8 C 444/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Löffelmannovou v právní věci žalobce Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce právně zastoupen Jméno Zástupce A , advokátem se sídlem Anonymizováno Jméno advokáta . Anonymizováno proti žalované Jméno žalované , se sídlem Adresa žalované právně zastoupená Jméno Zástupce B , advokátkou se sídlem Anonymizováno Jméno advokátky Anonymizováno k zaplacení částky 300000Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 290 000 Kč s úrokem z prodlení od 07. 11. 2023 ve výši 14,75 % ročně od 07. 11. 2023 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se do částky 10 000 Kč s příslušenstvím zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 70 039,34Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení shora uvedené částky s tím, že dne 1.6.2023 byla uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem na straně jedné a podnikající fyzickou osobou , jméno FO, IČO , IČO, jako zprostředkovatelem na straně druhé rezervační smlouva, přičemž předmětem této smlouvy bylo zprostředkování prodeje nemovitosti zapsané na LV , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ve výlučném vlastnictví , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, a to mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím. Žalovaná byla podnikající fyzickou osobou, jejímž předmětem podnikání bylo mimo jiné realitní zprostředkování. Dne 1.6.2022 zaplatil žalobce v souladu s článkem II rezervační smlouvy rezervační zálohu na shora uvedenou nemovitosti ve výši 300000Kč, o zaplacení této zálohy a uplynutí rezervační lhůty však žalovaná předmětné věci nečinila ničeho, k naplnění účelu a předmětu rezervační smlouvy nedošlo, žalobce se nestal vlastníkem předmětných nemovitostí. Žalovaná porušila své povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy, a to zejména tím, že ustanovení článku I odst. 1.6 rezervační smlouvy, kterým se zavázala zajistit sepis kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově za účelem úschovy kupní ceny na výše uvedené nemovitosti, tento závazek žalovaná nesplnila. Dále ustanovení článku I odst. 1.7 rezervační smlouvy, kterým se žalovaná zavázala žalobci poskytovat veškerou součinnost potřebnou k vyřízení úvěru včetně informování žalobce o veškerých podstatných skutečnostech, poskytování relevantní dokumentace, zajištění uzavření zástavní smlouvy s bankou apod. Předmětný závazek součinnosti rovněž žalovaná nesplnila. S ohledem na výše uvedené porušení povinností žalovanou žalobce ukončil přípisem ze dne 26.9.2023 rezervační smlouvu, odstoupení od smlouvy z důvodu právní jistoty v souladu s ust. §18 zákona č. 39/2020 o realitním zprostředkování v platném znění též i výpovědí. Přípisem ze dne 26.9.2023 vyzval žalobce žalovanou k vrácení rezervační zálohy ve výši 300000Kč do 30 dní ode dne doručení přípisu. Přípis byl žalované doručen prostřednictvím datové schránky dne 6.10.2023 a lhůta pro vrácení rezervační zálohy uplynula 6.11.2023. Žalovaná ve lhůtě ani po lhůtě žalobci rezervační zálohu nevrátila a nereagovala ani na předžalobní upomínku.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, za nesporné považuje uzavření rezervační smlouvy dne 1.6.2022 mezi žalobcem jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem jejíž platnost byla ukončena dne 20.9.2023. Předmětem rezervace byly nemovitosti pana , jméno FO, zapsané na LV č. , hodnota, vedené Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro obec k.