráv žalobkyně, resp. z první e-mailové zprávy v pořadí ze dne , datum, je zcela zřejmé, že žalobkyně o tvrzené vadě věděla minimálně již ode dne , datum, , tedy více něž dva roky před nyní tvrzenou reklamací vady (předžalobní výzvou) ze dne , datum, , tudíž je zcela zřejmé, že dopis odeslaný žalovanému dne , datum, nelze v žádném případě považovat za včasné uplatnění vady. Vlastnické právo k nemovitosti sice přešlo na žalobkyni dle smlouvy s žalovaným s právními účinky ke dni , datum, , nicméně žalobkyně o tvrzeném problému prokazatelně věděla nejpozději již dne , datum, . Žalobkyně nemovitost jako nájemce užívala již před uzavřením dané smlouvy s převodcem, konkrétně již od , datum, , neboť před převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví se žalobkyně nejprve musela stát řádným členem bytového družstva, tedy nabýt členská práva a povinnosti v bytovém družstvu od jejího právního předchůdce, pana , adresa, , včetně práva nájmu k předmětnému bytu. Pokud tedy žaloba byla v této věci podána žalobkyni až dne , datum, , a žalovaná předmětný byt prokazatelně užívala již ode dne , datum, , a tedy nebezpečí škody na věci přešlo na žalobkyni již ke dni předání bytu do užívání žalobkyni dne , datum, , zákonná pětiletá promlčecí doba dle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, marně uplynula již dne , datum, . Dále namítl, že v ustanovení článku VIII., odst. 3 smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , datum, žalobkyně prohlásila, že jí je stav převáděné nemovitosti znám a v tomto stavu nemovitost bez připomínek přijímá do svého vlastnictví. Dále namítl, že podle doložených emailových zpráv žalobkyně ze dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, , tyto zprávy byly žalobkyní z její emailové adresy , e-mail, zasílány na emailovou adresu , e-mail, , což je emailová adresa společenství vlastníků jednotek v dané budově - Společenství vlastníků , adresa, -, Anonymizováno, , IČ: , IČO, , tedy subjektu odlišného od žalovaného. Správná emailová adresa žalovaného, dostupná všem členům žalovaného pro účely komunikace ve věcech týkajících se členství v bytovém družstvu, zní: , e-mail, . V podání ze dne , datum, namítl, že žalobkyně se zavázala zaplatit žalovanému kupní cenu jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve výši , částka, , a v ustanovení článku III., odst. 3 dále i kupní cenu spoluvlastnického podílu na souvisejících pozemcích ve výši , částka, , celkem tedy částku , částka, . Podle ustanovení článku III., odst. 4 Smlouvy o převodu byla kupní cena splatná kde dni vkladu vlastnického práva žalobkyně k jednotce do katastru nemovitostí. Tento peněžitý závazek ve výši , částka, žalobkyně do dnešního dne nesplnila a částku žalované neuhradila. Dle článku III., odst. 1 žalobkyně převzala vůči žalované povinnost k dalšímu členskému vkladu ve výši , částka, . Ani tento peněžitý závazek ve výši , částka, žalobkyně vůči žalovanému do dnešního dne nesplnila. V ustanovení článku VI., odst. 1 Smlouvy o převodu sice smluvní strany konstatují, že nabyvatel splatil převodci další členský vklad ve výši rovnající se součtu kupních cen specifikovaných článkem III., odst. 2 a odst. 3. této smlouvy, který byl převodcem použit na pořízení budovy, tedy ve výši , částka, , nicméně k tomuto nikdy reálně nedošlo. Obě smlouvy mají reálný charakter a reálný charakter mají i peněžité závazky z nich vyplývající, to znamená, že budou splněny teprve reálným zaplacením peněz. K tomuto do dnešního dne fakticky nedošlo. V této souvislosti namítl, že žalobou uplatněný nárok je v rozporu s dobrými mravy. Dále namítl neplatnost tvrzeného započtení. Ve smlouvě tvrzená pohledávka žalovaného vůči žalobkyni na vrácení dalšího členského vkladu ve výši odpovídající kupní ceně bytu a podílu na pozemcích, žalovanému nikdy platně nevznikla, neboť žalobkyně další členský vklad žalovanému nikdy reálně neuhradila. Tím, že žalovanému závazek vrátit další členský vklad žalobkyni nikdy platně nevznikl, žalobkyně nikdy nemohla mít vůči žalovanému vzájemnou pohledávku způsobilou k započtení.

3. Mezi stranami je nesporné, že došlo k převodu vlastnického práva k předmětné bytové jednotce z žalovaného na žalobkyni. Žalobkyně užívá byt od června 2015 (viz i předávací protokol mezi panem , jméno FO, a žalobkyní).

4. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, k datu , datum, soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, na parcele č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s podílem na společných částech domu a pozemku , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky zápisu k okamžiku , datum, . Zápis proveden dne , datum, .

5. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek plyne, že v období od , Anonymizováno, -, datum, byl předsedou Společenství vlastníků jednotek , adresa, -25 , jméno FO, , členem výboru , jméno FO, od , datum, do , datum, , od , datum, je předsedou výboru.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku Bytového družstva , adresa, -, Anonymizováno, plyne, že pan , jméno FO, byl předsedou představenstva žalovaného od , datum, do , datum, .

7. Z výzvy ke zjednání nápravy ze dne , datum, soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, , vedoucí stavebního odboru, ÚMČ , adresa, , vyzvala SVJ , adresa, -25 k zajištění opravy střechy včetně provedení sondy v konstrukci střechy a návrhu způsobu opravy v místě nad obývacím pokojem bytové jednotky č. 2478/15, k zajištění úpravy obvodového věnce tak, aby nedocházelo ke kondenzaci vodních par ve stěně v zimním období. Stavební odbor výzvu zopakoval ještě dne , datum, a dne , datum, .

8. Z protokolu o kontrolní prohlídce ze šetření stavebního odboru, Úřadu MČ , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že při místním šetření v bytě žalobkyně za přítomnosti znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, jako člena výboru SVJ , adresa, -, Anonymizováno, , , jméno FO, a zaměstnanců stavebního odboru - , tituly před jménem, , jméno FO, , a , tituly před jménem, , jméno FO, , byly v pravém rohu patrné skvrny po provlhnutí při teplotě v místnosti 22°C.

9. Ze sdělení ÚMČ , adresa, , odboru stavební ze dne , datum, soud zjistil, že stavební úřad se ve věci bytové jednotky žalobkyně rozhodl nepodnikat další kroky, neboť nemá za prokázaný veřejný zájem dle § 132 odst. 3 stavebního zákona a nemá žádné podklady (příčina vlhkosti nebyla dostatečně prokázána), na základě kterých by mohl přistoupit k úkonům souvisejících s ochranou veřejného zájmu dle § 132 odst. 2 stavebního zák.

10. Z protokolu o měření ve dnech 9. 12. až , datum, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , technikem z bytového družstva Pragostav, soud zjistil, že v bytě žalobkyně bylo umístěno měřidlo zaznamenávající teplotu vzduchu, vlhkost a rosný bod z důvodu zjištění příčin vzniku mokré skvrny na stěně obývacího pokoje na boční stěně vpravo od okna. Teplota v bytě se pohybovala mezi 19,4-21,8 °C, relativní vlhkost v jednotce byla 43,6-61,9%, rosný bod 7,5-13,7 °C. Naměřené hodnoty odpovídají hygienickým požadavkům kladeným na bytové jednotky. Jako příčinu vzniku vlhkosti označil tepelný most, který mohl vzniknout neodborným stavebním zásahem nebo degradací tepelného izolantu v okolí problematického místa, případně se vyskytoval již od doby výstavby domu, ale v plné míře se projevil až se změnou užívání bytu (změnou majitele). Z emailu z , datum, od , tituly před jménem, , jméno FO, plyne, že v době návštěvy v bytě žalobkyně naměřil vnitřní teplotu 21,, právnická osoba, , vlhkost 48% a venkovní teplotu 5,8 °C, vlhkost 64%. Pro teplotu v koutu výpočtem vychází teplota 15,, právnická osoba, , naměřená hodnota na místě v horním rohu je 10,1 °C a v dolním rohu 13,1 °C. Za předpokladu, že se v bytě udržuje standardní hygienické podmínky (teplota 20-22 °C a vlhkost 40-60%), příčinou výskytu vlhkosti na povrchu vnitřních stěn se jeví jiné materiálové složení v úrovni stropu tj. železobetonové věnce.

