11 C 22/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Trepkou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 25 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 25 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 25 000 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 32 974 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. Bc. [jméno] [příjmení], advokátky, sídlem [adresa].

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobce na žalované domáhal zaplacení částky 25 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení kauce po skončení nájmu.

2. Žalobce uvedl, že se žalovanou uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu bytu [číslo] o velikosti 56,7 m2, 1+1, s lodžií, sklepem a příslušenstvím nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku par. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek] [anonymizováno] (dále jen„ byt“ či„ předmětný byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a byla doplněna dodatkem [číslo] ze dne [datum]. Žalobce s žalovanou v rámci čl. IV odst. 1 nájemní smlouvy ujednal, že jakožto nájemce složí peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč, která mohla být žalovanou jakožto pronajímatelem použita toliko pro úhradu nedoplatků či vzniklé škody dle čl. IV odst. 2, 3 nájemní smlouvy. Peněžitá jistota ve výši 25 000 Kč byla dne [datum] žalobcem uhrazena na účet žalované č. [bankovní účet]. Následně nájem bytu dne [datum] zanikl uplynutím doby dle nájemní smlouvy, peněžitá jistota však vrácena nebyla. Z důvodu skončení doby nájmu dle původní nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřel žalobce se žalovanou dne [datum] novou smlouvu o nájmu předmětného bytu, kdy nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V rámci čl. IV odst. 1 nájemní smlouvy žalobce se žalovanou ujednal, že již zaplacená peněžitá jistota ve výši 25 000 Kč (dle původní nájemní smlouvy z [datum]) se přenáší do nájemního vztahu, který nově vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Následně nájem bytu dne [datum] zanikl uplynutím doby dle nájemní smlouvy. Předmět nájmu byl žalobcem řádně předán, finanční nároky vůči žalované byly zcela uhrazeny, avšak žalovaná odmítla peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč vrátit a neučinila tak ani přes opakované výzvy žalobce. Podanou žalobou se tak žalobce domáhal zaplacení částky 25 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum], tj. ode dne následujícího po skončení nájmu, do zaplacení.

3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že vzájemný vztah žalobce a žalované vznikl na základě oboustranného právního jednání, kdy se účastníci dohodli na uzavření smlouvy o nájmu bytu dne [datum]. V rámci tohoto vztahu se žalobce zavázal hradit měsíční nájemné ve výši 12 500 Kč. Následně došlo ještě mezi účastníky k uzavření dodatku datovaného ke dni [datum], ve kterém se žalobce zavázal taktéž uhradit doplatek služeb ve výši 22 500 Kč a od měsíce [anonymizováno] [rok] platit za služby paušální částku 3 000 Kč. Výklad povinností nájemce hradit nájemné byl však ze strany žalobce poněkud odlišný od smýšlení žalované, přičemž prodlení s úhradou v řádech několika dnů i měsíců nebylo žádnou výjimkou. Žalovaná obdržela od žalobce následující platby: - dne [datum] částku 7 500 Kč - dne [datum] částku 25 000 Kč - dne [datum] 12 500 Kč - dne [datum] částku 12 500 Kč - dne [datum] částku 12 500 Kč - dne [datum] částku 12 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 22 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč Vzhledem k tomu, že žalobce, který na základě nájemní smlouvy užíval předmětný byt od [datum], byl v prodlení s hrazením nájemného, byla obdržená částka ve výši 25 000 Kč ze dne [datum] obratem použita k vyrovnání nedoplatku za nájemné. Odhlédne-li se pak od neurčitosti ujednání smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] o přenesení jistoty ve výši 25 000 Kč z původní smlouvy ze dne [datum], když jistotu nelze přenášet, tak s ohledem na skutečnost, že došlo k její spotřebě, není přípustné, aby byla peněžitá jistota přenesena do nové smlouvy o nájmu bytu.

4. Dále pak žalovaná poukázala na to, že žalobce se v rámci smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] zavázal, že po skončení nájmu vrátí pronajatý byt nepoškozený a bíle vymalovaný. Tuto svou povinnost však nesplnil a žalovaná musela vynaložit na výmalbu, opravu zdí a dveřních futer částku ve výši 24 000 Kč. Byť tedy žalovaná rozporuje samou podstatu nároku žalobce, tak i tímto způsobem by byl daný nárok započten.

5. V následném doplnění žalovaná sporovala, že by žalobcem provedená platba ve výši 25 000 Kč ze dne [datum] měla být platbou na jistotu dle nájemní smlouvy, když takto nebyla označena, a žalovaná ji považovala za platbu na v té době existující dluhy žalobce na nájemném.

6. K obraně žalované žalobce následně doplnil, že předmětný byt užíval nejprve na základě smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne [datum] s [jméno] [příjmení], dcerou žalované, a následně na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] a smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřených se žalovanou. Smlouva o podnájmu byla ukončena dohodou o ukončení nájmu ze dne [datum]. Při všech úkonech týkajících se podnájemní smlouvy a podnájmu zastupovala dceru žalovaná, e-mail [email] i telefonní číslo uvedené na podnájemní smlouvě užívala žalovaná. V dohodě o ukončení nájmu, kterou byl ukončen podnájemní vztah uzavřený s [anonymizováno]. [příjmení], je v čl. I. odst. 2 uvedeno, že„ Smluvní strany se dohodly, že nájem bytu skončí ke dni [datum]. Vzhledem k tomu, že od tohoto data je vlastníkem bytu jiná osoba a nájemce bude nadále užívat předmět nájmu (byt) na základě smlouvy s novým vlastníkem bytu“ a v čl. I. odst. 4 je uvedeno„ Pronajímatel se zavazuje případné další platby nájmu na měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby převést na účet nového vlastníka bytu.“ Dohoda o ukončení nájmu (resp. podnájmu), stejně jako nájemní smlouva ze dne [datum] byly uzavřeny až dne [datum], a to z důvodu, že se strany nemohly dohodnout na končeném znění a informaci o převodu jednotky dostal žalobce až v [anonymizováno] [rok]. Zpětné datum zde bylo uvedeno na přání žalované. I z toho důvodu je pak do dohody o ukončení podnájmu vtělen čl. I odst. 4, neboť nájmy do [anonymizováno] [rok] již byly uhrazeny na účet číslo [bankovní účet] (účet podnájmu). Žalovaná však výslovně uvedla, že to nevadí, že oba účty spravuje ona a jedná se o„ jednu kasu“. Nájmy se tedy považují za uhrazené. Žalobce neměl jinou možnost bydlení, proto se žalované podřizoval.

7. K platbám za poslední měsíce podnájmu a za nájem dle smlouvy ze dne [datum] žalobce uvedl, že uhradil: - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 1 500 Kč na účet č. [bankovní účet] jako nedoplatek dle dohody o ukončení podnájmu - dne [datum] částku 25 000 Kč na účet č. [bankovní účet] jako kauci - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 22 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] Většina plateb, a zejména platba kauce, byly doplněny o specifikaci platby – poznámku pro příjemce. Žalovaná zastupovala svou dceru a dle dohody o ukončení podnájmu ji smluvně zavázala, aby ji přeposlala prostředky, které byly odeslány na účet [bankovní účet], a svým podpisem i tento postup jako oprávněná osoba akceptovala. Žalobci pak několikrát sdělila, že je to v pořádku, neboť účet spravuje ona a jedná se o„ jednu kasu“. Platby žalobci i v e-mailové komunikaci potvrdila. Žalobce se dotazoval, zda má platit platby jinam již v době, kdy jej e-mailem žalovaná upozornila na změnu vlastnictví, žalovaná neuvedla, že by měly být platby hrazeny jinam. Z uvedeného je tedy zřejmé, že platby byly dohodou účastníků považovány za uhrazené.

