11 C 22/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Trepkou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 25 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 25 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 25 000 Kč od datum do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 32 974 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. Bc. jméno příjmení, advokátky, sídlem adresa.

1. Žalobou došlou soudu dne datum se žalobce na žalované domáhal zaplacení částky 25 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení kauce po skončení nájmu.

2. Žalobce uvedl, že se žalovanou uzavřel dne datum smlouvu o nájmu bytu číslo o velikosti 56,7 m2, 1+1, s lodžií, sklepem a příslušenstvím nacházející se v anonymizováno nadzemním podlaží budovy adresa, která je součástí pozemku par. číslo v k. ú. část obce, územní celek anonymizováno (dále jen„ byt“ či„ předmětný byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do datum a byla doplněna dodatkem číslo ze dne datum. Žalobce s žalovanou v rámci čl. IV odst. 1 nájemní smlouvy ujednal, že jakožto nájemce složí peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč, která mohla být žalovanou jakožto pronajímatelem použita toliko pro úhradu nedoplatků či vzniklé škody dle čl. IV odst. 2, 3 nájemní smlouvy. Peněžitá jistota ve výši 25 000 Kč byla dne datum žalobcem uhrazena na účet žalované č. bankovní účet. Následně nájem bytu dne datum zanikl uplynutím doby dle nájemní smlouvy, peněžitá jistota však vrácena nebyla. Z důvodu skončení doby nájmu dle původní nájemní smlouvy ze dne datum uzavřel žalobce se žalovanou dne datum novou smlouvu o nájmu předmětného bytu, kdy nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do datum. V rámci čl. IV odst. 1 nájemní smlouvy žalobce se žalovanou ujednal, že již zaplacená peněžitá jistota ve výši 25 000 Kč (dle původní nájemní smlouvy z datum) se přenáší do nájemního vztahu, který nově vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne datum. Následně nájem bytu dne datum zanikl uplynutím doby dle nájemní smlouvy. Předmět nájmu byl žalobcem řádně předán, finanční nároky vůči žalované byly zcela uhrazeny, avšak žalovaná odmítla peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč vrátit a neučinila tak ani přes opakované výzvy žalobce. Podanou žalobou se tak žalobce domáhal zaplacení částky 25 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od datum, tj. ode dne následujícího po skončení nájmu, do zaplacení.

3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že vzájemný vztah žalobce a žalované vznikl na základě oboustranného právního jednání, kdy se účastníci dohodli na uzavření smlouvy o nájmu bytu dne datum. V rámci tohoto vztahu se žalobce zavázal hradit měsíční nájemné ve výši 12 500 Kč. Následně došlo ještě mezi účastníky k uzavření dodatku datovaného ke dni datum, ve kterém se žalobce zavázal taktéž uhradit doplatek služeb ve výši 22 500 Kč a od měsíce anonymizováno rok platit za služby paušální částku 3 000 Kč. Výklad povinností nájemce hradit nájemné byl však ze strany žalobce poněkud odlišný od smýšlení žalované, přičemž prodlení s úhradou v řádech několika dnů i měsíců nebylo žádnou výjimkou. Žalovaná obdržela od žalobce následující platby: - dne datum částku 7 500 Kč - dne datum částku 25 000 Kč - dne datum 12 500 Kč - dne datum částku 12 500 Kč - dne datum částku 12 500 Kč - dne datum částku 12 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč - dne datum částku 22 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč - dne datum částku 15 500 Kč Vzhledem k tomu, že žalobce, který na základě nájemní smlouvy užíval předmětný byt od datum, byl v prodlení s hrazením nájemného, byla obdržená částka ve výši 25 000 Kč ze dne datum obratem použita k vyrovnání nedoplatku za nájemné. Odhlédne-li se pak od neurčitosti ujednání smlouvy o nájmu bytu ze dne datum o přenesení jistoty ve výši 25 000 Kč z původní smlouvy ze dne datum, když jistotu nelze přenášet, tak s ohledem na skutečnost, že došlo k její spotřebě, není přípustné, aby byla peněžitá jistota přenesena do nové smlouvy o nájmu bytu.

4. Dále pak žalovaná poukázala na to, že žalobce se v rámci smlouvy o nájmu bytu ze dne datum zavázal, že po skončení nájmu vrátí pronajatý byt nepoškozený a bíle vymalovaný. Tuto svou povinnost však nesplnil a žalovaná musela vynaložit na výmalbu, opravu zdí a dveřních futer částku ve výši 24 000 Kč. Byť tedy žalovaná rozporuje samou podstatu nároku žalobce, tak i tímto způsobem by byl daný nárok započten.

5. V následném doplnění žalovaná sporovala, že by žalobcem provedená platba ve výši 25 000 Kč ze dne datum měla být platbou na jistotu dle nájemní smlouvy, když takto nebyla označena, a žalovaná ji považovala za platbu na v té době existující dluhy žalobce na nájemném.

6. K obraně žalované žalobce následně doplnil, že předmětný byt užíval nejprve na základě smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne datum s jméno příjmení, dcerou žalované, a následně na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne datum a smlouvy o nájmu bytu ze dne datum uzavřených se žalovanou. Smlouva o podnájmu byla ukončena dohodou o ukončení nájmu ze dne datum. Při všech úkonech týkajících se podnájemní smlouvy a podnájmu zastupovala dceru žalovaná, e-mail email i telefonní číslo uvedené na podnájemní smlouvě užívala žalovaná. V dohodě o ukončení nájmu, kterou byl ukončen podnájemní vztah uzavřený s anonymizováno. příjmení, je v čl. I. odst. 2 uvedeno, že„ Smluvní strany se dohodly, že nájem bytu skončí ke dni datum. Vzhledem k tomu, že od tohoto data je vlastníkem bytu jiná osoba a nájemce bude nadále užívat předmět nájmu (byt) na základě smlouvy s novým vlastníkem bytu“ a v čl. I. odst. 4 je uvedeno„ Pronajímatel se zavazuje případné další platby nájmu na měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby převést na účet nového vlastníka bytu.“ Dohoda o ukončení nájmu (resp. podnájmu), stejně jako nájemní smlouva ze dne datum byly uzavřeny až dne datum, a to z důvodu, že se strany nemohly dohodnout na končeném znění a informaci o převodu jednotky dostal žalobce až v anonymizováno rok. Zpětné datum zde bylo uvedeno na přání žalované. I z toho důvodu je pak do dohody o ukončení podnájmu vtělen čl. I odst. 4, neboť nájmy do anonymizováno rok již byly uhrazeny na účet číslo bankovní účet (účet podnájmu). Žalovaná však výslovně uvedla, že to nevadí, že oba účty spravuje ona a jedná se o„ jednu kasu“. Nájmy se tedy považují za uhrazené. Žalobce neměl jinou možnost bydlení, proto se žalované podřizoval.

7. K platbám za poslední měsíce podnájmu a za nájem dle smlouvy ze dne datum žalobce uvedl, že uhradil: - dne datum částku 13 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 13 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 13 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 13 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 13 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 13 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 1 500 Kč na účet č. bankovní účet jako nedoplatek dle dohody o ukončení podnájmu - dne datum částku 25 000 Kč na účet č. bankovní účet jako kauci - dne datum částku 12 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 12 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 12 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 12 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 22 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet - dne datum částku 15 500 Kč na účet č. bankovní účet Většina plateb, a zejména platba kauce, byly doplněny o specifikaci platby – poznámku pro příjemce. Žalovaná zastupovala svou dceru a dle dohody o ukončení podnájmu ji smluvně zavázala, aby ji přeposlala prostředky, které byly odeslány na účet bankovní účet, a svým podpisem i tento postup jako oprávněná osoba akceptovala. Žalobci pak několikrát sdělila, že je to v pořádku, neboť účet spravuje ona a jedná se o„ jednu kasu“. Platby žalobci i v e-mailové komunikaci potvrdila. Žalobce se dotazoval, zda má platit platby jinam již v době, kdy jej e-mailem žalovaná upozornila na změnu vlastnictví, žalovaná neuvedla, že by měly být platby hrazeny jinam. Z uvedeného je tedy zřejmé, že platby byly dohodou účastníků považovány za uhrazené.