11. Z protokolu o kontrolním termovizním měření, které uskutečnil , jméno FO, ze společnosti AKIME na objednávku SVJ , jméno FO, soud zjistil, že společnost , Anonymizováno, provedla dne , datum, kontrolní termovizní měření obvodového zdiva a oken domu č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za účelem zjištění příčiny kondenzace vlhkosti na vnitřním povrchu zdiva a ověření stavu izolačních vlastností obvodového pláště budovy a odhalení případných teplotních úniků. Při měření bylo zjištěno, že nezateplená fasáda domu vykazuje částečnou teplotní nerovnoměrnost a v ploše zdiva dochází k mírnému sálání tepla - teplotní rozdíly jsou cca 4-5°C. Zepředu jsou rozdíly o něco vyšší (až 8°C), což je způsobeno ranním osvitem slunce), ale zadní strana bez osvitu vykazuje tyto rozdíly. Na fasádě je patrné také proteplování železobetonových překladů v nadpraží (nad okny), což je způsobeno větším teplotním spádem v žb. Na zadní straně domu je patrná tepelná ztráta cestou dilatační spáry mezi domy. Rámy oken a skleněné výplně vykazují dostatečnou teplotní rovnoměrnost. Stav pláště domu odpovídá stáří a stavu nezatepleného zdiva. Dochází k částečnému plošnému sálání a únikům tepla.V domě č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytě č. , hodnota, (žalobkyně) se v obývacím pokoji se na obvodové stěně projevuje částečné prochládání celé plochy zdiva z důvodu nedostatečné izolace obvodového zdiva. Větší teplotní rozdíly se ukazují v rozích místnosti podélně na výšku a nad oknem, což může souviset s lokálním zvýšeným pronikáním chladu ve spárách. Největší prochládání bylo v pravém horním rohu, kde byla zjištěna teplota pod aktuálním rosným bodem (až 8,6°C). Zde docházelo ke kondenzaci. Rosný bod a vznik kondenzace však nezávisí jen na teplotě povrchu vnitřního zdiva, ale úzce souvisí s vnitřními podmínkami, které je v případě zvýšeného rizika kondenzace nutné sledovat a regulovat správným topením a zvýšeným režimem větrání. Zároveň byla poklepem v těchto místech zjištěna omítka dutá („odfouklá“), nespojená se zdivem. Tento stav způsobuje přerušení vedení a vyrovnávání tepla mezi vnitřním prostředím a zdivem a může mít takový efekt, že porézní omítkou projdou vodní páry do dutiny a vlivem chladnějšího zdiva zde zkondenzují a vlhkost se zde drží uzavřena jako v kapse a vysychá pomaleji. U oken dochází po obvodu křídel k mírnému prochládání, což je pravděpodobně způsobeno nedoléháním těsnění. Ve spodní části okna dochází z důvodu přenosu chladu distančním rámečkem mezi skly k prochládání, kde může docházet ke kondenzaci. To se projevuje především nad parapety, kde vzniká „studená kapsa“ z důvodu nedostatečného proudění teplého vzduchu z radiátoru na okno.V domě č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytě č. , hodnota, (, jméno FO, ) bylo ve všech pokojích zjištěno značné prochládání plochy obvodového zdiva, ve svislých spárách a v horních rozích místnosti byly zjištěny teploty až 7,, právnická osoba, . K projevům kondenzace zde přesto aktuálně nedocházelo. Projevy kondenzace se občas projeví na oknech při momentální zvýšené produkci vlhkosti - vaření,… což po vyvětrání zmizí. Tento stav vyrovnaný byl a je zajištěn správnou rovnováhou mezi teplotou a vlhkostí vzduchu a především správným režimem větrání.

12. Z emailu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně informovala SVJ , adresa, -, Anonymizováno, o výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje, která se objevuje od , datum, v závislosti na venkovní vlhkosti a teplotě kolem bodu mrazu s tím, že situaci od jejího vzniku řeší s panem , jméno FO, . Dále uvedla, že tato vlhkost dle vysledování není způsobena srážkami, ale teplotním mostem v místě vzniku vlhkosti. Žalobkyně zároveň v tomto emailu požádala o zjištění příčiny a opravu. Dne , datum, žalobkyni odpověděl za SVJ pan , jméno FO, s tím, že o problému ví, řešil to nejen s panem , jméno FO, . Z emailové komunikace z ledna 2017 mezi žalobkyní a , jméno FO, , v té době předsedou výboru SVJ, soud zjistil, že , jméno FO, za SVJ uvedl, že tyto problémy jsou ve všech osmi bytech v šestých patrech, jen tam, kde jsou lodžie, jsou problémy větší. Je to dlouhodobý problém.

13. Z konečného vyjádření výboru SVJ podepsaného , jméno FO, – předsedou výboru, , jméno FO, - členem výboru a , tituly před jménem, , jméno FO, – členkou výboru ze dne , datum, soud zjistil, že dle závěru SVJ je zvýšená vlhkost či plísně po instalaci plastových oken v bytu žalobkyně způsobena nesprávným užíváním bytu - nedostatečným větráním a vytápěním místností.

14. Z přílohy k zápisu ze schůze představenstva z , datum, soud zjistil, že na straně 3, řádek , Anonymizováno, (tehdy byla vlastníkem , jméno FO, ) je u bytu žalobkyně uvedeno, že zatéká do bytu-v obývacím pokoji, odpadává betonový panel až na výztuž, prasklá atika nad lodžií. V řádku , Anonymizováno, – byt paní , jméno FO, je uvedeno, že v bytě jsou popraskané nosné zdi, prasklá atika nad lodžií a zatéká do bytu. V řádku , Anonymizováno, – byt , jméno FO, je uvedeno, že do bytu - v obývacím pokoji zatéká, prasklá atika nad lodžií. Na straně 1 přílohy v kolonce závady je uvedeno, že do 7 z 8 střešních bytů zatéká s tím, že nelze zjistit kudy, neboť voda může téct po dvou různých vrstvách izolace. Dále je mezi závadami uvedena vodorovná trhlina věnce, prasklá atiková stěna, atd.

15. Z dopisu č. , hodnota, (podněty) a reakce na dopis pana Veselého z , datum, adresovaného kontrolní komisi SVJ plyne, že , tituly před jménem, , jméno FO, má plíseň v rozích bytu u balkonu, je to tak ve většině bytů pod střechou z důvodu tepelných mostů stejně tak jako u bytů vedlejšího domu.

16. Svědek , jméno FO, vypověděl, že působil rok a půl ve výboru SVJ, je členem bytového družstva. Jeho byt se nachází v 6. patře sousedního domu, ve vedlejším vchodu, jeho byt a byt žalobkyně spolu sousedí zdí. Zhruba 4 roky zpětně si paní , jméno FO, stěžovala na vlhkost v bytě, byl se tam asi dvakrát podívat. Všiml si, že byl vlhký roh v bytě, šlo o západní stranu bytu. Došlo k měření termo kamerou a po tomto měření bylo uzavřeno, že není problém v plášti domu, ale v bytě žalobkyně. Z měření termo kamerou neplynulo nic, co by naznačovalo nějakou závadu, doporučili žalobkyni topit a větrat. Sám řešil, proč k tomu dochází, když se do bytu nastěhovali, všimli jsme si, že když nechali sušit v bytě prádlo a nevětrali, vlhkost se objevila. Předmětná stěna je tmavší, ale když topí a větrá, tak se tam vlhkost nedělá. , jméno FO, Jelínová, která má byt v 4. patře domu č. , hodnota, , říkala, že když se větrá, problém s vlhkostí není, ale jinak se může objevit. K emailu z , datum, uvedl, že pokud tam napsal, že s vlhkostí je dlouhodobý problém, tak měl na mysli, že vyjde-li se z odborných článků, které jsou na internetu, tak v bytech ke kondenzaci vlhkosti dochází obecně. Jako SVJ neřešili dlouhodobý problém vlhkosti v bytě s jinými vlastníky. K emailu ze dne , datum, , kde uvádí, že jde o dlouhodobý problém v daném domě, při výpovědi uvedl, že s žalobkyní probíhala intenzivní emailová komunikace. Problém s vlhkostí zaregistroval, ale pouze v případě, že nebylo větráno a při sušení prádla, paní , jméno FO, a paní Jelínová, která to nahlásila s tím, že bylo-li větráno, problém nebyl. Můj dojem z toho je takový, že dům je starý, v těchto domech a bytech se vlhkost nachází. Mám za to, že všechny byty v 6. patře, které nejsou ze shora vytápěny, můžou tento problém mít, ale tu informaci od ostatních vlastníků nemám. Ke spotřebě tepla v ostatních bytech uvedl, že velké byty obecně mají spotřebu tepla vysokou, ale jsou byty, které hodnoty spotřeby mají i nižší. V předmětném domě se bude nacházet více bytů, které mají hodnotu spotřeby tepla nižší, zhruba mezi 1 000 - 2 000 jednotkami.

17. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že bydlí v tomtéž domě v jiném vchodě čtyřicet let. V bytovém družstvu působí v kontrolní komisi a nově v SVJ. U paní žalobkyně v bytě byla jednou s panem , jméno FO, , , jméno FO, a s technikem z úřadu , adresa, , za účasti paní , jméno FO, , bylo to asi 1,5-2 roky nazpět, plíseň v té době byla patrná v rohu obývacího pokoje, něco bylo asi i nahoře. U svědkyně v bytě se žádná plíseň nevyskytuje. Za 40 let, co v bytě žije, neřešila žádné plísně ani vlhkost. Spotřebu tepla má asi mezi uživateli průměrnou.

