11 C 125/2017

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Trepkou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalovaného a žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalovaného a žalovaného zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o určení výše nájemného

I. Výše nájemného, které je žalovaná povinna platit žalobci za užívání bytu [číslo] který je zahrnut v jednotce [číslo] nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce] (adresa [adresa žalovaného a žalovaného]), se určuje s účinností od 13. 11. 2017 částkou 13 250 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2018 částkou 14 950 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2019 částkou 15 900 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2020 částkou 15 600 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2021 částkou 14 850 Kč měsíčně.

II. Žaloba se v části, ve které žalobce požadoval, aby výše nájemného, které je žalovaná povinna platit žalobci za užívání bytu [číslo] který je zahrnut v jednotce [číslo] nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce] (adresa [adresa žalovaného a žalovaného]), byla určena s účinností od 13. 11. 2017 částkou o 5 000 Kč měsíčně vyšší, s účinností od 1. 1. 2018 částkou o 3 300 Kč měsíčně vyšší, s účinností od 1. 1. 2019 částkou o 2 350 Kč měsíčně vyšší, s účinností od 1. 1. 2020 částkou o 2 650 Kč měsíčně vyšší, s účinností od 1. 1. 2021 částkou o 3 400 Kč měsíčně vyšší, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 7 793,82 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta, sídlem [adresa].

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 na náhradě 38,76 % nákladů řízení státu částku, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 na náhradě 61,24 % nákladů řízení státu částku, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne 13. 11. 2017 domáhal vůči žalované a původně též vůči manželu žalované, panu [celé jméno žalovaného], určení výše nájemného za užívání bytu [číslo] který je zahrnut v jednotce [číslo] nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce] (adresa [adresa žalovaného a žalovaného]) (dále jen„ byt“ či„ předmětný byt“). 2. [anonymizováno] [příjmení] dne 28. 9. 2018 zemřel a řízení vůči němu bylo usnesením ze dne 7. 12. 2018, č. j. 11 C 125/2017-37, zastaveno. Další odůvodnění rozsudku je tak koncipováno jen ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou, přestože původní žalobní argumentace a vyjádření k žalobě byly formulovány i ve vztahu k [anonymizováno] [příjmení].

3. Žalobce uvedl, že je vlastníkem předmětného bytu, který žalovaná užívá jako nájemce, a to v důsledku převodu práva osobního užívání po své matce, které se na základě novely obč. zák. změnilo s účinností od 1. 1. 1992 na nájem. Žalovaná je tak povinna hradit žalobci za užívání bytu nájemné, jehož aktuální výše je 10 445 Kč měsíčně. Nájemné bylo po celou dobu trvání nájemního vztahu určováno na základě obecně závazných právních předpisů. Žalobce se dne 25. 7. 2017 obrátil písemně na žalovanou s návrhem na zvýšení nájemného na nájemné v místě a čase obvyklé, tj. nájemné v částce 18 250 Kč měsíčně. Návrh byl doručen dne 27. 7. 2017, žalovaná jej však neakceptovala a ani žádným jiným způsobem v tomto směru žalobce nekontaktovala. Jelikož tedy nedošlo k dohodě o nové výši nájemného, obrátil se žalobce na soud s požadavkem na určení výše nájemného za užívání předmětného bytu, a to ode dne podání žaloby ve výši, která je v místě a čase obvyklá, kdy za tuto považoval již navrženou částku 18 250 Kč měsíčně. Stran postupu určení výše nájemného žalobce odkázal na ustanovení § 3074 odst. 2 o. z., když nájemné za užívání předmětného bytu nebylo určeno ani ujednáním pronajímatele a nájemce, ani rozhodnutím soudu.

4. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala s tím, že by byla ochotna akceptovat zvýšení nájemného, které nebude vyšší než 20 % stávajícího nájemného. Uvedla, že je starobní důchodce, trpí řadou zdravotních problémů a požadovaná výše nájemného neodpovídá ani jejím možnostem, ani kvalitě bydlení v předmětném bytě. Dále uvedla, že byt dostala její matka přidělen v srpnu 1945 jako válečnou náhradu za vybombardovaný dům, kdy Němci při útěku z [obec] též zabili otce žalované. Byt byl vyrabovaný, vybavit jej dokázali jen díky pomoci sousedů. Matka žalované jako válečná vdova a žalovaná jako válečný sirotek sice nemuseli platit za nadměrné metry, ale do bytu také nikdo nic neinvestoval. Když se žalovaná v roce 1964 vdala, začali byt postupně zlepšovat. Předělali koupelnu, udělali nové podlahy v kuchyni a předsíni, vybudovali etážové topení na uhlí. Později opět na vlastní náklady zajistili přívod plynu do bytu, zrekonstruovali rozvod plynu po bytě a předělali etážové topení na plyn. Dnes jde ale již o starý nezrekonstruovaný byt od roku 1985 a žalovaná jej po celou dobu udržuje na vlastní náklady. Žalobce do bytu nikdy nic neinvestoval, naopak kvalitu bydlení neustále zhoršuje tím, že se o dům nestará jako správný majitel. V domě byly dlouhá léta volné byty, dva dokonce více než 7 let. Dům si dokonce uklízeli sami, neboť zde bydleli jen 4 rodiny. Správní firma najatá žalobcem nespolupracuje a nechce žalované vydat evidenční list, se kterým by žalovaná mohla zažádat o příspěvek na bydlení. Při rekonstrukci 3 bytů se voda i elektřina braly ze společných měřidel a spotřeba byla následně rozúčtována nájemcům, na jejich námitky nebyl brán zřetel. V roce 2016 byly odebrány sklepy, které se předělávají na byty, a vše se opakuje. Došlo k enormnímu nárůstu spotřeby vodného a stočného a elektrické energie, náklady na rekonstrukci v podobě odběru energií jsou nájemcům skrytě účtovány do společné spotřeby elektřiny na osvětlení chodeb. Při rekonstrukci bytu [číslo] který byl mnoho let prázdný, se dělníci probourali do komory předmětného bytu. Žalovaná nebyla v té době v [obec] a jí užívaný byt byl celý pokrytý prachem a špínou. V komoře byla trhlina po celé výšce bytu, široká někde i 5 cm. Nutnost opravy oznámila žalovaná žalobci dne 11. 8. 2016, opravit si to však musela opět na vlastní náklady. Při výmalbě domu došlo k zaslepení světlíků do chodby domu a tím k nevětrání spižíren, které jsou součástí bytu. Docházelo k výskytu plísní na zdi, a proto si žalovaná na vlastní náklady zřídila v tomto sádrokartonu větrání. Stěna mezi obývákem předmětného bytu a vedlejším bytem je pouze příčka, když jde o rozdělený byt, a kvůli hluku z vedlejšího bytu žalovaná mnohdy ani neslyší televizi. Na dveřích balkónu v domě visí od roku 2011 zákaz vstupu, přesto žalované nebylo dodnes v souvislosti se zákazem užívání sníženo nájemné a rozměr balkónu je jí počítán do celkové rozlohy bytu. Není možné vstupovat na dvůr domu, kde byly dříve umístěny nádoby na odpad, které nyní zapáchají uvnitř domu. Současně není k dispozici požární únikový východ na dvůr. Na schodiště byl instalován křišťálový lustr, ale není do něho zavedena elektřina. Po vymalování domu zůstaly schránky na dopisy od dubna 2017 do poloviny roku 2018 na zemi a ztrácely se z nich časopisy i dopisy. Tři byty nájemníci dále pronajímají přes [anonymizováno], je zde tak velký pohyb lidí a značná hlučnost i v hluboké noci. Současně se zvyšují náklady na vodné a stočné, které bylo všem nájemcům účtováno podle spotřeby a hlášených osob v bytech, ale v těchto bytech bylo vždy současně ubytováno více osob. Toto bylo po urgencích odstraněno zavedením vodoměrů. Zvyšují se též náklady na odvoz odpadu. Žalovaná se v domě necítí bezpečně, protože dům není zabezpečený proti vniknutí, nemá bezpečnostní dveře, ani zámek, nemá ani zavírač dveří. Do bytu žalované se v roce 2012 někdo opakovaně pokusil vniknout, nepodařilo se to jen díky jejímu vlastnímu zabezpečení. Od policie žalovaná získala prospekt s doporučeními, jak má být dům zajištěn, který předala správci domu. Dodnes se však v domě nic nezměnilo, přestože v mezidobí došlo k dalším dvěma (tentokrát úspěšným) vloupáním a vykradením bytů. Dům je nutné zavírat a zamykat, což ale turisté nedělají. V domě je řada dalších nedostatků, a nárok žalobce by tak měl posoudit soudní znalec.

