14 C 25/2013

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 se sídlem adresa , rozhodl samosoudkyní JUDr. Otílií Hrehovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení příjmení sídlem adresa o 963 514,83 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 414 504 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 7,05% ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku s tím, že plněním jen jednomu ze žalobců zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost plnit druhému žalobci.

II. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 549 010,83 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 7,05% ročně z této částky za dobu od [datum], se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 84 829,62 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta.

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalované zaplacení smluvní pokuty, dále slevy z kupní ceny a náhrady škody v souvislosti se zhotovením bytové jednotky. Uvedli k tomu, že uzavřeli se žalovanou dne [datum] kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na základě které nabyli od žalované do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa] (dále také jen„ byt“). V bytě se od jeho převzetí vyskytlo velké množství záručních vad, které žalobci u žalované reklamovali. Podle článku VI. odst. 2 Smlouvy je prodávající povinen odstranit reklamované vady nejpozději do 30 dnů ode dne doručení reklamace. Uvedli, že u níže uvedených reklamovaných vad žalovaná byla, resp. je v prodlení s jejich odstraňováním. Jde o: * Znečištěné spárovací hmoty v koupelně bez okna - vada spočívala v tom, že spárovací hmota je znečištěna stavbou. Bylo reklamováno dne [datum] doručením dopisu ze dne [datum]. Odstraněno bylo [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 488 dnů. * Nekvalitní zednické práce v pracovně - vada spočívala v omítce v pracovně, která nedrží na stěně nad dveřmi. Reklamováno bylo [datum] doručením přílohy e-mailu, bod [číslo]. Odstraněno bylo [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 287 dnů. * Nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích - vada spočívala v nekvalitním zatmelení a barevném nátěru balkónových dveří v obývacím pokoji. Reklamováno bylo [datum] doručením e-mailu, bod [číslo]. Odstraněno bylo [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 92 dnů. * Nedostatky v instalaci slaboproudu - vada spočívala v chybějící přípravě na slaboproud včetně telefonní a STA zásuvky v místnosti BD.

2. Reklamováno bylo [datum] doručením přílohy e-mailu. Odstraněno: [datum], o čemž byl sepsán reklamační list ze dne [datum] [číslo] reklamační list ze dne [datum] [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 89 dnů. * Prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji - vada spočívala v prohýbání podlahy u přechodové lišty v obývacím pokoji. Reklamováno bylo [datum] doručením doporučeného dopisu ze dne [datum]. Odstraněno: [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 85 dnů. * Nedostatečná funkčnost systému zajišťujícího dodávku teplé užitkové vody - vada spočívala v kolísání teploty teplé vody a nízkém tlaku vody při používání více spotřebičů vody (otevření více kohoutků) současně. Reklamováno bylo [datum] doručením doporučeného dopisu ze dne [datum]. [příjmení] ke dni podání žaloby - neodstraněna. Prodlení s odstraněním vady: od [datum]; ke dni [datum] tedy 392 dnů. Ze shora uvedeného výčtu dle žalobců vyplývá, že žalovaná byla v prodlení s odstraňováním alespoň jedné reklamované vady v období od [datum] do [datum] (495 dnů) a dále od [datum] do [datum] (393 dnů), celkem tedy 888 dnů. Žalobci odkázali na Smlouvu, dle níž podle článku VI. odst. 2 Smlouvy je prodávající povinen uhradit kupujícím smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení s odstraňováním záručních vad. Žalobcům tak vznikl nárok vůči žalované na smluvní pokutu v celkové výši 888 000 Kč Smluvní pokutu žalobci uplatnili u žalované doporučeným dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum].

