8 C 242/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Löffelmannovou ve věci žalobce Anonymizováno IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 , se sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 právně zastoupen Jméno zainteresované osoby 0/0 , advokátem, se sídlem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalovanéMgr. Jméno zainteresované osoby 1/0 , Anonymizováno , se sídlem Adresa zainteresované osoby 1/0 právně zastoupena Anonymizováno ., advokátem se sídlem Adresa zainteresované osoby 1/1 o 2,900.409,42 Kč s příslušenstvím I. Žalovaná je povinna žalobci zaplatit částku ve výši 2.900.409,42,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 6. 2. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudkuII. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce částku 316 453,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku 1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení shora uvedené částky, s tím, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parcelní číslo , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu – katastrální pracoviště , adresa, . Na základě nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 14. 06. 1995, ve znění dodatku č. I ze dne 30. 04.1996, dodatku č. II. ze dne 24. 02. 1997, dodatku č. III. ze dne 5. 03. 2001, dodatku č. IV. ze dne 18. 06. 2002, byla žalované v souladu s článkem 1 odst. 1 Smlouvy pronajata celá nemovitost, vyjma bytu nacházejícího se v této budově tak, jak je uvedeno v článku I. odst. 2 smlouvy. Dle článku III. odst. 1 Smlouvy byla smlouva sjednána na dobu určitou 20 let s účinností od 1. 09. 1995. Takže k zániku účinnosti Smlouvy došlo dne 1. 09. 2015. Žalovaná byla povinna ke dni skončení nájmu, tedy k 1. 09. 2015, nemovitost vyklidit a tuto řádně a včas předat žalobci. O skutečnosti, že žalobce neměl zájem na prodloužení trvání nájemního vztahu založeného smlouvou, svědčí fakt, že žalobce ode dne 10. 06. 2014 do dne 25. 06. 2014 zveřejnil na své úřední desce záměr, č. evidenční , Anonymizováno, pronajmout nemovitost. Po uplynutí sjednané doby nájmu, dle smlouvy, byla žalovaná žalobcem zároveň s výzvou k odevzdání nemovitosti ze dne 22. 09. 2015 vyzvána k předání nemovitosti, a to ve lhůtě 3 měsíců ode dne doručení této výzvy, která byla žalované prokazatelně doručena dne 25. 09. 2015. Žalovaná však do dnešního dne nemovitost nevyklidila a žalobci nepředala a nadále jí užívá bez jakéhokoliv právního důvodu. Takto užívá nemovitost i od 2. 09. 2015 do 31. 12. 2017 bez jakéhokoliv právního důvodu, čímž si žalovaná na úkor žalobce bezdůvodně obohatila. Žalovaná uhradila žalobci za užívání nemovitosti za období od 2. 09. 2015 do 31. 12. 2015 částku , částka, a částku , částka, , za období od 1. 01. 2016 do 31. 12. 2016 pouze částku ve výši , částka, , a za období od 1. 01. 2017 do 31. 12. 2017 částku , částka, . Žalobce eviduje přeplatek žalované za užívání nemovitosti na základě tehdy ještě účinné smlouvy, a to ze dne 15. 10. 2015 ve výši , částka, , dohromady tak žalovaná za období od 2. 09. 2015 do 31. 12. 2017 uhradila za užívání nemovitosti bez jakéhokoliv právního důvodu žalobci částku ve výši , částka, . Žalobce má za to, že žalovaná výše popsanými uhrazenými platbami z důvodu dluhu podle § 2053 občanského zákoníku uznává a tedy s užíváním nemovitosti bez právního důvodu na úkor žalobce bezdůvodně obohatila. Žalobce vycházel ze znaleckého posudku č, Anonymizováno, ze dne 29. 06. 2017 vyhotoveného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , když dle názoru znalkyně byla obvyklá výše ročního nájemného za užívání nemovitosti stanovena částkou , částka, . Z výše uvedeného vyplývá, že za užívání nemovitosti bez právního důvodu za období od 2. 09. 2015 do 31. 12. 2017 činí výše bezdůvodného obohacení částku , částka, . Úhrada částky , částka, byla žalobcem žalované započtena na shora uvedenou částku stanovenou jako bezdůvodné obohacení dle znaleckého posudku. Za užívání budovy bez právního důvodu za období od 2. 09. 2015 do 31. 12. 2017 žalobce požaduje nedoplatek v celkové výši , Anonymizováno, . , částka, . Žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky dopisem ze dne 4. 08. 2017 a 22. 01. 2018, žalovaná však předmětný dluh v plné výši neuhradila.