5. V dalším vyjádření žalovaná předkládala listiny, které mají osvědčovat výši nájemného v domech a bytech v sousedství, které činí v průměru 139,50 Kč/m2. Další rešerší nájemného u obyvatel v okolí žalovaná zjistila, že průměrné nájemné je ve výši 134,33 Kč/m2. K této rešerši však žalovaná nemá žádné listinné důkazy. Průměrné nájemné v domě, kde žalovaná bydlí, činí částku ve výši cca 150 Kč/m2. S ohledem na citlivost této věci však žalovaná nepředložila písemné listinné důkazy pro toto tvrzení s ohledem na dobré sousedské vztahy. V tomto případě by žalovaná měla platit nájemné ve výši 11 400 Kč, žalovaná však dobrovolně navrhla zvýšení nájemného na částku ve výši 12 000 Kč, se kterou by souhlasila. Dále žalovaná odkázala na úpravu zvyšování nájemného v § 2249 o. z. s tím, že žalobcův návrh několikanásobně převyšuje 20% možný růst nájemného, a poukázala na neúměrnou nevyváženost nabídek na zvýšení nájemného, když dopisem ze dne 17. 2. 2017 žalobce navrhoval zvýšit nájemné o částku 5 555 Kč a dopisem ze dne 25. 7. 2017 již navrhoval zvýšení o 7 805 Kč. V dalším vyjádření žalovaná předložila 6 nájemních smluv, ze kterých je zjevné, že nárok žalobce je přemrštěný a neadekvátní vzhledem k okolním nájmům a zejména pak ke stavu bytu.

6. Skutečnost, že nájemné dosud placené žalovanou v předmětném bytě nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce či rozhodnutím soudu, učinila žalovaná nespornou.

7. Žalobce dále doplnil, že budova s předmětným bytem má celkem pět nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží, předmětný byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Budova byla vybudována cca v roce 1914 a v současné době obsahuje devět bytových a sedm nebytových jednotek, způsob využití budovy je bytový dům. V případě nebytových jednotek v 1. podzemním podlaží budovy probíhala v minulosti rekonstrukce a nyní probíhá jejich rekolaudace, kdy v 1. podzemním podlaží budovy mají vzniknout tři jednotky, a to dva ateliéry a jeden byt, přičemž tyto jednotky nahradí šest nebytových jednotek v 1. podzemním podlaží budovy, které jsou vymezeny v prohlášení vlastníka. V budově tak zůstane jediná nebytové jednotka, a to půda v 5. nadzemním podlaží. Byty v budově jsou pronajímány za účelem bydlení. Po rekolaudaci budou za účelem bydlení pronajímány i jednotky v 1. podzemním podlaží. V budově tedy nedochází k časté fluktuaci lidí, například v důsledku existence obchodních prostorů apod. Předmětný byt s ohledem na své umístění v budově není bytem střešním; budova je v zástavbě (nejedná se o solitérní dům, ani o dům hraničící z jedné strany s prolukou), tedy nehrozí případné snížení kvality bydlení v bytě v důsledku mimořádného prochladávání zdí. Svislé nosné konstrukce budovy jsou cihlové a tvárnicové (nejde o panelový dům), budova je připojena na veřejný vodovod, na kanalizační síť, na plynovod. Budova je bez výtahu. Budova je v dobrém stavebnětechnickém stavu, společné prostory budovy a fasáda budovy jsou po provedené rekonstrukci. Budova jako taková je čistá a upravená, a v žádném případě tedy neplatí, že by se žalobce nestaral o budovu jako řádný hospodář. Budova je na adrese [ulice a číslo], tj. v centru [obec], necelých 250 metrů od parku [ulice], necelých 300 metrů od stanice metra A [anonymizována tři slova] a od stejnojmenné zastávky tramvaje, v místě je tedy výborná dopravní obslužnost, výborná dostupnost služeb, v okolí se nenachází žádný zvláštní zdroj hluku, zápachu, prachu. Předmětný byt se sestává z: - pokoje o podlahové ploše cca 22,5 m2 - pokoje o podlahové ploše cca 17,27 m2 - kuchyně o podlahové ploše cca 14,88 m2 - předsíně o podlahové ploše cca 14,56 m2 - koupelny o podlahové ploše cca 3 m2 - WC o podlahové ploše cca 1,35 m2 - spíže o podlahové ploše cca 0,85 m2 - balkonu o podlahové ploše cca 4 m2 - komory o podlahové ploše cca 2,58 m2 Uváděné výměry jsou dle prohlášení vlastníka z roku 2015 včetně vnitřních příček a vnitřních konstrukcí. Pro účely nájmu je počítáno s podlahovou plochou 77 m2. Součástí bytu nejsou sklep a balkón přístupný z chodby dobu, za sklep a tento balkón není nájemné požadováno. Stejně tak není nájemné požadováno za přístup na dvůr, který není součástí možnosti užívat byt. Byt je orientován jednak na jih (jeden pokoj) a jednak na sever (pokoj a kuchyně). Do bytu je zavedena elektřina i plyn, v bytě je nainstalován závěsný plynový kotel zn. MORA 673 (za účelem vytápění), závěsný ohřívač vody zn. KARMA MORA (za účelem ohřevu vody) a plynový sporák PS 218T. Byt je vybaven detektorem oxidu uhelnatého a podružným vodoměrem a plynoměrem. Byt je dle názoru žalobce v běžné kvalitě, nejsou dány skutečnosti odůvodňující sníženou kvalitu bytu a byt je zcela srovnatelný s obdobnými byty nacházejícími se v obdobných budovách v [obec].

8. Užívací vztah žalované k bytu trvá od 24. 11. 1981, kdy vstoupila do užívacích práv svých právních předchůdců, a s ohledem na způsob svého vzniku (ze zákona přeměnou z práva osobního užívání) se nájem v plném rozsahu řídí ustanoveními o. z. upravujícími nájem bytu, nad jejichž rámec nebylo nic dalšího sjednáno, písemná nájemní smlouva ve smyslu o. z. neexistuje. Jedná se o nájem na dobu neurčitou. Z hlediska služeb poskytovaných s užíváním bytu poskytuje žalobce žalované: - dodávky vody a odvádění odpadních vod (vodné a stočné) – spotřeba vody je účtována podružným vodoměrem k bytu (instalován bez souhlasu žalobce) - odvoz komunálního odpadu - elektřina do společných prostor (osvětlení) - úklid společných prostor. Ostatní služby si zajišťuje žalovaná, zejména jde o dodávky elektřiny a plynu do bytu.

