9 C 157/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Olgou Lenochovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno ze Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno IČO zainteresované společnosti 0/0 Anonymizováno advokátkou Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o zaplacení 605 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátky.

1. Žalobkyně se žalobou, podanou Obvodnímu soudu pro , adresa, dne , datum, , domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost žalobkyni zaplatit částku , částka, s příslušenstvím představující bezdůvodné obohacení žalované. Žalobkyně jako zájemce, žalovaná jako prostředkovatel a , tituly před jménem, , jméno FO, jako vlastník nemovitosti uzavřeli dne , datum, dohodu o rezervaci ohledně pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č.p. 129 v obci a k.ú. , adresa, (dále jen „nemovitosti“, „dohoda o rezervaci“). Na základě dohody o rezervaci složila žalobkyně k rukám žalované částku , částka, představující rezervační zálohu (dále jen „rezervační záloha“). Dne , datum, manžel žalobkyně uplatnil námitku relativní neplatnosti dohody o rezervaci, načež žalobkyně žalovanou dopisem ze dne , datum, vyzvala o vrácení bezdůvodného obohacení - zaplacené rezervační zálohy. Žalovaná však žalobkyni nechce bezdůvodné obohacení vydat, kdy poukazuje na ustanovení ve dohodě o rezervaci, podle kterého v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně fakticky propadá rezervační záloha žalované. Žalobkyně však má za to, že se jedná o ujednání v rozporu s § 14 zákona č. 39/2020, zákon o realitním zprostředkování (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“). Z těchto důvodů žalobkyně žaluje o vydání žalované částky, když žalovaná ani na předžalobní výzvu ze dne , datum, žalobkyni ničeho neuhradila.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila v podání ze dne , datum, . Žalovaná potvrdila, že mezi účastnicemi a , tituly před jménem, , jméno FO, došlo k uzavření dohody o rezervaci, s žalobou však nesouhlasí. V prvé řadě uvedla, že žalobkyně není k podání žaloby aktivně legitimována, kdy žalobu měla podat společně se svým manželem. Za druhé žalovaná uvedla, že dohoda o rezervaci se přímo nedotýkala SJM žalobkyně a jejího manžela, pročež tento úkon nelze manželem napadnout námitkou relativní neplatnosti. Za třetí žalovaná poukázala na ujednání čl. X. odst. 11 dohody o rezervaci, podle kterého byla žalobkyně oprávněna sdělit do 14 dnů od uzavření dohody o rezervaci, že nedojde k financování kupní ceny prostřednictvím společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, . a za této situace by byla žalobkyně oprávněna od dohody o rezervaci odstoupit a žalovaná by byla povinna rezervační zálohu žalobkyni vrátit. Žalobkyně toto ujednání však nevyužila. Dne , datum, vyzvala žalovaná žalobkyni k prokázání schopnosti financovat kupní cenu a dne , datum, k uzavření kupní smlouvy, nicméně žalobkyně nijak nereagovala. Dne , datum, žalovaná v souladu s čl. IV. odst. 2 dohody o rezervaci uplatnila nárok na náhradu provize, který započetla na právo žalobkyně na vrácení rezervační zálohy. Dne , datum, uplatnil manžel žalobkyně námitku relativní neplatnosti dohody o rezervaci. Žalovaná má za to, že jednání žalobkyně bylo neseriózní, kdy po dobu 6 měsíců blokovala prodej nemovitostí a uváděla smluvní strany v omyl ohledně souhlasu svého manžela. Závěrem žalovaná poukazuje na to, že nedošlo k porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování, kdy dohoda o rezervaci upravovala povinnosti žalobkyně a , tituly před jménem, , jméno FO, ohledně uzavření kupní smlouvy. Přenesení povinnosti zaplatit provizi žalované z , tituly před jménem, , jméno FO, na žalobkyni žalovaná nepovažuje za smluvní pokutu a má za to, že bylo důvodné, když kvůli žalobkyni byly nemovitosti blokovány 6 měsíců, žalovaná po tuto dobu nemohla vykonávat zprostředkovatelskou činnost, a dokonce kvůli změnám na realitním trhu byly nemovitosti nakonec prodány jiné osobě za , částka, namísto , částka, sjednaných v dohodě o rezervaci.

3. K argumentům žalované se vyjádřila žalobkyně v podání ze dne , datum, tak, že je aktivně legitimována, když pouze žalobkyně byla účastníkem dohody o rezervaci, pročež pouze ona má právo žalovat o vrácení poskytnutého plnění (viz rozsudek Nejvyššího soudu , spisová značka, ). Dále uvedla, že pokud byla dohodou o rezervaci žalobkyni uložena povinnost zaplatit částku , částka, , pak povinnost ke složení této částky nepochybně souvisí se správou SJM. K dalšímu argumentu žalobkyně uvedla, že je chybou žalované jako odborníka v oblasti realit, že po žalobkyni nepožadovala písemné zmocnění ze strany manžela žalobkyně nebo doložení písemného souhlasu nebo dohodu o rezervaci nepřipravila k podpisu i pro manžela žalobkyně. Žalovaná proto jednala bez odborné péče, pročež takové jednání nemůže jít k tíži žalobkyně. To, že manžel s uzavřením dohody o rezervaci a zaplacením rezervační zálohy nesouhlasil, si žalobkyně špatně interpretovala. Nechtěla účastníky uvádět v omyl. To, že používala při komunikaci množné číslo, že se prohlídky předmětu koupě účastnil manžel apod., nestačí k založení souhlasu manžela žalobkyně. Dále žalobkyně uvedla, že se snažila financování zajistit. Důvodem dlouhé rezervace byl právě zájem žalobkyně financování zajistit. Ve výsledku však k financování skutečně nedošlo a žalobkyně byla postavena do tíživé situace, kdy neměla prostředky k úhradě kupní ceny a „lhůta pro sdělení financování, díky které jí měl být vrácen složený rezervační poplatek, již uplynula.“ Žalobkyně se dokonce snažila zajistit financování i částečným započtením na kupní cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, . Dále žalobkyně uvádí, že ponechání si rezervační zálohy se započtením na provizi žalované sice není označeno jako smluvní pokuta, ale o sankci se samozřejmě jedná, a to o sankci za porušení závazku spočívajícího v uzavření kupní smlouvy ze strany žalobkyně. Jelikož však dohoda o rezervaci je smlouvou o realitním zprostředkování, v níž byla založena povinnost žalobkyně jako zájemce uzavřít realitní dohodu, došlo k porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování a tento závazek je neplatný. Smluvní pokuta zajišťující neplatný závazek je rovněž neplatná.

4. Dále žalobkyně poukázala na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, konkrétně rozsudek , spisová značka, . Nejvyšší soud v rozhodnutí konstatuje, že na třístrannou dohodu mezi prodávajícím, kupujícím a realitním zprostředkovatelem se uplatní zákon o realitním zprostředkování. Nejvyšší soud opakuje, že povinnost uzavřít realitní dohodu může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka, nikoliv tedy, pokud se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. Po aplikaci právního názoru Nejvyššího soudu je nutno dojít k závěru, že ujednání čl. IV. odst. 2 dohody o rezervaci o smluvní pokutě je neplatné.