2. Žalobci dále reklamovali následující záruční vady, za které požadují slevu z ceny. * Nekvalitní zednické práce — odlepený štuk (omítka) od zdi- vada spočívá v odlepeném štuku (omítka) od zdi v místě vedle zrcadla a nad obvodovou lištou podlahy na chodbě bytu. Reklamováno: [datum] doručením přílohy e-mailu. Žalobci se domáhají slevy z ceny ve výši 4 080,93 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. * Nekvalitní zednické práce - praskliny v omítce - vada spočívá v prasklině na chodbě bytu přes celou zeď mezi dveřmi do obývacího pokoje a do pracovny.  Reklamováno: [datum] doručením přílohy e-mailu. Žalobci se domáhají slevy z ceny ve výši 4 211,68 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. * Uvolnění dlažby od podkladu v koupelně bez okna - vada spočívá v tom, že keramická dlažba je v koupelně bez okna místy uvolněna od podkladu. Reklamováno bylo dopisem ze dne [datum]. Žalobci se domáhají slevy z ceny ve výši 63 010,54 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. *Nekvalitní zednické práce — prasklina v omítce v koupelně bez okna - vada spočívá v prasklině v koupelně bez okna na zdi pod stropní deskou. Reklamováno: dopisem ze dne [datum]. Žalobci uplatňují slevu z ceny ve výši 4 211,68 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. Ze shora uvedeného vyplývá, že žalobcům vznikl nárok vůči žalované na slevu z ceny v celkové výši 75 514,83 Kč. Slevu z ceny žalobci uplatnili u žalované doporučeným dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum].

3. Žalobci tedy vůči žalované uplatňují nárok na smluvní pokutu v celkové výši 888 000 Kč a nárok na slevu z ceny v celkové výši 75 514,83 Kč Tyto nároky uplatnili žalobci u žalované doporučeným dopisem ze dne [datum], doručeným dne [datum], ve kterém současně vyzvali žalovanou k plnění ve lhůtě patnácti dnů od doručení výzvy. Žalovaná dluh neuhradila. Žalobci se tak touto žalobou domáhají na žalované zaplacení dohromady částky ve výši 963 514,83 Kč.

4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Nároky uplatněné v žalobě nemají oporu v právních předpisech ani předložených listinách. Učinila nesporným, že dne [datum] žalobci a žalovaná skutečně uzavřeli kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na jejímž základě se žalobci stali vlastníky bytu [číslo] na adrese [adresa], [obec a číslo]. V článku VI. odst. odst. 2 kupní smlouvy se smluvní strany dohodly, že jejich práva a povinnosti vyplývající z odpovědnosti za vady a spojená s odstraňováním vad se budou řídit občanským zákoníkem a reklamačním řádem, který byl přílohou kupní smlouvy s tím, že prodávající je povinen odstranit oprávněně reklamované vady nejpozději do 30 dnů ode dne doručení písemné reklamace, je-li to technicky a technologicky možné, jinak v termínu dohodnutém s kupujícím. Dále bylo na základě požadavku žalobců sjednáno, že v případě prodlení prodávajícího s odstraňováním záručních vad tj. vad, které se projeví po převzetí věci kupujícím, je prodávající povinen uhradit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý i započatý den prodlení. V článku VI. odst. 5 kupní smlouvy pak bylo mimo jiné ujednáno, že výzvy k odstranění vad a uhrazení smluvních pokut budou písemné a budou předány druhé smluvní straně osobně nebo zaslány poštou doporučeně. E-mail lze dohody smluvních stran uvedené v předmětném ustanovení kupní smlouvy ke komunikaci použít za účelem informování druhé smluvní strany o nepodstatných skutečnostech spojených s plněním této smlouvy. Dále se strany dohodly, že v případě rozporu mezi ustanoveními kupní smlouvy a reklamačního řádu má přednost kupní smlouva. Žalovaná namítala, že u většiny vad, u nichž žalobci požadují smluvní pokutu nebo slevu z kupní ceny, žalobci u žalované řádně neuplatnili. Reklamace těchto vad byla zaslána pouze e-mailem, který navíc nebyl vůbec adresován a doručen žalované, ale zhotoviteli bytového domu - [právnická osoba] a.s., [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ zhotovitel“), což je v rozporu s tím, co si smluvní strany ujednaly v kupní smlouvě i s občanským zákoníkem. Rovněž dle reklamačního řádu měly být reklamace učiněné telefonicky, faxem nebo e-mailem do dvou pracovních dnů potvrzeny písemně, což se ani v jednom z případů nestalo. [příjmení] uvedená v žalobě v bodě II. 1 pak byla uplatněna sice dopisem, avšak tento nebyl doručen žalované, ale pouze zhotoviteli. Způsob doručování uvedený v kupní smlouvě byl smluvními stranami sjednán právě s ohledem na to, že žalovaná přijala závazek uhradit žalobcům v případě prodlení s odstraňováním záručních vad smluvní pokutu, neboť žalovaná, která pověřila odstraňováním vad zhotovitele bytového domu, chtěla mít zajištěnu kontrolu nad průběhem reklamačního řízení. Žalovaná také namítá neplatnost dohody o smluvní pokutě pro její rozpor s dobrými mravy, neboť sjednaná smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení s odstraňováním záručních vad, je s ohledem na hodnotu a význam zajišťované povinnosti zcela nepřiměřená. Dále žalovaná namítá, že předpokladem pro vznik nároku žalobců na smluvní pokutu (byla-li sjednána platně), je mimo jiné jejich součinnost při odstraňování vad (zejména zpřístupnění bytu), která nebyla v řadě případů poskytnuta nebo byla poskytnuta se zpožděním, přičemž žalobci ve svých požadavcích nikterak to jimi způsobené prodlení nezohlednili. V některých případech také žalobci souhlasili s posunutím termínů opravy, tj. došlo k dohodě ve smyslu §19 odst. 3 zák. č. 634/1992 Sb. v platném znění, takže k prodlení žalované s odstraněním vady nedošlo. Některé vady pak nebyly uznány a žalovaná tedy považuje požadavek na jejich odstranění za neoprávněný. Navíc komunikace s žalobci byla od počátku problematická, když žalobci patrně s ohledem na sjednanou smluvní pokutu v případě prodlení žalované s odstraněním záručních vad, uplatňovali u žalované stále další a další domnělé vady, opakovali reklamace vad již dříve neuznaných a doslova zahlcovali pracovníky žalované i zhotovitele korespondencí zejména e-mailovou a svými požadavky, což žalovaná dokládá seznamy e-mailové korespondence mezi žalobci a pracovníky zhotovitele a žalované a jejich výslechem. Také z toho důvodu žalovaná přistoupila v některých případech k tomu, že na vlastní náklady opravila„ vady“, které předtím neuznala jako oprávněné.