2. Žalovaná k žalobě uvedla v podání ze dne 31. 08. 2018, že činí nespornou skutečnost, že pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , k.ú. , adresa, - obec , adresa, , zapsané , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu – katastrální pracoviště , adresa, , je ve vlastnictví žalobce a žalovaná nemovitost užívá. Má za to, že jí užívá na základě platně uzavřené nájemní smlouvy, dále má za to, že pokud by soud dospěl k závěru, že užívá nemovitost bez právního důvodu, a měla by povinnost hradit žalobci náhradu z titulu bezdůvodného obohacení, žalovaná považuje znalecký posudek vypracovaný znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, za nesprávný, Když na str. 6 znaleckého posudku jsou uvedeny tři porovnávané prostory, když první je pronájem dvou kanceláří v suterénu rekonstruované vily, druhá je pronájem kanceláří se zázemím ve třetím nadzemním podlaží rekonstruované budovy, a třetí je pronájem kanceláří se zázemím ve druhém nadzemním podlaží rekonstruované budovy. Všechny uvedené vzorky jsou kanceláře a nikoliv prostory pro ubytování, jako je porovnávaný objekt. Dále je obrovský rozdíl v pronajímaných plochách porovnávaných nemovitostí (celý objekt se spoustou pomocných prostor versus malé kanceláře s celou plochou využitelnou k danému účelu). Počet srovnávaných prostor nájmu v počtu tří je ze statistického hlediska vyhodnocení relevantního počtu vzorků zcela nedostatečný. U uvedených vzorků není uveden ani zdroj, ze kterého bylo čerpáno při zajištění porovnávaných nemovitostí. Vzhledem k těmto nesprávnostem žalovaná nechala vypracovat znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, a dle tohoto znaleckého posudku je měsíční obvyklé nájemné ve výši , částka, , tedy asi o polovinu nižší, než tvrdí znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaná hradí platby za užívání nemovitosti v souladu s pokynem žalobce, respektive její správcovské organizace (, Anonymizováno, .). Platby jsou každoročně žalobcem valorizovány podle míry inflace. Dále má za to, že žaloba je nedůvodná, neboť za nemovitosti žalovaná řádně platí a navrhuje zamítnout žalobu3. Ve vyjádření ze dne 9. 02. 2019 uvedla žalovaná k tvrzení o existenci nájemního vztahu mezi ní a žalobcem, že výběrová řízení na nájem nemovitosti byla vyhlášena celkem tři. Prvé z nich bylo žalobcem vyhlášeno dne 10. 06. 2014 (, Anonymizováno, ), stalo se tak až po výzvách žalované ze dne 11. 02. 2013 a je 17. 03. 2014, kdy žalovaná opakovaně vyjadřovala svou vůli setrvat v nemovitosti. Do tohoto výběrového řízení se přihlásila žalovaná a jeden další zájemce, který byl následně majetkovou komisí žalobce vyloučen z důvodu formálních nedostatků nabídky, které přes výzvu neodstranil. Žalovaná tedy měla v předmětném řízení zvítězit a měla s ní být uzavřena nová nájemní smlouva, namísto toho bylo výběrové řízení bez vysvětlení zrušeno a následně bylo dne 27. 04. 2015 vypsáno nové výběrové řízení (, Anonymizováno, ). V tomto výběrovém řízení podala žalovaná druhou nejvyšší nabídku, jako stávající nájemce byla příslušným odborem žalobce vyzvána k dorovnání nejvyšší nabídky, což v řádném termínu učinila a opět tak ve výběrovém řízení zvítězila. Přestože i v tomto druhém případě šlo o regulérní vítězství, ve výběrovém řízení nebyla s žalovanou nájemní smlouva podepsána a výběrové řízení bylo bez udání důvodu opět zrušeno. Tím byla navíc žalovaná poškozena, neboť v dalším výběrovém řízení již nebyla považována žalobcem za stávajícího nájemce (tvrzené skončení nájemního vztahu a byla jí upřena možnost dorovnání nejvyšší nabídky). Následně bylo dne 27. 10. 