14 C 232/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní JUDr. Otílií Hrehovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 500 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 19. 11. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku s tím, že plněním jen jednoho ze žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého žalovaného.II. Žalovaní jsou povinni na náhradě nákladů řízení zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 314 288,50 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta, s tím, s tím, že plněním jen jednoho ze žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého žalovaného.

1. Žalobce se domáhal po žalovaných zaplacení smluvní pokuty z titulu nesplnění jejich povinnosti vyplývající z kupní smlouvy. Uvedl k tomu, že dne 12. 3. 2018 uzavřeli, žalobce na straně jedné, jako kupující, a žalovaní společně na straně druhé, jako prodávající, kupní smlouvu (dále jen „Smlouva"), na jejímž základě prodali žalovaní, jako spoluvlastníci, žalobci bytovou jednotku č. , Anonymizováno, (dále jen „Bytová jednotka") a nebytový prostor č. , Anonymizováno, (dále jen „Nebytový prostor"), obojí nacházející se v , adresa, . Žalovaní, jako spoluvlastníci se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tato povinnost byla promítnuta přímo do textu Smlouvy, do článku III. odst. 3.

4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka č. , adresa, , se způsobem využití byt, a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.

4. Smlouvy povinnost žalovaných uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. Tuto povinnost, tj. zajištění spojení Bytové jednotky a Nebytového prostoru však žalovaní do dnešního dne nesplnili, čímž žalobci vzniklo právo na ujednanou smluvní pokutu. Porušením předmětné smluvní povinnosti vůči žalobci, tedy nezajištěním spojení předmětných jednotek, způsobili žalobci újmu, a to jednak majetkovou, spojenou s náklady na řešení vzniklé situace, jednak byla žalobci způsobena újma nemajetková v důsledku snížení komfortu bydlení. Vzhledem k neaktivitě žalobců, a to navzdory opakovaným výzvám žalobce, se žalobce rozhodl uplatnit své právo na smluvní pokutu a zaslal žalovaným výzvu k zaplacení smluvní pokuty, datovanou ke dni 29. 10. 2020. Žalovaní však na výzvu nijak nereagovali a smluvní pokutu žalobci neuhradili. Ze Smlouvy lze dále dovodit tzv. solidární pasivitu žalovaných coby dlužníků, tj. povinnost žalovaných plnit společně a nerozdílně, neboť se ve smyslu ust. § 1868 odst. 1 občanského zákoníku zavázali k témuž plnění. Co se splatnosti týče, tak předžalobní výzva byla žalovaným doručena dne 13. 11. 2020 na shora uvedenou adresu ve Velké Británii, kde se dle vědomí žalobce oba nyní zdržují. Vzhledem k tomu, že splatnost nebyla ujednána, měli žalovaní v souladu s § 1958 odst. 1 a § 1959 písm. e) občanského zákoníku zaplatit uplatněnou smluvní pokutu do pěti dní od doručení výzvy, tj. od 19. 11. 2020 jsou žalovaní v prodlení. Žalobce má informace, že se žalovaní nyní zdržují na shora uvedené adrese ve , Anonymizováno, , přičemž poslední jemu známé bydliště žalovaného , jméno FO, , jak vyplývá i z textu předmětné Smlouvy, bylo na shora uvedené adrese na , adresa, . Vzhledem k tomu má za to, že věcně a místně příslušným je nadepsaný soud.

2. Žalovaní nárok žalobce na smluvní pokutu zcela neuznávají, mají za to, že ujednání o smluvní pokutě jako takové je neplatné, neboť žalobci muselo být od počátku zcela zřejmé, že sloučení jednotek č. , Anonymizováno, nemohou žalovaní v uvedeném časovém limitu splnit, a to ani prostřednictvím třetí osoby, resp. že sloučení jednotek je navíc zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek. Žalovaní mají za to, že v této věci poskytli žalobci veškerou součinnost, kterou lze po nich požadovat. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že již došlo ke sloučení shora uvedených jednotek, a to na základě prohlášení žalobce o sloučení jednotek ze dne 12. 3. 2021. K tomuto prohlášení navíc bylo připojeno i oznámení o užívání stavby ze dne 29. 4. 2016, ze kterého je zřejmé, že ke dni 2. 6. 2016 vzniklo právo stavbu, tj. sloučené jednotky užívat. Z uvedeného dokumentu je tak mimo jiné zřejmé, že žalobci nemohla vzniknout jakákoliv újma v souvislosti se snížením komfortu bydlení, neboť sloučené jednotky mohl od okamžiku nabytí vlastnického práva, tj. od 12. 3. 2018 bez omezení užívat. Navíc po převzetí jednotek prováděl žalobce sám jejich vnitřní stavební úpravy. Žalovaní upozorňují na skutečnost, že ke sloučení jednotek č. , Anonymizováno, bylo vyžadováno schválení ze strany shromáždění , právnická osoba, , IČO: , IČO, (dále jen „SVJ"), na jehož činnost žalovaní rovněž neměli v souvislosti s pozbytím členství v SVJ jakýkoliv vliv, což opět muselo být žalobci zřejmé. Příslib změny prohlášení vlastníka byl zmíněn nejprve v zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ 6. 9. 2017. Dále na shromáždění vlastníků jednotek ze dne 2. 5. 2018, jehož se společně s žalobcem účastnil i žalovaný , Jméno žalované A, , bylo přijato usnesení, že bude vypracováno nové prohlášení vlastníka, kde bude vyřešeno spojení jednotek č. , Anonymizováno, s tím, že toto usnesení bylo přijato 100 % hlasů všech přítomných, tj. hlasoval pro něj i žalobce. Dle vyjádření předsedy SVJ , tituly před jménem, , jméno FO, následně došlo k prodlení se zpracováním prohlášení vlastníka, a to jednak z důvodu jednání SVJ s Městskou částí , adresa, ohledně koupě pozemku pod domem č.p. , Anonymizováno, , dále z důvodu přidělení sklepních prostor novému členovi SVJ panu , adresa, . Následně v červnu 2019 nečekaně zemřel předchozí předseda SVJ , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy se celý proces, jak ohledně koupě pozemku, tak ohledně přípravy prohlášení vlastníka zastavil (záležitost ohledně dědictví se vyřešila až v listopadu 2020). Na jaře 2020 pak do celé záležitosti zasáhla epidemie Covid- 19. Ke schválení sloučení jednotek pak došlo na shromáždění dne 12. 3. 2021, jak bylo uvedeno výše.

3. V posuzované věci soud již dříve rozhodl, a to zamítnutím žaloby. V posledním rozhodnutí odvolací instance formuloval odvolací soud ve svém rozsudku č. j. 17 Co 378/2022–259 ze dne 14. 12. 2003, že (citace) bod 21; „Jestliže žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne 2. 11. 2021 uvádějí, že poskytli žalobci v této věci veškerou součinnost, a že žalobci muselo být od počátku zřejmé, že žalovaní nemohou spojení jednotek v uvedeném časovém limitu splnit a sloučení jednotek je zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek, k tomu je třeba uvést, že z obsahu Smlouvy nevyplývá, že žalobce měl vyvíjet aktivitu k administrativnímu spojení jednotek (k níž by mu měla být žalovanými pouze poskytnuta součinnost), a též že žalovaní mohli zajistit administrativní spojení jednotek např. s využitém plné moci, kterou by jim žalobce jako nový vlastník jednotky udělil. Podle § 2006 odst. 1 věta druhá o.z. není plnění nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Bylo na žalovaných, aby zvážili náročnost splnění závazku, jejž ve Smlouvě přebírají (a jenž je utvrzen významnou smluvní pokutou), a k jeho splnění, aby učinili potřebné kroky.“4. V bodě 23. uvedl odvolací soud, že„…..dospěl k závěru, že ujednání čl. III. odst. 3.4 Smlouvy v sobě obsahuje platný závazek žalovaných k zajištění administrativního spojení jednotek, a pro případ nesplnění tohoto závazku ve sjednané lhůtě (do šesti měsíců od podpisu Smlouvy) je sjednáno oprávnění žalobce od Smlouvy odstoupit, a též oprávnění požadovat od žalovaných zaplacení smluvní pokuty 500 000 Kč. Žalovaní svůj závazek vyplývající z čl. III. odst. 3.4 Smlouvy nesplnili, žalobci proto vzniklo oprávnění požadovat podle § 2048 odst. 1 o.z. smluvní pokutu.“5. Na soudu I. stupně tak bylo, jak konstatoval odvolací soud, aby se zabýval návrhem žalovaných na moderaci smluvní pokuty. „Mmj. zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým (žalobcovým) zájmům, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěje-li soud k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, případně nepodaří-li se mu na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře žalobce, aby mohl učinit právní závěr o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, nemůže nárok na smluvní pokutu snížit. V opačném případě soud sníží smluvní pokutu na přiměřenou výši (spravedlivou in concreto) se zřetelem k těm funkcím, které má plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti.“6. Provedeným dokazováním soud zjistil:

7. Z kupní smlouvy uzavřené mezi stranami zjistil, že prodávajícími byli žalovaní a kupujícím žalobce a jednalo se o bytovou jednotku (specifikovanou pod bodem I., bod 1.1.), BJ č. , Anonymizováno, a nebytový prostor č. , Anonymizováno, , obojí nacházející se v , adresa, , uzavřena dne (bez data). Účastnící učinili nesporným (zde žalovaná odkázala na zápis v katastru nemovitosti), že se tak stalo 12. 3. 2018.

8. Z bodu 3.4. předmětné smlouvy se podává text: „V případě, že nebude straně kupující předložen originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že bytová jednotka a nebytový prostor, byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka číslo , Anonymizováno, se způsobem využití byt a že vlastníkem jednotky číslo , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, je strana kupující a v části C a D listu vlastnictví týkajícího se jednotek nebude proveden žádný zápis a nebudou zde žádná věcná práva ani jiná omezení s výjimkou případných omezení, poznámek a zápisů vzniklých ze strany kupující strany, tj. zejména zástavní právo banky k zajištění úvěru kupujícího a s ním související omezení, včetně případného zákazu zcizení s výjimkou případného zápisu obnovy katastrálního operátu či pozemkových ani do šesti měsíců od podpisu této smlouvy, je strana kupující oprávněna odstoupit od této smlouvy a strana prodávající je povinna uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč.“.

9. Z Výpisu z katastru nemovitostí k datu 2. 11.2021 (č.l. 48) se podává vlastnické právo žalobce k předmětnému bytu , Anonymizováno, , na základě smlouvy kupní z 12. 3. 2018, s právní účinky zápisu v okamžiku 4. 4. 2018, zápis proveden 30. 4. 2018 pro , jméno FO, . Z prohlášení vlastníka jednotek podle § 1169 občanského zákoníku, ze dne 12. 3. 2021 plyne, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku 22. 3. 2021, zápis proveden 23. 4. 2021.

10. Ze Zápisu ze shromáždění společenství vlastníků jednotek dům č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ze dne 12. 3. 2021 v 18:30 hodin, k němuž byla pozvánka ze dne 1. 3. 2021, se z bodu 1 podává - schválení sloučení jednotek , Anonymizováno, v jednu jednotku číslo , Anonymizováno, byt a k tomu jsou doloženy schéma, pozvánka, prezenční listina a plné moci.

11. Ze Zápisu členské schůze z 6. 9. 2017 , Anonymizováno, a shromáždění členů společenství vlastníků jednotek , adresa, ze dne 6. 9. 2017, se podává m.j. z poslední věty se podává text znění : "Podáme na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka o spojení jednotek v přízemí a o převodu jednotky pana , jméno FO, .".

12. Z Oznámení o užívání stavby z 29.4.2016 se podává, souhlas se sloučením jednotek , adresa, . Jedná se o stavebníka, žalovaného , jméno FO, a stavební úpravy části prvního nadzemního podlaží bytového domu v souvislosti s rozšířením bytu , Anonymizováno, a sousedící nebytové jednotky, včetně vyčlenění WC v prvním patře podzemním podlaží pro účely správy BD. Místo stavby , adresa, . Stavba byla provedena s nepodstatnými odchylkami od uvedených dokumentů nebo od projektové dokumentace. Předpokládaný termín dokončení stavby a zahájení jejího užívání je 31. 5. 2016 (č.l. 58). Podává se z uvedeného právo užívat stavbu, které vzniklo 2. 6. 2016; potvrzeno , adresa, .

13. Ze Zápisu z jednání členské schůze , Anonymizováno, a shromáždění společenství vlastníků jednotek dům č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ze dne 2. 5. 2018, z bodu 4) se podává, že v novém prohlášení vlastníka pro katastr nemovitostí bude zahrnuto spojení jednotek pana , jméno FO, . V zápisu se uvádí, že již na minulé schůzi v roce 2017 byla zmíněna potřeba zpracovat nové prohlášení vlastníka, kde bude zahrnuto spojení dvou jednotek, které zakoupil pan , jméno FO, , jelikož nastane i změna statutu na společných prostorách (první podzemní podlaží), je potřeba souhlasu členů SVJ, usnesení bude vypracováno, nové prohlášení vlastníka, kde bude vyřešeno spojení jednotek 1163/1 a 1163/11 a aktualizovány změny ve společných prostorách v prvním podzemním podlaží. Hlasování: z přítomných pro 100 %. Usnesení bylo přijato.

14. Z Prohlášení o sloučení jednotek do katastru nemovitostí se k předmětné BJ podává, že tak žalobce učinil dne 12.3.2021, s čímž souhlasila , Anonymizováno, , jako poskytovatel úvěru, jak plyne z jejího prohlášení z 1.3.2021.

15. Žalobce uplatnil smluvní pokutu (č.l. 9) dopisem ze dne 29. 10. 2020 a předžalobní výzvu adresoval žalovaným (vis. podací lístek na čísle listu 13, podáno 30. 10. 2020).

16. Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že v inzerátu na webových stránkách s nemovitostmi ani později při vyjednáváních o prodeji se prodávající nezmínil, zda se bude byt dělit. To považuje za závažné pochybení nebo nesplnění zákonné povinnosti poskytnout pravdivé a relevantní podrobnosti o předmětu prodeje. Tehdejší právní zástupci žalobce tuto skutečnost zjistili, když kontrolovali zápis v katastru nemovitostí. Dohoda a potom změna kupní smlouvy stály peníze, což jak se později ukázalo, bylo k ničemu. Poté, co byla do smlouvy doplněna povinnost sloučit byt a poté co byla smlouva podepsána, spoléhal na to, že prodávající splní svoji povinnost, a proto převedl v dobré víře kupní cenu. Zhruba po roce a půl banka, která mu poskytla hypotéku se začala domáhat změny ve vztahu k zápisu, aby celý byt byl zapsán jenom jako obytný prostor, neboť na to poskytla hypotéku. Porušení této části hypoteční smlouvy by automaticky znamenalo zrušení hypotéky, byt by potom byl bankou zkonfiskován a prodán. Musel se znovu obrátit na své právníky, zaplatit pokutu za dodatečné náklady hypoteční bance, musel být znovu kontaktován architekt a připraven plán na vyřešení situace. Bylo třeba svolat další vlastníky nemovitosti a všichni museli souhlasit se sloučením a hlasovat o změně právního stavu. Byt museli navštívit zástupci stavebního úřadu a musel nahlásit změnu stavu. Dle požadavku hypoteční banky musela realitní společnost připravit novou úplnou hodnotící zprávu o obsahu 23 stran. Veškeré informace o změnách musely být předány katastru nemovitostí, aby provedl příslušnou změnu v zápisu a teprve potom hypoteční banka udělila svůj souhlas a byla dovršena změna právního stavu. Většina úkonů, které bylo třeba provést stály hodně peněz, i když platba těchto částek pro žalobce nebyla ten hlavní problém. Vzhledem k nejistotě, která panovala ohledně porušení smlouvy, mu vše způsobilo extrémní stres a strávil spoustu času tím, že se snažil pochopit situaci a zařídit další kroky, které podnikne. Domnívá se, že v dobře fungující společnosti by se smlouvy měly dodržovat. Náklady na právní služby ho stály zhruba 150 000 Kč. Po cca roce a půl dostal pokyn z banky, aby zápis změnil, aby udělal něco, co ta protistrana neučinila. Navíc žalovaný v té době žil v , Anonymizováno, a nenapadlo ho, že by měl žalovaného do toho zainteresovat. Účastnil se též shromáždění vlastníků jednotek, kde se projednávala otázka sloučení těch jednotek. Někteří majitelé nebyli úplně nadšení z toho, co se tam děje a ty musel přesvědčit. Ti majitelé se snažili koupit si prostory v 5. patře a v podkroví zhruba za cenu, která byla 4x nižší než tržní cena, přičemž žalobce a jeho právník, a ještě některé další osoby byli proti tomu, protože ta cena tržní byla mnohem vyšší. Pro žalobce to byla velmi nebezpečná situace, protože pokud by k tomu sloučení jednotek nedošlo, žalobce by byt nemohl dále obývat, a to by bylo protiprávní. Byl by to pro něho velký problém, jako pro cizince. S rekonstrukcí začal poté, co to koupil, protože věřil, že je v vše v pořádku, že tam může bydlet a investoval do toho hodně peněz. Takže ta představa, že najednou ty dvě věci nebudou sloučeny, že proti tomu někdo bude protestovat, že , adresa, bude proti, že ostatní majitelé (vlastníci) budou proti, to byla pro něho hrozba. Kdyby to banka zkonfiskovala, dala by to do aukce a nikdo neví, v té aukci, jaké budou padat nabídky, jestli v tom nejsou zainteresovaní i sami zaměstnanci hypoteční banky, nikdo neví, jakou by z té aukce žalobce dostal zpátky cenu, jestli by nebyla o hodně nižší než ta, kterou zaplatil. Po koupi do rekonstrukce investoval ještě 2,5 miliónu. Pokud vznikly takové problémy se splněním té povinnosti, ano, mohl ještě od kupní smlouvy odstoupit. Nicméně, investoval do toho ještě 2,5 miliónu na rekonstrukci, a to by nebyla reálná možnost.

17. Svědek , právnická osoba, (předseda SVJ) vypověděl, že ze dvou jednotek, které žalovaný , jméno FO, koupil, jedna byla vedená jako byt, druhá jako nebytový prostor. Žalovaný v nich bydlel, ale byly oddělené, pročež je chtěl spojit. Probíhaly nějaké stavební práce, kdy společenství vlastníků dalo souhlas k provedení stavebních prací, byla uzavřena i smlouva o výstavbě, kterou si vytvořili sami, se souhlasem všech. Probíhaly práce, za jichž průběhu se ten byt nebo celý prostor prodal dalšímu člověku. SVJ mělo v úmyslu provést změnu prohlášení vlastníka, aby ty dvě jednotky byly spojené v jednu. Nepodali žádost ani neudělali s notářem nebo s právníkem prohlášení vlastníka. Prohlášení měli v úmyslu podat až po vyřešení situace v 5., ve 4. patře, kde byl a kde stále je k dispozici prostor, který vlastní společenství vlastníků, a který chtěli prodat třetí osobě. Ale protože vznikl spor mezi zbylými bytovými jednotkami, které jsou vedle toho prostoru, tak vlastně se to tím zhatilo a k prodeji vůbec nedošlo. Tudíž chtěli počkat na to, aby podali jedno prohlášení vlastníka a ne několik, protože tím by ušetřili náklady, kdyby to bylo všechno v jednom. Proto se to zdrželo. Obdržel dokument formátu A5 od pana , jméno FO, , který už v té době žil v , Anonymizováno, , scan dokumentu od , adresa, o tom, že se schvaluje užívání, ale jelikož tam nebyla identifikovaná jednotka, tak nebylo možné zatím vytvořit žádné prohlášení vlastníka. Tudíž ho vlastně nevytvořili, nepožádali a neposlali na katastr. Došlo tedy k tomu převodu, změnil se majitel, čímž potom pro SVJ původní majitel nebyl partnerem. Bylo to období dávno před covidem, tzn. před rokem 2020, někdy v roce 2017. Na shromáždění SVJ dne 2. 5. 2018 byl již pan , jméno FO, , ale pro lehčí identifikaci, protože ještě lidi nevěděli, kdo je pan , jméno FO, , tak tam byl napsán místo něj pan , jméno FO, a projednávalo se na tomto shromáždění ono prohlášení vlastníka. , jméno FO, nenamítal nic proti spojení jednotek a až později kvůli bance, kvůli nějakému bankovnímu úvěru požádal o to, aby SVJ urychlila to spojení, protože spojení usnulo a jemu hrozila nějaká sankce od banky z důvodu, že to není spojené. Na uvedené schůzi byla jazyková bariéra, neměli přítomného žádného tlumočníka, takže to nešlo vést v češtině, angličtině, pan , jméno FO, dost tomu nerozuměl, a proto se nebavili o tom spojení.

18. Žalovaný , Jméno žalované A, vypověděl, že hned zpočátku co zadal realitní kanceláři jednotky k prodeji, bylo specifikováno, že se jedná o nebytový a bytový prostor, které by se měly sloučit. , právnická osoba, se uskutečnil na počátku roku 2018. Fyzicky ty dvě jednotky se sloučily někdy na začátku roku 2016, jak je z oznámení o užívaní stavby patrné, že vlastně stavba se mohla užívat od června 2016. , jméno FO, to věděl, v jakém stavu vlastně jednotky jsou, byt byl téměř dokončen – celková jeho rekonstrukce. Jediné, co tam chybělo, byla kuchyňská linka a dosadit spotřebiče, ale jinak byt byl vlastně komplet nachystán k užívání. Byl přítomen na prvním zasedání SVJ s panem , jméno FO, , a vlastně mu tlumočil a chtěl mu pomoci, aby se seznámil s dalšími členy SVJ, aby mu pomohl i s komunikací v angličtině. Proto se taky v zápisu uvádělo, že se jedná o jejich jednotku, trval na tom, aby v zápisu ze schůze bylo zapsáno, že k sloučení musí dojít. S paní , jméno FO, , členkou SVJ, to i komunikoval, že ke sloučení těch jednotek musí dojít. S žalobcem si pak vyměnili pár SMS, jak vše probíhá, jestli je vše s bytem v pořádku. Poslední komunikaci od žalobce obdržel 25.12., kdy mu přál k Vánocům a do Nového roku 2019 a dostal od něj SMS ve znění „Hi, Lady, Marry Christmas and all best for 2019 for you. Still happy, but flat it΄s at least finished.“, takže v podstatě přání všeho nejlepšího k Vánocům a do Nového roku, s tím, že byt je ukončen; a tím to považoval, když nic nenamítal, že nic již nebylo třeba. Nehledě na to, že jako nevlastník nemovitosti, již ani nemohl právně nijak s bytem nakládat. Na to sloučení jednotek měli veškerou projektovou dokumentaci, na základě, které došlo ke sloučení jednotek v tom roce 2016, takže si nedovede představit jakou novou projektovou dokumentaci pan , jméno FO, potřeboval, když veškerý administrativní proces byl na základě žalovaných projektové dokumentace. A vzhledem k tomu, že je to historická budova, tak už při tom prvním projektování sloučení byl stavební úřad , adresa, , který byl zainteresován, aby to proběhlo podle architektonických náčrtů architekta žalovaných. Takže sloučené to bylo už na základě projektové dokumentace žalovaných. Jestli si žalobce nechával dělat nějakou projektovou dokumentaci na další sloučení, tak mohl použít jejich dokumentaci. Zpočátku bylo pár návrhů kupních smluv, první návrh kupní smlouvy byl od advokátní kanceláře realitní makléřky žalovaných, což pak advokát poupravil, kde vlastně o smluvní pokutě v prvních návrzích nebyla ani zmínka. Když přišel finální návrh kupní smlouvy, tak tam byla specifikovaná smluvní pokuta formou, že 500 000 Kč zůstane v advokátní úschově na 6 měsíců, za tu dobu by se měly ty jednotky sloučit. S tím žalovaní nesouhlasili, písemně bohužel na to nereagovali, pouze realitní makléřce to říkal od počátku, že s tímto nesouhlasí. Nakonec se ustanovení změnilo, přečíslovala se smlouva, jednotlivá ustanovení, kde se uvedené změnilo z advokátní úschovy na pokutu po 6 měsících. V tu chvíli žalovaného ani nenapadlo, že by nějakým způsobem to nemohl ovlivnit, měl za to, že by to nějakým způsobem mohl zařídit. V tu chvíli nevěděl, že jakmile nebude již vlastníkem jednotky, tak nebude moci s tím nějak naložit a vlastně to nebude ani v jeho silách, jakkoliv to uspíšit. Na počátku ani netušil, že bude potřeba souhlas všech členů jednotek. Souhlasy všech členů jednotek byly vlastně přislíbené na schůzi SVJ až po roce 2017, kdy SVJ mělo už situaci toho sloučení řešit, protože SVJ se zavázalo k administrativnímu sloučení těchto jednotek, a to již v žalovaného kupní smlouvě, kdy ten byt kupoval on. Pokud je na bytě zástava, tak musí dávat souhlas banka a ta by na základě plné moci žalovaného asi nejednala a nehledě na to, že návrh do katastru podává SVJ, takže to on jako jednotlivec ovlivnit nemohl. Jeho aktivita k tomu, aby se jednotky spojily, spočívala v tom, že v květnu roku 2018 přiletěl extra z , Anonymizováno, , aby s panem , jméno FO, šel na první schůzi SVJ, kdy tam jako člen uveden není, ale komunikoval s panem , jméno FO, a se všemi členy zápisu, ohledně jednotky. A vzhledem k tomu, že SVJ se zavázalo, že to vyřeší, tak to považoval za vyřízené, o čemž ho ujistila ona SMS, kde pan , jméno FO, potvrdil, že všechno je v pořádku. Dále to pak více nemonitoroval a považoval vše za vyřízené. Od počátku byla inzerce na dvě jednotky, bytový a nebytový prostor s tím, že později bude administrativně byt sloučený technicky. Administrativně byl rozdělený na bytovou a nebytovou jednotku a od začátku to tak bylo i inzerováno, že dojde později ke sloučení.

