9 C 409/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Olgou Lenochovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená obecným zmocněncem příjmení jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa o zaplacení 22 500 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 15 000 Kč spolu s úrokem ve výši 4,51 % ročně od 24. 4. 2019 do zaplacení a zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně ode dne 01. 07. 2020 do zaplacení, a částku ve výši 7 500 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 01. 07. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 17 968,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], advokáta.

1. Žalobkyně se žalobou, podanou k podepsanému soudu dne 26. 10. 2020, ve znění jejího doplnění ze dne 25. 11. 2020, domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 22 500 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění žaloby uvedla, že s žalovanou uzavřela dne 25. 4. 2019 smlouvu o nájmu bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], která byla následně změněna Dodatkem [číslo] ze dne 24.02.2020. Žalobkyně společně s první úhradou nájemného, dne 24. 4. 2019, složila žalované finanční jistotu ve výši 15 000 Kč. Žalobkyni byla dne 10. 3. 2020 doručena výpověď z nájmu s tím, že výpovědní doba měla činit 3 měsíce a měla uplynout dne 10. 6. 2020. Žalobkyně žalované uhradila nájemné za celý měsíc červen 2020 v celkové výši 15 000 Kč. Na základě dohody mezi žalobkyní a žalovanou došlo ke skutečnému ukončení nájemního vztahu dne 15. 6. 2020, jak vyplývá z předávacího protokolu, dle kterého byl předmět nájmu řádně vrácen pouze s jedinou připomínkou, a to že byla údajná potřeba drobných oprav malby. Strany se při předání bytu dohodly, že složená kauce bude neprodleně vrácena. Manžel žalobkyně po ukončení nájemního vztahu rekapituloval dohodu stran a poskytl žalované platební údaje k vrácení finanční jistoty a nespotřebované části již uhrazeného nájemného za měsíc červen 2020, (tj. 15 000 Kč měsíčně / 30 dní = 500 Kč denně, přičemž nájemní vztah byl ukončen k 15. dni v měsíci, tzn., nespotřebovaná část nájemného činí 500 Kč x 15 dní = 7 500 Kč), a to formou e-mailu ze dne 15. 6. 2020. Žalovaná však složenou finanční jistotu, jakož ani přeplatek na nájemném žalobkyni nevrátila, ačkoliv k tomu byla žalobkyní vyzvána.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne 27.01.2021 uvedla, že nárok neuznává, navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná žalobkyni skutečně zaslala výpověď z nájmu z důvodu chystaného prodeje s odkazem na čl. 4 nájemní smlouvy, nicméně nájemní smlouva možnost ukončení nájemního vztahu z tohoto důvodu neznala. Právní zástupkyně žalobkyně se proto se žalovanou spojila s tím, že i když byla výpověď neplatná, v rámci právní jistoty navrhuje uzavřít dohodu o narovnání, ve které si smluvní strany pokračování nájemního vztahu potvrdí, k čemuž následně došlo. Žalobkyně poté byt až do počátku června 2016, kdy se manžel žalobkyně popral se svým soudem, byt standardně užívala. Žalobkyně na to reagovala přípisem označeným jako„ Ukončení nájemní smlouvy“ ze dne 8. 6. 2020, který odeslala žalované následujícího dne. Tentokrát to však byla žalovaná, kdo žalobkyni upozornil, že osobní vztahy se sousedy nejsou důvodem k předčasnému ukončení nájmu. Žalobkyně se ovšem i přesto z bytu vystěhovala, přičemž žalovaná ji opakovaně upozornila, že faktické vystěhování z bytu není důvodem ukončení nájmu, nicméně žalobkyně na vystěhování trvala. V reakci na následně zaslané požadavky na vrácení kauce ji žalovaná, tentokrát již písemně, upozornila, že výpověď není platná, že ji neakceptuje a nájemní vztah trvá bez ohledu na to, zda byt fakticky užívá či nikoliv. Žalobkyně byla upozorněna, že kauce bude použita na úhradu následujících nájmů. Žalovaná dále uvedla, že dle jejího přesvědčení nedošlo k ukončení nájemního vztahu výpovědí a ani dohodou. K ukončení nájemního vztahu nedošlo ani v důsledku dopisu žalobkyně ze dne 8. 6. 2020, a pokud by mělo, došlo by k ukončení nájmu až po uplynutí tříměsíční výpovědní doby. V reakci na podanou žalobu zaslala žalovaná žalobkyni dne 26. 1. 2021 e-mail, ve kterém jednak oznámila použití složené kauce na dlužný nájem, jednak jí zaslala vyúčtování vodného a stočného s tím, že k vyúčtování elektřiny může dojít až po vyúčtování ze strany poskytovatele služby, tj. v průběhu března 2021. Tvrzení žalobkyně ohledně okolností skončení nájemního vztahu jsou smyšlená. Navíc pokud by se žalobkyně domnívala, že nájemní vztah skutečně skončí dne 10. 6. 2020 v důsledku výpovědi žalované, těžko by žalované zasílala ukončení nájmu z důvodu rvačky manžela se sousedem dne 9. 6. 2020.