2015 vyhlášeno třetí výběrové řízení (, Anonymizováno, ). V tomto řízení podala žalovaná druhou nejvyšší nabídku, zájemce s nejvyšším podáním výběrového řízení odstoupil a žalovaná byla jako vítěz výběrového řízení vyzvána k podpisu nové nájemní smlouvy. Návrh z nájemní smlouvy byl ze strany žalobce žalované poprvé zaslán dne 13. 07. 2016. Znění nájemní smlouvy nebylo součástí podmínek výběrového řízení, a tedy její konkrétní znění bylo žalované k dispozici až v srpnu 2016. V tomto prvém návrhu znění nájemní smlouvy však byla některá ustanovení, která byla pro žalovanou neakceptovatelná, např. v rozporu se skutečností nebo podmínkami výběrového řízení. Po poměrné sobě náročném kontraktačním jednání následně dne 4. 08. 2017 žalovaná jednoznačně vyjádřila akceptaci znění návrhu a nové nájemní smlouvy a žádala o sdělení termínu jejího podpisu ze strany odboru žalobce. Na to bylo dne 18. 8. 2017 žalované sděleno, že žalobce novou nájemní smlouvu podepíše pouze za předpokladu, že žalovaná uhradí částku , částka, , a to jako vydání tvrzeného bezdůvodného obohacení za dobu tvrzeného užívání nemovitosti bez právního titulu. Žalobce má za to, že tento požadavek byl vznesen zcela v rozporu s podmínkami výběrového řízení a návrhu nové nájemní smlouvy. Žalobce z textu svého prvotního návrhu nové nájemní smlouvy ze dne 13. 07. 2016 vyjádřil svou vůli nepožadovat případné bezdůvodné obohacení od 1. 09. 2015 dle data podpisu nové nájemní smlouvy, na veškeré žádosti žalované o doložení oprávněnosti takového nároku a předložení předmětného znaleckého posudku nebylo reagováno buď vůbec, nebo negativně. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, byl žalované předložen dne 15. 03. 2018, tedy až po podání žaloby na vyklizení a po opakovaných urgencích právního zástupce žalované. Žalovaná má za to, že žalobce zcela v rozporu s dobrými mravy, či jakýmikoliv zásadami, na nichž stojí soukromé právo, tak, jak jej chápe občanský zákoník, stanovilo žalované podmínku pro podpisu nájemní smlouvy, která byla zcela zjevně z rozporu s předchozími podmínkami, za něž žalovaná zvítězila ve výběrovém řízení, a to jako podmínku uhradit jím tvrzené bezdůvodné obohacení. Žalovaná se snažila od srpna 2017 do března 2018 domoci podpisu nové nájemní smlouvy, což žalobce neučinil. Dále má za to, že žaloba je nedůvodná a není pravdou, že by žalovaná užívala nemovitost bez právního důvodu a na úkor žalobce se bezdůvodně obohacovala. Důvod je ten, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou , Anonymizováno, ze dne 14. 06. 1995 neskončil, když byl každoročně k 1. 09. konkludentně prolongován vždy o jeden rok, a to ve smyslu ustanovení § 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 občanského zákoníku, který se podle zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku na prolongaci nájemního vztahu vztahuje. Má tedy za to, že se nejedná o nově vzniklý právní vztah, ale o týž, jež dříve vznikl. Vzhledem k tomu, že žalobce podal žalobu na vyklizení nemovitosti až 28. 02. 2018, docházelo z důvodu jeho pasivity k opakovanému obnovování původní nájemní smlouvy a nájemní vztah tedy skončil až dne 31. 08. 2018, neboť dle nájemní smlouvy docházelo k obnovení vždy od 1. 09. každého roku, pokud nedošlo k uzavření nové nájemní smlouvy. Dále má žalovaná za to, že mezi žalovanou a žalobcem vznikla nejpozději dne 27. 03. 2018 nová nájemní smlouva, neboť návrh nové nájemní smlouvy byl odeslán žalované. Po výběrovém řízení, v němž se přijetím, tedy odesláním akceptace nabídky stal akceptant. K tomu, aby byla smlouva uzavřena, postačí, aby se akceptace nabídky dostala do sféry vlivu navrhovatele, k němuž, v případě žalované došlo dne 8. 08. 2017, a to doručením dopisu ze dne 4. 8. 2018. Smlouva tedy byla uzavřena okamžikem nabytí účinnosti přijetí nabídky, a když žalobce nereagoval na sjednání termínu předání podepsaných vyhotoveních nájemní smlouvy, žalovaná mu dne 26. 