59 C 203/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr Blankou Ježkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený zákonným zástupcem jméno příjmení celé jméno žalovaného adresa žalovaného o návrhu na určení výše nájemného

I. Určuje se, že žalovaný je povinen s účinností od 1. prosince 2020 platit žalobkyni měsíční nájemné za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve 4. podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku par. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], vedeném pro [katastrální uzemí], katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, částku 14 000 Kč.

II. Žaloba s tím, aby byl žalovaný povinen hradit nájemné ve zbývající výši, čili 1 770 Kč měsíčně za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve 4. podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku par. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], vedeném pro [katastrální uzemí], katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 15 552 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 1. 12. 2020 domáhala rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že je žalovaný povinen platit žalobkyni měsíční nájemné ve výši 15 770 Kč za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve 4. podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku par. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], vedeném pro [katastrální uzemí], katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha a jehož svěřenou správu vykonává žalobkyně. Žalovaný užívá byt od roku 2008, kdy na něj přešel nájem poté, co zemřela původní nájemkyně bytu, matka žalovaného; na nájemné hradí částku 4 550 Kč měsíčně, přičemž tato částka je hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobkyně navrhla zvýšení nájemného v srpnu 2020, a to na částku 5 810 Kč měsíčně, avšak žalovaný ve lhůtě dvou měsíců návrh na zvýšení nepřijal, tudíž žalobkyni nezbylo, než v dalších třech měsících podat návrh na zvýšení u soudu. Žalobkyně při požadované výši měsíčního nájemného vychází ze znaleckého posudku [titul]. [příjmení] [číslo] který dospěl k nájemnému ke srovnatelnému bytu ve výši 380/ m2 měsíčně. Žalovaný nereagoval ani na předžalobní upomínku, v jejímž textu byla navržena možnost smírného vyřešení věci.

2. Žalovaný (ani jeho zákonný zástupce, kterému bylo doručováno též) se k žalobě nevyjádřil, ačkoliv mu byla žaloba a usnesení s výzvou vyjádřit se k žalobě doručena postupem dle ust. § 49 odst. 2,4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“) dne 7. 1. 2021.

3. Na den 18. 3. 2021 bylo ve věci nařízeno první jednání. Žalobkyně se k jednání dostavila, žalovaný (ani jeho zákonný zástupce) se k jednání bez omluvy nedostavil. Soud proto jednal a rozhodoval v nepřítomnosti žalovaného v souladu s ust. § 101 odst. 3 o.s.ř.

4. Při jednání žalobkyně uvedla, že ji žalovaný dosud nikterak nekontaktoval, avšak kdyby tak učinil, je připravena s ním jednat o smírném vyřešení sporu. Co se týká předmětného bytu, je v domě již jediný, který není zatím po privatizování; dům je udržován, předmětný byt je vybaven a dal by se označit jako průměrný.

5. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných na základě provedených listinných důkazů předložených žalobkyní a opatřených soudem (inzeráty), jelikož se žalovaný nikterak nevyjádřil, ani žádné důkazy nepředložil. Soud po provedeném dokazování dospěl k následujícím zjištěním: výpisem z KN, [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], hl. m. [obec] bylo zjištěno, že na pozemku par. [číslo] stojí stavba, budova s [adresa], bytový dům, jehož spoluvlastníkem je hl. m. [obec] (podíl [číslo]), jež svěřilo správu této nemovité věci žalobkyni; aktuálně vykonává žalobkyně správu těchto jednotek ve vlastnictví města: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo]; smlouvou o nájmu bytu ze dne 26. 1. 1994 vč. příloh - protokol o převzetí bytu, rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. [číslo jednací], podkladem pro uzavření nájemní smlouvy ze dne 9. 8. 2010, dopisem s označením věc: uzavření smlouvy o nájmu bytu ze dne 25. 6. 2008 a smlouvou o nájmu bytu na dobu neurčitou ze dne 25. 8. 2008 vč. evidenčního listu bylo doloženo, že původní nájemkyní předmětného bytu byla paní [jméno] [příjmení], matka žalovaného, která uzavřela dne 26. 1. 1994 smlouvu o nájmu předmětného bytu (v této smlouvě označen jako byt ve třetím patře domu [adresa], v ulici [anonymizována dvě slova], byt 1+1 o jedné místnosti a jedné kuchyni s příslušenstvím), a to na dobu neurčitou; poté, co zemřela paní [příjmení], matka žalovaného, bylo rozhodnuto rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. [číslo jednací] tak, že byl za nezletilého [jméno] [celé jméno žalovaného], [datum narození] schválen úkon – dohoda o vypořádání dědictví po [jméno] [příjmení], a následně na základě souhlasu ze dne 25. 6. 2008 čj. [číslo] (kterým byl dán pokyn k vypracování smlouvy o nájmu bytu na dobu neurčitou, na jehož základě bylo založeno právo žalovaného k uzavření nájemní smlouvy) z důvodu přechodu nájmu bytu, byla dne 25. 8. 2008 uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou (v této smlouvě je byt již označen [číslo] ve čtvrtém podlaží, o velikosti jednoho pokoje a jedné kuchyně a s příslušenstvím) s tím, že z podkladu pro uzavření nájemní smlouvy plyne, že spolu s žalovaným užívá/obývá byt i jeho zákonný zástupce, [jméno] [příjmení] [celé jméno žalovaného], který získal trvalý pobyt a byt je specifikován jako byt o velikosti 42m2 – pokoj 15,50 m2, kuchyň 15m2, WC 1,5 m2, koupelna 5m2, předsíň 4m2 a balkón, přičemž byt je vybaven; z evidenčního listu je zřejmé, že se nejedná o byt se sníženou kvalitou, byt je vybaven lokálním plynovým topidlem a sporákem s tím, že do úhrad spadalo nájemné, vybavení prostoru, vodné a stočné, úklid, svoz odpadu, společná elektřina a společná televizní anténa, přičemž ze seznamu osob plyne, že jako nájemci byli označeni jak žalovaný, tak jeho zákonný zástupce; návrhem na zvýšení nájemného ze dne 15. 7. 2020 vč. doručenky bylo prokázáno, že žalobkyně zaslala žalovanému návrh na zvýšení nájemného s tím, že dosud bylo nájemné za m2 ve výši 109,64 Kč a nově navrhované nájemné by činilo 140 Kč za m2, přičemž žalobkyně uvedla, že dle zjištění aktuální situace na trhu s nájmy bytů na území městské části [obec a číslo] se srovnatelné nájemné pohybuje v rozmezí od 200 do 380 Kč/m2/měsíc a podstatně tedy převyšuje aktuálně hrazené nájemné; zároveň byl žalovaný informován o tom, že pakliže ve lhůtě 2 měsíců od doručení tohoto návrhu nedojde k písemnému přijetí návrhu nájemcem (žalovaným) a doručení jednoho vyhotovení zpět pronajímateli, bude přistoupeno k určení výše nájemného soudem; z evidenčního listu pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů, platného od 1. 11. 2020 (uživatel označen jako [celé jméno žalovaného]) bylo zjištěno, že tento reflektuje již zvýšené částky, přičemž oproti původnímu evidenčnímu listu (popsáno shora), je zřejmé, že došlo ke změně v tom, že nově je v bytě vyšší napětí (230 oproti původním 220) a do vybavení jsou nově započítána měřicí a regulační zařízení pro studenou vodu s výrobními čísly [číslo] a [číslo], přičemž dle seznamu osob je uveden jako nájemce žalovaný a dále je v seznamu osob uveden otec žalovaného [jméno] [příjmení] [celé jméno žalovaného] jakožto uživatel bytu; předžalobní upomínkou ze dne 8. 10. 2020 – návrh na zvýšení nájemného vč. podacího archu bylo doloženo, že žalovaný byl před podáním žaloby prostřednictvím právního zástupce žalobkyně informován o poslední možnosti smírného vyřešení věci; byl vyzván, aby za účelem uzavření dodatku k nájemní smlouvě kontaktoval nejpozději do 31. 10. 2020 právního zástupce žalobkyně, resp. jeho kolegu s tím, že posléze přistoupí žalobkyně k podání žaloby u soudu; inzeráty opatřenými soudem dne 9. 3. 2021 na webových stránkách reality.idnes.cz, sreality.cz, bezrealitky.cz a od RemaxČR (číslo/ID zakázek: • IDNES [číslo], • [číslo], • IDNES [číslo], • IDNES [číslo], • [anonymizováno], • [anonymizováno], • [číslo], • [anonymizováno], • [číslo], • [číslo], • [anonymizováno], • [anonymizováno], • [anonymizováno], • [číslo], • IDNES [číslo] a [anonymizováno]) bylo zjištěno, že jsou na území [obec a číslo] nabízeny pronájmy řady bytů, přičemž z inzerátů bytů o rozloze od 17m2 do 54m2 bylo zjištěno, že měsíční nájemné se pohybuje od 10 990 Kč do 18 500 Kč, avšak nejedná se o ceny konečné, když je často požadována provize, v některých případech nevratná kauce, v dalších vratná, dále poplatky za služby s tím, že se platí zvlášť elektřina, plyn atd.; ze všech inzerátů jsou pro stručnost uváděny v podrobnostech jen některé - v případě nejmenšího nabízeného bytu, byl inzerát vybrán pro srovnání zejména s ohledem na skutečnost, že se nabízený byt nachází ve stejné ulici jako byt, o jehož nájemné v tomto řízení jde, přičemž z inzerátu [anonymizováno] zakázky [anonymizováno] [číslo] je zřejmé, že původně byl nabízen nájem za 11 490 Kč měsíčně, aktuálně po slevě za 10 990 Kč měsíčně + 2 842 Kč měsíční poplatky, přičemž je nad rámec požadována provize a vratná kauce, byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží, je zařízen (s ohledem na malou velikost spoře - vybavení kuchyně je lednice, mikrovlnná trouba a rychlovarná konvice) a v udržovaném stavu; další z nabídek v blízkém okolí je na prostor o velikosti 40m2, který je veden jako ateliér, je nabízen za 11 500 Kč měsíčně plus 2 200 Kč poplatky a dále je třeba počítat s kaucí ve výši 12 100 Kč, prostor je udržován a nachází se v domě, jehož stav je označen jako dobrý ([anonymizováno]); další nabídka ve [obec] je na byt o velikosti 44m2 v ulici [ulice], v suterénu, nájemné činí 13 490 Kč měsíčně, dále je třeba platit poplatky 3 000 Kč měsíčně, jistina činí 16 490 Kč a nevratná provize 4 000 Kč s tím, že byt je částečně zařízení ([číslo]); z inzerátu [číslo] je zřejmé, že v [anonymizováno] ulici je nabízen pronájem bytu o velikosti 42m2, a to za nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně plus poplatky minimálně 1 500 Kč, dále je třeba počítat se složením kauce ve výši 29 000 Kč, byt je v cihlovém domě, nachází se ve čtvrtém podlaží, nemá balkón a je částečně vybaven; ve vzdálenosti dvou ulic od bytu, o jehož nájemné v tomto řízení jde, je nabízen pronájem bytu o velikosti 45m2, a to za nájemné 14 250 Kč plus 4 750 Kč měsíčně poplatky, byt je ve druhém podlaží, nedisponuje balkónem a je vybavený ([číslo]); nejvíce za měsíční nájemné z nabídek, které byly vybrány pro porovnání, bylo požadováno za pronájem bytu o velikosti 54m2 v [anonymizováno] ulici, přičemž v tomto případě se jedná o nově vytvořený podkrovní byt ve třetím patře, je kompletně zařízen s tím, že v domě jsou k dispozici další služby, nájemné činí 18 500 Kč měsíčně, poplatky přibližně 3 000 Kč měsíčně a dále je požadována provize 18 500 Kč + DPH ([anonymizováno]); z více inzerátů je zřejmé, že byla původně požadována částka za měsíční nájemné vyšší, a to i o několik tisíc korun, avšak posléze byla snížena (zřejmě aby byla nabídka atraktivnější a byl byt obsazen).