3. Ve věci byl dne 08.září 2021 vyhlášen pod č.j. [číslo jednací] rozsudek, kterým soud I. stupně žalobě v plném rozsahu vyhověl a přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, když soud uzavřel, že k ukončení nájmu došlo v souladu s ust. § 2292 o. z. dne 15. 6. 2020, kdy došlo k předání bytu žalovanou žalobkyni nazpět a o této skutečnosti byl téhož dne sepsán předávací protokol, kde se konstatuje, že došlo k předání klíčů od bytu.. Vzhledem k tomu, že (jak vyplývá z předávacího protokolu), byt nebyl při předání nikterak poškozen, až na známky běžného opotřebení - nutnost drobných oprav maleb, které představuje běžné opotřebení bytu při jeho užívání, a dále vzhledem k tomu, že žalobkyně žalované na nájemném ničeho nedluží (naopak má na nájemném přeplatek), je žalovaná v souladu s ust. § 2254 odst. 2 o. z., povinna žalobkyni vrátit celou uhrazenou kauci, kdy ve smyslu ust. § [číslo] odst. 2 věta druhá, od poskytnutí, tj. od složení jistoty - 24.4.2019, kdy s ohledem na prodlení má žalobce v souladu s ust. § 513 o.z. ve spojení s ust. § 1970 o.z. jednak nárok na úhradu úroku, jehož požadovaná výše odpovídá ciz. zák. ustanovení § 2254 odst. 2 věta druhá o.z. (viz. statistika ČNB), i zákonného úroku z prodlení dle § 1968 a § 1970 o.z., ve výši dle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., od data 01.07.2020, kdy byla v emailu ze dne 15.06.2020 žalovaná vyzvána k vydání částky do 15ti dnů. Jelikož bylo nájemné uhrazeno na měsíc červen 2020 dopředu, když však nájem skončil ke dni 15. 6. 2020, je tak žalovaná povinna dále žalobkyni vrátit nespotřebovanou část uhrazeného nájemného, která byla vyčíslena částkou ve výši 7 500 Kč (tj. 15 000 Kč měsíčně / 30 dní = 500 Kč denně, přičemž nájemní vztah byl ukončen k 15. dni v měsíci, tzn., nespotřebovaná část nájemného činí 500 Kč x 15 dní = 7 500 Kč). Jelikož se žalovaná s úhradou obou těchto částek ocitla ve smyslu § 1968 o. z. v prodlení, vznikl tak žalobkyni dle ust. § 1970 o. z., dále nárok na úhradu úroku z prodlení. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, které bylo odvolacím soudem shledáno důvodným, a proto usnesením Městského soudu v Praze ze dne 23.02.2022, č.j. 91Co 426/2021-96 byl rozsudek soudu i. stupně zrušen a věc byla tomuto soudu vrácena k dalšímu řízení. Usnesení nabylo právní moci dne 31.03.2022 Odvolací soud uzavřel, že právní posouzení věci ze strany soudu I. stupně nebylo správné, neboť nájemní vztah mezi účastníky nemohl zaniknout vyklizením a protokolárním předáním bytové jednotky jednateli žalovaného dne 15. 6. 2020. Soudu I. stupně v dalším řízení uložil, aby se nejprve zabýval předběžnou otázkou, zda mohla žalobkyně vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou z důvodu změny okolností, z nichž při vzniku závazku strany zřejmě vycházely ve smyslu ustanovení § 2287 o. z. Pokud dospěje k závěru, že žalobkyní tvrzené okolnosti (fyzické napadení manžela žalobkyně sousedem) výše uvedené podmínky nenaplňují, bude se zabývat ještě tím, zda mezi účastníky nedošlo k tvrzené dohodě o ukončení nájmu v důsledku založeného návrhu dohody o narovnání ze dne 15. 6. 2020. Pokud by nájem pokračoval i po dni 15. 6. 2020, žalobkyně měla nadále povinnost hradit smluvené nájemné. Za současné důkazní situace zůstává jisté jen to, že nájemní vztah mezi účastníky zanikl nejpozději uplynutím doby, na kterou byl sjednán (30. 4. 2021).

4. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění:

5. Z Výpisu z OR na žalovanou soud zjistil, že [jméno] [příjmení] je jednatelem (statutárním orgánem) žalované (Výpisem z OR na žalovanou).

6. Z Nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne 25. 4. 2019 soud zjistil, že předmětem nájmu je bytová jednotka [číslo] byt, o velikosti 3+KK, o celkové podlahové ploše 73,3 m², v budově v třetím nadzemním podlaží budovy [adresa], rodinný dům, v části obce Levín, která je součástí pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na adrese [adresa], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu. K bytu náleží parkovací stání [číslo]. Žalovaná přenechala tento předmět nájmu do užívání žalobkyni. Nájemné bylo stanoveno ve výši 15 000 Kč měsíčně plus poplatky v e výči 1000 Kč měsíčně zálohovou platbou, dále byla stanovena finanční jistota ve výši 15 000 Kč (poškození bytu/nedoplatky na nájmu/platbách), kterou nájemce zaplatí před podpisem smlouvy. Smlouva byla uzavřena od 1. 5. 2019 do 30. 4. 2020 s možností dalšího prodloužení, a to opakovaně. Smlouva může být ukončena dohodou nebo odstoupením od smlouvy či výpovědí ze zákonných důvodů. Dle čl. 4 Smlouvy má nájemce právo Smlouvu vypovědět v případě, kdy se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze Smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Účinky výpovědi nastávají dnem doručení písemného oznámení Pronajímateli o výpovědi … (…), dle čl. 4 výpovědní doba činí 3 měsíce. Dle čl. VII. Smlouva může být měněna nebo doplněna pouze písemnými číslovanými dodatky ke Smlouvě, podepsanými oprávněnými zástupci obou Smluvních stran. (Nájemní smlouvou ze dne 25. 4. 2019).