03. 2018 opatrnosti odeslala pět jí podepsaných vyhotovení nové nájemní smlouvy v akceptovaném znění se žádostí o navrácení podepsaných vyhotovení. Žalobce toto neučinil, žalovaná má za to, že takové chování zapadá do nestandartního, aby sféře seriózních obchodních vztahů nevídaného přístupu k majetku a smluvním partnerům. Uzavření nájemní smlouvy tedy došlo buď 8. 08. 2017, nebo 27. 03. 2018, když byli žalobci a jeho právnímu zástupce doručeny podepsané nájemní smlouvy. Skutečnost, že žalobce počal vznášet jako podmínku pro podepsání smlouvy, aby žalovaná uhradila tvrzené bezdůvodné obohacení, považuje žalovaná za jednání v rozporu s dobrými mravy4. Žalobce k vyjádření žalované uvedl ve svém podání ze dne 27. 03. 2019, že neexistuje žádná platně uzavřená nájemní smlouva mezi žalobcem a žalovanou, jež by opravňovala žalovanou k užívání nemovitosti za předmětné období tak, jak chybně uvádí žalovaná. Žalobce k tomu doplňuje, že žalovaná byla oprávněna užívat nemovitost na základě nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 14. 06. 1995 ve znění všech jejích dodatků I. – IV. Pouze do 1. 09. 2015, tak jak žalobce uvedl v článku 2 samotné žaloby. Žalovaná žádnou nájemní smlouvu, na jejímž základě by byla oprávněna i nadále užívat nemovitost, nepředložila, v rámci vyjádření uvádí pouze několikero chybných domněnek, na základě nichž se mylně domnívá, že došlo k uzavření jakékoliv nájemní smlouvy k nemovitosti. V podání k věci , spisová značka, , na něž odkázal žalobce v předchozím podání, uvádí, že k tvrzením žalované výběrovým řízením vypsaným žalobcem, že žalobce jako vyhlašovatel výběrového řízení, ve výběrovém řízení vyhlášeném záměrem č. , hodnota, vyhradit právo odmítnout všechny předložené návrhy, nebo výběrové řízení zrušit, jak je uvedeno v článku IV. záměru č. , hodnota, . Z důvodu nedostatečného počtu účastníků bylo výš uvedené výběrové řízení plně v souladu se záměrem ev. č. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne 31. 03. 2015 žalobcem zrušeno, a nájemní smlouva se žalovanou nebyla uzavřena. 27. 04. 2015 žalobce zveřejnil další záměr na pronájem nemovitosti, a to záměr , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dále jen jako „Záměr č. , hodnota, ,“ a v tomto výběrovém řízení si však žalobce, jakožto vyhlašovatel výběrového řízení, v článku IV Záměru č. , hodnota, , vyhradil právo odmítnout všechny předložené návrhy, nebo výběrové řízení zrušit, což taky záměrem č. , Anonymizováno, ze dne 27. 10. 2015 učinil. Žalobce měl v důsledku jim stanovených podmínek výběrového řízení, právo odmítnout všechny předložené návrhy, nebo výběrová řízení zrušit. Neměl nikdy povinnost nájemní smlouvu na pronájem nemovitosti s žalovanou uzavřít. Žalobce nemá žádnou zákonnou, ani jinak výběrovými řízeními stanovenou povinnost žalovanou o důvodu zrušení výběrových řízení informovat. K třetímu výběrovému řízení, vyhlášenému pod ev. č. , Anonymizováno, ze dne 27. 10. 2015, uvádí žalobce, že k vyhlášení výběrového řízení došlo až dne 11. 11. 2015, a to na základě záměru ev. č. , Anonymizováno, . Žalobce si opětovně jako vyhlašovatel výběrového řízení v článku IV. Záměru č. , hodnota, vyhradil právo odmítnout všechny předložené návrhy, nebo výběrové řízení zrušit, a dále si vyhradit právo podmínky výběrového řízení dodatečně změnit, případně doplnit a taktéž si vyhradil právo požádat zájemce v průběhu výběrového řízení o doplnění jejich nabídek. Pokud žalovaná uvádí ve svém vyjádření, že byla poškozena, neboť ji v tomto třetím výběrovém řízení byla upřena možnost dorovnání nejvyšší nabídky. Právo k dorovnání nejvyšší nabídky však žalobce vůči žalované nemohl ani v Záměru č. , hodnota, vyhradit, když nájemní smlouva č. , Anonymizováno, ve znění dodatků, pozbyla účinnosti dne 1. 