6. Provedené listinné důkazy hodnotil soud jako věrohodné, bez rozporů, účastníci k nim neměli žádných námitek, soud tak nemá důvodu o nich pochybovat. Soud nepřistoupil k provedení důkazu (zamítl tento důkazní návrh) znaleckým posudkem založeným žalobkyní, který by musel být minimálně doplněn/muselo by být zadáno zpracování nového znaleckého posudku (čehož si byla žalobkyně vědoma a uvedla, že předmětný znalecký posudek nechala vypracovat jakožto souhrnný, dalo by se říci jakožto„ odrazový můstek“ pro představu, jak vysoké nájemné má požadovat, a v jednotlivých případech, kdy by vyvstala potřeba určení výše nájemného znalcem, by nechala zpracovat doplnění či nový znalecký posudek), a to zejména s ohledem na hospodárnost a ekonomii řízení. Jelikož soud obstaral mnoho inzerátů nabízejících nájem bytů v téže lokalitě jako je předmětný byt a dalších lokalitách na území [obec a číslo], má soud za to, že lze dovodit, jaká je aktuální výše nájmů i bez toho, aby bylo zadáváno zpracování znaleckého posudku, což by zvýšilo náklady řízení, které by v tomto případě nesl žalovaný. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout.

7. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci: žalovaný, na něhož přešel nájem bytu poté, co zemřela jeho matka, paní [jméno] [příjmení], je nájemcem bytu označeném jako byt [číslo] nacházející se ve [anonymizováno] podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku par. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], v [katastrální uzemí], jehož vlastníkem je hl. m. [obec] a žalobkyni je svěřen výkon správy. Na nájemné hradí žalovaný dosud částku 4 550 Kč měsíčně, přičemž tato částka je zjevně hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného v srpnu 2020, a to na částku 5 810 Kč měsíčně, která je taktéž velmi nízká, avšak žalovaný ve stanovené lhůtě návrh na zvýšení nepřijal, tudíž žalobkyně uplatnila své právo u soudu. Na základě skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že optimální výše nájemného pro předmětný byt je 14 000 Kč měsíčně.

