10 C 60/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem JUDr. Tomášem Bělohlávkem v právní věci: žalobce: osobní údaje žalobce anonymizována dvě slova údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované anonymizována tři slova jméno příjmení anonymizováno adresa o zaplacení 475 657 Kč I) Řízení se částečně, co do požadavku na úhradu 175 657 Kč, zastavuje. II) Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 300 000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku. III) Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 36 383,78 Kč k rukám právního zástupce žalobce do 3 dnů od právní moci rozsudku. IV) Žalobce je povinen nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 v rozsahu 36,93 %, přičemž výše nákladů bude určena v samostatném usnesení, a to na účet zdejšího soudu do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. V) Žalovaný je povinen nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 v rozsahu 63,07 %, přičemž výše nákladů bude určena v samostatném usnesení, a to na účet zdejšího soudu do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhá po žalované úhrady slevy z kupní ceny nemovitosti ve výši 475 657 Kč. Žalobce uvádí, že dne [datum] uzavřel, jako kupující, se žalovanou, jako prodávající, kupní smlouvu na pozemek par. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [číslo popisné], a pozemek parcelní [číslo] vše v k.ú. [obec]. Kupní cena nemovitosti činila 2 300 000 Kč. Žalobce následně zjistil rozsáhlé vady nemovitosti spočívající v zamoření prostoru pod rekonstruovanou částí objektu dřevokaznou houbou. Žalobce odhalil tento problém na začátku [anonymizováno] roku [rok], následně kontaktoval odborníka, který nemovitost [datum] prohlédl a zpracoval [datum] mykologický posudek, který předal žalobci dne [datum]. Žalobce se poté dne [datum] obrátil na žalovanou právě s oznámením této skryté vady a s žádostí o poskytnutí slevy v žalované výši. Žalobce uvádí, že předmětná nemovitost byla rekonstruována právě v místech, kde byla objevena dřevokazná houba, respektive v prostorech pod rekonstruovanou podlahou. Žalobce uvádí, že se jedná o vadu skrytou, kterou nebyl schopen odhalit a se kterou nebyl seznámen, a nemohl tuto předpokládat, když v roce [rok] došlo k úplné rekonstrukci právě této části objektu. Žalobce žalobní nárok formuluje jakožto nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, tuto vyčísluje částkou 475 657 Kč, a tato sestává z částky 422 429 Kč, jakožto nákladů na stavební a montážní a instalatérské práce spojené s odstraněním vady, dále z částky 19 820 Kč, jakožto nákladů na vypracování mykologického posudku, a dále z částky 33 408 Kč jakožto nákladů na mikrovlnou sanaci zamořených prostor. K výzvě soudu pak žalobce doplnil, že o výši slevy informoval žalovaného přípisem z [datum] a dále potvrdil, že k výskytu dřevokazné houby došlo pod zrekonstruovanou částí podlahy v severní části objektu, přičemž odkázal na plánek na čísle listu [anonymizováno] soudního spisu. Pokud jde o specifikaci druhu dřevokazné houby, pak žalobce odkázal na zprávu [jméno]. [příjmení] a k tomuto doplnil, že aktuálně je nemovitost opravena, nelze tedy fyzicky vadu již ohledat. K okolnostem ohledně uzavření kupní smlouvy a předcházející prohlídky nemovitosti žalobce uvedl, že o této vadě nevěděl a nebyl o ní žalovaným informován. Rovněž nebyl informován o tom, že se vůbec nachází nějaký prostor pod zrekonstruovanou podlahou a že do tohoto vede nějaký vstup; doplnil tvrzení, že rekonstrukce proběhla v roce [rok], a to zahrnovala i nosné prvky pod podlahou. Žalobce nemovitost navštívil dvakrát. Výslovně byl upozorněn pouze na stav krovu a střechy. Věděl o tom, že objekt je starý a že bude vyžadovat jistou rekonstrukci, nicméně na výskyt dřevokazné houby v tomto rozsahu informován nebyl, vycházel z informace, že v nemovitosti je zrekonstruovaná část objektu nazývaná jako byt a že této se případná budoucí rekonstrukce již týkat nebude.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil, odkázal na článek 5.1 kupní smlouvy, dle kterého se žalobce důkladně seznámil se zhoršeným stavebně-technickým stavem předmětu převodu, který vyžaduje rekonstrukci. Pokud jde o rekonstrukci podlahových krytin, která proběhla, pak žalovaný uvádí, že tvrzená vada se týká původní části objektu, která rekonstrukcí dotčena nebyla. Žalovaný namítá, že žalobce byl srozuměn se zhoršeným stavebně-technickým stavem nemovitosti, bylo mu známo stáří objektu, a z toho důvodu byla také snížena kupní cena o 200 000 Kč. Tvrzená vada spočívající v napadení trámu u nemovitostí obdobného stáří a stavebního provedení je tak projevem běžného opotřebení věci. Žalovaná dále namítá pozdní notifikaci vady, když tato byla uplatněna až přípisem z [datum], tedy téměř 10 měsíců po uzavření smlouvy, tedy tato nebyla oznámena co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci. K tomuto žalovaná doplňuje, že fakticky žalobce žalovanou informoval o vadě až po uplynutí cca 2 měsíců od zjištění vady (napadení trámů), což je lhůta neakceptovatelná. Žalovaná dále namítá, že výše požadované slevy je nepodložená a neoprávněná, a poukazuje na to, že právě pro stáří věci byla kupní cena snížena již o 200 000 Kč. Žalovaná poukazuje na to, že požadovaná sleva dosahuje 20% z kupní ceny, což je částka neadekvátní. K výzvě soudu pak žalovaný dále doplnil, že předmětnou vadu si zavinil žalobce nebo mohl zavinit žalobce sám, neboť i ze zprávy [jméno]. [příjmení] se podává, že je třeba dbát na řádný odvod vlhkosti z nemovitosti a žalobci mělo být známo s ohledem na stáří nemovitosti, že toto plně zajištěno není. Žalovaný tvrdil, že žalobce byl informován o tom, že nemovitost potřebuje rekonstrukci, že žalobci bylo sděleno, že objekt je napaden dřevokaznou houbou a hmyzem a že žalobce byl informován pouze o tom, že je zrekonstruován byt v rámci této nemovitosti, tedy nebylo hovořeno o tom, že by došlo k rekonstrukci izolací či odpadů či nosných prvků, které součástí bytu nejsou. K rekonstrukci uváděl žalovaný, že tato proběhla v roce [rok] a tuto prováděl předchozí vlastník nemovitosti. Žalovaný uvedl, že o výskytu této vady nevěděl a že žalobce nebyl informován o existenci prostoru pod podlahou rekonstruované části objektu ani o vstupu do ní. Žalovaný dále uvedl, že kupní cena byla snížena o 200 000 Kč právě z důvodu stáří nemovitosti a nutnosti navazujících rekonstrukcí.