9. V reakci na obranu žalované pak žalobce uvedl, že nesouhlasí s novou měsíční výší nájemného navrhovanou žalovanou, ani s výší průměrného nájemného v dané lokalitě uváděnou žalovanou. Podobně jako žalovaná si i žalobce před podáním žaloby ve spolupráci se správcovskou společností učinil rešerši výše nájemného v oblasti [část obce] a dospěl k částce nájemného navrhované v žalobě. Žalobce nesouhlasil ani se žalovanou uváděnou průměrnou výší nájemného v domě, ve kterém se nachází předmětný byt, když tento průměr dle propočtu žalobce činil v květnu 2018 (včetně 2 bytů s tehdy ještě regulovaným nájemným) 236 Kč/m2. Žalobce proto za účelem určení obvyklé výše měsíčního nájemného za užívání předmětného bytu navrhoval vypracování znaleckého posudku. V této souvislosti žalobce popřel, že by kdykoli mělo dojít při provádění činností v budově žalobcem k probourání do bytu žalované. Stejně tak žalobce popřel, že by budova nebyla dostatečně zabezpečena. Na vchodových dveřích je zcela běžný zámek. Žalobce neví o tom, že by v budově docházelo k jakémukoli protiprávnímu jednání (krádeže, vloupání do bytů). Takové skutečnosti nebyly žalobci hlášeny. Pokud žalovaná uvádí, že se někdo do bytu žalované v minulosti pokusil vniknout, pak žalobce uvádí, že něčemu takovému nelze nikdy zcela zabránit, neboť třetí osoby se do budovy mohou dostat různými způsoby (nedovřenými dveřmi, vpuštěním od jiných osob, apod.). Uvádí-li žalovaná, že k vniknutí mělo dojít dvakrát, je zároveň nutno říci, že s ohledem na to, že budova se nachází v centru hlavního města, a s ohledem na dobu užívání bytu žalovanou jde skutečně o naprosto ojedinělou záležitost, která však nemůže být kladena k tíži pronajímatele. Pokud by skutečně byl zámek vchodových dveří tak zásadním způsobem vadný, jistě by se jednalo o mnohem více případů, a tyto případy by jistě byly hlášeny žalobci. Žalobci též nebylo ničeho známo o tom, že by v domě měla být zvýšená hlučnost kvůli pronajímání bytů přes [anonymizováno], neobdržel k tomu žádnou stížnost, žalovaná k tomu neoznačila žádné důkazy. Dále žalobce uvedl, že žalovaná opakovaně odmítá vpouštět zástupce žalobce do bytu (při požadavku na kontrolu bytu, opravy apod.). V důsledku této skutečnosti nezná žalobce aktuální stav bytu. Žalovaná též odmítá případné zásahy do bytu ze strany žalobce, případně pořízení vybavení do bytu žalobcem. Například v rámci prováděného pravidelného servisu plynového zařízení v bytě žalované dne 29. 10. 2014 bylo zjištěno, že průtokový ohřívač PO 35 nacházející se v bytě není schopen řádného a bezpečného provozu. Žalobce tedy s ohledem na bezpečnost žalované zakázal další užívání tohoto spotřebiče (žalovaná ho však užívá doposud) a zároveň navrhl žalované, že na své náklady provede instalaci elektrického bojleru. Žalovaná instalaci elektrického bojleru odmítla a sdělila žalobci, že žádá výlučně průtokový ohřívač kondenzační. Následně žalobce v dopise ze dne 20. 8. 2015 opět nabídl žalované, že na své náklady pořídí nový elektrický spotřebič na ohřev vody, který tentokrát měl být úspornější, resp. s levnějším provozem než původně navrhovaný. Výměna spotřebiče měla obnášet demontáž stávajícího plynového zařízení, přivedení přívodu elektrické energie, připevnění nového ohřívače vody, zednické začištění (v případě nutnosti poškození obkladů nebo dlažby i jejich výměnu) a úklid. Nájemce měl zajistit vyklizení koupelny a dotčených prostor a vyřešit případné záležitosti související s montáží nového elektrického spotřebiče se svým dodavatelem elektrické energie. Žalovaná opět odmítla poskytnout součinnost s výměnou spotřebiče a trvala na jím zvoleném plynovém spotřebiči. Žalovaná proto dodnes užívá plynový spotřebič, který není schopen řádného a bezpečného provozu dle zprávy odpovědné osoby, a odmítá jeho výměnu, ledaže by žalobce pořídil spotřebič dle jejích preferencí. Žalobce tak shrnul, že žalovaná sama brání žalobci v modernizaci některého zařízení bytu, a to jednak bráněním v přístupu do bytu a v provádění pravidelných kontrol bytu žalobcem, a dále odmítáním nového vybavení bytu, které by žalobce pořídil na své náklady, s ohledem na odlišné preference žalované, která je nájemcem bytu. Dále žalobce uvedl, že pokud žalovaná zanedbává provádění běžné údržby a drobných oprav bytu (zejména malování, které je při dlouhodobém užívání bytu povinen nájemce provádět pravidelně), jejichž provádění se zohledňuje při určování nájemného v řízení o určení výše nájemného, nemůže toto porušování povinností jít k tíži žalobce a nemůže mít za následek určení nižšího nájemného než v situaci, kdy by žalovaná své povinnosti plnila. Případná žalovanou uváděná údajná poškození bytu v důsledku údajných stavebních prací v sousedních bytech tak dávno mohla být zhojena při provádění běžné údržby bytu žalovanou. Na určování výše nájemného pak nemají vliv případné nesrovnalosti při vyúčtovávání služeb či investice žalované do bytu a jeho vybavení. Případné nároky z tohoto plynoucí mohou být mezi účastníky řešeny separátně, případně i v jiném soudním řízení, avšak nemají vliv na určení výše nájemného. Stejné pak platí i pro žalovanou namítané další chování pronajímatele, např. nevydání evidenčního listu.

10. Žalovaná pak ještě doplnila, že karma i kotel jsou nadále funkční, stačilo je jen vyčistit, což zajistila žalovaná na své náklady. Je pravdou, že jí žalobce nabízel instalaci nového elektrického kotle, jak ovšem sám zjistil, toto nebylo možné, bez zbudování nového silnějšího přívodu elektřiny z přízemí do druhého patra do předmětného bytu. Tento přívod si měla na vlastní náklady zajistit žalovaná, což pro ni bylo neakceptovatelné.

11. Až v podáních došlých soudu ve dnech 23. 6. a 1. 7. 2021 žalovaná doplnila, že v bytě je stále chladno, v zimě často teplota klesá pod 19 stupňů Celsia, a to v důsledku netěsnících oken a prázdného bytu pod žalovanou, žalovaná tak musí vynakládat vysoké náklady na vytápění svého bytu. Za období od května 2020 do dubna 2021, přestože platila měsíční zálohy na plyn ve výši 1 500 Kč, musela ještě doplácet částku 5 332 Kč. Stejně tomu bylo i v předchozích obdobích, kdy také musela vždy ještě doplácet částku přesahující 4 tis. Kč. Dále uvedla, že v bytě jsou staré rozvody – rozvody vody jsou zarostlé a neprůchodné, což způsobuje to, že žalované neteče voda v kuchyni. Když na to žalovaná žalobce upozorňovala, odbyl ji s tím, že momentálně nemá v úmyslu požadované úpravy provádět.

12. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

13. Žalobce je vlastníkem jednotky [číslo] – bytu nacházející se v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Stejně tak je žalobce vlastníkem i všech dalších bytových a nebytových jednotek nacházejících se v uvedené budově. Jednotky byly vymezeny prohlášením vlastníka ze dne 14. 8. 2015 s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke stejnému dni (zjištěno z [list vlastnictví], informace o jednotce zapsané na [list vlastnictví], obojí pro [územní celek], k. ú. [část obce]).

14. V případě uvedené budovy se jedná o pětipodlažní bytový dům v ulici [ulice], [obec] [anonymizována dvě slova], památkově chráněném území, v blízkosti [anonymizována dvě slova] a [ulice]. Nosné svislé konstrukce domu jsou z kamene, cihel, tvárnic vč. kombinací, dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plyn, v domě není výtah (zjištěno z výpisu z Registr územní identifikace, adres a nemovitostí, výtisku z mapy.cz).