18. Svědek , jméno FO, vypověděl, že byt koupil zhruba před 6 lety, zrekonstruoval ho, nebydlel tam. Rekonstruoval se asi 6 měsíců. Byt nepronajímal, nikdo v něm po tu dobu fyzicky nebydlel. Koupil ho ve stavu, že byt byl starý, vybydlený, ale bez závady. Dělaly se nové štuky, elektrika, voda, podlahy v koupelně, v kuchyni, celková rekonstrukce. Nezasahoval do obvodových zdí. V obýváku byla jedna vnitřní nenosná příčka s dveřmi, tu vyboural, prosvětlilo se to. Když si byt prohlížel, tak byl v původním stavu po nájemci. Plísně, vlhkosti v bytě si nevšiml, takže v bytě rekonstrukcí vlhkost neřešil. Kuchyň rekonstruoval, původně byla na jedné ze stěn koupelny, přesunul ji na druhou stěnu koupelny, kuchyň byla umístěna v místnosti s okny, poté tam udělal sádrokartonovou příčku. Odsávání par ze sporáku bylo provedeno do šachty za toaletou. Vedle kuchyně přidal jednu sádrokartonovou nenosnou příčku s dveřmi. Žalobkyni našel na základě inzerce. Pokud jde o další členský vklad, ten asi nesplácel, možná se ta anuita splácela ve formě nájmu. Byt našel tak, že pan , jméno FO, z bytového družstva za ním přišel do práce, nabídl mu, jestli nechce byt koupit. Pracuje v realitní kanceláři. Nevybavil si, za jakou cenu členský podíl převáděl na žalobkyni. Cena, za kterou členský podíl převáděl na žalobkyni, byla vyšší, byt kupoval za účelem zisku. Koupil členský podíl s nulovou anuitou, vycházel z toho, co je napsáno ve smlouvě. Platby hradil převodem a šlo o platbu za nájem, dále hradil nějakou částku za převod, že mohl získat podíl na základě rozhodnutí členské schůze. Žalobkyně od něj koupila družstevní podíl. Pokud byla nulová anuita, tak to bylo na dohodě s družstvem to převedení do osobního vlastnictví. Byty se měly převádět do osobního vlastnictví.

19. Žalobkyně vypověděla, že v inzerátu, kterým byl nabízen družstevní podíl, bylo uvedeno, že na bytě je nulová anuita. Byly podepsány 2 smlouvy se žalovaným, v nichž bylo výslovně uvedeno, že částka jak na kupní cenu, tak na další členský vklad, byla uhrazena. Pokud jde o vadu, ta se projevila v pravém rohu obývacího pokoje v západním průčelí. Řešila to se stavebním úřadem, rovněž kontaktovala pana , jméno FO, se žádostí o zpracování znaleckého posudku. Poslal k ní do bytu pana , tituly před jménem, , jméno FO, z Pragostavu, probíhalo v bytě zhruba týden měření s výsledkem, že v bytě se nachází tepelný most. Je onkologickou pacientkou, nechce žít v bytě s plísní. Má sušičku prádla zhruba 5 let nazpět. V létě suší prádlo na balkoně, v zimě v sušičce.

20. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, , aut.ing., ze dne , datum, , pro žalobkyni, plyne, že bytový dům č.p. , adresa, byl postaven v roce 1968. Znalec uvedl, že příčinu vzniku vlhkosti je nutné zkoumat přímo v místech jejího vzniku, v rohu obvodové stěny, stěny sousedící s lodžií a stropní konstrukce ve spojení s konstrukcí střechy, v obývacím pokoji. Obývací pokoj je situovaný obvodovou stěnou na západní stranu v jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Na základě posouzení má znalec za prokázaný vznik kondenzace přímo na povrchu omítky stropu nebo stěny a označuje následující příčiny:a) střešní plášť po rekonstrukci z roku 2002 (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě nižší než 15 °C), během modelového roku dochází pod omítkou stropu ke kondenzaci par;b) železobetonový věnec v západní obvodové stěně v obývacím pokoji v úrovni stropní konstrukce tloušťky 25 cm (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě 0 °C), je příčinou vzniku tzv. tepelného mostu;c) obvodová západní stěna v obývacím pokoji o tloušťce 30 cm s dutinou 5 cm (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě 0 °C), v dutině se nachází kondenzační zóna.

21. Ze znaleckého posudku , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, soud zjistil, že znalecký ústav provedl dne , datum, místní šetření v bytové jednotce žalobkyně, dne , datum, v bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (byt pana , Anonymizováno, ), v bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (byt pana , jméno FO, ) a dne , datum, v bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (byt manželů , jméno FO, ). Zároveň v těchto bytech byly umístěny dlouhodobé měřící přístroje. V bytě žalobkyně a u manželů , jméno FO, byla zachycena kondenzace vodní páry na zasklívacích spárách, stopy po vlhkostních mapách na površích stěn a stropu, v bytě žalobkyně byla plíseň na vnitřním povrchu okenních výplní. Naměřené mikroklima v bytě žalobkyně je zcela standardní v souladu s normovými předpisy ČSN , Anonymizováno, -, Anonymizováno, pro posuzování stavebních konstrukcí a odpovídá hygienickým požadavkům v obytných místnostech. Dle znaleckého ústavu existovalo konstrukční uspořádání obvodového pláště jako příčina kondenzace vodní páry a následné tvorby plísní již v době převzetí bytu žalobkyní, ale nemuselo se projevovat, předchozí vlastník mohl mít v bytě jiné parametry mikroklimatu. Dle znaleckého ústavu je zásadní teplota konkrétně naměřená v jednotlivých bytech, nikoli vypočtená hodnota teploty vnitřního vzduchu na základě odečtů spotřeby tepla - vliv na vnitřní mikroklima z těchto hodnot spotřeby nelze vyhodnocovat. Dále uvedli, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn existují již od samotného postavení objektu, nicméně s původními otvorovými výplněmi (dřevěná zdvojená okna) byly nejen kouty místností lépe odvětrávány. Původní okna vykazovala vysokou infiltraci vzduchu do místnosti, ale tím také vysoké tepelné ztráty. Z naměřených dlouhodobých parametrů vnitřního mikroklima dle znaleckého ústavu dále plyne, že kuchyně není zdrojem významnějšího zdroje vlhkosti. Jako příčinu vzniklé vady vedoucí k výskytu kondenzace vodní páry na obvodových stěnách (v koutech a na stycích stropu a obvodových stěn) obytných místností v bytě žalobkyně označili nedostatečné tepelně-izolační vlastnosti obvodových stavebních konstrukcí a instalace plastových oken s minimální infiltrací. Ke kondenzaci a vzniku plísní dochází v zimním, respektive podzimním období, kdy teploty v exteriéru jsou pod bodem mrazu. Při standardním užívání dochází k projevům vady, jejíž podstata je v konstrukčním uspořádání. Zástupce znaleckého ústavu , tituly před jménem, , jméno FO, při výslechu dne , datum, uvedl, že společnost Window holding v návodu k obsluze oken doporučuje jednorázové krátkodobé větrání 2x denně, ráno a večer, toto větrání by snížilo vlhkost v bytě, ale jen dočasně. Pokud by okna byla uzavřená několik hodin po tom větrání, a za podmínek mikroklimatu, které v bytě zjistili, nic by se nezměnilo. Pokud jde o kování výrobce a jeho doporučení k údržbě, tak efekt infiltrace, tedy výměna vzduchu v místnosti by se nezlepšil, naopak kdyby doporučení výrobce bylo dodržováno, tak výměna vzduchu v místnosti by se spíše zmenšila. Střecha byla rekonstruována v roce 2002, , tituly před jménem, , jméno FO, v posudku uvádí výšku tepelného izolantu 10 cm, tepelná izolace má největší vliv na naše numerické modelování. Pokud by byla výška toho izolantu 9 nebo 12 cm, takový vliv ještě na odchylku numerického modelování by to nemělo. V současnosti se dělá zateplení střechy 25 – 30 cm. Skladba střechy odpovídá předpisům v roce 2002. Skladba střechy se neliší od střech jiných budov daného stáří a dané skladby. Pokud jde o obvodový plášť budovy, na dobu v 60., 70. let minulého století je to standardní složení pláště. Šlo o jednovrstevné zdivo, izolační funkci plnily dutiny v cihlách. Znalec se dále vyjádřil, proč se v ostatních bytech netvoří plíseň a uvedl, že v bytě pana Moravce a , jméno FO, byla naměřená extrémně nízká vlhkost vzduchu, není to z hlediska hygienického zdravé, takto nízká vlhkost vzduchu. V bytě pana , jméno FO, a žalobkyně byla vlhkost vyšší, ale nebyla stále v rozporu se stavebně technickými normami. V bytě žalobkyně byla relativní vlhkost vzduchu v normě, byla změřena 45 %, norma je mezi 40 - 60%.