8. Žalobce tak shrnul, že platbu ve výši 25 000 Kč ze dne [datum] určil jako kauci na nájemní smlouvu. Žalobce současně neměl žádný dluh z podnájemní smlouvy a nevznikl mu žádný dluh ani z nájemních smluv uzavřených se žalovanou, a žalovaná tak nebyla oprávněna složenou kauci započítat na jakoukoliv pohledávku. K nyní uplatňovaným tvrzením žalované o zápočtu pak žalobce poukázal též na skutečnost, že na zaslanou předžalobní upomínku k vrácení jistoty žalovaná reagovala zcela jinými argumenty než v současnosti, kdy uvedla, že považuje předmětných 25 000 Kč pouze za částečnou kompenzaci za přítelkyni žalobce z [obec], která v bytě údajně měla bydlet, ale odmítala sdělit jméno a odmítala se přihlásit. Žalovaná tedy uvedla, že 25 000 Kč má být kompenzací za bydlení přítelkyně žalobce, která však v bytě vůbec nebydlela a pobývala tam jen na krátkodobých návštěvách.

9. Dále žalobce uvedl, že vzhledem k tomu, že žalobci se zdálo chování žalované v době uzavírání dohody o ukončení podnájmu a smlouvy o nájmu podivné, kdy jej obviňovala, že v bytě bydlí jeho přítelkyně, měla měnící se požadavky, a to již v době uzavírání dodatků k podnájmu, a jednání ohledně podpisu nájemní smlouvy probíhala nestandardně (schůzka v [anonymizována tři slova] [obec], velmi dlouhá jednání, upravená smlouva tisknuta a podepisována v [anonymizována dvě slova] před koncem pracovní doby), osobní jednání se žalovanou si nahrál. Nahrávky si žalobce pořídil i z pozdějších jednání se žalovanou a zejména pak v souvislosti s ukončením nájmu a předáním bytu. Audionahrávky byly pořízeny pouze za účelem jeho ochrany, neboť jednání žalované se jevilo velmi pochybně a žalobce byl obviňován z různých nepravdivých skutečností (v bytě bydlí jeho přítelkyně atd.), spory byly i ohledně plateb záloh na energie a celkově spotřebě energií, na konci nájemního vztahu byl žalobce obviňován z toho, že z bytu měl odvést předměty pronajímatele, poničit vybavení atd. Dále žalobce uvedl, že i dodatky u podnájemní smlouvy se podepisovaly zpětně, což je patrné z jejich textu. O tom, že žalovaná žalobci uváděla zkreslené a nepravdivé informace, se žalobce přesvědčil i v souvislosti s tímto řízením, kdy mj. zjistil, že dříve družstevní byt byl nabyt žalovanou od družstva kupní smlouvou ze dne [datum]. Zápis do katastru byl proveden dne [datum] s právními účinky vkladu práva ke dni [datum]. Tvrzení žalované, že ke změně vlastnictví došlo k [datum], tedy není pravdivé, což však žalobce v dané době nekontroloval, neboť jej nenapadlo, že by v tomto měla žalovaná uvádět nepravdu 10. Žalovaná pak v rámci své obrany zopakovala, že částka ve výši 25 000 Kč, kterou obdržela od žalobce, byla využita na dlužné nájemné, neboť žalobce byl v prodlení s hrazením nájemného, přičemž výpis z banky, kterým žalovaná disponovala označení„ kauce“ neobsahoval. Žalobce po celou dobu nájemního vztahu hradil nájemné velmi různorodě, přičemž prodlení s hrazením byť jen části nájemného nebylo žádnou výjimkou. Pro případ, že by žalobce prokázal jím tvrzenou identifikaci platby, vznesla žalovaná jako svoji obranu kompenzační námitku, kdy do výše žalovaného nároku započetla svůj nárok z titulu dlužného nájemného, a to konkrétně za měsíce [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Bylo by v rozporu s dobrými mravy, aby žalobce se domáhal úhrady kauce za situace, kdy byl sám v prodlení s úhradou nájemného. Dříve zmiňované nároky z titulu nákladů na výmalbu, opravu zdí a dveřních futer žalovaná k zápočtu nenamítla.

11. K doplněným tvrzením žalobce a jím předkládaným důkazům žalovaná zejména namítla nepoužitelnost žalobcem pořízených audionahrávek, když tyto nebyly získány zákonným způsobem, tj. v souladu s příslušnými ustanoveními o. z. Z dalších předložených důkazů vyplývá, že smlouvu o nájmu i dohodu o ukončení podnájmu připravoval žalobce, žalobce též připravoval jednotlivé připomínky, a nebyl tu tedy v dané situaci žádný zákonný důvod k tomu, aby si pořizoval nahrávky žalované. Dodatečně utvářená argumentace o ochraně práv žalobce nemůže pořízení nahrávek odůvodnit. Zejména však žalovaná namítla, že pokud je žalobcem argumentováno, že v rámci ukončení vztahů s dcerou žalované mělo být do dohody včleněno ustanovení o tom, že případné přeplatky budou vypořádány s novým pronajímatelem, tak předmětná dohoda je dvoustranným vztahem mezi žalobcem a dcerou žalované. Nejedná se o trojstrannou dohodu a žalovanou nijak nezavazuje, přestože je na dohodě podepsána, neboť dohodu uzavírala za dceru na základě plné moci. Žalovaná popřela, že by k nějaké takovéto kompenzaci mezi ní a dcerou došlo. Mohlo tedy dojít k bezdůvodnému obohacení na straně předchozího pronajímatele, což však nemá vliv na existenci dluhu žalobce vůči žalované jako novému pronajímateli, protože žalované ze strany žalobce hrazeno nebylo.

12. Na základě provedeného dokazování učinil následující skutková zjištění:

13. Písemnou smlouvou datovanou dnem [datum] sjednali [anonymizováno]. [příjmení] jako nájemce a žalobce jako podnájemce podnájem předmětného bytu. Podnájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] s tím, že může být prodloužen písemnou dohodou stran, která musí být podepsána nejpozději do [datum]. Žalobci bylo sjednáno přednostní právo na prodloužení podnájmu. Žalobce se ve smlouvě zavázal platit podnájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně a zálohu na spotřebu energií a na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 500 Kč měsíčně. Podnájemné a záloha měly být hrazeny vždy nejpozději k 25. dni stávajícího měsíce na měsíc následující na účet č. [bankovní účet]. Dále se žalobce zavázal uhradit kauci ve výši 10 000 Kč, která bude sloužit k zajištění úhrad za podnájem a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, nebo škod na předmětu podnájmu nebo jeho vybavení, vyjma případů běžného opotřebení, nebo jiných závazků podnájemce v souvislosti s podnájmem podle této smlouvy. [příjmení] měl žalobce uhradit v hotovosti při předání klíčů od předmětného bytu. Smlouva byla za nájemce podepsána v zastoupení PhDr. [jméno] [příjmení], jako doručovací adresa nájemce byl uveden e-mail [email] a kontaktní telefon [tel. číslo] (zjištěno ze smlouvy o podnájmu bytu).

14. Písemným dodatkem [číslo] datovaným dnem [datum], avšak platným již od [datum], [anonymizováno]. [příjmení] a žalobce sjednali, že žalobce bude vedle podnájemného za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] hradit měsíčně částku 2 000 Kč a od [anonymizováno] [rok] částku 3 000 Kč jako zálohu na spotřebu energií a na služby spojené s užíváním bytu. Případný dluh na zálohách vzniklý za dobu od [datum] do podpisu dodatku se žalobce zavázal uhradit spolu s první následující pravidelnou úhradou placenou po podpisu dodatku. Dodatek byl za nájemce podepsán v zastoupení [anonymizována dvě slova]. [příjmení], kontaktní e-mail a telefon nájemce byly uvedeny stejné jako ve smlouvě o podnájmu (zjištěno z dodatku [číslo] ke smlouvě o podnájmu bytu).