5. Na jednání dne , datum, žalobkyně doplnila, že dalším důvodem pro vyhovění žalobě, je výklad článku X. odst. 11 dohody o rezervaci, z něhož plyne povinnost žalované vrátit rezervační zálohu v případě, kdy nedojde k zajištění financování společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Toto financování nebylo žalobkyni poskytnuto, vznikla proto povinnost žalované rezervační zálohu vrátit. Dále žalobkyně uvedla, že pokud by smluvní pokuta zajišťovala povinnost uzavřít kupní smlouvu a jednalo by se fakticky o zajištění povinnosti z budoucí smlouvy kupní, pak by sankce náležela , tituly před jménem, , jméno FO, , nikoliv žalované a žalovaná by i nadále byla povinna vrátit žalobkyni rezervační zálohu.

6. Mezi účastnicemi je nesporné, že dne , datum, žalobkyně jako zájemce, žalovaná jako zprostředkovatel a , tituly před jménem, , jméno FO, jako vlastník nemovitostí uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitostí za kupní cenu , částka, .

7. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že žalovaná v době uzavření dohody o rezervaci podnikala mj. v oblasti realitního zprostředkování.

8. Z printscreenu mobilního telefonu s komunikací od , datum, do , datum, soud zjistil, že dne , datum, požádala žalobkyně realitního makléře, zda ještě tedy mohou přijet „ještě zítra s manželem“, načež po půl noci odpovídá realitní makléř, že určitě ano, jen je třeba ráno zavolat čas, ideálně v 16:

45. Téhož dne se žalobkyně dotazuje, zda může teď volat, že počítá s koupí domu. Žádá o zavolání, aby se dohodli na rezervační smlouvě.

9. Z dalšího printscreenu mobilního telefonu soud zjistil, že žalobkyně zaslala k žádosti realitního makléře své údaje do smluvní dokumentace. Žalobkyně současně uvedla, že banku ještě neví.

10. Z printscreenu mobilního telefonu s komunikací od , datum, soud zjistil, že realitní makléř žalobkyni sděluje, že účet pro zaplacení rezervační zálohy je na první straně a , Anonymizováno, je v textu smlouvy. Až žalobkyně pošle platbu, potvrdí účetní přijetí a rezervace bude kompletní. Na to reaguje žalobkyně slovy. „Pošleme, díky, Ch“. Dne , datum, realitní makléř potvrdil přijetí platby.

11. Z dohody o rezervaci soud zjistil, že listina byla mezi žalobkyní, žalovanou a , tituly před jménem, , jméno FO, podepsána dne , datum, . V článku I. dohody o rezervaci se žalobkyně a , tituly před jménem, , jméno FO, zavázali uzavřít kupní smlouvu a žalovaná se zavázala vykonávat činnosti sjednané v dohodě. V čl. II. je uveden předmět budoucího prodeje, kterým jsou nemovitosti (pozemek parc. č. st. 219, součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, ). V čl. III. je sjednána dohodnutá kupní cena vč. provize ve výši , částka, . V čl. IV. je uvedeno, že uzavřením dohody o zprostředkování vzniklo právo žalované na provizi, neboť již obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy. V čl. IV. odst. 2 je uvedeno, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně žalobkyně, zavazuje se žalobkyně uhradit žalované provizi místo , tituly před jménem, , jméno FO, , a to ve výši rezervační zálohy. V případě, že by žalované vzniklo právo na zaplacení provize od žalobkyně, je žalovaná oprávněna na provizi započít žalobkyní uhrazenou rezervační zálohu. Dle čl. V. slouží rezervační záloha k blokaci nemovitostí. Rezervační záloha činí , částka, . Žalovaná je povinna vrátit žalobkyni rezervační zálohu, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, leda k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně žalobkyně. Dle čl. VI. dohody trvá dohoda do , datum, . V čl. VII. odst. 1 a 4 dohody se žalovaná zavázala, že v rezervační době neuzavře obdobnou dohodu týkajících se rezervovaných nemovitostí a že zajistí návrh kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. V čl. VIII. se , tituly před jménem, , jméno FO, zavázal uzavřít nejpozději do 1 měsíce po výzvě žalované kupní smlouvu na nemovitosti. Dle čl. IX. odst. 2 dohody je žalobkyně povinna , tituly před jménem, , jméno FO, povinna vyzvat k uzavření kupní smlouvy nejpozději do konce trvání dohody. V čl. IX. odst. 6 žalobkyně prohlašuje, že je pro případ nabývání nemovitostí do SJM zmocněna jednat i jménem svého manžela. V čl. X. odst. 11 dohody je uvedeno, že financování žalobkyně proběhne přes , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žalovaná se zavazuje v případě, kdy nedojde k financování přes , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vrátit žalobkyni rezervační zálohu v plné výši. , adresa, pro sdělení financování je 14 dnů.

12. Z transakční historie ze dne , datum, soud zjistil, že na účet žalované byla dne , datum, poukázána z účtu č.ú. , tel. číslo, /, Anonymizováno, vedeného na jméno , jméno FO, částka , částka, .

13. Ze zprávy , Anonymizováno, k dotazu soudu, kdo měl dne , datum, dispoziční oprávnění k účtu č.ú. , tel. číslo, /, Anonymizováno, , soud zjistil, že dispoziční oprávnění k účtu měl pouze , tituly před jménem, , jméno FO, .

14. Z e-mailové komunikace z , datum, a , datum, soud zjistil, že právní zástupkyně žalované zaslala žalobkyni návrh kupní smlouvy na nemovitosti a smlouvy o úschově. Z přiloženého návrhu kupní smlouvy a smlouvy o úschově plyne, že smlouvy jsou připraveny k připomínkám a doplnění financování kupní ceny. V kupní smlouvě je uvedeno, že žalobkyně uhradila první část kupní ceny ve výši , částka, na základě dohody o budoucí kupní smlouvě o prodeji nemovitostí ze dne , datum, jako rezervační zálohu žalované. Uhrazená částka , částka, bude vypořádána v souladu se zprostředkovatelskou smlouvu na provizi žalované. Dne , datum, žalobkyně reagovala tak, že vyjádření od právníka bude mít v pondělí.