3. Na jednání konaném dne [datum] žalobce vzal žalobu v části žalobního požadavku ve výši 175 657 Kč zpět, a soud proto v souladu s § 96 o.s.ř. výrokem I. rozsudku řízení v této části částečně zastavil.

4. Mezi stranami bylo nesporným, že žalobce a žalovaný uzavřeli kupní smlouvu na koupi předmětné nemovitosti, tj. budovy, která je součástí pozemku p. č. st. [anonymizováno], a dále pozemku [parcelní číslo] k.ú. [obec], a to dne [datum], s tím, že znění smlouvy odpovídá znění nyní založenému ve spise. Dále bylo mezi stranami nesporným, že žalobce zaslal žalovanému oznámení o zjištění skrytých vad datované [datum], toto bylo odesláno [datum] a doručeno [datum].

5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že jednatelkou společnosti a společníkem s obchodním podílem ve výši 50% je [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

6. Z inzerce na prodej předmětné nemovitosti soud zjistil, že tato byla nabízena za částku 2 495 000 Kč s údajem, že se jedná o částečně zrekonstruovaný rodinný dům 5+kk, a že bylo inzerováno, že v domě je z větší části zrekonstruována elektřina, voda, odpady, podlahové krytiny a vnitřní omítky. Dále že jsou z části vyměněna okna. Z fotogalerie k této inzerci soud zjistil, že předmětná místnost obývacího pokoje je inzerována s údajem, že je místnost po rekonstrukci. Na fotografiích jsou nafoceny nové podlahy, jak tohoto obývacího pokoje, tak kuchyňského prostoru, včetně linky.

7. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a žalobcem na koupi předmětných nemovitostí soud -nad rámec nesporných skutečností mezi stranami - zjistil, že kupní cena předmětu koupě činila 2 300 000 Kč a že v článku 5.1 kupující prohlásil, že se seznámil před podpisem smlouvy s právním stavem předmětu převodu a že se při osobní prohlídce důkladně seznámil se zhoršeným stavebně technickým stavem předmětu převodu, který vyžaduje rekonstrukci s tím, že se zejména jedná o zhoršený stav střešní konstrukce.

8. Ze Zprávy o provedení stavebnětechnického průzkumu objektu [ulice a číslo], [obec], vypracované [jméno]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], soud zjistil, že při prohlídce předmětné nemovitosti, realizované [datum], bylo zjištěno napadení nosných konstrukcí v objektu, a to pod podlahou, dřevokazným hmyzem rodu červotočovití, přičemž toto napadení je aktivní a ve velmi pokročilé fázi a velkého rozsahu. Soud dále zjistil, že příčinou jsou netěsnosti nebo zcela chybějící vodorovná a svislá hydroizolace, což vedlo k tomu, že voda z podloží postupně zvlhčovala prostor pod podlahou, který nebyl odvětráván, čímž se zvyšovala vlhkost, a vytvářely se tak optimální podmínky pro rozvoj dřevomorky domácí, která atakovala dřevěné části podlahy. Soud má rovněž za zjištěné, že toto je výsledkem dlouholetého působení tohoto faktoru vedoucího k napadení konstrukcí dřevokaznou houbou. Z příloh této zprávy, konkrétně z výkresu [číslo] soud zjistil, že napadena je zejména severní část objektu, a to konkrétně místnosti nazvané jako obývák + kuchyně, chodbička, koupelna, ložnice a ložnice 1. Částečně jsou pak napadeny i dvě místnosti označené jako světnička a světnice v jižní části objektu. Z výkresu [číslo] soud zjistil, že nosné konstrukce pod napadenou částí objektu byly zbudovány ze ztraceného bednění, které stálo na betonové mazanině, na ní se nacházely křížící se trámy a na těchto poté desky, na nich izolace, poté opět dvě dřevotřískové desky, poté miralon, a na tomto pak již plovoucí podlaha.

9. Z odpovědi na výzvu o zjištění skrytých vad stavby z [datum] soud zjistil, že žalovaný žalobci oznámil, že slevu odmítá poskytnout, neboť vada nebyla včas notifikována, a z důvodu, že žalobce potvrdil, že se se stavem nemovitosti seznámil. Z výzvy k úhradě slevy kupní ceny právního zástupce žalobce adresované právnímu zástupci žalované z [datum] soud zjistil, že žalobce vyčíslil slevu na částku 475 657 Kč. Z oznámení o zjištění skrytých vad stavby sepsaného žalobcem a adresovaného žalované [datum] soud zjistil, že žalobce oznámil žalované, že před 2 měsíci, tj. koncem [anonymizováno] roku [rok], žalobce objevil prostor pod podlahou v zrekonstruované části objektu a zjistil, že trámy jsou rozsáhle napadeny dřevokaznou houbou a hmyzem. Soud má rovněž za zjištěné, že tímto přípisem žalobce ve vztahu k žalovanému zvolil nárok z vady prodávané věci ve formě slevy z kupní ceny nemovitosti.

10. Z dražební vyhlášky z [datum] soud zjistil, že tato nemovitost byla dražena za odhadní cenu 1 600 000 Kč s minimální vyvolávací cenou 800 000 Kč, a že zájemcům, tj. mimo jiné žalované, jakožto budoucímu vydražiteli, bylo z popisu nemovitostí znáno, že v nemovitosti proběhla v severní části objektu rekonstrukce v roce [rok] a že jižní část objektu je v zásadě ve stavu původním. Ohledně předmětných místností v severní části objektu je uvedeno pouze, že zde proběhla rekonstrukce a že se zde nachází nová podlaha. Ohledně vad je zmiňováno, že dřevokaznou houbou je napaden krov a že netěsní původní dřevěná okna. O výskytu dřevokazné houby v zrekonstruované části objektu se v této vyhlášce nehovoří, a soud z toho tak má za potvrzené tvrzení žalobce, že tato skutečnost nebyla žalobci známa.

11. Z emailové zprávy [jméno] [příjmení] z [datum] soud zjistil, že tato paní byla předchozím vlastníkem nemovitosti a že v roce [rok] byla provedena rekonstrukce severní části objektu. Širší skutková zjištění z tohoto emailového sdělení soud nezjistil.