15. Jednotka [číslo] se nachází ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] a zahrnuje: - předsíň o výměře 14,56 m2 (místnost 6.01) - komoru o výměře 2,58 m2 (místnost 6.02) - koupelnu o výměře 3 m2 (místnost 6.03) - WC o výměře 1,35 m2 (místnost 6.04) - pokoj 1 o výměře 22,5 m2 (místnost 6.05) - kuchyň o výměře 14,88 m2 (místnost 6.06) - komoru o výměře 0,85 m2 (místnost 6.07) - pokoj 3 o výměře 17,27 m2 (místnost 6.08) Celková výměra jednotky činí 77 m2, s připočtením vnitřních konstrukcí o výměře 6,3 m2 pak tato výměra činí 83,3 m2. Vlastník jednotky [číslo] je oprávněn výlučně užívat společnou část domu - balkon o výměře 2,65 m2 (společný prostor B6), přístupný výlučně z jednotky [číslo] (zjištěno z prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne 14. 8. 2015).

16. Z popisu jednotek na jednotlivých podlažích domu (počtu místností a jejich výměr) a porovnání půdorysů 2. a 3. nadzemního podlaží domu (vše v prohlášení vlastníka) vyplývá, že předmětný byt je rozdělený a že největší pokoj je v jiných podlažích součástí jednotky v levé části domu (při pohledu z ulice) se sudým číslem, ale ve 3. nadzemním podlaží je součástí jednotky [číslo] tj. bytu naproti bytu předmětnému (zjištěno z prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne 14. 8. 2015).

17. Všichni vlastníci jednotek v domě [adresa] jsou oprávněni užívat mj. společnou část domu – balkon o výměře 2,25 m2 (společný prostor BS3), nacházející se ve 3. nadzemním podlaží domu, a část pozemku parc. [číslo] – dvůr o výměře 11,2 m2 (společný prostor D3). Zbylé části dvora o výměře 35,5 m2 a 9,7 m2 (společné prostory D1 a D2) mohou výlučně užívat jen vlastníci jednotek [číslo] (nebytové prostory), nacházejících se v 1. podzemním podlaží domu. V 1. podzemním podlaží domu se jinak nachází 6 jednotek – nebytových prostor (zjištěno z prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne 14. 8. 2015).

18. Šest nebytových prostor v 1. podzemním podlaží bylo určeno k přebudování na dva ateliéry a jeden byt + místnosti společných prostor (úklid, chodba, plynoměry) (zjištěno z návrhu stavebních úprav a změn užívání 1. PP). 19. [anonymizováno 5 slov] vzal dne 24. 11. 1981 na vědomí, že se žalovaná stala dle § 181 obč. zák. uživatelem předmětného bytu, sestávajícího z kuchyně a 2 pokojů s příslušenstvím, po své matce [jméno]. [příjmení] (zjištěno z osvědčení zn. [číslo]).

20. Předmětem nájmu žalované jsou shora uvedené místnosti [číslo] a balkón (společný prostor B6). Takto byl předmět nájmu vymezen v evidenčních listech ze dnů 27. 9. 1996 a 22. 7. 1999 a v evidenčním listu platném od ledna 2010. Balkón (společný prostor BS3) v evidenčních listech uveden nebyl a nájemné za něj nebylo vyměřováno, žalovaná jej však v minulosti zřejmě užívala a od balkónu nadále disponuje klíči, jak bylo ověřeno při ohledání domu a bytu dne 1. 11. 2019. V současnosti, resp. v době rozhodné pro určení výše nájemného, je tento balkón nepřístupný, resp. je opatřen výzvou žalobce, aby na něj nájemníci z bezpečnostních důvodů nevstupovali zjištěno z evidenčních listů, ohledání domu a bytu).

21. V minulosti (minimálně do roku 2010) byl předmětem nájmu též sklep/sklepní kóje o výměře 14 m2. Mezi účastníky bylo nesporné, že v době rozhodné pro určování nájemného již sklep předmětem nájmu není. Při ohledání domu a bytu bylo zjištěno, že již proběhl shora uvedený záměr na přebudování prostor v 1. podzemním podlaží domu a sklepy se již v domě nenacházejí (zjištěno se shodných tvrzení účastníků, ohledání domu a bytu).

22. Nájemné za užívání předmětného bytu nebylo nikdy sjednáno dohodou žalobce a žalované a bylo určováno prostřednictvím jednostranného zvyšování nájemného ze strany žalobce dle příslušných právních předpisů (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků).

23. S nájmem bytu jsou poskytovány služby – dodávka vody a odvod odpadních vod, odvoz domovního odpadu, osvětlení a úklid společných prostor (zjištěno z vyúčtování služeb za rok 2017).

24. Přípisem ze dne 25. 7. 2017, doručeným žalované dne 27. 7. 2017, navrhl žalobce žalované zvýšení nájemného ze současných 10 445 Kč měsíčně o částku 7 805 Kč měsíčně na 18 250 Kč měsíčně, která nepřesahuje nájemné obvyklé v daném místě. Zvýšení nájemného bylo odůvodněno zvyšováním provozních nákladů na bytovou jednotku i dům a současný vývoj situace nájemného v dané lokalitě. V přípisu byla žalovaná současně poučena, že v případě, že nebude návrh na zvýšení nájemného do dvou měsíců akceptován, bude se moci žalobce domáhat určení výše nájemného až výše, která je v místě a čase obvyklá, soudem. Přípis obdobného znění byl téhož dne doručen i [anonymizováno] [celé jméno žalovaného] (zjištěno z návrhů na zvýšení nájemného ze dne 25. 7. 2017, dodejek).

25. Se stejnou argumentací žalobce navrhoval žalované zvýšení nájemného již přípisem ze dne 17. 2. 2017, zvýšení bylo navrhováno o částku 5 555 Kč měsíčně na 16 000 Kč měsíčně (zjištěno z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 17. 2. 2017).

