11 C 57/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Trepkou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupení advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu I. Žaloba s požadavkem na určení, že výpověď z nájmu bytu č. , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, , daná žalovanými žalobkyni přípisem ze dne 26. 8. 2024, je neoprávněná, se zamítá.II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným, kteří jsou oprávněni společně a nerozdílně, na náhradě nákladů řízení částku 22 216 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, , zástupce žalovaných.

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 3. 5. 2025, ve znění následného upřesnění, domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu.

2. Žalobkyně uvedla, že mezí ní a žalovanými byla dne 1. 6. 1993 uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou k bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 v domě č. p. , Anonymizováno, , v , adresa, , stojícím na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. , Anonymizováno, u Katastrálního úřadu , adresa, (dále jen „byt“ či „předmětný byt“). Dne 6. 1. 2025 byla žalobkyni oznámena výzva k vyklizení bytu s tím, že jí byla fikcí doručena výpověď z nájmu bytu dle § 2291 odst. 1 o. z. ze dne 3. 9. 2024. S takovou výpovědí žalobkyně nesouhlasila, jelikož žalovaní měli v tuto dobu připsané finanční prostředky na svém účtu.

3. Žalovaní žalobou uplatněný nárok neuznali a navrhli zamítnutí žaloby. Žalovaní uvedli, že jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti – pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jehož součástí je bytový dům č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /2 a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalobkyně měla na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 6. 1993 v užívání předmětný byt. Ke dni 18. 7. 2024 došlo k rozvodu manželství žalovaných a v návaznosti na tuto skutečnost vyvstala rovněž otázka bydlení jejich syna , jméno FO, , narozeného dne 31. 3. 2003, trvale bytem , adresa, , který se rozhodl bydlet sám a žádný svůj byt nemá. Vzhledem k tomu, že oba žalovaní mají nové partnery, s nimiž sdílejí domácnost, a jejich syn je ve věku, kdy je schopen si sám domácnost vést, rozhodli se umožnit mu bydlení v domě, jehož jsou vlastníky. S ohledem na skutečnost, že byty v domě byly pronajaty, bylo nutné řešit bytovou situaci jejich syna buďto neprodloužením nájemní smlouvy některému ze současných nájemců, případně výpovědí dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. Po zvážení všech skutečností vyhodnotili žalovaní, že nejvhodnější bude uvolnění bytu č. 4, jehož nájemcem je žalobkyně, a to zejména vzhledem k tomu, že žalobkyně předmětný byt užívá naprosto minimálně, a navíc má v domě pronajatý ještě byt č. 5, který prakticky rovněž vůbec neužívá. Výpovědí dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. tedy nemůže dojít k ohrožení bytových potřeb žalobkyně, případně ohrožení jiného chráněného zájmu či dobrých mravů. Z popsaných důvodů žalovaní zaslali žalobkyni dne 4. 9. 2024 výpověď z nájmu dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. Žalobkyní uváděná výzva k vyklizení bytu pak byla žalobkyni zaslána z důvodu skončení nájemního vztahu touto výpovědí, a tvrzení žalobkyně ohledně placení nájemného tedy s výpovědí vůbec nesouvisí. Mimo uvedenou věcnou argumentaci pak žalovaní vyjádřili též přesvědčení, že žaloba na neplatnost výpovědi byla podána opožděně, když výpověď byla žalobkyni zaslána dne 3. 9. 2024 a následně dne 4. 9. 2024 byla uložena na poště, neboť žalobkyně se v bytě nezdržovala. Vzhledem k tomu, že žalobkyně podala žalobu až dne 3. 4. 2025, mají žalovaní za to, že lhůta pro podání žaloby marně uplynula.

4. Žalobkyně v reakci na obranu žalovaných uvedla, že v předmětném bytu bydlí 64 let, tj. od svého narození. Tvrzený důvod výpovědi není pravdivý, když žalovaní mají v předmětném domě 5 bytů a jejich syn má také byt v témže domě. Žalobkyně žalovaným jeden byt vrátila, tak i tento mohli poskytnout synovi. Dále žalobkyně žalovaným nabízela za odstupné vrácení jí užívaného bytu č. , hodnota, v daném domě, na tuto nabídku žalovaní nijak nereagovali. Nebyl tak důvod, aby žalovaní pro syna potřebovali zrovna předmětný byt. Dále žalobkyně uvedla, že žádnou výpověď od žalovaných neobdržela. Domů chodí každý den a poštu si vybírá, když ji tam má. Když jí ale pošta nedoručí oznámení, těžko si ho může vybrat. S poštou jsou velké problémy, které žalobkyně řeší i jinou cestou z , Anonymizováno, apod. Bylo by dobré, kdyby jí žalovaní posílali dopisy tak, aby se jí dostaly do rukou, a ne, aby se jim musely vracet.