15. Z e-mailové komunikace z , datum, a , datum, soud zjistil, že právní zástupkyně žalované vyzvala žalobkyni o sdělení, zda již mají schválený úvěr, popř. kdo jej poskytuje a v jaké výši, aby mohla doplnit smluvní dokumenty. Současně potřebuje , tituly před jménem, , jméno FO, instruovat k vyčíslení mimořádné splátky úvěru. Žalobkyně na to odpovídá tak, že úvěr pořád nedostali, ale poskytnutí stále řeší a třebaže jsou s manželem od soboty ve Státech, stále požadované dokumenty dodávají. Banka požaduje další a další dokumenty, jedná s účetními obou firem. Hypoteční specialista manželů snad požádal i u další banky, ale lepší informace má aktuálně realitní makléř pan , jméno FO, . Žalobkyně právní zástupkyni ujišťuje, že „v každém případě dům chceme koupit.“16. Z e-mailové komunikace ve dnech , datum, – , datum, mezi realitním makléřem , jméno FO, , žalobkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že realitní makléř napsal žalobkyni email, že daný den projednal s , tituly před jménem, , jméno FO, včerejší návštěvu žalobkyně s manželem a ten mu předložil protinávrh. Původní návrh žalobkyně byl, že kupní cena bude hrazena z hypotéky , částka, a dále převodem pozemků, s tvrzenou tržní cenou 6 000 – , částka, /m2. Podle , tituly před jménem, , jméno FO, není uvedená cena tržní cenou, když našel pozemky prodané za tržní cenu , částka, /m2, u nichž není problém s příjezdovou cestou a sítěmi jako u , jméno FO, . Protinávrh , tituly před jménem, , jméno FO, má dvě varianty, a to vždy úvěr , částka, a v hotovosti , částka, a následně buď splácet kupní cenu se zástavou na pozemcích v , adresa, , nebo převést pozemky v , adresa, . Na to žalobkyně reagovala, že s manželem shodně konstatovali, že varianta 2) je pro ně nepřijatelná, že by stavební pozemky za tuto cenu sami chtěli koupit. První varianta žalobkyni však přijde vstřícná, musí však s manželem znovu probrat otázku placení ve splátkách a zřízení zástavy, protože manžel chtěl pozemky prodat.

17. Z nahlížení do katastru nemovitostí soud zjistil, že na LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, je evidován pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který je ve vlastnictví , tituly před jménem, , jméno FO, Charouze, manžela žalobkyně.

18. Z odpovědi k žádosti o vyjádření k návrhu dělení pozemku z , datum, od starosty Kostomlátek , jméno FO, soud zjistil, že k žádosti o vyjádření se k dělení pozemku par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, zastupitelstvo na zasedání dne , datum, schválilo dělení pozemku za podmínky, že se dělení pozemku bude řídit předloženým zněním žádosti o návrhu dělení, tzn. pozemek … se rozdělí na tři cca 900 m2 pozemky, na kterých bude možnost výstavby tří rodinných domů o jedné bytové jednotce. Přístup na pozemek je možný přes pozemky obce , adresa, , nicméně vstup je nutno řešit nejspíš věcným břemenem. Přístup přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, zastupitelstvo neschválilo.

19. Z e-mailové komunikace ve dnech , datum, – , datum, mezi realitním makléřem , jméno FO, a žalobkyní soud zjistil, že realitní makléř se na žalobkyni obrátil s otevřeným jednáním o úhradě kupní ceny. , tituly před jménem, , jméno FO, nabízí jednání a přijme návrhy žalobkyně. Dále realitní makléř předkládá možné varianty řešení úhrady kupní ceny. Realitní makléř by rád vyšel žalobkyni vstříc a obchod dokončil. Na to reaguje žalobkyně, že neodpovídala, protože byla v , podezřelý výraz, . Dále uvedla, že jí je líto, že pořád čeká na vyjádření pana , jméno FO, (hypotečního poradce).

20. Z e-mailu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná žalobkyni vyzvala k prokázání financování části kupní ceny ve výši , částka, dle čl. IX. odst. 4 dohody o rezervaci. Žalobkyně přes opakovaná ujištění nedoložila způsob financování. Žalovaná je ochotna jednat o nějakých návrzích způsobu financování, resp. o úpravách podmínek vlastního financování dle potřeb žalobkyně.

21. Z e-mailu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná žalobkyni vyzvala k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti. Ve výzvě byla žalobkyně vyzvána k dostavení se k podpisu dne , datum, v 10,00 do advokátní kanceláře právní zástupkyně žalované. Email byl adresován žalobkyni, v kopii , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, .

22. Z emailu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná žalobkyni upozornila na to, že žalovaná dne , datum, započetla právo žalované na úhradu provize na nárok žalobkyně na vrácení zaplacené rezervační zálohy. Vzhledem k tomu, že z jednání žalobkyně je zřejmé, že neuzavření kupní smlouvy je způsobeno chováním žalobkyně, kdy žalobkyně přestala komunikovat a nedostavila se k podpisu kupní smlouvy, odstoupil , tituly před jménem, , jméno FO, od dohody o rezervaci. Tím došlo k naplnění čl. IV. odst. 2 dohody o rezervaci a na žalobkyni přešla povinnost uhradit provizi.

23. Z dohody ze dne , datum, uzavřené mezi žalovanou a , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že žalovaná se zavázala , tituly před jménem, , jméno FO, uhradit částku , částka, z provize ve výši , částka, .

24. Ze záznamu o transakční historii ze dne , datum, soud zjistil, že učtu žalované byla odečtena platba ve výši , částka, na účet , tituly před jménem, , jméno FO, s popisem, dle dohody ze dne , datum, .

25. Z dopisu uplatnění relativní neplatnosti dohody o rezervaci ze dne , datum, adresované , tituly před jménem, , jméno FO, (dle dodejky převzato dne , datum, ) a žalované (zasíláno dne , datum, do datové schránky žalované, doručeno uplynutím 10 dní) soud zjistil, že dne , datum, namítl manžel žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, relativní neplatnost dohody o rezervaci z důvodu, že se jedná o závazek přijatý v rámci SJM, k němuž je třeba i souhlas druhého manžela. , tituly před jménem, , jméno FO, však dohodu o rezervaci nepodepsal ani nedal souhlas k jejímu uzavření.

26. Z výzvy k vydání bezdůvodného obohacení ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou o vydání bezdůvodného obohacení, představujícího zadržovanou rezervační zálohu ve výši , částka, dle dohody o rezervaci, jež se stala v důsledku vznesení námitky relativní neplatnosti manželem žalobkyně neplatnou. Výzva byla žalované doručena dne , datum, .

27. Z dopisu žalované ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná s argumenty žalobkyně nesouhlasila. Namítla, že vznesení relativní neplatnosti nebylo , tituly před jménem, , jméno FO, doručeno, dála namítla, že manžel žalobkyně se účastnil prohlídky nemovitostí, kdy žalobkyně trvala na prohlídce i s manželem, aby koupi odsouhlasil, dále se manžel účastnil setkání s hypotečními poradci a poskytoval podklady pro vyřízení hypotečního úvěru. Po celou dobu transakce žalobkyně nesouhlas manžela nenamítala, naopak žalobkyně odůvodňovala, proč má být nabýváno do jejího výlučného vlastnictví. Žalovaná tak požaduje uplatněnou námitku za účelovou, a akcentuje její vznesení bezprostředně po výzvě k doložení způsobu financování a na uzavření kupní smlouvy.

28. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, prodal , tituly před jménem, , jméno FO, nemovitosti za kupní cenu , částka, .

29. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně znovu vyzvala žalovanou o vydání bezdůvodného obohacení s tím, že pokud tak neučiní do 7 dnů od doručení výzvy, podá žalobu. V dopise žalobkyně uvádí, že účast manžela žalobkyně na prohlídce nemá žádný vliv na jeho udělení souhlasu, zvlášť pokud se účastnil prohlídky až po zaplacení rezervační zálohy. Žalobkyně rovněž poukázala na zásadu, že mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nabídky nejsou. Ve výzvě dále poukazuje na § 14 zákona o realitním zprostředkování, dle kterého nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu ve smlouvě o realitním zprostředkování. Protože toto ustanovení bylo v dohodě o rezervaci porušeno, je ujednání neplatné, pročež je neplatná i případná navazující sankce. Dále žalobkyně odkázala na čl. V. odst. 5 dohody o rezervaci, dle kterého má žalovaná povinnost vrátit poplatek. Dovětek „vyjma čl. IV. odst. 2 Dohody“ považuje žalobkyně za neplatný. Žalovaná je i proto povinna bezdůvodné obohacení žalobkyni vydat.

30. Soud zamítl návrhy pro provedení důkazu výslechy svědků , tituly před jménem, , jméno FO, (vlastníka nemovitostí), , jméno FO, (realitního makléře), , tituly před jménem, , jméno FO, Charouze (manžela žalobkyně) a pana , jméno FO, (hypotečního poradce , jméno FO, ). Relevantní skutečnosti ke zjištění skutkového stavu byly dostatečně prokázány jinými důkazy a provedení svědeckých výpovědí by bylo nadbytečné a nehospodárné. Soud rovněž zamítl návrhy na provedení dokazování „listinami prokazujícími úsilí žalobkyně na zajištění financování“ a „listinami prokazujícími důvodnost naplnění podmínek pro vrácení rezervačního poplatku dle článku X. bod 11. dohody o rezervaci“. Jednak tyto důkazy nejsou jednoznačně specifikovány, tedy nejedná se o způsobilý návrh důkazu, jednak tvrzení, která tímto mají být prokázána, nejsou ve věci relevantní (tvrzení o úsilí k zajištění financování), nebo již byla prokázána nebo vyvrácena jinými důkazy (tvrzení o naplnění podmínek k vrácení rezervační zálohy), pročež by provedení dalších důkazů bylo nadbytečné.

31. Soud učinil tento závěr o skutkovém stavu:

32. K průběhu transakce: Večer dne , datum, požádala žalobkyně realitního makléře žalované o potvrzení, že , datum, může přijít na prohlídku nemovitostí s manželem. Realitní makléř po půlnoci dne , datum, souhlasil s tím, že ráno bude třeba upřesnit čas. Dne , datum, večer žalobkyně realitnímu makléři sdělila, že počítá s koupí domu. Dne , datum, došlo k uzavření dohody o rezervaci nemovitostí - pozemek parc. č. st. 219, součástí je stavba č.p. 129, a pozemek parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , mezi žalobkyní, žalovanou a , tituly před jménem, , jméno FO, . Téhož dne realitní makléř žalobkyni upozornil, že zapomněl sdělit, že účet pro zaplacení rezervační zálohy je uveden na první straně dohody a variabilní symbol je v textu dohody. Žalobkyně na tuto zprávu obratem reaguje slovy: „pošleme, díky, Ch.“. Dne , datum, byla na účet žalované z účtu manžela žalobkyně složena rezervační záloha ve výši , částka, . Jediným disponentem s účtem byl manžel.

33. E-mailem z , datum, byly žalobkyni zaslány návrhy kupní smlouvy a úschovní smlouvy. V návrzích smluv nebyl vyplněn způsob financování kupní ceny, nicméně byl již uveden mechanismus jejího hrazení s tím, že rezervační záloha ve výši , částka, bude představovat první část kupní ceny, která bude započtena na provizi žalované. Žalobkyně do , datum, nesdělila, že financování nebude zajištěno společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, . V červnu 2022 se právní zástupkyně žalované dotázala žalobkyně, zda již má schválený úvěr, příp. kdo jej poskytne a v jaké výši, aby tyto údaje mohla uvést do smluv. Žalobkyně na to reaguje, že financování řeší, že je třeba dokládat další listiny týkající se obou firem a že se to řeší s účetními. Požadované dokumenty dodávají, i když jsou s manželem ve Státech. Dále uvedla, že jejich hypoteční specialista snad požádal o financování i jiné banky. Závěrem žalobkyně uvádí v množném čísle, že v každém případě chtějí dům koupit a jsou přesvědčeni, že hypotéku dotáhnou. V červenci 2022 probíhá další komunikace stran, kdy se již řeší alternativní způsoby financování kupní ceny, když se zjistilo, že žalobkyně získá hypotéku maximálně , částka, . Variantou financování zbývající části kupní ceny je převod pozemku v k.ú. , adresa, ve vlastnictví manžela žalobkyně do vlastnictví , tituly před jménem, , jméno FO, , nebo možnost placení ve splátkách se zřízením zástavy na pozemku manžela. K tomu žalobkyně uvedla, že s manželem musí znovu probrat možnost splátek a zřízení zástavního práva na pozemku, protože manžel chtěl pozemky prodat. V září 2022 se na žalobkyni obrátil realitní makléř, že navrhuje jednání ohledně úhrady kupní ceny a předkládá návrhy financování. Žalobkyně na to již reaguje jen tak, že je jí líto, že čeká na vyjádření pana , jméno FO, .

34. Následně dne , datum, je ze strany ně žalované učiněna výzva k prokázání financování kupní ceny a dne , datum, je žalobkyně ze strany žalované vyzvána k podpisu kupní smlouvy dne , datum, v kanceláři právní zástupkyně. Dne , datum, žalovaná žalobkyni informovala, že přistoupila k započtení práva žalované na úhradu provize na nárok žalobkyně na vrácení zaplacené rezervační zálohy. Tento krok odůvodnila tím, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo v důsledku chování žalobkyně, protože přestala komunikovat a nedostavila se k podpisu kupní smlouvy. Žalovaná na základě dohody ze dne , datum, zaslala , tituly před jménem, , jméno FO, částku , částka, z provize , částka, . Dopisem ze dne , datum, namítl manžel žalobkyně relativní neplatnost dohody o rezervaci, protože s jejím uzavřením nesouhlasil, ač se jedná o nikoliv běžnou záležitost týkající se SJM. Dopisem ze dne , datum, a ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovanou o vydání částky , částka, představující bezdůvodné obohacení žalované v důsledku přijetí rezervační zálohy z neplatné smlouvy.