22. Jelikož existenci vad i jejich včasné vytknutí u žalovaného měl soud za splněné, usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, ustanovil pro určení výše slevy z kupní ceny bytové jednotky č. , adresa, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady, který vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -14/2023 ze , datum, a byl soudem vyslechnut dne , datum, . Znalec uvedl, že při stanovení výše slevy aplikoval nákladovou metodu pro simulované stavební úpravy, neboť se nejedná přímo o vady jednotky, ale o ztíženou možnost užívání jednotky, když vlastní vady jsou ve společných částech (konstrukcích) domu, v kombinaci s celkovou analýzou trhu a vnímaní trhu jednotek s vadami. Dle znalce nelze hodnotu přiměřené slevy z kupní ceny generovat prostým rozdílem hodnoty (obvyklé ceny) bytové jednotky s vadou a hodnoty bytové jednotky v bezvadném stavu, a to pro absenci dostatečného počtu významných substituentů pro přímé porovnání i silně subjektivnímu vnímání té které vady, jejího rozsahu a závažnosti tím, kterým možným nabyvatelem. Při analýze trhu s ohledem na polohu domu, jeho charakter a cenotvorné faktory dovodil slevu , částka, (žalobkyně byt prodala za 8,7 mil Kč, při původní nabídkové ceně 9,4 mil Kč, činí sleva v částce , částka, , tj. 7,4%; při kupní ceně , částka, činí znalcem určená sleva , částka, ). Jako nákladovou cenu simulovaných nákladů sanačních stavebních úprav určil , částka, . Znalec nevyšel z nákladů na zateplování celého domu, neboť by takto stanovená sleva neměla relevanci. Na základě těchto údajů znalec následně slevu z kupní ceny bytu k říjnu 2015 stanovil ve výši , částka, .

23. Z inzerátu , jméno FO, reality plyne, že , adresa, jako makléř spol. , jméno FO, reality zprostředkoval prodej předmětného bytu za nabízenou cenu , částka, . V inzerátu je uvedeno, že byt je exkluzivně zrekonstruovaný, slunný, v družstevním vlastnictví s nulovou anuitou, těsně před převodem do osobního vlastnictví v , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

24. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne , datum, uzavřené mezi žalobkyní jako nabyvatelem a , adresa, jako převodcem soud zjistil, že žalobkyně nabyla družstevní podíl, s nímž je spojen nájem družstevního bytu č. , hodnota, s příslušenstvím, v 6. NP na adrese , adresa, za kupní cenu , částka, . Podle čl. 1.3 základní členský vklad v Družstvu činí , částka, a základní zapisovaný kapitál Družstva činí , částka, .

25. Ze smlouvy o nájmu předmětného bytu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný přenechal předmětný byt žalobkyni do užívání na dobu neurčitou.

26. Z čl. III. odst. 1. smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , datum, uzavřené mezi žalovaným a žalobkyní soud zjistil, že předmětem této smlouvy je úplatný převod jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. v domě s čísly popisnými , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , postaveném na pozemcích parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ke které náleží spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech domu, společných vlastníkům všech jednotek, spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemcích parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2 a parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, vše katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Podle čl. III. odst. 2. převodce touto smlouvou prodává nabyvateli jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , včetně spoluvlastnického podílu, a to za vzájemně ujednanou kupní cenu ve výši , částka, a zavazuje se tyto věci nabyvateli odevzdat a umožnit mu nabýt k nim vlastnické právo, a nabyvatel tuto jednotku, včetně uvedeného spoluvlastnického podílu na společných částech domu do svého výlučného vlastnictví kupuje a přijímá a zavazuje se, že tyto věci převezme a zaplatí převodci uvedenou kupní cenu. Podle čl. III. odst. 3. převodce touto smlouvou dále prodává nabyvateli spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemcích, a to za vzájemně ujednanou kupní cenu ve výši , částka, a zavazuje se jej nabyvateli odevzdat a umožnit mu nabýt k němu vlastnické právo, a nabyvatel tento spoluvlastnický podíl k uvedeným pozemkům do svého výlučného vlastnictví kupuje a přijímá a zavazuje se, že jej převezme a zaplatí převodci uvedenou kupní cenu. Podle odst. 4 se smluvní strany dohodly, že kupní cena specifikovaná odst. 2. a odst. 3. tohoto článku je splatná dnem, kdy , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, povolí vklad vlastnických práv podle této smlouvy do katastru nemovitostí.Podle čl. VI. odst. 1 (finanční vypořádání) smlouvy smluvní strany shodně konstatují, že nabyvatel jako člen družstva, splatil družstvu-převodci další členský vklad ve výši rovnající se součtu kupních cen specifikovaných článkem III. odst. 2. a odst. 3. této smlouvy, který byl převodcem použit na pořízení budovy, ve které se převáděná jednotka nachází a pozemků, specifikovaných v článku II. odst. 1. písm. c) této smlouvy. Podle odst. 2 smluvní strany shodně konstatují, že o dalším členském vkladu spolu uzavřeli smlouvu podle § 572 zák. č. 90/2012 Sb. Na základě smlouvy o dalším členském vkladu vzniká převodci povinnost při převodu převáděných nemovitostí, splacený další členský vklad až do výše kupní ceny nabyvatelům vrátit, a to ke dni, kdy příslušný katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva k převáděným nemovitostem pro nabyvatele. Podle odst. 3 z ujednání článku III. odst. 2. a odst. 3. této smlouvy vyplývá závazek nabývat k úhradě kupní ceny a z odst. 2. tohoto článku závazek převodce k vrácení dalšího členského vkladu. Smluvní strany se proto dohodly, že oba tyto závazky si mezi sebou vzájemně započítají, čímž mezi nimi budou považovány za bezezbytku vypořádané. Tento vzájemný zápočet bude proveden ke dni, kdy místně příslušný katastrální úřad povolí vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí na základě této smlouvy, přičemž datum povolení vkladu bude též mezi stranami považováno za datum uskutečnění zdanitelného plnění.Podle čl. VIII odst. 1 smlouvy smluvní strany shodně prohlašují, že nabyvatel je ke dni podpisu této smlouvy řádným členem družstva převodce s výlučným právem užívat převáděnou jednotku popsanou článkem II. odst. 1. písm. a) této smlouvy a podílel se svými peněžními prostředky na pořízení budovy, ve které se převáděná jednotka nachází. Podle článku VIII. odst. 3 smlouvy nabyvatelé prohlašují, že jim je znám stav převáděných nemovitostí a v tomto stavu je také bez připomínek přijímají.

27. Z čl. III. odst. 1 smlouvy o dalším členském vkladu ze dne , datum, uzavřené mezi žalobkyní jako členem a žalovaným plyne, že člen touto smlouvou přebírá povinnost k peněžitému dalšímu členskému vkladu ve výši , částka, . Dle odst. 2 cit. čl. je člen povinen svoji vkladovou povinnost splnit nejpozději při uzavření této smlouvy. Dle odst. 3 cit. článku družstvo prohlašuje, že člen svoji vkladovou povinnost splnil před uzavřením této smlouvy. Podle čl. IV odst. 1 (převod jednotky do vlastnictví) se smluvní strany dohodly, že v případě prodeje jednotky do vlastnictví člena, bude kupní cena stanovena ve výši zůstatkové hodnoty předmětné jednotky, kterou družstvo eviduje v účetnictví ke dni uzavření smlouvy. Podle odst. 2 cit. článku smluvní strany se dále dohodly, že v případě prodeje jednotky do vlastnictví člena družstvo další členský vklad, až do výše kupní ceny stanovené dle odst. 1 tohoto článku, členovi vrátí. Podle odst. 3 cit. článku účetní zůstatkovou hodnotou předmětné jednotky se rozumí hodnota předmětné jednotky evidovaná v účetnictví družstva na příslušných účtech dlouhodobého hmotného majetku, snížená o hodnotu oprávek předmětné jednotky, evidovaných na příslušných účtech oprávek k dlouhodobému hmotnému majetku.

28. Z podkladů a informací k rozhodování , Anonymizováno, , Anonymizováno, z roku , Anonymizováno, plyne, že družstvo nemá žádné neplatiče.

29. V příloze účetní závěrky žalovaného za r. 2015 je uvedeno, že zůstatek krátkodobých pohledávek k , datum, činí , Anonymizováno, tisíc Kč.

30. Z přehledu družstevního podílu člena družstva k , datum, plyne, že družstevní podíl bytový činí , částka, , základní členský vklad , částka, . Dle přehledu proběhla od žalobkyně platba dle smlouvy ve výši , částka, , základní vklad ve výši , částka, , vstupní vklad , částka, .