8. Žalobce tak shrnul, že platbu ve výši 25 000 Kč ze dne datum určil jako kauci na nájemní smlouvu. Žalobce současně neměl žádný dluh z podnájemní smlouvy a nevznikl mu žádný dluh ani z nájemních smluv uzavřených se žalovanou, a žalovaná tak nebyla oprávněna složenou kauci započítat na jakoukoliv pohledávku. K nyní uplatňovaným tvrzením žalované o zápočtu pak žalobce poukázal též na skutečnost, že na zaslanou předžalobní upomínku k vrácení jistoty žalovaná reagovala zcela jinými argumenty než v současnosti, kdy uvedla, že považuje předmětných 25 000 Kč pouze za částečnou kompenzaci za přítelkyni žalobce z obec, která v bytě údajně měla bydlet, ale odmítala sdělit jméno a odmítala se přihlásit. Žalovaná tedy uvedla, že 25 000 Kč má být kompenzací za bydlení přítelkyně žalobce, která však v bytě vůbec nebydlela a pobývala tam jen na krátkodobých návštěvách.

9. Dále žalobce uvedl, že vzhledem k tomu, že žalobci se zdálo chování žalované v době uzavírání dohody o ukončení podnájmu a smlouvy o nájmu podivné, kdy jej obviňovala, že v bytě bydlí jeho přítelkyně, měla měnící se požadavky, a to již v době uzavírání dodatků k podnájmu, a jednání ohledně podpisu nájemní smlouvy probíhala nestandardně (schůzka v anonymizována tři slova obec, velmi dlouhá jednání, upravená smlouva tisknuta a podepisována v anonymizována dvě slova před koncem pracovní doby), osobní jednání se žalovanou si nahrál. Nahrávky si žalobce pořídil i z pozdějších jednání se žalovanou a zejména pak v souvislosti s ukončením nájmu a předáním bytu. Audionahrávky byly pořízeny pouze za účelem jeho ochrany, neboť jednání žalované se jevilo velmi pochybně a žalobce byl obviňován z různých nepravdivých skutečností (v bytě bydlí jeho přítelkyně atd.), spory byly i ohledně plateb záloh na energie a celkově spotřebě energií, na konci nájemního vztahu byl žalobce obviňován z toho, že z bytu měl odvést předměty pronajímatele, poničit vybavení atd. Dále žalobce uvedl, že i dodatky u podnájemní smlouvy se podepisovaly zpětně, což je patrné z jejich textu. O tom, že žalovaná žalobci uváděla zkreslené a nepravdivé informace, se žalobce přesvědčil i v souvislosti s tímto řízením, kdy mj. zjistil, že dříve družstevní byt byl nabyt žalovanou od družstva kupní smlouvou ze dne datum. Zápis do katastru byl proveden dne datum s právními účinky vkladu práva ke dni datum. Tvrzení žalované, že ke změně vlastnictví došlo k datum, tedy není pravdivé, což však žalobce v dané době nekontroloval, neboť jej nenapadlo, že by v tomto měla žalovaná uvádět nepravdu 10. Žalovaná pak v rámci své obrany zopakovala, že částka ve výši 25 000 Kč, kterou obdržela od žalobce, byla využita na dlužné nájemné, neboť žalobce byl v prodlení s hrazením nájemného, přičemž výpis z banky, kterým žalovaná disponovala označení„ kauce“ neobsahoval. Žalobce po celou dobu nájemního vztahu hradil nájemné velmi různorodě, přičemž prodlení s hrazením byť jen části nájemného nebylo žádnou výjimkou. Pro případ, že by žalobce prokázal jím tvrzenou identifikaci platby, vznesla žalovaná jako svoji obranu kompenzační námitku, kdy do výše žalovaného nároku započetla svůj nárok z titulu dlužného nájemného, a to konkrétně za měsíce anonymizováno až anonymizováno rok. Bylo by v rozporu s dobrými mravy, aby žalobce se domáhal úhrady kauce za situace, kdy byl sám v prodlení s úhradou nájemného. Dříve zmiňované nároky z titulu nákladů na výmalbu, opravu zdí a dveřních futer žalovaná k zápočtu nenamítla.

11. K doplněným tvrzením žalobce a jím předkládaným důkazům žalovaná zejména namítla nepoužitelnost žalobcem pořízených audionahrávek, když tyto nebyly získány zákonným způsobem, tj. v souladu s příslušnými ustanoveními o. z. Z dalších předložených důkazů vyplývá, že smlouvu o nájmu i dohodu o ukončení podnájmu připravoval žalobce, žalobce též připravoval jednotlivé připomínky, a nebyl tu tedy v dané situaci žádný zákonný důvod k tomu, aby si pořizoval nahrávky žalované. Dodatečně utvářená argumentace o ochraně práv žalobce nemůže pořízení nahrávek odůvodnit. Zejména však žalovaná namítla, že pokud je žalobcem argumentováno, že v rámci ukončení vztahů s dcerou žalované mělo být do dohody včleněno ustanovení o tom, že případné přeplatky budou vypořádány s novým pronajímatelem, tak předmětná dohoda je dvoustranným vztahem mezi žalobcem a dcerou žalované. Nejedná se o trojstrannou dohodu a žalovanou nijak nezavazuje, přestože je na dohodě podepsána, neboť dohodu uzavírala za dceru na základě plné moci. Žalovaná popřela, že by k nějaké takovéto kompenzaci mezi ní a dcerou došlo. Mohlo tedy dojít k bezdůvodnému obohacení na straně předchozího pronajímatele, což však nemá vliv na existenci dluhu žalobce vůči žalované jako novému pronajímateli, protože žalované ze strany žalobce hrazeno nebylo.

12. Na základě provedeného dokazování učinil následující skutková zjištění:

13. Písemnou smlouvou datovanou dnem datum sjednali anonymizováno. příjmení jako nájemce a žalobce jako podnájemce podnájem předmětného bytu. Podnájem byl sjednán na dobu určitou od datum do datum s tím, že může být prodloužen písemnou dohodou stran, která musí být podepsána nejpozději do datum. Žalobci bylo sjednáno přednostní právo na prodloužení podnájmu. Žalobce se ve smlouvě zavázal platit podnájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně a zálohu na spotřebu energií a na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 500 Kč měsíčně. Podnájemné a záloha měly být hrazeny vždy nejpozději k 25. dni stávajícího měsíce na měsíc následující na účet č. bankovní účet. Dále se žalobce zavázal uhradit kauci ve výši 10 000 Kč, která bude sloužit k zajištění úhrad za podnájem a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, nebo škod na předmětu podnájmu nebo jeho vybavení, vyjma případů běžného opotřebení, nebo jiných závazků podnájemce v souvislosti s podnájmem podle této smlouvy. příjmení měl žalobce uhradit v hotovosti při předání klíčů od předmětného bytu. Smlouva byla za nájemce podepsána v zastoupení PhDr. jméno příjmení, jako doručovací adresa nájemce byl uveden e-mail email a kontaktní telefon tel. číslo (zjištěno ze smlouvy o podnájmu bytu).

14. Písemným dodatkem číslo datovaným dnem datum, avšak platným již od datum, anonymizováno. příjmení a žalobce sjednali, že žalobce bude vedle podnájemného za období anonymizováno až anonymizováno rok hradit měsíčně částku 2 000 Kč a od anonymizováno rok částku 3 000 Kč jako zálohu na spotřebu energií a na služby spojené s užíváním bytu. Případný dluh na zálohách vzniklý za dobu od datum do podpisu dodatku se žalobce zavázal uhradit spolu s první následující pravidelnou úhradou placenou po podpisu dodatku. Dodatek byl za nájemce podepsán v zastoupení anonymizována dvě slova. příjmení, kontaktní e-mail a telefon nájemce byly uvedeny stejné jako ve smlouvě o podnájmu (zjištěno z dodatku číslo ke smlouvě o podnájmu bytu).