7. Z Předávacího protokolu pro byt [číslo] soud zjistil, že v tomto jsou zachyceny stavy vodoměrů a jejich specifikace – vodoměr, plynoměr, elektroměr, číslo a stav, dále kolik bylo předáno a jakých klíčů, 2× klíče byt - vchod, 3× klíč vstupní dveře do domu, 2× klíč poštovní schránka. V [část obce] dne 25. 4. 2019, vlastnoruční podpisy obou smluvních stran (Předávacím protokolem).

8. Z Dodatku [číslo] k nájemní smlouvě soud zjistil, že tento byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen dne 24. 2. 2020 Smluvní strany se dohodly, že čl. IV nájemní smlouvy nově zní, že nájem se sjednává na dobu určitou, a to od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2021 [ulice] výše měsíčního nájmu + záloh je 16 420 Kč (Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě, ze dne 24. 2. 2020).

9. Z listiny Ukončení nájemního vztahu z důvodu prodeje bytu soud zjistil, že tato byla sepsána žalovanou dne 10. 3. 2020. Žalovaná touto listinou oznamuje žalobkyni, že vypovídá nájemní smlouvu i dodatek uzavřený dne 24. 2. 2020, a to v souladu s ustanovením čl. 4 odst. 4.5 s tříměsíční výpovědní lhůtou (Ukončením nájemního vztahu z důvodu prodeje bytu ze dne 10. 3. 2020).

10. Z E-mailu odeslaného dne 23. 3. 2020 [jméno] [příjmení] žalobkyni soud zjistil jeho následující obsah:„ Bohužel jsme nuceni ukončit [příjmení] nájemní smlouvu i Dodatek z důvodu prodeje bytu. Ohledně prodeje Vás bude kontaktovat paní [příjmení], naše realitní makléřka kvůli prohlídkám zájemců o byt.“ Žalobkyně na to reagovala e-mailem ze dne 31. 3. 2020:„ Dobrý den, Váš návrh nepřijímáme.“ [jméno] [příjmení] na to následně reagovala:„ Dobrý den, tuto informaci bereme na vědomí a v tuto chvíli nebudeme činit žádné kroky.“ (E-mailovou komunikací).

11. Z E-mailu odeslaného dne 17. 4. 2020 [jméno] [příjmení], advokátkou, s předmětem: Smírné řešení výpovědi z nájmu bytu – p. [celé jméno žalobce], adresovaného [email] a [email], soud zjistil, že tímto je komunikováno předchozí právní zástupkyní žalobkyně a žalovanou, kdy je uvedeno, že žalobkyně podala proti výpovědi ze dne 31.03.2020 námitky na kterých setrvává, preferuje pokračování nájemního vztahu dle uzavřené nájemní smlouvy, a poukazuje na nutnost uzavření Dohody o narovnání, jejímž obsahem bude zpětvzetí výpovědi žalovanou a potvrzení souhlasu se zpětvzetím se strany žalobkyně (E-mailem za dne 17. 4. 2020).

12. Z Návrhu dohody o narovnání soud zjistil, že tato dohoda nebyla opatřena podpisy, touto dohodou měl pronajímatel, tj. žalovaná, uznat námitky nájemce, tj. žalobkyně, proti výpovědi z nájmu ze dne 10. 3. 2020 a strany se měly dohodnout, že nájem i nadále trvá a žalovaná bere výpověď z nájmu zpět. Dohoda není podepsaná. Dohoda tvořila přílohu e-mailu, který dne 13. 5. 2020 zaslala [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] (Návrhem dohody o narovnání, E-mailem ze dne 13. 5. 2020).

13. Z kopie Poštovní poukázky typu A soud zjistil, že žalobkyně žalované dne 14. 5. 2020 uhradila částku ve výši 16 570 Kč, jakožto nájemné a služby za měsíc červen (kopií Poštovní poukázky ze dne 14. 5. 2020).