31. Podle čl. 6 odst. 1 (majetková účast člena družstva) stanov žalovaného majetkovou účast člena družstva tvoří splacený základní členský vklad, vstupní vklad a další členské vklady. Podle odst. 2 cit. čl. Další členský vklad představuje část majetkové účasti člena na majetku družstva podle stanov. Další členský vklad představuje vklad člena do družstva na pořízení bytového domu a pozemku příslušejícího k domu („pořizovací další členský vklad“). Další členský vklad je složen zž členského vkladu (bytového), který je finančně vyjádřen podílem velikosti bytu užívaného členem družstva k celkové ploše všech bytů, násobeno kupní cenou nemovitostí (domů a pozemků) družstva, a členským vkladem (nájemním – z nájemních bytů nečlenů družstva)… Podle čl. 14 odst. 1 (převod vlastnictví bytů) stanov po uhrazení příslušného členského podílu bytového-podílu na koupi , právnická osoba, ním příslušejících pozemků a vyrovnání všech závazků má právo člen družstva požadovat na družstvu uzavření smlouvy, kterou na něj družstvo převádí vlastnictví jím užívané bytové jednotky a odpovídající podíl na společných částech domu a pozemků... Podle odst. 2 cit. čl. převod bytu do osobního vlastnictví na člena se provede bez zbytečných odkladů, nejdéle do jednoho roku, po jeho zaplacení a po splnění všech závazků člena vůči družstvu.

32. Dle přehledu odečtu spotřeby tepla v bytech v , Anonymizováno, . patře budovy č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v roce 2016 vyplývá, že žalobkyně měla v tomto roce roční spotřebu tepla , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , byt č. , hodnota, v budově č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, spotřebu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , a byt č. , hodnota, v budově č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, spotřebu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . Dle přehledu odečtu spotřeby tepla v bytech v 6. patře budovy č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v roce 2019 vyplývá, že měla žalobkyně roční spotřebu tepla , Anonymizováno, ., Anonymizováno, .

33. Z odhadu dopadu vady na snížení tržní ceny bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , ze dne , datum, soud zjistil, že dle spol. Vilímek Reality se vadou nemovitosti sníží její hodnota o 10-20%.

34. Ze zálohové faktury č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , vystavil žalobkyni tuto fakturu na vypracovaný znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, znějící na částku , částka, . Z faktury č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , vystavil žalobkyni tuto fakturu za vypracovaný znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, znějící na částku , částka, . Z faktury č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , vystavil žalobkyni tuto fakturu za zpracování vyjádření k posouzení tepelně technických vlastností střešního pláště , adresa, , zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znějící na částku , částka, . Z faktury č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , vystavil žalobkyni tuto fakturu za dodatek č. , hodnota, ke znaleckému posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, znějící na částku , částka, .

35. Z kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně byt prodala , jméno FO, za kupní cenu , částka, , a tato je vlastníkem bytu, jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí.

36. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve výši , částka, . Z podacího lístku plyne, že zásilka byla podána na poštu dne , datum, .

37. Další důkazy soud neprováděl, neboť pro rozhodnutí ve věci samé byl skutkový stav zjištěn dostatečně: Žalobkyně jako nabyvatel uzavřela s , adresa, jako převodcem smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu dne , datum, , na základě které nabyla družstevní podíl, s nímž je spojen nájem družstevního bytu č. , hodnota, s příslušenstvím, v 6. nadzemním podlaží na adrese , adresa, za kupní cenu , částka, . Žalobkyně převzala byt dne , datum, . Byt začala užívat k , datum, . Následně žalobkyně s žalovaným uzavřela dne , datum, smlouvu o převodu vlastnictví k bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v 6. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, postavené na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnického podílu o velikosti, Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech domu a předmětných pozemcích, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Vklad vlastnického práva k bytu byl povolen dne , datum, s právními účinky vkladu k , datum, . E-mailem ze dne , datum, žalobkyně informovala SVJ , adresa, -, Anonymizováno, o výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje, která se objevuje od , datum, v závislosti na venkovní vlhkosti a teplotě kolem bodu mrazu s tím, že situaci od jejího vzniku řeší s panem , jméno FO, a požadovala zjištění příčiny a zjednání opravy. , jméno FO, , v té době předseda SVJ, nejprve reagoval na e-maily žalobkyně s tím, že o problému ví, řeší ho nejen s panem , jméno FO, . Následně SVJ vyslovilo nesouhlas s tvrzenou vadou v podobě tepelného mostu a odkazovalo na nedostačené větrání a topení žalobkyní. Žalobkyně oslovila znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který uvedl ve svém znaleckém posudku, že příčinou vzniku kondenzace v bytě přímo na povrchu omítky stropu nebo stěny je střešní plášť po rekonstrukci z roku 2002 (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě nižší než 15 °C), železobetonový věnec v západní obvodové stěně v obývacím pokoji v úrovni stropní konstrukce tloušťky 25 cm (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě 0 °C), je příčinou vzniku tzv. tepelného mostu a obvodová západní stěna v obývacím pokoji o tloušťce 30 cm s dutinou 5 cm (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě 0 °C), v dutině se nachází kondenzační zóna. Znalecký ústav České vysoké učení technické v Praze ve svém znaleckém posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, po provedeném měření zjistil, že naměřené mikroklima v bytě žalobkyně je zcela standardní v souladu s normovými předpisy ČSN, Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, pro posuzování stavebních konstrukcí a odpovídá hygienickým požadavkům v obytných místnostech. Při standardním užívání dochází k projevům vady, jejíž podstata je v konstrukčním uspořádání. Dále uvedli, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn existují již od samotného postavení objektu, nicméně s původními otvorovými výplněmi (dřevěná zdvojená okna) byly nejen kouty místností lépe odvětrávány. Tento závěr je podporován vyjádřením , tituly před jménem, , jméno FO, , technikem bytového družstva Pragostavu, podle kterého příčinou vzniku vlhkosti je tepelný most, který mohl vzniknout neodborným stavebním zásahem nebo degradací tepelného izolantu v okolí problematického místa, případně se vyskytoval již od doby výstavby domu. Znalec , právnická osoba, svým znaleckým posudkem č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, stanovil výši slevy z kupní ceny bytu v částce , částka, . Za tuto částku by bylo možné v bytě provést stavební sanační úpravy, které by podstatně zamezily prostupování vlhkosti a následnému růstu plísní v bytě.

38. Na vztah účastníků soud aplikoval zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen o.z.).

39. Dle § 2161 o. z. prodávající odpovídá kupujícímu, že věc při převzetí nemá vady. Zejména prodávající odpovídá kupujícímu, že v době, kdy kupující věc převzal, a) má věc vlastnosti, které si strany ujednaly, a chybí-li ujednání, takové vlastnosti, které prodávající nebo výrobce popsal nebo které kupující očekával s ohledem na povahu zboží a na základě reklamy jimi prováděné, b) se věc hodí k účelu, který pro její použití prodávající uvádí nebo ke kterému se věc tohoto druhu obvykle používá, c) věc odpovídá jakostí nebo provedením smluvenému vzorku nebo předloze, byla-li jakost nebo provedení určeno podle smluveného vzorku nebo předlohy, d) je věc v odpovídajícím množství, míře nebo hmotnosti a e) věc vyhovuje požadavkům právních předpisů.

40. Dle § 2164 o. z. má-li věc vadu, která nebrání užívat věc k určenému účelu, lze ji prodat jen za nižší cenu, než je obvyklá cena bezvadné věci. Prodávající kupujícího upozorní, že věc má vadu a o jakou vadu se jedná, není-li to zřejmé již z povahy prodeje.

41. Dle § 2169 o. z. nemá-li věc vlastnosti stanovené v § 2161, může kupující požadovat i dodání nové věci bez vad, pokud to není vzhledem k povaze vady nepřiměřené, ale pokud se vada týká pouze součásti věci, může kupující požadovat jen výměnu součásti; není-li to možné, může odstoupit od smlouvy. Je-li to však vzhledem k povaze vady neúměrné, zejména lze-li vadu odstranit bez zbytečného odkladu, má kupující právo na bezplatné odstranění vady. Podle odst. 2 právo na dodání nové věci, nebo výměnu součásti má kupující i v případě odstranitelné vady, pokud nemůže věc řádně užívat pro opakovaný výskyt vady po opravě nebo pro větší počet vad. V takovém případě má kupující i právo od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 neodstoupí-li kupující od smlouvy nebo neuplatní-li právo na dodání nové věci bez vad, na výměnu její součásti nebo na opravu věci, může požadovat přiměřenou slevu. Kupující má právo na přiměřenou slevu i v případě, že mu prodávající nemůže dodat novou věc bez vad, vyměnit její součást nebo věc opravit, jakož i v případě, že prodávající nezjedná nápravu v přiměřené době nebo že by zjednání nápravy spotřebiteli působilo značné obtíže.

42. Dle § 1923 o. z. je-li vada odstranitelná, může se nabyvatel domáhat buď opravy nebo doplnění toho, co chybí, anebo přiměřené slevy z ceny. Nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny.

43. Dle § 1924 o. z. kdo má právo podle § 1923, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva. Neuplatní-li však právo na náhradu do jednoho měsíce po uplynutí lhůty, ve které je třeba vytknout vadu, soud právo nepřizná, pokud zcizitel namítne, že právo na náhradu nebylo uplatněno včas.