15. Písemným dodatkem [číslo] datovaným dnem [datum], avšak platným již od [datum], Mgr. [jméno] [příjmení] (dříve [příjmení]. [příjmení]) a žalobce sjednali, že žalobce bude od [datum] platit podnájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně. Dluh na podnájemném vzniklý za dobu od [datum] se žalobce zavázal uhradit spolu s první následující pravidelnou úhradou placenou po podpisu dodatku. Dodatek byl za nájemce podepsán v zastoupení [anonymizována dvě slova]. [příjmení], kontaktní telefon nájemce byl uveden stejný jako ve smlouvě o podnájmu, jako doručovací adresa však byl uveden e-mail [email] (zjištěno z dodatku [číslo] ke smlouvě o podnájmu bytu).

16. Písemnou dohodou datovanou dnem [datum] [anonymizováno]. [příjmení] jako pronajímatel a žalobce jako nájemce sjednali, že nájem předmětného bytu sjednaný smlouvou o pronájmu bytu ze dne [datum] skončí ke dni [datum] vzhledem k tomu, že od tohoto data je vlastníkem bytu jiná osoba a žalobce bude nadále užívat byt na základě smlouvy s novým vlastníkem. Žalobce v dohodě uznal, že k datu ukončení smlouvy má vůči pronajímateli závazek ve výši 1 500 Kč, a zavázal se jej neprodleně uhradit převodem na účet č. [bankovní účet] Smluvní strany dále prohlásili, že ke dni ukončení nájmu nemají žádné pohledávky související s užíváním bytu nájemcem do dne ukončení nájmu. Pronajímatel se v dohodě zavázal převést případné další platby nájmu na měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby na účet nového vlastníka bytu. Dohoda byla za pronajímatele podepsána v zastoupení [anonymizována dvě slova]. [příjmení], kontaktní telefon nájemce byl uveden stejný jako ve smlouvě o podnájmu, jako doručovací adresa byl znovu uveden e-mail [email] (zjištěno z dohody o ukončení nájmu).

17. Účastníci učinili nesporným, že se v případě [anonymizována dvě slova]. [příjmení] jedná o žalovanou.

18. Písemnou smlouvou datovanou dnem [datum] sjednali žalovaná (s příjmením [příjmení]) jako pronajímatel a žalobce jako nájemce nájem předmětného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum]. Žalobce se ve smlouvě zavázal platit nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně. Nájemné a případné další výdaje v souvislosti s užíváním bytu mimo platby za energie a služby měly být hrazeny vždy nejpozději k 20. dni stávajícího měsíce na měsíc následující na účet č. [bankovní účet]. Současně bylo ujednáno, že žalovaná má právo na doplaceni všech nájmů od data, kdy došlo k převodu bytu na ni, pokud nájmy a zálohy nebyly dosud uhrazeny. V případě, že byl uhrazen nižší nájem či zálohy podle smlouvy s předchozím pronajímatelem, měla mít žalovaná právo na doplacení rozdílu mezi původním nájmem či zálohami a nájmem či zálohami určenými v této smlouvě. Stran plateb energií a služeb se účastníci dohodli, že k datu začátku platnosti smlouvy provedou převod povinností u jejich poskytovatelů na žalobce. Žalobce se dále zavázal složit žalované na zaplacení nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících ze sjednaného nájmu peněžitou jistotu ve výš dvojnásobku měsíčního nájemného. Jistota měla být až do konečného vyúčtováni výhradním majetkem žalobce. Ve smlouvě bylo sjednáno, že pokud kdykoliv v průběhu trvání nájemního vztahu žalobce neuhradí v plné výši a včas nájemné či úhradu za služby, k níž je povinen, bude tato jistota žalovanou použita na uhrazení případných nedoplatků. Pokud jistota nebo její část bude takto žalovanou prokazatelné použita, je žalobce povinen doplatit část použité jistoty tak, aby jistota byla opět ve sjednané plné výší, a to do 5 dnů ode dne, kdy byl žalovanou vyrozuměn o použití této jistoty nebo její části. Dále bylo sjednáno, že v případě, že žalobce po uplynutí doby nájmu nevrátí byt bíle vymalovaný a vybavení žalované ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, bude kauce použita na náhradu bezdůvodného obohacení a škody, která takto žalované vznikne, zejména na uvedení bytu do původního stavu. Smlouva měla nabýt platnosti a účinnosti ke dni podpisu. Jako kontaktní údaje žalované byly uvedeny e-mail [email] a telefon [tel. číslo] (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu).

19. Písemným dodatkem [číslo] datovaným dnem [datum] se žalobce zavázal platit žalované po dobu trvání nájmu platby na energie a služby obsažené v ročním vyúčtování dodávaném společenstvím, a to mimo elektrickou energii, kterou žalobce platí na účet [anonymizováno]. Výši měsíčních plateb na energie a služby mimo elektrickou energii účastníci stanovili na 3 000 Kč, žádnou splatnost těchto plateb nedohodli. Žalobce se dále zavázal doplatit zálohy, které odpovídají měsícům [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok], v celkové výši 22 500 Kč, do 15 dnů od podpisu dodatku (zjištěno z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum]).

20. Písemnou smlouvou datovanou dnem [datum] sjednali žalovaná (s příjmením [příjmení]) jako pronajímatel a žalobce jako nájemce nájem předmětného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum]. Žalobce se ve smlouvě zavázal platit nájemné ve výši 17 500 Kč měsíčně s tím, že v tomto nájemném není zahrnuta cena služeb za dodávku tepla, vody z vodovodu a stočné a další poplatky. Za tyto energie a služby se žalobce zavázal hradit žalované paušální částku 2 500 Kč. Nájemné a případné další výdaje v souvislosti s užíváním bytu mimo platby za energie a služby měly být hrazeny vždy nejpozději k 22. dni stávajícího měsíce na měsíc následující na účet č. [bankovní účet]. Splatnost paušální částky za energie a služby sjednána nebyla. Stran elektrické energie a kabelových služeb se účastníci dohodli, že tyto bude žalobce platit přímo jejich poskytovatelům. Žalobce se dále zavázal složit žalované na zaplacení nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících ze sjednaného nájmu peněžitou jistotu ve výš 25 000 Kč. Jistota měla být až do konečného vyúčtováni výhradním majetkem žalobce. Ve smlouvě bylo ujednáno, že pokud podle předchozí smlouvy ze dne [datum] byla žalobcem žalované zaplacena jistota ve stejné výši, tato peněžitá jistota se přenáší do této smlouvy a jistota dle této smlouvy se považuje ze strany žalobce za uhrazenou. Dále bylo sjednáno, že pokud kdykoliv v průběhu trvání nájemního vztahu žalobce neuhradí v plné výši a včas nájemné či úhradu za služby, k níž je povinen, bude tato jistota žalovanou použita na uhrazení případných nedoplatků. Pokud jistota nebo její část bude takto žalovanou prokazatelné použita, je žalobce povinen doplatit část použité jistoty tak, aby jistota byla opět ve sjednané plné výší, a to do 5 dnů ode dne, kdy byl žalovanou vyrozuměn o použití této jistoty nebo její části. Dále bylo sjednáno, že v případě, že žalobce po uplynutí doby nájmu nevrátí byt bíle vymalovaný a vybavení žalované ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, bude kauce použita na náhradu bezdůvodného obohacení a škody, která takto žalované vznikne, zejména na uvedení bytu do původního stavu. Smlouva měla nabýt platnosti a účinnosti ke dni podpisu. Jako kontaktní údaje žalované byly uvedeny e-mail [email] a telefon [tel. číslo] (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu).

21. Mezi účastníky nebylo sporné, že nájem bytu skončil k [datum].

22. Žalovaná se stala vlastníkem předmětného bytu na základě smlouvy ze dne [datum], kdy na ni byl byt jako na člena družstva převeden [anonymizována dvě slova]„ [ulice a číslo]“. Právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum] (zjištěno ze smlouvy o převodu jednotky, výpisu z katastru nemovitostí – [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce]).