15. Písemným dodatkem číslo datovaným dnem datum, avšak platným již od datum, Mgr. jméno příjmení (dříve příjmení. příjmení) a žalobce sjednali, že žalobce bude od datum platit podnájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně. Dluh na podnájemném vzniklý za dobu od datum se žalobce zavázal uhradit spolu s první následující pravidelnou úhradou placenou po podpisu dodatku. Dodatek byl za nájemce podepsán v zastoupení anonymizována dvě slova. příjmení, kontaktní telefon nájemce byl uveden stejný jako ve smlouvě o podnájmu, jako doručovací adresa však byl uveden e-mail email (zjištěno z dodatku číslo ke smlouvě o podnájmu bytu).

16. Písemnou dohodou datovanou dnem datum anonymizováno. příjmení jako pronajímatel a žalobce jako nájemce sjednali, že nájem předmětného bytu sjednaný smlouvou o pronájmu bytu ze dne datum skončí ke dni datum vzhledem k tomu, že od tohoto data je vlastníkem bytu jiná osoba a žalobce bude nadále užívat byt na základě smlouvy s novým vlastníkem. Žalobce v dohodě uznal, že k datu ukončení smlouvy má vůči pronajímateli závazek ve výši 1 500 Kč, a zavázal se jej neprodleně uhradit převodem na účet č. bankovní účet Smluvní strany dále prohlásili, že ke dni ukončení nájmu nemají žádné pohledávky související s užíváním bytu nájemcem do dne ukončení nájmu. Pronajímatel se v dohodě zavázal převést případné další platby nájmu na měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby na účet nového vlastníka bytu. Dohoda byla za pronajímatele podepsána v zastoupení anonymizována dvě slova. příjmení, kontaktní telefon nájemce byl uveden stejný jako ve smlouvě o podnájmu, jako doručovací adresa byl znovu uveden e-mail email (zjištěno z dohody o ukončení nájmu).

17. Účastníci učinili nesporným, že se v případě anonymizována dvě slova. příjmení jedná o žalovanou.

18. Písemnou smlouvou datovanou dnem datum sjednali žalovaná (s příjmením příjmení) jako pronajímatel a žalobce jako nájemce nájem předmětného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou do datum. Žalobce se ve smlouvě zavázal platit nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně. Nájemné a případné další výdaje v souvislosti s užíváním bytu mimo platby za energie a služby měly být hrazeny vždy nejpozději k 20. dni stávajícího měsíce na měsíc následující na účet č. bankovní účet. Současně bylo ujednáno, že žalovaná má právo na doplaceni všech nájmů od data, kdy došlo k převodu bytu na ni, pokud nájmy a zálohy nebyly dosud uhrazeny. V případě, že byl uhrazen nižší nájem či zálohy podle smlouvy s předchozím pronajímatelem, měla mít žalovaná právo na doplacení rozdílu mezi původním nájmem či zálohami a nájmem či zálohami určenými v této smlouvě. Stran plateb energií a služeb se účastníci dohodli, že k datu začátku platnosti smlouvy provedou převod povinností u jejich poskytovatelů na žalobce. Žalobce se dále zavázal složit žalované na zaplacení nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících ze sjednaného nájmu peněžitou jistotu ve výš dvojnásobku měsíčního nájemného. Jistota měla být až do konečného vyúčtováni výhradním majetkem žalobce. Ve smlouvě bylo sjednáno, že pokud kdykoliv v průběhu trvání nájemního vztahu žalobce neuhradí v plné výši a včas nájemné či úhradu za služby, k níž je povinen, bude tato jistota žalovanou použita na uhrazení případných nedoplatků. Pokud jistota nebo její část bude takto žalovanou prokazatelné použita, je žalobce povinen doplatit část použité jistoty tak, aby jistota byla opět ve sjednané plné výší, a to do 5 dnů ode dne, kdy byl žalovanou vyrozuměn o použití této jistoty nebo její části. Dále bylo sjednáno, že v případě, že žalobce po uplynutí doby nájmu nevrátí byt bíle vymalovaný a vybavení žalované ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, bude kauce použita na náhradu bezdůvodného obohacení a škody, která takto žalované vznikne, zejména na uvedení bytu do původního stavu. Smlouva měla nabýt platnosti a účinnosti ke dni podpisu. Jako kontaktní údaje žalované byly uvedeny e-mail email a telefon tel. číslo (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu).

19. Písemným dodatkem číslo datovaným dnem datum se žalobce zavázal platit žalované po dobu trvání nájmu platby na energie a služby obsažené v ročním vyúčtování dodávaném společenstvím, a to mimo elektrickou energii, kterou žalobce platí na účet anonymizováno. Výši měsíčních plateb na energie a služby mimo elektrickou energii účastníci stanovili na 3 000 Kč, žádnou splatnost těchto plateb nedohodli. Žalobce se dále zavázal doplatit zálohy, které odpovídají měsícům anonymizováno rok až anonymizováno rok, v celkové výši 22 500 Kč, do 15 dnů od podpisu dodatku (zjištěno z dodatku číslo ke smlouvě o nájmu bytu ze dne datum).

20. Písemnou smlouvou datovanou dnem datum sjednali žalovaná (s příjmením příjmení) jako pronajímatel a žalobce jako nájemce nájem předmětného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou do datum. Žalobce se ve smlouvě zavázal platit nájemné ve výši 17 500 Kč měsíčně s tím, že v tomto nájemném není zahrnuta cena služeb za dodávku tepla, vody z vodovodu a stočné a další poplatky. Za tyto energie a služby se žalobce zavázal hradit žalované paušální částku 2 500 Kč. Nájemné a případné další výdaje v souvislosti s užíváním bytu mimo platby za energie a služby měly být hrazeny vždy nejpozději k 22. dni stávajícího měsíce na měsíc následující na účet č. bankovní účet. Splatnost paušální částky za energie a služby sjednána nebyla. Stran elektrické energie a kabelových služeb se účastníci dohodli, že tyto bude žalobce platit přímo jejich poskytovatelům. Žalobce se dále zavázal složit žalované na zaplacení nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících ze sjednaného nájmu peněžitou jistotu ve výš 25 000 Kč. Jistota měla být až do konečného vyúčtováni výhradním majetkem žalobce. Ve smlouvě bylo ujednáno, že pokud podle předchozí smlouvy ze dne datum byla žalobcem žalované zaplacena jistota ve stejné výši, tato peněžitá jistota se přenáší do této smlouvy a jistota dle této smlouvy se považuje ze strany žalobce za uhrazenou. Dále bylo sjednáno, že pokud kdykoliv v průběhu trvání nájemního vztahu žalobce neuhradí v plné výši a včas nájemné či úhradu za služby, k níž je povinen, bude tato jistota žalovanou použita na uhrazení případných nedoplatků. Pokud jistota nebo její část bude takto žalovanou prokazatelné použita, je žalobce povinen doplatit část použité jistoty tak, aby jistota byla opět ve sjednané plné výší, a to do 5 dnů ode dne, kdy byl žalovanou vyrozuměn o použití této jistoty nebo její části. Dále bylo sjednáno, že v případě, že žalobce po uplynutí doby nájmu nevrátí byt bíle vymalovaný a vybavení žalované ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, bude kauce použita na náhradu bezdůvodného obohacení a škody, která takto žalované vznikne, zejména na uvedení bytu do původního stavu. Smlouva měla nabýt platnosti a účinnosti ke dni podpisu. Jako kontaktní údaje žalované byly uvedeny e-mail email a telefon tel. číslo (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu).