09. 2015, v důsledku čehož žalovaná nemohla být ke dni vyhlášení výběrového řízení 11. 11. 2015, považována za stávajícího nájemce. , právnická osoba, vyhlášené Záměrem č. , hodnota, bylo dne 6. 06. 2018 zrušeno. Pokud žalovaná uvádí, že dopisem ze dne 13. 07. byl ze strany žalobce poskytnut na znění nájemní smlouvy na pronájem nemovitosti spolu s dopisem, ve kterém byly uvedeny pokyny ke kontraktačnímu procesu, pak žalobce uvádí, že toto poskytnutí znění nájemní smlouvy nebylo z jeho strany nabídkou k uzavření nájemní smlouvy. S ohledem na nejvyšší vysoutěženou výši nájemného, kterou žalovaná v rámci třetího výběrového řízení nabídla, bylo s žalovanou vedeno dlouhotrvající jednání ohledně řady žalovanou vznesených požadavků na znění nájemní smlouvy odchylující se od standartního znění nájemních smluv naprosto nesloužící podnikání, jež jsou s žalobcem v obdobných případech uzavírány. Žalované bylo v celé řadě jejích požadavků ve znění nájemní smlouvy vyhověno, např. možná valorizace nájemného počínaje až rokem 2018, vypuštění požadavků, aby docházelo po opuštění nemovitosti k vypnutí elektrických spotřebičů s ohledem na to, že se jedná o ubytovací zařízení. Poté byl žalované udělen předběžný souhlas ke zřízení užívacího práva k nemovitosti pro žalovanou určené školské subjekty nebo umožnění skončení nájmu v případě zániku způsobilosti činnosti podnikání žalované. Jednání mezi účastníky tedy byla vedena s jednoznačným záměrem žalobce uzavřít se žalovanou, na základě výsledků výběrového řízení č. , hodnota, , nájemní smlouvu. Jednání žalobce s žalovanou dnem 15. 02. 2017 byl žalovanou vznesen nový požadavek ke znění nájemní smlouvy, a to v souvislosti s jejím předloženým záměrem investic do oprav rekonstrukce stavebních částí a instalací. Za spoluúčasti žalobce při spolufinancování oprav nemovitosti, předběžně vyčíslený žalovanou na částku , částka, . Žalované bylo sděleno, že tento požadavek do nájemní smlouvy při současném stavu není možné promítnout, nicméně jí bylo přislíbeno, že za předpokladu rychlého a řádného uzavření nájemní smlouvy, bude vynaložena snaha zajistit poskytnutí alespoň určité sumy finančních prostředků za tímto účelem. Žalovaná na tomto jednání žalobci sdělila, že do konce měsíce března 2017 sdělí žalobci své finální stanovisko k navrhovanému znění nájemní smlouvy. V případě kladného rozhodnutí ohledně znění nájemní smlouvy dojde k jejímu uzavření. Žalovaná dne 31. 03. 2017 sdělila, že s ohledem na neochotu písemného smluvního zavázání žalobce ke spolupráci na výše uvedeném záměru rekonstrukce nemovitosti, požaduje, aby nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let a pokud by žalovaná projevila zájem, byla by nájemní smlouva prodloužena na období dalších 5 let. Žalovaná se tak nespokojila již s jednou podanou odpovědí žalobce, že usnesení Rady hl. m. Prahy, č. , hodnota, , ze dne 7. 06. 2016, kterým bylo schváleno uzavření předmětné nájemní smlouvy s žalovanou, zcela jednoznačně stanovilo délku nájmu na dobu 10 let. Žalovaná, vzhledem k výše uvedené, mu žalobci sdělila, že pokud jí v tomto požadavku nebude vyhověno, nájemní smlouvu neuzavře. K tomuto žalobce uvádí, že v tomto znění předmětnou nájemní smlouvu uzavřít nešlo, aniž by nedošlo k revokaci usnesení Rady hl. m. Prahy ze dne 7. 06. 2016. S ohledem na skutečnost, že žalovaná opakovaně měnila podmínky, byla ochota žalobce uzavřít s žalovanou novou nájemní smlouvu postupem času nižší. Dále žalobce nesouhlasí s tvrzením žalované, že mezi žalobcem a žalovanou byla nejpozději dne 27. 03. 2018 uzavřena nájemní smlouva k nemovitosti, vyhlášení výběrového řízení nelze považovat za učinění nabídky k uzavření nájemní smlouvy.