5. K jednotlivým případům žalovaná uvedla: * Znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna - jedná se o vadu tzv. zjevnou, která, pokud nebyla způsobena nesprávným užíváním bytu žalobci, musela existovat již v době předání bytu žalobcům. V protokolu o kontrole stavu bytové jednotky ze dne [datum], který je přílohou kupní smlouvy a obsahuje Popis vad a nedodělků v bytě, však tato vada uvedena není. Žalobci jako kupující byli v reklamačním řádu, který byl součástí kupní smlouvy upozorněni, že zjevné vady přitom nelze uplatňovat v záruční době, ale nejpozději při převzetí věci kupujícím, ledaže kupující prokáže, že věc měla vady již v době přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího tj. v tomto případě v době jejího předání. Žalobci pak tuto vadu uplatnili dopisem ze dne [datum] a to jako bílé fleky ve spárování, který byl adresován a doručen pouze zhotoviteli a to dne [datum], tj. vada nebyla v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem u žalované řádně uplatněna a lhůta pro odstraňování vad tedy nezačala vůbec běžet, tedy nemohlo dojít k prodlení. Žalobci pak v této reklamaci sami uvedli, že se pokoušeli o opravu této vady starou spárovací hmotou, čímž do věci zasáhli a přišli tak o možnost vadu reklamovat, neboť později nebylo možno posoudit, zda vadu nezpůsobili či nezhoršili vlastní činností nebo do jaké míry se tak stalo. Právo na bezplatné odstranění vady tak žalobcům v tomto případě vůbec nevzniklo a nemohl jim tedy vzniknout ani nárok na smluvní pokutu. Pokud žalovaná podnikla další kroky k odstranění znečištění spárovací hmoty (viz. dále), činila tak přesto, že takovou povinnost neměla. Dne [datum] vznesli žalobci požadavek na dodání spárovací hmoty s tím, že si opravu provedou sami a zhotovitel jim dne [datum] dodal 5 kg spárovací hmoty [anonymizováno], což žalobci potvrdili. Pokud by nárok žalobců na odstranění vady v této době existoval, došlo by k jeho zániku dodáním požadované spárovací hmoty. Přesto na následném jednání dne [datum] žalobci znovu vznesli požadavek na odstranění znečištění a bylo domluveno předložení technického návrhu řešení do [datum]. Pokus o odstranění chemickou cestou navržený zhotovitelem pak žalobci odmítli. Z potvrzení odstraněných závad ze dne [datum] je zřejmé, že žalobci potvrdili přespárování dlažby na starou tj. existující spárovací hmotu, čímž byly fleky odstraněny. Žalovaná pak ještě dodává, že právo na smluvní pokutu nemohlo žalobcům vzniknout také z toho důvodu, že bylo sjednáno jen pro případ prodlení s odstraňováním záručních vad, tj. vad, které se vyskytnou až po převzetí věci v záruční době a nikoli u vad existujících v době převzetí věci kupujícím. Na tom nemůže nic změnit skutečnost, že žalobci tuto vadu uplatnili až později. * Nekvalitní zednické práce v pracovně - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť byla dne [datum] zaslána pouze e-mailem, který byl v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem doručen jen zhotoviteli nikoli žalované. Lhůta k odstranění vad proto nezačala vůbec běžet a nemohlo tedy dojít k prodlení žalované s odstraněním vady. Oprava štukování v pracovně byla zhotovitelem bez vědomí žalované provedena již dne [datum], jak vyplývá z Potvrzení odstraněných závad a výslechu svědka [příjmení]. [příjmení] s tím, že po zaschnutí barvy se bude řešit nerovnost nového štukování. Žalobci však následně tuto novou vadu nevytkli a neuplatnili žádné své požadavky / nároky. Reklamační list [číslo] kterým žalobci„ dokládají“, že k opravě mělo dojít až dne [datum], se vztahuje k jiné vadě zednických prací v pracovně. * Nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkonových dveřích - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť byla zaslána pouze e-mailem, který byl dne [datum] v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem doručen jen zhotoviteli nikoli žalované. Lhůta k odstranění vad proto nezačala vůbec běžet a nemohlo tedy dojít k prodlení žalované s odstranění vady. Oprava zatmelení a nátěru byla provedena subdodavatelem zhotovitele (spol. [právnická osoba] - pan [příjmení]) bez vědomí žalované, a to dne [datum], jak vyplývá z Reklamačního protokolu [právnická osoba] s.r.o. a výslechu svědka pana [příjmení]. Reklamační list [číslo] kterým žalobci„ dokládají“, že k opravě mělo dojít až dne [datum], se vztahuje k jiné vadě a to poškozenému těsnění, uplatněné dne [datum], jak z reklamačního listu