19. Z dokumentu Inzerce, prodej bytu , adresa, , se podává cena 7 950 000 Kč. Z plné moci zmocnitele , právnická osoba, , se podává zplnomocnění , tituly před jménem, , jméno FO, dne 4. 8. 2014 s tím, že jde o přípravu stavby, a to stavební úpravy bytového domu , adresa, a změnu užívání příslušných prostor vedoucích ke vzniku jedné bytové jednotky v prvním nadzemním podlaží v objektu BD , adresa, a to k zajištění podkladů pro zpracování projektové dokumentace, k nahlížení a pořizování kopií dokumentace z archivů k zastupování při projednávání dokumentace s dotčenými orgány státní správy a ostatními organizacemi v zastupování v územním řízení k zajištění územního rozhodnutí, územního souhlasu, k zastupování ve stavebním povolení k zajištění stavebního povolení (ohlášení) a k podávání návrhu a žádostí související s výše uvedenými činnostmi. Zároveň se prověřuje , tituly před jménem, , jméno FO, právem vzdání se práva na odvolání u stanovisek vydaných formou rozhodnutí a k přijímání veškeré korespondence pro výše jmenovanou stavbu a ke zplnomocnění spolupracujících osob ve stejném rozsahu.

20. Z plné moci , Jméno žalované A, a , Jméno žalované B, - , tituly před jménem, , jméno FO, dne 23. 2. 2015 se podává jejich zastoupení v jednání s odborem výstavby, , adresa, , ve věci ohlášení stavby spojení a stavebních úprav jednotek , adresa, , nebo v případném řízení o stavebním povolení týkajícím se těchto jednotek. Ze souhlasu vlastníků bytových jednotek v domě č.p. , Anonymizováno, se stavebními úpravami a zcelení jednotek se podává souhlas podepsaných , jméno FO, , , jméno FO, /, jméno FO, , , jméno FO, /, jméno FO, , , jméno FO, /, jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, /, jméno FO, , , jméno FO, /, jméno FO, , že souhlasí se stavebními úpravami v jednotkách č., Anonymizováno, v prvním nadzemním podlaží vedoucích ke zcelení obou jednotek (bez datace).

21. Ze Smlouvy o výstavbě ze dne 1. 5. 2015 mezi stavebníkem , Jméno žalované A, a , Jméno žalované B, a spoluvlastníky (, jméno FO, , , jméno FO, , manželé , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , manželé , právnická osoba, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, ) a , Anonymizováno, vyplývá, že uzavřeli smlouvu o výstavbě neboť stavebník má zájem spojit své vlastněné jednotky v jednu a používat je jako byt. Vzdává se současně WC, které je součástí jedné z nich a toto se připojuje ke společným částem domu, když je třeba vymezit vzájemná práva a povinnosti při výstavbě. Výstavba bude prováděna v domě č.p. , adresa, , postaveném na pozemku parcelní číslo , adresa, a výstavbou budou spojeny jednotky číslo , Anonymizováno, , v přízemním podlaží výše uvedeného domu a budou rovněž změněny společné části domu ve sklepě. Budoucím stavem budou jednotky číslo , Anonymizováno, spojeny. WC původně náležející k jednotce , Anonymizováno, bude přičleněno do společných prostor domu. Celková podlahová plocha jednotky bude činit 76,26 m². Ze závěru této smlouvy (bod 23) se podává, že práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy přecházejí na právní nástupce účastníků. Dojde-li ke změně vlastnictví jednotek v průběhu výstavby, vstupuje nový vlastník jednotky do práv a povinností upravených touto smlouvou.

22. Z SMS komunikace mezi účastníky ze dne 24. a 25. 12. 2018 mezi žalobcem a žalovaným (č. l. 142), se podává text – Ahoj , Anonymizováno, , - veselé vánoce a vše nejlepší v novém roce 2019 tobě i tvé rodině., Anonymizováno, , Anonymizováno, , 25. 12. 2018 v 10:26- ahoj , Anonymizováno, , veselé vánoce a vše nejlepší v roce 2019 i tobě. Jsem stále spokojený s bytem. Je konečně, dokončen.

23. Z Kupní smlouvy uzavřené mezi , Anonymizováno, na straně prodávající a , Jméno žalované A, a , Jméno žalované B, na straně kupující, podepsané dne 12. 11. 2014 se z bodu VI. pod názvem Předání nemovitosti (bod 6.8) podává, že prodávající se dále zavazuje zajistit na svoje náklady celý administrativní proces rekolaudace jiného nebytového prostoru a následného spojení jiného nebytového prostoru s bytovou (jak jsou vymezeny v odst. 1.1 Smlouvy), včetně veškerých správních poplatků a nákladů za potřebnou projektovou dokumentaci a dále v návaznosti na tuto rekolaudaci na svoje náklady zajistit změnu prohlášení vlastníka ze dne 1. 6. 2002. Z bodu III. Kupní cena (bod 3.1) se podává text – smluvní strany prohlašují, že kupní cena za předmět převodu dle této kupní smlouvy, je sjednána ve výši 3 850 000 Kč.