12. Z odborného posudku č. [číslo] [rok] vypracovaného [jméno] [příjmení] dne [datum] soud nemohl učinit zjištění týkající se bezprostředně předmětu tohoto sporu, tj. existence vad a výše nárokované slevy. Soud hodnotil posudek navíc jako důkaz listinný. Soud však z této listiny zjistil, že tento odborný posudek oceňuje cenu stavebních prací nezbytných k odstranění skrytých závad, které jsou specifikovány v části C tohoto posudku, tj. zejména prací nezbytných k odstranění podlah a zařízení, na nich se nacházejících, včetně nových rozvodů, opatření proti vlhkosti a likvidace materiálu v napadených místnostech (vadné podlahy) předmětné budovy, a to na částku 393 280,35 Kč bez DPH. Předmětem tohoto řízení není ocenění prací nezbytných k odstranění vady nemovité věci, tedy toto vyčíslení tak není relevantní pro posouzení slevy, jak je žalována - soud však zjištění z této listiny vyhodnotil jako podklad pro posouzení závěrů znalce [jméno]. [jméno] [příjmení], který vyčíslil výši slevy primárně porovnáním vadné a bezvadné nemovitosti s nemovitostmi porovnávanými, a takto vyčíslenou slevu pak podrobil posouzení, zda vyčíslená sleva odpovídá reálně možnostem na odstranění vad nemovitosti třetí osobou (ve variantě posouzení nemovitosti s vadou).

13. Z výslechu svědka [jméno]. [jméno] [příjmení] soud zjistil následující. V severní části předmětné nemovitosti se nacházejí místnosti nazývané: obývák + kuchyně, chodbička, koupelna, ložnice a ložnice 1, v nichž se nacházela zrekonstruovaná podlahová krytina. Soud má z výpovědi svědka za zjištěné, že z běžného pohledu uživatele této nemovitosti tyto místnosti byly prostory zrekonstruovanými, v nichž se nacházela podlaha nová. Z výpovědi tohoto svědka má však soud za zjištěné, že pod podlahou v těchto místnostech se nacházel prostor zhruba v hloubce cca jednoho metru a v tomto se nacházela konstrukce, na které byly podlahy umístěny. Tato konstrukce umístění podlahy sestávala (popsáno od země) z pilířů ze ztraceného bednění, na nich se nacházely křížem dva nosné trámy, a na nich deska; na této se pak nacházela izolace a na ní dvě dřevotřískové desky, poté miralon a na nich teprve plovoucí podlaha. Z výpovědi tohoto svědka soud zjistil, že spodní část této konstrukce podlah, tj. oba nosné trámy a spodní deska pod izolací, byly rozsáhle napadeny dřevokaznou houbou, a to v takovém rozsahu, že byla nutná výměna celé konstrukce a veškerých podlah. Soud má z výpovědi tohoto svědka rovněž za zjištěné, že příčinou výskytu dřevokazné houby byla situace, kdy prostor pod podlahami v těchto místnostech nebyl odvětrán a postupně v něm kondenzovala vlhkost, což je prostředí ideální pro rozvoj dřevokazných hub. Soud z výpovědi svědka rovněž zjistil, že tento stav se nemohl rozvinout pouze v období od koupě nemovitosti žalobcem, tj. od [anonymizováno] [rok], neboť prohlídku realizoval svědek [datum], a soud má za zjištěné, že k rozvoji dřevokazné houby muselo docházet v několika horizontu let, a to minimálně dvou let, čemuž odpovídá zejména rozsah degradace dřeva a rozšíření dřevokazné houby po celé nosné konstrukci podlahy. Soud má z výpovědi tohoto svědka rovněž za zjištěné, že běžnému uživateli nebyla tato vada seznatelná, ani při důkladné obhlídce nemovitosti za situace, kdy tato není pravidelně prodávajícím (nebo jinou osobou) užívána.

14. Z výpovědi svědka [jméno]. [jméno] [příjmení] soud nezjistil informace relevantní pro toto řízení. Tento svědek se účastnil obhlídky předmětných nemovitostí v roce [rok] až na žádost žalovaného poté, co tyto již byly zrekonstruovány. Soud tak nemohl učinit zjištění, které se týkají faktického výskytu předmětné vady, ani prohlídky nemovitosti při její koupi či navazujících smluvních jednání stran. Svědek vypovídal pouze k otázce toho, jak on sám by ocenil náklady na odstranění této vady, což však není předmětem tohoto řízení.

15. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil následující. Svědek je manželem [jméno] [příjmení] - 50% společnice společnosti žalované a jednatelky této společnosti. Z výpovědi svědka bylo možno učinit pouze obecná zjištění ohledně obvyklého průběhu a způsobu prodeje nemovitostí žalovaným, když svědek působí jako její realitní makléř. Soud tak zjistil, že v obecné rovině žalovaný dává zájemcům o nemovitost prostor si tuto řádně prohlédnout, dává jim dostatek času, a umožňuje jim zasahovat do tvorby smluv. Z výpovědi svědka však soud nemohl učinit konkrétní zjištění, jak probíhaly konkrétní prohlídky předmětné nemovitosti žalobcem, a jak se jednalo o uzavření smlouvy, či o čem byl žalobce ze strany žalované konkrétně informován. Svědek spontánně k dotazu soudu potvrdil, že konkrétní informace o průběhu prohlídky (svědek se účastnil konkrétně jedné prohlídky) si pro množství jiných prohlídek není schopen vybavit a ze stejného důvodu si nebyl schopen ani vybavit konkrétní údaje ohledně jednání o znění smlouvy. Na druhou stranu pak za tohoto kontextu soud neuvěřil doplňujícímu tvrzení tohoto svědka, že si pamatuje na to, že byl žalobce upozorňován na vzlínající vlhkost v jedné z místností, a tuto část výpovědi svědka soud vyhodnotil jakožto účelovou. Z výpovědi svědka pak bylo možno ještě obecně zjistit, že nemovitost byla prodána nikoli za cenu 2 495 000 Kč, ale 2 300 000 Kč, a že se tak stalo po prohlídce nemovitosti žalobcem, nicméně další skutková zjištění z tohoto učinit možno nebyla, neboť svědek nepotvrdil, že by tato sleva byla dána pro nějaké konkrétní vady, natož pro vady, které jsou předmětem tohoto řízení.

16. Znalecký posudek [jméno]. [jméno] [příjmení] [číslo] [rok] soud mohl hodnotit pouze jakožto důkaz listinný, neboť tento posudek neobsahoval doložku dle § 127a o.s.ř. Závěry v tomto posudku obsažené však soud zjistil a potvrdil z výslechu tohoto znalce, kterého soud ve věci ustanovil a kterého vyslechl na jednání konaném dne [datum]. V souladu s výslechem znalce tak z tohoto znaleckého posudku soud zjistil, že hodnota předmětné nemovitosti bez vad, tak jak byla inzerována, činila k listopadu [rok] částku 2 200 000 Kč, a s předmětnou vadou částku 1 900 000 Kč.

