7 C 66/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní JUDr. Barborou Nezkusilovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o 200 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 200 000 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 11,75 % ročně, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 53 496 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhala po žalované uhrazení částky ve výši 200 000 Kč s přísl. s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela žalobkyně jako zájemce se žalovanou jako zprostředkovatelem [anonymizováno] o [anonymizována tři slova]. Předmětem této smlouvy byl zamýšlený [anonymizována tři slova] k [anonymizována dvě slova] [číslo] [anonymizována dvě slova] o [anonymizováno] [výměra] v k.ú. a obci [obec], zapsaném na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] za kupní cenu [částka]. V souladu s touto dohodou složila žalobkyně k rukám zprostředkovatele depozitum ve výši 200.000 Kč. Žalobkyni nebyly předloženy žádné informace o právních omezeních či závadách, na které je ze zákona povinen zprostředkovatel zájemce upozornit v případě, že taková jsou. Teprve při pořizování pokladů pro financování kupní ceny žalobkyně zjistila, že [anonymizováno] není určen pro [anonymizováno], jak žalovaná inzerovala, protože minimální plocha pro výstavu činí [výměra]. Tuto skutečnost žalobkyni potvrdila územně plánovací informace o podmínkách využívání území vydanou dne [datum rozhodnutí] pod č.j. [spisová značka] [stát. instituce], oddělení architektury, územního plánování a rozvoje města. V rozporu s inzerovaným textem žalované [anonymizováno] není určen pro [anonymizováno]. Žalobkyně dále ověřovala jak na místním obecním [anonymizováno], tak u místně [anonymizována tři slova] možnost udělení [anonymizováno], avšak tuto nelze udělit. Tedy stručně řečeno, za aktuální stavu nelze na [anonymizováno] provést [anonymizována dvě slova], pomine-li žalobkyně další podstatný fakt, že v rámci prověřování věci v průběhu doby bylo zjištěno, že veškeré sítě se nacházejí ve vzdálenosti více jak [anonymizována dvě slova] a nikoliv žalovanou prezentovaných [anonymizováno] metrů. Vzhledem k absenci informací, které žalobkyni nebyly před uzavřením [anonymizováno] o [anonymizována tři slova] sděleny, [anonymizováno] nemůže žalovaná koupit, protože pozemek s výměrou pod [výměra] nelze financovat standardním hypotečním úvěrem. Kdyby s takovou informací žalobkyně byla dopředu seznámena, [anonymizováno] o [anonymizována tři slova] by neuzavřela. Vlastníci sousedních [anonymizováno] nejsou ochotni část svého pozemku odprodat. V souladu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování žalovaná jako zprostředkovatel vzhledem ke své odborné způsobilosti o této zásadní informaci měla vědět a nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci podobnou informaci, je zájemce oprávněn od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit. Tohoto práva žalobkyně využila a od [anonymizováno] o [anonymizována tři slova] dne [datum] odstoupila. v návaznosti na toto sdělení uvedla žalovaná, že blokovací [anonymizováno] nevrátí. Takový postup žalované dle názoru žalobkyně odporuje zákonu i smluvnímu ujednání. Z [anonymizováno] o [anonymizována tři slova] vyplývá sankční povinnost k úhradě 150.000 Kč v případě, že nedojde k podpisu kupní smlouvy ze strany zájemce či kupujícího, v žádném případě si žalované nemůže nárokovat částku 200.000 Kč. žalovaná žalobkyni nevrátila ničeho, ani 150 000 Kč, ani 50 000 Kč.