44. Občanský zákoník v ustanoveních § 2106 o.z. a § 2107 o. z. rozlišuje dvě fáze uplatnění vad. V první fázi kupující oznámí prodávajícímu vady a sdělí mu, jaké právo si zvolil, přičemž jeho možnosti výběru v této první fázi záleží na tom, zda vadné plnění představuje podstatné či nepodstatné porušení smlouvy. V případě, že si však kupující v tomto stadiu vybere odstranění vady opravou, pak záleží na prodávajícím, zda ji odstraní v přiměřené lhůtě. Pokud tak neučiní nebo opravu odmítne provést (vadu odstranit), pak ve druhé fázi kupujícímu vzniká právo (peněžitý nárok) na slevu či odstoupení od smlouvy. Žalobkyně si nechala vypracovat znalecký posudek znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , který potvrdil závěry , tituly před jménem, , jméno FO, , technika bytového družstva Pragostav, který v bytě žalobkyně uskutečnil termovizní měření se závěrem, že příčinou vzniku vlhkosti je tepelný most. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, upřesnil, že příčinou vlhkosti v bytě žalobkyně je železobetonový věnec v západní obvodové stěně v obývacím pokoji v úrovni stropní konstrukce tloušťky 25 cm (ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě 0 °C), který je příčinou vzniku tzv. tepelného mostu. Žalovaný neprovedl stavební úpravy. V návaznosti na to žalobkyně uplatnila předžalobní výzvou nárok na slevu z kupní ceny.

45. Soud se dále zabýval otázkou, zda žalobkyně tvrzenou vadu v bytě vytkla žalovanému včas. Žalobkyně začala užívat byt od , datum, , kdy se žalovaným uzavřela nájemní smlouvu k předmětnému bytu. Žalobkyně vypověděla, že vlhkost se v bytě začala objevovat v zimě 2016. Žalobkyně již dne , datum, vytkla vadu v podobě výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje, která se objevila od , datum, v závislosti na venkovní vlhkosti a teplotě kolem bodu mrazu. Jako příčinu vzniku vlhkosti označila tepelný most v místě vzniku vlhkosti. Jak vyplynulo z odborných vyjádření, rosení výplně oken a mokrá omítka v zejména v rohu obývacího pokoje se projevily při nízkých venkovních teplotách, tedy v zimním období. Vada proto nemohla být žalobkyní zjištěna dříve. Byt byl navíc po celkové rekonstrukci, , adresa, , který byt zrekonstruoval a následně převedl členský podíl k bytu na žalobkyni vypověděl, že v bytě nežil, kupoval ho za účelem zisku, a vlhkosti v bytě si při rekonstrukci nevšiml.

46. Žalovaný namítl, že v době před podáním žaloby ve věci žalobkyně žalovaného nijak písemně nekontaktovala, písemně nevytkla případné vady věci či jinak neuplatnila případné nároky z titulu tvrzených vad předmětu koupě. Žalobkyně vadu sice nejprve uplatnila emailem z , datum, vůči SVJ , adresa, -25, jehož předsedou byl v období od , datum, do , datum, pan , jméno FO, , byl však zároveň i členem bytového družstva (žalovaného). Žalobkyně v emailu z , datum, zmiňuje, že pan , jméno FO, (předseda představenstva Bytového družstva , adresa, -25 v období od , datum, do , datum, ) o vadě ví. , jméno FO, (od , datum, do , datum, ) byl v rozhodné době zároveň členem výboru SVJ. Na základě tohoto zjištění nemůže námitka žalovaného o řádném nevytknutí vady obstát. Dle názoru soudu by šlo o nepřijatelný formalismus, nadto za situace, kdy kontrolního šetření v roce 2018 v bytě žalobkyně se účastnil jak zástupce žalovaného - pan , jméno FO, , tak zástupce SVJ - pan , jméno FO, . Navíc je pochopitelné, že se žalobkyně se žádostí o odstranění (opravu) vady obracela na SVJ, které má dle zák. povinnost vykonávat správu a údržbu nemovitosti.

47. Žalovaný dále namítl, že nebezpečí škody na věci přešlo na žalobkyni již ke dni předání bytu do užívání žalobkyni dne , datum, , zákonná pětiletá promlčecí doba dle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku proto marně uplynula již dne , datum, . S touto námitkou nelze rovněž souhlasit. Lze odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ve kterém Nejvyšší soud uvedl, že „umožnil-li prodávající kupujícím, aby se do předmětné jednotky nastěhovali (aby ji začali užívat na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě), nedochází tím k převzetí věci kupujícím ve smyslu § 621 věty první obč. zák., neboť převzetím nemovité věci je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.“ K vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobkyně došlo s právními účinky k , datum, , žaloba byla podána dne , datum, .

48. Podle § 2129 odst. 2 o.z., vytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Z přílohy k zápisu ze schůze představenstva žalovaného z , datum, je u bytu žalobkyně uvedeno, že zatéká do bytu-v obývacím pokoji, odpadává betonový panel až na výztuž, prasklá atika nad lodžií. U bytu paní , jméno FO, je uvedeno, že v bytě jsou popraskané nosné zdi, prasklá atika nad lodžií a zatéká do bytu. U bytu , jméno FO, je uvedeno, že do bytu - v obývacím pokoji zatéká, prasklá atika nad lodžií. Na straně 1 přílohy v kolonce závady je uvedeno, že do 7 z 8 střešních bytů zatéká s tím, že nelze zjistit kudy, neboť voda může téct po dvou různých vrstvách izolace. Již v této době byl zástupce žalovaného (pan , jméno FO, ) místopředsedou představenstva. Závěr o tom, že žalovaný věděl o problémech s vlhkostí vyskytující se zejména v bytech v 6. patře předmětného domu podporuje i email pana , jméno FO, , ve kterém žalobkyni sděluje, že „jde o dlouhodobý problém“. Vzhledem k tomu soud dospěl k závěru, že žalovanému námitka pozdního vytknutí vady ani nenáleží.

49. Žalovaný dále namítl, že v ustanovení článku VIII., odst. 3 smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , datum, žalobkyně prohlásila, že jí je stav převáděné nemovitosti znám a v tomto stavu nemovitost bez připomínek přijímá do svého vlastnictví. Takovéto obecné prohlášení však nezbavuje kupujícího možnosti uplatňovat práva z vadného plnění, což potvrdil Nejvyšší soud ve svém usnesení ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, .

50. Ze všech shora uvedených důvodů má soud za to, že žalobkyně včas uplatnila vady z plnění v souladu s ustanovením § 2129 odst. 2 o. z.

51. Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , „i když občanský zákoník č. 40/1964 Sb. pojem vady výslovně nedefinoval, lze za faktickou vadu předmětu kupní smlouvy podle § 588 a násl. obč. zák. považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci.“52. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , „za zjevné vady je možno považovat jen takové vady, jejichž existence je kupujícímu, popř. objednateli, zřejmá na pohled, popř. takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady proto nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla.“53. Žalobkyně měla možnost a povinnost seznámit se stavem bytu a zjistit jeho případné vady, které byly běžnému člověku seznatelné (§ 4 odst. 1 o. z.) v době převzetí bytu (06/2015). Nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn (tepelný most) však představují tzv. skrytou faktickou vadu, která existovala v době přechodu nebezpečí škody na věci (§ 2100 odst. 1 věta první o. z.) a žalovaný na tuto vadu žalobkyni neupozornil, ač si jí musel nebo alespoň měl být vědom. Na základě provedeného dokazování bylo prokázáno, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn představují vadu, nikoli projev běžného opotřebení budovy. Znalecký ústav České vysoké učení technické v Praze uvedl, že tyto nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn (tepelné mosty ve stavební konstrukci) existují již od samotného postavení objektu, nicméně s původními otvorovými výplněmi (dřevěná zdvojená okna) byly nejen kouty místností lépe odvětrávány. Původní okna vykazovala vysokou infiltraci vzduchu do místnosti, ale tím také vysoké tepelné ztráty. Soud k tomu dodává, že stavební konstrukce předmětného domu neztrácí plynutím času svoji tepelně izolační vlastnost, má ji stále stejnou (nedostatečnou), proměnilo se množství dodávané energie. Zároveň znalecký ústav nepotvrdil obranu žalované, že žalobkyně vznik vlhkosti v bytě způsobuje/podílí se na něm/ nedostatečným větráním a vytápěním, když znalecký ústav uvedl, že jako výlučnou a jedinou příčinu vzniku vlhkosti v bytě žalobkyně způsobují nedostatečné tepelně izolační vlastnosti budovy a dále, že naměřené mikroklima v bytě žalobkyně je zcela standardní v souladu s normovými předpisy ČSN 730540-3 pro posuzování stavebních konstrukcí a odpovídá hygienickým požadavkům v obytných místnostech a že naopak v bytě pana Moravce a , jméno FO, byla naměřená extrémně nízká vlhkost vzduchu, což není z hlediska hygienického zdravé.