35. K obsahu dohody o rezervaci: Dne , datum, žalobkyně na straně zájemce, žalovaná jako zprostředkovatel a , tituly před jménem, , jméno FO, na straně vlastníka nemovitostí: pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitostí do , datum, . V dohodě o rezervaci se žalobkyně a , tituly před jménem, , jméno FO, zavázali uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti s kupní cenou , částka, . V dohodě bylo sjednáno, že žalobkyně je povinna vyzvat , tituly před jménem, , jméno FO, k uzavření kupní smlouvy nejpozději do , datum, . , tituly před jménem, , jméno FO, byl povinen uzavřít do 1 měsíce od výzvy žalobkyně kupní smlouvu. Pokud by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalobkyně, zavázala se žalobkyně uhradit provizi žalované ve výši rezervační zálohy namísto , tituly před jménem, , jméno FO, . Smluvní strany si dále dohodly, že financování žalované bude zajištěno společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, . zprostředkovatelem , jméno FO, . Pokud nedojde k financování přes společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., zavázala se žalovaná vrátit rezervační zálohu. Pro sdělení financování žalované byla sjednána lhůta v délce 14 dnů.

36. Dále se v dohodě o rezervaci žalovaná zavázala vykonávat činnosti sjednané v dohodě. V čl. VII. odst. 1 a 4 dohody se žalovaná zavázala, že v rezervační době neuzavře obdobnou dohodu týkajících se nemovitostí a že zajistí návrh kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Dále se smluvní strany dohody, že uzavřením dohody o rezervaci vzniká žalované právo na zaplacení provize, neboť žalovaná uzavřením smlouvy o rezervaci obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy. V návrhu kupní smlouvy je uvedeno, že rezervační záloha složená na základě dohody o budoucí kupní smlouvě o prodeji nemovitostí ze dne , datum, ve výši , částka, na účet žalované se stává první splátkou kupní ceny a že bude vypořádána na provizi žalované.

37. Žalobkyně v dohodě o rezervaci prohlásila, že v případě, že mají být rezervované nemovitosti nabyty do SJM, je zmocněna jednat za svého manžela a bere na vědomí, že odpovídá za škodu, kterou případně způsobí uvedením nepravdivých údajů o tomto zastoupení.

38. Na základě zjištěného skutkového stavu soud žalobu po právní stránce posoudil takto:

39. Dle § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování, pro účely tohoto zákona se rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

40. Dle § 2 písm. d) bod 1. zákona o realitním zprostředkování, pro účely tohoto zákona se rozumí realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

41. Dle § 14 zákona o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

42. Dle § 19 odst. 1, 2 zákona o realitním zprostředkování, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

43. Dle § 6 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.

44. Dle § 694 odst. 2 o. z., v ostatních záležitostech rodiny právní jednání jednoho manžela zavazuje a opravňuje oba manžele společně a nerozdílně, dal-li druhý manžel k právnímu jednání manžela souhlas; ustanovení § 692 odst. 2 se použije obdobně. Nedovolá-li se však manžel, který s právním jednáním druhého manžela nesouhlasí, pomoci soudu předem, může se dovolat neplatnosti takového právního jednání.

45. Dle § 714 odst. 1, 2 o. z., v záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého. Odmítá-li manžel dát souhlas bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů, rodiny nebo rodinné domácnosti, či není-li schopen vůli projevit, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud. Jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání.

46. Dle § 1785 o. z., smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

47. Dle § 1888 odst. 1 o. z., kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu.

48. Soud se v prvé řadě zabýval otázkou platnosti dohody o rezervaci. Žalobkyně namítla, že její manžel vznesl námitku relativní neplatnosti dohody o rezervaci dle § 694 odst. 2 a § 714 odst. 2 o. z., která založila neplatnost dohody o rezervaci. Soud však dospěl k závěru, že manželovi nesvědčilo právo vznést námitku relativní neplatnosti. Vznesená námitka relativní neplatnosti tak nemá právní účinky a soud k ní nepřihlížel.

49. Ze zjištěného skutkového stavu plyne, že žalobkyně i manžel po celou dobu vystupovali tak, jako by manžel žalobkyni souhlas udělil. Žalobkyně v dohodě o rezervaci prohlásila, že je oprávněna manžela v dané věci zastupovat, v rámci komunikace se stranami dohody o rezervaci používala množné číslo a uváděla, že některé záležitosti musí ještě probrat, než k návrhu zaujme finální stanovisko. Manžel se pak měl dne , datum, účastnit prohlídky nemovitostí, , datum, byla uzavřena dohoda o rezervaci a , datum, byla z účtu manžela, který měl jediný k účtu dispoziční právo, odeslána rezervační záloha ve výši , částka, . Manžel rovněž činil kroky k rozdělení svých pozemků v , adresa, , které byly , tituly před jménem, , jméno FO, nabídnuty výměnou na zaplacení části kupní ceny, manžel se účastnil řešení financování a jednání s hypotečním poradcem a prostřednictvím žalobkyně byly prezentovány jeho názory realitnímu makléřem a , tituly před jménem, , jméno FO, ohledně jiných způsobů zaplacení kupní ceny, když vyšlo najevo, že banka poskytne hypoteční úvěr v nižší výši, než bylo předpokládáno. Z uvedeného plyne, že manžel byl informován o krocích žalobkyně a vývoji transakce, sám realizaci transakce aktivně napomáhal a až do podzimu 2022 proti dohodě o rezervaci ani dalšímu jednání žalobkyně nijak nebrojil. Z těchto skutečností soud dovodil, že manžel žalobkyni poskytl minimálně konkludentní souhlas k uzavření dohody o rezervaci a následné realizaci transakce (sjednávání platebních podmínek pro koupi nemovitostí). S ohledem na poskytnutý souhlas proto manželovi nesvědčí právo namítat relativní neplatnost dohody o rezervaci.

50. Vzhledem k tomu, že každý má dle § 6 odst. 1 o. z. povinnost jednat v právním styku poctivě, mohly smluvní strany s ohledem na chování žalobkyně a jejího manžela důvodně předpokládat, že žalobkyně jedná se souhlasem manžela. Vzhledem k tomu, že z § 694 o. z. ani § 714 o. z. nevyplývá, že by souhlas manžela musel být písemný, případné zajištění písemného souhlasu přichází v úvahu dle povahy věci. Vzhledem k tomu, že žalovaná neměla žádné indicie svědčící tomu, že manžel žalobkyni souhlas neudělil, nelze jí klást k tíži, že po manželovi doložení písemného souhlasu nepožadovala, a to ani jako odborník v rámci svého podnikání.

51. Soud se pro úplnost zabýval i tím, zda s ohledem na zjištěný skutkový stav připadá v úvahu konstrukce žalobkyně, že souhlas manžela k uzavření dohody o rezervaci skutečně dán nebyl. Soud vzal v potaz, že za takové situace by se manžel musel dozvědět nejpozději po zadání a odečtení platby rezervační zálohy z jeho vlastního účtu (v relativně vysoké částce , částka, ), k němuž jen on sám měl dispoziční oprávnění, že manželka nějakým způsobem nakládá s majetkem v SJM. Manžel však v době, kdy transakce probíhala bezproblémově, ničeho ve vztahu k otázce udělení souhlasu žalobkyni nenamítal, naopak nechal žalobkyni v domnění, že s jejím jednáním souhlasí a jednal s hypotečním poradcem, řešil rozdělení pozemku v , adresa, za účelem financování částku kupní ceny a vyjadřoval se k možnosti prodeje či zastavení těchto pozemků. Soud má za to, že svým následným jednáním manžel žalobkyni udělil konkludentní souhlas i s uzavřením dohody o rezervaci, kdy aktivní spolupůsobení manžela na řešení transakce nelze vykládat jako „mlčení“ k hospodářské kauze celé transakce.