ú. , adresa, . V souladu s rezervační smlouvou byla na účet žalované složena rezervační záloha. Není pravdivé tvrzení žalobce, že žalovaná v předmětné věci ničeho nečinila, zejména nepředložila návrh kupní smlouvy a svěřenecké smlouvy pro složení kupní ceny a neposkytla žalobci součinnost potřebnou k vyřízení úvěru od peněžního ústavu. Žalobce dále nepravdivě tvrdí, že nečinnost žalované zapříčinila to, že se žalovaný nestal vlastníkem nemovitosti. Žalovaná po celou dobu platnosti rezervační smlouvy byla aktivní a plnila beze zbytku své smluvní povinnosti, i když žalobce nikdy řádně nevyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy (pouze okrajově) v emailu ze dne 20.7.2022 žalovaná sama návrh kupní smlouvy předložila dne 3.8.2022, toto právní jednání následně žalobce potvrdil emailovou zprávou ze dne 3.8.2022 a 6.8.2022 žalovaná sdělila elektronickou zprávou právnímu zástupci žalobce, že žalobci odeslala návrh kupní smlouvy na nemovitosti a ten jí následně sdělil, že mu návrh předá. Návrh svěřenecké smlouvy žalobce nepožadoval s tím, že úschovu kupní ceny zajistí jeho právní zástupce. Žalovaná rovněž upozorňovala žalobce na zhoršení zdravotního stavu majitele nemovitostí a žádala o urychlení jednání o uzavření kupní smlouvy s ohledem na plánovanou , podezřelý výraz, majitele nemovitostí. Dle dohody s majitelem nemovitostí měla být část kupní ceny ve výši 500000Kč uhrazena před podpisem kupní smlouvy na nemovitost, sdělení žalobce mělo dojít na základě jednání s majitelem nemovitosti ke změně rezervační smlouvy, majitel nemovitostí nebyl účastníkem rezervační smlouvy, a proto nemohl jednat o její změně. Ze strany žalované k žádné změně rezervační smlouvy nedošlo, ze strany žalobce se tak dosud nestalo, proto nebyla kupní smlouva dosud podepsána. Dle informací žalobce měla být kupní cena za nemovitost hrazena částečně zálohou ve výši 500000Kč a zbytek z prodeje nemovitosti v , adresa, ve vlastnictví žalobce. Mezi žalobcem a žalovanou a majitelem nemovitostí proběhlo dne 13.8.2022 ústní jednání, jehož výsledkem bylo prodloužení rezervační lhůty do 15.9.2022. Následně dne 19.9.2022 sdělil žalobce žalované, že jeho dům se nepodařilo prodat a že ani nevyužije žádný úvěrový produkt. V mezidobí mu žalovaná totiž předjednala možnost úvěru u , právnická osoba, . Z uvedeného je logicky odvoditelné, že žalobce neměl finanční prostředky k úhradě kupní ceny nemovitosti, a proto dále netrval na uzavření kupní smlouvy. S ohledem na skutečnost, že marně uplynula rezervační lhůta a je zřejmé, že žalobce nemá potřebné finanční prostředky na úhradu kupní ceny nemovitosti, sdělila dne 20.9.2022 žalovaná žalobci, že nesplnil podmínky rezervační smlouvy, resp. nezajistil si potřebné finanční prostředky na koupi nemovitosti, a proto nemohla být v rezervační lhůtě uzavřena kupní smlouva. Z tohoto důvodu došlo k ukončení účinnosti rezervační smlouvy. Účinnost smlouvy skončila dne 21.9.2022 a následné odstoupení od smlouvy žalobcem a výzva k vrácení propadlého rezervačního poplatku je zcela právně irelevantní. Rezervační záloha ve smyslu ustanovení článku II odst. 2.3 rezervační smlouvy se vrátí zájemci pouze v případě, že majitel nemovitosti neuzavře kupní smlouvu, ač jej k tomu zájemce vyzval a dále podle ust. §2.4 v případě, že zájemce v právním postavení žalobce nevyzve zprostředkovatele v právním postavení žalované k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti, návrh kupní smlouvy byl žalovanou předložen, ale žalobce žalovanou v rezervační lhůtě nevyzval k podpisu této kupní smlouvy, protože dle smluvních podmínek deklarovaných v kupní smlouvě, nemohl před jejím podpisem uhradit první splátku (zálohu ve výši 500000Kč) a navrhl zamítnutí žaloby.