8. Soud zohlednil více faktorů, které svědčí pro možnost stanovení vyššího i nižšího nájemné, než jakého se domáhala žalobkyně, přičemž se ubíral úvahami jak o tom, že žalovaný je nájemcem bytu, který je vlastnictví města, jež svěřilo výkon správy městské části a že v případě těchto bytů nedochází ke zvyšování nájemného tak často, jak tomu bývá u bytů, které jsou ve vlastnictví soukromých FO či PO, tak o tom, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, že je předmětný byt vybaven, dosud bylo hrazeno měsíční nájemné v částce, která je naprosto v minimální výši v porovnání s tržními nájmy a pakliže by žalovaný hledal jiné bydlení, kromě nájemného by musel vynaložit další, leckdy ne úplně nízké, částky na poplatky, složit kauce a v některých případech i nevratné provize, což je třeba do celkové částky, kterou bude/by musel žalovaný vynakládat, též zohlednit. V neposlední řadě soud reflektoval aktuální situaci na trhu, která je v případě nájemního bydlení značně ovlivněna pandemií COVID-19, která jako jeden z vedlejších efektů přináší to, že se nájemné snižuje, a to v některých lokalitách i dosti výrazně, neboť je značný úbytek nabídek souvisejících s turismem. Avšak je třeba brát v potaz, že tato situace nebude trvat„ věčně“ a jakmile se situace zlepší, bude větší zájem o krátkodobé pronájmy, tudíž lze důvodně předpokládat, že jednotliví vlastníci budou zvyšovat nájemné a není vyloučeno, že by se jednalo o podstatné zvyšování, přičemž jak je uvedeno shora, v případě„ městských bytů“ není zvyšováno nájemné tak často, jak se tomu děje v případě standardního tržního nájemného a tak se dnes výhodně vyhlížející nabídka může v horizontu roku či dvou značně změnit. Taktéž soud vycházel z vlastních zkušeností a znalostí s nájmy bytů a z informací, které má k dispozici o výši nájemného od více osob, které nájemní bydlení v [obec], a to i na území MČ [obec a číslo], využívají. Soud, ubíraje se zmíněnými úvahami, dospěl k přesvědčení, že adekvátní výše měsíčního nájemného v tomto konkrétním případě v aktuální době je o něco nižší (o 12 %), než jakou požadovala žalobkyně.

9. Soud dospěl k následujícím právním závěrům: Podle § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht (odst. 1). Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně (odst. 2). Jelikož dosavadní výše nájmu předmětného bytu nebyla určena dohodou pronajímatele a nájemce, nelze postupovat dle § 2249 odst. 1 o.z. Žalovaný užíval předmětný byt na základě přechodu nájmu po smrti původní nájemkyně, matky žalovaného, a to podle ust. § 706 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. z.“). Výše nájmu předmětného bytu byla nejprve v souladu s § 696 odst. 1 obč. z. stanovena dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a posléze dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, případně následně dohodou stran ve smyslu § 696 odst. 1 obč. z. Tudíž, jak bylo uvedeno shora, nelze v této věci (určení výše nájmu předmětného bytu) postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. Podle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

10. V návaznosti na provedené důkazy a uváděné právní posouzení dospěl soud k závěru, že je žaloba důvodná. Žaloba byla podána dne 1. 12. 2020, tudíž soud v souladu s poslední větou třetího odstavce § 2249 o.z. určil měsíční nájemné ode dne 1. 12. 2020, přičemž výše, která je v místě a čase obvyklá, je dle shora uváděného posouzení soudu 14 000 Kč (výrok I.). Ve zbývající části, která byla žalobkyní požadována (rozdíl 15 770 Kč – 14 000 Kč = 1 770 Kč), soud žalobu zamítl, neboť ji, resp. požadavek na zvýšení nájemného do této výše neshledal důvodným (výrok II.).

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 15 552 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 odst. 1 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, účast na jednání soudu) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 200 Kč ve výši 2 352 Kč, kterou je zástupce žalobkyně povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Soud má za to, že v daném případě nejde o spor v rámci běžných záležitostí péče o majetek ve vlastnictví obce (obce pověřené vlastníkem nemovité věci k vykonávání správy) a má tak za to, že v daném případě bylo účelné a nutné využít právní služby advokáta. S ohledem na ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám právního zástupce žalobkyně a lhůtu k plnění stanovil v souladu ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.