21. Mezi účastníky nebylo sporné, že nájem bytu skončil k datum.

22. Žalovaná se stala vlastníkem předmětného bytu na základě smlouvy ze dne datum, kdy na ni byl byt jako na člena družstva převeden anonymizována dvě slova„ ulice a číslo“. Právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastaly ke dni datum (zjištěno ze smlouvy o převodu jednotky, výpisu z katastru nemovitostí – list vlastnictví pro k. ú. část obce).

23. V e-mailu ze dne datum sdělovala žalovaná žalobci, že došlo k převodu předmětného bytu z dcery na ni, a že tak spolu musí dodatečně podepsat novou smlouvu (zjištěno z e-mailu).

24. V e-mailové komunikaci ze dnů anonymizováno datum se účastníci domlouvali na znění a podpisu nájemní smlouvy. Žalobce zasílal žalované ve formě revizí své úpravy návrhu smlouvy (původní návrh smlouvy byl žalované, která žalobci v jednom z e-mailů též vyčetla, že smlouvu přepracoval k nepoznání). Základ takto revidovaného návrhu smlouvy odpovídá smlouvě účastníky nakonec podepsané, ale konečné znění smlouvy doznalo ještě řady změn. V návrhu zasílaném e-mailem např. bylo, že nájem se jednává na dobu neurčitou, nebylo zde ujednání o převodu plateb energií a služeb u jejich poskytovatelů na žalobce a žalobce měl platit zálohy na služby ve výši 2 500 Kč měsíčně. Návrh před revizí obsahoval datum smlouvy datum a v článku obsahujícím právo žalované na doplacení nájmu bylo uvedeno„ od ledna t.r., kdy došlo k převodu bytu na pronajímatele“, to žalobce v revizi změnil na„ od ledna rok, kdy došlo k převodu bytu na pronajímatele“. Nerevidovaný návrh obsahoval ujednání, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti ke dni převodu bytu na žalovanou, to žalobce změnil na„ ke dni podpisu této smlouvy“ a doplnil komentářem, že:„ Datum podpisu je možno stanovit na 1.1., tak aby to bylo v souladu s dohodou o ukončení předchozí nájemní smlouvy. Není ale možné, aby se nájemce zavazoval k datu právního úkonu, se kterým nemá nic společného.“ Datum smlouvy byl v revizi vytečkován. V rámci této e-mailové komunikace zasílal žalobce žalované též dvě varianty (s prohlášením o neexistenci nevyrovnaných závazků a s ujednáním o tom, že narovnání vzájemných závazků proběhne na základě dodatečně provedeného souhrnného vyúčtování) návrhu dohody o ukončení nájmu (resp. podnájmu) bytu sjednaného s anonymizováno. příjmení smlouvou ze dne datum. V obou těchto návrzích bylo uvedeno, že nájem bytu skončí ke dni datum Ani jeden z těchto návrhů neobsahoval konkrétní uznání dluhu ze strany žalobce a závazek k jeho úhradě, ani závazek pronajímatele převést platby na měsíce po ukončení platnosti smlouvy na účet nového vlastníka bytu tak, jak jsou tato ujednání obsažena v podepsané dohodě o ukončení nájmu. Setkání za účelem podpisu smlouvy účastníci v e-mailech dohodli na den datum v údaj o čase hod. v anonymizována tři slova obec (zjištěno z e-mailové komunikace).

25. E-mailovou komunikaci uvedenou v předchozích bodech žalovaná vedla z adres email a email (zjištěno z e-mailové komunikace). 26. příjmení znění jak smlouvy o nájmu, tak dohody o ukončení nájmu bylo účastníky dotvářeno až při setkání před podpisem dne datum. Žalovaná odmítla, aby byla smlouva o nájmu bytu podepsána až s datem v anonymizováno rok a trvala na dřívějším datování smlouvy (zjištěno z audionahrávky).

27. Žalobce zaplatil z účtu č. bankovní účet na účet č. bankovní účet tyto částky: - dne datum částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne datum částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne datum částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne datum částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne datum částku 13 500 Kč – platba byla označena jako„ najem a zaloha na energie a sluzby“ - dne datum částku 1 500 Kč – platba byla označena jako„ Vyrovnani dle dohody. Dalsi zavazky z bydleni do datum“ (zjištěno z výpisů z účtu č. bankovní účet od datum do datum, od datum do datum a od datum do datum, výpisů z účtu č. bankovní účet od datum do datum a od datum do datum).

28. Majitelkou účtu č. bankovní účet, který byl uzavřen dne datum, byla anonymizováno. příjmení. Dispoziční oprávnění k účtu měla pouze majitelka (zjištěno ze sdělení právnická osoba ze dne datum).

29. Žalobce zaplatil dne datum z účtu č. bankovní účet na účet č. bankovní účet částku 25 000 Kč, platba byla označena jako„ kauce dle smlouvy“ (zjištěno z výpisu z účtu č. bankovní účet od datum do datum, detailu odchozí platby dne datum z účtu č. bankovní účet, sdělení právnická osoba ze dne datum, výpisu z účtu č. bankovní účet za měsíc anonymizováno rok, detailu příchozí platby dne datum na účet č. č. bankovní účet, sdělení právnická osoba ze dne datum).

30. Žalobce zaplatil z účtu č. bankovní účet na účet č. bankovní účet tyto částky: - dne datum částku 7 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na unor minus anonymizováno najmu anonymizováno rok rok“ - dne datum částku 25 000 Kč – platba byla označena jako„ kauce dle smlouvy“ - dne datum částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne datum částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne datum částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne datum částku 12 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 22 500 Kč – platba byla označena jako„ poplatky za číslo dle dodatku číslo ke sml. z datum“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 15 500 Kč – platba byla označena jako„ najem na dalsi mesic + 3k poplatky“ - dne datum částku 27 000 Kč – platba byla označena jako„ doplaceni rozdilu najem+pausal rok a najem+pausal rok (číslo) krat 6 mesicu je 27000Kc“ - dne datum částku 20 000 Kč – platba byla označena jako„ najem+pausal na cervenec“ - dne datum částku 20 000 Kč – platba byla označena jako„ najem+zaloha, srpen“ (zjištěno z výpisů z účtu č. bankovní účet od datum do datum, od datum do datum, datum do datum, od datum do datum, od datum do datum, od datum do datum a od datum do datum, výpisů z účtu č. bankovní účet za měsíce anonymizováno rok až anonymizováno rok).

31. V potvrzení plateb z transakční historie, vystaveném žalované ze strany právnická osoba dne datum, ve kterém byly uvedeny všechny příchozí platby z účtu žalobce tak, jak jsou uvedeny v předchozích dvou odstavcích tohoto odůvodnění, nebylo u žádné z těchto plateb uvedeno označení, které je zachyceno ve výpisech z účtů odkazovaných v předchozích dvou odstavcích tohoto odůvodnění (zjištěno z potvrzení plateb z transakční historie).