3. V podání ze dne 15.3.2024 uvedl žalobce k replice vyjádření žalované, že podle jeho názoru je rezervační smlouva ze dne 1.6.2022 neplatná vzhledem k tomu, že tzv. rezervační smlouvy uzavřené mezi zprostředkovatelem a případným kupujícím, resp. mezi zprostředkovatelem, případným kupujícím a případným prodávajícím jsou svou povahou smlouvami o realitním zprostředkování v režimu zákona o realitním zprostředkování. Rezervační smlouvou ze dne 1.6.2022 se žalovaná mimo jiné zavázala k zajištění sepsání kupní smlouvy a advokátní úschovy, resp. žalovaná se rezervační smlouvou zavázala mimo jiné ke zprostředkování uzavření realitní smlouvy (vyvíjet činnost směřující k jejímu uzavření) a rezervační smlouva ze dne 1.6.2022 je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona o realitním zprostředkování. Tato smlouva žádné ujednání o výši provize nebo způsobu jejího určení neobsahuje, v rezervační smlouvě ze dne 1.6.2022 tedy absentuje jedna z jejích základních obligatorních obsahových náležitostí, s ohledem na vše shora uvedené žalobce jako zájemce se ze smlouvy o realitním zprostředkování vznáší námitku relativní neplatnosti rezervační smlouvy a má za to, že rezervační záloha ve výši 300000Kč, kterou si žalovaná ponechala, je bezdůvodné obohacení ve smyslu §2991 a následujících zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník v platném znění). Dle článku I odst. 1.8 rezervační smlouvy ze dne 1.6.2022 se zájemce zavazuje písemně vyzvat zprostředkovatele v rezervační lhůtě podle odst. 1.4 tohoto článku k uzavření kupní smlouvy. Dle článku II odst. 2.4 rezervační smlouvy, v případě, že zájemce nevyzve dle článku 1 odst. 1.8 této smlouvy zprostředkovatele k uzavření kupní smlouvy, složená rezervační záloha připadne zprostředkovateli jako smluvní pokuta s čímž zájemce výslovně souhlasí významovým výkladem výše citovaného článku. I.8 rezervační smlouvy ze dne 1.6.2022 lze na tomto místě uzavřít, že zájemci (žalobci) je uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu (kupní smlouvu), tento výklad je též potvrzen sdělením žalované ze dne 20.9.2022. Uložení takové povinnosti však výslovně zapovídá zákon, a to konkrétně ust. §14 zákona o realitním zprostředkování. Dále odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu. Žalobce dále odmítá tvrzení žalované, že beze zbytku splnila své smluvní povinnosti a žádného pochybení v jeho důsledku se žalobce nestal vlastníkem předmětných nemovitostí se nedopustila. Nad žalobcova předchozí podání ve věci porušování povinností poskytování součinnosti a informační povinnosti žalované uvádí žalobce, že podle článku I odst. 1.7 rezervační smlouvy se žalovaná mimo jiné zavázala k informování zájemce o veškerých skutečnostech a žalovaná žalobce neinformovala o výši provize nebo způsobu jejího určení, pokud uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování s , jméno FO, , poskytnout žalobci součinnost a relevantní informace žalobci odmítla emailem z 21.7.2022. Dále žalovaná opírá propadnutí rezervační zálohy ve výši 300000Kč o nesplnění povinnosti žalobce k prokázání své solventnosti, resp. prokázání dispozicí finančních prostředků k úhradě sjednané kupní smlouvy, taková povinnost žalobci z ničeho nevyplývala a nevyplývá a pokud ano, nechť žalovaná prokáže opak, pokud takovou povinnost žalobce neměl, nemohl ji ani porušit. Dále má za to, že ujednání zakládající povinnost žalobce k uzavření (vyzvání k uzavření) kupní smlouvy je neplatné mimo jiné tedy s ohledem na skutečnost, že by žalobce měl k uzavření kupní smlouvy vyzvat žalovanou jako zprostředkovatele, a nikoliv vlastníka předmětu koupě tj. , jméno FO, . Realitní zprostředkovatel není stranou kupní smlouvy, tou je strana kupující a prodávající. Stejně tak je nepravdivé tvrzení žalované, že by žalobce uvedl, že nebyl schopen kupní cenu uhradit. Emailem ze dne 19.9.2022 žalobce pouze sdělil, že on a jeho rodina neprodali jejich rodinný dům a rozhodli se nevyužít žádný úvěrový produkt, nejedná se tedy o sdělení, že žalobce nebude schopen kupní cenu uhradit. Dále žalobce uvádí, že tvrzení žalované, že nebylo a není vyloučeno, aby realitní smlouva byla uzavřena i po uplynutí rezervační lhůty, lze uzavřít, že tímto žalobce a žalovaná a , jméno FO, spíše kalkulovali. Dle zápisu o jednání ze dne 13.8.2022 byla žalovaná po uplynutí rezervační lhůty oprávněna nabízet předmětné nemovitosti jiným zájemcům, dále pak dle zápisu o jednání ze dne 13.8. je tedy zřejmé, že strany měly v úmyslu uzavřít kupní smlouvu v prodloužené realizační lhůtě, případně po uplynutí této lhůty. Žalovaná žalobce upozorňovala na zdravotní stav , jméno FO, , dle názoru žalobce toto používala jako nátlak na něj, tento nátlak žalobce pociťoval jako velmi neprofesionální, neadekvátní a v rozporu s dobrými mravy., právnická osoba, podání ze dne 7.11.2024 uvedla žalovaná, že rozhodující pro posouzení dané věci jsou závazky, které plynou z písemně uzavřené rezervační smlouvy z 1.6.2022 a následných jednání, má za to, že při posuzování právního jednání je třeba postupovat podle jeho obsahu a na právní je třeba hledět spíše jako na platné než jako na neplatné. Skutkové okolnosti sporu jsou oběma stranám sporu v zásadě nesporné vyjma tvrzení žalobce, že žalovaná neplnila své závazky z rezervační smlouvy. Žalovaná má za to, že z podání žalobce ze dne 4.10.2024 a z předchozí vzájemné korespondence je zřejmé, že rezervační smlouvu nepovažuje za neplatnou jako celek, a to vzhledem k rozsáhlým zdůvodněním vztahujícím se k absolutní relativní neplatnosti žalobcem zmíněných částí rezervační smlouvy, pokud jde o rezervační smlouvu, má žalovaná za to, že se jedná o smlouvu inominátní uzavřenou v intenzích §1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 občanského zákoníku. Pokud by bylo pak pohlíženo na smlouvu podle zákona 39/2020 Sb. o realitních zprostředkování, pak je třeba vycházet z ust. §1 tohoto zákona, podle něhož znění zákon upravuje některé podmínky realitního zprostředkování a některá práva s ním spojená a je tedy zřejmé, že nejsou vyloučena ujednání, která v tomto zákonu neodporují. Ujednání v rezervační smlouvě se vztahují k rezervační záloze, jejího případného vrácení či nevrácení podle článku II odst. 2.3 je platné, vzhledem k naplnění skutkových okolností předpokládaných v této části rezervační smlouvy žalobce nemá právo na její vrácení.