24. Z e-mailové korespondence (č. l. 161) a následující mezi žalobcem a , Anonymizováno, z 18. 3. 2020 se podává text ve znění: Dobrý den, doklad z katastru nemovitostí, který jste nám zaslali, nestačí ke splnění naší smluvní podmínky. Na základě Vaší dohody bychom měli obdržet dokument, kde jsou byty , Anonymizováno, sloučeny jako jeden byt. Prověřovali jsme situaci na katastru nemovitostí a zjistili jsme, že k této změně zatím nedošlo. Posouváme termín doručení výše uvedeného výpisu na 30. dubna 2020 zdarma. Pokud potřebujete více času, uveďte prosím nový termín dodání chybějících dokumentů a poté můžeme vaši žádost předat ke zpracování příslušnému oddělení. Pokud se jedná o první odklad maximálně o tři měsíce, změníme termín zdarma. V případě opakované žádosti o odklad na více než jeden měsíc měníme poplatek ve výši 500 Kč. Změna se provádí od posledního stanoveného data doručení dokumentu. Termín je uveden v zástavní smlouvě nebo v upomínce na doručení dokumentů. Z další komunikace z 2. 9. 2020 , Anonymizováno, adresované žalobci se podává text – , právnická osoba, , pane , jméno FO, , děkujeme Vám za e-mail. Splnění smluvní podmínky je nutné doložit výpisem z katastru nemovitostí a katastrální mapou. Na základě , právnická osoba, bychom měli obdržet dokument, kde jsou byty , Anonymizováno, sloučeny do jednoho bytu. Se změnou jsme neobdrželi požadované dokumenty. Musíme je poslat k nám. Děkuju za pochopení. Z další komunikace z 17. 9. 2020 mezi žalobcem a , Anonymizováno, se podává text: Dobrý den, pane , jméno FO, , na základě obdržených informací nemůžeme přijmout zaslanou zprávu z katastru nemovitostí. Důležité je zaslat nám zprávu z katastru nemovitostí, kde budou zapsány 2 nemovitosti v k.ú. Termín zaslání dokumentu prodlužujeme do 10. listopadu 2020 zdarma. Z další dokumentace z téhož dne mezi žalobcem, kdy adresátem je advokát , jméno FO, se podává text – moje , Anonymizováno, si stěžuje, že je můj byt v katastru nemovitostí stále rozdělen na 2 jednotky. Mohli by zrušit hypotéku, což by mi způsobilo velké problémy. Můžete mi co nejdříve říct, jak to nejlépe vyřešit? Děkuji. Z předchozího emailu se podává text – v příloze zasílám vaši kupní smlouvu. V bodě III. 3.4., je psáno, že prodávající má povinnost spojit oba byty pod pokutou 500 000 Kč, nebo můžete kupní smlouvu zrušit. Je to tedy otázka pro právníka. Zeptejte se paní , jméno FO, – realit. Dej mi vědět. Z komunikace dne 16. 10. 2020 mezi žalobcem a , Anonymizováno, bankou se podává text: - , právnická osoba, , pane , jméno FO, , vaši žádost jsme předali ke zpracování příslušnému oddělení banky. Budeme Vás kontaktovat, pokud bude nutné jej z Vaší strany jakkoli doplnit. Z Další komunikace z 2. 11. 2020 mezi žalobcem a bankou se podává text - v mailu ze dne 16. října jsem Vás požádal o posunutí termínu, který jste si stanovili pro sloučení dvou jednotek v mém bytě , adresa, . Doposud jsem nedostal odpověď. Vzhledem k tomu, že se datum expirace brzy blíží, rád bych vás požádal o co nejrychlejší reakci. Z na to následující komunikace ze 4. 11. 2020 mezi bankou a žalobcem se podává text: Dobrý den, pane , jméno FO, , potvrzujeme, že jsme posunuli termín doložení na 21. 11. 2021. Z další komunikace mezi stejnými subjekty z 15. 1. 2021 vyplývá text – Milý kliente, v příloze vám zasíláme dokument, který zároveň odesíláme na Vaši korespondenční adresu. Aktuální stav své hypotéky můžete sledovat online ve své hypoteční zóně. Naleznete zde i archiv dokumentů. A ze dne 24. 2. 2021, mezi žalobcem a bankou – s odkazem na výše uvedenou hypotéku uvádím následující. Podle kupní smlouvy je nutné sloučit dvě jednotky na , adresa, . Než to udělám letos, musíte souhlasit se sloučením. Vy, jako společnost, která to požaduje, jste poslední překážkou v tomto procesu. Zprávu o ocenění Vám zaslal odhadce pan , jméno FO, . Protože nejste k zastižení telefonicky, žádám vás, abyste mi touto cestou co nejdříve zaslali svůj podpis ke schválení sloučení. Následovala odpověď banky – Dobrý den, pane , jméno FO, , děkujeme Vám za zaslané dokumenty, které jsme předali ke zpracování příslušnému oddělení banky. Pokud budeme potřebovat doplnit další dokumenty, budeme Vás kontaktovat.

25. Ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru č. , Anonymizováno, uzavřené mezi touto bankou a žalobcem dne z 2. 3. 2018, se podává z bodu V., odstavec 4. závazek, že dlužník se zavazuje zajistit soulad stavu objektu úvěru evidovaného v katastru nemovitostí se stavem skutečným (jednotky tvoří jeden funkční celek, bude zapsáno jako jeden byt). Tuto změnu zápisu v katastru nemovitostí se dlužník zavázal doložit předáním výpisu z katastru nemovitostí a snímku katastrální mapy, a to nejpozději do 20.5.2019. Banka je oprávněna pořídit si k ověření takové skutečnosti příslušnou informaci z katastru nemovitostí sama a dlužník se v takovém případě zavazuje uhradit bance za tuto službu poplatek za pořízení záznamu z listu vlastnictví z katastru nemovitostí dle sazebníku, nebude-li tento výpis dlužníkem předán do uvedeného termínu. Bance náleží za porušení této povinnosti smluvní pokuta ve výši 5 000 Kč, kterou se dlužník v takovém případě zavazuje bance uhradit, a to za každý jednotlivý případ porušení této povinnosti.

26. Z bodu IX. této hypoteční smlouvy, označeného jako „Práva a povinnosti banky při porušení smlouvy dlužníkem, odstavec 2., písmene e), f), g)“ se podává ujednání o následujícím obsahu: poruší-li dlužník jakékoliv povinnosti ze smlouvy, obchodních podmínek nebo ze souvisejících smluvních dokumentů, má banka právo přijmout některé z následujících úvěrových opatření: pod bodem e) odmítnout, omezit, přerušit nebo ukončit čerpání úvěru; pod bodem f) požadovat okamžité jednorázové splacení dosud nesplacené jistiny úvěru, přičemž před tím, než bude úvěr zesplatněn, vyzve banka dlužníka k uhrazení dlužné splátky a poskytne mu lhůtu v délce třiceti (30) dnů k uhrazení této dlužné splátky, v takovém případě se úroky z úvěru stávají splatnými vždy poslední den příslušného kalendářního měsíce, v němž vznikl, a pod bodem g) odstoupit od smlouvy.

27. Z podání , Anonymizováno, ze dne 6. 3. 2020 adresovaného žalobci se podává zjištění banky, která z žalobcovy úvěrové dokumentace zjistila, že jí u žalobcovy hypotéky dosud chybí dokument, výpis z katastru nemovitosti včetně nové katastrální mapy. K tomu poznámka, výpis z katastru nemovitostí včetně aktuální katastrální mapy, zajistit soulad stavu objektu úvěru evidovaného v katastru nemovitostí se stavem skutečným (jednotky tvoří jeden funkční celek, bude zapsáno jako jeden byt). Požadované doklady banka žádá doložit nejpozději do 17. 4. 2020.

28. Z Dohody o rezervaci uzavřené mezi žalovanými a , právnická osoba, & , právnická osoba, ., v zastoupení , Jméno žalobce, a , právnická osoba, & , právnická osoba, . se podává posice žalovaných jako vlastníků, žalobce, jako klienta a , právnická osoba, & , právnická osoba, ., jako zprostředkovatele, když tato dohoda byla uzavřená dne 9. 12. 2017. Z bodu 9. plyne její uzavření na dobu určitou od 9. 12. 2017 do 28. 2. 2018. K tomu jsou doplněny údaje o nemovitosti pod titulkem „Příloha k dohodě o rezervaci“. Obě předmětné jednotky , Anonymizováno, byly sceleny a rekolaudovány jako jeden celek – jednotka, byt. V současné době probíhá vypracování změny prohlášení vlastníka a úprava v souladu s novou podobou jednotky. Vše zajišťuje SVJ.

29. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, tehdejšího právního zástupce zprostředkovatele vyplynulo, že se jednalo o dvě jednotky, přičemž nemá vědomost, jestli došlo následně k jejich spojení či nikoliv, protože v té době už pana , jméno FO, nezastupovali. Úmyslem transakce bylo jednotky spojit v jednu, neboť s tímto cílem to i pan , jméno FO, kupoval. Převodci se zavázali, že dokončí ten proces spojení, který snad už měl být nějak zahájen. Do doby, kdy pana , jméno FO, zastupovali, spojení dokončeno nebylo. Byla sjednána nějaká smluvní pokuta, kdy nejprve se jednalo o tom, že ta cena nebo část té ceny by se uvolňovala z úschovy, a to až po spojení jednotek. S tím ale prodávající nesouhlasili. Hodnota věci bez činnosti vedoucí k spojení, kterou měli zajišťovat prodávající převáděných nemovitostí, byla nižší. Mělo to zajišťovat povinnost spojit ty jednotky tak, aby pan , jméno FO, skutečně tím převodem dosáhl toho, čeho chtěl od počátku dosáhnout. Určitě to bylo z důvodu, že pokud by nedošlo k spojení jednotek, musel by to spojovat pan , jméno FO, sám, což je jedna varianta (ale to už si domýšlí), protože takto se o tom nebavili. A druhá varianta je ta, že hodnota těch oddělených jednotek byla nižší než hodnota té spojené jednotky. Má za to, že nevyřizovali uzavírání hypoteční smlouvy s bankou, za žalobce. Nemá vědomost, zda žalobce vynaložil v souvislosti s procesem administrativního spojení částku ve výši částku 150 000 Kč. Svědek si nevzpomíná, zda to spojování jednotek řešil; spíš má za to, že nikoliv. Myslí si, že šlo o slevu z kupní ceny tímto způsobem, je to jedna z variant, proč se o tom jednalo. I část té kupní ceny měla zůstat v úschově; v nějaké původní verzi té smluvní dokumentace to bylo zamýšleno tak, že nějaká část zůstane v úschově až do toho spojení. Má za to, že tam bylo dokonce právo odstoupení od té smlouvy v případě, že by k tomu spojení nedošlo. Spojení jednotek bylo inzerováno od začátku prodávajícím, že spojí ty jednotky, asi kvůli zvýšení atraktivity.

30. Z výslechu svědkyně , jméno FO, , zprostředkovatelky prodeje nemovitosti vyplynulo, že v posuzovaném případě se původně jednalo o dvě jednotky, bytovou a nebytovou, které se scelovaly. Byl k disposici projekt, vše v souladu s předpisy a byla provedena kolaudace. Pak společenství vlastníků mělo udělat prohlášení vlastníka, respektive dodatek k prohlášení vlastníka, aby to bylo zapsáno na katastru nemovitostí jako scelená, nová bytová jednotka. Bylo to v procesu připravenosti, kdy prodávající pan , jméno FO, měl toto vyřízené, ale to scelení vyřizovalo již předtím SVJ, než on si ten byt koupil (někdy 2014). SVJ mělo za povinnost dotáhnout, aby byl proveden zápis na katastru a splnit veškeré podmínky pro zápis na katastru; nechat vyhotovit prohlášení vlastníka, zaměření těch jednotek, prohlášení vlastníka, což nebyl takový problém, protože to prohlášení vlastníka už tam bylo, zaměření těch ostatních bytových jednotek bylo ještě z dob, kdy v tom domě proběhla nějaká privatizace a následně potom převod do osobního vlastnictví. Takže to sjednocení nebyl komplikovaný akt pro přípravu prohlášení vlastníka. , jméno FO, prodával ten byt ještě ve stavu, kdy to byl byt a nebytový prostor. , jméno FO, to kupoval, kdy svědkyně zprostředkovávala onen prodej. Byla dohoda v kupní smlouvě, že do nějaké doby bude zajištěné scelení jednotek v jednu, aby to bylo jako byt vedené i na katastru. To mělo ale zařizovat příslušné SVJ. Problém byl ten, že SVJ, jak to je většinou, kdy to byli obyvatelé toho domu, takže tu činnost dělali tak nějak ve svém volném čase. Oni ale čekali, že budou ještě prodávat nějaký půdní prostor. Pak jednali o tom, že by se v budově vybudoval výtah a k tomu by se vlastně opět měnilo to prohlášení vlastníka a byly názory, že by to bylo finančně nákladné, takže to udělají celý ten proces najednou. Přirozeně ty další zamýšlené úpravy byly na delší dobu, takže se jim vysvětlovalo, že to musejí udělat hned, že nemohou čekat na další stavební úpravy a výtah nebo odkup půdy v horizontu několika let, a že mají za povinnost zařídit to prohlášení, aby ten již dávno zkolaudovaný byt dali na katastr a zlegalizovali ty dvě jednotky v jednu. V kupní smlouvě měl prodávající za povinnost předložit onen dokument, protože to byla podmínka i pro financující banku, kdy pan , jméno FO, si bral hypoteční úvěr s podmínkou, že předloží bance scelení. Byl dostatečný čas k tomu, aby se vše vyhotovilo a upravilo to prohlášení vlastníka. No a zřejmě SVJ to neudělalo. Při prodeji byla slíbena za rychlé jednání třeba sleva, nicméně nevzpomíná si však kolik to bylo. Obě strany, jak prodávající, tak kupující byli velice slušní klienti, vstřícní, byla s nimi dobrá spolupráce. Pro pana , jméno FO, bylo komplikovanější vyřídit si úvěr, protože musel dokazovat nějaké příjmy ze zahraničí, je cizí státní příslušník, byl od prvopočátku za transparentní jednání. Byl to běžný inzerát na , Anonymizováno, , s cenou, kterou si již nepamatuje, ani jak dlouho se nemovitost nabízela. Pokud tam byla cena 7 950 000 Kč a nakonec byla 7 400 000 Kč, je možné, že došlo ještě k nějakému jednání. Asi se dojednala vyšší sleva, asi teda prodávající viděl, že to vyprodával delší dobu s tou zamýšlenou cenu a že by ten proces trval. V tomto konkrétním případě prodávající na to spěchal, viděl, že cena je vyšší, než je třeba ta reálná na trhu a zřejmě dospěl k tomu, že sníží cenu. Na jednání o kupní ceně mělo vliv i to, že ty jednotky byly rozdělené a že tam ještě musel proběhnout administrativní proces sloučení; to majiteli říkala od prvopočátku, Je to komplikace, kdy na jedné straně je atraktivnost té nemovitosti ale na druhé straně to scelení. Samozřejmě lokalita i ten dům byly v dobrém stavu, byt po rekonstrukci, to byla z pohledu realitního trhu, kvalitní nemovitost, nicméně s vadou sjednocení. Majitel mohl spoléhal na to (i ona), že je vše dokončené, zkolaudované a byl na to projekt dělaný autorizovaným projektantem. Takže zbývalo jenom to prohlášení vlastníka, což SVJ bralo za samozřejmost, že udělá. Byla tam ještě zástava, pan , jméno FO, , prodávající asi měl na to hypotéku. A to, že tam má dojít k tomu sjednocení, nebylo bráno jako takový problém, protože to bylo řešitelné než nějaká exekuce. Byla to atraktivní, zajímavá nemovitost, která je hodnotná, která i do budoucna je dobrá investice, kde ta hodnota zůstává zachována, stoupá. To je krásný dům. Že SVJ prohlášení vlastníka provede ještě po nějakých stavebních úpravách, o tom kupující , jméno FO, věděl a byl i ze strany SVJ ujišťován, že zbývá už jenom udělat to prohlášení vlastníka, a že chtějí ještě udělat výtah. Priorita byla do nějakého termínu zařídit ten zápis prohlášení vlastníka do katastru, aby bylo legalizované sjednocení. Formálně to bylo už sjednocené, proběhla kolaudace, bylo to jako 3kk a zbýval jen zápis na katastru. , jméno FO, vysvětlovala historii onoho bytu, nějaké další informace i o tom domě. Sjednocení jednotek bylo provedeno profesionálně a zbývalo jenom aby to dotáhlo SVJ, což nikomu nepřipadalo komplikované, zvlášť když ten dům měl vlastně vyhotovené prohlášení vlastníka. Představenstvo SVJ to bralo, že to není problém, je tam i právník k dispozici, který to udělá. Svědkyně SVJ i připomínala tu povinnost, avšak oni moc řešili nepodstatné věci, že budou dávat dvakrát vklad na katastr (tenkrát to bylo 1 000 Kč) a kdyby se dělal výtah nebo prodávaly půdy, že by to byly zase další finance na vyhotovení prohlášení vlastníka. Prodávající jí informovali, že to zařídí co nejdříve. , jméno FO, chtěl úschovu u svého advokáta u pana , jméno FO, a advokátní kancelář, se kterou svědkyně spolupracuje s ním potom konzultovala nějaké úpravy, kupní smlouvy a smlouvy o úschově, aby to bylo všechno v souladu. Podpis kupní smlouvy a smluvní dokumentace proběhl v advokátní kanceláři pana , tituly před jménem, , jméno FO, . Nepamatuje si, zda na poslední chvíli se něco ve smlouvě měnilo. Prodávající strana měla úvěr, kupující strana měla úvěr, takže tam bylo vzájemné vypořádání, a ještě připravovali dokumentaci pro novou zástavu. , jméno FO, měl nějakého finančního makléře, který mu zajišťoval úvěr, protože to měl komplikovanější. Ví, že prodávající strana měla nějakou podmínku, mimo jiné, že se uvolní 500 000 Kč z kupní ceny až po provedení zápisu na katastru a on to samozřejmě taky urgoval. Aby to byl i zároveň tlak na prodávající stranu. SVJ ho ubezpečilo, že to zařídí, bylo to povinností SVJ a nikdo to za SVJ nemohl udělat. Ale SVJ to nechávalo být, přestože věděli ta rizika. Asi z nějaké liknavosti, neznalosti. Samozřejmě byli urgováni.