26. Při ohledání domu a předmětného bytu dne 1. 11. 2019 soud zjistil, že na vstupních dveřích do domu je obyčejná zámková vložka + zevnitř je visací zámek zajišťující táhlo k otevření druhého křídla dveří, zvenčí i zevnitř jsou dveře osazeny tzv. koulí místo kliky. V době ohledání bylo pracovníky správcovské firmy na dveře vylepeno česky a anglicky psané upozornění na potřebu zamykání dveří. V prostoru za vstupními dveřmi se na stropě nachází štukatérská výzdoba a nad schodištěm do zvýšeného prvního nadzemního podlaží se nachází lustr, který však není zapojen do elektřiny a slouží jen jako dekorace. Společné prostory domu jsou čistě vymalovány uklizeny, osvětlení zde bylo funkční. Dveře do vnitrobloku/na dvůr, nacházející se v mezipatře mezi zvýšeným prvním nadzemním podlažím a prvním podzemním podlažím, byly zamčeny, klíče od nich neměli ani přítomní pracovníci správcovské firmy s tím, že dvůr je přístupný pouze uživatelům bytu v prvním podzemním podlaží. Přede dveřmi uvnitř domu se nacházely dvě nádoby na odpad. Prostor v prvním podzemním podlaží byl zrekonstruovaný, stavební práce zde neprobíhaly. Dům není vybaven výtahem. V mezipatře mezi druhým a třetím nadzemním podlažím se u schodiště nachází balkón (pozn. společný prostor BS3), na jehož dveřích byla umístěna cedule s nápisem:„ Vážení nájemníci z bezpečnostních důvodů prosíme o nevstupování na balkony. Děkujeme za pochopení. [právnická osoba]“. Balkón byl uzamčený, žalovaná však od něho disponuje klíči. Balkón je ve velmi špatném technickém stavu – opadaná omítka, rezaté zábradlí se zašlými prádelními šňůrami. Nalevo před vstupem do předmětného bytu se nachází zaslepené okno do komory, u spodního okraje zaslepení vpravo je osazena plastová mřížka. Při vstupu do předmětného bytu se vchází do předsíně, ve které jsou nalevo od vstupních dveří dveře do komory („ předsunuté“ před byt do chodby, do které vede zaslepené okno s plastovou mřížkou), naproti vstupním dveřím jsou dveře do koupelny a na WC. Přes předsíň vlevo jsou dveře do obývacího pokoje, ze kterého se vstupuje na balkón (společný prostor B6), přes předsíň vpravo jsou dveře do kuchyně s komorou/spíží. Přes kuchyň se vchází do dalšího pokoje/ložnice, dveře z tohoto pokoje do předsíně jsou zaslepené a zastavěné nábytkem. Dále se v předsíni nachází skříň, která je umístěna v prostoru bývalých dveří od pokoje, který byl od bytu oddělen. Komora vedle vstupních dveří do bytu je plná věcí (dle vyjádření žalované sem musela přestěhovat věci poté, co jí byl odebrán sklep), praskliny či jiné narušení zdi, které mělo vzniknout probouráním z vedlejšího bytu, nebylo kvůli věcem viditelné. Byt je nezrekonstruovaný a celkově ve špatném až zanedbaném stavu. Na podlaze je stará krytina (lino či koberec), v kuchyni a na WC chybí obklad stěn (v kuchyni kolem dřezu a sporáku je jen atrapa obkladu ze sololitu), na stěnách v pokoji/ložnici, WC a koupelně jsou skvrny či„ odfouklá“ omítka jako typický následek po zatékání, na vaně je lokálně otlučený smalt. Omítka v obývacím pokoji na stěně přiléhající k balkónu je výrazně oprýskaná a opadaná. Okna a dveře na balkón jsou stará, dřevěná s popraskaným či odloupaným nátěrem, je patrná degradace dřeva. I přes zavřená okna či balkónové dveře se do bytu dostává chladný vzduch zvenčí, žalovaná má v meziprostoru oken a dveří na balkón umístěné polštáře, které mají chlad izolovat. Byt je vybaven starým sektorovým nábytkem, starou kuchyňskou linkou a dřezem, starými spotřebiči (sporák, plynový kotel, karma).

27. Schránky na dopisy nacházející se v přízemí dobu byly minimálně od dubna 2017 do června 2018 umístěny na zemi a ztrácely se z nich dopisy a zásilky (zjištěno z prohlášení nájemců bytů v domě – [anonymizováno]. [příjmení], [anonymizováno] [příjmení], [anonymizováno]. [příjmení], [jméno] [příjmení] ze dnů 28. 5. 2019, 11. 6. 2019 a 14. 6. 2019). Soud v této souvislosti nevzal za prokázané, že by schránky byly namontovány na zeď, kde se nacházejí nyní (ověřeno při ohledání domu a bytu) již v listopadu 2017, jak dokládal žalobce fakturou ze dne 2. 11. 2017 a dokladem o zaplacení ze dne 27. 12. 2017. Z předložené faktury jednak nelze seznat, že by jí byla žalobci fakturována montáž poštovních schránek právě v předmětném domě, jednak jí byla fakturována montáž 12 ks schránek, zatímco v předmětném domě se nachází schránek 16, jak bylo zjištěno při ohledání.

28. Žalovaná nechala nainstalovat větrací mřížku na bývalé, nyní zaslepené, okno do komory. Existence mřížky byla ověřena při ohledání domu a bytu. Na faktuře vystavené dne 1. 12. 2017 [jméno] [příjmení], vodoinstalatérství, kterou však nebylo ničeho fakturováno, a má tak spíše povahu potvrzení, bylo uvedeno, že mřížka do komory byla nainstalována z důvodu vlhkosti plísně a zároveň přívodu vzduchu (cirkulace) pro plynový kotel a karmu. Kotel a karma se však nenachází v předmětné komoře (vedle vstupních dveří do bytu), ale v koupelně na druhé straně předsíně, která je osazena vlastním oknem do světlíku, jak bylo zjištěno při ohledání. V době ohledání v komoře žádná plíseň nebyla, výskyt plísně v době po zaslepení okna do komory však potvrdil ve svém prohlášení [anonymizováno]. [příjmení] (zjištěno z faktury, ohledání domu a bytu, prohlášení [anonymizováno]. [příjmení] ze dne 11. 6. 2019).

29. Žalobce po zjištění ze servisní prohlídky provedené dne 29. 10. 2014, že karma v předmětném bytě není schopna řádného a bezpečného provozu, zakázal žalované tento ohřívač používat a navrhl žalované instalaci elektrického bojleru. Žalovaná dne 4. 3. 2015 potvrdila, že si je vědoma zákazu i rizik dalšího používání karmy, odmítla však instalaci bojleru z důvodu vysokých nákladů na elektrickou energii a žádala nahrazení karmy a kotle plynovým kondenzačním kotlem, neboť má slevu na plyn. Přípisem ze dne 20. 8. 2015 nabízel žalobce žalované instalaci jiného bojleru s tím, že celou instalaci včetně stavebních prací a úklidu uhradí žalobce a žalovaná uhradí instalaci hromadného dálkového ovládání a úpravu elektroměrného rozvaděče v odhadované ceně 6 tis. Kč + DPH a bude si u dodavatele elektřiny muset sjednat jiný tarif. Žalobce současně žalovanou upozorňoval na možnost výpovědi z nájmu bytu při pokračování v používání karmy. K ničemu z uvedeného nedošlo, karma i starý plynový kotel jsou v předmětném bytu nadále užívány, jak bylo zjištěno při ohledání domu a bytu (zjištěno z protokolu o pravidelném servisu plynového zařízení ze dne 29. 10. 2014, prohlášení žalované ze dne 4. 3. 2015, nabídky výměny spotřebičů pro ohřev vody ze dne 20. 8. 2015 včetně dokladu o doručení žalované). 30. [jméno] [příjmení], vodoinstalatérství, fakturoval žalované - dne 3. 10. 2016 kontrolu plynového kotle, vyčištění, seřízení, dopuštění systému a odvzdušnění, vyčištění karmy a seřízení v částce 1 100 Kč - dne 12. 12. 2016 výměnu WC kombi včetně materiálu a dopravy v částce 3 500 Kč - dne 10. 3. 2017 instalaci vodoměru, vysazení, uzávěru, osazení vodoměru a následné dopojení rozvodů potrubí, vysekání a zazdění včetně dopravy a materiálu v částce 2 000 Kč - dne 23. 11. 2017 kontrolu plynového kotle a karmy, vyčištění, seřízení, dopuštění systému a následné odvzdušnění topného okruhu, prohlídku plynového dopojení včetně dopravy v částce 1 200 Kč - dne 5. 12. 2017 opravu plynového potrubí v koupelně (únik plynu, přetěsnění a následná kontrola) včetně dopravy v částce 500 Kč - dne 1. 5. 2018 výměnu 2x baterie a 1x umyvadlového sifonu (úprava odpadu) – materiál v částce 2 500 Kč, práce včetně dopravy v částce 850 Kč - dne 27. 9. 2018 vyčištění plynového kotle a plynové karmy, seřízení, dopuštění a puštění topného systému v částce 1 300 Kč (zjištěno z faktur [číslo]). 31. [jméno] [příjmení], vodoinstalatérství, doporučil dne 7. 1. 2020 provést z důvodu nízkého tlaku vody v předmětném bytě výměnu vodovodního potrubí do koupelny, když toto je ještě původní a je již zarostlé. Žalobce takové úpravy dne 21. 1. 2020 odmítl jednak s tím, že v budoucnu plánuje výměnu odpadních a vodovodních stoupaček v celém domě, jednak z důvodu, že mezi účastníky stále probíhá spor o výši nájemného. Současně žalobce konstatoval, že tlak vody v domě zůstal za posledních 20 let nezměněn (zjištěno z přípisu [anonymizováno]. [příjmení] ze dne 7. 1. 2020, přípisu žalobce ze dne 21. 1. 2020). Tyto důkazy a jim odpovídající tvrzení soud považoval za souladné s již nastalou koncentrací řízení (15 dnů od konání prvého jednání ve věci dne 3. 4. 2019, tj. ke dni 18. 4. 2019), přestože byly uplatněny až v červnu 2021, neboť tvrzené skutečnosti nastaly a předkládané důkazy vznikly až po koncentraci řízení.