5. Soud provedl dokazování.

6. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že se zúčastnil jednání s panem , jméno FO, , žalovanou zná již 15 let, jednání se účastnil začátkem června roku 2022 v Kraslicích jako pověřený žalované, pověření měl v písemné formě, resp. má jej žalovaná, jednání se účastnil pan , jméno FO, , pan , jméno FO, a pravděpodobně jeho manželka. Byla tam odsouhlasena smlouva o zprostředkování, ale spíše se jednalo o smlouvu o zajištění objektu pro pana , jméno FO, .

7. Z další části výpovědi svědek uvedl, že žalovaná trvala na tom, že objekt bude prodán panu , jméno FO, přesto, že o objekt bylo asi 10 dalších zájemců. Dalšího jednání se svědek nezúčastnil, nicméně na dotaz uvedl, že to, že o objekt bylo asi 10 zájemců usuzoval z toho, že žalovaná měla hodně telefonních hovorů, ale tyto telefonní neposlouchal. Dále mu tuto skutečnost měla sdělit žalovaná. Na dotaz, jak si vysvětluje, že v době podání žaloby nebyl objekt prodán, uvedl, že to bylo asi před rokem a že zájemci odpadli.

8. Soud činil pokus o smír při jednání dne 18.3.2024 žalovaná nabídla žalobci, který k jednání ke smíru požadoval zaplatit žalovanou částku a 20% soudního poplatku s tím, že 80% soudního poplatku mu bude vráceno a žalovaná k jednání o smíru nabídla, že zprostředkuje jednání o prodeji nemovitosti mezi panem , jméno FO, a žalobcem, neboť nemovitost dosud nebyla prodána. K tomu žalobce uvedl, že dne 10.1.2024 zaniklo žalované oprávnění k provádění realitního zprostředkování. Smír se nepodařilo dojednat.

