8 C 69/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Löffelmannovou ve věci žalobkyně; [název žalobkyně], [IČO], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] - [část obce], zast.: Mgr. [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] proti; žalované; [celé jméno žalované], [datum narození], Anonymizováno , [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], zast.: [jméno] [příjmení], [datum narození], Anonymizováno , [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], jako obecným zmocněncem určení výše nájemného

I. Určuje se, že žalovaná je povinna s účinností od [datum] platit žalobci měsíční nájemné za užívání bytu [číslo] nacházejícího se v prvním podlažím domu na adrese [adresa].

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci na náhradě nákladů řízení částku, 12 164 Kč u k rukám právního zástupce žalobce, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení výše nájemného s tím, že žalovaná užívá byt jako nájemcem na základě , Anonymizováno, smlouvy ze dne [datum], kdy hradí žalobci za užívání bytu nájemné v částce 9 968 Kč měsíčně, což odpovídá jednotkové ceně 140 Kč za m² za měsíc. Výše nájemného i za byt je hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobce proto žalovanému písemně navrhl zvýšení nájemného o 17,86 % tj. na částku 11 748 Kč měsíčně, což odpovídá jednotkové ceně 165 m² měsíčně. Návrh žalobce byl žalovanému doručen dne [datum]. V posledních třech letech před podáním návrhu nedošlo k žádnému zvýšení nájemného a nájemní smlouva neumožňuje automatické zvyšování nájemného ani možnost zvyšování nájemného výslovně nevylučuje. Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal a ve lhůtě dvou měsíců2. Žalovaná se k žalobě písemně nevyjádřila. Při ústním jednání uvedla, že s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí a dne [datum] byt vyklidí, protože se odstěhuje.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že k předmětné nemovitosti svědčí vlastnické právo , Anonymizováno, , Anonymizováno, [obec] a jedná se o nemovitosti, kde svěřená správa nemovitostí přísluší , Anonymizováno, , Anonymizováno, [obec a číslo].

4. Ze smlouvy o nájmu bytu na dobu neurčitou [číslo] , Anonymizováno, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná je nájemkyní bytu [číslo] nacházejícího se v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, domu, na adrese [adresa žalované]. Z , Anonymizováno, listu pro výpočet nájemného platného od [datum] bylo zjištěno, že žalované byl zaslán , Anonymizováno, list, v němž je vypočítáno nájemné se sazbou za metr čtverečný 140 Kč pro rok 2024.

5. Ze , Anonymizováno, posudku [číslo] vypracovaného k zadání , Anonymizováno, , Anonymizováno, [obec a číslo], znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že nájemné je ve srovnatelném bytě v této oblasti činní částku 290 Kč za metr čtvereční a měsíc.6. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, [obec a číslo] [číslo] , Anonymizováno, ze dne , datum, bylo zjištěno, že , Anonymizováno, , Anonymizováno, části schválila parametry výše nájemného a soudního smíru o určení výše nájemného.

7. Z návrhu na zvýšení nájemného a předžalobní výzvy bylo zjištěno, že žalované byla doručena předžalobní výzva.

8. Podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku („dále jen občanského zákoníku“) odst. 1, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k čemuž již došlo v posledních třech letech nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno nebo který obsahuje vyšší nájemné nebo nedokládá splnění podmínek, podle tohoto ustanovení se nepřihlíží. Podle odst. 2, prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3, souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použije se ustanovení odst. 1 a 3 obdobně.

9. Citované ustanovení zakotvují možnost určení nájemného z bytu soudem, jestliže se účastníci nájemního poměru nedohodli na jeho změně, ačkoliv je potřebná ke spravedlivému uspořádání jejich práv a povinností, a to buď s ohledem na způsob, jakým bylo určeno výchozí nájemné z bytu, nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou nebo s ohledem na kvalifikovanou změnu poměrů od níž se odvíjela dříve dohodnutá výše nájemného, tj. jestliže došlo k podstatné změně okolností z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel. Určení (změna) výše nájemného soudním rozhodnutím, mj. předpokládá předchozí mimosoudní jednání účastníků nájemního poměru o úpravě nájemného z bytu, viz. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, sp. zn. , spisová značka, . Podstatnou změnou okolností ve smyslu § 696 odst. 3 občanského zákoníku z nichž se vycházelo při sjednání nájemného, je třeba považovat takovou změnu okolností, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, sp. zn. , spisová značka, ). Ujednání o způsobu zvyšování nájemného obsažené ve smlouvě o nájmu bytu nebrání tomu, aby soud rozhodl o výši nájemného podle § 696 odst. 3 občanského zákoníku, došlo-li k podstatné změně, okolností, z nichž strany při uzavírání dohody vycházely (§ 696 odst. 3 občanského zákoníku 40/1964 Sb. platného a účinného do , datum, ).

10. V projednávaném případě zjistil soud následující skutkový stav. Žalobce navrhl návrhem doručeným žalované dne [datum] zvýšení nájemného na částku 11 748 Kč měsíčně, což odpovídá jednotkové ceně 165 Kč za metr čtvereční a měsíc. Žalovaná návrh na zvýšení nájemného nepřijala ve lhůtě dvou měsíců. Při ústním jednání se žalovaná vyjádřila, že s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí z bytu se stěhuje a byt vyklidí.

11. Soud má za to, že žalobě lze vyhovět, protože , Anonymizováno, posudek předložený k žalobě určuje výši obvyklého nájemného v místě a čase obvyklé za obdobný byt částkou, která je vyšší, než požadoval žalobce v závěrečném návrhu. Žalobce se tedy pohybuje v rozmezí znaleckého posudku, a proto soud žalobě vyhověl.

12. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., tak že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný nárok na náhradu nákladů řízení v částce 12 164 Kč Tyto náklady se stávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupením advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 9 odst. 3 písm. a) a § 6 odst. 1 a 7 vyhlášky č. 177/1996 , Anonymizováno, advokátního tarifu s tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 advokátního tarifu, včetně tří paušálních náhrad a výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a DPH ve výši 21 % z částky 8 400 Kč, ve výši 1 764 Kč.

13. Lhůta k plnění byla stanovena v délce třech dnů podle § 160 odst. 1 povinnost žalovaného k plnění k rukám právního zástupce žalobce pak byla stanovena podle § 149 o.s.ř.