14. Z E-mailu odeslaného dne 9. 6. 2020 na adresu [email], v kopii [email] s předmětem: Okamžitá výpověď z nájmu soud zjistil jeho následující obsah:„ Dobrý den, v příloze Vám zasílám okamžitou výpověď z nájmu.“ (E-mailem ze dne 9. 6. 2020). Z Ukončení nájemní smlouvy ze dne 8. 6. 2020 soud zjistil, že žalobkyně s odkazem na čl. 4 nájemní smlouvy ze dne 25.04.2019 ukončila nájemní smlouvu ke dni 15.06.2020, kdy bude byt vyklizen a odevzdán a připraven k předání. Požádala o zajištění předání, požádala o vrácení kauce a polovičního nájemného za měsíc červen. V odůvodnění popsala incident, ke kterému došlo dne 07.06.2020, kdy došlo k napadení jejího manžela sousedem [příjmení], vylíčila následky pro [anonymizována dvě slova] manžela a obavu rodiny v bytě dále setrvávat (Ukončením nájemní smlouvy ze dne 8. 6. 2020). Žalovaná při jednání dne 20.07.2022 učinila nespornou skutečností, že email žalobkyně dne 09.06.2020 obdržela.

15. Z Předávacího protokolu bytové jednotky [číslo] na adrese ulice na Lucberku 255, [obec] [část obce] ze dne 15. 6. 2020 soud zjistil stavy vodoměru, plynoměru, elektroměru byt, elektroměru ve společných prostorech, dále skutečnost, že byly předány 3× klíče byt - vchod, 3× klíč vstupní dveře do domu, 2× klíč poštovní schránka. Zjištěné závady: drobné opravy maleb. Podepsána [celé jméno žalobce] a Ing. [jméno] [příjmení] (Předávacím protokolem ze dne 15. 6. 2020).

16. Z E-mailu odeslaného dne 15. 6. 2020 v 19:51 [jméno] [příjmení] [celé jméno žalobce] na e-mailovou adresu [email] soud zjistil jeho následující obsah:„ Dobrý den žádáme o bezodkladné vrácení nájemného a kauce na základě dnešní dohody o předání bytu. Běžné nájemné za poslední půlměsíc, tedy 15 dnů - 7 710 Kč a dále jednorázové kauce 15 000 Kč. Dále je uvedeno platební místo (E-mailem ze dne 15. 6. 2020).

17. Z Printscreenu telefonu p. [příjmení] soud zjistil, že tento od osoby označené [celé jméno žalobce] dne 18. 6. 2020 v 17:54 hodin obdržel následující zprávu:„ [příjmení] [příjmení], opravdu to musíme řešit soudně, nechcete mi to zaplatit a ušetřit nám všem spoustu problémů a času, pasivita to jen zhorší.“ V pátek dne 19. 6. 2020 v 9:44 hodin obdržel tuto zprávu:„ Věc jsme předali k vymáhání a zvažujeme [anonymizováno] oznámení, jen pro vaše info.“ (Printscreenem).

18. Z E-mailu odeslaného dne 22. 6. 2020 [jméno] [příjmení] manželovi žalobkyni, v kopii žalobkyně a [jméno] [příjmení], soud zjistil jeho následující obsah:„ Vážený pane, konečně jsem se dnes dostal k vyjádřením k [příjmení] emailovým a SMS útokům. Jak jsem stihl zaregistrovat, stihli jste od úterý minulého týdne do pátku téhož týdne poslat první i druhou upomínku a i předžalobní, včetně předání k vymáhání a výhrůžku, cituji„ Zvažujeme trestní oznámení“. Žádného dluhu si vědom nejsem. To, že jste naléhal na vrácení bytu, skutečně není můj problém, klíče a byt je vám nadále k dispozici, já skutečně nemohu nést odpovědnost za to, že jste se porval se sousedem a nechcete už v bytě být. Žádám o úhradu nájmu za měsíc červenec se splatností ke dni 20. 6. 2020. S pozdravem [příjmení]. Chci Vás ujistit, že Vám ve výkonu nájemních práv uzavřené smlouvy nijak nebráníme. Tímto Vás žádám o úhradu nájmu za měsíc červenec dle podepsané nájemní smlouvy, splatnou ke dni 20. 6. 2020 (E-mailem ze dne 22. 6. 2020).

19. Z Výzvy k úhradě dlužné kauce dle nájemní smlouvy soud zjistil, že tato byla dne 13. 7. 2020 vyhotovena právním zástupcem žalobkyně a zaslána žalobkyni k rukám [jméno] [příjmení], jednatele společnosti (Výzvou k úhradě dlužné kauce ze dne 13. 7. 2020).

20. Z Tabulky vytištěné ze stránek ČNB soud zjistil výši obchodního úroku ve vztahu k jistotě ([příjmení] ČNB).

21. Z E-mailu odeslaného dne 25. 1. 2021 [jméno] [příjmení] žalobkyni soud zjistil jeho následující obsah:„ Vážená paní [celé jméno žalobce], v minulosti jsme opakovaně upozorňovali, že to, že Váš manžel měl neshodu se sousedem, není důvodem pro ukončení nájemního vztahu ani to, že se z bytu prostě vystěhujete. [příjmení] ze dne na den byt ani neprodáme, ani nepronajmeme. Koncem roku nám byla doručena [příjmení] žaloba. Tímto započítáváme Vámi složenou kauci ve výši 15 000 Kč proti Vámi dlužnému nájemnému za měsíce červenec 2020. Nedoplatek uhraďte na účet společnosti a následuje v příloze vyúčtování, kolik má být uhrazeno.“ (E-mailem ze dne 25. 1. 2021).