9. Ze smlouvy o zprostředkování ze dne 9.4.2022 uzavřené mezi žalovanou a , jméno FO, bylo zjištěno, že účastníci uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalované zprostředkovat zájemci uzavření kupní smlouvy na nemovitosti pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, rodinný dům, stavba stojí na pozemku parc. č. , hodnota, , pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. rod. rekreace, stavba stojí na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /6 zahrada, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, vše v obci a k.ú. , adresa, zapsané na LV č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, u , právnická osoba, pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Tato smlouva byla uzavřená na dobu 6 měsíců od jejího podpisu oběma stranami, prodloužení trvání této smlouvy bylo možné na základě souhlasu obou smluvních stran písemnou formou.

10. Z rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení ze dne 1.6.2022 bylo zjištěno, že žalovaná se zavázala zprostředkovat prodej nemovitostí v k.ú. , adresa, (uvedených ve smlouvě o zprostředkování), jejímž vlastníkem je , jméno FO, . V této smlouvě upozornila zájemce na věcné břemeno, které se váže k prodávaným nemovitostem, smlouvě v článku 1.2 je uvedena výše kupní ceny na částku9 500 000 Kč, rezervační lhůta byla sjednaná od zaplacení rezervačního poplatku na 60-90 dnů s tím, že písemně může být prodloužena dodatkem. Po dobu rezervační lhůty se zprostředkovatel zavázal, že neučiní žádný úkon směřující k prodeji nemovitosti, jakékoliv třetí osobě. Žalobce se zavázal uhradit na účet zprostředkovatele při podpisu smlouvy nejdéle však do 1 dne po jejím podpisu poplatek ve výši 300 000Kč, který byl dále označen jako rezervační záloha (článek 2.1) s tím, že se započte uzavřením kupní smlouvy na kupní cenu. Dále v článku 2.3 má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku pouze v případě, že prodávající předpokládanou kupní smlouvu neuzavře, ačkoliv jej k tomu zájemce podle článku 1.1.8 této smlouvy vyzval. Podle článku 2.4 v případě zájemce nevyzval, podle článku 1.8 této smlouvy zprostředkovatele k uzavření kupní smlouvy složená rezervační záloha připadne zprostředkovateli jako smluvní pokuta s čímž zájemce výslovně souhlasí, podle ustanovení článku 3.1 tuto smlouvu je možné ukončit písemnou dohodou smluvních stran, podle článku 3.2 tato smlouva zanikne v případě, že rezervační záloha nebude ve stanovené lhůtě připsána na účet uvedený v této smlouvě ani v náhradní lhůtě stanovené zprostředkovatelem, která nebude delší než 5 dnů.

11. Z výpisu z Katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastníkem předmětných nemovitostí v k.ú. , adresa, je pan , jméno FO, .

12. Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku bylo zjištěno, že žalovaná měla od 6.2.1995 jako předmět podnikání mimo jiné činnost zprostředkování obchodu a služeb, nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí a od 19.12.2022 do 31.12.2023 předmět podnikání realitní zprostředkování, odpovědným zástupcem zde byl stanoven , tituly před jménem, , jméno FO, .

13. Ze zápisu z jednání ve věci prodeje nemovitosti ze dne 13.8.2022 bylo zjištěno, že tohoto jednání účastnili pan , jméno FO, , žalovaná, žalobce, , jméno FO, , , Jméno žalobce, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Na tomto jednání byl uzavřen dodatek k rezervační smlouvě s tím, že rezervační lhůta byla prodloužena do dne 15.9.2022 a po uplynutí této lhůty byl oprávněn zprostředkovatel nemovitost nabízet jiným zájemcům.

14. Z emailové komunikace mezi účastníky ke sporným skutečnostem bylo zjištěno, že žalovaná opakovaně vyzývala žalobce, aby složil zálohu na kupní cenu a následně dne 3.8.2022 žalobce potvrdil, že žalovaná zaslala návrh kupní smlouvy. Z další komunikace bylo zjištěno, že smlouvu vypracovala , Jméno Zástupce B, a bylo sděleno, že záloha 300 000Kč bude započítána na kupní smlouvu. Následně mezi účastníky přestala probíhat komunikace ohledně uzavření kupní smlouvy, což je potvrzeno sms zprávami, z nichž vyplývá, že jednak rodinné překážky na straně žalobce a další jednání byla odkládána.