5. Žalovaní pak k tvrzení žalobkyně o užívání předmětného bytu uvedli, že v bytě je za poslední rok stále stejný stav plynoměru, takže v bytě nedochází k žádné spotřebě. Pokud pak žalobkyně tvrdí, že se v bytě zdržuje každý den a vybírá si poštu, tak je dle žalovaných nelogické, že si nevyzvedla zásilku s výpovědí. Její tvrzení považují žalovaní za účelová.

6. K tomu pak žalobkyně ještě uvedla, že v bytě má jen spotřebiče na elektřinu, žije sama, nevaří si, netopí, proto je v bytě nulová spotřeba plynu.

7. K následné výzvě soudu, aby žalobkyně doplnila konkrétní tvrzení, z jakého důvodu si nemohla zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu u provozovatele poštovních služeb vyzvednout, jaké konkrétní důvody nebo okolnosti jí v tom měly bránit, a označila důkazy k prokázání takových tvrzení, s poučením o následcích nevyhovění takové výzvě v podobě neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního, žalobkyně pouze uvedla, že od počátku řízení tvrdí, že jí žádná výpověď doručena nebyla. Soud se vůbec nezabýval okolnostmi doručování a automaticky aplikoval fikci doručení, aniž by zkoumal, zda byly pro takový postup splněny všechny podmínky a zda se žalobkyně s obsahem písemnosti mohla seznámit. Dopis se žalovaným vrátil, tudíž je zcela jasné nedoručení a nemožnost se k výpovědi vyjádřit, a tudíž je to účelové jednání, jak žalobkyni připravit o bydlení. Žádné konkrétní okolnosti doručování či okolnosti, které jí měly bránit se s obsahem doručované zásilky seznámit, neuvedla a neoznačila žádné důkazy k prokázání svých tvrzení.

8. Žalovaní pak ještě doplnili, že zjistili, že žalobkyně má ve vlastnictví bytový dům č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici v katastrálním území a části obce , adresa, . Je tedy zjevné, že napadená výpověď nemůže vést k žalobkyní popsaným důsledkům (tj. připravit jí o bydlení).

9. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

10. Písemnou smlouvou ze dne 1. 6. 1993 si žalobkyně jako nájemce pronajala od , jméno FO, , , jméno FO, , žalovaného č. 1 a , Anonymizováno, v , adresa, jako podílových spoluvlastníků (každý s podílem o velikosti 1/4) domu předmětný byt. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Ve smlouvě není uvedena výše nájemného a plateb za služby poskytované s nájmem bytu, čl. 4 smlouvy, který měl tyto úhrady obsahovat, má podobu nevyplněného formuláře (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 1993).

11. Písemnou smlouvou ze dne 20. 12. 2008 si žalobkyně jako nájemce pronajala od žalovaných jako vlastníků předmětného domu byt č. , hodnota, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 20. 12. 2008).

12. Manželství žalovaných bylo rozvedeno ke dni 18. 7. 2024 (zjištěno z rozsudku , Anonymizováno, soudu , adresa, ze dne 12. 6. 2024, č. j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , s vyznačenou doložkou právní moci).

13. Žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky (žalovaný č. 1 s podílem o velikosti 5/8, žalovaná č. 2 s podílem o velikosti 3/8) shora uvedených třech pozemků, kdy součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je předmětný dům č. p. , Anonymizováno, . Nabývacím titulem je smlouva o vypořádání SJM ze dne 26. 3. 2024 (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí – LV č. , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, dle stavu ke dni 27. 1. 2025).14. , Anonymizováno, je synem žalovaných (zjištěno z rodného listu , Anonymizováno, . , jméno FO, ).

15. Přípisem ze dne 26. 8. 2024 žalovaní žalobkyni vypověděli nájem předmětného bytu s odkazem na § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. z důvodu, že předmětný byt potřebují pro svého syna , Anonymizováno, . , jméno FO, , který se rozhodl bydlet sám a žádný svůj byt nemá. Ve výpovědi byla žalobkyně poučena o právu vznést proti výpovědi námitky a o právu podat do dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď došla, k soudu návrh, aby soud přezkoumal, zda je výpověď oprávněná [zjištěno z výpovědi smlouvy o nájmu bytu (výpovědi nájmu bytu) ze dne 26. 8. 2024].