32. V e-mailu ze dne datum s předmětem„ platby anonymizováno rok – anonymizováno rok“ sděloval žalobce žalované, že na její přání přikládá vysvětlení plateb na anonymizováno rok až anonymizováno rok, a uvedl: „ Přehled plateb: datum 13500Kč A na září datum 13500Kč A na říjen datum 13500Kč A na listopad datum 13500Kč A na prosinec datum 13500Kč A na leden datum 1500Kč A vyrovnání dle dohody o ukončení datum 7500Kč B na únor dle nové sml., sníženo o přeplatek datum 25000Kč B kauce 2 x číslo dle nové smlouvy A: na účet bankovní účet B: na účet bankovní účet Do prosince včetně jsem platil dle původní smlouvy 13500Kč. Poslední taková, tedy prosincová platba, byla na leden. Podle nové smlouvy mám na září a dál platit na nový účet 12500Kč ulice smlouva byla uzavřena v lednu zpětně od září, protože dle Vaší informace jste od datum novým majitelem bytu. Od datum dle smlouvy platím Vám nájem, elektřinu a další energie a služby mám platit zvlášť jejich poskytovatelům. To znamená, že jsem zaplatil na září až leden 5 x 13500Kč, podle poslední smlouvy jsem měl zaplatit 5 x 12500Kč zaplatil jsem tedy o 5000Kč více. O tuto částku jsem snížil platbu na únor, která tedy byla číslo - číslo = 7500Kč. Tato platba byla již na nový účet, podle nové smlouvy. Zmíněných pět plateb na září až leden jsem platil na účet podle původní smlouvy. V dohodě o ukončení smlouvy je klauzule o tom, že tyto platby převede příjmení dcera na Váš účet, tedy na účet podle nové smlouvy. Vyrovnání původní smlouvy s Vaší dcerou jsem dle dohody o ukončení zaplatil na původní účet platbou ve výši 1500Kč. Tuto platbu jsem poslal zvlášť, aby bylo snadno identifikovatelná/spárovatelná s dohodou o ukončení. Na nový účet podle nové smlouvy jsem zaplatil mimo platbu nájmu na únor (sníženo o přeplatek za září až leden) též kauci ve výši dvou nájmů, tedy 2 x číslo = 25000Kč. Opět jsem to pro přehlednost poslal jako samostatnou platbu. Další platba, na březen, bude opět dle nové smlouvy, tedy ve výši 12500Kč na Váš účet (B). Prosím, dejte mi vědět, pokud by v tom bylo něco nejasného, nebo pokud by se Vám nedařilo dohledat některou z plateb.“ (zjištěno z e-mailu).

33. Žalovaná v e-mailové odpovědi ze dne datum žádala sdělit, který přeplatek (a za co přesně - zda neřeší pouze elektřinu) žalobce odečetl od jaké částky a kde jsou v jeho platbách zohledněny platby za vodu výtah,..., které jsou vedeny v Evidenčním listu, který žalobci ukazovala, když byla u něho na návštěvě, a o těch platbách i hovořili (zjištěno z e-mailu).

34. Žalobce v e-mailové odpovědi ze dne datum uvedl: „ …abychom to mohli korektně srovnat, bude třeba rozdělit platby za nájem, platby za elektřinu a platby za ostatní platby energií a služeb podle evidenčního listu (nazývejme je pro jednoduchost "ostatní služby"). Vzhledem k tomu, že jsem nevěděl jakým způsobem dělíte to, co Vám posílám, mezi elektřinu a ostatní, a vzhledem k tomu, že od datum máme podle smlouvy přesně definovány pouze platby za nájem, bral jsem všechno jako nájem s tím, že elektřina a ostatní služby budou dořešeny, až to bude možné. To znamená, že ten 1000Kč měsíčně za září až leden jsem odečetl z nájmu, protože jsem to bral jako nájem. Nepromítá se to nijak do plateb za elektřinu či ostatní služby. Elektřina je vyřešena tím, že jsme k datu převodu placení na mne u anonymizováno uvedli stav elektroměru k začátku září, to znamená, že zaplatím za všechnu elektrickou energii odebranou od září a taky to znamená, že protože pro anonymizováno bude stav elektroměru ke dni převodu nižší než skutečně byl, vznikne Vám tam přeplatek z Vámi zaplacených záloh, který Vám anonymizováno vyúčtuje a vrátí. Do velikosti tohoto přeplatku neuvidím a ani s vrácením nebudu mít nic do činění, to zůstane mezi Vámi a anonymizováno. Pro mne platí, že od ledna platím zálohy přímo anonymizováno a protože anonymizováno při odečtu na konci období zjistí vyšší odběr (teoreticky jsem totiž, podle toho, co jsme uvedli u anonymizováno, od září do převodu nespotřeboval nic - proto z Vašich záloh bude přeplatek - ale od převodu do konce účtovacího období budu mít odběr vyšší o to, co jsem fakticky spotřeboval od září do odběru, to budu na konci doplácet přímo anonymizováno). Zbývá vyřešit platby ostatních služeb. Pokud se dobře pamatuju, ukazovala jste mi evidenční list, který se týkal období do převodu bytu na Vás, ale z něj jsme řešili jen nedoplatek, který jsme zakomponovali do dohody o ukončení nájmu s Vaší dcerou a který jsem zaplatil platbou uvedenou v předchozím mailu. To, co není vyřešeno, jsou platby od září do teď, a o tom jsme se ještě nedohodli - jednak jste mi říkala, že se Vám tam - stejně jako mně - nelíbí platba za televizi, která tady se mnou nikdy nebyla a pořád není - anonymizováno internet platím od začátku zvlášť přímo na základě vlastní smlouvy s anonymizováno. příjmení to jste říkala, že budete muset s účetní SVJ vyřešit rozúčtovávání. Pokud již máte jasno, jak by se mělo platit, aby jednotlivé platby byly jednoznačně identifikovatelné - tedy moje platby za tento byt, dejte mi, prosím, vědět 1. jaký je účet (a případně jaký je variabilní symbol či jiný identifikátor) 2. jaká je periodicita a výše záloh 3. jak Vám mám zaplatit zálohy, které, předpokládám, platíte za tento byt od září dál. Můžeme to udělat dvěma způsoby a) tak, že až dostaneme další evidenční list, mimo případný nedoplatek, který pošlu na účet SVJ, pošlu taky Vám peníze ve výši součtu Vámi zaplacených záloh na tento byt od září (výši Vámi zaplacených záloh budu vědět z evidenčního listu). b) pokud budete chtít, mohu Vám to poslat hned, ale v tom druhém případě potřebuju, abyste mi poslala svůj přehled plateb záloh za tento byt na září a dál, stejně jako jsem já poslal Vám ten můj přehled. Prosím, nezapomeňte mi dát také to číslo účtu SVJ s identifikací bytu a výšku záloh, abych to mohl dál platit sám a nemusela jste se o to starat. Přehled mých plateb budete mít samozřejmě k dispozici.“ (zjištěno z e-mailu).

35. Žalovaná při dotváření konečných podob smlouvy o nájmu bytu a dohody o ukončení nájmu, když trvala na antedataci smluv a když žalobce vyjádřil obavu, aby se neřeklo, že od tohoto dřívějšího data do současnosti neplatil nájem, a chtěl to nějak ošetřit, uvedla, že žalobce nájem platil a je všechno uhrazené. Žalovaná potvrdila, že žalobce má zaplaceno až do ledna. Účastníci řešili, jestli má žalovaná platby, které žalobce dosud prováděl dle smlouvy o podnájmu, žalobci vrátit a on je znovu zaplatí na účet dle smlouvy o nájmu bytu, anebo si je má žalovaná převést, k čemuž žalovaná prohlásila, že je to jedno, protože to končí v jedné kase a o oba ty účty se stará ona. Nakonec se účastníci dohodli, že v dohodě o ukončení nájmu bude uvedeno, že případné další nájmy a platby za služby se zavazuje pronájemce převést na účet pronajímatele, a tím budou platby za září až leden vyřešeny (zjištěno z audionahrávky).

36. Audionahrávku soud považoval za pořízenou a užitou v souladu s §§ 88 odst. 1, 90 o. z., a tedy za přípustný důkaz. Žalobce tuto nahrávku pořídil za účelem ochrany svých práv (pod) nájemce/budoucího nájemce jako slabší strany podnájemního/nájemní vztahu v situaci, kdy po něm bylo požadováno nestandardní antedatování smlouvy o nájmu bytu upravující zpětně o několik měsíců užívání předmětného bytu za jiných podmínek, než dosud probíhalo (zejména co se plateb za užívání bytu týče). Pořízení si nahrávky zachycující proces sjednávání smlouvy a obsah dohod mezi účastníky jako důkazu pro případ budoucího sporu, ve kterém by jinak stálo slovo žalobce proti slovu žalované, soud nepovažuje za nepřiměřený zásah do práva žalované na ochranu soukromí.

37. Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že stran předmětného bytu jednal vždy jen se žalovanou, anonymizováno. příjmení nikdy neviděl. Někdy na podzim rok, v září či říjnu, žalovaná žalobci oznámila, že došlo ke změně vlastnictví bytu a že bude potřeba uzavřít novou smlouvu. Pak se nějakou dobu domlouvali na té smlouvě a na tom, kdy a kde se sejdou, a smlouvu nakonec podepisovali dne datum. Dataci smlouvy k datum požadovala žalovaná, když k tomuto datu se měla dle jejího tvrzení stát vlastníkem bytu. Spolu se smlouvou o nájmu uzavírali i dohodu o ukončení, tu do toho vnesl žalobce, žalovaná chtěla jen uzavírat novou smlouvu. Smlouvy nakonec se žalovanou připravovali oba, když se sešli před podpisem, tak je ještě přepisovali. K návrhům zaslaným e-mailem si žalobce nevzpomínal, zda přepracovával návrh předložený žalovanou, anebo vycházel z té starší smlouvy. Při uzavírání smlouvy a dohody řešili, co bude s platbami, které žalobce realizoval od září rok, žalobce se snažil zajistit, aby to nemusel platit dvakrát, aby se uznalo, že to zaplatil na ten původní účet. Snažil se to vyřešit tím, že tam bude nějaká klauzule, která jednoznačně do té smlouvy zanese, že co zaplatil na původní účet, bude převedeno na nový účet, a tím pádem to nebude muset platit znovu, resp. to nebude muset vyžadovat od dcery žalované. Zda k takovému převodu skutečně došlo, žalobce nevěděl, žalované se na to neptal a ona mu to jednoznačně nepotvrdila, avšak prohlašovala, že oba účty ovládá nebo kontroluje ona, že to jsou dva účty, ale jedna kasa. Žalobce nikdo neupomínal, že by dlužil nájemné za měsíce září rok až leden rok, ani žalovaná neříkala, že by jí dlužil nějaké nájemné, pouze chtěla, aby jí poslal přehled plateb a vysvětlil, co to je za platby. Stran plateb pak žalobce odkázal na e-mail, který žalované zasílal někdy v první polovině roku rok.

38. Přípisem svého právního zástupce ze dne datum vyzval žalobce žalovanou k zaplacení částky 25 000 Kč z titulu vrácení jistoty po skončení nájmu, a to do 7 dnů od doručení výzvy. Přípis byl žalované odeslán dne datum (zjištěno z předžalobní výzvy, podacího archu).

39. Na tuto výzvu žalovaná reagovala přípisem ze dne datum, ve kterém s odkazem na § 2254 odst. 2 o. z. uvedla, že částku 25 000 Kč považuje za pouze částečnou kompenzaci za přítelkyni žalobce z obec, která v bytě bydlela minimálně 4 roky, ale odmítala sdělit jméno a přihlásit se do evidence bytového družstva a následně SVJanebyly za ni hrazeny poplatky za služby. Žalovaná popsala, jak se měla přítelkyně žalobce v domě/bytě zdržovat, a uvedla, že se soudu o zaplacení částky 25 000 Kč nebrání, alespoň budou zjištěny nacionále žalobcovy přítelkyně a žalovaná bude po žalobci požadovat doplacení služeb za všechny roky, kdy jeho přítelkyně v bytě bydlela, kdy tato částka vysoce přesáhla 25 000 Kč. K soudnímu jednání bude vše přesně spočítáno a beze zbytku připraveno. Přípisem pak žalovaná vyzývala žalobce k doplacení poplatků za jeho přítelkyni, která v bytě neoprávněně bydlela 4 roky, i s úroky (zjištěno z přípisu ze dne datum).

40. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů.

41. Žalobce a anonymizováno. příjmení uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu dle § 719 obč. zák. Účastníky nebyla předložena smlouvou předpokládaná dohoda o prodloužení doby podnájmu, avšak mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce předmětný byt na základě smlouvy o podnájmu ze dne datum užíval i po původně sjednané době trvání podnájmu do datum. Ke smlouvě byl ještě dne datum uzavírán dodatek číslo nakonec zde byla též sjednávána dohoda o ukončení (pod) nájmu (k té viz dále), soud tedy vycházel z toho, že dohoda o prodloužení doby podnájmu uzavřena byla.

42. Ode dne datum se pak předmětný podnájem řídil ustanoveními § 2274 a násl. o. z. (viz přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 věty prvé o. z. vztahující se přiměřeně i na podnájem).

43. Do smluvního vztahu ze smlouvy o podnájmu vstoupila nejpozději ke dni datum, kdy byla převádějícím bytovým družstvem podepisována smlouva o převodu jednotky, žalovaná, která byla nejpozději k tomuto datu členem bytového družstva namísto anonymizováno. příjmení, a tedy i nájemcem družstevního bytu.

44. Podnájem pak dle §§ 2277, 2278 o. z. skončil nejpozději ke dni datum, kdy nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva žalované k předmětnému bytu, a kdy tak musel skončit nájemní vztah žalované, neboť v její osobě splynul pronajímatel (vlastník bytu) a nájemce.

45. Z provedeného dokazování vyplynulo, že ani anonymizováno. příjmení, ani žalovaná těchto právních skutečností nedbaly a žalobce o nich nevyrozuměly, když až e-mailem ze dne datum bylo žalobci žalovanou sděleno, že došlo k převodu předmětného bytu, a že je tak potřeba situaci řešit uzavřením nové smlouvy. Podnájem tak na konkludentní bázi, resp. ze strany žalobce na bázi nevědomosti, fakticky trval dále, a to za stejných podmínek jako dle smlouvy o podnájmu ze dne datum ve znění jejích dodatků.

46. Žalobce a žalovaná pak uzavřeli smlouvu o nájmu bytu dle § 2235 a násl. o. z. Z provedeného dokazování (e-mailová komunikace, audionahrávky a výpovědi žalobce) jednoznačně vyplynulo, že smlouva byla podepisována až dne datum, přestože je datována a byl jí sjednáván nájem bytu již od datum. Z dokazování dále vyplynulo, že požadavek na antedataci smlouvy byl požadavkem žalované, která (vědoma si, že k převodu bytu došlo v lednu rok) se snažila zpětně legalizovat stav stran užívání bytu. Tomu odpovídá i skutečnost, že v návrhu smlouvy, který žalobce revidoval, bylo navrhováno ustanovení o právu pronajímatele na doplacení nájmu od ledna rok (žalobcem přepsáno na leden rok), přestože návrh byl datován dnem datum. Z jakého důvodu žalovaná nakonec trvala na datu datum, které neodpovídá žádné z rozhodných skutečností, nebylo v řízení vyjasněno. Skutečností však zůstává, že účastníci dne datum podepisovali smlouvu, o které oba věděli, že její obsah neodpovídá realitě. Dle názoru nemohlo jít ani dodatečné zhojení nedostatku písemné formy smlouvy o nájmu bytu (§ 2237 o. z.) ve smyslu § 582 odst. 1 věty prvé o. z., neboť účastníci pouze neposkytovali písemnou formu v té době již fakticky běžícímu nájmu, ale zpětně sjednávali nové podmínky poskytnutí bytu do užívání/nájmu odlišné od podmínek, za kterých dosud užívání bytu ze strany žalobce probíhalo (fakticky na podkladě dávno zaniklé smlouvy o podnájmu a jejích podmínek).