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne [datum], ve kterém uvedla, zveřejnila na internetových stránkách„ inzerát, kde nabízela k prodeji pozemek pare. [číslo] o evidované výměře [výměra], orná [anonymizováno], zapsaný na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen jako„ Předmětná nemovitost"), jako pozemku vhodného pro investici do budoucna. Žalobkyně o tuto Předmětnou nemovitost projevila zájem, dne [datum] byla mezi žalobkyni, jako zájemcem, žalovanou, jako zprostředkovatelem, a společností [anonymizována dvě slova], [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen jako„ Společnost"), jako prodávající, uzavřena Dohoda o složení blokovacího [anonymizováno] (dále jen jako„ Předmětná dohoda"). Na základě Předmětné dohody došlo k zablokování Předmětné nemovitosti ve prospěch žalobkyně. Dle čl. III. Předmětné dohody složila žalobkyně na účet žalované [anonymizována dvě slova] ve výši 200.000 Kč. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalované dopis, jehož předmětem bylo odstoupení od Předmětné dohody, kde zároveň žalobkyni vyzvala k vydání [anonymizována dvě slova] ve výši 200.000 Kč. Jako důvod odstoupení od Předmětné dohody žalobkyně uváděla nepravdivé údaje týkající se Předmětného pozemku sdělené žalovanou. Zejména to, že měl být Předmětný [anonymizováno] vydáván mylně za pozemek určený k výstavbě [anonymizována dvě slova]. V důsledku těchto nepravdivých informací mělo dojít k zamítnutí financování koupě Předmětného pozemku bankou. Žalovaná tvrzení žalobkyně odmítá, nedopustila se žádného jednání, které by se dalo považovat za podstatné porušení Předmětné dohody, nebyly dle žalované splněny zákonné podmínky pro odstoupení žalobkyně od Předmětné dohody, a proto takový úkon považovala za neplatný a v rozporu s právními předpisy. Žalovaná neinzerovala, že Předmětný [anonymizováno] je určen k [anonymizováno] nebo že by kdy tuto skutečnost žalobkyni,v inzerátu pak není informace, že by bylo možné na pozemku ihned začít s výstavbou [anonymizována dvě slova], ale je zde zdůrazňována ta skutečnost, že je [anonymizováno] vhodný do budoucna, nikdy netajila, že se jedná o [anonymizována dvě slova] o výměře [výměra], což je výslovně uvedeno v Předmětné dohodě, žalobkyně byla i řádně o velikosti Předmětného pozemku informována. Velikost Předmětného pozemku je navíc výslovně uvedena přímo v Předmětné dohodě a žalobkyně byla s touto informací seznámena v záznamu u příslušného katastru nemovitostí (viz čl. II. odst. 3 Předmětné dohody). V katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví je výměra Předmětné nemovitosti zveřejněna. Co se týče způsobu financování koupě Předmětné [anonymizováno], tak tato záležitost je a byla čistě v režii žalobkyně jako jakýkoliv jiných kupujících. Pokud od počátku žalobkyně věděla, že chce koupi Předmětné nemovitosti financovat formou hypotečního úvěru, měla se u příslušné banky dostatečně informovat dopředu, než k podpisu Dohody došlo. Dle názoru žalované se tak jedná o pouhé nedbalostní jednání ze strany žalobkyně, která pokud měla v úmyslu využívat ornou půdu jako [anonymizována dvě slova], měla si k tomuto zjistit veškeré informace v dostatečném předstihu před podpisem Předmětné dohody a ne se v tento okamžik domáhat vydání složeného blokovacího depozita, když žalovaná splnila své povinnosti z Předmětné dohody a Předmětnou nemovitost již dále nenabízela dalším zájemcům ke koupi a připravovala další smluvní dokumentaci pro prodej Předmětné nemovitosti, jako je například kupní smlouva a smlouva o úschově. Navrhla žalobu jako zcela nedůvodnou zamítnout.

