47 C 41/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Nikolou Loučkovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0, narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0, narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 o 380 150 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku částka s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky částka od datum do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky částka s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky částka od datum do zaplacení zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou ze dne datum se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky v celkové výši částka z titulu neuhrazeného nájemného za užívání nemovitosti za období od datum do datum a smluvní pokuty.

2. Z žalobních tvrzení vyplynulo, že žalobkyně jako pronajímatel uzavřela s žalovanou a jejím manželem dne datum nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byla bytová jednotka blíže specifikovaná v žalobě, nebytový prostor (sklep) a garáž. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to do datum. Dne datum pan jméno FO zemřel, a tak jediným nájemcem zůstala žalovaná. Nájem skončil dne datum. Ustanovení § 2230 občanského zákoníku bylo mezi stranami vyloučeno. Předmět nájmu však žalovaná po skončení nájmu nevyklidila a svévolně pokračovala v jeho užívání. Žalovaná v zásadě ignoruje dosavadní snahy žalobkyně, aby žalovaná dobrovolně vyklidila a řádně předala žalobkyni předmět nájmu. Ve věci této nájemní smlouvy zdejší soud již rozhodoval rozsudkem ze dne datum pod č.j. spisová značka, který stanovil žalované povinnost předmět nájmu vyklidit a uhradit nároky žalobkyně z titulu nájmu, bezdůvodného obohaceni a smluvní pokuty z důvodu nevyklizeni za období do datum. Žalovaná však nereagovala ani na tento rozsudek, do dnešního dne neuhradila žádnou platbu a v současné době stále dochází ze strany žalované k užívání předmětu nájmu bez právního důvodu. Ode dne datum až do dne, kdy dojde k vyklizení předmětu nájmu, náleží žalobkyni vůči žalované nárok na vydání bezdůvodného obohacení, které žalovaná získává užíváním předmětu nájmu bez právního důvodu, a to ve výši, která odpovídá výši obvyklého nájemného a záloh na služby za předmět nájmu. Žalobkyně provedla odhad ceny obvyklého nájemného včetně poplatků, který určil tuto cenu ve výši částka za každý den a na základě tohoto odhadu žalobkyně vyčíslila tento nárok za období od datum do dne podání této žaloby, tedy za dobu 190 dnů. Za toto období činí částka bezdůvodného obohacení částka. Dodatečně žalobkyně nárokuje cenu za zpracování odhadu ve výši částka. Jelikož ke dni podání žaloby nedošlo k vyklizení předmětu nájmu, a to ani v dodatečné lhůtě datum, kterou žalobkyně žalované původně poskytla, žalobkyně dle ust. čl. 8 odst. 8.3 nájemní smlouvy uplatňuje smluvní pokutu ve výši částka za každý den prodlení s vyklizením, která od datum ke dni podání žaloby činí částka. Předžalobní výzvou ze dne datum žalobkyně vyzvala žalovanou, aby zaplatila své peněžité závazky vůči žalobkyni, to vše ve lhůtě do datum. Žalovaná výzvu nepřevzala a tedy na výzvu nijak nereagovala.

3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

4. První jednání ve věci se konalo dne datum. Při jednání žalobkyně doplnila tvrzení ohledně smluvní pokuty a to tak, že smluvní pokutu považuje za přiměřenou, neboť se v dané věci jedná o hrubé porušení dobrých mravů. Žalobkyně neví, co se v dané bytové jednotce děje, bytová jednotka není dosud vyklizena. Výši smluvní pokuty žalobkyně považuje za standardní.

