35 C 1/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní JUDr Petrou Vlčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky [částka] s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení představující provizi ze smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti uzavřené mezi účastníky dne [datum]. Svůj nárok odůvodnila tím, že žalovaná prodala bytovou jednotku [číslo] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] na adrese [adresa] (dále též jen„ předmětná bytová jednotka“) v důsledku činnosti žalobkyně, žalovaná však vyúčtovanou provizi ani přes výzvu neuhradila.

2. Žalovaná navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout, neboť má za to, že žalobkyně nesplnila podmínky pro vznik nároku na provizi ze smlouvy o zprostředkování. K prodeji předmětné bytové jednotky došlo až po zániku smlouvy o zprostředkování. Žalovaná totiž vykládá [číslo listu] smlouvy o zprostředkování tak, že smlouva zaniká uplynutím dvou měsíců ode dne uzavření rezervační smlouvy, smlouva o zprostředkování tedy podle žalované zanikla dne [datum]. [příjmení] to se prodej neuskutečnil převážně v důsledku činnosti žalobkyně. Žalobkyně žalované neposkytla komplexní služby realitního zprostředkování, neboť návrh kupní smlouvy předložený žalobkyni bylo třeba přepracovat, nezajistila dodatky ke kupní smlouvě, úschovu ani návrh na vklad do katastru nemovitostí a vypořádání transakce. Žalovaná měla za to, že žalobkyně nezajistila ani vhodného zájemce o koupi. Vyšlo totiž najevo, že zájemkyně zprostředkovaná žalobkyní nemá dostatek finančních prostředků a byla nucena si zajišťovat financování.

3. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění:

4. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena smlouva označená jako Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti - výhradní, podle které se žalobkyně zavázala zprostředkovat žalované uzavření smlouvy o úplatném převodu předmětné bytové jednotky s třetí osobou za cenu [částka], případně smlouvu o takové smlouvě budoucí, a žalovaná se zavázala za toto zprostředkování zaplatit provizi ve výši [částka] bez DPH. Nárok na provizi podle smlouvy vznikl okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy a splatnost provize nastala do 14 dnů ode dne uzavření zprostředkovávané smlouvy ([číslo listu]). Žalovaná nebyla oprávněna po dobu trvání smlouvy využívat pro zprostředkování jiného zprostředkovatele ani si bez předchozího souhlasu žalobkyně zajistit převod předmětné bytové jednotky samostatně. V případě porušení této povinnosti by žalobkyně měla nárok na provizi, jako by k uzavření smlouvy o převodu došlo v důsledku její činnosti ([číslo listu]). Právo na provizi měla žalobkyně také tehdy, pokud by po zániku závazku z této smlouvy došlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy v důsledku činnosti žalobkyně s osobou, kterou za účelem uzavření smlouvy žalobkyně získala ([číslo listu]), (viz Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti - výhradní ze dne [datum]). Žalobkyně se zavázala žalované poskytnout kompletní servis, který zahrnoval přípravu prezentace nemovitosti, inzerci, zajištění prohlídek, vyhledání kupujícího a rezervaci nemovitosti v případě složení zálohy, přípravu financování, přípravu smluvní dokumentace (příprava kupní smlouvy a koordinace procesu podpisu) a poprodejní servis (zajištění úschovy kupní ceny do doby zápisu převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí), (viz plán prodeje, výslech svědkyně [jméno] [příjmení]).

5. Na základě inzerce a prohlídky předmětné bytové jednotky zajištěné žalobkyní projevila o koupi zájem [jméno] [příjmení] (viz výslech svědkyně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]).

6. Dne [datum] byla mezi žalobkyní, žalovanou a [jméno] [příjmení] uzavřena smlouva označená jako Rezervační smlouva prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] jejímž obsahem byl závazek žalobkyně a žalované rezervovat předmětnou bytovou jednotku do [datum] pro [jméno] [příjmení], která měla zájem o její koupi ([číslo listu]). [jméno] [příjmení] se zavázala uhradit rezervační poplatek ve výši [částka] ([číslo listu] a [anonymizováno]) a spolu s žalovanou se zavázala do [datum] uzavřít kupní smlouvu o převodu předmětné bytové jednotky, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu předmětné bytové jednotky ([číslo listu]). Smluvní strany si ujednaly, že pokud mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] dojde k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní v přiměřené době po uplynutí rezervační lhůty, považuje se taková smlouva za uzavřenou v rezervační lhůtě. V takovém případě se nepoužijí ustanovení [číslo listu] [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] smlouvy a rezervační poplatek bude náležet žalované a započítá se na kupní cenu. Žalobkyně v takovém případě vydá rezervační poplatek žalované, proti této své povinnosti je však oprávněna započítat si pohledávku na zaplacení provize podle Smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti ([číslo listu]). Podle [číslo listu] smlouvy bylo ujednáno, že nebude-li v rezervační lhůtě uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní z důvodů na straně žalované, byla žalovaná povinna uhradit žalobkyni odměnu za obstarání příležitosti ve výši [částka] a smluvní pokutu ve výši [částka] s tím, že žalobkyně uhrazený rezervační poplatek vrátí [jméno] [příjmení]. Podle [číslo listu] smlouvy nebyla-li v rezervační lhůtě uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní z důvodů na straně [jméno] [příjmení], byla [jméno] [příjmení] povinna zaplatit žalobkyni odměnu ve výši [částka] za obstarání příležitosti smlouvu uzavřít a žalované smluvní pokutu ve výši [částka] (viz Rezervační smlouva prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] ze dne [datum]).