22. Z Faktury – daňového dokladu [číslo] soud zjistil, že tato byla dne 15. 6. 2020 vystavena žalovanou žalobkyni. Označení dodávky: vyúčtování – vodné, stočné [část obce], celkem částka k úhradě 536 Kč se splatností dne 22. 6. 2020 (Fakturou – daňovým dokladem [číslo]).

23. Ze sdělení Policie ČR, ze dne 20.07.2022 soud zjistil, že po ukončení prověřování byla celá věc oznámena v souladu s ustanovením § 74 odst. 2 zák. č. 250/2016 Sb., na Městský úřad Beroun (sdělením Policie ČR ze dne 20.07.2022, [číslo jednací] - 2020 [číslo]).

24. Z Oznámení o přestupku ze dne 08.06.2020 soud zjistil, že 07.06.2020 v době kolem 12:00 hod na adrese [adresa]. [příjmení] a p. [celé jméno žalobce], kteří bydlí na výše uvedené adrese k sousedkskému sporu, který vyústil ve vzájemné slovní napadení a dále ve fyzické napadení pana [celé jméno žalobce] ze strany p. [příjmení] (Oznámením o přestupku ze dne 08.06.2020, [číslo jednací] 2020 [číslo]). Incident je popsán v Úředním záznamu ze dne 08.06.2020, [číslo jednací].

25. Žalovaná uzavřela s p. [příjmení] dne 12.03.2019 nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytové jednotky [číslo] byt, o velikosti 3+KK, o celkové podlahové ploše 70,6 m², v 1. patře domu na adrese [adresa], včetně parkovacího stání [číslo] kdy trvání nájemního vztahu bylo sjednáno od 01.04.2019 do 31.03.2020, a následně změněno Dodatkem [číslo] od 01.04.2020 do 31.03.2021 (Nájemní smlouvou ze dne 12.03. 2019, vč. Dodatku [číslo] ze dne 28.01.2020).

26. Z účastnické výpovědi žalobkyně soud zjistil, že delší dobu panovaly neshody ohledně jejich parkovacího místa se sousedy, kdy sousedé nerespektovali parkovací místo žalobkyně a její rodiny, která je měla užívat na základě nájemní smlouvy. Toto parkovací místo znepřístupňovali, ukládali si na něj věci i parkovali svá auta. Manžel žalobkyně dne, kdy nastal incident, šel za za sousedkou, manželkou pana [příjmení], která v té době měla malé dítě, byla neklidná a požádal jí, aby místo bylo uvolněno, neboť tyto prosby již ze strany manželů [příjmení] byly činěny několikrát. Na to reagovala manželka pana [příjmení] tak, že zabouchla dveře a pravděpodobně kontaktovala manžela, protože ten záhy přijel. Šel za manželem žalobkyně, který mu šel také v ústrety s tím, že se věc vyřeší, chtěl se dohodnout. Pan Štanc začal na manžela žalobkyně řvát, běžel za ním nahoru do schodů, respektive napadl jej venku na ulici, kdy první ránu manžel žalobkyně vykryl a následně odešel domů a cestou po schodech nahoru do domu jej napadal pan [příjmení] zezadu do zátylku. V tu chvíli žalobkyně vyšla ven na schody a viděla, jak soused do manžela mlátí a zakřičela, aby toho nechal. V tu chvíli se soused lekl a přestal. Z jeho strany ataky ustaly. Žalobkyně následně zavolala policii a ta to řešila. V důsledku této situace počala žalobkyně mít obavu o svoji osobu i svého syna v situaci, kdy soused takto atakoval manžela, který je velké postavy a jedná se o muže, tak měla ze souseda obavy a nechtěla již v domě zůstat bydlet a dále setrvávat. Žalobkyně uvádí, že v té době běžela výpovědní lhůta z titulu první výpovědi. V té době věděla, že výpovědní lhůta běží a v souvislosti s touto událostí již nechtěla dále v bytě setrvávat, měla zájem na ukončení, a to co nejdříve, tedy okamžitě. Následně 8. 6. 2020 sepsala podání, kdy chtěla okamžitě ukončit nájemní vztah. Žalobkyně dále uvádí, že odeslala e-mailem toto podání, následně ze strany pana [příjmení] bylo jednáno. Dostavil se patnáctého na předání, zajistil přítomnost realitní makléřky. K dotazu soudu ohledně pocitů žalobkyně po předmětné události - žalobkyně uvedla, že byt, který měli v nájmu, byl až v podkroví, jednalo se o dvoupatrový bytový dům. Oni užívali byt pod střechou a vždy museli projít kolem bytu pana [příjmení], který bydlel v bytě dole s předzahrádkou, tedy měla obavy, ztratila pocit bezpečí v předmětném domě. Žalobkyně uvedla, že nedošlo k dohodě o odvolání výpovědi (první výpovědi), snažili se o ni, ale nebyla uzavřena. Dne 15. 6. 2020 se zapsaly stavy měřáků, byl vyhotoven předávací protokol. Formulář přinesla paní [příjmení], realitní makléřka z realitní kanceláře v [obec]. Jednatel žalované si byt prohlédl, zkonstatoval, že je bez vad, jak je uvedeno v předávacím protokolu. Manžel žalobkyně žádal jednatele žalované již den předem, aby kauci přinesl s sebou. Toto jednatel žalované neučinil a následně pan [příjmení] přislíbil, že kauce bude zaslána převodem. Manžel žalobkyně zaslal číslo účtu SMS zprávou, jak bylo dohodnuto. Problémy s panem [příjmení] žalobkyně s pronajímatelem neřešila, neví, zda manžel. Na otázku jakým způsobem probíhalo šetření policie nahlášené události, jakým způsobem bylo ukončeno - žalobkyně uvedla, že po incidentu přivedla hlídka policie pana [příjmení] k bytu žalobkyně za účelem omluvy. Tato proběhla, ne však úplně důvěryhodným způsobem. Jakým způsobem bylo pokračováno řešení ve správní rovině - toto neví. Manžel se byl nedávno ptát a bylo mu řečeno, že správní řízení bylo zastaveno a policie neví proč. Žalobkyně na otázku, pakliže by se konflikt nestal, zda by chtěla pokračovat v nájmu bytu – uvedla, že v situaci, kdy 10. 3. 2020 přišla výpověď, toto byl pro ně znepokojivým signálem. Zprvu se snažili o narovnání, avšak postupem času nabývali dojmu, že to není správné rozhodnutí a v situaci, kdy došlo k tomuto konfliktu, již další setrvávání v místě tohoto bydliště bylo pro žalobkyni nemožné. Tedy odpověď zní ne. Jednání o narovnání ztroskotalo, neboť u žalobkyně došlo ke ztrátě pocitu bezpečí v situaci, kdy prodloužili nájemní smlouvu a následně po prodloužení nájemní smlouvy v únoru 2020 obdrželi v březnu bez jakéhokoliv předchozího upozornění první výpověď, a to v situaci, kdy ze strany realitní makléřky jim bylo v neděli v 10 hodin ráno, aniž ještě výpověď obdrželi, voláno, že vedou k prohlídce bytu nové zájemce o byt, tedy budoucí kupující, tak nevěděli, co si o této situaci myslet a došlo v rodině žalobkyně ke ztrátě důvěry (účastnickou výpovědí žalobkyně).

27. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

28. Žalobkyně s žalovanou uzavřela dne 25. 4. 2019 nájemní smlouvu o nájmu bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], na dobu určitou od 01.05.2019 do 30.04.2020, která byla následně změněna písemným Dodatkem [číslo] ze dne 24.02.2020 na 01.05.2020 do 30.04.2021 (nájemní smlouvou, Dodatkem [číslo]). Žalobkyně společně s úhradou prvního nájemného dne 24. 4. 2019 složila na bankovní účet žalované finanční jistotu ve výši 15 000 Kč a nájemné za červen včetně služeb ve výši 16 570 Kč (poštovní poukázkou). Dne 10.3.2020 dala žalovaná žalobkyni výpověď s ohledem na záměr byt prodat (výpověď ze dne 10.03.2020), kdy žalobkyně s výpovědí nesouhlasila, proti výpovědi podala námitky, v důsledku kterých žalovaná a žalobkyně vstoupily do jednání, které mělo vyústit v uzavření Dohody o narovnání, jejímž obsahem by bylo zpětvzetí výpovědi žalovanou a potvrzení souhlasu se zpětvzetím se strany žalobkyně (email ze dne 17.04.2020). Žalobkyně dál pokračovala v užívání bytu, kdy dne 07.06.2020 došlo po slovním konfliktu mezi manželem žalobkyně a sousedem [příjmení] k fyzickému napadení manžela žalobkyně v místě bydliště (Oznámením o přestupku ze dne 08.06.2020, Úředním záznamem ze dne 08.06.2020, výpovědí žalobkyně), což vyústilo v rozhodnutí žalobkyně ukončit nájemní smlouvu, neboť se již necítila v domě bezpečně, měla obavu o bezpečnost celé rodiny a situace byla nepříjemná (výslechem žalobkyně), proto zaslala dne 09.06.2020 písemnou výpověď s datem 08.06.2020, kde odkázala na čl. 4 Smlouvy a popsala incident, s tím, že nájemní smlouvu ukončuje ke dni 15.06.2020, a žádá o zajištění předání bytu (výpověď ze dne 08.06.2020). Byt byl předán dne [číslo] 2020 (předány klíče a drobné vady a stavy měřidel) (předávací protokol). Téhož dne večer manžel žalobkyně písemně vyzval k vrácení běžného nájemného, a kauce, uvedl číslo účtu. následně urgoval platbu prostřednictvím SMS zpráv ze dne 18.06.2020 a 19.06.2020, na což mu jednatel žalované odpověděl emailem ze dne 22.06.2020, kdy uvedl, že nájemní vztah stále trvá, a vyzval k úhradě nájemného za červenec 2020. Následovala výzva k úhradě ze dne 13.07.2020 a po doručení žaloby reakce žalované ze dne 25.01.2021, kdy byla vyzvána žalobkyně k úhradě nedoplatku vodného (faktura [číslo]).

29. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností. Žalovaná na základě nájemní smlouvy užívala předmětný byt, kdy Dodatkem byla doba trvání nájmu prodloužena do 30.04.2021, kauci 15 000 Kč žalobkyně uhradila při podpisu nájemní smlouvy a nájemné za měsíc červen vč. zálohové platby na služby uhradila 14.05.2020. Dne 10.3.2020 dala žalovaná žalobkyni výpověď s ohledem na záměr byt prodat, proti které podala žalobkyně námitky, v důsledku kterých žalovaná a žalobkyně vstoupily do jednání, které mělo vyústit v uzavření Dohody o narovnání, jejímž obsahem by bylo zpětvzetí výpovědi žalovanou a potvrzení souhlasu se zpětvzetím se strany žalobkyně. Dohoda o narovnání nebyla však podepsána. Žalobkyně dál byt užívala, tyto skutečnosti vyplývají z předložených listin (návrhu Dohody o narovnání, Předávacího protokolu ze dne 15.06.2020) a tvrzení účastníků. Žalovaná následně zpochybňovala, zda k napadení manžela žalobkyně došlo, proto soud vyžádal k návrhu žalobkyně zprávu policie ČR, ze které vyplývá, že k fyzickému napadení dne 07.06.2020 došlo v místě bydliště a žalobkyně v rámci své účastnické výpovědi popsala, co konfliktu a napadení předcházelo, a jaký vliv měl incident následně na pocit ztráty bezpečí v bydlišti, což vyústilo v rozhodnutí žalobkyně ukončit nájemní smlouvu písemným podáním ze dne 08.06.2020, kde vyzvala žalovanou k předání bytu, ke kterému došlo 15.06.2020, kdy žalobkyně odevzdala klíče a byl zachycen stav měřidel. O skončení nájemního vztahu k tomuto datu však není v předávacím protokole zachyceno ničeho, a z projevu žalované ve dnech bezprostředně navazujících je zcela zřejmé, že trvá na platbách nájemného v dalším měsíci. Proto soud zamítl návrh obou účastnic na účastnický výslech jednatele žalované, pana [jméno] [příjmení], a to z důvodu hospodárnosti vedení řízení a nadbytečnosti, neboť dle názoru soudu tvrzení žalobkyně, že dne 15.06.2020 došlo k uzavření Dohody o skončení nájmu, vyvrací obsah proběhnuvší emailové komunikace ze dne 15.06.2020, 22.06.2020, kdy jednatel žalované nesporuje, že by nedošlo k předání bytu, o čemž byl sepsán předávací protokol, ale projevuje nesouhlas s vracením částek představujícím kauci a část nájemného za červen 2020, a to zejména v emailu ze dne 22.06.2020, kde uvádí, že byt má rodina žalobkyně dále k dispozici a vyzývá k úhradě nájemného za červenec 2020. Tímto emailem jednatel žalované reagoval i na obsah SMS zpráv ze dne 18.06.2020 a 19.06.2020. Za této situace, kdy uzavření tvrzené dohody, která by dle názoru soudu měla mít náležitosti zakotvené ve smluvním ujednání stran, tedy písemnou formu, kdy s ohledem na přístup žalobkyně v případě odklizení první výpovědi ze dne 10.03.2020, kdy bylo žalobkyní žádáno o uzavření Dohody o narovnání, aby strany závazku měly jistotu ve svých pozicích s ohledem na vývoj událostí (výpověď, která je neplatná a nemá náležitosti, žalobkyně podává námitky a žalovaná strana výpověď bere zpět (email 17.04.2020 vč. písemného návrhu Dohody o narovnání), je soud přesvědčen, že případná dohoda by měla mít také písemnou formu. Existence tvrzené Dohody o skončení nájmu dne 15.06.2020 nevyplývá z Předávacího protokolu (byly předány klíče a popsány závady), ani emailové komunikace (15.06.2020 až 22.06.2020), a je obsahem této komunikace vyvrácena, a proto výslech jednatele žalované nebyl soudem proveden. Soud dále zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu výslechem Mgr. [jméno] [příjmení], realitní makléřky, ohledně uzavření dohody o skončení nájmu, když tato osoba měla být přítomna při předání bytu, avšak nejedná se o osobu, která by se měla účastnit jednání týkající se nájemní smlouvy, když není stranou závazku, kterou je žalovaná, a její jednatel svůj postoj vyjádřil ve shora uvedené komunikaci. Ohledně návrhu na svědeckou výpověď manžela žalobkyně, pana [jméno] [celé jméno žalobce] je soud názoru, že jeho postoj ve věci vyplývá také z obsahu emailové komunikace z 15.06.2020 a následných SMS zpráv ze dne 18.06.2020 a ze dne 19.06.2020), jedná se o osobu zainteresovanou na výsledku řízení a v e vztahu k žalobkyni, a proto s ohledem na obsah uvedené komunikace měl jeho svědecký výslech za nadbytečný, když jeho postoj je znám. Soud proto neuvěřil žalobkyni ohledně jejího tvrzení, že první výpověď brala za platnou (v situaci, kdy proti ní podala námitky a snažila se o Dohodu o narovnání, kdy je zachycen projev vůle pokračovat v užívání bytu, ve kterém pokračovala), a současně pokud by byla přesvědčena, že výpověď je platná, jistě by nečinila podání ze dne 08.06.2020, na které je navázán nový běh výpovědní lhůty (s ohledem na smluvní i zákonné ustanovení). Proto v této části výpovědi soud žalobkyni neuvěřil, když jí tvrzený běh událostí by byl pro její osobu z hlediska skončení výpovědní lhůty příznivější, avšak nastalé skutečnosti dle názoru soudu vyplývají z předložených listin a vzájemné komunikace, a soud uzavřel, že žalobkyně si byla vědoma skutečnosti, že první výpověď je neplatnou a neměla zájem o ukončení nájemního vztahu (námitky, návrh Dohody o narovnání), nájem ukončit pojala až v důsledku sletu událostí a dlouhodobého napětí s neohleduplnými sousedy, které vyústilo ve fyzický kontakt, v důsledku kterého ztratila pocit bezpečí v domě, a proto napsala dne 08.06.2020 novou výpověď z nájmu. Z následné komunikace není zřejmý projev vůle účastníků ukončit nájemní vztah dříve, než uplynutím běhu výpovědní doby. Na základě těchto skutečností soud uzavřel, že Dohoda o skončení nájmu ke dni 15.06.2020 nebyla uzavřena, toho dne byl podepsán Předávací protokol, aniž došlo k faktickému ukončení nájemního vztahu, který byl ukončen až uplynutím výpovědní lhůty (odkaz na čl. 5 Smlouvy v tomto kontextu žaloby není příkladmý). Soud blíže nehodnotí obsah nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou s panem [příjmení], když z listin dodaných policií ČR vyplývá, že se jedná o souseda žalobkyně, tedy že v domě bydlí.

