8 C 88/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Löffelmannovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce anonymizována dvě slova údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro 494 128,35 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 494 128,35 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z této částky od 27. 2. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce částku ve výši 76 011 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou, doručenou zdejšímu soudu dne 26. 2. 2021, domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 494 128,35 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo] v k.ú. [obec], [územní celek] – zapsáno na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Na základě nájemní smlouvy ze dne 13. 12. 1994 ve znění dodatků [číslo] byly žalované pronajaty nebytové prostory o celkové výměře 181,64 m2 Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 13. 12. 2016. Dle smlouvy byla žalovaná povinna ke dni skončení nájmu předat žalobci vyklizené nebytové prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nesplnění povinnosti nebytové prostory vyklidit ke dni skončení nájmu a takto vyklizené řádně a včas předat smlouvou sankcionováno smluvní pokutou ve výši 3 % z ročního nájemného za každý započatý den prodlení. Celková výše ročního nájemného za rok 2016 činila částku ve výši 270 015,49 Kč. Žalovanou nebyla výše uvedená povinnost vyklidit nebytové prostory splněna, když – i přes přípis žalobce ze dne 30. 11. 2016 – ke dni 13. 12. 2016 nebytové prostory nevyklidil. Žalovaná nebytové prostory vyklidila až dne 29. 4. 2019. Žalobce touto žalobou požaduje po žalované smluvní pokutu za období od 1. 3. 2018 do 30. 4. 2018, která činí částku ve výši 494 128,35 Kč za 61 dnů prodlení (270 015,49 x 0,03 x 61 = 494 128,35 Kč). Žalovaná na svůj dluh ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní upomínky.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním, doručeným soudu dne 22. 6. 2021, tak, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani zčásti. Žalovaná nesporuje, že mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva, která již skončila vyklizením nebytových prostor, avšak sporuje již samotný základ nároku na zaplacení smluvní pokuty za nevyklizení nebytových prostor. V roce 2011 došlo na základě dohody smluvních stran dodatkem ke smlouvě k zúžení předmětu nájmu, avšak tuto skutečnost žalobce ve svých tvrzeních zejména nezohlednil a takto vypočítává smluvní pokutu z nesprávného základu. Žalovaná má za to, že žalobce při výpočtu smluvní pokuty vychází z výrazně vyššího nájemného a za větší rozsah nebytových prostor, na což však nemá právo a z takto nesprávně vypočteného nájemného vypočítal nesprávně i výši smluvní pokuty za nevyklizení nebytových prostor. Smluvní pokutu žalovaná neuznává již co do samotného základu pro její nemravnou a zcela nepřiměřenou výši. Dle smlouvy má smluvní pokuta činit 3 % z ročního nájemného za každý den tvrzeného prodlení s vyklizením nebytových prostor. Takové ujednání považuje žalovaná za neplatné pro naprosto nemravnou výši smluvní pokuty, a to s ohledem na naprostý nepoměr její výše a porušení povinnosti, ke které je vztažena, tedy k vyklizení nebytových prostor. Taková výše smluvní pokuty totiž značně převyšuje i nájemné, které žalovaná platila anebo i nájemné v obvyklé výši. Žalobcem koncipovaná smluvní pokuta představuje za rok 3,65 násobek ročního nájemného, což je částka zcela nepřiměřená v poměru k zajištění povinnosti vyklidit nebytové prostory a jednalo by se tak o bezdůvodné obohacení na straně žalobce. Žalovaná v době uzavírání smlouvy neměla jinou možnost, než smlouvu uzavřít, neboť jinak by nájem nebytových prostor nezískala, resp. nedošlo by k uzavření smlouvy s ní. Navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Na toto vyjádření reagoval žalobce replikou ze dne 9. 7. 2021, doručenou soudu dne 12. 7. 2021. V této replice žalobce uvádí, že k přiměřenosti výše sjednané pokuty poukazuje na skutečnost, že nebytové prostory se nacházejí v ulici [ulice] [obec a číslo], tedy na místě nacházejícím se v samém jádru historického centra [obec], zapsaného na seznam světového dědictví UNESCO, v těsné blízkosti [anonymizována dvě slova], a tedy jednom z turisticky nejnavštěvovanějších míst České republiky. Z vysoké návštěvnosti žalovaná bezpochyby značně profitovala. Žalobce poukazuje na judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1017/2015 a usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3880/2010). Smluvní pokutu je nutné posuzovat dle konkrétních okolností daného případu a je třeba vycházet z účelu a funkce, kterou má smluvní pokuta plnit – tedy funkce preventivní, uhrazovací a sankční. Smluvní pokutou byla zajištěna povinnost žalované vyklidit předmět nájmu při skončení nájemního vztahu. Je tedy zřejmé, že přiměřenost smluvní pokuty primárně nelze poměřovat ve vztahu k výši sjednaného nájemného, a to už jen z toho důvodu, že smluvní pokutou nebyla zajištěna povinnost platit nájemné. Právě povinnost vyklidit předmět nájmu je v daném případě klíčová, neboť povinnost předmětné nebytové prostory vyklidit je z pohledu žalobce nejzásadnější. [ulice] patří bezesporu k turisticky nejfrekventovanějším lokalitám v ČR. Na základě toho lze dovodit nepopiratelnou lukrativnost předmětu nájmu. Žalovaná i přes výši smluvní pokuty předmětné nebytové prostory řádně nevyklidila a do dne 29. 4. 2019 v nebytových prostorech provozovala restauraci. S ohledem na poměr lukrativnosti předmětu nájmu a výše smluvní pokuty je z jednání žalované zřejmé, že smluvní pokuta nebyla nepřiměřená, ale dokonce nedostatečná. Její preventivní funkce ani v této výši nebylo dosaženo. Žalovaná musela být s výší denní sazby smluvní pokuty při jejím sjednávání srozuměna, věděla, že odpovídá potřebě zajistit včasné vyklizení vysoce navštěvovaných nebytových prostor, které jsou jako předmět pronájmu za účelem podnikatelské činnosti velmi lukrativním místem. Žalobce také zdůrazňuje zásadu pacta sunt servanda, jež ovládá soukromoprávní vztahy.