7. Za žalobkyni obě smlouvy uzavřela [jméno] [příjmení] na základě plné moci (viz Rezervační smlouva prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] ze dne [datum] a plná moc ze dne [datum]).

8. Žalobkyně připravila smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se předmětné bytové jednotky. Tuto smlouvu podepsala [jméno] [příjmení] dne [datum], žalovaná podpis přislíbila, avšak několikrát odložila schůzku sjednanou za účelem podpisu a nakonec podpis odmítla (viz [anonymizováno] konverzace za období od [datum] do [datum], zejména zprávy z [datum], [datum], [datum], [datum], Smlouva o budoucí kupní smlouvě, výslech svědkyně [jméno] [příjmení]).

9. Žalobkyně připravovala rovněž smlouvu o úschově, žalovaná jí však nevyužila a úschovu si zajišťovala sama (viz emailové zprávy ze dne [datum] a [datum], výslech svědkyně [jméno] [příjmení], emailová zpráva z [datum], včetně příloh).

10. Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti byla uzavřena na dobu tří měsíců s tím, že pokud některá ze smluvních stran druhé alespoň pět dnů před uplynutím doby trvání neoznámí, že nemá na pokračování zájem, mění se doba na dobu neurčitou a kterákoliv strana je oprávněna smlouvu vypovědět s výpovědní dobou 30 dnů. Pokud však dojde k uzavření rezervační smlouvy, zaniknou závazky vždy nejdříve po uplynutí dvou měsíců ode dne uzavření rezervační smlouvy ([číslo listu] a [číslo listu]), (viz Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti - výhradní ze dne [datum]). Toto ujednání strany vykládaly tak, že smlouva zanikne uplynutím dvou měsíců ode dne uzavření rezervační smlouvy, tedy dnem [datum] (viz [anonymizováno] konverzace za období od [datum] do [datum], zejména zprávy z [datum]).

11. Realizace koupě předmětné bytové jednotky se prodloužila z důvodu řešení financování na straně [jméno] [příjmení] (viz výslech svědkyně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [anonymizováno] komunikace za období od [datum] do [datum]). Žalovaná a [jméno] [příjmení] se [datum] dohodly, že kupní smlouvu dořeší po zániku smlouvy o zprostředkování (viz výslech svědkyně [jméno] [příjmení]).

12. Dne [datum] žalobkyně rezervační poplatek ve výši [částka] vrátila [jméno] [příjmení] (viz potvrzení banky).

13. Žalovaná a [jméno] [příjmení] uzavřely kupní smlouvu týkající se předmětné bytové jednotky dne [datum]. Dodatky k této smlouvě pak uzavřely dne [datum] a [datum] Smlouva je svým zněním z podstatné části totožná se smlouvou o smlouvě budoucí kupní připravenou žalobkyní (viz Smlouva o budoucí kupní smlouvě a Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne [datum], včetně dodatků, emailová zpráva ze dne [datum] včetně revidovaného návrhu kupní smlouvy, emailová zprávy ze dne [datum], včetně návrhu kupní smlouvy).

14. Advokát žalované poskytl žalované služby související s prodejem předmětného bytu v rozsahu 11 a půl hodiny, jednalo se o zajištění úschovy a změny a revize smluv a sepsání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (viz výpis služeb advokáta).

15. Právní účinky zápisu vlastnického práva podle uvedené smlouvy nastaly dne [datum] (viz výpis z katastru nemovitostí).

16. Žalobkyně je plátcem DPH (viz rozhodnutí finančního úřadu o registraci k dani z přidané hodnoty).

17. Žalobkyně žalované vyúčtovala [anonymizováno] [číslo] smluvní pokutu ve výši [částka] se splatností [datum] (viz [anonymizováno] [číslo]).