5. Zdejší soud provedl ve věci následující listinné důkazy.

6. Ze smlouvy ze dne datum (č. l. 5 soudního spisu) soud vzal za prokázané, že dne datum byla mezi žalobkyní na straně jedné a žalovanou a panem Anonymizováno Anonymizováno, nar. datum na straně druhé, uzavřena smlouva, na základě které bylo mezi stranami ujednáno právo užívat bytovou jednotku, sklep a garáž (blíže specifikováno ve smlouvě a žalobním návrhu) žalovanými, za což se žalovaní zavázali hradit nájemné ve výši částka měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním ve výši částka měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od datum do datum. Dále byla mezi stranami ujednána jistota ve výši částka, která byla uhrazena předchozímu vlastníkovi a žalobkyni byla převedena. Dále byla mezi stranami v čl. 8.3 smlouvy ujednána smluvní pokuta ve výši částka za každý den prodlení nájemce s vyklizením předmětu nájmu po jeho zániku. Dále bylo ujednáno, že nevyklidí-li nájemce předmět nájmu do 30 dnů, je pronajímatel oprávněn předmět nájmu vyklidit sám na náklady nájemce, k čemuž mu nájemce uděluje plnou moc.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 15 soudního spisu) ze dne datum, LV č. hodnota, katastrální území adresa, soud vzal za prokázané, že žalobkyně je ke dni výpisu vlastníkem bytové jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno a nebytového prostoru č. Anonymizováno/Anonymizováno nacházejících se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa, obec adresa.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 16 soudního spisu) ze dne datum, LV č. hodnota, katastrální území adresa, soud vzal za prokázané, že žalobkyně je ke dni výpisu vlastníkem podílu o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno Anonymizováno na jednotce č. Anonymizováno/Anonymizováno, garáž, nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, v katastrálním území adresa, obec adresa.

9. Z rozsudku pro uznání vydaného Obvodním soudem pro adresa dne datum, č. j. spisová značka (č. l. 20 soudního spisu) soud vzal za prokázané, že předmětným rozhodnutím byla žalované uložena povinnost vyklidit jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, a garážové stání. Dále byla uložena žalované povinnost zaplatit částku částka s příslušenstvím, sestávající z částky částka jako smluvní pokuty za nevyklizení bytu za celkem hodnota dní. Povinnost vyklidit předmětné nemovitosti byla uložena ve lhůtě do 15 dnů od právní moci rozsudku, povinnost k zaplacení peněžité částky pak do 3 dnů od právní moci rozsudku. Obvodní soud rozhodoval ve věci rozsudkem pro uznání, neboť žalovaná se nevyjádřila na výzvu podle ustanovení § 114b o.s.ř., a nastoupila proto fikce uznání.

10. Z výzvy ze dne datum (č. l. 9 soudního spisu) soud vzal za prokázané, že žalované byla ze strany žalobkyně zaslána výzva k předání předmětu nájmu a uhrazení bezdůvodného obohacení za jeho užívání. Z podacího lístku soud vzal za prokázané, že výzva k plnění byla předána k doručení prostřednictvím pošty dne datum.

11. Z vyúčtování za období datum do datum za bytovou jednotku, sklep a garáž, a související emailové komunikace soud vzal za prokázané, že dne datum bylo žalobkyni zasláno vyúčtování ze strany SVJ Altajská na emailovou adresu e-mail. Z dané emailové komunikace však soud vzal za prokázané, že splatnost předmětných nedoplatků byla stanovena do datum.

12. Zdejší soud provedl ve věci důkaz fakturou č. hodnota (č. l. 11 soudního spisu) a znaleckým posudkem č. 0500/23/2023 (č. l. 12 soudního spisu) zpracovaného za účelem odhadu tržního nájemného, avšak z těchto nezjistil žádné relevantní skutečnosti, neboť určení tržního nájemného není pro věc podstatné. Dále soud ve věci provedl důkaz kopií katastrální mapy ze dne datum (č. l. 18 soudního spisu), avšak tuto rovněž neshledal jako podstatou pro rozhodnutí ve věci. Dále zdejší soud provedl důkaz vyúčtováními za období od datum do datum pro objekty adresa-Anonymizováno a adresa-Anonymizováno (č. l. 18 a 19 soudního spisu), avšak ani z těchto nezjistil žádné pro věc relevantní skutečnosti, neboť obě vyúčtování se vztahují k jinému, než žalovanému období.

