14 C 235/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní JUDr. Otílií Hrehovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení 22 333 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 22 333 Kč se zákonným úrokem z prodlení částky 3 000 Kč od 26. 5. 2022 do zaplacení ve výši 11,75%, dále zákonný úrok z prodlení z částky 4 500 Kč od 26. 6. 2022 do zaplacení ve výši 11,75%, a dále zákonný úrok z prodlení částky 4 833 Kč od 26. 7. 2022 do zaplacení ve výši 15%, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 14 036 Kč k rukám [titul] [jméno] [příjmení], advokáta do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaném zaplacení dlužného nájemného na základě smlouvy o nájmu bytu. Uvedl k tomu, že účastníci uzavřeli dne 1. 4. 2022 smlouvu o nájmu bytu, kterou žalobce přenechal žalovanému byt k zajištění jeho bytových potřeb na dobu určitou, a to od 1. 4. 2022 do 30. 9. 2022 Smlouvou se žalovaný zavázal hradit nájemné ve výši 11 500 Kč měsíčně za jeden kalendářní měsíc, a to nejpozději do 25. dne měsíce předcházejícího účtovanému období na bankovní účet žalobce. Dále bylo smlouvou ujednáno, že je žalovaný povinen platit měsíčně 3 000 Kč na zálohy na energie, a to nejpozději do 25. dne v měsíce předcházejícího účtovanému období, a to na účet žalobce. Dne 30. 6. 2022 byla žalovanému zaslána písemná výzva, ve které byl žalobcem upozorněn, že z jeho strany nebyly uhrazeny zálohy a nájemné za dva měsíce, a to za měsíc červen a za měsíc červenec 2022, kdy dlužná částka za červen činila 14 500 Kč a za červenec taktéž 14 500 Kč, tedy celkově 29 000 Kč. Dále byl žalovaný žalobcem upozorněn, že v případě nezaplacení nájemného třetí měsíc v řadě, tedy v případě nezaplacení nájmu a záloh za měsíc srpen, bude nájem ukončen okamžitou výpovědí nájmu v souladu s ustanovením § 2291 zákona č. 89/2012, Sb., občanského zákoníku. Žalobcem byla žalovanému poskytnuta dostatečně dlouhá doba na zaplacení dlužné částky, ale tato šance pokojného řešení žalovaným zaviněné situace, nebyla z jeho strany využita. Dne 28. 7. 2022 byla žalovanému zaslána výpověď smlouvy o nájmu bytu v souladu s ustanovením § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. V předešlé písemné výzvě ze dne 30. 6. 2022 byl žalobcem upozorněn, že v případě nezaplacení nájemného a záloh za měsíc srpen bude nájem okamžitě ukončen. Nájemné ani zálohy zaplaceny nebyly a výše dlužné částky se zvýšila na 43 500 Kč. Proto byl žalobce nucen smlouvu vypovědět a ukončit tak nájemní vztah. Dne 12. 8. 2022 byl žalovanému zaslán dopis, ve kterém ho žalobce informoval o skutečnostech vztahujících se k bytu, ke kterému měl nájemní právo, to vše bylo v rámci rychlosti komunikace zasláno i SMS zprávou a zprávou přes aplikaci Whatsapp. Dne 11. 8. 2022 šel žalobce navštívit žalovaného z důvodu nezaplaceného dlužného nájemného do bytu [číslo] který mu byl poskytnut k nájmu za účelem bydlení a všiml si, že byly dveře otevřené. V okamžiku, kdy žalobce zazvonil, aby se ujistil, že se v bytě nikdo nenachází, vkročil dovnitř bytu s úmyslem kontroly, zda není jeho majetek poškozen. Po vstupu do bytu zjistil, že je byt opuštěný a vystěhovaný a že se v něm nenacházejí žádné osobní věci žalovaného, pouze odpadky. Zámky od bytu byly následně žalobcem v zájmu bezpečnosti vyměněny. Žalovaný byl žalobcem vyzván k vrácení klíčů a čipů, které mu byly předány na základě předávacího protokolu ze dne 1. 4. 2022. Klíče a čipy měly být vhozeny do poštovní schránky bytu [číslo] v bytovém domě G na adrese [adresa]. Zároveň byl žalovaný vyzván k úhradě dlužné částky za nezaplacené nájemné a nezaplacené zálohy na energie. Žalovaný neuhradil ničeho a klíče a čipy od nemovitosti, které mu byly předány na základě předávacího protokolu k bytu nebyly taktéž vráceny. Žalovaný byl v předžalobní výzvě vyzván, aby bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 23. 8. 2022 uhradil dlužné nájemné a dlužnou částku za zálohy na energie včetně úroků z prodlení, a to za měsíc červen, červenec a srpen 2022 (kdy nájemné za měsíc srpen 2022 bylo poměrně sníženo a oproti dlužné částce byl započten nárok žalovaného na vrácení uhrazené jistoty) a navrátil čipy a klíče od nemovitosti. Nic z toho nebylo žalovaným splněno, a proto se žalobce obrátil na zdejší soud.