3. Podle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“), nedostaví-li se řádně předvolaný účastník k jednání a včas nepožádal z důležitého důvodu o odročení, může soud věc projednat a rozhodnout v nepřítomnosti takového účastníka; vychází přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů. Soud jednal bez účasti žalované, která se nedostavila k soudu, ač byla řádně předvolána.

4. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobkyně s žalovanou dne [datum] uzavřela [anonymizováno] o [anonymizována tři slova]. Předmětem této smlouvy byl zamýšlený převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] orná půda o výměře [výměra] v k.ú. a obci [obec], zapsaném na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] za kupní cenu 2 000 000 Kč. Doba, na kterou byla blokace na pozemek sjednána, byla do [datum]. V souladu s touto dohodou složila žalobkyně k rukám zprostředkovatele depozitum ve výši 200 000 Kč (důkaz: Dohoda o složení blokovacího depozita ze dne [datum], inzerát ke koupi [anonymizováno]). Žalobkyně se následně po složení [anonymizována dvě slova] zabývala otázkou financování předmětného pozemku a zjistila, že pozemek není určen pro [anonymizováno], neboť minimální plocha pro výstavu činí [výměra], avšak pozemek měl výměru [výměra]. Tuto skutečnost žalobkyni potvrdila územně plánovací informace o podmínkách využívání území vydanou dne [datum rozhodnutí] pod č.j. [spisová značka] [stát. instituce], oddělení architektury, územního plánování a rozvoje města (důkaz: územně plánovací informace o podmínkách využívání území ze dne [datum]). Pozemek nemůže žalobkyně koupit, protože pozemek s výměrou pod [výměra] nelze financovat standardním hypotečním úvěrem. Žalobkyně s ohledem na zjištěné informace, které získala vlastní iniciativou, dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum], odstoupila od dohody o [anonymizována tři slova] a vyzvala žalovanou nechť jí vrátí složenou částku ve výši 200 000 Kč a to s odůvodněním, že žalobkyně nebyla od žalované řádně informována při uzavření dohody a neměla tak veškeré relevantní informace k tomu, aby mohlo následně dojít k zamýšlené koupi [anonymizováno]. Následně žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k vrácení částky dopisem ze [anonymizováno] [rok] (důkaz: Odstoupení od smlouvy ze dne [datum] a opakovaná výzva ze dne [datum]).

5. Po právní stránce soud věc posoudil v souladu s ustanovením zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ obč. zák.“) a zák. [číslo] o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále jen„ zák. o realitním zprostředkování“).

6. Dle § 2445 obč. zák.:„ (1) Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. (2) Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.“ 7.Dle § 2446 obč. zák.:„ (1) Zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. (2) Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.“ 8.Dle § 4 odst. 2, věta první zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů:„ Na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině může realitní zprostředkovatel poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.“ 9.Dle § 12 zák. o realitním zprostředkování:„ (1) Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. <i>(2) Obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování ujednání podle § 10 odst. 2, poskytne realitní zprostředkovatel zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání podle odstavce 1 a předá mu výpis z veřejného seznamu podle § 11 odst. 1 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám.</i> <i>(3) Realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.</i> (4) Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.“ 10.Soud se zabýval především otázkou, zda žalobkyně řádně odstoupila od smlouvy od zprostředkování a shledal, že ano. Žalobkyně od smlouvy o zprostředkování odstoupila dne [datum] (žalované doručena dne [datum]), přičemž dohoda o složení [anonymizována dvě slova] byla sjednána na dobu určitou do dne [datum]. Žalobkyně od smlouvy od zprostředkování odstoupila a současně kupní smlouvu na koupi předmětného [anonymizováno] neuzavřela, neboť nebyla ze strany zprostředkovatele (žalované) řádně informována o všech rozhodných okolnostech týkajících se [anonymizováno]. Žalobkyně měla pádné důvody, proč od dohody odstoupila. Žalobkyně nebyla zprostředkovatelem informována o tom, že je prodávaný [anonymizováno] určen k [anonymizováno] a že veškeré nezbytné sítě jsou více jak [anonymizováno] m od pozemku. Žalobkyně až následně svým vlastním zjišťováním informací o předmětném [anonymizováno] zjistila, že [anonymizováno] je malý na to aby mohla získat hypotéční úvěr, a není možnost přikoupit další pozemek, tak aby se plocha zvětšila. Žalobkyně zamýšlela pozemek koupit pro účely [anonymizováno] a hodlala koupi financovat hypotéčním úvěrem, o čemž byla žalovaná obeznámena. Na předmětném [anonymizováno] není za současné situace možné provést [anonymizována dvě slova] a pro žalobkyni se tak předmětný pozemek stává nepřijatelný pro koupi, o čemž však měla být informována od žalované dle zákona o realitním zprostředkování a občanského zákoníku dopředu před podpisem dohody.

11. Vzhledem k výše uvedeným skutkovým zjištěním i právnímu hodnocení soud rozhodl tak, že žalobě plně vyhověl, když přiznal žalobkyni právo na zaplacení složené částky jako blokovacího depozita včetně úroků z prodlení, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 53 496 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 8 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 200 000 Kč sestávající z částky 9 100 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava právního zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby a účast na ústním jednání soudu) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 37 600 Kč ve výši 7 896 Kč.