47. Žádný z účastníků se neplatnosti smlouvy o nájmu bytu nedovolal, naopak oba ji považovali za platně sjednanou, a soud tak neměl důvodu tuto jejich společnou vůli nerespektovat. Soud tedy uzavřel, že účastníci platně sjednali nájem předmětného bytu od datum, v rámci kterého se žalobce zavázal platit nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně. Platby záloh, ani paušální platby na služby poskytované s nájmem bytu sjednány nebyly. Splatnost nájemného byla sjednána vždy do 20. dne předcházejícího měsíce. K takovému ujednání o splatnosti nájemného se však dle § 2235 odst. 1 o. z. nepřihlíží, neboť zkracuje práva nájemce dle § 2251 odst. 1 věty prvé o. z., dle kterého nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Dle odkazovaného ustanovení o. z. lze tedy ve smlouvě o nájmu bytu ujednat splatnost nájemného k pozdějšímu datu, nikoliv však k datu dřívějšímu, než je 5. den příslušného měsíce. Nájemné tedy bylo splatné nejpozději do 5. dne příslušného měsíce.

48. Dále účastníci ve smyslu § 2254 o. z. sjednali, že žalobce k zajištění plateb nájemného a plnění dalších povinností vyplývajících z nájmu, uhradí žalované peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč. Z provedeného dokazování (výpisy z účtů, detaily plateb) bylo jednoznačně prokázáno, že žalobce tuto jistotu dne datum na účet žalované zaplatil. Obranu žalované v části založené na tvrzení, že žalobce žádnou jistotu nesložil, resp. platbu takto neoznačil, a žalovaná tak mohla došlou částku 25 000 Kč použít na úhradu (údajných) jiných dluhů žalobce (k tomu viz dále), soud hodnotil jako zcela účelovou. V měsíčním výpisu z bankovního účtu žalované byla platba částky 25 000 Kč jednoznačně označena jako„ kauce“, za kauci ji žalobce označil též v e-mailu ze dne datum.

49. Žalobce a žalovaná následně uzavřeli ke smlouvě o nájmu bytu dodatek, kterým byla sjednána povinnost žalobce platit zálohy na služby poskytované s užíváním bytu (vyjma elektrické energie). Splatnost záloh byla dle § 2251 odst. 1 věty druhé o. z. stejná jako u nájemného, tj. do 5. dne příslušného měsíce (účastníci v dodatku žádnou jinou/pozdější splatnost neujednali, navíc aplikace neúčinně sjednané splatnosti nájemného na splatnost plateb za služby byla výslovně vyloučena).

50. Dále vzal soud z provedeného dokazování (audionahrávka, výpověď žalobce) za prokázané, že se účastníci při zpětném uzavírání nájemní smlouvy dohodli, že částky žalobcem již zaplacené za září rok až leden rok dle smlouvy o podnájmu budou považovány za platby dle takto sjednávané smlouvy o nájmu bytu. Toto ujednání se pak odrazilo v ujednání dohody o ukončení (pod) nájmu datované dnem datum, avšak podepisované stejně jako smlouva o nájmu bytu dne datum, o závazku pronajímatele (D. příjmení) převést případné další platby za měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby na účet nového vlastníka bytu. Samotná dohoda o ukončení (pod) nájmu je právním jednáním zdánlivým, neboť podnájem (jak shora uvedeno) již jak v době datace dohody, tak v době jejího faktického uzavírání dávno neexistoval, byť se jím účastníci nadále řídili. Navíc žalovaná nemohla takovou dohodu uzavírat v zastoupení za anonymizováno. příjmení, i kdyby podnájem samotný nezanikl, neboť převodem členství v bytovém družstvu se stala sama nájemcem, což jí muselo být známo, a dohodu tak mohla uzavírat max. sama za sebe.

51. Dle názoru soudu je však podstatné, že dohoda o převedení plateb žalobce dle původní smlouvy na platby dle nové smlouvy o nájmu uzavřena byla, a že byla uzavřena při osobním jednání žalobce a žalované. I kdyby zde byla platná a existující smlouva o podnájmu a tato byla předmětnou dohodou datovanou dne datum teprve ukončována a žalovaná by při jejím uzavírání jednala jako zástupce anonymizováno. příjmení, kterou by tak i zavazovala, z provedeného dokazování (audionahrávka) vyplynulo, že dohoda byla uzavřena při jednání, při kterém žalovaná vystupovala jednak jako zástupce anonymizováno. příjmení, jednak sama za sebe jako pronajímatel z nově uzavírané smlouvy o nájmu bytu a jako pronajímatel též předmětnou dohodu a„ převedení plateb žalobce na novou smlouvu“ odsouhlasila. Navíc žalovaná prohlásila, že je to jedno, neboť oba účty (myšleno dle smlouvy o podnájmu a smlouvy o nájmu bytu) ovládá ona, že je to jedna kasa. Dle názoru soudu je tak irelevantní, zda k převodu zaplacených částek z účtu anonymizováno. příjmení na účet žalované či jinak fakticky došlo či nikoliv.

52. Jelikož pak ve smlouvě o nájmu bytu bylo sjednáno pouze nájemné a nikoliv též platby záloh na služby, je nutno„ převedené“ platby považovat jen za platby nájemného, čímž měl žalobce též částečně předplacen i únor rok. Ostatně zálohy na služby od září rok žalobce následně na základě dodatku ze dne datum zpětně doplatil.

53. S ohledem na shora uvedená skutková zjištění stran provedených plateb vzal soud za prokázané, že platby žalobce na dluhy plynoucí ze smlouvy o nájmu bytu probíhaly následovně: předpis / platba; splatnost / úhrada; částka; saldo předplatek z podnájmu; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné září rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč předplatek z podnájmu; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné říjen rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč předplatek z podnájmu; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné listopad rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč předplatek z podnájmu; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné prosinec rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč předplatek z podnájmu; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné leden rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 7 500 Kč; 7 500 Kč předplatek z podnájmu; datum; 5 000 Kč; 12 500 Kč nájemné únor rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné březen rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné duben rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné květen rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 12 500 Kč; 12 500 Kč nájemné červen rok; datum; - 12 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč doplatek záloh září rok - květen rok; datum; - 22 500 Kč; - 7 000 Kč platba; datum; 22 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + záloha červenec rok; datum; - 15 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + záloha srpen rok; datum; - 15 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + záloha září rok; datum; - 15 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + záloha říjen rok; datum; - 15 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + záloha listopad rok; datum; - 15 500 Kč; 0 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + záloha prosinec rok; datum; - 15 500 Kč; 0 Kč 54. Z uvedeného je tak zřejmé, že vyjma dvou dnů při hrazení doplatku záloh na služby v červenci rok nebyl žalobce nikdy v prodlení s placením nájemného či záloh na služby, zejména pak nájemného za měsíce září rok až leden rok, jak tvrdila žalovaná, a i kdyby nebyla žalobcem provedená platba 25 000 Kč označena jako„ kauce“, což bylo provedenými důkazy vyvráceno, nemohla žalovaná takovou platbu použít na úhradu starších dluhů žalobce z titulu nájemného, protože takové dluhy neexistovaly.

55. Jak bylo uvedeno výše, vzal soud za prokázané, že žalobce zaplatil žalované jistotu ujednanou ve smlouvě o nájmu bytu. Jelikož ke dni skončení nájmu žádné dluhy žalobce z titulu nájemného či záloh na služby neexistovaly a žalovaná netvrdila a neprokazovala použití jistoty na jiné dluhy žalobce plynoucí z nájmu bytu, byla žalovaná povinna dle § 2254 odst. 2 o. z. žalobci jistotu při skončení nájmu, tj. dne datum, vrátit. Tuto povinnost žalované účastníci nahradili ujednáním ve smlouvě o nájmu bytu ze dne datum o přenesení jistoty do nové nájemní smlouvy, kdy jistota dle smlouvy o nájmu bytu ze dne datum se tak považuje za uhrazenou.