23. V e-mailu ze dne [datum] sdělovala žalovaná žalobci, že došlo k převodu předmětného bytu z dcery na ni, a že tak spolu musí dodatečně podepsat novou smlouvu (zjištěno z e-mailu).

24. V e-mailové komunikaci ze dnů [anonymizováno] [datum] se účastníci domlouvali na znění a podpisu nájemní smlouvy. Žalobce zasílal žalované ve formě revizí své úpravy návrhu smlouvy (původní návrh smlouvy byl žalované, která žalobci v jednom z e-mailů též vyčetla, že smlouvu přepracoval k nepoznání). Základ takto revidovaného návrhu smlouvy odpovídá smlouvě účastníky nakonec podepsané, ale konečné znění smlouvy doznalo ještě řady změn. V návrhu zasílaném e-mailem např. bylo, že nájem se jednává na dobu neurčitou, nebylo zde ujednání o převodu plateb energií a služeb u jejich poskytovatelů na žalobce a žalobce měl platit zálohy na služby ve výši 2 500 Kč měsíčně. Návrh před revizí obsahoval datum smlouvy [datum] a v článku obsahujícím právo žalované na doplacení nájmu bylo uvedeno„ od ledna t.r., kdy došlo k převodu bytu na pronajímatele“, to žalobce v revizi změnil na„ od ledna [rok], kdy došlo k převodu bytu na pronajímatele“. Nerevidovaný návrh obsahoval ujednání, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti ke dni převodu bytu na žalovanou, to žalobce změnil na„ ke dni podpisu této smlouvy“ a doplnil komentářem, že:„ Datum podpisu je možno stanovit na 1.1., tak aby to bylo v souladu s dohodou o ukončení předchozí nájemní smlouvy. Není ale možné, aby se nájemce zavazoval k datu právního úkonu, se kterým nemá nic společného.“ Datum smlouvy byl v revizi vytečkován. V rámci této e-mailové komunikace zasílal žalobce žalované též dvě varianty (s prohlášením o neexistenci nevyrovnaných závazků a s ujednáním o tom, že narovnání vzájemných závazků proběhne na základě dodatečně provedeného souhrnného vyúčtování) návrhu dohody o ukončení nájmu (resp. podnájmu) bytu sjednaného s [anonymizováno]. [příjmení] smlouvou ze dne [datum]. V obou těchto návrzích bylo uvedeno, že nájem bytu skončí ke dni [datum] Ani jeden z těchto návrhů neobsahoval konkrétní uznání dluhu ze strany žalobce a závazek k jeho úhradě, ani závazek pronajímatele převést platby na měsíce po ukončení platnosti smlouvy na účet nového vlastníka bytu tak, jak jsou tato ujednání obsažena v podepsané dohodě o ukončení nájmu. Setkání za účelem podpisu smlouvy účastníci v e-mailech dohodli na den [datum] v [údaj o čase] hod. v [anonymizována tři slova] [obec] (zjištěno z e-mailové komunikace).

25. E-mailovou komunikaci uvedenou v předchozích bodech žalovaná vedla z adres [email] a [email] (zjištěno z e-mailové komunikace). 26. [příjmení] znění jak smlouvy o nájmu, tak dohody o ukončení nájmu bylo účastníky dotvářeno až při setkání před podpisem dne [datum]. Žalovaná odmítla, aby byla smlouva o nájmu bytu podepsána až s datem v [anonymizováno] [rok] a trvala na dřívějším datování smlouvy (zjištěno z audionahrávky).

27. Žalobce zaplatil z účtu č. [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet] tyto částky: - dne [datum] částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne [datum] částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne [datum] částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne [datum] částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne [datum] částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne [datum] částku 1 500 Kč – platba byla označena jako„ Vyrovnani dle dohody. Dalsi zavazky z bydleni do [datum]“ (zjištěno z výpisů z účtu č. [bankovní účet] od [datum] do [datum], od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum], výpisů z účtu č. [bankovní účet] od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum]).

28. Majitelkou účtu č. [bankovní účet], který byl uzavřen dne [datum], byla [anonymizováno]. [příjmení]. Dispoziční oprávnění k účtu měla pouze majitelka (zjištěno ze sdělení [právnická osoba] ze dne [datum]).

29. Žalobce zaplatil dne [datum] z účtu č. [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet] částku 25 000 Kč, platba byla označena jako„ kauce dle smlouvy“ (zjištěno z výpisu z účtu č. [bankovní účet] od [datum] do [datum], detailu odchozí platby dne [datum] z účtu č. [bankovní účet], sdělení [právnická osoba] ze dne [datum], výpisu z účtu č. [bankovní účet] za měsíc [anonymizováno] [rok], detailu příchozí platby dne [datum] na účet č. č. [bankovní účet], sdělení [právnická osoba] ze dne [datum]).

30. Žalobce zaplatil z účtu č. [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet] tyto částky: - dne [datum] částku 7 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na unor minus [anonymizováno] najmu [anonymizováno] [rok] [rok]“ - dne [datum] částku 25 000 Kč – platba byla označena jako„ kauce dle smlouvy“ - dne [datum] částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne [datum] částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne [datum] částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne [datum] částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 22 500 Kč – platba byla označena jako„ poplatky za [číslo] dle dodatku [číslo] ke sml. z [datum]“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne [datum] částku 27 000 Kč – platba byla označena jako„ doplaceni rozdilu najem+pausal [rok] a najem+pausal [rok] ([číslo]) krat 6 mesicu je 27000Kc“ - dne [datum] částku 20 000 Kč – platba byla označena jako„ najem+pausal na cervenec“ - dne [datum] částku 20 000 Kč – platba byla označena jako„ najem+zaloha, srpen“ (zjištěno z výpisů z účtu č. [bankovní účet] od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum], výpisů z účtu č. [bankovní účet] za měsíce [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok]).

31. V potvrzení plateb z transakční historie, vystaveném žalované ze strany [právnická osoba] dne [datum], ve kterém byly uvedeny všechny příchozí platby z účtu žalobce tak, jak jsou uvedeny v předchozích dvou odstavcích tohoto odůvodnění, nebylo u žádné z těchto plateb uvedeno označení, které je zachyceno ve výpisech z účtů odkazovaných v předchozích dvou odstavcích tohoto odůvodnění (zjištěno z potvrzení plateb z transakční historie).

32. V e-mailu ze dne [datum] s předmětem„ platby [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok]“ sděloval žalobce žalované, že na její přání přikládá vysvětlení plateb na [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok], a uvedl: <i>„ Přehled plateb:</i> <i>[datum] 13500Kč A na září</i> <i>[datum] 13500Kč A na říjen</i> <i>[datum] 13500Kč A na listopad</i> <i>[datum] 13500Kč A na prosinec</i> <i>[datum] 13500Kč A na leden</i> <i>[datum] 1500Kč A vyrovnání dle dohody o ukončení</i> <i>[datum] 7500Kč B na únor dle nové sml., sníženo o přeplatek</i> <i>[datum] 25000Kč B kauce 2 x [číslo] dle nové smlouvy</i> <i>A: na účet [bankovní účet]</i> <i>B: na účet [bankovní účet]</i> <i>Do prosince včetně jsem platil dle původní smlouvy 13500Kč.</i> <i>Poslední taková, tedy prosincová platba, byla na leden.</i> <i>Podle nové smlouvy mám na září a dál platit na nový účet 12500Kč [ulice] smlouva byla uzavřena v lednu zpětně od září, protože dle Vaší informace jste od [datum] novým majitelem bytu. Od [datum] dle smlouvy platím Vám nájem, elektřinu a další energie a služby mám platit zvlášť jejich poskytovatelům.</i> <i>To znamená, že jsem zaplatil na září až leden 5 x 13500Kč, podle poslední smlouvy jsem měl zaplatit 5 x 12500Kč zaplatil jsem tedy o 5000Kč více. O tuto částku jsem snížil platbu na únor, která tedy byla [číslo] - [číslo] = 7500Kč. Tato platba byla již na nový účet, podle nové smlouvy.</i> <i>Zmíněných pět plateb na září až leden jsem platil na účet podle původní smlouvy. V dohodě o ukončení smlouvy je klauzule o tom, že tyto platby převede [příjmení] dcera na Váš účet, tedy na účet podle nové smlouvy.</i> <i>Vyrovnání původní smlouvy s Vaší dcerou jsem dle dohody o ukončení zaplatil na původní účet platbou ve výši 1500Kč. Tuto platbu jsem poslal zvlášť, aby bylo snadno identifikovatelná/spárovatelná s dohodou o ukončení.</i> <i>Na nový účet podle nové smlouvy jsem zaplatil mimo platbu nájmu na únor (sníženo o přeplatek za září až leden) též kauci ve výši dvou nájmů, tedy 2 x [číslo] = 25000Kč. Opět jsem to pro přehlednost poslal jako samostatnou platbu.</i> <i>Další platba, na březen, bude opět dle nové smlouvy, tedy ve výši 12500Kč na Váš účet (B).</i> <i>Prosím, dejte mi vědět, pokud by v tom bylo něco nejasného, nebo pokud by se Vám nedařilo dohledat některou z plateb.“</i> (zjištěno z e-mailu).