31. Skutkovým zjištěním soudu je, že žalobce jako kupující, se žalovanými jako prodávajícími, uzavřel dne 12. 3. 2018 smlouvu o převodu nemovitostí, jíž došlo k převodu vlastnického práva k bytové jednotce č. , Anonymizováno, a nebytového prostoru č. , Anonymizováno, obojí nacházející se v , adresa, . Žalovaní, jako spoluvlastníci, se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tato povinnost vzala odraz a byla zakomponována přímo v textu Smlouvy, a sice do článku III. odst. 3.

4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka č. , adresa, , se způsobem využití byt a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.

4. Smlouvy oprávnění žalobce (kupujícího) odstoupit od této smlouvy a povinnost žalovaných (prodávajících) uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč.

32. Podle § 2048 odst. 1 obč. zák., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

33. Nejvyšší soud v projednávané věci v bodě 63. odůvodnění rozsudku ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 vyjádřil názor, že případná moderace smluvní pokuty je zásadně výjimečným nástrojem, přičemž přichází v úvahu až tehdy, je-li soudu z tvrzení účastníků a z běžného chodu věcí zřejmé, že existuje zjevný nepoměr mezi výší smluvní pokuty a porušením zajištěné povinnosti. Podle bodu 56. odůvodnění nelze k moderaci přistoupit tehdy, existují-li o nepřiměřenosti nároku pochybnosti. Moderace nároku je „na místě pouze tam, kde o nepřiměřenosti nepanují žádné pochybnosti, neboť jen tehdy je zásah do pohledávky věřitele ospravedlnitelný34. Bylo na žalovaných, kteří se moderace nároku dovolávali, aby rozptýlili jakékoliv pochybnosti o nepřiměřenosti nároku. To se žalovaným nepodařilo. Uplatněný nárok je tak přiměřený a k jeho moderaci není důvod. K tomuto závěru soud dospěl na základě následujících zjištění :

35. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo že žalovaní se zavázali, že „dokončí proces“ spojení jednotek. Od začátku vzájemných jednání bylo ze strany žalovaných „nabízeno […] že to spojí ty jednotky“ kvůli zvýšení atraktivity koupě; Před zakomponováním ujednání o smluvní pokutě do kupní smlouvy se nejprve „jednalo o tom, že ta cena nebo část té ceny by se uvolňovala z úschovy až potom spojení těch jednotek“; Ujednání o smluvní pokutě mělo „zajišťovat tu povinnost spojit ty jednotky“ tak, aby žalobce měl již před převodem jistotu, že žalovaní svou činností spojení jednotek dotáhnou. O předmětném ujednání o smluvní pokutě lze uvažovat jako o slevě z kupní ceny, neboť dle původní verze kupní smlouvy „i část té kupní ceny měla zůstat v úschově“ až do spojení jednotek, případně se patrně vrátí žalobci.

36. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, vyplynulo že proces spojení jednotek započalo SVJ někdy v roce 2014 již před tím, než žalovaní byt koupili; Z inzerce nemovitosti na , Anonymizováno, nevyplývalo, že jednotky nejsou sjednocené, ale svědkyně o tom s žalobcem „jednala“ a „historii toho [žalobci] říkala“; Žalovaní sdělovali žalobci, že spojení jednotek „zařídí, že to zařídí prostě hned, nebo že to zařídí co nejdříve“. Také SVJ ujišťovalo, že spojení bude zajištěno. Nespojení jednotek nebylo ze strany žalovaných „bráno jako takový problém“ a spoléhali na to, že je to téměř dokončené. Nikomu to nepřipadalo komplikované. Žalovaný sám nemohl zařídit prohlášení vlastníka, to mělo učinit SVJ, které žalovaného „ubezpečilo, že to samozřejmě zařídí, protože to mělo i to SVJ za povinnost“. Svědkyně to i připomínala SVJ, přičemž SVJ řešilo „nepodstatné věci, že prostě budou dávat dvakrát vklad na katastr“; Problém byl v tom, že SVJ chtělo řešit spojení jednotek najednou s dalšími záležitostmi. V kupní smlouvě se nejprve jednalo o tom, že část kupní ceny ve výši 500 000 Kč bude deponovaná v úschově. Podmínka uvolnění 500 000 Kč z úschovy po spojení jednotek „byl i zároveň takový tlak“ na žalované; Pro žalobce jako pro cizince „bylo komplikovanější vyřídit si ten úvěr“; Kupní cena stanovená v kupní smlouvě byla nižší oproti ceně v inzerátu z důvodu, že „prodávající na to spěchal“;37. Z uvedeného vyplývá, že jednotky nebyly spojené, nevyplývalo to z inzerce nemovitosti, ale až z jednání žalobce s realitní makléřkou. Žalovaní však výslovně nabízeli, že spojení jednotek zařídí a k tomu se také dobrovolně zavázali.

38. Žalovaní, stejně jako SVJ, ujišťovali žalobce, že se spojením jednotek nebude problém., přitom se k žalobci dostaly informace, které na možné problémy s dokončením procesu spojení jednotek poukazovaly. A to z informace, že spojení jednotek probíhalo v součinnosti se SVJ a to již od roku 2014, což poukazovalo na problematičnost finalizace procesu spojení. Dále byl zde záměr stavby výtahu a prodeje půdy, za situace, kdy SVJ chtělo řešit tyto záležitosti všechny najednou. Žalobce tedy měl náznaky, že spojení jednotek by nemuselo být tak bezproblémové, jak žalovaní uváděli, přičemž spojení jednotek bylo do určitého data i podmínkou financující banky. Proto žalobce chtěl od žalovaných záruku, že ke spojení (které slíbili) skutečně dojde, kdy při nesplnění podmínky banky by mohl žalobce o úvěr i byt přijít, proto měl zájem nabýt jednotky již spojené, případně je nabýt se závazkem žalovaných zajistit spojení jednotek. V původní verzi kupní smlouvy bylo ujednání, dle kterého částka 500 000 Kč měla být deponována v úschově do zápisu spojení jednotek, případně se vrátí žalobci. Toto ujednání mělo za cíl motivovat žalované k co nejrychlejšímu zařízení spojení jednotek (jak ostatně sami slibovali) a fungovat jako svého druhu sleva z kupní ceny pro vady předmětu koupě, a to s odkládací podmínkou. Pro žalované bylo toto ujednání příznivější než skutečná sleva z kupní ceny, neboť mohli snížení ceny vlastním jednáním odvrátit. Žalovaní nicméně potřebovali peníze ihned na své podnikání ve , Anonymizováno, a na prodej spěchali.