56. Soud tedy vzal za prokázané, že žalobce uhradil jistotu ve výši 25 000 Kč dle smlouvy o nájmu bytu ze dne datum. V této nájemní smlouvě se žalobce zavázal platit nájemné ve výši 17 500 Kč a paušální úhradu za služby poskytované s nájmem bytu (vyjma elektrické energie a kabelových služeb) ve výši 2 500 Kč. Pro splatnost těchto plateb platí to samé, co bylo uvedeno výše u smlouvy o nájmu bytu ze dne datum, tj. že byly splatné nejpozději do 5. dne příslušného měsíce, když k ujednání o splatnosti nájemného (navíc pouze nájemného a nikoliv plateb za služby, které byly z tohoto ujednání výslovně vyloučeny) se jako k ujednání zkracujícímu práva nájemce nepřihlíží.

57. S ohledem na shora uvedená skutková zjištění stran provedených plateb vzal soud za prokázané, že platby žalobce na dluhy plynoucí ze smlouvy o nájmu bytu probíhaly následovně: předpis / platba; splatnost / úhrada; částka; saldo platba; datum; 15 500 Kč; 15 500 Kč nájemné + paušál leden rok; datum; - 20 000 Kč; - 4 500 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 11 000 Kč nájemné + paušál únor rok; datum; - 20 000 Kč; - 9 000 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 6 500 Kč nájemné + paušál březen rok; datum; - 20 000 Kč; - 13 500 Kč platba; datum; 15 500 Kč; 2 000 Kč nájemné + paušál duben rok; datum; - 20 000 Kč; - 18 000 Kč platba; datum; 15 500 Kč; - 2 500 Kč nájemné + paušál květen rok; datum; - 20 000 Kč; - 22 500 Kč platba; datum; 15 500 Kč; - 7 000 Kč nájemné + paušál červen rok; datum; - 20 000 Kč; - 27 000 Kč platba; datum; 27 000 Kč; 0 Kč platba; datum; 20 000 Kč; 20 000 Kč nájemné + paušál červenec rok; datum; - 20 000 Kč; 0 Kč platba; datum; 20 000 Kč; 20 000 Kč nájemné + paušál srpen rok; datum; - 20 000 Kč; 0 Kč 58. Z uvedeného přehledu je zřejmé, že na rozdíl od předchozí smlouvy se žalobce s platbami nájemného a paušálních úhrad za služby dle smlouvy o nájmu bytu ze dne datum dostával do podstatnějších a déletrvajících prodlení. Ze strany žalované však nebylo tvrzeno a prokazováno, že by někdy v průběhu trvání nájmu dle této smlouvy započetla žalobcem složenou jistotu na tyto existující dluhy. Ke dni skončení nájmu pak žádný dluh žalobce z titulu nájemného a paušálních úhrad za služby neexistoval. Jelikož žalovaná netvrdila a neprokazovala použití jistoty ani na jiné dluhy žalobce plynoucí z tohoto nájmu bytu, byla žalovaná povinna dle § 2254 odst. 2 o. z. žalobci jistotu při skončení nájmu, tj. dne datum vrátit.

59. Ze všech uvedených důvodů tak považoval soud podanou žalobu co do jistiny za důvodnou a jako takové jí v celém rozsahu vyhověl, když žalovanou vznesenou kompenzační námitku, v rámci které započítávala oproti pohledávce žalobce na vrácení jistoty své pohledávky z titulu dlužného nájemného za měsíce září až listopad rok, důvodnou neshledal. Takové pohledávky v době činění kompenzačního úkonu (ale ani kdykoliv před tím) neexistovaly. Pokud zde pak měly existovat nějaké další pohledávky žalované za žalobcem z titulu proběhlých nájmů (dluhy z titulu úhrad za služby za přítelkyni žalobce zmiňované v reakci na předžalobní upomínku či dluhy z titulu nákladů na uvedení bytu do původního stavu zmíněné v první fázi žalobní obrany), žalovaná přes výzvu a poučení ze strany soudu nedoplnila a neprokázala, že by takové pohledávky kdy vůči pohledávce žalobce započetla, ani neučinila (na rozdíl od zcela účelového tvrzení o dluzích na nájemném) kompenzační úkon v rámci tohoto řízení.

60. Pokud pak jde o požadované příslušenství, žalovaná se neuhrazením dluhu do dne splatnosti dostala do prodlení, a vznikla jí tak povinnost platit vedle jistiny dluhu též úroky z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Rovněž v této části tedy soud shledal žalobu důvodnou a jako takové jí vyhověl.

61. Konečně pak soud nad rámec všeho výše uvedeného dodává, že kdyby snad učiněný závěr o existující dohodě mezi žalobcem a žalovanou na„ převedení“ dřívějších plateb žalobce na platby dle smlouvy o nájmu bytu ze dne datum neměl být správný, dluhy žalobce na nájemném za měsíce září rok až leden rok, resp. i část února rok, měly existovat a dřívější platby měly představovat nějaký druh pohledávky žalobce za anonymizováno. příjmení, kterou žalovaná jako její zástupce zavázala, považoval by žalovanou učiněný kompenzační projev vůle za rozporný s dobrými mravy a jako k takovému by k němu nepřihlédl. Uničil by tak s ohledem na prokázané skutečnosti, kdy stran užívání předmětného bytu jednala se žalobcem vždy jen žalovaná (její kontaktní údaje byly uvedeny i ve smlouvě o podnájmu bytu), která žalobce ujišťovala, že má vše uhrazeno, že oba účty ovládá ona a je jedno, kam co platil, a žalobce o úhradu údajných dluhů na nájemném neupomínala až do vznesení požadavku na vrácení jistoty. Je-li žalovaná přesvědčena, že jí svědčí za žalobcem nějaké pohledávky, nic jí nebrání, aby tyto řádně vyčíslila a uplatnila, dle názoru soudu však takový postup nemůže obcházet účelovým tvrzením o formální existenci pohledávek z titulu nájemného.

62. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce měl ve věci plný úspěch. Žalobci, který byl v řízení právně zastoupen, přiznal soud náhradu nákladů řízení v celkové výši 32 974 Kč, která je tvořena - zaplaceným soudním poplatkem dle položky č. 2 bodu 1. písm. c) Sazebníku soudních poplatků ve výši 1 000 Kč, - 9x odměnou právního zástupce za 9 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, sepis kvalifikované výzvy k plnění, sepis žaloby, 2x účast na jednání soudu, které trvalo více než 2 hodiny, dne datum, sepis vyjádření dne datum, 2x účast na jednání soudu, které trvalo více než 2 hodiny, dne datum, účast na jednání soudu dne datum) dle § 7 bodu 5. advokátního tarifu ve výši 18 900 Kč (9x 2 100 Kč), když za tarifní hodnotu byla § 8 odst. 1 advokátního tarifu vzata požadovaná jistina ve výši 25 000 Kč, - paušální náhradou hotových výdajů právního zástupce žalobce za 9 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 2 700 Kč (9x 300 Kč), - náhradou cestovného za 2 cesty vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět ve dnech anonymizováno a datum v požadované výši 2 128 Kč (2x 1 064 Kč), když cestovné za 1 zpáteční cestu, tj. za 194 km (dle webová adresa) při kombinované spotřebě 4,4 litrů nafty /100 km, dle § 156 a násl. zákoníku práce a vyhlášky č. 589/2020 Sb. činí 1 086 Kč, - náhradou cestovného za cestu vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět dne datum v požadované výši 1 197 Kč, když cestovné za zpáteční cestu, tj. za 194 km (dle webová adresa) při kombinované spotřebě 4,4 litrů nafty /100 km, dle § 156 a násl. zákoníku práce a vyhlášky č. 511/2021 Sb. činí 1 220 Kč, - náhradou za promeškaný čas při 3 cestách vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět ve dnech 10. 9. a datum a datum, tj. 15x ½hod. (jedna cesta trvá dle webová adresa 1 hodiny a 1 minut) po 100 Kč dle § 14 advokátního tarifu v celkové výši 1 500 Kč (15x z 100 Kč), - DPH (21%) z odměny a náhrad hotových výdajů právního zástupce dle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. ve výši 5 549 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 2. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat soudního výkonu rozhodnutí nebo provedení exekuce.