2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě nárok na částku ze strany žalobce 22 333 Kč neuznal. Učinil nesporným vznik smlouvy o pronájmu, za kterou žalobce pří jejím podpisu obdržel jak vratnou kauci, tak i měsíční nájemné. Uvedl dále, že při nastěhování do bytu bylo zjištěno, že bytová jednotka vykazuje nedostatky, a to především s ventilačním systémem a jak se později ukázalo i sám žalobce o nefunkčností věděl, a i přes tento fakt byt pronajal. Na tento fakt pana žalobce upozornil, aniž by tyto skutečnosti věděl, ty však vyplynuly až později při komunikaci s servisní firmou. Bylo mu sděleno, že danou situaci řeší. Nikoliv žalobce, ale žalovaný musel s firmou tento problém řešit a několikrát jí urgovat o odstranění závady. Instalační firma svůj omyl uznala a to i přes fakt, že se několikrát o opravu pokusila, bezvýsledně. Avšak, až napotřetí, kde se musely překontrolovat veškeré rozvody rekuperace v celém domě a razantním způsobem rekuperační závada řešila, ale to již v bytě žalobce nebydlel. Žalobci několikrát volal a informoval jej o nemožnosti bydlet v tomto bytě, a to na základě velkých zápachů, které proudily z rekuperačních trubek. Jednalo se především o zápachy z kuchyní nájemníků pod bytem žalobce. Žalobce na tento fakt několikrát upozornil a informoval jej, že v bytě nežije, jelikož pro zápach to není možné. Vše ohledně servisu rekuperace řešil osobně s developerem i montážní firmou, a to ve svém volném čase a za svoje náklady. Žalobce vše ponechal na něm s tím, že žalovaný je technicky zaměřený a jistě si poradí. Jediné, co žalobce sehnal byl kontakt na developera, ten je vlastně uvedený v kupní smlouvě, tedy neudělal pro likvidaci problému nic. V bytě žalobce bydlel maximálně jeden týden, přičemž od žalobce neobdržel žádný předávací protokol k bytu a nemá ani výstupní záznam od žalobce ohledně spotřeby elektrické energie, vodné - stočné. Byt vůbec nepoužíval kvůli zápachům, které nebylo možné ani vyvětrat, jelikož byly opakované. Žalovanému též dne 10.6.2022 zaslal okamžitou výpověď, a to na základě nezpůsobilosti bytu k bydlení, kterou žalobci zaslal normální poštou.