4. Dne 22. 11. 2021 bylo dle § 101 odst. 3 o.s.ř. jednáno v nepřítomnosti žalované.

5. Soud provedl dokazování listinnými důkazy.

6. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že předmětná nemovitost, pozemek parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo] v k.ú. [obec], obec Praha – zapsáno na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, je ve vlastnictví žalobce.

7. Z nájemní smlouvy s šesti dodatky bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobce, Bytovým podnikem [obec a číslo] – státním podnikem (dodatky uzavírány již s žalobcem) v likvidaci a žalovanou pod tehdejším názvem U [právnická osoba] dne 13. 12. 1994 s účinností od 1. 12. 1994. Předmětem nájmu jsou nebytové prostory v době [adresa], ulice [ulice a číslo] v [obec a číslo]. Účelem smlouvy bylo zajistit využití nebytových prostor prostřednictvím činnosti žalované, která v nich bude provozovat restaurační zařízení a s tím spojené administrativní činnosti. Ke dni skončení nájmu je nájemce povinen předat pronajímateli nebytové prostory vyklizené a ve stavu způsobilém užívání s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nesplnění této povinnosti je sankcionováno smluvní pokutou ve výši 3 % z ročního nájemného, minimálně však 3 000 Kč za každý započatý den prodlení (toto ustanovení smlouvy nabylo účinnosti ke dni 1. 3. 1997). Pronajímatel je oprávněn jednostranně upravit výměrem nájemného každoročně výši nájemného o částku odpovídající roční míře inflace oficiálně vzkázané za běžný rok ČSÚ. Počínaje rokem 2002 bude výše nájemného každoročně upravena vždy o částku odpovídající usnesením rady ZHMP stanovené míře valorizace nájemní smlouvy v daném roce, maximálně však odpovídající roční míře inflace oficiálně vykázané za běžný rok ČSÚ. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 13. 12. 2016.

8. Z výpočtového listu platného od května 2016 bylo zjištěno, že za nájemné měla žalovaná platit celkem 22 501 Kč měsíčně.

9. Z upozornění na skončení nájemních smluv ze dne 30. 11. 2016 bylo zjištěno, že žalobce žalovanou písemně upozornil, že nájemní smlouva ze dne 13. 12. 1994 ve znění dodatků, zanikla ke dni 13. 12. 2016. Žalobce žádá, aby ke dni 13. 12. 2016 byly vyklizené předměty nájmu předány žalobci zastoupenému správní [právnická osoba] a.s. Nestane-li se tak, je žalobce oprávněn požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 3 % z roční výše nájemného, nejméně však 3 000 Kč za každý, byť jen započatý den prodlení.