17. Z výslechu znalce [jméno]. [jméno] [příjmení] soud zjistil následující. Soud tohoto znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí ustanovil znalcem v této věci na jednání konaném dne [datum], a to k zodpovězení otázky, jaká byla cena obvyklá nemovitosti v k.ú. [obec], konkrétně pozemku parcelní číslo st. [anonymizováno] a parcelní [číslo] včetně objektu k bydlení [číslo popisné], a to k listopadu roku [rok] bez vad, tj. tak, jak byly tyto nemovité věci inzerovány, a jaká byla naopak cena nemovitých věcí s vadou, které spočívala v napadení podlah severní části budovy/objektu, konkrétně nosných konstrukcí podlah, dřevokaznou houbou, a to v rozsahu, kdy jsou napadeny nosné prvky podlah místností, označené jako obývák a kuchyně, ložnice, ložnice 1, koupelna a chodbička. Z výpovědi znalce a z jeho ústně podaného znaleckého posudku pak má soud za zjištěné, že pokud jde o rozsah vady, pak vycházel znalec zejména z informací, které mu byly předány žalobcem - tedy že oceňoval obvyklou cenu nemovitých věcí, tj. pozemků p.č. st. [anonymizováno] a p. [číslo] včetně objektu [číslo popisné] ve stavu, tak jak tyto byly inzerovány k listopadu roku [rok], tedy jakožto částečně zrekonstruovaný objekt; a to v porovnání s tím, jaká byla obvyklá cena týchž nemovitostí za situace, kdy jsou místnosti nacházející se v severní části objektu, tj. místnost obývák a kuchyně, ložnice, ložnice 1, koupelna a chodbička postiženy skrytou vadou, konkrétně napadením nosných konstrukcí podlah v těchto místnostech dřevokaznou houbou. Pokud jde o samotnou existenci této vady v předmětných místnostech, pak soud závěry v tomto směru z výslechu tohoto znalce nečinil, tyto má soud za zjištěné z důkazů uvedených výše, zejména ze zprávy [jméno]. [příjmení] a jeho výslechu. Soud tak v tomto ohledu pouze mohl učinit závěr, že znalec [příjmení] vyšel ze správného rozsahu vad předmětných nemovitých věcí a tyto dále podrobil odbornému zkoumání co do vlivu na obvyklou cenu, což již spadá do jeho odborné kompetence. Z výslechu znalce se pak podává, že tento dospěl k závěru, že cena nemovitosti bez vad, tak jak tato byla inzerována v listopadu roku [rok], činí částku 2 200 000 Kč. A cena nemovitostí s popsanými vadami k témuž měsíci, tj. k listopadu [rok], pak činí částku 1 900 000 Kč. Znalec přitom vyšel při stanovení obou těchto obvyklých cen z posouzení cen tržních, tj. cen, za které by bylo možné ať už vadnou či bezvadnou nemovitost skutečně prodat. Konkrétně vyšel z porovnání cen nemovitostí jiných, popsaných čtyř rodinných domků, které v posudku označil, přičemž ve vztahu k oceňované nemovitosti (nemovitostem) pracoval zejména s koeficientem vyjadřujícím celkový stav nemovitých věcí, který u nemovitosti ve variantě bezvadné (inzerované) byl vyšší a naopak tento modifikoval (na nižší) ve vztahu k nemovitosti posuzované, pokud byla oceňována tato i s předmětnou vadou. Znalec v rámci svého výslechu přesvědčivě odůvodnil, že použil k porovnání čtyři nemovitosti ze své vlastní databáze, kdy znal jednotlivé skutečně realizované ceny, tedy v tomto směru měl relevantní podklady. Rovněž se jednalo o nemovitosti, ohledně kterých on sám vypracovával dříve znalecké posudky, tedy mu byl stav těchto nemovitostí dobře znám a měl k nim i detailní fotodokumentaci. Znalec přesvědčivě vysvětlil, že u každé z nemovitostí poté zvolil dle svých odborných znalostí a své erudice koeficientem právě vztah porovnávané nemovitosti k nemovitosti posuzované – a ta ve variantě posuzované nemovitosti s vadou a bezvadné. Přitom zohledňoval právě to, jaký byl stav porovnávané nemovitosti ve vztahu k tomu, že u nemovitosti posuzované, která je předmětem tohoto řízení, tato byla inzerována, pokud jde o stav bez vad, jakožto nemovitost, která je způli zrekonstruována. A naopak pokud jde o posouzení posuzované nemovitosti ve variantě s vadou, pak znalec počítal s tím, že by kupci muselo být známo, že podlaha v předmětných místnostech posuzovaného objektu, které tvoří cca polovinu objektu, je napadena dřevokaznou houbou, což dle závěru znalce je závažný zásah, vyžadující rozsáhlý zákrok. Z podaného znaleckého posudku se pak podává, že znalec tímto porovnáním dospívá k rozdílné ceně vadné a bezvadné nemovitosti v rozsahu 300 000 Kč. Závěr znalce je odůvodněn i tím, že znalec poté provedl kontrolní porovnání takto vyčíslené slevy s odborným posudkem [jméno] [příjmení] a dospívá k závěru, že jím vyčíslená sleva je odůvodněná, když tento jiný posudek - zabývající se cenou nezbytnou k odstranění předmětné vady podlah - je vyčíslen na částku 393 280,30 Kč bez DPH, což závěr znalec potvrzuje. Neboť jak znalec uvedl, 300 000 Kč na slevě za tyto vady je odůvodněným závěrem pro jím vyčíslenou slevu, respektujícím ti, že jde o odborný odhad zahrnující i úvahu, že existují různí možní kupující s možnými odlišnými přístupy k odstranění vady (odstraňovali by vady svépomocí nebo naopak subdodavatelsky; možný jiný rozsah opravného zásahu apod.) – toto právě odůvodňuje slevu shledanou znalcem v porovnání nižší, než ceny ryze subdodavatelská na odstranění vad. Závěry znalce podané v rámci jeho ústního posudku tak byly náležitě odůvodněny, a to v návaznosti na skutečnosti, které jsou uvedeny v listinné podobě znaleckého posudku [číslo] vypracovaného týmž znalcem dne [datum] Znalec se vyjádřil k zadané otázce vyčerpávajícím způsobem a jeho odůvodnění je logické, srozumitelné a zejména přesvědčivé co do své věrohodnosti a vyváženosti jeho závěrů. Závěry znalce jsou přezkoumatelné, když tento srozumitelně podává porovnání jak vadné, tak bezvadné nemovitosti s jinými čtyřmi porovnávanými nemovitostmi, což je dle názoru soudu vzorek dostačující. V rámci výslechu pak znalec zodpověděl i dotazy stran a své závěry věrohodně obhájil, a to včetně toho, že se znalec vypořádal i s chybou v psaní, pokud jde o čtvrtou z porovnávaných nemovitostí, kdy přímo na jednání prostřednictvím údajů z katastru nemovitostí (vytištěných soudem) osvětlil chybu v psaní, kdy na straně 11 a 12 listinného posudku uvedl chybně označení nemovitostí RD [obec], lokalita [obec] s chybnou fotografií na straně 12, když správně mělo jít o označení nemovitosti RD [obec] s lokalitou [obec] a s fotografií na čísle listu [anonymizováno] – jednalo se pouze o záměnu názvu a fotografie; zbytek údajů byl správně; šlo o pozůstatek původní verze posudku, kde tato jiná nemovitost původně v porovnání figurovala; ve zbytku však popis nemovitosti i použité koeficienty jsou správné. Rovněž námitky v tom směru, že znalec nemohl posoudit existenci vady či neuvedl podklady k její existenci od [jméno] [příjmení] nejsou relevantními, neboť soud zjistil, že znalec vyšel ze správně definované vady, kterou měl ocenit v ceně nemovitosti, a nebylo úkolem tohoto znalce odůvodnit, jak k vadě dospěl a proč ji má za odůvodněnou. Rovněž námitky ohledně toho, že znalec vyšel z posudku znalkyně [příjmení] ohledně ceny prací nutných k odstranění předmětné vady byly znalcem vyvráceny v tom směru, že toto odborné vyjádření znalec použil pouze pro porovnání jím vyčíslené slevy 300 000 Kč, když sám znalec argumentoval, že toto odborné vyjádření považuje za nadsazené a on sám dokonce dospívá k částce slevy nižší.