vyplývá. * Nedostatky v instalaci slaboproudu - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť jí byla v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem zaslána dne [datum] pouze e-mailem. Lhůta k odstranění vad proto nezačala vůbec běžet a nemohlo tedy dojít k prodlení žalované. Tato vada nebyla uznána, neboť instalace slaboproudu v místnosti BD.2 (dětský pokoj) byla provedena zcela v souladu s dodatkem [číslo] ke Smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno] [číslo], uzavřeným mezi smluvními stranami dne [datum] (dle jen„ dodatek“). Tímto dodatkem smluvní strany sjednaly provedení stavebních a dispozičních úprav a změny zařizovacích předmětů a vnitřního vybavení bytu. V článku I. odst. 2 dodatku se smluvní strany dohodly, že standard (tj. standardní provedení bytu, uvedené v příloze [číslo] Smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy č. SoSBK-HR [číslo] ze dne [datum]) a / anebo dispoziční řešení bytu, se mění v rozsahu stanoveném v Protokolu změn, který tvořil přílohu [číslo] dodatku. Protokol změn, který je součástí dodatku, přitom zásuvku STA a telefonní zásuvku v dětském pokoji neobsahuje. Přes opakované neuznání vady žalobci na doplnění„ chybějících“ zásuvek neustále trvali a zhotovitel přesto, že vadu ze shora uvedených důvodů jako neoprávněnou zamítl, nabídl žalobcům, že požadované zásuvky do dětského pokoje přidělá, což se následně také stalo a to dne [datum] a [datum], jak vyplývá z reklamačních listů předložených žalobci. Jelikož vada nebyla oprávněná, nárok na smluvní pokutu žalobcům nevznikl. Pro případ, že by soud uznal vadu za oprávněnou, žalovaná namítá, že právo na smluvní pokutu nemohlo žalobcům vzniknout také z toho důvodu, že bylo sjednáno jen pro případ prodlení s odstraňováním záručních vad, tj. vad, které se vyskytnou až po převzetí věci v záruční době a nikoli u vad existujících v době převzetí věci kupujícím, když je evidentní, že předmětné zásuvky v bytě nebyly již v době jeho převzetí žalobci. Na tom nemůže nic změnit skutečnost, že žalobci tuto vadu uplatnili až později. * Prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji - tato vada nebyla uznána jako oprávněná, o čemž byli žalobci informováni e-mailem ze dne [datum] a následně dopisem zhotovitele ze dne [datum]. Žalovaná přes zamítnutí vady přislíbila žalobcům v dopise ze dne [datum] opravu a s ohledem na rozsah opravy a na blížící se svátky navrhla provedení opravy na začátku roku [rok]. Jak vyplývá z další e-mailové korespondence mezi Ing. [celé jméno žalobce] a zhotovitelem, požádal zhotovitel žalobce dne [datum] o sdělení možných termínů provedení opravy. Na tuto žádost reagoval Ing. [celé jméno žalobce] dne [datum] a navrhl dva termíny a to [anonymizováno] - [datum] a [anonymizováno] - [datum]. Oprava proběhla v druhém z uvedených termínů, což Ing. [celé jméno žalobce] potvrdil v Reklamačním listě [číslo] dne [datum]. Pro případ, že by reklamace této vady byla soudem uznána jako oprávněná, žalovaná namítá, že žalobci ve svém požadavku na smluvní pokutu nijak nezohlednili skutečnost, že žalovaná byla připravena podlahu vyměnit na začátku roku [rok], přičemž z důvodů na straně žalobců došlo k opravě až v polovině února [rok]. Za toto období nárok žalované na smluvní pokutu nemohl vzniknout. * Nedostatečná funkčnost systému zajišťujícího dodávku teplé užitkové vody - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem byl dopis ze dne [datum], v němž Ing. [celé jméno žalobce] špatnou funkčnost systému [anonymizováno] reklamoval, zaslán pouze zhotoviteli. Ačkoli je v jeho hlavičce uvedená i žalovaná, dopis jí doručen nebyl. Lhůta k odstranění vady, tak dne [datum], kdy byl dopis doručen zhotoviteli, nemohla začít běžet. Ing. [celé jméno žalobce] v předmětném dopise popsal vadu jako kolísání teploty teplé vody zejména na večerních hodinách a snížení tlaku vody při spuštění několika kohoutků zároveň. Zhotovitel reagoval na dopis okamžitě (ovšem bez vědomí žalované) a hned následující den po jeho doručení tj. [datum], proběhlo v bytě šetření za přítomnosti Ing. [celé jméno žalobkyně], zástupce zhotovitele a zástupce subdodavatele, při němž byla shledána kolísavá teplota vody, byl vyčištěn filtr a bylo domluveno, že žalobci budou stav týden sledovat. Dne [datum] pak proběhlo opět bez vědomí žalované další místní šetření za přítomnosti Ing. [celé jméno žalobkyně], zástupce zhotovitele a zástupce dodavatele tepla, byla