10. Z výzev k vyklizení nebytových prostor ze dne 23. 1. 2017 a 6. 2. 2017 bylo zjištěno, že žalobce a právní zástupce žalobce vyzývali žalovanou k vyklizení a předání nebytových prostor s tím, že v opačném případě bude věc řešena soudní cestou.

11. Z hlášení volného nebytového prostoru a protokolu o převzetí volného nebytového prostoru bylo zjištěno, že žalovaná nebytové prostory žalobci, resp. správcovské společnosti předala dne 29. 4. 2019.

12. Ze zpětvzetí žaloby adresované Obvodnímu soudu pro Prahu 1 ke sp. zn. 27 C 31/2017 bylo zjištěno, že dne 31. 7. 2019 žalovaná vyklidila všechny své předměty, které se nacházely v předmětu nájmu. S ohledem na to žalobce vzal žalobu o vyklizení nebytového prostoru zpět.

13. Z usnesení o zastavení řízení bylo zjištěno, že Obvodní soud pro Prahu 1 usnesením ze dne 29. 8. 2019, č.j. 27 C 31/2017-146 s ohledem na zpětvzetí žaloby řízení zastavil a žalobci přiznal náhradu nákladu řízení.

14. Z předžalobní výzvy ze dne 2. 2. 2021 bylo zjištěno, že žalobce žalovanou před podáním žaloby vyzval prostřednictvím svého právního zástupce k úhradě dlužné částky. Ve spise je i dodejka do datové schránky ze dne 2. 2. 2021.

15. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o. s. ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav.

16. Soud z hlediska skutkového stavu věci dospěl k závěru, že na základě nájemní smlouvy ve znění šesti dodatků byly žalované pronajaty nebytové prostory o celkové výměře 181,64 m2 v objektu, který vlastní žalobce (pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo] v k.ú. [obec], [územní celek] – zapsáno na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]). Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 13. 12. 2016. Žalovaná nesplnila povinnost vyklidit nebytové prostory ke dni skončení nájmu (prostory vyklidila až dne 29. 4. 2019), v důsledku čehož dle smlouvy ve znění dodatků vzniklo žalobci právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 3 % z ročního nájemného za každý započatý den prodlení. Touto žalobou bylo požadováno zaplacení smluvní pokuty za období od 1. 3. 2018 do 30. 4. 2018, která činí částku ve výši 494 128,35 Kč za 61 dnů prodlení (270 015,49 x 0,03 x 61 = 494 128,35 Kč). Žalovaná dluh nesplnila ani po zaslání předžalobní upomínky.

17. Po právní stránce soud uvedená skutková zjištění posoudil takto:

18. Dle ustanovení § 3028 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník se tímto zákonem řídí práva a povinnosti ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

19. Dle ustanovení § 262 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník se touto částí zákona se řídí rovněž závazkové vztahy mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb. K tomuto účelu se za stát považují i státní organizace, jež nejsou podnikateli, při uzavírání smluv, z jejichž obsahu vyplývá, že jejich obsahem je uspokojování veřejných potřeb.

20. Dle ustanovení § 544 odst. 1, 2, 3 zákona č. 40/1964 Sb. (dále jen o.z.) sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení. Ustanovení o smluvní pokutě se použijí i na pokutu stanovenou pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem (penále).

21. Dle ustanovení § 3 odst. 1 o.z. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

22. Dle ustanovení § 39 o.z. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

23. Z výše uvedeného vyplývá, že se věc bude řídit občanským zákoníkem účinným do 31. 12. 2013 (§ 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.), nikoliv obchodním zákoníkem, neboť se sice jedná o vztah mezi samosprávnou územní jednotkou a podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti, avšak obsahem není uspokojování veřejných potřeb. Na věc dopadá rovněž zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

24. Mezi stranami je nesporné, že došlo k uzavření platné nájemní smlouvy ze dne 13. 12. 1994 ve znění šesti dodatků, na základě níž měla žalovaná pronajaty nebytové prostory, jež jsou nyní ve vlastnictví žalobce. Mezi nesporné skutečnosti dále patří to, že k vyklizení nebytových prostor došlo až se zpožděním (ke dni 29. 4. 2019).