18. Ze znaleckého posudku o ceně obvyklé [číslo] z [datum] soud zjistil pouze, že obvyklá cena této nemovitosti byla k tomuto datu zjištěna ve výši 1 600 000 Kč. Z tohoto posudku, který byl ve věci založen jakožto listinný důkaz a který soud takto hodnotí, však soud nemohl učinit zjištění relevantní pro toto řízení, posudek se týkal jiného časového období.

19. Z ocenění nemovitosti vypracovaného [jméno] [jméno] [jméno] soud neučinil zjištění relevantní pro toto řízení. K tomuto ocenění nebyla připojena znalecká doložka ve smyslu § 127a o. s. ř., zejm. se však toto ocenění týkalo vybraných stavebních konstrukcí v objektu rodinného domu, konktrétně toto vyjádření oceňuje nášlapnou vrstvu nové dřevěné prkenné podlahy v obývacím pokoji, vrstvu nové betonové podlahy, prostoru koupelny a WC, a vodorovnou izolaci a inženýrské sítě pod nášlapnými vrstvami. Předmětem tohoto řízení však nebylo ocenění napadených stavebních konstrukcí, ani izolací a inženýrských sítí, a soud tak nemohl z tohoto důkazu učinit relevantní zjištění pro předmět tohoto sporu, konkrétně pro vyčíslení žalobcem nárokované slevy.

20. Soud ve věci nehodnotil následující důkazy. Fakturu vystavenou [jméno]. [jméno] [příjmení] za zhotovení mykologického průzkumu a vyhotovení zprávy, neboť nárok na úhradu této částky nebyl předmětem tohoto řízení, když předmětem tohoto řízení je sleva z kupní ceny vadného předmětu koupě, nikoli škoda tímto způsobená. Soud nehodnotil dále fakturu vystavenou dodavatelem [jméno] [jméno] za mikrovlnnou sanaci dřevomorky v předmětném objektu na částku 33 408 Kč, neboť předmětem řízení je nárok na slevu z ceny vadného předmětu koupě, nikoli škoda ve formě nákladů vynaložených na opravu. Soud dále blíže nehodnotil protokol o zkoušce, který je přílohou zprávy [jméno]. [příjmení], a rovněž ani klasifikaci přípravku k ochraně dřevěných konstrukcí, která je rovněž přílohou této zprávy; pro soud byl v tomto ohledu relevantní závěr, že byla zjištěna vada ve formě výskytu dřevokazné houby, další detailnější zjištění již byla nadbytečnými. Soud dále nehodnotil nabídkový rozpočet nazvaný Stavební úpravy RD [název] [obec], vypracovaný [anonymizováno] [právnická osoba], neboť, jak uvedeno, předmětem této žaloby není nárok na náhradu škody tvořené vynaloženými náklady na odstranění vad předmětu koupě, ale sleva z kupní ceny. Soud dále nehodnotil fotografie založené na jednání svědkem [jméno]. [příjmení], neboť se jednalo o fotodokumentaci stavu nemovitosti po provedené rekonstrukci, a nebylo z nich možno učinit zjištění relevantní pro toto řízení (zásadním je stav při koupi, před opravou).

21. Soud zamítl návrh na vypracování revizního znaleckého posudku na stanovení výše slevy, tj. důkazní návrh vznesený po provedení důkazu ústně podaným znaleckým posudkem [jméno]. [jméno] [příjmení], když tohoto se domáhala strana žalovaná, a to z důvodu, že soud má za to, že znaleckým posudkem [jméno]. [jméno] [příjmení] byla po odborné stránce dostatečně vyjasněna otázka výše slevy při existenci předmětné vady v dané nemovitosti v porovnání se stavem bezvadným, inzerovaným v listopadu roku [rok]. Soud tak neshledal podmínky pro zadání revizního znaleckého posudku, který by měl být zadáván pouze mimořádně, nejčastěji v situaci, kdy se v odborných závěrech rozchází například dva znalecké posudky, nebo jsou zde zásadní nesrovnalosti i laikovi seznatelné v odborných závěrech znalce, a tyto se nepodaří ani výslechem znalce odstranit (srovnej NS sp.zn. 32 Cdo 1120/2007). Znalecké závěry [jméno]. [jméno] [příjmení] jsou dle závěru soudu přesvědčivé a věrohodné, a proto soud návrh vypracovat revizní znalecký posudek zamítl.