provedena další opatření a to odpojení kapiláry v garážích a zvýšení průtoku a teploty TUV v bytě (toto nastavení si může uživatel bytu sám měnit) a opět bylo domluveno týdenní sledování stavu žalobci. Hned následující den však zaslal Ing. [celé jméno žalobce] zhotoviteli (nikoli žalované) e-mail, v němž provedená opatření odmítl. Po kontrole systému [anonymizováno], která neprokázala žádnou jeho vadu, která by mohla způsobit kolísání teploty vody a tlaku, byli žalobci dopisem ze dne [datum] a následně opakovaně několika dalšími dopisy a e-maily, zhotovitelem informováni, že tato vada nebyla uznána a že výkon systému se může měnit v závislosti na provozních podmínkách dodavatele tepla a závisí na přitékající vodě, diferenčním tlaku, výkonu radiátorů a nastavení jednotky i regulátorů na patě domu, které si může uživatel sám měnit. Přes shora uvedené však zhotovitel i nadále ve věci kolísání teploty vody s Ing. [celé jméno žalobce] komunikoval a ve spolupráci se svými subdodavateli zejména dodavatelem systému [anonymizováno] činil další kroky, aby našel příčinu kolísání. V průběhu roku [rok] proběhlo několik měření, přičemž byl zjištěn mírný pokles teploty vody o 1-2 stupně Celsia výjimečně, při spuštění většího počtu spotřebičů o více stupňů (max. 4). Také bylo provedeno velké množství opatření, u nichž byl předpoklad, že by mohla vést ke zlepšení stavu, od změny v nastavení systému až po výměnu některých ventilů a částí potrubí za potrubí o větším průměru, ale stav se podle žalobců nezměnil, čímž se mimo jiné prokázalo, že tyto„ nedostatky“ nebyly příčinou kolísání teploty vody. Jelikož byt vznikl spojením dvou menších bytů, které měly mít samostatné stanice [anonymizováno] na dodávku teplé vody, bylo také u projektanta prověřeno, zda jedna stanice [anonymizováno], která je umístěna v bytě, má dostatečný výkon pro byt se dvěma koupelnami. Nedostatečnost stanice nebyla projektantem shledána stejně tak nedostatečnost stoupacího vedení. Nepodařilo se tedy zjistit, čím je kolísání způsobeno, přičemž žalovaná má za to, že nejde o vadu systému dodávky teplé vody, jeho nedostatečnost nebo důsledek nějaké nezjištěné a neodstraněné nedostatečnosti v rozvodech, protože pokud by tomu tak bylo, muselo by se kolísání projevit podstatně dříve a nikoli více než 1,5 roku po předání bytu žalobcům. Žalovaná namítá, že žalobci neprokázali ani existenci vady ani odpovědnost žalované za ni. Ve znaleckém posudku předloženém žalobci, je o poklesu teploty nebo tlaku vody jen drobná zmínka v části 1.5. - Zjištění stavu předmětu posudku, podrobné měření poklesu teploty a tlaku vody součástí posudku není a posudek se jím ani jeho možnou příčinou blíže nezabývá. V závěru posudku, kde znalec shrnuje jím zjištěné nedostatky, se o kolísání teploty vody a poklesu tlaku vůbec nehovoří, posudek řeší jen teplotu vody nikoli její pokles a ta nebyla předmětem reklamace. Dle mínění žalované není pokles teploty teplé vody v bytě o jeden až dva stupně Celsia a mírné kolísání tlaku vody při spuštění více kohoutků, obzvláště dochází-li k nim zejména ve večerní špičce, vadou ve smyslu právní předpisů, neboť pokles teploty a tlaku není nijak výrazný a ve špičce je očekávatelný tj. jde o jev obvyklý. Žalovaná je navíc přesvědčena, že za pokles nenese odpovědnost, neboť nebyl zjištěn a žalobci doložen žádný rozpor bytu s právními předpisy ani porušení nějaké povinnosti žalované, které by měly kolísání za následek. Jelikož tedy žalobci neprokázali existenci vady a odpovědnost žalované za ni, nemohly jim vzniknout nároky z odpovědnosti za vady ani odvozený nárok na smluvní pokutu. K prokázání neexistence vady žalovaná pro urychlení navrhuje vypracování znaleckého posudku znalcem, kterého v rámci řízení jmenuje soud. Ze shora uvedeného vyplývá, že nárok na smluvní pokutu tvrzený žalobci ani v jednom z uvedených případů nevznikl 6. K jednotlivým vadám, u nichž je uplatňován nárok na slevu z ceny žalovaná uvedla: * Nekvalitní zednické práce - odlepený štuk od zdi - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť byla v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem zaslána dne [datum] pouze e-mailem, který byl doručen jen zhotoviteli nikoli žalované. V předmětném e-mailu Ing. [celé jméno žalobce] požadoval opravu vytknuté vady. Tato vada však nebyla uznána jako oprávněná, neboť při kontrole zhotovitele na místě bylo zjištěno, že v uvedeném místě se nevyskytuje žádná zjevně odlepená