32. V období od 25. 4. 2020 do 27. 4. 2021 činila v předmětném bytě spotřeba plynu 1 634,75 m3, za kterou žalovaná uhradila celkem 22 932,92 Kč (nedoplatek ve výši 5 332,92 Kč žalovaná uhradila dne 17. 5. 2021). Zálohy pro další fakturační období nebyly žalované zvyšovány (zjištěno z faktury a stvrzenky [právnická osoba] [číslo] [číslo]). Rovněž tyto důkazy a jim odpovídající tvrzení soud považoval za souladné s koncentrací řízení, když vznikly/nastaly až po koncentrací řízení. K tvrzení, že obdobně vysoké náklady na vytápění měla žalovaná i v předchozích obdobích a že byt nacházející se pod předmětným bytem je dlouhodobě prázdný, pokud jde o období po koncentraci řízení a tvrzení je v tomto rozsahu přípustné, neoznačila žalovaná žádné důkazy. Skutečnost, že do bytu„ táhne“ netěsnícími okny a balkónovými dveřmi, však byla potvrzena při ohledání domu a bytu (viz výše).

33. Nebylo prokázáno, že by žalovaná bránila vstupu pracovníků žalobce do bytu, a znemožňovala tak provádění oprav a údržby bytu, když žalobce k tomuto tvrzení neoznačil žádné důkazy.

34. Dále nebylo prokázáno, že došlo k opakovaným pokusům o vykradení či přímo k vykradení bytů v předmětném domě, že jsou v předmětném domě pronajímány byty v rámci [anonymizováno], z čehož má plynout nižší komfort užívání bytu (větší pohyb osob, hluk do nočních hodin, nezamykání domu), že dokládané praskliny na zdi v komoře vznikly při rekonstrukci vedlejšího bytu, kdy se dělníci probourali do předmětného bytu, když k těmto tvrzením neoznačila žalovaná žádné důkazy dříve, než nastala koncentrace řízení. K důkazům označeným žalovanou později soud pro rozpor s již nastalou koncentrací řízení nepřihlížel. Stejně tak žalovaná neoznačila žádné důkazy ke svému tvrzení, že příčka oddělující obývací pokoj v předmětném bytu od bytu vedlejšího je nedostatečně zvukově odizolovaná, a že tak do předmětného bytu proniká hluk z vedlejšího bytu. Toto tvrzení tak zůstalo neprokázané. 35. [celé jméno znalce], znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, vyšel ve svém posudku ze dne 22. 1. 2022 při stanovení obvyklého nájemného z porovnání se třemi byty v domech na adresách [ulice a číslo], [obec a číslo], [ulice a číslo], [obec a číslo] a [anonymizováno] [obec a číslo], [obec a číslo], u kterých vzešlo nájemné v roce 2017, resp. 2016, z veřejných soutěží organizovaných [anonymizována dvě slova] [obec a číslo]. Jednalo se o byty určené k adaptaci budoucím nájemcem, který měl opravit povrchy stěn, podlahy a nátěry oken a případně dveří, avšak technické zařízení bylo funkční. Dle znalce se tyto byty mohly nalézat v podobném technickém stavu jako předmětný byt (údaje o porovnávaných bytech znalec získal od [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [obec a číslo]), u předmětného bytu je však potřeba navíc opravit i některé prvky technického zařízení. Za použití korekčních koeficientů (vliv zdroje informací, lokalita a poloha, umístění bytu v domě, vybavení bytu a příslušenství, technický stav bytu a velikost bytu), jejichž význam a zvolené hodnoty pro jednotlivé byty v posudku vysvětlil, znalec na základě provedeného porovnání (kdy vycházel ze zjištěného vysoutěženého nájemného u porovnávaných bytů) určil obvyklé nájemné pro předmětný byt a rok 2017 na 181 Kč/m2, resp. na částku 13 935 Kč. Dle znalce je pak obvyklou cenu lépe vnímat jako určitý cenový interval, v jehož rozsahu se stále jedná o cenu obvyklou, než jako absolutní hodnotu vyjádřenou jedním číslem. Tento interval znalec určil na cca ± 5 %, a tedy obvyklé nájemné pro předmětný byt v roce 2017 v intervalu 13 250 Kč až 14 650 Kč. Za použití Analýzy nájemního bydlení v [obec] vypracované společností [právnická osoba] pro [stát. instituce], aktualizace srpen 2021, pak znalec provedl přepočet určeného nájemného za rok 2017 pro další období a takto určil obvyklé nájemné pro předmětný byt pro rok 2018 v intervalu 14 950 Kč a 16 550 Kč, pro rok 2019 v intervalu 15 900 Kč až 17 550 Kč, pro rok 2020 v intervalu 15 600 Kč až 17 250 Kč a pro rok 2021 v intervalu 14 850 Kč až 16 400 Kč (zjištěno ze znaleckého posudku [číslo]).

36. Při následném výslechu znalec doplnil, že došlo k určité stabilizaci cen nemovitostí, a že by tak obvyklé nájemné pro předmětný byt mohlo být i pro rok 2022 určeno ve stejném intervalu, který byl v posudku určen pro rok 2021. K námitce žalované, že v posudku nebylo zohledněno, že byt nacházející se pod bytem předmětným, je již 10 let prázdný, kdy i kvůli tomu má žalovaná vysoké náklady na vytápění, znalec uvedl, že takovouto okolnost neumí zahrnout do určení obvyklé výše nájemného, při které se vychází z nějakého obvyklého režimu užívání domu a bytu, a v takovém obvyklém režimu se v domě zpravidla topí. Dle znalce by se skutečnost, že se v bytě pod posuzovaným bytem netopí, neměla být zahrnována do určení obvyklé výše nájemného, neboť se jedná o skutečnost, která se již vymyká obvyklosti. Obdobná námitka by mohla být u bytů, které jsou nad sklepem či pod půdním prostorem, kde se obvykle také netopí. Obdobné dle znalce platí i pro žalovanou namítanou špatnou izolační vlastnost příčky, která rozdělila předmětný byt, resp. odděluje předmětný byt od bytu sousedního (odebraný pokoj), v důsledku, které má do předmětného bytu pronikat nadměrný hluk z bytu vedlejšího. Tuto skutečnost znalec nezjistil, resp. nezkoumal, nespadá to do jeho odbornosti, měl za to, že jde o standardní příčku oddělující dva byty (která obvykle nemá nějaké zvláštní akusticko-izolační vlastnosti). Pokud by tomu mělo být tak, jak žalovaná tvrdí, jednalo by se opět o skutečnost vymykající se obvyklosti, kterou lze těžko zohlednit při stanovení obvyklého nájemného. Namítanou teplotní a zvukovou nekonformnost předmětného bytu, jako skutečnosti neobvyklé, by dle znalce mohl zohlednit soud v rámci znalcem stanoveného intervalu obvyklého nájemného. Skutečnost, že plynový kotel si žalovaná pořídila na vlastní náklady, znalec zohlednil při stanovení koeficientu technický stav bytu, který pro předmětný byt stanovil nižší než u bytů porovnávaných.