33. Žalovaná v e-mailové odpovědi ze dne [datum] žádala sdělit, který přeplatek (a za co přesně - zda neřeší pouze elektřinu) žalobce odečetl od jaké částky a kde jsou v jeho platbách zohledněny platby za vodu výtah,..., které jsou vedeny v Evidenčním listu, který žalobci ukazovala, když byla u něho na návštěvě, a o těch platbách i hovořili (zjištěno z e-mailu).

34. Žalobce v e-mailové odpovědi ze dne [datum] uvedl: <i>„ …abychom to mohli korektně srovnat, bude třeba rozdělit platby za nájem, platby za elektřinu a platby za ostatní platby energií a služeb podle evidenčního listu (nazývejme je pro jednoduchost "ostatní služby").</i> <i>Vzhledem k tomu, že jsem nevěděl jakým způsobem dělíte to, co Vám posílám, mezi elektřinu a ostatní, a vzhledem k tomu, že od [datum] máme podle smlouvy přesně definovány pouze platby za nájem, bral jsem všechno jako nájem s tím, že elektřina a ostatní služby budou dořešeny, až to bude možné. To znamená, že ten 1000Kč měsíčně za září až leden jsem odečetl z nájmu, protože jsem to bral jako nájem. Nepromítá se to nijak do plateb za elektřinu či ostatní služby.</i> <i>Elektřina je vyřešena tím, že jsme k datu převodu placení na mne u [anonymizováno] uvedli stav elektroměru k začátku září, to znamená, že zaplatím za všechnu elektrickou energii odebranou od září a taky to znamená, že protože pro [anonymizováno] bude stav elektroměru ke dni převodu nižší než skutečně byl, vznikne Vám tam přeplatek z Vámi zaplacených záloh, který Vám [anonymizováno] vyúčtuje a vrátí. Do velikosti tohoto přeplatku neuvidím a ani s vrácením nebudu mít nic do činění, to zůstane mezi Vámi a [anonymizováno]. Pro mne platí, že od ledna platím zálohy přímo [anonymizováno] a protože [anonymizováno] při odečtu na konci období zjistí vyšší odběr (teoreticky jsem totiž, podle toho, co jsme uvedli u [anonymizováno], od září do převodu nespotřeboval nic - proto z Vašich záloh bude přeplatek - ale od převodu do konce účtovacího období budu mít odběr vyšší o to, co jsem fakticky spotřeboval od září do odběru, to budu na konci doplácet přímo [anonymizováno]).</i> <i>Zbývá vyřešit platby ostatních služeb. Pokud se dobře pamatuju, ukazovala jste mi evidenční list, který se týkal období do převodu bytu na Vás, ale z něj jsme řešili jen nedoplatek, který jsme zakomponovali do dohody o ukončení nájmu s Vaší dcerou a který jsem zaplatil platbou uvedenou v předchozím mailu. To, co není vyřešeno, jsou platby od září do teď, a o tom jsme se ještě nedohodli - jednak jste mi říkala, že se Vám tam - stejně jako mně - nelíbí platba za televizi, která tady se mnou nikdy nebyla a pořád není - [anonymizováno] internet platím od začátku zvlášť přímo na základě vlastní smlouvy s [anonymizováno]. [příjmení] to jste říkala, že budete muset s účetní SVJ vyřešit rozúčtovávání. Pokud již máte jasno, jak by se mělo platit, aby jednotlivé platby byly jednoznačně identifikovatelné - tedy moje platby za tento byt, dejte mi, prosím, vědět</i> <i>1. jaký je účet (a případně jaký je variabilní symbol či jiný identifikátor)</i> <i>2. jaká je periodicita a výše záloh</i> <i>3. jak Vám mám zaplatit zálohy, které, předpokládám, platíte za tento byt od září dál. Můžeme to udělat dvěma způsoby</i> <i>a) tak, že až dostaneme další evidenční list, mimo případný nedoplatek, který pošlu na účet SVJ, pošlu taky Vám peníze ve výši součtu Vámi zaplacených záloh na tento byt od září (výši Vámi zaplacených záloh budu vědět z evidenčního listu).</i> <i>b) pokud budete chtít, mohu Vám to poslat hned, ale v tom druhém případě potřebuju, abyste mi poslala svůj přehled plateb záloh za tento byt na září a dál, stejně jako jsem já poslal Vám ten můj přehled.</i> <i>Prosím, nezapomeňte mi dát také to číslo účtu SVJ s identifikací bytu a výšku záloh, abych to mohl dál platit sám a nemusela jste se o to starat. Přehled mých plateb budete mít samozřejmě k dispozici.“</i> (zjištěno z e-mailu).

35. Žalovaná při dotváření konečných podob smlouvy o nájmu bytu a dohody o ukončení nájmu, když trvala na antedataci smluv a když žalobce vyjádřil obavu, aby se neřeklo, že od tohoto dřívějšího data do současnosti neplatil nájem, a chtěl to nějak ošetřit, uvedla, že žalobce nájem platil a je všechno uhrazené. Žalovaná potvrdila, že žalobce má zaplaceno až do ledna. Účastníci řešili, jestli má žalovaná platby, které žalobce dosud prováděl dle smlouvy o podnájmu, žalobci vrátit a on je znovu zaplatí na účet dle smlouvy o nájmu bytu, anebo si je má žalovaná převést, k čemuž žalovaná prohlásila, že je to jedno, protože to končí v jedné kase a o oba ty účty se stará ona. Nakonec se účastníci dohodli, že v dohodě o ukončení nájmu bude uvedeno, že případné další nájmy a platby za služby se zavazuje pronájemce převést na účet pronajímatele, a tím budou platby za září až leden vyřešeny (zjištěno z audionahrávky).

36. Audionahrávku soud považoval za pořízenou a užitou v souladu s §§ 88 odst. 1, 90 o. z., a tedy za přípustný důkaz. Žalobce tuto nahrávku pořídil za účelem ochrany svých práv (pod) nájemce/budoucího nájemce jako slabší strany podnájemního/nájemní vztahu v situaci, kdy po něm bylo požadováno nestandardní antedatování smlouvy o nájmu bytu upravující zpětně o několik měsíců užívání předmětného bytu za jiných podmínek, než dosud probíhalo (zejména co se plateb za užívání bytu týče). Pořízení si nahrávky zachycující proces sjednávání smlouvy a obsah dohod mezi účastníky jako důkazu pro případ budoucího sporu, ve kterém by jinak stálo slovo žalobce proti slovu žalované, soud nepovažuje za nepřiměřený zásah do práva žalované na ochranu soukromí.

37. Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že stran předmětného bytu jednal vždy jen se žalovanou, [anonymizováno]. [příjmení] nikdy neviděl. Někdy na podzim [rok], v září či říjnu, žalovaná žalobci oznámila, že došlo ke změně vlastnictví bytu a že bude potřeba uzavřít novou smlouvu. Pak se nějakou dobu domlouvali na té smlouvě a na tom, kdy a kde se sejdou, a smlouvu nakonec podepisovali dne [datum]. Dataci smlouvy k [datum] požadovala žalovaná, když k tomuto datu se měla dle jejího tvrzení stát vlastníkem bytu. Spolu se smlouvou o nájmu uzavírali i dohodu o ukončení, tu do toho vnesl žalobce, žalovaná chtěla jen uzavírat novou smlouvu. Smlouvy nakonec se žalovanou připravovali oba, když se sešli před podpisem, tak je ještě přepisovali. K návrhům zaslaným e-mailem si žalobce nevzpomínal, zda přepracovával návrh předložený žalovanou, anebo vycházel z té starší smlouvy. Při uzavírání smlouvy a dohody řešili, co bude s platbami, které žalobce realizoval od září [rok], žalobce se snažil zajistit, aby to nemusel platit dvakrát, aby se uznalo, že to zaplatil na ten původní účet. Snažil se to vyřešit tím, že tam bude nějaká klauzule, která jednoznačně do té smlouvy zanese, že co zaplatil na původní účet, bude převedeno na nový účet, a tím pádem to nebude muset platit znovu, resp. to nebude muset vyžadovat od dcery žalované. Zda k takovému převodu skutečně došlo, žalobce nevěděl, žalované se na to neptal a ona mu to jednoznačně nepotvrdila, avšak prohlašovala, že oba účty ovládá nebo kontroluje ona, že to jsou dva účty, ale jedna kasa. Žalobce nikdo neupomínal, že by dlužil nájemné za měsíce září [rok] až leden [rok], ani žalovaná neříkala, že by jí dlužil nějaké nájemné, pouze chtěla, aby jí poslal přehled plateb a vysvětlil, co to je za platby. Stran plateb pak žalobce odkázal na e-mail, který žalované zasílal někdy v první polovině roku [rok].

38. Přípisem svého právního zástupce ze dne [datum] vyzval žalobce žalovanou k zaplacení částky 25 000 Kč z titulu vrácení jistoty po skončení nájmu, a to do 7 dnů od doručení výzvy. Přípis byl žalované odeslán dne [datum] (zjištěno z předžalobní výzvy, podacího archu).

39. Na tuto výzvu žalovaná reagovala přípisem ze dne [datum], ve kterém s odkazem na § 2254 odst. 2 o. z. uvedla, že částku 25 000 Kč považuje za pouze částečnou kompenzaci za přítelkyni žalobce z [obec], která v bytě bydlela minimálně 4 roky, ale odmítala sdělit jméno a přihlásit se do evidence bytového družstva a následně SVJanebyly za ni hrazeny poplatky za služby. Žalovaná popsala, jak se měla přítelkyně žalobce v domě/bytě zdržovat, a uvedla, že se soudu o zaplacení částky 25 000 Kč nebrání, alespoň budou zjištěny nacionále žalobcovy přítelkyně a žalovaná bude po žalobci požadovat doplacení služeb za všechny roky, kdy jeho přítelkyně v bytě bydlela, kdy tato částka vysoce přesáhla 25 000 Kč. K soudnímu jednání bude vše přesně spočítáno a beze zbytku připraveno. Přípisem pak žalovaná vyzývala žalobce k doplacení poplatků za jeho přítelkyni, která v bytě neoprávněně bydlela 4 roky, i s úroky (zjištěno z přípisu ze dne [datum]).

40. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů.

41. Žalobce a [anonymizováno]. [příjmení] uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu dle § 719 obč. zák. Účastníky nebyla předložena smlouvou předpokládaná dohoda o prodloužení doby podnájmu, avšak mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce předmětný byt na základě smlouvy o podnájmu ze dne [datum] užíval i po původně sjednané době trvání podnájmu do [datum]. Ke smlouvě byl ještě dne [datum] uzavírán dodatek [číslo] nakonec zde byla též sjednávána dohoda o ukončení (pod) nájmu (k té viz dále), soud tedy vycházel z toho, že dohoda o prodloužení doby podnájmu uzavřena byla.

42. Ode dne [datum] se pak předmětný podnájem řídil ustanoveními § 2274 a násl. o. z. (viz přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 věty prvé o. z. vztahující se přiměřeně i na podnájem).

43. Do smluvního vztahu ze smlouvy o podnájmu vstoupila nejpozději ke dni [datum], kdy byla převádějícím bytovým družstvem podepisována smlouva o převodu jednotky, žalovaná, která byla nejpozději k tomuto datu členem bytového družstva namísto [anonymizováno]. [příjmení], a tedy i nájemcem družstevního bytu.

44. Podnájem pak dle §§ 2277, 2278 o. z. skončil nejpozději ke dni [datum], kdy nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva žalované k předmětnému bytu, a kdy tak musel skončit nájemní vztah žalované, neboť v její osobě splynul pronajímatel (vlastník bytu) a nájemce.

45. Z provedeného dokazování vyplynulo, že ani [anonymizováno]. [příjmení], ani žalovaná těchto právních skutečností nedbaly a žalobce o nich nevyrozuměly, když až e-mailem ze dne [datum] bylo žalobci žalovanou sděleno, že došlo k převodu předmětného bytu, a že je tak potřeba situaci řešit uzavřením nové smlouvy. Podnájem tak na konkludentní bázi, resp. ze strany žalobce na bázi nevědomosti, fakticky trval dále, a to za stejných podmínek jako dle smlouvy o podnájmu ze dne [datum] ve znění jejích dodatků.

46. Žalobce a žalovaná pak uzavřeli smlouvu o nájmu bytu dle § 2235 a násl. o. z. Z provedeného dokazování (e-mailová komunikace, audionahrávky a výpovědi žalobce) jednoznačně vyplynulo, že smlouva byla podepisována až dne [datum], přestože je datována a byl jí sjednáván nájem bytu již od [datum]. Z dokazování dále vyplynulo, že požadavek na antedataci smlouvy byl požadavkem žalované, která (vědoma si, že k převodu bytu došlo v lednu [rok]) se snažila zpětně legalizovat stav stran užívání bytu. Tomu odpovídá i skutečnost, že v návrhu smlouvy, který žalobce revidoval, bylo navrhováno ustanovení o právu pronajímatele na doplacení nájmu od ledna [rok] (žalobcem přepsáno na leden [rok]), přestože návrh byl datován dnem [datum]. Z jakého důvodu žalovaná nakonec trvala na datu [datum], které neodpovídá žádné z rozhodných skutečností, nebylo v řízení vyjasněno. Skutečností však zůstává, že účastníci dne [datum] podepisovali smlouvu, o které oba věděli, že její obsah neodpovídá realitě. Dle názoru nemohlo jít ani dodatečné zhojení nedostatku písemné formy smlouvy o nájmu bytu (§ 2237 o. z.) ve smyslu § 582 odst. 1 věty prvé o. z., neboť účastníci pouze neposkytovali písemnou formu v té době již fakticky běžícímu nájmu, ale zpětně sjednávali nové podmínky poskytnutí bytu do užívání/nájmu odlišné od podmínek, za kterých dosud užívání bytu ze strany žalobce probíhalo (fakticky na podkladě dávno zaniklé smlouvy o podnájmu a jejích podmínek).