22. Soud tak ve věci učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě se stal žalobce vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [číslo popisné], a dále pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec]. Na přelomu června a července [rok], tedy po cca [anonymizováno] měsících od koupě nemovitostí, žalobce zjistil, že v severní části objektu, která byla zrekonstruována v roce [rok], se vyskytuje pod nově zrekonstruovanými podlahami prostor, v němž jsou nosné konstrukce podlah napadeny dřevokaznou houbou. Dne [datum] provedl šetření ohledně této vady žalobcem přizvaný mykolog [jméno]. [jméno] [příjmení], který vypracoval k tomuto dne [datum] pro žalobce zprávu, a tuto žalobci předal. Žalobce poté přípisem z [datum] kontaktoval žalovaného, přípis byl odeslán [datum] a doručen [datum], ve kterém oznámil žalovanému existenci těchto vad a uplatnil nárok na slevu. Sleva byla co do jejího přesného vyčíslení žalobcem specifikována až přípisem z [datum]. Soud má dále za zjištěné, že žalobce před uzavřením kupní smlouvy nemovitost dvakrát navštívil za účelem prohlídky, a soud má za zjištěné, že byl informován o stáří budovy a tom, že je třeba rekonstruovat střechu a část oken. Soud naopak nezjistil, že by žalovaný žalobce informoval o tom, že se v objektu nachází vada spočívající v tom, že v části objektu, který byl rekonstruován v roce [rok], je umístěna podlaha na nosné konstrukci vysoké cca 1 metr od země a že v těchto prostorech bují dřevokazná houba, která již napadla celou konstrukci. Soud v obecné rovině zjistil, že v objektu proběhla rekonstrukce, a to v roce [rok], a tato se týkala prostor v severní části objektu, označených jako: obývák a kuchyně, chodbička, koupelna, ložnice a ložnice 1. Soud má dále za zjištěné, že přesně pod touto částí nemovitosti se vyskytoval prostor o výšce (hloubce) zhruba 1 metru a v tomto byla pod těmito místnostmi, resp. jejich podlahami, umístěna konstrukce podlahy, která sestávala ze ztraceného bednění, tj. sloupů, kterými byla tvořena větší část tohoto prostoru, a na nich umístěných dvou trámech, které byly umístěny křížem, a na těchto pak byla umístěna deska; na této konstrukci pak byla umístěna izolace, na ní další dvě dřevotřískové desky, na nich miralon a poté teprve samotná plovoucí podlaha. Soud má za zjištěné, že v celé této severní části objektu byly nosné konstrukce podlahy napadeny v tom rozsahu, že byly napadeny oba hlavní trámy a deska nacházející se pod izolací. Svrchní část podlahy viditelná zevnitř budovy (z místností), tedy konkrétně podlahová krytina, napadena nebyla. Tedy nebylo běžnému uživateli seznatelné, a to ani při důkladné prohlídce, že zde tento problém je – problematická část konstrukce podlah byla skryta. Soud má rovněž za zjištěné, že o výskytu této vady nevěděl ani sám žalovaný. V řízení nebylo prokázáno tvrzení žalovaného, že žalobce o této vadě informoval, a soud má naopak za zjištěné, že ani sám žalovaný o této vadě nevěděl. Soud tak v tomto ohledu zjistil, že v době, kdy byla prodávána předmětná nemovitost, tj. v listopadu [rok], se v nemovitosti vyskytoval pod severní částí objektu tvořenou místnostmi: obývací pokoj a kuchyňka, chodbička, koupelna, ložnice a ložnice 1 prostor pod podlahou, který byl co do (pod podlahou skrytých) nosných prvků podlahové konstrukce zcela napaden dřevokaznou houbou, a to v takovém rozsahu, že bylo nutno provést výměnu těchto nosných konstrukcí, včetně podlah a provést zásahy tak, aby na nově zbudované podlaze již tento problém vznikat nemohl, tj. konkrétně zásahy směřující k odvětrání a k odvlhčení budovy v těchto částech. Soud rovněž zjistil, že žalovaný koupil předmětnou nemovitost již po rekonstrukci z roku [rok], v rámci veřejné dražby, které předcházelo nucené vyklizení předchozích uživatelů. Tedy i pro žalovaného byla existence této vady novou informací, sám rekonstrukci v roce [rok] nezařizoval. Soud má rovněž za zjištěné, že vada v nemovitosti existovala již delší dobu před listopadem [rok], kdy žalobce nemovitost kupoval, neboť k takto masivnímu rozvoji dřevokazné houby nemohlo dojít během [anonymizováno] měsíců od koupě nemovitosti do zjištění této vady žalobcem. Soud, pokud jde o intenzitu této vady, zjistil, že nosná konstrukce podlahy byla napadena ve značném rozsahu, kdy došlo již k přímo degradaci nosných prvků tak, že se dřevo rozpadalo ve své struktuře ve vnějších částech na čtvercové části (vysoký stupeň degradace dřeva), tedy soud zjistil, že se nejedná o vadu, kterou by bylo možno předpokládat u nemovitosti tohoto stáří, ale již fakticky o stav havarijní. Soud nezjistil, že by žalobci mohlo být z obhlídky nemovitosti a z informací předaných žalovaným zřejmým, že se v nemovitosti obdobná vada může vyskytovat. Z ústně podaného znaleckého posudku [jméno]. [jméno] [příjmení], který byl ustanoven znalcem na jednání konaném dne [datum] a který na tomto jednání podal ústně znalecký posudek, soud zjistil, že obvyklá cena předmětných nemovitostí ve stavu, jak tyto byly inzerovány, tj. za situace, že by cca polovina předmětných nemovitostí byla zrekonstruována v roce [rok] a nevyskytovala by se v těchto skrytá vada, dotýkající se nosných prvků podlah v severní části objektu, pak by cena takových nemovitostí činila 2 200 000 Kč. Soud dále zjistil, rovněž z tohoto ústně podaného znaleckého posudku, že za situace, kdy by kupujícímu bylo známo, že severní část objektu zahrnující místnosti označené jakožto: obývák, kuchyně, ložnice, ložnice 1, chodbička, a koupelna byla v rámci prodeje označena jako část nemovitosti, kde jsou nosné prvky podlahy napadeny dřevokaznou houbou, pak by obvyklá cena těchto nemovitostí s touto vadou činila 1 900 000 Kč. Tedy soud zjistil, že sleva vyjádřená rozdílem obvyklé ceny, tj. z ceny reálně dosažitelné na trhu v listopadu roku [rok], mezi vadným stavem nemovitostí a bezvadným stavem nemovitosti činí 300 000 Kč.

23. Po právní stránce posoudil soud věc podle ustanovení § 2099; § 2100; § 2103; § 2104, § 2106; § 2112; 2129 a § 2131 zák. č. 89/2012 Sb. (o.z.) a dle znění uzavřené kupní smlouvy ze dne [datum].

24. Ve smyslu § 2129 odst. 2 o.z. je skrytou vadou nemovitých věcí zejm. takový nedostatek, který je kupujícímu neznámý a který mu zůstal neznámý i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Zpravidla tato vada není známa ani prodávajícímu. Skrytá vada tak má svůj původ v době, kdy nemovitost byla ve vlastnictví prodávajícího či předchozího vlastníka, resp. vada nemá režim skryté vady, pokud její původ nastal po přechodu nebezpečí, resp. převodu vlastnictví na kupujícího. Předpokladem odpovědnosti prodávajícího za skrytou vadu stavby je, že mu byla kupujícím oznámena ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnictví ke stavbě kupujícím. Nestane-li se tak, vzniká prodávajícímu právo na námitku výjimky z odpovědnosti. Jestliže prodávající alespoň musel vědět o skutečnosti, která byla příčinou vady, není prodávající chráněn žádnou promlčecí lhůtou. Pro režim práv z této odpovědnosti dále platí ustanovení § 2106 a 2107 o.z. Tedy jednou z voleb nástrojů právní ochrany je požadavek na slevu z kupní ceny.

25. Dle § 2112 o.z. je předmětem oznámení kupujícího každé pochybení ohledně kvality a kvantity plnění (věci). Kupující musí vadu relativně přesně určit a oznámení odůvodnit a musí obsahovat jasný a srozumitelný projev vůle, aby bylo zřejmé, které právo kupující zvolil. Formulace "bez zbytečného odkladu" znamená relativně velmi krátkou lhůtu, nepřekračující několik dní od zjištění vady.