37. Dle názoru soudu obsahuje zpracovaný znalecký posudek všechny náležitosti, jeho závěry jsou logické a řádně odůvodněné a znalec je při svém výslechu obhájil. Soud tak považoval předmětný posudek za způsobilý podklad pro rozhodnutí v projednávané věci.

38. To samé však neplatí pro posudek zpracovaný před [anonymizováno] [celé jméno znalce] znalcem [celé jméno znalce]. [anonymizováno] [celé jméno znalce] sice pro srovnání zvolil 8 bytů, z nich však 7 bylo jednoho vlastníka a nacházelo se v jednom domě. Jednalo se o byty zrekonstruované nebo ve velmi dobrém technickém stavu, popř. i v novostavbě. Nájemné bylo jednostranně zvyšováno pronajímatelem (byť zvyšování mělo být akceptováno nájemci) z původně regulovaného nájemného, a nebylo tak zřejmé, zda nájemné, se kterým bylo v rámci porovnání počítáno, je již nájemným tržním, anebo jde o nájemné zvyšované postupně o maximální částky umožňované příslušnými právními předpisy, které se má nájemnému tržnímu teprve přibližovat. Předmětné nedostatky nebyly odstraněny ani výslechem znalce. Soud tak ve svém rozhodnutí z posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce] nevycházel a konkréta z jeho posudku ani v odůvodnění tohoto rozsudku neuváděl.

39. Dále soud v odůvodnění tohoto rozsudku neuváděl zjištění vyplynulá z nájemních smluv a dalších listin představujících fragmenty nájemních vztahů k jiným bytů (evidenční list, dodatek k nájemní smlouvě, oznámení zvýšení nájemného apod.), předložených žalovanou k prokázání srovnatelných nájemných, když tyto listiny, resp. zjištění z nich plynoucí nemohly samy o sobě vést k prokázání srovnatelného nájemného a další důkazy k prokázání zejména stavu a vybavení srovnávaných bytů byly předloženy až poté, co nastala koncentrace řízení. V řízení tak bylo postupováno cestou znaleckého posudku.

40. Pro nadbytečnost pak soud v odůvodnění tohoto rozsudku neuváděl zjištění vyplynulá z provedených důkazů týkající se sporů účastníků stran rozúčtování a vyúčtování záloh a nákladů na služby poskytované s nájmem bytu a týkající se sociálních či majetkových poměrů žalované, neboť tyto skutečnosti nemají na určení výše nájemného vliv.

41. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů:

42. Žalované svědčilo právo osobního užívání předmětného bytu dle § 152 a násl. obč. zák., ve znění účinném do 31. 12. 1991, které se s účinností od 1. 1. 1992 změnilo na nájem bytu dle 685 a násl. obč. zák., ve znění účinném od 1. 1. 1992 (viz § 871 zákona č. 509/1991 Sb.).

43. S účinností od 1. 1. 2014 se pak nájem předmětného bytu řídí ustanoveními § 2201 a násl. o. z. o nájmu, resp. ustanoveními o jeho zvláštní formě, tj. o nájmu bytu a nájmu domu dle § 2235 a násl. o. z. (viz § 3074 odst. 1 o. z.).

44. Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

45. Dle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

46. Dle § 3074 odst. 2 o. z. se ustanovení § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

47. Mezí účastníky bylo nesporné, že nájemné za užívání předmětného bytu nebylo určeno ujednáním účastníků, ani rozhodnutím soudu, ale že bylo dosud jednostranně určováno (zvyšováno) žalobcem postupem dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Na první zvýšení nájemného po 1. 1. 2014 se tedy ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. nepoužije, a žalobce tak mohl navrhnout žalované zvýšení nájemného bez omezení daného ustanovením § 2249 odst. 1 o. z. a při neakceptování tohoto návrhu se mohl domáhat určení výše nájemného soudem až do výše, která je v místě a čase obvyklá. Tento postup žalobce dodržel, včetně lhůty pro uplatnění nároku u soudu (návrh na zvýšení byl žalované doručen dne 27. 7. 2017, žaloba byla podána dne 13. 11. 2017).

48. Dle § 2249 odst. 2 o. z. stanoví prováděcí právní předpis podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

49. Dle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

50. V dalších ustanoveních pak odkazované nařízení vlády vymezuje charakteristiky, které musí být zkoumány v rámci posuzování srovnatelnosti nájemného.

51. Soud na základě provedeného dokazování nezval za prokázané, že by byla doložena alespoň 3 srovnatelná nájemná. Na základě předložených nájemních smluv a dalších listin týkajících se nájemného v jiných bytech nebylo zejména možné posoudit srovnatelnost obytné hodnoty bytu dle skupin charakteristik uvedených v příloze č. 2 k předmětného nařízení vlády. Soud proto při určení obvyklého nájemného postupoval cestou zpracování znaleckého posudku.

52. Jak již bylo uvedeno výše za způsobilý podklad pro rozhodnutí považoval soud posudek zpracovaný [anonymizováno] [celé jméno znalce]. Z intervalů stanovených znalcem, ve kterých by se mělo pohybovat obvyklé nájemné za užívání předmětného bytu, se soud na základě zjištění učiněných při ohledání domu a bytu přiklonil k částkám na spodních hranicích uvedených intervalů. Dle názoru soudu je předmětný byt ve výrazně špatném technickém stavu, jedná se o byt morálně i technicky zastaralý. Se žalobcem je nutno souhlasit, že je povinností žalované jako nájemce provádět dle § 2257 odst. 2 o. z. na své náklady běžnou údržbu a drobné opravy předmětného bytu v rozsahu stanoveném nařízením vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, tj. např. malování či drobné opravy omítek. Případná absence takovéto údržby a oprav ze strany žalované však dle názoru soudu nemůže odůvodnit stav bytu zjištěný při ohledání, tj. podlahové krytiny dávno za hranou životnosti, viditelné projevy zatékání na stěnách a stropech, lokálně výrazně narušené vnitřní omítky v důsledku pronikání vlhkosti, chybějící obklady, zastaralé a částečně i poškozené vybavení (linka, dřez, vana), materiálově narušené/rozpadající se okna a balkónové dveře. Přestože náklady na spotřebu plynu byly provedenými důkazy prokázány jen pro jedno zúčtovací období (duben 2020 - duben 2021), kdy soud souhlasí s přesvědčením žalované, že roční spotřeba přes 1 600 m3 plynu při užívání osmdesátimetrového bytu jednou osobou je vysoká, byla skutečnost, že teplotní komfort v předmětném bytu je snížen, ověřena při ohledání bytu, kdy bylo zjištěno, že netěsnícími okny a balkónovými dveřmi proniká do bytu venkovní chlad. O špatném technickém stavu bytu nakonec svědčí i doporučení [anonymizováno]. [příjmení] k výměně starého zarostlého vodovodního potrubí za účelem zlepšení tlaku vody v bytě. Tvrzení žalobce o stabilním tlaku vody v domě s tímto dle názoru soudu nijak nesouvisí. Na vrub špatného technického stavu bytu však dle názoru soudu nelze přičíst vybavení bytu zastaralým zařízením na ohřev vody (stará karma, která zřejmě není způsobilá dalšího provozu, přestože stále provozována je), když žalovaná neposkytla k výměně zařízení potřebnou součinnost. Jiné bránění provádění oprav či údržby bytu žalobcem ze strany žalované prokázáno nebylo.