39. Bylo na žalovaných, aby se aktivně přičinili o splnění své povinnosti. K tomu se ostatně již závazně vyjádřil Městský soud v Praze jako odvolací soud v bodě 21. odůvodnění usnesení ze dne 14. 12. 2023, č. j. 17 Co 378/2022-259, jímž zrušil původní rozhodnutí nadepsaného soudu: „Jestliže žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne 2. 11. 2021 uvádějí, že poskytli žalobci v této věci veškerou součinnost, a že žalobci muselo být od počátku zřejmé, že žalovaní nemohou spojení jednotek v uvedeném časovém limitu splnit a sloučení jednotek je zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek, k tomu je třeba uvést, že z obsahu Smlouvy nevyplývá, že žalobce měl vyvíjet aktivitu k administrativnímu spojení jednotek (k níž by mu měla být žalovanými pouze poskytnuta součinnost), a též že žalovaní mohli zajistit administrativní spojení jednotek např. s využitém plné moci, kterou by jim žalobce jako nový vlastník jednotky udělil. Podle § 2006 odst. 1 věta druhá o.z. není plnění nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Bylo na žalovaných, aby zvážili náročnost splnění závazku, jejž ve Smlouvě přebírají (a jenž je utvrzen významnou smluvní pokutou), a k jeho splnění aby učinili potřebné kroky.“40. Podle bodu 58. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, je třeba při posuzování možnosti moderace nároku především zjistit, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 23 Cdo 1491/2020, 23 Cdo 1050/2022, 27 Cdo 1354/2023) je patrné, že Nejvyšší soud klade velký důraz právě na posouzení samotné funkce smluvní pokuty v konkrétní věci, která je klíčová pro závěr, zda k moderaci bude přistoupeno, či nikoliv. V závislosti na tom, jaké funkce smluvní pokuta plní, sleduje smluvní pokuta různé zájmy stran a pro posouzení přiměřenosti nároku tak budou rozhodující též odlišné aspekty. Jak vyplynulo i ze svědeckých výpovědí, v projednávané věci měla smluvní pokuta plnit specifickou funkci v podobě slevy z kupní ceny s odkládací podmínkou, která měla žalované motivovat ke splnění povinnosti. Bez výsledku této činnosti (bez spojení jednotek) neměla nemovitost pro žalobce hodnotu stanovenou v kupní smlouvě. Uvedená speciální funkce smluvní pokuty je nejvíce patrná ze vzájemných jednání stran o znění kupní smlouvy, když původně měla částka 500 000 Kč (odpovídající následně sjednané smluvní pokutě), zůstat v úschově až do zápisu spojení jednotek v katastru nemovitostí, případně se vrátit žalobci. Tato funkce byla smluvní pokutě přisouzena stranami i později, kdy se text smlouvy změnil na ujednání o smluvní pokutě s ohledem na to, že žalovaní urychleně potřebovali peníze na své podnikání ve , Anonymizováno, a nechtěli mít peněžní částku deponovanou v úschově.

41. Ujednání stran v kupní smlouvě mělo plnit specifickou funkci slevy s odkládací podmínkou, která byla pro žalované příznivější než skutečná sleva z kupní ceny. Pro moderaci nároku žalobce tak není důvod. Význam povinnosti žalovaných a zájem žalobce spočívaly v tom, aby nad žalobcem nevisela hrozba v podobě zrušení úvěrového financování ze strany banky v důsledku právních vad předmětu koupě, zájmem žalobce rovněž bylo, aby mohl nerušeně bydlet v bytě pořízeném jako životní investici. Na jeho straně tak šlo o zájmy zcela zásadní. Hodnota dané povinnosti pak odpovídala nejméně hodnotě bytu, o který žalobce mohl přijít, tedy řádově šlo o miliony korun. Nárok žalobce tak není ve zjevném nepoměru k hodnotě a významu povinnosti žalovaných a uvedeným zájmům žalobce.

42. Žalobě proto bylo vyhověno.

43. Pokud jde o výrok o náhradě nákladů řízení, ten má oporu v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady soudního řízení žalobce, jako úspěšné strany ve sporu činí celkem 314 288,50 Kč. Náklady právního zastoupení byly určeny podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb („AT“), a to tak, že jako tarifní hodnota byla v souladu § 8 odst. 1 AT určena částka 500 000 Kč. Při této tarifní hodnotě přísluší za jeden úkon právní služby advokátovi odměna ve výši 10 300 Kč dle § 7 AT spolu s režijním paušálem 300 Kč za každý provedený úkon právní služby dle § 13 odst. 4 AT, přičemž bylo provedeno celkem 20 úkonů právní služby (z toho 18 úkonu za mimosmluvní odměnu v plné výši dle § 11 odst. 1 AT a 2 úkony za mimosmluvní odměnu ve výši jedné poloviny dle § 11 odst. 2 AT): Jde o úkony : dne 15.10.2020 -převzetí a příprava zastoupení, dne 29.10.2020 – předžalobní výzva, dne 16.12.2020 – žaloba, 27.1.2022 – soudní jednání, 3.5.2022 – porada před jednáním, na němž byl žalobce slyšen, 4.5.2022 – účast na soudním jednání, 9.5.2022 – podání žalobce, 29.6.2022 – soudní jednání, 12.8.2022 – písemný závěrečný návrh, 17.8.2022 – jednání s vyhlášením rozsudku (1/2 úkon), 29.9.2022 – odvolání s odůvodněním, 20.3.2023 - porada s klientem za účelem přípravy dovolání, 21.4.2023 – dovolání, 1.2.2024 - účast na soudním jednání, 26.3.2024 - porada s klientem za účelem doplnění tvrzení a důkazů dle poučení soudu, 9.4.2024 - písemné vyjádření po poučení soudu, 19.6.2024 – soudní jednání, 19.9.2024 – soudní jednání, 7.11.2024 – písemný závěrečný návrh, 14.11.2024 – vyhlášení rozsudku (1/2 úkon). K uvedenému též režijní paušál po 300 Kč/1 úkon. Mimosmluvní odměna za úkony poskytnuté právní služby tak činí 195 700 Kč (18 x 10 300,- Kč + 2 x 5 150 Kč) a režijní paušál celkem 6 000 Kč (20 x 300 Kč), celkem tedy 201 700 Kč. Dále dle § 14 odst. 2 AT náhrada za čas promeškaný v souvislosti s poskytnutím právní služby ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny (5 150 Kč) za účast při jednání dne 3.11.2021, které bylo odročeno bez projednání věci. Odměna advokáta, vč. režijního paušálu, spolu s náhradou za promeškaný čas, tak činí celkem 206 850 Kč. Po přičtení 21% DPH (43 438,50 Kč) tak náhrada nákladů spojených s právním zastoupením žalobce činí celkem 250.288,50 Kč vč. DPH. K tomu soudní poplatky v celkové výši 64 000 Kč: za podání žaloby soudní poplatek ve výši 25 000 Kč podle položky 1, bod 1., písm. b) Sazebníku poplatků; za podání odvolání soudní poplatek ve výši 25 000 Kč podle položky 22, bod 1., písm. a), ve spojení s položkou 1, bodem 1., písm. b) Sazebníku poplatků; a za podání dovolání soudní poplatek ve výši 14 000 Kč podle položky 23, bod 1. písm. d) Sazebníku poplatků. Celkem 314 288,50 Kč.