3. Soud provedeným dokazováním zjistil následující stav věci:

4. Ze smlouvy o nájmu bytu, uzavřené mezi stranami dne 1. 4. 2022 se podává, že se jednalo o jednotku [číslo] způsob využití: byt, zapsanou na [list vlastnictví], vymezená v budově [adresa], bytový dům v části [územní celek], konkrétně v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] [část obce], zapsaný na [list vlastnictví]. Dále příslušného spoluvlastnického podílu vztahujícího se k jednotce [číslo] tj, parkovacího stání [číslo] nacházejícího se v prvním podzemním podlaží budovy [adresa] a sklepní kóje č. S 115. Dále příslušného spoluvlastnického podílu vztahujícího se k jednotce [číslo] na společných částech budovy [adresa], bytový dům v části [územní celek], která je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsaný na [list vlastnictví]. Dále příslušného spoluvlastnického podílu vztahující se k jednotce [číslo] na pozemcích parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Jednalo se o byt s adresou [adresa], [část obce]. Doba trvání nájmu byla stanovena na dobu určitou od 1. 4. 2022 do 30. 9. 2022, kdy nájem končí uplynutím této doby nebo ještě předtím dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí pronajímatele. Pod bodem ba) strany stanovily, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Též požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu a pod bodem bb) výpovědi pronajímatele nájemci s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů § 2288 odstavec 1 o.z., například - poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, dále je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází; dále má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, anebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Dále bylo stanoveno dle § 2288 odst. 1 o.z., že písemnou výpovědí nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou s výpovědní dobou 3 měsíce, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazků ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výše nájemného sjednána v částce 11 500 Kč za 1 kalendářní měsíc. Nájem za období od 1. 4. 2022 do 30. 4. 2022, tedy 11 500 Kč je splatný v hotovosti při uzavření této smlouvy. Dále následovalo ustanovení o službách a jejich vyčíslení. V předávacím protokolu z 1. 4. 2022 byly uvedeny aktuální stavy měřičů.

5. Z výpovědi smlouvy o nájmu bytu ze strany žalobce z 28. 7. 2022 se podává okamžitá výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce, pro nezaplacení nájmu a zálohy za dobu dvou měsíců, a to za měsíc červen nájem 11 500 Kč a zálohy na služby 3 000 Kč, červenec 2022 - nájem 11 500 Kč a zálohy na služby 3 000 Kč, v celkové výši 29 000 Kč, když se zde dále uvádí, že žalovaný byl vyzván k úhradě dlužné částky, byla mu poskytnuta lhůta, do které tak má učinit a byl upozorněn, že v případě nezaplacení nájmu a záloh na služby třetí měsíc v řadě, bude žalovanému nutné dát okamžitou výpověď z nájmu bytu. Vzhledem k tomu, že po ústní urgenci a následně ani na písemnou výzvu nereagoval, dlužnou částku nedoplatil a následně ani nezaplatil nájem a zálohy na služby třetí měsíc v řadě, tedy za měsíc srpen 2022, využívá žalobce svého zákonného práva a vypovídá tímto smlouvou o nájmu bytu ze dne 1. 4. 2022, a to z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce v souladu s ustanovením § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku. Nájem výše uvedeného bytu garážového stání a sklepa zaniká ihned. Byt, garážové stání i sklep je žalovaný povinen ze zákona vyklidit bez zbytečného odkladu nejpozději do 15. 8. 2022, když po vyklizení se mimo jiné sepíše předávací protokol. Výslovně je poučen podle § 2286, že má právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, přezkoumání její oprávněnosti soudem.

6. Z podacího lístku se podává doručení výše uvedené této zásilky, resp. podání k poštovní přepravě dne 28. 7. 2022. Ze sledování zásilek se podává příprava zprávy k doručení podání zásilky dne 17. 8. 2022 a dne 19. 8. 2022 vrácení zásilky odesílateli.

7. Z výzvy k zaplacení dlužného z nájemného ze dne 30. 6. 2022 se podává apel na žalovaného k okamžité úhradě dlužného nájemného, a to za měsíc červen a červenec 2022 s tím, že pokud nebude uhrazen do 15. 7. se žalobce obrátí na soud a jestliže nebude zaplacen nájem a zálohy na služby třetí měsíc v řadě, bude nucen dát okamžitou výpověď. K tomu se zjišťuje podací lístek z 30. 6. 2022.

8. Žalovaný předložil text okamžité výpovědi z nájmu bytu dané žalobci, jak ale uvedl, stalo se tak pouze normální poštou bez doporučené zásilky.

9. Žalobce popřel, že by mu byla doručena výše uvedená listina ze strany žalovaného.