5. Soud provedl důkaz listinami: z nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 14. 06. 1995 ve znění dodatků 1 ze dne 30. 04. 1996, dodatku č. , hodnota, ze dne 24. 02. 1997, dodatku č. , hodnota, ze dne 5. 03. 2001 a dodatku č. , hodnota, ze dne 18. 06. 2002, byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti školní budovy č. p. 50, v k. ú. , adresa, , včetně zastavěného pozemku parc. č. , hodnota, . Kromě bytu nacházejícího se v školní budově. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou 20 let, s účinností od 1. 09. 1995 (článek 3)

6. Z výpisu katastru nemovitostí bylo zjištěno, že předmětná nemovitost je ve vlastnictví hlavního města Prahy. Z listiny s názvem Záměr, zveřejněné od 10. 06. 2014, ev. č. , Anonymizováno, , bylo zjištěno, že bylo vypsáno výběrové řízení na pronájem předmětné nemovitosti, přičemž vyhlašovatel výběrového řízení je žalobce. V tomto záměru je uvedeno, že vyhlašovatel si vyhrazuje právo odmítnout všechny předložené návrhy, nebo výběrové řízení zrušit. Dále má právo podmínky výběrového řízení dodatečně změnit, případně doplnit, zejména si vyhrazuje právo požádat na zájemce v průběhu výběrového řízení o doplnění jejich nabídek. Z nesporných tvrzení obou účastníků pak bylo zjištěno, že toto výběrové řízení bylo zrušeno7. Z listiny Záměr ze dne 27. 04. 2015 ev. č. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že bylo vypsáno výběrové řízení, přičemž zde byla stanovena stejná podmínka jako shora. Toto výběrové řízení bylo zrušeno. Z listiny Záměr ze dne 27. 10. 2015 bylo vypsáno třetí výběrové řízení ev. č. , Anonymizováno, na pronájem téže nemovitosti, následně s žalovanou probíhala jednání o znění nájemní smlouvy po tomto třetím výběrovém řízení. Z usnesení Rady hlavního města , adresa, ze dne 7. 06. 2016 bylo zjištěno, že bylo schváleno uzavření nájemní smlouvy na pronájem předmětné nemovitosti za účelem poskytování školského a ubytovacího zařízení Domov mládeže, poskytování individuálních ubytovacích služeb a školících prostor za nájemné , částka, za rok na dobu 10 let. Následně mezi účastníky probíhal kontraktační proces, který nevedl k uzavření nájemní smlouvy, což vyplývá z dopisu ze dne 18. 08. 2017 podepsán , jméno FO, , když žalovaná nesouhlasila s uzavřením nové nájemní smlouvy na dobu 10 let, jak bylo vyhlášeno ve výběrovém řízení, a žádala o uzavření nájemní smlouvy na dobu pěti let s možností opce o dalších pět let. Současně závazek o spoluúčasti na budoucím záměru investic do oprav rekonstrukce stavebních částí a instalací na částku , částka, , což je v rozporu s výběrovým řízením8. Z dopisu ze dne 22. 09. 2015 bylo zjištěno, že tímto dopisem žalobce vyzíval žalovanou k vyklizení předmětné nemovitosti a odevzdání nájmu ve lhůtě třech měsíců od doručení tohoto dopisu. Z dopisu ze dne 30. 06. 2017 bylo zjištěno, že žalobce opět vyzýval žalovanou k vyklizení a odevzdání předmětu ve lhůtě dvou měsíců od doručení této výzvy. S ohledem na dlouhotrvající neúspěšné jednání o uzavření nové nájemní smlouvy, když jednání o ukončení stávajícího jednání o uzavření nájemní smlouvy bylo završeno vyhlášením nového výběrového řízení 12. 06. 2017.

9. Z dopisu ze dne 18. 08. 2017 bylo zjištěno, že žalovaná podáním ze dne 31. 03. 2017 adresované žalobci, neakceptovala znění nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, , kdy nesouhlasila s uzavřením této nájemní smlouvy na dobu deseti let, jak bylo vyhlášeno ve výběrovém řízení, ale žádala o její uzavření na dobu pěti let s možností opce o dalších pět let a současně o smluvní závazek hl. m. Prahy ke spoluúčasti na budoucím záměru investic do oprav a rekonstrukce stavebních částí ve výši , částka, , s čímž žalobce nesouhlasil a dále byl vyzván k vydání bezdůvodného obohacení.

10. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému závěru: je za prokázané, že dne 14. 06. 1995 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu č. , Anonymizováno, ve znění pozdějších dodatků na dobu 20 let. Touto smlouvou žalobce žalované pronajal budovu č. p. 50, , adresa, , na pozemku parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , tak, jak je popsáno na LV č. , hodnota, vedené Katastrálním úřadem pro hl. m. Prahu – katastrální pracoviště , adresa, , s výjimkou bytu. Nájem tedy skončil dne 1. 09. 2015. Když ani po opakovaném výběrovém řízení nebyla dojednána smlouva o dalším nájmu, ačkoliv na základě třetího výběrového řízení bylo s žalovanou jako s vítězem výběrového řízení jednáno o uzavření nájemní smlouvy, tento kontraktační proces trval až do 15. 02. 2017, kdy bylo žalovanou odmítnuto uzavření nájemní smlouvy na dobu 10 let a dožadovala se uzavření nájemní smlouvy na dobu 5 let s obcí na dalších 5 let, s tím, že žalobce se zaváže investovat do opravy předmětných nemovitostí určitou částku. Tento kontraktační proces skončil neúspěšně. Dopisem ze dne 30. 06. 2017 byla žalovaná vyzvána k vyklizení předmětné nemovitosti.