18. Žalovaná byla před podáním žaloby žalobkyní vyzvána k úhradě provize ve výši [částka] (viz předžalobní výzva ze dne [datum] včetně podacího lístku, sdělení k předžalobní výzvě, odpověď na sdělení k předžalobní výzvě, včetně podacího lístku).

19. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich souhrnu podle § 132 o. s. ř. Listinné důkazy soud považoval za pravé a pravdivé, když ani sami účastníci k nim neměli námitek a skutečnosti z nich zjištěné na sebe navazují z hlediska časového i obsahového. Výslechy svědkyň považoval soud za věrohodné, když nezaznamenal žádné okolnosti, které by věrohodnost zpochybňovaly. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout, a to i s ohledem na skutečnost, že ani účastníci na provedení dalších důkazů netrvali.

20. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena smlouva, podle které se žalobkyně zavázala zprostředkovat žalované uzavření smlouvy o úplatném převodu předmětné bytové jednotky s třetí osobou za cenu [částka], případně smlouvu o takové smlouvě budoucí, a žalovaná se zavázala za toto zprostředkování zaplatit provizi ve výši [částka] bez DPH (tj. [částka] s DPH). Nárok na provizi podle smlouvy vznikl okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy a splatnost provize nastala do 14 dnů ode dne uzavření zprostředkovávané smlouvy. Právo na provizi měla žalobkyně také tehdy, pokud by po zániku závazku z této smlouvy došlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy v důsledku činnosti žalobkyně s osobou, kterou za účelem uzavření smlouvy žalobkyně získala. Žalobkyně jako zájemkyni o předmětnou bytovou jednotku vyhledala [jméno] [příjmení]. Dne [datum] byla mezi žalobkyní, žalovanou a [jméno] [příjmení] uzavřena smlouva označená jako Rezervační smlouva prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] jejímž obsahem byl závazek žalobkyně a žalované rezervovat předmětnou bytovou jednotku do [datum] pro [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] se spolu s žalovanou se zavázala do [datum] uzavřít kupní smlouvu o převodu předmětné bytové jednotky, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu předmětné bytové jednotky. Smluvní strany si ujednaly, že pokud mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] dojde k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní v přiměřené době po uplynutí rezervační lhůty, považuje se taková smlouva za uzavřenou v rezervační lhůtě. Žalobkyně připravila smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se předmětné bytové jednotky. Tuto smlouvu podepsala [jméno] [příjmení] dne [datum], žalovaná podpis přislíbila, avšak několikrát odložila schůzku sjednanou za účelem podpisu a nakonec podpis odmítla. Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti byla uzavřena na dobu do [datum]. Realizace koupě předmětné bytové jednotky se prodloužila z důvodu řešení financování na straně [jméno] [příjmení]. Žalovaná a [jméno] [příjmení] se [datum] dohodly, že kupní smlouvu dořeší po zániku smlouvy o zprostředkování. Žalovaná a [jméno] [příjmení] uzavřely kupní smlouvu týkající se předmětné bytové jednotky dne [datum]. Dodatky k této smlouvě pak uzavřely dne [datum] a [datum] Smlouva je svým zněním z podstatné části totožná se smlouvou o smlouvě budoucí kupní připravenou žalobkyní. Právní účinky zápisu vlastnického práva podle uvedené smlouvy nastaly dne [datum].

21. Po právní stránce soud věc hodnotil následovně.

22. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/212 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

23. Podle § 2447 odst. 1 o. z. je provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

24. Podle § 2453 o. z. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

25. Podle § 2454 o. z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

26. Zprostředkování patří mezi závazky ze smluv příkazního typu. Podobně jako u ostatních závazků příkazního typu je podstatou zprostředkování činnost jedné strany vyvíjená ve prospěch strany druhé, v případě zprostředkování jde o činnost zprostředkovatele směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost (reálnou možnost) uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou. Zprostředkování je vždy úplatné, zprostředkovatel vykonává zprostředkovatelskou činnost za odměnu (provizi). Předpokladem vzniku práva na odměnu (provizi) zprostředkovatele je zajištění příležitosti uzavřít smlouvu, nicméně přesnou úpravu obsahu závazkového vztahu ze smlouvy o zprostředkování ponechává na vůli účastníků smlouvy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze 13. 1. 2009 ve věci sp. zn. 32 Cdo 4604/2007). Při posuzování vzniku nároku na provizi je právě s ohledem na široké chápání pojmu zprostředkování třeba vycházet zejména z textace smlouvy (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2012 ve věci sp. zn. 23 Cdo 4907/2010 či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2013 ve věci sp. zn. 32 Cdo 2694/2011).