47. Žádný z účastníků se neplatnosti smlouvy o nájmu bytu nedovolal, naopak oba ji považovali za platně sjednanou, a soud tak neměl důvodu tuto jejich společnou vůli nerespektovat. Soud tedy uzavřel, že účastníci platně sjednali nájem předmětného bytu od [datum], v rámci kterého se žalobce zavázal platit nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně. Platby záloh, ani paušální platby na služby poskytované s nájmem bytu sjednány nebyly. Splatnost nájemného byla sjednána vždy do 20. dne předcházejícího měsíce. K takovému ujednání o splatnosti nájemného se však dle § 2235 odst. 1 o. z. nepřihlíží, neboť zkracuje práva nájemce dle § 2251 odst. 1 věty prvé o. z., dle kterého nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Dle odkazovaného ustanovení o. z. lze tedy ve smlouvě o nájmu bytu ujednat splatnost nájemného k pozdějšímu datu, nikoliv však k datu dřívějšímu, než je 5. den příslušného měsíce. Nájemné tedy bylo splatné nejpozději do 5. dne příslušného měsíce.

48. Dále účastníci ve smyslu § 2254 o. z. sjednali, že žalobce k zajištění plateb nájemného a plnění dalších povinností vyplývajících z nájmu, uhradí žalované peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč. Z provedeného dokazování (výpisy z účtů, detaily plateb) bylo jednoznačně prokázáno, že žalobce tuto jistotu dne [datum] na účet žalované zaplatil. Obranu žalované v části založené na tvrzení, že žalobce žádnou jistotu nesložil, resp. platbu takto neoznačil, a žalovaná tak mohla došlou částku 25 000 Kč použít na úhradu (údajných) jiných dluhů žalobce (k tomu viz dále), soud hodnotil jako zcela účelovou. V měsíčním výpisu z bankovního účtu žalované byla platba částky 25 000 Kč jednoznačně označena jako„ kauce“, za kauci ji žalobce označil též v e-mailu ze dne [datum].

49. Žalobce a žalovaná následně uzavřeli ke smlouvě o nájmu bytu dodatek, kterým byla sjednána povinnost žalobce platit zálohy na služby poskytované s užíváním bytu (vyjma elektrické energie). Splatnost záloh byla dle § 2251 odst. 1 věty druhé o. z. stejná jako u nájemného, tj. do 5. dne příslušného měsíce (účastníci v dodatku žádnou jinou/pozdější splatnost neujednali, navíc aplikace neúčinně sjednané splatnosti nájemného na splatnost plateb za služby byla výslovně vyloučena).

50. Dále vzal soud z provedeného dokazování (audionahrávka, výpověď žalobce) za prokázané, že se účastníci při zpětném uzavírání nájemní smlouvy dohodli, že částky žalobcem již zaplacené za září [rok] až leden [rok] dle smlouvy o podnájmu budou považovány za platby dle takto sjednávané smlouvy o nájmu bytu. Toto ujednání se pak odrazilo v ujednání dohody o ukončení (pod) nájmu datované dnem [datum], avšak podepisované stejně jako smlouva o nájmu bytu dne [datum], o závazku pronajímatele (D. [příjmení]) převést případné další platby za měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby na účet nového vlastníka bytu. Samotná dohoda o ukončení (pod) nájmu je právním jednáním zdánlivým, neboť podnájem (jak shora uvedeno) již jak v době datace dohody, tak v době jejího faktického uzavírání dávno neexistoval, byť se jím účastníci nadále řídili. Navíc žalovaná nemohla takovou dohodu uzavírat v zastoupení za [anonymizováno]. [příjmení], i kdyby podnájem samotný nezanikl, neboť převodem členství v bytovém družstvu se stala sama nájemcem, což jí muselo být známo, a dohodu tak mohla uzavírat max. sama za sebe.

51. Dle názoru soudu je však podstatné, že dohoda o převedení plateb žalobce dle původní smlouvy na platby dle nové smlouvy o nájmu uzavřena byla, a že byla uzavřena při osobním jednání žalobce a žalované. I kdyby zde byla platná a existující smlouva o podnájmu a tato byla předmětnou dohodou datovanou dne [datum] teprve ukončována a žalovaná by při jejím uzavírání jednala jako zástupce [anonymizováno]. [příjmení], kterou by tak i zavazovala, z provedeného dokazování (audionahrávka) vyplynulo, že dohoda byla uzavřena při jednání, při kterém žalovaná vystupovala jednak jako zástupce [anonymizováno]. [příjmení], jednak sama za sebe jako pronajímatel z nově uzavírané smlouvy o nájmu bytu a jako pronajímatel též předmětnou dohodu a„ převedení plateb žalobce na novou smlouvu“ odsouhlasila. Navíc žalovaná prohlásila, že je to jedno, neboť oba účty (myšleno dle smlouvy o podnájmu a smlouvy o nájmu bytu) ovládá ona, že je to jedna kasa. Dle názoru soudu je tak irelevantní, zda k převodu zaplacených částek z účtu [anonymizováno]. [příjmení] na účet žalované či jinak fakticky došlo či nikoliv.

52. Jelikož pak ve smlouvě o nájmu bytu bylo sjednáno pouze nájemné a nikoliv též platby záloh na služby, je nutno„ převedené“ platby považovat jen za platby nájemného, čímž měl žalobce též částečně předplacen i únor [rok]. Ostatně zálohy na služby od září [rok] žalobce následně na základě dodatku ze dne [datum] zpětně doplatil.

53. S ohledem na shora uvedená skutková zjištění stran provedených plateb vzal soud za prokázané, že platby žalobce na dluhy plynoucí ze smlouvy o nájmu bytu probíhaly následovně: <b>předpis / platba; splatnost / úhrada; částka; saldo</b> předplatek z podnájmu; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné září [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> předplatek z podnájmu; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné říjen [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> předplatek z podnájmu; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné listopad [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> předplatek z podnájmu; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné prosinec [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> předplatek z podnájmu; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné leden [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 7 500 Kč; 7 500 Kč předplatek z podnájmu; [datum]; 5 000 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné únor [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné březen [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné duben [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné květen [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 12 500 Kč; 12 500 Kč <i>nájemné červen [rok]; [datum]; - 12 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>doplatek záloh září [rok] - květen [rok]; [datum]; - 22 500 Kč; - 7 000 Kč</i> platba; [datum]; 22 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + záloha červenec [rok]; [datum]; - 15 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + záloha srpen [rok]; [datum]; - 15 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + záloha září [rok]; [datum]; - 15 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + záloha říjen [rok]; [datum]; - 15 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + záloha listopad [rok]; [datum]; - 15 500 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + záloha prosinec [rok]; [datum]; - 15 500 Kč; 0 Kč</i> 54. Z uvedeného je tak zřejmé, že vyjma dvou dnů při hrazení doplatku záloh na služby v červenci [rok] nebyl žalobce nikdy v prodlení s placením nájemného či záloh na služby, zejména pak nájemného za měsíce září [rok] až leden [rok], jak tvrdila žalovaná, a i kdyby nebyla žalobcem provedená platba 25 000 Kč označena jako„ kauce“, což bylo provedenými důkazy vyvráceno, nemohla žalovaná takovou platbu použít na úhradu starších dluhů žalobce z titulu nájemného, protože takové dluhy neexistovaly.

55. Jak bylo uvedeno výše, vzal soud za prokázané, že žalobce zaplatil žalované jistotu ujednanou ve smlouvě o nájmu bytu. Jelikož ke dni skončení nájmu žádné dluhy žalobce z titulu nájemného či záloh na služby neexistovaly a žalovaná netvrdila a neprokazovala použití jistoty na jiné dluhy žalobce plynoucí z nájmu bytu, byla žalovaná povinna dle § 2254 odst. 2 o. z. žalobci jistotu při skončení nájmu, tj. dne [datum], vrátit. Tuto povinnost žalované účastníci nahradili ujednáním ve smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum] o přenesení jistoty do nové nájemní smlouvy, kdy jistota dle smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] se tak považuje za uhrazenou.