11. Soud má tedy za to, že nájemní vztah mezi účastníky skončil dne 1. 09. 2015 a žalovaná užívala předmětnou nemovitost dále bez právního důvodu, tedy na její straně vzniklo bezdůvodné obohacení. Proto se dále soud zabýval určením výše tohoto bezdůvodného obohacení.

12. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, vypracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že ustanovení obvyklé ceny nájmu je v posudku vycházeno z obecně užívané metody, tj. metody porovnávací. Porovnávací metoda je jedním ze způsobů zjištění obvyklé ceny věci. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnávací ceny obdobné k datu ocenění v daném místě, při porovnání nemovitosti se zohledňuje zejména druh nemovitosti, lokalita, velikost, využitelnost, vybavenost apod. Při ocenění byly prostory porovnány s kanceláří v dané oblasti. Ubytovací zařízení se společným sociálním zařízením je možné bez stavebních úprav pronajímat jako kanceláře. Zjištěné ceny byly sníženy koeficientem , Anonymizováno, za zdroj informací a upraveny v těch koeficientech, ve kterých se od posuzovaných prostor odlišují. Územní vliv byl započten koeficientem , Anonymizováno, , v dané lokalitě je nutné užívat část prostor pro veřejné vybavení. Na základě těchto kritérií došla znalkyně k závěru, že obvyklá cena ročního nájmu stavby je ve výši , částka, . Tento posudek zadal k vypracování žalobce13. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, k zadání žalované, bylo zjištěno, že tento znalec stanovil hodnotu obvyklého nájemného, substituci dosažitelného nájemného v místě a čase obvyklé předmětné nemovitosti na základě srovnání obdobných srovnatelných komerčních prostor v místě (, adresa, ) a čase, tedy stanovení tzv. tržní hodnoty porovnávací, která odpovídá hodnotě skutečně dosažitelné trhem (nejobjektivnější metoda), ostatní hodnoty jsou počítány pouze pro orientaci. Současně bylo přihlédnuto ke skutečnostem ovlivňujícím tržní cenu jako je lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení ubytovacího objektu. Jedná se o ubytovací objekt v městské vnitřní klidové zástavbě na vlastním pozemku. V současném stavu je nemovitost co do vybavenosti na úrovni standartu odpovídající době ocenění, objekt je v době ocenění užívaný s prováděnou stavební údržbou, v reálné hodnotě a místě a čase byla porovnána i se srovnatelnými nájemnými prostory a objekty, které byly nalezeny na portálu realitních kanceláří a byly, nebo budou v krátké době obchodovány. A dospěl k závěru, že nájem za uvedený objekt je ve výši , částka, měsíčně (tj. , částka, ročně).

14. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , jež v tomto řízení zadal soud, bylo zjištěno, že znalkyně za účelem stanovení nájmu vyšla z taktického užívání nemovitosti, tedy poskytování ubytovacích služeb a použila jako základní cenu media inzerovaných pronájmů nebytových prostor v okolí , adresa, , tj. , částka, za m2, tuto cenu dále upravila s přihlédnutím k několika faktorům. Těmito faktory jsou v rámci předmětného objektu jednak různé druhy ploch, z pohledu jejich využití, tedy plochy hlavní, vedlejší, sklep/terasy, jednak zápis do příslušného území jako ploch veřejného vybavení v územním plánu hlavního města Prahy. Dále pak i k tomu, že znalkyně nemá informace o skutečně realizované ceně inzerovaného nájmu nebytových prostor, přičemž zrealizované ceny z pravidla nepřesahují ceny inzerované. V poslední řadě pak znalkyně přihlédla k tomu, že inzerované ceny jsou stávající, zatímco sledované období je historické, a to září , Anonymizováno, – prosinec , Anonymizováno, . Ceny nejen nemovitostí jako takových, ale i ceny nájemného, zvláště v Praze, jsou v posledních letech poměrně významně narůstající, proto přistoupila k úpravě mediánové ceny na 2/3, tedy , částka, za m2. Na základě takto uvedených zjištění a výpočtů dospěla znalkyně k obvyklé ceně nájemného za nemovitost ve výši , částka15. Na projednávanou věc soud aplikoval uvedená ustanovení: podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen občanského zákoníku), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci, ani pro pacht.