15. Z další podrobné emailové komunikace vyplývá, že žalovaná urgovala žalobce o uzavření kupní smlouvy s tím, že rezervační smlouva je platná do 30.8.2022, následně byla lhůta v rezervační smlouvě prodloužena do 15.9.

16. Soud byla předložena i sms, na níž je uvedeno datum 28. měsíc je nečitelný 22.8.13 v níž žalobce má uvést, že nezvládne zaplatit kupní cenu a v září byla rozhodnuto o ukončení platnosti rezervační smlouvy s tím, že žalovaná informovala žalobce, že rezervační záloha 300000Kč jako smluvní pokuta propadá a žalobci nebude vrácená.

17. Z další podrobné emailové komunikace vyplývá, že žalovaná urgovala žalobce o uzavření kupní smlouvy s tím, že rezervační smlouva je platná do 30.8.2022, následně byla lhůta v rezervační smlouvě prodloužena do 15.9.

18. Soud byla předložena i sms, na níž je uvedeno datum 28. měsíc je nečitelný 22.8.13 v níž žalobce má uvést, že nezvládne zaplatit kupní cenu a v září byla rozhodnuto o ukončení platnosti rezervační smlouvy s tím, že žalovaná informovala žalobce, že rezervační záloha 300000Kč jako smluvní pokuta propadá a žalobci nebude vrácená.

19. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému stavu:

20. Účastníci uzavřeli dne 1.6.2022 rezervační smlouvu, v níž se žalovaná po dobu rezervační lhůty 60-90 dnů ode dne zaplacení rezervačního poplatku zavázala, že nebude nabízet nemovitost sama či prostřednictvím třetí osoby, jak neuzavře obdobnou rezervační smlouvu s žádnou třetí osobou a případným dalším osobám bude sdělovat, že nemovitosti jsou již rezervovány ve prospěch zájemce (článek 1.4 smlouvy). Za rezervaci nemovitosti se žalobce zavázal na účet žalované při podpisu této smlouvy, nejdéle však do jednoho dne po jejím podpisu, zaplatit poplatek ve výši 300000Kč s tím, že rezervační záloha se započte uzavřením kupní smlouvy na kupní cenu.

21. Podle § 555 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen občanského zákoníku) se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.

22. Podle § 556 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám a nebo musela-li o něm vědět, nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev určen.

23. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku k tomu, co právnímu jednání předcházelo i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

24. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu , Anonymizováno, dne 31.10.2017 se podává, že výkladu podléhá zásadně každé právní ujednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačně (jasné). Dále uvedl, že ust. §555 odst. 1 o.z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Základní prvotní pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ust. §556 odst. 1, věta 1. o.z., soud nejprve zkoumá, jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících zjištěných okolností, skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil a kdy se stal perfektním. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání tak vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího, tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání, jinými slovy pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy nelze-li zjistit skutečnou vůli jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v §556 odst. 1, větě 2., ust. §556 odst. 2, o.z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží.

25. V projednávaném případě se účastníci rezervační smlouvy dohodli, že žalobce zaplatí žalované rezervační poplatek 300 000Kč za rezervaci nemovitosti po dobu 60 eventuálně 90 dnů (nakonec byla písemným ujednáním tato lhůta prodloužena) a v případě uzavření smlouvy bude tento rezervační poplatek započítán na kupní cenu prodávané nemovitosti. Jedná se tedy o zajištění povinnosti žalované po dobu rezervační lhůty nečinit žádný úkon směřující k prodeji nemovitosti jakékoliv osobě odlišné od žalobce. Ze sms zprávy žalobce určené žalované ze dne 28. neznámého měsíce roku 2022 vyplývá, že kupní smlouva na předmětnou nemovitost uzavřená nebyla, ačkoliv žalovaná splnila svou povinnost a nenabízela k prodeji nemovitost třetím osobám.

26. Soud má tedy za to, že na rozdíl od názoru žalobce nebyla touto smluvní pokutou zajištěna povinnost uzavřít kupní smlouvu, ale byla jí zajištěna povinnost žalované nenabízet předmětnou nemovitost k prodeji třetím osobám.

27. Podle § 248 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu v určené výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušení utvrzené povinnosti vznikla škoda, smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění, než peněžitém.

28. Podle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí poručením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený.