26. Dle § 2104 a § 2112 o.z. kupující musí uskutečnit prohlídku věci podle možností co nejdříve po přechodu nebezpečí, tj. včasně. Ve většině případů lze za určité kritérium považovat šestiměsíční lhůtu (viz § 1921 odst. 1). Lhůta pro oznámení vady počíná, jakmile kupující zjistil vadu věci, a počátek lhůty k oznámení zjevné vady je stanoven bezprostředně ve spojení s lhůtou, která se týká prohlídky zboží. Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu, jeho právo z vadného plnění se promlčí.

27. Skryté jsou takové vady, které nelze při řádné prohlídce zjistit. V případě skrytých vad počíná přiměřená lhůta k adresování notifikace okamžikem, kdy kupující rozpor se smlouvou skutečně zjistil. Lhůta skončí poté, co kupující při dostatečné péči mohl vadu zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci, u věcí nemovitých do 5 let.

28. Samotný nárok na slevu je definován v § 2106 o.z. Právo na slevu se uplatňuje jednostranným adresným projevem vůle, který má konstitutivní účinky. K platnosti a účinnosti projevu vůle o slevě z kupní ceny je nutná jeho určitost. Pokud jde o výši slevy, je třeba vyjít z tzv. proporční metody, která spočívá v tom, že subjektivní ekvivalenční poměr mezi předmětem koupě a koupí v původní smlouvě se ponechá v platnosti s tím, že hodnota vadné věci a hodnota bezvadné věci se porovná a podle této proporce je snížena kupní cena. Tímto se přenese dle kritérií objektivních skutečností vyčíslená hodnota vady do subjektivních smluvních poměrů jak tyto strany dobrovolně a svobodně smluvně ujednaly.

29. Pokud jde o zjištěnou vadu (napadení nosných konstrukcí podlahy dřevokaznou houbou v rozsahu popsaném v závěru o skutkovém stavu), pak soud uzavírá, že výskyt dřevokazné houby v severní části objektu na nosných konstrukcích podlah v místnostech označených jakožto: obývák a kuchyně, chodbička, koupelna (s WC), ložnice a ložnice 1, je skrytou vadou. Z provedeného dokazování totiž vyplynulo, že sám žalovaný (jakožto prodávající) o existenci této skutečnosti nevěděl, a žalobce (jako kupujícího) o tomto neinformoval, přičemž rozsahem se jedná o vadu až havarijního charakteru, nikoli odpovídající obvyklému stáří nemovitosti. O tomto hovoří zejména skutková zjištění ohledně příčin vzniku této vady, kdy příčinou je skutečnost, že byla zrekonstruována podlaha v daných místnostech tak, že pod ní byl vytvořen de facto hermeticky uzavřený prostor (vysoký cca 1 m od země), v němž kondenzovala veškerá vlhkost a šířila se v něm dřevokazná houba, což není skutečnost, která vznikla stářím či opotřebením nemovitosti. O závěru, že se jedná o vadu skrytou, tak hovoří i to, že o této vadě nevěděl ani žalovaný, a to, že k jejímu rozvoji muselo docházet již několik let před koupí nemovitosti, tedy tato existovala již v době uzavření kupní smlouvy. Soud přitom zjistil, že nebylo v moci žalobce existenci této vady při běžné i řádné prohlídce kupované nemovitosti zjistit.

30. Soud tuto vadu dále vyhodnotil jako vadu podstatnou, neboť žalobce by dle svých tvrzení, kterým soud v tomto směru uvěřil, neměl zájem za shodných podmínek (kupní cena) nemovitosti jinak koupit.

31. Pokud jde o rozsah vady, pak soud zjistil, že dřevokaznou houbou byly napadeny nosné konstrukce podlah v severní části objektu pod místnostmi nazvanými: obývák a kuchyně, chodbička, koupelna, WC, ložnice a ložnice 1, a to v rozsahu, kdy byly napadeny oba nosné trámy podlahy a deska, která se na nich nacházela. Nebyla napadena již na nich se nacházející izolace a na ní položené dřevotřískové desky, miralon a plovoucí podlaha. Rozsah napadení nosných konstrukcí podlahy však byl takový, že vyžadoval kompletní výměnu těchto konstrukcí včetně na nich umístěných prvků konstrukce i samotných podlah, a včetně realizace navazujících opatření proti zamezení opakování kondenzace vlhkosti.

32. Soud s odkazem na ustanovení § 2112 a 2104 o.z. dospěl soud k závěru, že žalobce uskutečnil prohlídku věci včasně po její koupi, neboť k uzavření kupní smlouvy došlo v listopadu roku [rok] a soud uvěřil tvrzení žalobce, že o zápachu a následném zjištění výskytu dřevokazné houby se tak žalobce dozvěděl až s nástupem jarních a letních měsíců v červnu a červenci roku [rok], na což reagoval detailnějším ohledání nemovitosti, při kterém zjistil existenci vstupu do prostor pod zrekonstruovanou podlahu, o kterých předtím nebyl informován. Soud má dále za to, že takto zjištěnou vadu a nároky z ní plynoucí oznámil žalobce žalovanému bez zbytečného odkladu, neboť z provedeného dokazování se podává, že žalobce objednal prohlídku odborníkem [jméno]. [příjmení] dne [datum]. Tento následně vypracoval pro žalobce odbornou zprávu dne [datum] a na jejím základě pak žalobce informoval žalovaného s oznámením o výskytu vady, a to dne [datum] (datum odeslání [datum]; přípis datován [datum]). Z obsahu tohoto přípisu z [datum] se pak podává, že žalobce jasně označil vadu, když uvedl, že pod podlahou rekonstruované části nemovitosti byl objeven prostor mezi podlahou a podlahovou betonovou mazaninou, v němž jsou umístěny nosné trámy s tím, že právě tyto jsou rozsáhle napadeny dřevokaznou houbou a částečně dřevokazným hmyzem. Žalobce tímto oznámením rovněž jednoznačně zvolil nárok z vady předmětu koupě, když uplatnil právo z vadného plnění ve formě přiměřené slevy z kupní ceny nemovitosti. Dle závěru soudu není na překážku, že přesná výše této slevy byla upřesněna až později, nárok na slevu jako forma nároku z vad předmětu koupě zavčasu zvolen byl a žalobce již v přípisu ze dne [datum] specifikuje výši slevy jejím způsobem určení (tak, že tuto vyčíslí po zjištění všech přesných nákladů na odstranění vady). Přesnou výši slevy pak žalobce vyčíslil přípisem žalovanému ze dne [datum] [rok]. Soud tak tedy dospěl k závěru, že žalobce je oprávněn domáhat se nároku na slevu z titulu tvrzené vady respektive, že námitka žalované stran promlčení těchto práv pro nikoliv včasné oznámení vady není důvodnou.