56. Soud tedy vzal za prokázané, že žalobce uhradil jistotu ve výši 25 000 Kč dle smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum]. V této nájemní smlouvě se žalobce zavázal platit nájemné ve výši 17 500 Kč a paušální úhradu za služby poskytované s nájmem bytu (vyjma elektrické energie a kabelových služeb) ve výši 2 500 Kč. Pro splatnost těchto plateb platí to samé, co bylo uvedeno výše u smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum], tj. že byly splatné nejpozději do 5. dne příslušného měsíce, když k ujednání o splatnosti nájemného (navíc pouze nájemného a nikoliv plateb za služby, které byly z tohoto ujednání výslovně vyloučeny) se jako k ujednání zkracujícímu práva nájemce nepřihlíží.

57. S ohledem na shora uvedená skutková zjištění stran provedených plateb vzal soud za prokázané, že platby žalobce na dluhy plynoucí ze smlouvy o nájmu bytu probíhaly následovně: <b>předpis / platba; splatnost / úhrada; částka; saldo</b> platba; [datum]; 15 500 Kč; 15 500 Kč <i>nájemné + paušál leden [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; - 4 500 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 11 000 Kč <i>nájemné + paušál únor [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; - 9 000 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 6 500 Kč <i>nájemné + paušál březen [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; - 13 500 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; 2 000 Kč <i>nájemné + paušál duben [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; - 18 000 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; - 2 500 Kč <i>nájemné + paušál květen [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; - 22 500 Kč</i> platba; [datum]; 15 500 Kč; - 7 000 Kč <i>nájemné + paušál červen [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; - 27 000 Kč</i> platba; [datum]; 27 000 Kč; 0 Kč platba; [datum]; 20 000 Kč; 20 000 Kč <i>nájemné + paušál červenec [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; 0 Kč</i> platba; [datum]; 20 000 Kč; 20 000 Kč <i>nájemné + paušál srpen [rok]; [datum]; - 20 000 Kč; 0 Kč</i> 58. Z uvedeného přehledu je zřejmé, že na rozdíl od předchozí smlouvy se žalobce s platbami nájemného a paušálních úhrad za služby dle smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] dostával do podstatnějších a déletrvajících prodlení. Ze strany žalované však nebylo tvrzeno a prokazováno, že by někdy v průběhu trvání nájmu dle této smlouvy započetla žalobcem složenou jistotu na tyto existující dluhy. Ke dni skončení nájmu pak žádný dluh žalobce z titulu nájemného a paušálních úhrad za služby neexistoval. Jelikož žalovaná netvrdila a neprokazovala použití jistoty ani na jiné dluhy žalobce plynoucí z tohoto nájmu bytu, byla žalovaná povinna dle § 2254 odst. 2 o. z. žalobci jistotu při skončení nájmu, tj. dne [datum] vrátit.

59. Ze všech uvedených důvodů tak považoval soud podanou žalobu co do jistiny za důvodnou a jako takové jí v celém rozsahu vyhověl, když žalovanou vznesenou kompenzační námitku, v rámci které započítávala oproti pohledávce žalobce na vrácení jistoty své pohledávky z titulu dlužného nájemného za měsíce září až listopad [rok], důvodnou neshledal. Takové pohledávky v době činění kompenzačního úkonu (ale ani kdykoliv před tím) neexistovaly. Pokud zde pak měly existovat nějaké další pohledávky žalované za žalobcem z titulu proběhlých nájmů (dluhy z titulu úhrad za služby za přítelkyni žalobce zmiňované v reakci na předžalobní upomínku či dluhy z titulu nákladů na uvedení bytu do původního stavu zmíněné v první fázi žalobní obrany), žalovaná přes výzvu a poučení ze strany soudu nedoplnila a neprokázala, že by takové pohledávky kdy vůči pohledávce žalobce započetla, ani neučinila (na rozdíl od zcela účelového tvrzení o dluzích na nájemném) kompenzační úkon v rámci tohoto řízení.

60. Pokud pak jde o požadované příslušenství, žalovaná se neuhrazením dluhu do dne splatnosti dostala do prodlení, a vznikla jí tak povinnost platit vedle jistiny dluhu též úroky z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Rovněž v této části tedy soud shledal žalobu důvodnou a jako takové jí vyhověl.

61. Konečně pak soud nad rámec všeho výše uvedeného dodává, že kdyby snad učiněný závěr o existující dohodě mezi žalobcem a žalovanou na„ převedení“ dřívějších plateb žalobce na platby dle smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] neměl být správný, dluhy žalobce na nájemném za měsíce září [rok] až leden [rok], resp. i část února [rok], měly existovat a dřívější platby měly představovat nějaký druh pohledávky žalobce za [anonymizováno]. [příjmení], kterou žalovaná jako její zástupce zavázala, považoval by žalovanou učiněný kompenzační projev vůle za rozporný s dobrými mravy a jako k takovému by k němu nepřihlédl. Uničil by tak s ohledem na prokázané skutečnosti, kdy stran užívání předmětného bytu jednala se žalobcem vždy jen žalovaná (její kontaktní údaje byly uvedeny i ve smlouvě o podnájmu bytu), která žalobce ujišťovala, že má vše uhrazeno, že oba účty ovládá ona a je jedno, kam co platil, a žalobce o úhradu údajných dluhů na nájemném neupomínala až do vznesení požadavku na vrácení jistoty. Je-li žalovaná přesvědčena, že jí svědčí za žalobcem nějaké pohledávky, nic jí nebrání, aby tyto řádně vyčíslila a uplatnila, dle názoru soudu však takový postup nemůže obcházet účelovým tvrzením o formální existenci pohledávek z titulu nájemného.

62. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce měl ve věci plný úspěch. Žalobci, který byl v řízení právně zastoupen, přiznal soud náhradu nákladů řízení v celkové výši 32 974 Kč, která je tvořena - zaplaceným soudním poplatkem dle položky č. 2 bodu 1. písm. c) Sazebníku soudních poplatků ve výši 1 000 Kč, - 9x odměnou právního zástupce za 9 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, sepis kvalifikované výzvy k plnění, sepis žaloby, 2x účast na jednání soudu, které trvalo více než 2 hodiny, dne [datum], sepis vyjádření dne [datum], 2x účast na jednání soudu, které trvalo více než 2 hodiny, dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum]) dle § 7 bodu 5. advokátního tarifu ve výši 18 900 Kč (9x 2 100 Kč), když za tarifní hodnotu byla § 8 odst. 1 advokátního tarifu vzata požadovaná jistina ve výši 25 000 Kč, - paušální náhradou hotových výdajů právního zástupce žalobce za 9 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 2 700 Kč (9x 300 Kč), - náhradou cestovného za 2 cesty vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět ve dnech [anonymizováno] a [datum] v požadované výši 2 128 Kč (2x 1 064 Kč), když cestovné za 1 zpáteční cestu, tj. za 194 km (dle [webová adresa]) při kombinované spotřebě 4,4 litrů nafty /100 km, dle § 156 a násl. zákoníku práce a vyhlášky č. 589/2020 Sb. činí 1 086 Kč, - náhradou cestovného za cestu vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět dne [datum] v požadované výši 1 197 Kč, když cestovné za zpáteční cestu, tj. za 194 km (dle [webová adresa]) při kombinované spotřebě 4,4 litrů nafty /100 km, dle § 156 a násl. zákoníku práce a vyhlášky č. 511/2021 Sb. činí 1 220 Kč, - náhradou za promeškaný čas při 3 cestách vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět ve dnech 10. 9. a [datum] a [datum], tj. 15x ½hod. (jedna cesta trvá dle [webová adresa] 1 hodiny a 1 minut) po 100 Kč dle § 14 advokátního tarifu v celkové výši 1 500 Kč (15x z 100 Kč), - DPH (21%) z odměny a náhrad hotových výdajů právního zástupce dle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. ve výši 5 549 Kč.