13. Na základě shora uvedených skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

14. Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne datum smlouvu, na základě které bylo mezi stranami ujednáno právo užívat bytovou jednotku, sklep a garáž (blíže specifikováno ve smlouvě a žalobním návrhu) žalovanými, za což se žalovaní zavázali hradit nájemné ve výši částka měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním ve výši částka měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od datum do datum. Dále byla mezi stranami ujednána jistota ve výši částka, která byla uhrazena předchozímu vlastníkovi a žalobkyni byla převedena. Dále byla mezi stranami v čl. 8.3 smlouvy ujednána smluvní pokuta ve výši částka za každý den prodlení nájemce s vyklizením předmětu nájmu po jeho zániku. Nájem zanikl uplynutím sjednané doby a to dne datum. Rozhodnutím Obvodního soudu pro adresa ze dne datum, č. j. spisová značka byla žalované uložena povinnost vyklidit jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, a garážové stání. Dále byla uložena žalované povinnost zaplatit částku částka s příslušenstvím, sestávající z částky částka jako smluvní pokuty za nevyklizení bytu za celkem hodnota dní. Povinnost vyklidit předmětné nemovitosti byla uložena ve lhůtě do 15 dnů od právní moci rozsudku, povinnost k zaplacení peněžité částky pak do 3 dnů od právní moci rozsudku. Předmětný rozsudek nabyl právní moci dne datum a vykonatelnosti dne datum, žalovaná byla tedy povinna vyklidit předmětné nemovitosti do datum. S ohledem na to, že tak neučinila, zaslala jí žalobkyně výzvu k vyklizení.

15. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění.

16. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

18. Podle § 2239 občanského zákoníku nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

19. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

20. Podle § 2246 odst. 2 neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

21. Podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

22. Podle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

23. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

24. Podle § 2292 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

25. Podle § 2295 občanského zákoníku pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

26. Podle § 580 odst. 1 občanského zákoníku neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

27. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná. V řízení bylo žalobkyní prokázáno, že mezi žalobkyní a žalovanou byla platně a účinně uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 2201 ve spojení s § 2235 a násl. občanského zákoníku, na základě které žalované vzniklo právo užívat bytovou jednotku blíže specifikovanou v žalobě, dále sklep a garáž za sjednané nájemné ve výši 19 000 Kč. Vedle nájemného vznikla žalované povinnost hradit rovněž služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 900 Kč měsíčně. V řízení bylo žalobkyní rovněž prokázáno, že předmětná smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 20. 4. 2023. Žalobkyně rovněž prokázala, a žalovaná neprokázala, když po celou dobu řízení zůstala pasivní, že žalovaná předmětné nemovitost nevyklidila a nepředala žalobkyni. Zdejší soud však dospěl k závěru, že ač je samotný základ nároku důvodný a prokázaný, neztotožňuje se s výší žalovaného nároku.

28. S ohledem na skutečnost, že v případě, že nájemce byt nevyklidí a nepředá jej pronajímateli, má pronajímatel ve smyslu § 2295 občanského zákoníku právo na nájemné od skončení nájmu do jeho odevzdání. Nájemné, na které však pronajímateli vzniká právo, je nájemné, které bylo ujednáno, tedy nikoli nájemné obvyklé v daném místě a čase, jak požaduje žalobkyně.

29. Jak vyplývá z uzavřené nájemní smlouvy ze dne datum, nájemné bylo mezi účastnicemi ujednáno v článku 4 odst. 1 smlouvy a to ve výši 19 000 Kč. Dále bylo mezi stranami ujednáno v čl. 4.4. smlouvy hrazení částky ve výši 4 900 Kč za služby spojené s užíváním bytu. Nájemné bylo tedy sjednáno ve výši 23 900 Kč za kalendářní měsíc. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá úhrady nájemného za období od datum do podání žaloby, tj. do datum, celkem za 191 kalendářních dní. V daném případě se roční nájemné rovná částce ve výši 286 800 Kč, což se rovná nájemnému ve výši 785,75 Kč za den. V případě měsíce červen 2023 se tak jedná o nájemné za 4 dny rovnající se částce 3 143 Kč (4 x 785,75 Kč), za měsíce červenec 2023 až prosinec 2023 se jedná o nájemné za 6 měsíců rovnající se částce 143 400 Kč (6 x 23 900 Kč) a v případě měsíce leden 2024 pak o nájemné za 3 dny rovnající se částce 2 357 Kč (3 x 785,75 Kč), celkem tedy soud přiznal žalobkyni nájemné ve výši 148 900 Kč odpovídající sjednané výši nájemného vč. záloh na služby, které v roce 2023 byla žalovaná povinna hradit. Výše záloh byla stanovena dle nájemní smlouvy, neboť ohledně vyúčtování předloženého žalobkyní při jednání dne datum soud uvádí, že z daných listin nemá za prokázané, že by žalovaná byla s předmětnými vyúčtováními seznámena. I v případě, že by tak bylo učiněno, mohlo k tomu dojít nejdříve dne datum, kdy byla vyúčtování zaslána žalobkyni ze strany SVJ a splatnost případných nedoplatků byla stanovena až ke dni datum. V částce 38 250 Kč v případě nájemného soud žalobě nevyhověl, neboť výše byla odvozována nikoli z ujednaného nájmu ale z nájmu obvyklého. Rovněž soud nepřiznal žalobkyni náklady za zpracování znaleckého posudku, neboť jeho zpracování nebylo účelné.