omítka a předmětná část zdi nevykazuje žádné odchylky od ostatního okolí, pouze zvukovou odlišnost na poklep, která není vadou a je způsobena vedením instalací pod omítkou, o čemž byl Ing. [anonymizováno] e-mailem zhotovitele ze dne [datum]. Znalec, jehož posudek žalobci předložili, pak také neshledal v chodbě bytu žádnou viditelně odlepenou omítku, její uvolnění tvrdí pouze na základě akustického trasování, přičemž se nijak nevyjádřil k vysvětlení, které zhotovitel ke zvukové odlišnosti na poklep žalobcům podal. V dopise ze dne [datum] pak žalobci uplatnili u žalované tuto vadu znovu, přičemž nepožadovali již její odstranění, ale slevu z kupní ceny. Žalovaná pak dopisem ze dne [datum] nárok na slevu odmítla s odkazem na předchozí neuznání reklamace. * Nekvalitní zednické práce - praskliny v omítce - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť byla v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem zaslána dne [datum] pouze e-mailem, který byl doručen jen zhotoviteli nikoli žalované. V předmětném e-mailu Ing. [celé jméno žalobce] požadoval opravu vytknuté vady. Zhotovitel Ing. [celé jméno žalobce] nejprve e-mailem ze dne [datum] a následně dopisem ze dne [datum] sdělil, že prasklinu opraví a vyzval jej k navržení termínů opravy. Na tuto výzvu žalobci nereagovali. V e-mailu ze dne [datum] pak zhotovitel Ing. [celé jméno žalobce] potvrdil svou připravenost uznané vady odstranit, načež jak plyne z e-mailové korespondence zhotovitele a Ing. [celé jméno žalobce] ze dne [datum], Ing. [celé jméno žalobce] [datum] řešení reklamace pozastavil, neboť chtěl navržený postup opravy konzultovat se soudním znalcem. V dopise ze dne [datum] pak žalobci vznesli vůči žalované v souvislosti s touto vadou požadavek na slevu z kupní ceny bytu, který žalovaná dopisem ze dne [datum] odmítla. Pro případ že by soud měl za to, že vada byla u žalované uplatněna řádně, žalovaná s odkazem na ustanovení § 622 zák. č. 40/1964 Sb. v platném znění, namítá neoprávněnost nároku žalobců na slevu z ceny, neboť tu může kupující žádat jen v případě, že vadu nelze odstranit, přičemž předmětná vada je odstranitelná a zhotovitel byl a je připraven ji odstranit, jakmile k tomu žalobci poskytnou součinnost. * Uvolnění dlažby od podkladu v koupelně bez okna - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť nebyla v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem zaslána doporučeným dopisem na adresu žalované, jak tvrdí žalobci, ale opět pouze e-mailem, který byl doručen jen zhotoviteli nikoli žalované a to dne [datum]. V předmětném e-mailu žalobci uvedli, že dlažba je uvolněna od podkladu místy a požadovali finanční náhradu ve výši jimi předpokládaných nákladů na výměnu dlažby v celé koupelně s tím, že si opravu zajistí sami u jiného subjektu. Zhotovitel pak vadu po provedené prohlídce na místě e-mailem ze dne [datum] zamítl s tím, že při prohlídce se uvolnění dlažby od podkladu neprokázalo. Pro případ že by soud měl vadu za prokázanou a její uplatnění u žalované za řádné, žalovaná opět namítá neoprávněnost nároku žalobců na slevu z ceny, neboť tu může kupující žádat jen v případě, že vadu nelze odstranit a sami žalobci jsou přesvědčeni, že vadu odstranit lze, jak plyne z předmětného e-mailu. Požadavek na odstranění vady přitom žalobci nikdy nevznesli. * Nekvalitní zednické práce - prasklina v omítce v koupelně bez okna - tato vada nebyla u žalované řádně uplatněna, neboť nebyla v rozporu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem zaslána doporučeným dopisem na adresu žalované, jak tvrdí žalobci, ale opět pouze e-mailem, který byl doručen jen zhotoviteli nikoli žalované a to dne [datum]. V předmětném e-mailu žalobci uvedli, že požadují finanční náhradu ve výši jimi předpokládaných nákladů na uvedení poškozených míst do předešlého stavu s tím, že si opravu zajistí sami u jiného subjektu. Zhotovitel pak vadu po provedené prohlídce na místě e-mailem ze dne [datum] uznal za oprávněnou, ale nárok na slevu zamítl s tím, že vadu opraví. To Ing. [celé jméno žalobce] odmítl e-maily ze dne 10. a [datum]. I v tomto případě žalovaná namítá neoprávněnost nároku žalobců na slevu z ceny, neboť tu může kupující žádat jen v případě, že vadu nelze odstranit, přičemž předmětná vada je odstranitelná a zhotovitel byl a je připraven ji odstranit, jakmile k tomu žalobci poskytnou součinnost. Nárok na slevu z ceny tvrzený žalobci ani v jednom z uvedených případů nevznikl.

