47 C 41/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Nikolou Loučkovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 o 380 150 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky v celkové výši , částka, z titulu neuhrazeného nájemného za užívání nemovitosti za období od , datum, do , datum, a smluvní pokuty.

2. Z žalobních tvrzení vyplynulo, že žalobkyně jako pronajímatel uzavřela s žalovanou a jejím manželem dne , datum, nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byla bytová jednotka blíže specifikovaná v žalobě, nebytový prostor (sklep) a garáž. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to do , datum, . Dne , datum, pan , jméno FO, zemřel, a tak jediným nájemcem zůstala žalovaná. Nájem skončil dne , datum, . Ustanovení § 2230 občanského zákoníku bylo mezi stranami vyloučeno. Předmět nájmu však žalovaná po skončení nájmu nevyklidila a svévolně pokračovala v jeho užívání. Žalovaná v zásadě ignoruje dosavadní snahy žalobkyně, aby žalovaná dobrovolně vyklidila a řádně předala žalobkyni předmět nájmu. Ve věci této nájemní smlouvy zdejší soud již rozhodoval rozsudkem ze dne , datum, pod č.j. , spisová značka, , který stanovil žalované povinnost předmět nájmu vyklidit a uhradit nároky žalobkyně z titulu nájmu, bezdůvodného obohaceni a smluvní pokuty z důvodu nevyklizeni za období do , datum, . Žalovaná však nereagovala ani na tento rozsudek, do dnešního dne neuhradila žádnou platbu a v současné době stále dochází ze strany žalované k užívání předmětu nájmu bez právního důvodu. Ode dne , datum, až do dne, kdy dojde k vyklizení předmětu nájmu, náleží žalobkyni vůči žalované nárok na vydání bezdůvodného obohacení, které žalovaná získává užíváním předmětu nájmu bez právního důvodu, a to ve výši, která odpovídá výši obvyklého nájemného a záloh na služby za předmět nájmu. Žalobkyně provedla odhad ceny obvyklého nájemného včetně poplatků, který určil tuto cenu ve výši , částka, za každý den a na základě tohoto odhadu žalobkyně vyčíslila tento nárok za období od , datum, do dne podání této žaloby, tedy za dobu 190 dnů. Za toto období činí částka bezdůvodného obohacení , částka, . Dodatečně žalobkyně nárokuje cenu za zpracování odhadu ve výši , částka, . Jelikož ke dni podání žaloby nedošlo k vyklizení předmětu nájmu, a to ani v dodatečné lhůtě , datum, , kterou žalobkyně žalované původně poskytla, žalobkyně dle ust. čl. 8 odst. 8.3 nájemní smlouvy uplatňuje smluvní pokutu ve výši , částka, za každý den prodlení s vyklizením, která od , datum, ke dni podání žaloby činí , částka, . Předžalobní výzvou ze dne , datum, žalobkyně vyzvala žalovanou, aby zaplatila své peněžité závazky vůči žalobkyni, to vše ve lhůtě do , datum, . Žalovaná výzvu nepřevzala a tedy na výzvu nijak nereagovala.

3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

4. První jednání ve věci se konalo dne , datum, . Při jednání žalobkyně doplnila tvrzení ohledně smluvní pokuty a to tak, že smluvní pokutu považuje za přiměřenou, neboť se v dané věci jedná o hrubé porušení dobrých mravů. Žalobkyně neví, co se v dané bytové jednotce děje, bytová jednotka není dosud vyklizena. Výši smluvní pokuty žalobkyně považuje za standardní.

5. Zdejší soud provedl ve věci následující listinné důkazy.

6. Ze smlouvy ze dne , datum, (č. l. 5 soudního spisu) soud vzal za prokázané, že dne , datum, byla mezi žalobkyní na straně jedné a žalovanou a panem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nar. , datum, na straně druhé, uzavřena smlouva, na základě které bylo mezi stranami ujednáno právo užívat bytovou jednotku, sklep a garáž (blíže specifikováno ve smlouvě a žalobním návrhu) žalovanými, za což se žalovaní zavázali hradit nájemné ve výši , částka, měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním ve výši , částka, měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od , datum, do , datum, . Dále byla mezi stranami ujednána jistota ve výši , částka, , která byla uhrazena předchozímu vlastníkovi a žalobkyni byla převedena. Dále byla mezi stranami v čl. 8.3 smlouvy ujednána smluvní pokuta ve výši , částka, za každý den prodlení nájemce s vyklizením předmětu nájmu po jeho zániku. Dále bylo ujednáno, že nevyklidí-li nájemce předmět nájmu do 30 dnů, je pronajímatel oprávněn předmět nájmu vyklidit sám na náklady nájemce, k čemuž mu nájemce uděluje plnou moc.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 15 soudního spisu) ze dne , datum, , LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , soud vzal za prokázané, že žalobkyně je ke dni výpisu vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a nebytového prostoru č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházejících se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, .

8. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 16 soudního spisu) ze dne , datum, , LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , soud vzal za prokázané, že žalobkyně je ke dni výpisu vlastníkem podílu o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, na jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž, nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, .

9. Z rozsudku pro uznání vydaného Obvodním soudem pro , adresa, dne , datum, , č. j. , spisová značka, (č. l. 20 soudního spisu) soud vzal za prokázané, že předmětným rozhodnutím byla žalované uložena povinnost vyklidit jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a garážové stání. Dále byla uložena žalované povinnost zaplatit částku , částka, s příslušenstvím, sestávající z částky , částka, jako smluvní pokuty za nevyklizení bytu za celkem , hodnota, dní. Povinnost vyklidit předmětné nemovitosti byla uložena ve lhůtě do 15 dnů od právní moci rozsudku, povinnost k zaplacení peněžité částky pak do 3 dnů od právní moci rozsudku. Obvodní soud rozhodoval ve věci rozsudkem pro uznání, neboť žalovaná se nevyjádřila na výzvu podle ustanovení § 114b o.s.ř., a nastoupila proto fikce uznání.

10. Z výzvy ze dne , datum, (č. l. 9 soudního spisu) soud vzal za prokázané, že žalované byla ze strany žalobkyně zaslána výzva k předání předmětu nájmu a uhrazení bezdůvodného obohacení za jeho užívání. Z podacího lístku soud vzal za prokázané, že výzva k plnění byla předána k doručení prostřednictvím pošty dne , datum, .

11. Z vyúčtování za období , datum, do , datum, za bytovou jednotku, sklep a garáž, a související emailové komunikace soud vzal za prokázané, že dne , datum, bylo žalobkyni zasláno vyúčtování ze strany SVJ Altajská na emailovou adresu , e-mail, . Z dané emailové komunikace však soud vzal za prokázané, že splatnost předmětných nedoplatků byla stanovena do , datum, .

12. Zdejší soud provedl ve věci důkaz fakturou č. , hodnota, (č. l. 11 soudního spisu) a znaleckým posudkem č. 0500/23/2023 (č. l. 12 soudního spisu) zpracovaného za účelem odhadu tržního nájemného, avšak z těchto nezjistil žádné relevantní skutečnosti, neboť určení tržního nájemného není pro věc podstatné. Dále soud ve věci provedl důkaz kopií katastrální mapy ze dne , datum, (č. l. 18 soudního spisu), avšak tuto rovněž neshledal jako podstatou pro rozhodnutí ve věci. Dále zdejší soud provedl důkaz vyúčtováními za období od , datum, do , datum, pro objekty , adresa, -, Anonymizováno, a , adresa, -, Anonymizováno, (č. l. 18 a 19 soudního spisu), avšak ani z těchto nezjistil žádné pro věc relevantní skutečnosti, neboť obě vyúčtování se vztahují k jinému, než žalovanému období.

13. Na základě shora uvedených skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

14. Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne , datum, smlouvu, na základě které bylo mezi stranami ujednáno právo užívat bytovou jednotku, sklep a garáž (blíže specifikováno ve smlouvě a žalobním návrhu) žalovanými, za což se žalovaní zavázali hradit nájemné ve výši , částka, měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním ve výši , částka, měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od , datum, do , datum, . Dále byla mezi stranami ujednána jistota ve výši , částka, , která byla uhrazena předchozímu vlastníkovi a žalobkyni byla převedena. Dále byla mezi stranami v čl. 8.3 smlouvy ujednána smluvní pokuta ve výši , částka, za každý den prodlení nájemce s vyklizením předmětu nájmu po jeho zániku. Nájem zanikl uplynutím sjednané doby a to dne , datum, . Rozhodnutím Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byla žalované uložena povinnost vyklidit jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a garážové stání. Dále byla uložena žalované povinnost zaplatit částku , částka, s příslušenstvím, sestávající z částky , částka, jako smluvní pokuty za nevyklizení bytu za celkem , hodnota, dní. Povinnost vyklidit předmětné nemovitosti byla uložena ve lhůtě do 15 dnů od právní moci rozsudku, povinnost k zaplacení peněžité částky pak do 3 dnů od právní moci rozsudku. Předmětný rozsudek nabyl právní moci dne , datum, a vykonatelnosti dne , datum, , žalovaná byla tedy povinna vyklidit předmětné nemovitosti do , datum, . S ohledem na to, že tak neučinila, zaslala jí žalobkyně výzvu k vyklizení.

15. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění.

16. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

18. Podle § 2239 občanského zákoníku nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

19. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

20. Podle § 2246 odst. 2 neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

21. Podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

22. Podle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

23. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

24. Podle § 2292 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

25. Podle § 2295 občanského zákoníku pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

26. Podle § 580 odst. 1 občanského zákoníku neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

27. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná. V řízení bylo žalobkyní prokázáno, že mezi žalobkyní a žalovanou byla platně a účinně uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 2201 ve spojení s § 2235 a násl. občanského zákoníku, na základě které žalované vzniklo právo užívat bytovou jednotku blíže specifikovanou v žalobě, dále sklep a garáž za sjednané nájemné ve výši 19 000 Kč. Vedle nájemného vznikla žalované povinnost hradit rovněž služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 900 Kč měsíčně. V řízení bylo žalobkyní rovněž prokázáno, že předmětná smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 20. 4. 2023. Žalobkyně rovněž prokázala, a žalovaná neprokázala, když po celou dobu řízení zůstala pasivní, že žalovaná předmětné nemovitost nevyklidila a nepředala žalobkyni. Zdejší soud však dospěl k závěru, že ač je samotný základ nároku důvodný a prokázaný, neztotožňuje se s výší žalovaného nároku.

28. S ohledem na skutečnost, že v případě, že nájemce byt nevyklidí a nepředá jej pronajímateli, má pronajímatel ve smyslu § 2295 občanského zákoníku právo na nájemné od skončení nájmu do jeho odevzdání. Nájemné, na které však pronajímateli vzniká právo, je nájemné, které bylo ujednáno, tedy nikoli nájemné obvyklé v daném místě a čase, jak požaduje žalobkyně.

29. Jak vyplývá z uzavřené nájemní smlouvy ze dne , datum, , nájemné bylo mezi účastnicemi ujednáno v článku 4 odst. 1 smlouvy a to ve výši 19 000 Kč. Dále bylo mezi stranami ujednáno v čl. 4.4. smlouvy hrazení částky ve výši 4 900 Kč za služby spojené s užíváním bytu. Nájemné bylo tedy sjednáno ve výši 23 900 Kč za kalendářní měsíc. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá úhrady nájemného za období od , datum, do podání žaloby, tj. do , datum, , celkem za 191 kalendářních dní. V daném případě se roční nájemné rovná částce ve výši 286 800 Kč, což se rovná nájemnému ve výši 785,75 Kč za den. V případě měsíce červen 2023 se tak jedná o nájemné za 4 dny rovnající se částce 3 143 Kč (4 x 785,75 Kč), za měsíce červenec 2023 až prosinec 2023 se jedná o nájemné za 6 měsíců rovnající se částce 143 400 Kč (6 x 23 900 Kč) a v případě měsíce leden 2024 pak o nájemné za 3 dny rovnající se částce 2 357 Kč (3 x 785,75 Kč), celkem tedy soud přiznal žalobkyni nájemné ve výši 148 900 Kč odpovídající sjednané výši nájemného vč. záloh na služby, které v roce 2023 byla žalovaná povinna hradit. Výše záloh byla stanovena dle nájemní smlouvy, neboť ohledně vyúčtování předloženého žalobkyní při jednání dne , datum, soud uvádí, že z daných listin nemá za prokázané, že by žalovaná byla s předmětnými vyúčtováními seznámena. I v případě, že by tak bylo učiněno, mohlo k tomu dojít nejdříve dne , datum, , kdy byla vyúčtování zaslána žalobkyni ze strany SVJ a splatnost případných nedoplatků byla stanovena až ke dni , datum, . V částce 38 250 Kč v případě nájemného soud žalobě nevyhověl, neboť výše byla odvozována nikoli z ujednaného nájmu ale z nájmu obvyklého. Rovněž soud nepřiznal žalobkyni náklady za zpracování znaleckého posudku, neboť jeho zpracování nebylo účelné.