30. Na základě skutkových zjištění učiněných z provedeného dokazování soud věc po právní stránce posoudil takto:

31. Dle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších přepisů (dále jen„ o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

32. Dle ust. § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 cit. zák. ustanovení, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

33. Dle ust. § 2287 o.z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

34. Dle ust. § 2254 odst. 1 o. z., ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Dle odst. 2 tohoto ustanovení, při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

35. Dle ust. § 2292 o. z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

36. Dle ust. § 2231 o.z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.

37. Soud na základě shora uvedených skutkových zjištění dospěl k závěru, že první výpověď ze dne 10.03.2020, kterou dala žalovaná žalobkyni je neplatná s poukazem na § 2286 odst. 2 o.z., neboť v ní zcela absentuje poučení o právu žalobkyně vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. K tomuto kroku však žalobkyně přistoupila, a žalovaná vědoma si uvedených nedostatků (absence poučení, nezákonný výpovědní důvod), upustila od dalších kroků proti žalobkyni v souvislosti s ukončením nájmu a žalobkyně v užívání bytu pokračovala, a nemůže se úspěšně nyní bránit tvrzením, že výpověď je platná. V pořadí druhou písemnou výpověď (§ 2286 odst. 1 o.z.), tentokrát ze strany žalobkyně ze dne 08.06.2020 shledal soud v souladu s § 2287 o.z. spojení s čl. 4 Smlouvy za platnou, když s ohledem na nastalé skutečnosti v rámci sousedských vztahů, které vygradovaly fyzickým napadením manžela žalobkyně dne 07.06.2020, soud uzavřel, že nelze po žalobkyni rozumně požadovat, aby pokračovala v nájmu, neboť okolnosti spočívající v obavě o svou rodinu a ztrátě pocitu bezpečí v domě, soud shledává podstatnou změnu okolností, za nichž by jistě žalobkyně nájemní smlouvu na byt v předmětném domě neuzavřela. V situaci, kdy výpověď žalovaná obdržela dne 09.06.2020, běží tak v souladu s § 2231 o.z. tříměsíční výpovědní lhůta, která skončila dne 09.09.2020 (Výkladové stanovisko [číslo] Expertní skupiny Komise pro aplikaci civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti - postup dle analogie), a proto po dobu trvání běhu výpovědní lhůty stíhá povinnost žalobkyni hradit smluvené nájemné (červen, červenec, srpen, 9 dní v září 2020 s odkazem na znění čl. 4 Smlouvy), a proto není její nárok důvodný, neboť trvala její povinnost hradit nájemné a platby související s užíváním bytu, a žaloba byla z tohoto důvodu zamítnuta.

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 17 968,20 Kč Tyto náklady sestávají z náhrady nákladů zastoupení advokátem (16 843,20 Kč), kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 22 500 Kč sestávající z částky á 2 020 Kč za 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne 27.01.2021, účast u ú.j. dne 8.9.2021, odvolání ze dne 18.10.2021, písemné vyjádření ze dne 07.04.2022, účast u ú.j. dne 20.07.2022) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a. t. včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 920 Kč ve výši 2 923,20 Kč, kterou je zástupce žalované povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty a uhrazeného soudního poplatku za odvolání ve výši 1 125 Kč. S ohledem na ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám právního zástupce žalované a lhůtu k plnění stanovil v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. (výrok III.)