7. Soud ve věci již dříve rozhodl a žalobu zamítl. K odvolání žalobců, však odvolací soud zrušil rozhodnutí zdejšího soudu a vrátil věc podepsanému soudu k dalšímu řízení. Odvolacím soudem bylo shledáno, že se v posuzovaném případě jedná, pokud jde o kupní smlouvu - o smlouvu spotřebitelskou, dále, že smluvní pokuta není v rozporu s dobrými mravy, jak konstatoval též soud I. stupně a dále, že vady byly ze strany žalobců řádně u žalované uplatněny, a že lze ze strany žalobců uplatnit i vady plynoucí ze společných částí domu.

8. Účastníci učinili nesporným uzavření kupní smlouvy (na straně prodávajícího figuruje subjekt [právnická osoba]) o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích a to ze dne [datum] (jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na jejímž základě se žalobci stali vlastníky bytu [číslo] na adrese [adresa], [obec a číslo]). Z článku VI. odstavec 2 této kupní smlouvy je zjišťováno ujednání stran, že práva a povinnosti z odpovědnosti za vady spojené s odstraňováním vad se budou řídit reklamačním řádem (je přílohou 3 této smlouvy) a občanským zákoníkem. Smluvní strany se však dohodly, že prodávající je povinen odstranit oprávněně reklamované vady nejpozději do 30 dnů ode dne doručení písemné reklamace, je-li to technicky a technologicky možné, jinak v termínu dohodnutém s kupujícím. V případě prodlení prodávajícího s odstraňováním záručních vad je prodávající povinen uhradit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý i započatý den prodlení, v případě rozporu mezi ustanoveními reklamačního řádu a této smlouvy má přednost tato smlouva. Z téhož článku ([příjmení]) odstavec 5 uvedené smlouvy je zjišťována dohoda stran, že následující oznámení učiněná smluvními stranami budou písemná a budou předána osobně nebo zaslána poštou doporučeně - oznámení o odstoupení od smlouvy, poskytnutí dodatečných lhůt k plnění, výzvy k odstranění vad, výzva k uhrazení smluvních pokut. Písemnost se považuje za doručenou při druhém marném pokusu o doručení poštou, a to pátým dnem, kdy byla uložena na poště, i když se adresát o uložení nedozvěděl. To platí v případě, že nebylo doručeno na změněnou adresu bydliště nebo sídla, pokud adresát změnu neoznámil druhé straně smluvní. Písemnost se považuje za doručenou i v případě, že adresát odepřel písemnost přijmout, a to dnem odmítnutí převzetí písemnosti. Za účelem informování druhé smluvní strany o nepodstatných skutečnostech spojených s plněním této smlouvy lze využít doručení informativního dokumentu prostřednictvím emailu.