16. Zásilka obsahující výpověď byla žalovaným č. 1 žalobkyni odeslána na shora uvedenou adresu jejího trvalého bydliště/adresu předmětného domu prostřednictvím , právnická osoba, dne 3. 9. 2024. Od 4. 9. 2024 do 19. 9. 2024 byla zásilka u České pošty připravena k vyzvednutí a dne 20. 9. 2024 byla jako nevyzvednutá vrácena zpět žalovanému č. 1 (zjištěno z podací stvrzenky k zásilce podací č. , Anonymizováno, , přední strany zásilky podací č. , Anonymizováno, a dodejky).

17. Žalobkyně je od roku 1994 vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 238 m2, jehož součástí je stavba – obytný dům č. p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , hodnota, – ostatní plocha, zeleň o výměře 60 m2, obojí v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí – LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, dle stavu ke dni 19. 9. 2025).

18. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů:

19. Nájem k předmětnému bytu byl sjednán za účinnosti obč. zák., a dle tohoto zákona je tak nutno posuzovat též platnost dané nájemní smlouvy (viz § 3074 odst. 1 o. z.).

20. Dle § 686 odst. 1 věty prvé obč. zák., ve znění účinném do 31. 12. 1994, musí nájemní smlouva obsahovat označení předmětu a rozsahu užívání, výši nájemného a výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu.

21. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, nájemní smlouva, kterou byl sjednán nájem předmětného bytu, neobsahovala ani výši nájemného, ani výši úhrad za služby poskytované s nájmem bytu, když příslušné pasáže nájemní smlouvy zůstaly nevyplněné. S ohledem na absenci uvedených podstatných náležitostí nájemní smlouvy je tak nutno posoudit předmětnou smlouvu jako absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem dle § 39 obč. zák.

22. Mezi účastníky však bylo současně nesporné, že žalobkyně předmětný byt od uzavření uvedené neplatné nájemní smlouvy do současnosti jako nájemce užívá, přičemž obě strany považovaly nájem za platně sjednaný.

23. S ohledem na tuto skutečnost tak soud hodnotil nájem jako platně sjednaný ve smyslu § 2238 o. z., dle kterého, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

24. Dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

25. Dle § 2286 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).

26. Dle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

27. Dle § 570 odst. 1 o. z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.

28. K dojití výpovědi nájemci lze ocitovat názor obsažený v odborné literatuře: „Výpověď je doručena druhé straně okamžikem, kdy se dostane do sféry její dispozice, tj. okamžikem, kdy adresát získá objektivní možnost se s obsahem zásilky seznámit (§ 570 odst. 1). K doručení není tedy nutné, aby si adresát zásilku fyzicky převzal. Postačí, že k tomu měl objektivní možnost - např. zásilka byla vhozena do jeho poštovní schránky. V případě, že adresát nebyl zastižen a zásilka je uložena na ukládací poště, je dnem doručení již tento den, popř. některý z dnů následujících, brání-li vyzvednutí zásilky osobě nějaká objektivní překážka (např. kolize otevírací doby pošty s pracovní dobou, zahraniční dovolená apod.). Nevyzvedne-li si nájemce zásilku a ta se vrátí odesílateli jako nedoručitelná, jde to k tíži adresáta; zásilka je považována za doručenou. Aby závěr o doručení zásilky adresát zvrátil, musel by prokázat, že si zásilku před jejím vrácením z objektivní překážky nemohl vyzvednout (např. vrátil se z dovolené až po jejím vrácení odesílateli). Skutečnost, že zásilka byla dodána do sféry dispozice adresáta (doručena), musí prokázat odesílatel (např. dodejkou, svědeckou výpovědí o vhození zásilky do schránky apod.). Jestliže adresát tvrdí, že doručeno nebylo (např. vykradená schránka), musí toto tvrzení prokázat.“ [viz ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). Wolters Kluwer].

29. Ze shora učiněných zjištění vyplývá, že zásilka obsahující výpověď z nájmu předmětného bytu byla připravena pro žalobkyni k vyzvednutí u provozovatele poštovních služeb dne 4. 9. 2024, a tento den je tak nutno považovat za den dojití výpovědi do sféry dispozice žalobkyně. Žalobkyně pak přes výzvu a poučení ze strany soudu neuvedla (natož pak prokázala) ničeho, co by mělo údaj o dojití výpovědi do její sféry dispozice, plynoucí ze žalovanými předložené podací stvrzenky, dodejky a přední části vrácené zásilky, jakkoliv vyvrátit. Žalobkyně např. neuvedla ničeho konkrétního o jí uváděných problémech s poštou, které má údajně řešit. Žalobkyně rovněž neuvedla a neprokázala ničeho, z čeho by mělo plynout, že si zásilku obsahující výpověď nemohla u provozovatele poštovních služeb v úložní době vyzvednout, když naopak uváděla, že se na adrese předmětného bytu denně zdržuje.