30. Ohledně smluvní pokuty, kdy žalobkyně v řízení požadovala po žalované uhrazení smluvní pokuty ve výši , částka, za každý den prodlení s vyklizením a předáním bytu, dospěl soud k závěru, že v daném případě je ujednaná výše smluvní pokuty zcela nepřiměřená daným okolnostem. Zdejší soud při jednání konaném dne , datum, poučil žalobkyni ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 k doplnění tvrzení a důkazů ohledně přiměřenosti smluvní pokuty. Žalobkyně však uvedla toliko to, že danou smluvní pokutu považuje za přiměřenou, neboť se jedná o hrubé porušení povinností žalované a smluvní pokutu takto ujednanou považuje za standardní a běžné ujednání v nájemních smlouvách. Dále žalobkyně uvedla, že se nejedná v případě žalované o osobu vyššího věku nebo osobu nemajetnou. S takovýmto tvrzením žalobkyně se ale soud neztotožňuje.

31. V daném případě byla sjednána smluvní pokuta v čl. 8. 3. nájemní smlouvy ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení nájemce s vyklizením bytu. Dle názoru soudu je takto sjednanou výši smluvní pokuty nutno posoudit jako ujednání zjevně nepřiměřené ve smyslu ustanovení § 2239 občanského zákoníku. Ačkoli si je soud vědom toho, že narůstající výše smluvní pokuty je způsobena nekonáním žalované, skutečnost, že pronajímatel je omezen ve svém právu disponovat s předmětem nájmu je dle názoru soudu saturována nejen výslovným zákonným ustanovením § 2295 občanského zákoníku, dle kterého má pronajímatel právo na ujednané nájemné za každý den prodlení s odevzdáním bytu, ale rovněž možností pronajímatele sjednat si v daných případech jistotu ve smyslu § 2254 občanského zákoníku. Rovněž soud přihlédl k tomu, že žalobkyně byla oprávněna dle článku 8.4. nájemní smlouvy sama předmětnou nemovitost vyklidit.

32. Zdejší soud proto nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty snížil a žalobkyni přiznal nárok na zaplacen smluvní pokuty za nevyklizení a odevzdání předmětných nemovitosti v částce 16 100 Kč. K takto přiznané výši soud dospěl následovně. , právnická osoba, s ustanovením § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, platí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Trojnásobek měsíčního nájemného v daném případě odpovídá částce 57 000 Kč (3 x , částka, ). V takovéto výši je smyslu ustanovení § 2254 odst. 1 možno sjednat maximální výši smluvní pokuty v případě zajištění povinnosti z nájmu bytu, což je v daném případě i povinnost nájemce byt vyklidit a odevzdat pronajímateli. V projednávaném případě však nelze přehlédnout, že žalovaná uhradila rovněž jistotu ve výši , částka, , a rovněž nelze přehlédnout ani to, že rozhodnutím Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byla již žalobkyni přiznána smluvní pokuta ve výši , částka, za 7 dní prodlení (bod 2 odůvodnění). Zdejší soud proto částku 57 000 Kč snížil o zaplacenou jistotu ve výši , částka, a částečně přiznanou smluvní pokutu ve výši 7 000 Kč, a žalobkyni v části nároku na zaplacení smluvní pokuty přiznal částku 16 100 Kč. Ve zbytku nároku na zaplacení smluvní pokutu, tj. v částce 364 050 Kč soud žalobě na základě shora uvedených skutečností nevyhověl.

33. O příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení soud rozhodl ve smyslu ustanovení § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a nařízení vlády č. 351/2013 Sb. od data požadovaného žalobkyní.

34. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá nárok na jejich náhradu, neboť v případě určení poměrného úspěchu ve věci byla ve věci úspěšná žalovaná (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 56,6 % a úspěchu žalobce v rozsahu 43,4 %), avšak žalované v průběhu řízení žádné náklady nevznikly, neboť byla po celou dobu pasivní.