54. Žalovaný dále namítl, že z prohlášení vlastníka budovy bylo zjištěno, že jednotka je ohraničena „… vnitřní stranou jejich obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou oken v jejích obvodových zdech…,“ pokud je vada v nevyhovujících tepelně izolačních vlastnostech obvodových (společných) konstrukcí domu, nevyhovující stav obvodových konstrukcí domu nemůže být kvalifikován jako vada bytu uvnitř (mezi) těmito konstrukcemi. Podle žalovaného, pokud obvodové konstrukce nejsou součástí bytu žalobkyně, nemůže se tak jednat o vadu jednotky jako takové, z jejíž ceny je nárokovaná tvrzená sleva. K tomu lze uvést, že při prodeji jednotky prodávající odpovídá za vady v zákonném režimu. Tato odpovědnost za vady se týká celého předmětu převodu, tj. vlastního bytu, včetně společných částí nemovité věci, kterými jsou mimo jiné i obvodové konstrukce domu. Jednotka je v § 1159 o.z. definována jako nemovitá věc, která „zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.“ V souladu s tímto vymezením je neoddělitelnou součástí jednotky podíl na společných částech nemovité věci a v případě koupě jednotky se tak kupující stává současně vlastníkem podílu na společných částech nemovité věci.

55. V důsledku vadného plnění má žalobkyně nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, : „Výše slevy je určována rozdílem hodnoty díla bez vad a hodnotou vadného díla a časovým okamžikem pro určení těchto hodnot je uskutečnění plnění (dodání). Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy bude zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad, popř. jak vada (y) omezují či komplikují užívání nebo snižují životnost věci a dále lze při úvaze o výši slevy vzít v úvahu i další okolnosti. Výši slevy je tedy nutné stanovit s ohledem na rozhodné okolnosti případu, obvykle proto nelze slevu ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad. Přitom je však třeba mít na paměti, že základním požadavkem, který je třeba respektovat, je aby byla objednateli prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena (zejména ekonomická) situace blížící se stavu, kdyby mu bylo plněno bez vad. Výše slevy je obvykle stanovena dohodou stran nebo znaleckým posudkem.“56. V rozsudku Nejvyššího soudu se tento ke slevě z kupní ceny rovněž vyjádřil, a to pod sp. zn. , spisová značka, , přičemž tyto úvahy jsou dle názoru soudu aplikovatelné i na stávající právní úpravu: „Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích.“57. Obdobně pak judikoval Nejvyšší soud i pod sp. zn. , spisová značka, : „Pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo a soudu je přenecháno, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Rozsah snížení ceny však musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy pak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Řečeno jinak, výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost.“58. Ke zjištění toho, v jaké výši náleží žalobkyni sleva z kupní ceny, soud ustanovil znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady. Znalec , právnická osoba, výpočtu uvedl, že při výpočtu ceny aplikoval nákladovou metodu pro simulované stavební úpravy, neboť se nejedná přímo o vady jednotky, ale o ztíženou možnost užívání jednotky, když vlastní vady jsou ve společných částech (konstrukcích) domu, v kombinaci s celkovou analýzou trhu a vnímaní trhu jednotek s vadami. Dle znalce nelze hodnotu přiměřené slevy z kupní ceny generovat prostým rozdílem hodnoty (obvyklé ceny) bytové jednotky s vadou a hodnoty bytové jednotky v bezvadném stavu, a to pro absenci dostatečného počtu významných substituentů pro přímé porovnání i silně subjektivnímu vnímání té které vady, jejího rozsahu a závažnosti tím, kterým možným nabyvatelem. S ohledem na polohu domu, jeho charakter a cenotvorné faktory dovodil slevu , částka, (žalobkyně byt prodala za 8,7 mil Kč, při původní nabídkové ceně 9,4 mil Kč, činí sleva v částce , částka, , tj. 7,4%; při kupní ceně , částka, činí znalcem určená sleva , částka, ). Jako nákladovou cenu simulovaných nákladů sanačních stavebních úprav určil , částka, . Znalec nevyšel z nákladů na zateplování celého domu, neboť by takto stanovená sleva neměla relevanci. Na základě těchto údajů znalec následně slevu z kupní ceny bytu k říjnu 2015 stanovil ve výši , částka, .

59. Následný prodej bytu žalobkyní a výše kupní ceny v roce 2023 na posouzení této věci vliv nemají a je na účastnících kupní smlouvy jakou cenu sjednali, zda prodávající o vadách kupující poučil a zda vady byly zohledněny ve sjednané kupní ceně.

60. Soud neměl pochybnosti o závěrech učiněných znaleckým ústavem, jakožto znalcem , právnická osoba, . Oba znalci před soudem své posudky obhájili, na otázky účastníků i soudu odpověděli a případné nesrovnalosti vysvětlili. Znalec , právnická osoba, stanovil slevu z kupní ceny bytu na částku , částka, . Soud tuto částku zvýšil o částku , částka, , a to z následujících důvodů. Vlhkost spolu s plísní se nachází v obývacím pokoji bytu, místu relaxace, odpočinku, kde majitelé tráví zpravidla většinu času, navíc je obývací pokoj propojený s kuchyní. Vada tak zásadním způsobem ovlivnila užívání bytu a jeho funkčnost. Je zároveň notorietou, že výskyt vlhkostních map a plísní má negativní vliv na lidský organismus. Soud naopak slevu nenavýšil o vyšší částku, jak žalobkyně požadovala, neboť i tato vada může být vnímána subjektivně.

61. Soud neshledal důvodným argument žalovaného, že nárok žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobkyně se zavázala zaplatit žalovanému kupní cenu jednotky 2478/15 ve výši , částka, , a v ustanovení článku III., odst. 3 dále i kupní cenu spoluvlastnického podílu na souvisejících pozemcích ve výši , částka, , celkem tedy částku , částka, . Podle ustanovení článku III., odst. 4 Smlouvy o převodu byla kupní cena splatná kde dni vkladu vlastnického práva žalobkyně k jednotce do katastru nemovitostí. Tento peněžitý závazek ve výši , částka, žalobkyně do dnešního dne nesplnila a částku žalovanému neuhradila. Dle článku III., odst. 1 smlouvy o dalším členském vkladu žalobkyně převzala vůči žalovanému povinnost k dalšímu členskému vkladu ve výši , částka, . Ani tento peněžitý závazek ve výši , částka, žalobkyně vůči žalovanému do dnešního dne nesplnila. V ustanovení článku VI., odst. 1 Smlouvy o převodu sice smluvní strany konstatují, že nabyvatel splatil převodci další členský vklad ve výši rovnající se součtu kupních cen specifikovaných článkem III., odst. 2 a odst. 3. této smlouvy, který byl převodcem použit na pořízení budovy, tedy ve výši , částka, , nicméně k tomuto nikdy reálně nedošlo. Žalovaný zároveň namítl neplatnost úhrady kupní ceny za byt v celkové výši , částka, započtením oproti pohledávce v totožné výši na vrácení dalšího členského vkladu s odůvodněním, že ve smlouvě tvrzená pohledávka žalovaného vůči žalobkyni na vrácení dalšího členského vkladu ve výši odpovídající kupní ceně bytu a podílu na pozemcích, žalovanému nikdy platně nevznikla, neboť žalobkyně další členský vklad žalovanému nikdy reálně neuhradila. Tím, že žalovanému závazek vrátit další členský vklad žalobkyni nikdy platně nevznikl, žalobkyně nikdy nemohla mít vůči žalovanému vzájemnou pohledávku způsobilou k započtení.

62. Obecně k převodu jednotky členovi bytového družstva lze uvést, že zpravidla probíhá tak, že v účetnictví družstva jsou jednotky (resp. dům a pozemek), jakožto dlouhodobý majetek, evidovány na straně aktiv a další členské vklady, k jejichž splacení se členové zavázali a které slouží jako zdroj pořízení domu a pozemku, na straně pasiv. Při převodech jednotek členům družstva dochází k vyřazení majetku (aktiv) a je třeba vypořádat i zdroj pořízení tohoto majetku. Cílem je, aby výsledkem této účetní operace nedošlo k ovlivnění hospodářského výsledku družstva, tedy aby nesprávným postupem nedošlo k nežádoucímu zdanitelnému zisku či účetní ztrátě. Principem účetního postupu je, že se stanoví kupní cena za jednotku ve výši její účetní zůstatkové hodnoty (výnos), kterou je člen-nabyvatel povinen družstvu zaplatit (pohledávka družstva). Na druhé straně se družstvo zaváže, že další členský vklad ve výši kupní ceny členu družstva vrátí (závazek družstva). Po zápisu kupní smlouvy do katastru nemovitostí se jednotka vyřadí z majetku družstva a zůstatková (kupní) cena vyřazeného majetku se zúčtuje do nákladů. Na závěr se pak vzájemně započítá pohledávka družstva za členem z titulu kupní ceny proti závazku družstva k vrácení dalšího členského vkladu.