53. Pokud jde o další žalovanou namítané skutečnosti, které by měly mít dle jejího názoru vliv na určení výše nájemného, uvádí soud, že v rámci tohoto určování nelze zohledňovat osobní, zdravotní či sociální poměry nájemce (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3927/2020, 26 Cdo 1379/2015 či 26 Cdo 3923/2015).

54. Stejně tak nemají vliv na určení výše nájemného spory účastníků stran rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby poskytované s nájmem bytu. Má-li žalovaná za to, že toto rozúčtování či vyúčtování je ze strany žalobce prováděno nesprávně, může se (případně i v soudním řízení) domáhat předložení řádného vyúčtování, stejně jako vrácení přeplatku, který by z takového„ řádného“ vyúčtování případně vzešel.

55. Pokud jde o dokládané práce a materiál vyúčtované žalované [příjmení]. [příjmení], tyto byly jednak z části vynaloženy před obdobím, od kterého je určována výše nájemného, tj. před 13. 11. 2017, jednak se z podstatné části jedná o náklady vynakládané žalovanou v rámci běžné údržby a drobných oprav (např. vyčištění a seřízení kotle či karmy, výměna sifonu), které jsou povinností žalované. Jednalo-li se pak o zásahy, které již přesahují vymezení drobných oprav (např. výměna baterií), žalovaná netvrdila a neprokázala, že by potřebu takových oprav oznámila žalobci dle § 2264 odst. 1 o. z., a že by v případě neodstranění vady měla právo na slevu z nájemného dle § 2265 odst. 2 o. z., což by při určování výše nájemného (v době rozhodování soudu již částečně do minulosti) mohlo být zohledněno. Vzniklo-li případně žalované dle § 2265 odst. 2 o. z. právo na náhradu nákladů vynaložených na provedení opravy, kterou měl provést žalobce, musí toto právo uplatnit u žalobce, nemá to však vliv na určení výše nájemného.

56. Jak již bylo uvedeno výše, nevzal soud za prokázané, že by došlo k probourání stěny do komory předmětného bytu při rekonstrukci bytu vedlejšího. Pokud tomu tak bylo, stalo se tak i dle tvrzení žalované v roce 2016, tj. případné právo na slevu z nájemného by se netýkalo doby, pro kterou je určována výše nájemného. Pro případné právo na náhradu nákladů na provedení opravy platní obdobně, co bylo uvedeno v předchozím odstavci.

57. Stejné, co bylo uvedeno v předchozím odstavci, pak platí i pro případné plísně vzniklé z důvodu zaslepení okna do komory a případně vynaložené náklady na zřízení odvětrávání. Závada byla odstraněna nejpozději dne 1. 12. 2007, tj. na počátku období, pro které je určována výše nájemného, a případná sleva z nájmu by se tak měla týkat doby, která není pro zde projednávanou věc relevantní.

58. Provedla-li žalovaná do předmětného bytu nějaké další investice s/bez souhlasu pronajímatele, vypořádá je s pronajímatelem při případném skončení nájmu dle § 667 obč. zák. či § 2220 o. z. (dle data vynaložení a vzniku případného práva na vypořádání, byť odloženého až na dobu skončení nájmu).

59. Veden všemi popsanými úvahami tak soud určil výši nájemného, které je žalovaná povinna platit za užívání předmětného bytu za dobu od podání žaloby, tak, že tato výše nájemného činí s účinností od 13. 11. 2017 částku 13 250 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2018 částku 14 950 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2019 částku 15 900 Kč měsíčně, s účinností od 1. 1. 2020 částku 15 600 Kč měsíčně a s účinností od 1. 1. 2021 částku 14 850 Kč měsíčně. V rozsahu, ve kterém se žalobce domáhal určení vyšší výše měsíčního nájemného pak soud podanou žalobu jako nedůvodnou zamítl.

60. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. S ohledem na konkrétní okolnosti případu soud nepostupoval dle § 142 odst. 3 o. s. ř., přestože rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku a z části i na úvaze soudu. Žalobci byl, nebo alespoň mohl a měl být, znám neutěšený stav předmětného bytu, čemuž mohl přizpůsobit svůj žalobní požadavek. Za této situace soud nepovažoval za spravedlivé přiznat žalobci plnou náhradu nákladů řízení dle § 142 odst. 3 o. s. ř. Žalobce požadoval zvýšení nájemného za dobu od podání žaloby (13. 11. 2017) do rozhodnutí soudu (13. 5. 2022) celkem o částku 421 621,06 Kč ( (18/30 + 1 + 12 + 12 + 12 +12 + 4 + 13/31) x (18 250 - 10 445)), úspěšný byl s požadavkem na zvýšení nájemného za uvedenou dobu celkem o částku 258 195,26 Kč, tj. částku 4 488 Kč za rok 2017 ( (18/30 + 1) x (13 250 - 10 445)), částku 54 060 Kč za rok 2018 (12 x (14 950 - 10 445)), částku 65 460 Kč za rok 2019 (12 x (15 900 - 10 445)), částku 61 860 Kč za rok 2020 (12 x (15 600 - 10 445)), částku 52 860 Keč za rok 2020 (12 x (14 850 - 10 445)) a částku 19 467,26 Kč za rok 2022 ( (4+ 13/31) x (14 850 – 10 445)). Žalobce tedy byl úspěšný do 61,24 % žalobního požadavku, do 38,76 % byla úspěšná žalovaná, a žalobce tak má právo na náhradu 22,48 % svých nákladů.

61. Žalobci, který byl v řízení právně zastoupen, vznikly v řízení náklady v celkové výši 51 670 Kč, která je tvořena - zaplaceným soudním poplatkem dle položky č. 4 bodu 1. písm. c) Sazebníku soudních poplatků ve výši 2 000 Kč, - 15x odměnou právního zástupce za 15 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, sepis žaloby, sepis vyjádření ze dne 21. 2. 2018, účast na jednání soudu dne 20. 2. 2019, účast na jednání soudu dne 3. 4. 2019, sepis vyjádření ze dne 18. 4. 2019, 2x účast na jednání soudu, které trvalo více než 2 hodiny, dne 22. 5. 2019, účast na jednání soudu dne 17. 7. 2019, sepis vyjádření ze dne 19. 7. 2019, účast na ohledání dne 1. 11. 2019, sepis vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 21. 6. 2021, účast na jednání soudu dne 30. 6. 2021, účast na jednání soudu dne 8. 9. 2021, účast na jednání soudu dne 6. 5. 2022) dle § 7 bodu 4. advokátního tarifu v celkové výši 22 500 Kč (15x 1 500 Kč), když za tarifní hodnotu byla dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu vzata částka 10 000 Kč (viz např. rozsudky Nejvyššího soud ČR sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, 26 Cdo 1486/2016), - paušální náhradou hotových výdajů právního zástupce za 15 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 4 500 Kč (15x 300 Kč), - DPH ve výši 21 % z odměny a náhrad právního zástupce ve výši 5 670 Kč, - spotřebovanými zálohami na náklady důkazů (znalecké posudky a výslechy znalců) ve výši 7 000 Kč a 10 000 Kč. Soud pak žalobci přiznal náhradu 22,48 % jeho nákladů, tedy částku 7 793,82 Kč.

62. Výrok o náhradě nákladů státu je odůvodněn § 148 odst. 1 o. s. ř., dle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Stát v řízení vynaložil náklady na znalečné (nad rámec žalobcem složených záloh) ve výši 229 Kč, vynaloženy budou ještě náklady na znalečné za výslech [anonymizováno] [celé jméno znalce], o kterých dosud nebylo pravomocně rozhodnuto. Jelikož v době vyhlášení rozsudku nebyla celková výše nákladů státu známa, rozhodl soud pouze o základu povinnosti účastníků k náhradě nákladů státu, a to v poměru shora uvedeného úspěchu/neúspěchu účastníků ve věci, a určení výše náhrady vyhradil samostatnému usnesení.