30. Ohledně smluvní pokuty, kdy žalobkyně v řízení požadovala po žalované uhrazení smluvní pokuty ve výši částka za každý den prodlení s vyklizením a předáním bytu, dospěl soud k závěru, že v daném případě je ujednaná výše smluvní pokuty zcela nepřiměřená daným okolnostem. Zdejší soud při jednání konaném dne datum poučil žalobkyni ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 k doplnění tvrzení a důkazů ohledně přiměřenosti smluvní pokuty. Žalobkyně však uvedla toliko to, že danou smluvní pokutu považuje za přiměřenou, neboť se jedná o hrubé porušení povinností žalované a smluvní pokutu takto ujednanou považuje za standardní a běžné ujednání v nájemních smlouvách. Dále žalobkyně uvedla, že se nejedná v případě žalované o osobu vyššího věku nebo osobu nemajetnou. S takovýmto tvrzením žalobkyně se ale soud neztotožňuje.

31. V daném případě byla sjednána smluvní pokuta v čl. 8. 3. nájemní smlouvy ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení nájemce s vyklizením bytu. Dle názoru soudu je takto sjednanou výši smluvní pokuty nutno posoudit jako ujednání zjevně nepřiměřené ve smyslu ustanovení § 2239 občanského zákoníku. Ačkoli si je soud vědom toho, že narůstající výše smluvní pokuty je způsobena nekonáním žalované, skutečnost, že pronajímatel je omezen ve svém právu disponovat s předmětem nájmu je dle názoru soudu saturována nejen výslovným zákonným ustanovením § 2295 občanského zákoníku, dle kterého má pronajímatel právo na ujednané nájemné za každý den prodlení s odevzdáním bytu, ale rovněž možností pronajímatele sjednat si v daných případech jistotu ve smyslu § 2254 občanského zákoníku. Rovněž soud přihlédl k tomu, že žalobkyně byla oprávněna dle článku 8.4. nájemní smlouvy sama předmětnou nemovitost vyklidit.

32. Zdejší soud proto nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty snížil a žalobkyni přiznal nárok na zaplacen smluvní pokuty za nevyklizení a odevzdání předmětných nemovitosti v částce 16 100 Kč. K takto přiznané výši soud dospěl následovně. právnická osoba s ustanovením § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, platí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Trojnásobek měsíčního nájemného v daném případě odpovídá částce 57 000 Kč (3 x částka). V takovéto výši je smyslu ustanovení § 2254 odst. 1 možno sjednat maximální výši smluvní pokuty v případě zajištění povinnosti z nájmu bytu, což je v daném případě i povinnost nájemce byt vyklidit a odevzdat pronajímateli. V projednávaném případě však nelze přehlédnout, že žalovaná uhradila rovněž jistotu ve výši částka, a rovněž nelze přehlédnout ani to, že rozhodnutím Obvodního soudu pro adresa ze dne datum, č. j. spisová značka byla již žalobkyni přiznána smluvní pokuta ve výši částka za 7 dní prodlení (bod 2 odůvodnění). Zdejší soud proto částku 57 000 Kč snížil o zaplacenou jistotu ve výši částka a částečně přiznanou smluvní pokutu ve výši 7 000 Kč, a žalobkyni v části nároku na zaplacení smluvní pokuty přiznal částku 16 100 Kč. Ve zbytku nároku na zaplacení smluvní pokutu, tj. v částce 364 050 Kč soud žalobě na základě shora uvedených skutečností nevyhověl.

33. O příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení soud rozhodl ve smyslu ustanovení § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a nařízení vlády č. 351/2013 Sb. od data požadovaného žalobkyní.

34. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá nárok na jejich náhradu, neboť v případě určení poměrného úspěchu ve věci byla ve věci úspěšná žalovaná (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 56,6 % a úspěchu žalobce v rozsahu 43,4 %), avšak žalované v průběhu řízení žádné náklady nevznikly, neboť byla po celou dobu pasivní. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 10. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.