30. Soud tedy uzavřel, že výpověď žalobkyni došla dne 4. 9. 2024. Jestliže pak žaloba na přezkoumání její oprávněnosti byla žalobkyní podána až dne 3. 4. 2025, stalo se tak po marném uplynutí dvouměsíční lhůty dle § 2290 o. z., a oprávněnost výpovědi v užším smyslu, tj. z hlediska naplněnosti uváděného výpovědního důvodu, tak již nebylo možné v soudním řízení přezkoumávat, když lhůta dle § 2290 o. z. je lhůtou prekluzivní.

31. Dle ustálené judikatury však soud v rámci přezkumu oprávněnosti výpovědi nezkoumá jen vlastní naplnění výpovědního důvodu, ale zabývá se též tím, zda se v případě napadené výpovědi nejedná jen o zdánlivé právní jednání, anebo o právní jednání neplatné (přezkum oprávněnosti výpovědi v širším smyslu).

32. Výpověď byla adresována žalobkyni a je v ní zcela určitě a srozumitelně uveden uplatňovaný výpovědní důvod, a to nejen odkazem na příslušné ustanovení o. z., ale i jeho věcným vymezením. Výpověď tak není zdánlivá pro neurčitost dle § 553 odst. 1 o. z., dle kterého o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Jiný důvod, pro který by měla být výpověď dle příslušných ustanovení o. z. považována za zdánlivou, nebyl v řízení ani tvrzen, ani jinak nevyšel najevo.

33. Výpověď obsahuje všechny zákonem předepsané náležitosti, a není tak neplatná pro rozpor se shora cit. § 2286 o. z. odst. 2 o. z.

34. Při absenci tvrzení o jiných důvodech neplatnosti, kdy takové důvody nevyšly v řízení ani jinak najevo, zbýval jako potenciální důvod neplatnosti výpovědi její rozpor s dobrými mravy.

35. Dle § 580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

36. Dle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

37. V rámci úvahy o případném rozporu výpovědi s dobrými mravy soud přihlédl zejména k tomu, že žalobkyně má v předmětném domě v nájmu ještě další byt č. , hodnota, a že je sama vlastníkem bytového domu, a že tak bez problémů může svou bytovou potřebu zajistit jiným způsobem než právě v předmětném bytě. Ve světle této významné skutečnosti pak dle názoru soudu nemůže způsobit rozpor výpovědi s dobrými mravy ani vyšší věk žalobkyně, ani to, že žalobkyně má předmětný byt užívat celý svůj život. Ničeho jiného pak v tomto směru nebylo ani tvrzeno, ani nevyšlo v řízení jinak najevo.

38. S ohledem na všechny uvedené skutečnosti považoval soud podanou žalobu za nedůvodnou a jako takovou ji zamítl.

39. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaní měli ve věci plný úspěch. Žalovaným, kteří byli v řízení zastoupeni společným právním zástupcem, přiznal soud náhradu nákladů řízení v celkové výši 22 216 Kč, která je tvořena- 4x odměnou právního zástupce za 4 úkony právní služby vykonané při zastupování jednoho ze žalovaných (převzetí a příprava zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne 22. 8. 2025, účast na jednání soudu dne 19. 11. 2025) dle § 7 bodu 5. advokátního tarifu v celkové výši 9 200 Kč (4x 2 300 Kč), když za tarifní hodnotu byla dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu vzata částka 30 000 Kč,- 4x odměnou právního zástupce za 4 úkony právní služby vykonané při zastupování druhého ze žalovaných (převzetí a příprava zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne 22. 8. 2025, účast na jednání soudu dne 19. 11. 2025) dle § 7 bodu 5. advokátního tarifu sníženou o 20 % dle § 12 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 7 360 Kč (4x 1 840 Kč), když za tarifní hodnotu byla dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu vzata částka 30 000 Kč,- 4x paušální náhradou hotových výdajů právního zástupce za 4 úkony právní služby v celkové výši 1 800 Kč (4x 450 Kč),- DPH ve výši 21 % z odměny a náhrad právního zástupce dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 3 856 Kč.