52. Soud též zdůrazňuje, že manžel vznesl námitku relativní neplatnosti v těsné časové návaznosti na sérii úkonů učiněných žalovanou, které byly pro žalobkyni nepříznivé (výzva k doložení financování dne , datum, , výzva k uzavření kupní smlouvy dne , datum, , schůzka k uzavření kupní smlouvy dne , datum, , sdělení o zápočtu pohledávky na zaplacení provize vůči pohledávce na vrácení rezervační zálohy ze dne , datum, ). I tato okolnost vede soud k závěru, že nynější konstrukce žalobkyně o „neposkytnutí souhlasu“ neodpovídá skutečnosti, ale jde jen o účelovou snahu žalobkyně a manžela retroaktivně změnit konkludentně poskytnutý souhlas manžela.

53. Ohledně obsahu dohody o rezervaci soud dospěl k závěru, že dohoda o rezervaci je smíšenou smlouvou, která je složena jak ze smlouvy o realitním zprostředkování, tak ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, ). Smlouva o realitním zprostředkování je pak dvojstrannou smlouvou mezi žalobkyní a žalovanou a plně se řídí zákonem o realitním zprostředkování a principem ochrany zájemce jako slabší smluvní strany. Na druhé straně smlouva o budoucí smlouvě kupní byla uzavřena mezi žalobkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy žádná ze stran nevystupovala v pozici slabší smluvní strany. Žalovaná nebyla účastníkem této smlouvy. Smlouva o budoucí smlouvě kupní se řídí o. z.

54. Mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování. Obsahem smlouvy byla povinnost žalované rezervovat nemovitosti a neuzavřít obdobnou smlouvu s třetí osobou (čl. VII. odst. 1 dohody o rezervaci) a povinnost zajistit přípravu kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva (čl. VII. odst. 4 dohody o rezervaci). Žalobkyně byla v pozici zájemce o nabytí nemovitostí. Mezi stranami nebylo ujednáno, že by žalobkyně měla žalované hradit provizi (na níž již žalovaná měla ve výši , částka, v okamžiku uzavření dohody o rezervaci právo). Z návrhu kupní smlouvy i z čl. III. dohody o rezervaci plyne, že provize žalované měla být hrazena , tituly před jménem, , jméno FO, ; provize má být hrazena z kupní ceny nemovitostí, kdy uzavřením kupní smlouvy mělo dojít k započtení složené rezervační zálohy na první část kupní ceny ve výši , částka, . Z uvedeného plyne, že mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovanou byla dříve rovněž uzavřena smlouva o realitním zprostředkování, jejímž předmětem bylo obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvy na nemovitosti se zájemce, za což se , tituly před jménem, , jméno FO, zavázal žalované zaplatit provizi. Ve smlouvě o realitním zprostředkování bylo za tímto účelem konstatováno, že žalované vzniklo právo na provizi uzavřením smlouvy, čímž došlo ke splnění povinnosti žalované obstarat (, tituly před jménem, , jméno FO, ) příležitost k uzavření kupní smlouvy.

55. Zároveň však byla mezi žalobkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní dle § 1785 o. z. Žalobkyně (v pozici budoucí kupující) a , tituly před jménem, , jméno FO, (v pozici budoucího prodávajícího) se vzájemně zavázali, že uzavřou kupní smlouvu na nemovitosti za dohodnutou kupní cenu , částka, . Výzvu k uzavření kupní smlouvy byla povinna učinit žalobkyně jako budoucí kupující, a to do , datum, (čl. IX. odst. 2 dohody o rezervaci). , tituly před jménem, , jméno FO, jako budoucí prodávající měl odpovídající povinnost do 1 měsíce od výzvy kupní smlouvu s žalobkyní uzavřít (čl. VII. odst. 2 dohody o rezervaci). Smluvní strany se dále dohodly, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalobkyně, je žalobkyně povinna namísto , tituly před jménem, , jméno FO, uhradit provizi žalované (čl. IV. odst. 2 dohody o rezervaci). Toto ujednání zakotvuje sekundární povinnost žalobkyně uhradit dluh , tituly před jménem, , jméno FO, (jeho povinnosti zaplatit provizi ve výši , částka, žalované), která nastupuje v případě porušení primární povinnosti žalobkyně nezmařit uzavření kupní smlouvy. Jedná se tedy o sankční ujednání, jehož obsahem je převzetí dluhu , tituly před jménem, , jméno FO, dle § 1888 o. z. podmíněné porušením povinnosti žalobkyní.

56. Soud podotýká, že ujednání o tom, která ze stran budoucí smlouvy je povinna uhradit provizi žalované (v případě uzavření kupní smlouvy by provizi hradil , tituly před jménem, , jméno FO, , v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně by provizi namísto , tituly před jménem, , jméno FO, hradila žalobkyně), je ujednáním mezi dvěma rovnocennými smluvními partnery, žalobkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaná není účastníkem tohoto ujednání. Žalovaná pouze podpisem dohody o rezervaci z pozice věřitele udělila dle § 1888 o. z. souhlas s tím, že v případě porušení povinnosti žalobkyně nezmařit uzavření smlouvy by provizi hradila žalobkyně.

57. Ujednáním o podmínkách placení provize tedy nedošlo ke sjednání smluvní pokuty mezi žalobkyní a žalovanou; žalobkyně se v ujednání o placení provize zavázala vůči , tituly před jménem, , jméno FO, . Konkrétně se žalobkyně vůči , tituly před jménem, , jméno FO, zavázala k tomu, že splní povinnost , tituly před jménem, , jméno FO, uhradit provizi, poruší-li žalobkyně svou povinnost uzavřít s , tituly před jménem, , jméno FO, realizační smlouvu. Ujednání o placení provize žalobkyní sice je sekundární sankční povinností, nicméně ve vztahu k , tituly před jménem, , jméno FO, , nikoliv ve vztahu k žalované. Takové ujednání není ve vztahu dvou rovnocenných subjektů smlouvy o budoucí smlouvě kupní zakázáno.

58. Protože žalobkyně porušila povinnost nezmařit uzavření kupní smlouvy, když nesplnila svou povinnost vyzvat , tituly před jménem, , jméno FO, k uzavření kupní smlouvy do konce rezervační doby dle čl. IX. odst. 2 dohody o rezervaci, tj. do , datum, , a následně se ani na výzvu žalované nedostavila k podpisu kupní smlouvy a kupní smlouvu dne , datum, neuzavřela (čímž zmařila uzavření kupní smlouvy), přešla na žalobkyni povinnost , tituly před jménem, , jméno FO, zaplatit žalované provizi. Vzhledem k tomu, že přechod povinnosti uhradit provizi žalované byl ujednán tak, že přechází zmařením uzavření kupní smlouvy, vstoupila žalobkyně nejpozději ke dni , datum, do postavení dlužníka žalované a převzala dluh , tituly před jménem, , jméno FO, k úhradě provize ve výši , částka, . Následně žalovaná využila svého práva dle čl. IV. odst. 2 dohody o rezervaci a dopisem ze dne , datum, započetla svou pohledávku na zaplacení provize (nyní vůči žalobkyni) na pohledávku žalobkyně na vrácení složené rezervační zálohy (směřující vůči žalované). Zápočtem zaniklo právo žalobkyně požadovat po žalované vydání složené rezervační zálohy.

59. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni nepodařilo prokázat, že by jí svědčilo právo na vydání částky , částka, vůči žalované, soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, a žalobu v plném rozsahu zamítl.

60. Soud se neztotožnil s argumentem žalobkyně, že na celou dohodu o rezervaci je nutné vztáhnout zákaz upravený v § 14 zákona o realitním zprostředkování a že je na daný případ aplikovatelný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, .

61. Maje na zřeteli textaci § 14 zákona o realitním zprostředkování, soud v prvé řadě vycházel z jazykového výkladu daného ustanovení. Sousloví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze „uložit zájemci povinnost“ uzavřít realitní smlouvu, cílí na situace, kdy by tato povinnost byla uložena zájemci jako pouhému adresátovi povinnosti, tj. v rámci jednostranné proklamace o převzetí povinnosti smlouvu uzavřít. Není pochyb o tom, že takto převzatá povinnost zájemce je dle ustálené judikatury neplatná; shodně toto sousloví vykládá i Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. , spisová značka, . Z užitého sousloví však nevyplývá, že by bylo ve smlouvě o realitním zprostředkování zakázáno smluvním stranám budoucí smlouvy „vzájemně se zavázat“ k uzavření budoucí smlouvy. Takové ujednání totiž staví zájemce jak do pozice nejen povinného, ale i oprávněného a zakotvuje platný závazek účastníků budoucí smlouvy. Nejedná se pak o pasivní uložení povinnosti, ale o aktivní sjednání a převzetí vzájemného závazku, a tedy odpovídajících povinností, ale i práv. Soud též akcentuje, že z ustanovení plyne zákaz uložení povinnosti uzavřít smlouvu ve dvojstranném vztahu silnější smluvní strany realitního zprostředkovatele a slabší smluvní strany zájemce. Z textace nelze dovodit, že by se zákaz vztahoval na vztah mezi stejně „silnými“ stranami budoucího kupujícího a budoucího prodávajícího.

62. Soud dále uvádí, že pokud by přistoupil ke striktnímu výkladu § 14 zákona o realitním zprostředkování prezentovaným žalobkyní, pak by trojstranná zprostředkovatelská dohoda pozbyla smyslu (ač možnost jejího sjednání Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. , spisová značka, aproboval). Trojstrannou zprostředkovatelskou smlouvou by totiž mezi vlastníkem nemovitosti a zájemcem nemohla být založena povinnost uzavřít kupní smlouvu a žádná ze stran by neměla jistotu, zda k uzavření kupní smlouvy skutečně dojde. K zajištění uzavření smlouvy by pak zájemce a vlastník nemovitosti museli použít samostatnou smlouvu o budoucí smlouvě. Takový výklad pak za situace, kdy soukromé právo neukládá účastníkům transakce s realitním zprostředkovatelem povinnost uzavřít samostatnou budoucí smlouvu, nesmyslný, a odporuje principu smluvní volnosti stran a zásady dispozitivnosti, které jsou právu soukromému vlastní.

63. K výkladu historickému s přihlédnutím k judikatuře soud uvádí, že smyslem § 14 zákona o realitním zprostředkování je podle komentářové literatury zamezit dlouholeté praxi realitních zprostředkovatelů, kteří již často ve smlouvě o realitním zprostředkování stanovovali povinnost zájemce uzavřít konkrétní realitní smlouvu, a to v přímo určené lhůtě nebo na výzvu realitního zprostředkovatele. Sjednání takové povinnosti ve vztahu zájemce a realitního zprostředkovatele je však ze strany soudů dlouhodobě posuzováno jako neplatné ujednání, protože zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, ). Přesto byla pro porušení této neplatně sjednané povinnosti ze strany zájemce ve smlouvě o realitním zprostředkování pravidelně sjednávána smluvní pokuta, kterou měl zájemce za takové porušení uhradit realitnímu zprostředkovateli. Ujednání o smluvní pokutě však bylo neplatné. Zákonodárce proto při přijímání zákona o realitním zprostředkování do zákona přímo zakotvil § 14, kterým tuto praxi realitních zprostředkovatelů zakázal. Nyní je proto dle komentářové literatury ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem výslovně zakázáno zavazovat zájemce k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy a stanovovat smluvní pokutu za jeho porušení (srov. Philippi, T. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, 147 s., § 14).

64. Stejný výklad ostatně zastává i aktuální rozhodovací praxe, prezentovaná odkazovaným rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , v němž je uvedeno:„v projednávaném případě žalobci - zájemci o koupi nemovitostí (potencionální kupující) vyhledaní žalovanou uzavřeli s žalovanou (označenou jako realitní zprostředkovatel) a s vlastníky dotyčných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž … čl. II. 4 ujednali: „Zájemce se zavazuje, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy realitní smlouvu nebo rovnou realitní smlouvu“. … Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávající a kupující stranou, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě.“65. Z citovaného rozhodnutí tedy plyne, že smlouvou mezi zájemcem, vlastníkem nemovitosti a realitním zprostředkovatelem nelze zakotvit jednostrannou povinnost zájemce uzavřít budoucí smlouvu. Tento jednostranný závazek nemůže zakládat přímý vzájemný závazek zájemce a vlastníka nemovitosti, který by následně mohl být utvrzován smluvní pokutou.

66. S uvedeným doktrinálním a judikaturním výkladem § 14 zákona o realitním zprostředkování se soud plně ztotožňuje a má za to, že vtělením zákazu zákonodárce potvrdil ustálenou rozhodovací praxi týkající se neplatnosti sjednání závazku uzavřít smlouvu mezi jinými subjekty a neplatnosti utvrzení takového závazku smluvní pokutou. Tento zákaz pak soud vztahuje nejen ke spotřebitelům, ale i k podnikatelům, když následek neplatnosti plyne obecně z právního řádu.

67. Tyto závěry však nejsou pro posuzovanou věc relevantní (a tedy ani aplikovatelné), neboť projednávaná věc skutkově neodpovídá případu, který řešil Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí.