63. V dané věci soud vyšel ze znění smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, ve které smluvní strany shodně konstatují, že nabyvatel jako člen družstva, splatil družstvu-převodci další členský vklad ve výši rovnající se součtu kupních cen specifikovaných článkem III. odst. 2. a odst. 3. této smlouvy, který byl převodcem použit na pořízení budovy… Podle čl. IV. odst. 2 smluvní strany shodně konstatují, že o dalším členském vkladu spolu uzavřeli smlouvu podle § 572 zák. č. 90/2012 Sb. Na základě smlouvy o dalším členském vkladu vzniká převodci povinnost při převodu převáděných nemovitostí, splacený další členský vklad až do výše kupní ceny nabyvatelům vrátit, a to ke dni, kdy příslušný katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva k převáděným nemovitostem pro nabyvatele. Podle odst. 3 z ujednání článku III. odst. 2. a odst. 3. této smlouvy vyplývá závazek nabývat k úhradě kupní ceny a z odst. 2. tohoto článku závazek převodce k vrácení dalšího členského vkladu. Smluvní strany se proto dohodly, že oba tyto závazky si mezi sebou vzájemně započítají, čímž mezi nimi budou považovány za bezezbytku vypořádané. Z čl. III. odst. 1 smlouvy o dalším členském vkladu ze dne , datum, uzavřené mezi žalobkyní jako členem a žalovaným plyne, že člen touto smlouvou přebírá povinnost k peněžitému dalšímu členskému vkladu ve výši , částka, . Dle odst. 2 cit. čl. je člen povinen svoji vkladovou povinnost splnit nejpozději při uzavření této smlouvy. Dle odst. 3 cit. článku družstvo prohlašuje, že člen svoji vkladovou povinnost splnil před uzavřením této smlouvy. Soud zároveň vyšel ze znění smlouvy o dalším členském vkladu uzavřené dle § 572 odst. 2 zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve které si strany sjednaly, že další členský vklad byl splacen před uzavřením smlouvy. Rovněž stanovy žalovaného upravují, že k převod bytu do vlastnictví člena žalovaného nemůže dojít, aniž by byl uhrazen příslušný členský podíl bytový-podíl na koupi , právnická osoba, ním příslušejících pozemků a vyrovnání všech závazků. Účetní závěrka žalovaného za r. 2015 rovněž neobsahuje pohledávku za žalovanou, když zůstatek krátkodobých pohledávek k , datum, činí 111 tisíc Kč. Z přehledu družstevního podílu člena družstva k , datum, pouze plyne, že družstevní podíl bytový činí , částka, , základní členský vklad , částka, , vstupní vklad , částka, . K tomu lze uvést, že v důsledku zániku členství převodem práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu při převodu se členství nabývá derivativně (od stávajícího člena družstva), nabyvatel proto neskládá základní členský či vstupní vklad a (z pohledu družstva) nemění se ani hodnota základního kapitálu ani výše obchodního majetku družstva. Členství převodce se vypořádává mezi účastníky smlouvy (usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne , datum, , sp.zn. , spisová značka, ). Při převodu bytů (vč. pozemku) stanoví bytové družstvo kupní cenu tak, aby nebyl ovlivněn ani jeho výsledek hospodaření, ani jeho základ daně z příjmů (z převodu nevznikla ani ztráta, ani zisk). Prodejní cenu určí ve výši ceny pořizovací (účetní hodnoty) a na její úhradu nabyvateli – členovi družstva v souladu se stanovami a smlouvou o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu započítá příslušné jím (resp. jeho právním předchůdcem, pokud od založení bytového družstva došlo k přechodu nebo převodu družstevního podílu) uhrazené další členské vklady, které tímto zanikají (jsou použity na úhradu pohledávky bytového družstva za členem – nabyvatelem bytu).

64. S ohledem na shora uvedené soud neměl důvodu pochybovat o platnosti vzniku pohledávky žalobkyně za žalovaným spočívající ve splacení dalšího členského vkladu. K úhradě kupní ceny tak došlo započtením pohledávky žalobkyně, kterou měla žalobkyně, případně její právní předchůdci, za žalovaným v podobě dalšího členského vkladu ve výši , částka, . Pro úplnost soud dodává, že žalovaný nepředložil soudu své účetnictví či knihu členů družstva, do níž se dle čl. 11 stanov zapisuje výše splaceného dalšího vkladu a data plateb, ze kterého by bylo možno seznat, jakým způsobem účtoval o jednotce a dalším členském vkladu. Žalovaný nedokázal soudu ani vysvětlit, z jakých důvodů si strany ve smlouvě o převodu jednotky ujednaly takovýto způsob úhrady kupní ceny.

65. Nad rámec shora uvedeného soud dodává, že žalovaný začal zpochybňovat smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a smlouvu o dalším členském vkladu až šest let poté, co na jejich základě došlo ke vkladu vlastnického práva k bytové jednotce ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí. Po celou dobu jednal se žalobkyní jako s oprávněným vlastníkem bytu, a až v průběhu tohoto řízení se začal domáhat neplatnosti započtení pohledávky žalobkyně v podobě splaceného dalšího členského vkladu na kupní cenu za předmětný byt. Nelze proto shledat, že by žalovaný měl právem aprobovaný důvod domáhat se neplatnosti započtení, a to s přihlédnutím k tomu, že to byl žalovaný, kdo návrhy smluv připravoval. Nezbývá tak než uzavřít, že jde o jednání, kterému nelze přiznat ochranu (srov. § 6 a § 8 o.z.). Žalovaný by se de facto tímto svým jednáním, pokud by převedl jednotku, aniž by byl uhrazen další členský vklad, dopustil porušení stanov se všemi následky z toho pro něj vyplývajícími.

66. S ohledem na výše uvedené soud žalobě částečně vyhověl, a to co do částky , částka, představující slevu z kupní ceny bytové jednotky č. , hodnota, . Výše odpovídá částce sanačních prací, které jsou nutná pro podstatné zamezení prostupování vlhkosti v bytové jednotce, zvýšené soudem o částku , částka, z důvodů uvedených výše.

67. Soud přiznal žalobkyni účelně vynaložené náklady v souladu s § 1924 o.z., představující uhrazené znalečné za znalecký posudek, který si nechala žalobkyně vyhotovit k prokázání svých tvrzení o existenci vady bytu před podáním žaloby, neboť se jednalo o odbornou otázku, kterou nebyla sama schopna posoudit. Konkrétně se jedná o znalečné v celkové výši , částka, za znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , včetně dodatku ke znaleckému posudku a odborné vyjádření k posouzení tepelně technických vlastností střešního pláště , adresa, , které žalobkyně doložila znaleckým posudkem, jeho dodatkem, odborným vyjádřením a fakturami vystavenými tímto znalcem.

68. O náhradě nákladů soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o.s.ř. tak, že přiznal žalobkyni plnou náhradu nákladů řízení, tj. nákladů za zastoupení advokátem, protože výše plnění závisela na znaleckém posudku (ve spojení s § 136 o.s.ř.) a žalobkyně nepožadovala nepřiměřenou částku. Stěžejní pro posouzení, zda bude o náhradě nákladů řízení rozhodováno podle ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř., není povaha nároku, ale to, že co do základu věci měl účastník ve věci plný úspěch a neúspěch se projevil jen ve výši plnění, a to právě a jen proto, že ji na počátku sporu přesně neznal (nemohl znát) a že z tohoto důvodu musela být stanovena pomocí znaleckého posudku. Základem pro určení výše náhrady nákladů řízení při aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř. není částka požadovaná žalobou, ale až částka přisouzená, a z ní se určuje též odměna advokáta (srov. rozhodnutí bývalého Nejvyššího soudu ČSSR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněné pod č. 28/1970 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Výše nákladů řízení žalobkyně ve výši , částka, je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši , částka, , zálohou na dokazování ve výši , částka, , odměnou právního zástupce dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, (dále jen a.t.) stanovené z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z šestnácti úkonů právní služby uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně šestnácti paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t (převzetí a příprava právního zastoupení, žaloba, vyjádření ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , účast na ústním jednání dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, ). Soud nepřiznal DPH, neboť zástupce žalobkyně nedoložil, že by byl plátce daně z přidané hodnoty. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř. Povinnost žalovaného a nahradit náklady řízení k rukám advokáta žalobkyně se opírá o ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř.

69. Dle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát právo požadovat náhradu nákladů řízení, které hradil, po účastníkovi, který neměl ve věci úspěch. Ve výroku IV. tohoto rozsudku proto soud uložil žalovanému povinnost zaplatit na účet Obvodního soudu pro , adresa, náklady, které nesl stát v podobě znalečného znaleckého ústavu a znalce. Usnesením ze dne , datum, č.j. , spisová značka, , byla přiznána odměna znaleckému ústavu ČVUT za zpracování znaleckého posudku ve výši , částka, a za podání vysvětlení ke znaleckému posudku při jednání dne , datum, ve výši , částka, . Usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , byla přiznána odměna znalci , právnická osoba, za zpracování znaleckého posudku ve výši , částka, a za podání vysvětlení ke znaleckému posudku při jednání dne , datum, ve výši , částka, . Náklady na důkazy činily celkem , částka, , přičemž , částka, z této částky bylo kryto zaplacenou zálohou žalovaným. Zálohu , částka, na znalecký posudek , právnická osoba, složila ke zdejšímu soudu dne , datum, žalobkyně. , adresa, 000 Kč uhrazená žalobkyní byla vypořádána mezi stranami při rozhodnutí o nákladech řízení mezi účastníky. Náklady řízení zaplacené státem tak činí , částka, .