10. Z provedených SMS komunikací mezi stranami vyplynuly informace ohledně řešení problému s rekuperací, stížnosti žalovaného ohledně zápachu v bytě, přístup firmy dodavatele stavby o nápravu stavu rekuperační jednotky formou dodaných rekuperačních filtrů a ze zprávy žalovaného žalobci z 3. 6. 2022 příslib žalovaného, že„ do pátku bude mít žalobce peníze na účtu.“ 11. Žalovaný nesporoval, že nájemní smlouva dále běžela a že existuje dluh na nájemném v požadované výši.

12. Skutkovým zjištěním soudu je, že strany sporu uzavřeli dne 1.4.2022 smlouvu o nájmu bytu specifikovaného v bodě 4 tohoto odůvodnění, a to na dobu určitou od 1. 4. 2022 do 30. 9. 2022 Smlouvou se žalovaný zavázal hradit nájemné ve výši 11 500 Kč měsíčně za jeden kalendářní měsíc, byl povinen též platit měsíčně 3 000 Kč na zálohy na energie. Žalovaný nájemné řádně neplatil pročež byla dne 30. 6. 2022 žalovanému zaslána písemná výzva s upozorněním, že z jeho strany nebyly uhrazeny zálohy a nájemné za dva měsíce, a to za měsíc červen a za měsíc červenec 2022, kdy dlužná částka za červen činila 14 500 Kč a za červenec taktéž 14 500 Kč, tedy celkově 29 000 Kč. Dále byl žalovaný upozorněn, že v případě nezaplacení nájemného třetí měsíc v řadě, bude nájem ukončen okamžitou výpovědí nájmu. Dne 28. 7. 2022 byla žalovanému zaslána výpověď smlouvy o nájmu bytu v souladu s ustanovením § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Nájemné ani zálohy zaplaceny nebyly a výše dlužné částky se zvýšila na 43 500 Kč (nájemné za měsíc srpen 2022 bylo poměrně sníženo a oproti dlužné částce byl započten nárok žalovaného na vrácení uhrazené jistoty). Proto žalobce smlouvu vypověděl. Dne 11. 8. 2022 žalobce návštěvou bytu z důvodu nezaplaceného dlužného nájemného zjistil, že byly dveře otevřené a po vstupu do bytu zjistil, že je byt opuštěný a vystěhovaný. Žalovaný byl vyzván k úhradě dlužné částky za nezaplacené nájemné a nezaplacené zálohy na energie, dluh však neuhradil.

13. Soud věc posoudil v souladu s ust. § 2053 občanského zákoníku, dle něhož uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.

14. Podle ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 citovaného zákonného ustanovení, nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

15. Podle § 1970 obč. zák., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

16. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný nesplnil podmínky nájemné smlouvy, nájemné za dobu 3 měsíců a svůj závazek dluh na nájemném uhradit nedodržel, ačkoliv tak přislíbil v emailové komunikaci se žalobcem dne 3.6.2022. Listinnými důkazy bylo rovněž prokázáno, že žalovaný byl vyzýván k zaplacení dlužné částky, přičemž i přes příslib dluh uhradit, tak neučinil. Argumentaci žalovaného ohledně vad bytu, pro které byt nemohl řádně užívat, soud považoval za nevýznamnou s ohledem na předmět sporu, jímž je neplacení nájemného a jeho nezaplacení, přes příslib, že se tak stane. S ohledem na skutečnost, že žalobce řádně vyčíslil v souladu se smlouvou požadovaný nárok a žalovaný tento nárok nikterak nesporoval, když neposkytl soudu relevantní skutečnosti, na jejichž základě by soud mohl dospět k závěru, že nárok uplatňovaný žalobou není požadován po právu, soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

17. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. kdy žalobce byl ve sporu úspěšný a žalovaný je proto povinen uhradit žalobci náklady řízení. Ty sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 894 Kč a dále úkonů právní služby po 2 020 Kč úkon, kdy se jednalo o převzetí a přípravu zastoupení, předžalobní výzvu a podání žaloby, následně písemné podání žalobce z 3.1.2023, kterým reagoval na námitky žalovaného a jednání u soudu dne 9.8.2023, tedy 5 úkonů celkem v hodnotě 10 100 Kč + režijní paušál 5 x 300 Kč (1 500), v součtu 11 600 Kč, k tomu DPH 2 436 Kč; celkem 14 036 Kč.