25. Žalovaná však nesouhlasí se smluvní pokutou a rozporuje již základ, z něhož byla smluvní pokuta vypočtena, tedy roční nájemné, které považuje za výrazně vyšší (v roce 2011 došlo na základě dohody smluvních stran dodatkem ke smlouvě k zúžení předmětu nájmu, což dle žalované není zohledněno). Dále žalovaná nesouhlasí s výší smluvní pokuty, kterou považuje rozpornou s dobrými mravy, kdy shledává naprostý nepoměr její výše a porušení povinnosti ke které je vztažena a představuje 3,65 násobek ročního nájemného. Žalovaná smlouvu uzavřela proto, že jinak by nájem předmětných nebytových prostor nezískala.

26. V dané věci došlo k uzavření nájemní smlouvy v režimu občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013. Žalované skončil nájem předmětných prostor ke dni 13. 12. 2016. K tomuto dni také dle smlouvy ve znění dodatků měla žalovaná povinnost nebytové prostory vyklidit. V důsledku toho, že žalovaná tak neučinila, jí vznikla povinnost dostát smluvní povinnosti a zaplatit smluvní pokutu, která činila 3 % z ročního nájemného za každý započatý den trvajícího prodlení. Smluvní pokuta byla sjednána plně v souladu s právními předpisy – byla sjednána písemně a byl stanoven způsob určení její výše.

27. Pokud žalovaná namítá nesprávný základ smluvní pokuty, tedy výši nájemného, žalobce doložil výpočtový list platný od května 2016, z něhož tato výše nájemného vyplývá a žalovaná ji měla hradit, kdy v tomto nepochybně byla zohledněna úprava prostor učiněná dodatkem z roku 2011. K samotné smluvní pokutě a její výši pak lze podotknout, že tuto je nutné posuzovat podle konkrétních okolností a dále je třeba uvážit funkce smluvní pokuty (preventivní, uhrazovací a sankční), tedy to, aby se jednalo o dostatečně citelnou sankci vůči dlužníkovi pro případ nesplnění smluvní pokutou zajištěné povinnosti. Lze souhlasit s žalobcem (žalobce správně poukazuje na ustálenou soudní praxi, např. rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 33Cdo 1017/2015 a rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 33Cdo 3880/2010), že se předmětné nebytové prostory nachází v centru [obec], na [anonymizováno] náměstí v [anonymizována tři slova], což je místo velice lukrativní a v době, za kterou je smluvní pokuta požadována hojně navštěvované místo, z čehož žalovaná bezpochyby těžila. Pokud žalovaná prostory vyklidila až 29. 4. 2019 (tedy s více jak dvouletým zpožděním), pak skutečně nebyla preventivní funkce smluvní pokuty naplněna. Kromě toho, že žalované byla výše smluvní pokuty známa z nájemní smlouvy, v doručeném upozornění o skončení nájmu ze dne 30. 11. 2016 jí byla výše smluvní pokuty připomenuta, čili jí byla známa nepochybně. I přesto se žalované zřejmě vyplatilo v prostorách nadále působit a z provozovaného podnikání na lukrativním místě těžit. S ohledem na skutečnost, že smluvní pokutou nebyla zajištěna povinnost platit nájemné pak výši smluvní pokuty skutečně nelze poměřovat ve vztahu k výši sjednaného nájemného – smluvní pokutou byla zajištěna povinnost vyklidit předmět nájmu. Irelevantní je námitka žalované, že„ neměla jinou možnost, než smlouvu uzavřít“, neboť jinak by nájem předmětu nájmu nezískala – pokud žalovaná na smluvní podmínky přistoupila, je povinna je splnit.

28. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobci přiznal úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

29. Soud důvodné žalobě v plném rozsahu vyhověl, neboť žalobce svůj nárok řádně zargumentoval a doložil, přičemž o něm soud nemá žádné pochybnosti. Žalovaná je povinna dostát své smluvní povinnosti a smluvní pokutu za nesplnění povinnosti vyklidit předmět nájmu žalobci zaplatit.

30. Pro úplnost soud dodává, že § 544 o.z. neumožňuje moderaci smluvní pokuty, čili neumožňuje soudu nepřiměřeně vysokou pokutu na návrh dlužníka snížit. V daném případě však soud ani neshledal, jak plyne z výše uvedeného, smluvní pokutu nepřiměřeně vysokou.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 76 011 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 24 707 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 494 128,35 Kč sestávající z částky 10 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 10 300 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 10 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 10 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 11. 2021 včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 42 400 Kč ve výši 8 904 Kč.

32. Lhůta k plnění byla v obou případech stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku podle ustanovení § 160 odst. 1 věta 1 o.s.ř. a dle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. byla povinnost žalované k náhradě nákladů řízení stanovena k rukám zástupce žalobce.