33. Žalobce nárok na náhradu slevy vyčíslil jakožto součet částky 422 429 Kč, tvořených náklady na odstranění vady, částky 19 820 Kč, jakožto ceny uhrazené žalobcem za mykologický posudek, a částky 33 408 Kč, jakožto nákladů vynaložených žalobcem na mikrovlnou sanaci objektu. Pro soud je však v tomto ohledu právně relevantní to, že žalobce se jednoznačně domáhá nároku na náhradu slevy, kterýžto nárok po žalovaném rovněž uplatnil. To, že žalobce vyčísluje slevu právně chybně, jakožto součet nákladů na odstranění této vady, není pro soud závazné. Skutkově žalobce tvrdí, že chce slevu z kupní ceny právě pro vady díla, nikoli náhradu škody či vynaložených nákladů (tyto využívá jen k vyčíslení výše slevy). Po právní stránce proto soud výši slevy vyčíslil, jak uvedeno níže.

34. Při určení výše slevy pak soud vycházel z proporčního principu, kdy odborným posouzením zjištěnou obvyklou cenu nemovitosti bez vad a s vadou přenesl poměrně do smluvně sjednané ceny nemovitosti, která měla být bezvadnou, a určil takto cenu nemovitosti s vadou odpovídající smluvním poměrům stran. Čímž soud dospěli k rozdílu těchto cen, tj. k výši slevy.

35. Jak uvedeno výše, na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že obvyklá cena nemovitostí s předmětnou vadou, spočívající v napadení nosných konstrukcí dřevěných podlah v severní části objektu, je 1 900 000 Kč, naproti tomu obvyklá cena nemovitostí bez této vady by činila 2 200 000 Kč. Tedy přeneseno do smluvních poměrů žalobce a žalovaného činí částka 1 900 000 Kč, procentně vyjádřeno, 86,36 % z částky 2 200 000 Kč. Poměřováno tímto poměrem by pak nárok na slevu žalobce činil při skutečně sjednané kupní ceně 2 300 000 Kč částku 1 986 280 Kč; jakožto 86,36 % ze skutečně sjednané kupní ceny mezi žalobcem a žalovaným. Důvodným tak byl žalobní požadavek na poskytnutí slevy ve výši 313 720 Kč jakožto rozdílu částky 2 300 000 Kč, a právě částky 1 986 280 Kč. Žalobce však na jednání konaném dne [datum] vzal žalobu co do částky 175 657 Kč zpět a trval pouze na přiznání částky 300 000 Kč. V částce 175 657 Kč tak soud řízení výrokem I. zastavil a žalobě co do částky 300 000 Kč jakožto důvodné vyhověl.

36. Pro úplnost soud uvádí, že žalovanou namítaná sleva 200 000 Kč, která měla být poskytnuta již nad rámec sjednané částky 2 300 000 Kč, když původně měla být domluvena kupní cena ve výši 2 495 000 Kč, pak takto poskytnutou slevu soud nemá v řízení za prokázanou, respektive nemá za prokázané, že by byla ponížena kupní cena právě o 195 000 Kč z důvodu předmětné vady, spočívající v napadení nosných konstrukcí podlah v severní části objektu. Toto se z provedeného řízení nepodává, soud to má naopak za vyvrácené, jednalo o obchodní slevu za účelem dosažení reálného prodeje, a proto s takto tvrzenou slevou ve vztahu k vadě, která byla předmětem tohoto řízení, dále nekalkuloval.

37. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2, § 146 odst. 2 a § 151 odst. 1 o.s.ř. Žalobce byl úspěšný co do částky 300 000 Kč, ve zbytku, tj. 175 657 Kč bylo řízení zastaveno z procesního zavinění žalobce. Žalobce tak byl úspěšný co do 63,07%, žalovaný co do 36,93% - převážně tak byl v řízení úspěšný žalobce v rozsahu 26,14%.

38. Žalobci, který byl v řízení právně zastoupen, vznikly v řízení náklady v této výši: -) soudní poplatek ve výši 19 027 Kč; -) náklady na znalecký posudek [jméno]. [jméno] [příjmení] ve výši 8 470 Kč; -) 8x odměna právního zástupce za úkon právní služby á 10 220 Kč bez DPH (soud přiznal žalobci odměnu za všechny jím, důvodně, nárokované úkony dle jeho vyčíslení ze dne [datum]: převzetí zastoupení; předžalobní upomínka; žaloba; vyjádření k odporu; 4x účast na soudním jednání), tj. 98 929,60 Kč s DPH (dle § 6, 7, 8/1, 11/1a),d),g) AT); tarifní hodnota dle předmětu řízení 475 657 Kč; -) 8x paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce za úkony právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu á 300 Kč, tj. celkem 2 904 Kč s DPH; -) náhrada cestovného za cestu vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět dne [datum]; cesta 2 x 110 km (cesta tam a zpět dle www.mapy.cz), při aritmetickém průměru spotřeby 5,83 litrů BA/100 km - v celkové výši na jednu cestu 1 324,76 Kč bez DPH, tj. 1 602,96 Kč s DPH; -) náhrada cestovného za cestu vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět dne [datum]; cesta 2 x 110 km (cesta tam a zpět dle www.mapy.cz), při aritmetickém průměru spotřeby 5,83 litrů BA/100 km - v celkové výši na jednu cestu 1 401,76 Kč bez DPH, tj. 1 696,13 Kč s DPH; -) 2 x náhrada cestovného za cestu vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět v roce [rok]; jedna cesta 2 x 110 km (cesta tam a zpět dle www.mapy.cz), při aritmetickém průměru spotřeby 5,83 litrů BA/100 km - v celkové výši na jednu cestu 1 510,11 Kč bez DPH, tj. 1 827,23 Kč s DPH, tedy za dvě cesty celkem 3 654,46 Kč s DPH -) náhrada za promeškaný čas za každou cestu k soudu a zpět (tj. 4 cesty; vždy jedna cesta tam a zpět 6 x 3 půlhodiny; dle www.mapy.cz) po 100 Kč dle § 14 advokátního tarifu – v celkové výši 2 400 Kč bez DPH; tj. za všechny cesty 2 904 Kč vč. DPH Tedy celkem 139 188,15 Kč DPH. Z toho činí 26,14% přiznaných 36 383,78 Kč s DPH.

39. Podle § 148 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou splněny předpoklady pro osvobození od soudních poplatků; u žádného z účastníků tyto předpoklady splněny nejsou. Žalobce byl v řízení neúspěšný v rozsahu 36,93%, proto jej soud zavázal k placení nákladů státu v tomto rozsahu. Žalovaný byl neúspěšný v rozsahu 63,07%, proto soud zavázal k placení nákladů státu v tomto rozsahu. Výše nákladů státu bude specifikována v samostatném usnesení (ke dni vyhlášení rozhodnutí nebylo pravomocně rozhodnuto o všech položkách tvořících náklady státu). Lhůtu k plnění určil soud dle § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.