68. V projednávaném případě totiž nedošlo k proklamaci žalobkyně, že se zavazuje uzavřít s , tituly před jménem, , jméno FO, kupní smlouvu (a tedy k uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu), jejíž porušení by bylo utvrzeno povinností zaplatit žalované na straně realitního zprostředkovatele smluvní pokutu. V daném případě se k uzavření kupní smlouvy zavázaly obě dotčené strany, žalobkyně jako budoucí kupující a , tituly před jménem, , jméno FO, jako budoucí prodávající a pro případ zmaření uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně byla mezi žalobkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, sjednána sekundární povinnost žalobkyně převzít dluh , tituly před jménem, , jméno FO, zaplatit zprostředkovateli provizi. Obě strany smlouvy o budoucí smlouvy kupní byly v rovném postavení a byly vzájemně povinny uzavřít kupní smlouvu a oprávněny její uzavření vyžadovat. Navzájem si pak ujednaly další povinnost, která sice zdánlivě směřovala ve vztahu k žalované (čímž se jevila jako smluvní pokuta), nicméně ve skutečnosti směřovala k , tituly před jménem, , jméno FO, , když byla sjednána v jeho prospěch. On byl totiž převzetím povinnosti žalobkyně zaplatit provizi své povinnosti zproštěn. V takovém případě podle přesvědčení soudu není na místě aplikovat zákaz § 14 zákona o realitním zprostředkování, když ten by se vztahoval na poměr zájemce a realitního zprostředkovatele, ale je na místě aplikovat obecnou úpravu § 1785 o. z. týkající se budoucí smlouvy, když se jedná o vztah mezi budoucím kupujícím a budoucím prodávajícím.

69. Z uvedených důvodů má soud za to, že výkladem § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze dovodit zákaz ujednání zájemce jako budoucího kupujícího a vlastníka nemovitosti jako budoucího prodávajícího sjednat vzájemnou povinnost k uzavření budoucí kupní smlouvy.

70. Stejně tak soud nepřisvědčil žalobkyni v jejím výkladu ujednání čl. X., odst. 11 dohody o rezervaci, který žalobkyně učinila na jednání dne , datum, , dle kterého byla žalovaná v případě, že financování žalobkyně nebude poskytnuto společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., povinna žalobkyni bez dalšího vrátit rezervační zálohu. Soud dané ujednání vyložil shodně jako žalovaná, tedy v souvislosti s další větou v odstavci. Z textace celého odstavce totiž plyne, že žalobkyně měla po uzavření dohody o rezervaci dobu 14 dní (do , datum, ), na to, aby zjistila, zda jí společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, . poskytne financování kupní ceny. Pokud by v této lhůtě zjistila, že společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s. jí kupní cenu nezafinancuje, měla jí být rezervační záloha vrácena. Žalobkyně však ve lhůtě 14 dnů nesdělila, jak financování proběhne (viz email z , datum, ). Soud podotýká, že tento výklad daného ustanovení zastávala sama žalobkyně, kdy ve vyjádření ze dne , datum, na str. 3, druhý odst. uvádí: „ve výsledku však bohužel k financování prostřednictvím společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, . skutečně nedošlo a žalobkyně byla postavena do tíživé situace, kdy neměla prostředky k úhradě kupní ceny a „lhůta pro sdělení financování, díky které jí měl být vrácen složený rezervační poplatek, již uplynula.“71. Vzhledem k tomu, že žalobkyně až v průběhu soudního řízení začala vykládat dané ujednání odlišně, a to jak od výkladu ostatních účastníků dohody o rezervaci, tak od svého původního výkladů zachyceného v jejím procesním podání, soud tomuto výkladů nepřisvědčil, když jej posoudil jako účelový. Soud proto dovodil, že vůle účastníků při sjednávání čl. X. odst. 11 dohody o rezervaci nesměřovala k povinnosti žalované v případě neposkytnutí financování časově neomezeně vydat žalobkyni složenou rezervační zálohu, ale že tato povinnost byla časově omezena na dobu 14 dnů od podpisu dohody o rezervaci.

72. Soud dále nepřisvědčil žalované, která namítala nedostatek aktivní legitimace žalobkyně. Stranou dohody o rezervaci ze dne , datum, byla žalobkyně. Z ustálené judikatury plyne, že k vymáhání pohledávky ze smlouvy, kterou za trvání manželství uzavřel s třetí osobou pouze jeden z manželů, je oprávněn pouze tento manžel, a to bez zřetele na to, zda tato pohledávka patří do společného jmění manželů (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, a rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, ). Žalobkyně sama je aktivně legitimována.

73. Stejně soud nepřisvědčil námitce žalované, že dohoda o rezervaci se nedotýkala SJM žalobkyně a manžela, pročež manželovi nesvědčí námitka relativní neplatnosti. Vzhledem k tomu, že součástí dohody o rezervaci byla i smlouva o budoucí smlouvě kupní, v níž se žalobkyně zavázala uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti za dohodnutou kupní cenu s tím, že v případě porušení této povinnosti převezme povinnost , tituly před jménem, , jméno FO, zaplatit žalované provizi ve výši , částka, , týkala se dohoda majetku manželů a jeho správy. Pokud by byly splněny i další podmínky § 694 odst. 2 o. z. nebo § 714 odst. 2 o. z., svědčila by manželovi námitka relativní neplatnosti.

74. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl výrokem II. podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v plné výši, tj. , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č.177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen: a. t.) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, odpor, vyjádření ze dne , datum, , jednání dne , datum, – od 13,00 do 14,58) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t., celkem tj. , částka, . Dále cestovné dle § 13 odst. 5 a.t. za cestu z , adresa, na jednání před soudem dne , datum, a zpět, tj. 2 x 56,5 km, kdy bylo užito osobní vozidlo Seat Alhambra, RZ , SPZ, . Z technického průkazu k tomuto vozidlu soud zjistil kombinovanou spotřebu paliva motorová nafta - 5,7 l na 100 km. Vycházeje z vyhlášky č. 467/2022 účinné od , datum, , činí sazba základní náhrady za užití silničních motorových vozidel dle § 1 písm. b) vyhlášky za 1 km částku , částka, a sazba náhrady za spotřebovanou PHM (nafta) dle § 4 písm. c) vyhlášky za 1 km částku , částka, (náhrada za 1 km = , částka, x 5,2/100 = , částka, /km). Soud proto advokátovi přiznal cestovné ve výši celkem , částka, (113 km x (, částka, + , částka, ). Dle § 14 odst. 1 písm. a) a. t. soud advokátovi přiznal též náhradu za čas strávený cestou k soudu a zpět za 2 půlhodiny po , částka, ve výši , částka, x 2 jízdy, tedy , částka, . Dále soud advokátovi přiznal daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, , kterou je advokát žalované povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty.

75. Soud žalované nepřiznal odměnu za právní úkon „porada“ dle vyúčtování žalované ze dne , datum, , když z vyúčtování ani z příloh nevyplývá, zda a kdy měla být porada klientovi poskytnuta. Vzhledem k tomu, že právní zástupce žalované žalovanou zastupuje od počátku (a dokonce připravil návrhy kupní smlouvy a úschovní smlouvy ve věci), považuje soud za dostatečnou časovou dotaci k poradě s klientem porada v rámci převzetí zastoupení před podáním a odůvodněním odporu, pročež i případná další porada by byla ze strany soudu posouzena jako neúčelná a contr. § 142 odst. 1 o. s. ř.

76. S ohledem na ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám právního zástupce žalované a lhůtu k plnění povinností z výroku I. a II. stanovil v souladu ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.