16. Podle § 2225 odst. 1 zákona občanského zákoníku při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc na místě, kde jej převzal a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, při řádném užívání, ledaže věc zanikla, nebo se znehodnotila, odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se k odevzdání věci pronajímateli také k němu.

17. Podle § 2991 občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného, bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochozenému vydat, oč se obohatil, bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bezprávního důvodu plněním správního důvodu, který odpadl protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo tím, že za něho bylo plněno, kdo měl po právu plnit sám.

18. Podle § 2230 občanského zákoníku, užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby, a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní smlouva delší, než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok, byla-li kratší, než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 téhož ustanovení se ustanovení odst. 1 nepoužije, přestože nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí, nebo již dříve nájem vypověděla.

19. V projednávaném případě má soud za to, že toto ustanovení nelze použít, neboť nájemní smlouva skončila dne 1. 09. 2015 a žalovaná byla povinna předmětnou nemovitost vyklidit. Když tak neučinila, byla dopisem ze dne 22. 09. 2015 vyzvána žalobcem k tomu, aby předmětnou nemovitost vyklidila. Lze mít tedy za to, že nedošlo k uzavření další nájemní smlouvy podle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku, neboť žalobce dal výzvou najevo, že nemá zájem na dalším pokračování nájemního vztahu. Nová smlouva o nájmu po vypsaném výběrovém řízení uzavřena nebyla pro nedohodu stran na znění této smlouvy.

20. Pokud se jedná o výši bezdůvodného obohacení, vycházel soud ze závěrů znaleckých posudků. Znalecký posudek, který nechal zpracovat žalobce, vypracovaný znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , uvádí jako částku obvyklého nájemného , částka, , přičemž znalecký posudek zadaný soudem a vypracovaný znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , uvádí částku ve výši , částka, . Proti závěrům těchto dvou znaleckých posudků stojí posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož vypracování zadala žalovaná a tento posudek uvádí částku , částka, za měsíc, tj. částku , částka, ročně. S ohledem na podstatnou rozdílnost závěrů znaleckých posudků zadal soud věcný znalecký posudek, tam to revizní znalecký posudek vypracovaný ústavem, jehož úkolem bylo vypracovat revizní znalecký posudek ke znaleckým posudkům , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 12. 02. 2020, , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 11. 07. 2018 a , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 29. 06. 2017, došel k závěru, že hodnotu nájemného předmětu ocenění stanovili na základě nepřímého porovnání z následného přepočtu za období od 2. 9. 2015 do 31. 12. 2017 pomocí indexu spotřebitelských cen. Došel tento posudek k závěru, že obvyklé nájemné je , částka, . Vzhledem ke shora uvedenému má soud za to, že žaloba je podána po právu, neboť nebylo prokázáno, že by nájemní smlouva byla prodloužena a nájem tedy zanikl dne 1. 09. 2015 a od této doby užívala žalovaná předmětnou nemovitost bez právního důvodu, je tedy povinna zaplatit žalobci bezdůvodné obohacení ve výši , částka, , když tato výše částky jíž požaduje žalobce, odpovídá přibližně výši částky stanovené revizním znaleckým posudkem.

21. Žalovaná založila velké množství nájemních smluv neboť měla zato, že že znalci porovnávali nesrovnatelné objekty, avšak soud z těchto nájemních smluv zjistil, že se nejedná o objekty srovnatelné s předmětnou nemovitostí, takže z těchto listin nezjistil pro rozhodnutí ve věci žádné podstatné skutečnosti22. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když ve věci plně úspěšnému žalobci přísluší náhrada nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 145.000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovena podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu, z tarifní hodnoty ve výši 2.900.409,42 Kč, sestávající z částky 19.940 Kč za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 advokátního tarifu včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč. Podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a daň z přidané hodnoty ve výši 31% z částky 141.680 Kč ve výši 29.752,82 Kč. Celkové náklady řízení tedy tvoří částku 316.453,80 Kč23. , adresa, k plnění byla stanovena podle § 149 o. s. ř. povinnost žalované k náhradě nákladů k rukám právního zástupce žalobce podle § 169 odst. 1 o. s. ř.