29. Dále se soud zabývá možností moderace smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o.z., když v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. , Anonymizováno, , který se zabývá moderací smluvní pokuty Nejvyšší soud zdůraznil, že moderaci smluvní pokuty podle § 2051 o.z. již nelze chápat jako zvláštní případ obsahové kontroly smluvního ujednání, nýbrž jako způsob dodatečné kontroly přiměřenosti konkrétního nároku, při níž mělo být přihlédnuto k jiným okolnostem, než pouze k těm, jež byly dány při sjednání smluvní pokuty. Východiskem při moderaci má být zkoumání přiměřenosti konkrétního nároku na smluvní pokutu a jejím cílem pak zajištění toho, aby s ohledem na konkrétní zájmy stran nebyla věřiteli uhrazena smluvní pokuty in concreto nepřiměřená. Dále se z tohoto rozhodnutí podává, že smluvní pokuta může dále plnit výlučně paušalizační funkci (paušalizace náhrady škody) nebo výlučně sankční funkci, případně dílem obojí. Poté, co soud zjistí, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit, bude se zabývat konkrétními okolnostmi případu s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty. Zřetel přitom vezme nejen na ty okolnosti, které byly známé již v době sjednání smluvní pokuty, ale i na ty, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ, na základě toho pak zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým zájmům, které byly v důsledku porušení smluvní pokuty narušeny a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěli-li k závěru o nepřiměřenosti nároku, sníží smluvní pokutu na přiměřenou (spravedlivou) výši se zřetelem k těm funkcím, které měla plnit a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, je přitom limitován výší škody vzniklé do doby rozhodnutí porušení povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje.

30. V tomto projednávaném případě se smluvní pokuta vztahovala na povinnost žalované neučinit žádný úkon směřující k prodeji nemovitosti jakékoliv osobě odlišné od zájemce v období od 1.6.2022 do konce září 2022. S ohledem na rozsah nemovitostí a cenu nemovitostí (9 500 000Kč) se soudu rezervační lhůta 3-4 měsíce jeví jako dostatečná k rozhodnutí zájemce o koupi této nemovitosti. Žalovaná splnila svou povinnost a v době rezervační lhůty nemovitost nenabízela k prodeji, takže jí za to přísluší náhrada, která podle názoru soudu odpovídá částce 10 000Kč, když smluvní pokuta 300 000Kč za tuto povinnost (nenabízet předmětnou nemovitost k prodeji po dobu rezervační lhůty) se soudu jeví jako velmi nepřiměřená právě s ohledem na okolnosti, které nastaly poté tj., že nemovitost nebyla až do dne 18.3.20224 prodána z čehož je zřejmé, že o nemovitost není zájem.

31. Tato skutečnost byla zjištěna z protokolu o ústním jednání ze dne 18.3.2024, když žalovaná k jednání o smíru nabídla, že by se snažila spojit s původním vlastníkem nemovitosti a zprostředkovat prodej této nemovitosti, protože zjistila, že nemovitost není prodaná.

32. Soud nenahlížel na funkci částky 300 000Kč shodně se žalobcem, neboť měl za to, že touto částkou nebyla zajištěna povinnost uzavřít kupní smlouvu v době rezervační lhůty, ale byla výkladem podle shora uvedených zásad a dokazování určena funkce smluvní pokuty, jak je shora uvedeno.

33. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle §142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 70 039,34Kč, přičemž tato částka přestavuje 93,34% z jejich celkové výše, rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 96,67% a úspěchu žalovaného v rozsahu 3,33%. Tyto náklady se stávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 15000Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle §6 odst. 1 a §7 vyhlášky 177/1996 Sb. advokátního tarifu z tarifní hodnoty sporu ve výši 300000Kč sestávající z částky 9500Kč za každý z pěti úkonů uvedených v §11 odst. 1 advokátního tarifu vč. pěti paušálních náhrad z nichž dvě po 300Kč podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném do 31.12.2024 a dvě ve výši paušálních náhrad výdajů po 450Kč podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od 1.1.2025 podle §13 odst. 4 advokátního tarifu a daň z přidané hodnoty ve výši 10447,50Kč.

34. Lhůta k plnění byla stanovena podle §160 odst. 1 o.s.ř. a povinnost žalované zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce pak podle §149 o.s.r.