27. Aplikováno na nyní posuzovaný případ, soud vycházel z článku [anonymizováno] a [anonymizováno] smlouvy, podle kterých žalobkyni vznikl nárok na provizi okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy a splatnost provize nastala do 14 dnů ode dne uzavření zprostředkovávané smlouvy, a to i v případě, pokud by po zániku závazku z této smlouvy došlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy v důsledku činnosti žalobkyně s osobou, kterou za účelem uzavření smlouvy žalobkyně získala. Takové ujednání přitom koresponduje i zákonné úpravě (§ 2454 o. z.), která brání účelovému jednání zájemce, který by poté, co mu zprostředkovatel obstará vhodného smluvního partnera, mohl vyčkávat s uzavřením smlouvy až do skončení zprostředkování, nebo by sám zprostředkování ukončil a teprve poté by zprostředkovávanou smlouvu uzavřel. Zprostředkovatel může vykonávat zprostředkovatelskou činnost pouze po dobu, po kterou trvá jeho závazek k provedení zprostředkování. Z ust. § 2454 o. z. však vyplývá, že právní skutečnost, která podmiňuje vznik práva na zaplacení provize (v tomto případě uzavření zprostředkovávané smlouvy), může nastat i po zániku povinnosti zprostředkování provést.

28. Pokud jde o dobu trvání závazku ze zprostředkovatelské, vyložil soud ujednání ve smlouvě o zprostředkování ve smyslu ust. § 556 o. z. tak, že smlouva zanikla uplynutím dvou měsíců ode dne uzavření rezervační smlouvy, tedy dnem [datum]. Učinil tak s ohledem na to, že strany daly následně ve vzájemné komunikaci najevo, že takový obsah a význam ujednání v čl. 5 a čl. 10 této smlouvy přikládají.

29. Kupní smlouva byla mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] uzavřena dne [datum]. Vzhledem ke skutečnosti, že [jméno] [příjmení] se o tom, že je předmětná bytová jednotka nabízena k prodeji, dozvěděla na základě inzerce žalobkyně a pro koupi se rozhodla na základě prohlídky bytu zajištěné žalobkyní, dospěl soud k závěru, že se zcela nepochybně jedná o osobu, kterou za účelem uzavření kupní smlouvy s žalovanou získala žalobkyně. V této souvislosti není bez významu ani skutečnost, že strany s [jméno] [příjmení] uzavřely rezervační smlouvu a dále jednaly o podmínkách koupě předmětné bytové jednotky. Soud tedy uzavřel, že žalobkyně splnila podmínky pro vznik nároku na provizi, když k uzavření zprostředkovávané smlouvy došlo po zániku smlouvy o zprostředkování, avšak v důsledku činnosti žalobkyně.

30. Vzhledem k tomu, že žalovaná svůj peněžitý dluh řádně a včas nesplnila, dostala se dnem následujícím po splatnosti dluhu do prodlení, žalobkyně má tedy vůči žalované dále nárok na úroky z prodlení (§ 1968 a § 1970 o. z.) ve výši dle nařízení č. 351/2013 Sb. Splatnost si strany ujednaly 14 dnem ode dne uzavření zprostředkovávané smlouvy a žalované je tak v prodlení od [datum]. Žalobkyně požadovala zákonný úrok z prodlení až od [datum] a soud byl jejím návrhem v tomto směru vázán ve smyslu ust. § 153 odst. 2 o. s. ř. Je tak zřejmé, že žalobkyně žalované poskytla dostatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (§ 1958 odst. 2 o. z.).

31. Z uvedených důvodů tedy bylo rozhodnuto tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Lhůta k plnění byla stanovena obecná (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

32. Námitky žalované týkající se kvality služeb poskytnutých žalobkyní soud nepovažoval pro vznik nároku žalobkyně na provizi za relevantní. Žalobkyně žalované poskytla služby ujednané dle smlouvy o zprostředkování a v řízení nevyšlo najevo, že by žalobkyně tento svůj závazek plnila vadně (§ 1916 o. z.). I pokud by však žalobkyně své povinnosti ze smlouvy neplnila řádně, neměla by tato skutečnost bez dalšího za následek zánik práva na provizi, nýbrž pouze vznik nároků z vadného plnění ve smyslu ust. § 1923 a násl. o. z. Takový nárok však žalovaná vůči žalobkyni neuplatnila.

33. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající: - z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., - z částky [částka] za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., - z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., - z částky [částka] za účast na jednání soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. - a z částky [částka] za dva úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (za účast na jednání soudu za každé započaté dvě hodiny dne [datum]) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] a dne [datum] náhrada [částka] za [číslo] ujetých kilometrů v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 10,23 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 24 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka]. Pro úplnost soud uvádí, že úkon účtovaný žalobkyní spočívající v odpovědi na reakci na předžalobní výzvu, soud nepovažoval v tomto řízení za náklad potřebný k účelnému uplatňování práva.