9. Ze seznamu nedodělků dne [datum] (stále platné z [datum]) byt [obec] [číslo] bod [anonymizováno] se podává závada - spárovací hmota koupelny dlažba - jde o vadu znečištěné spárovací hmoty v koupelně bez okna (reklamační list o znečištěné spárovací hmotě v koupelně bez okna). Z e-mailové korespondence ze dne [datum] se podává komunikace žalobce s [jméno] [příjmení] z [anonymizována dvě slova] ohledně jeho schůzky s reklamačními techniky dne [datum], kteří chtěli vady – praskliny v štukování v úmyslu hned odstranit, neměli však sebou vše potřebné, proto do budoucna žádá o zajištění všech potřebných materiálů, aby odstranění všech reklamovaných vad proběhlo do [datum].

10. Z ručně psaného dokumentu - reklamace [číslo] (nekvalitní zednické práce v pracovně) se podává bod 4 - omítka v pracovně - štuk nedrží na stěně nad dveřmi.

11. Z Reklamačního listu [číslo] se podává uplatnění vady u [právnická osoba] - nekvalitní zednické práce v pracovně, převzato [datum].

12. Z Reklamačního listu [číslo] se podává uplatnění vady - balkonové dveře poškozené těsnění, 2x oprava rámu s převzetím dne [datum] u [právnická osoba]

13. Z Reklamačního listu [číslo] se podává uplatnění vady – dlažba v zadní koupelně – přespárování dne [číslo] u [právnická osoba]

14. Z Reklamačního listu [číslo] se podává doplnění telefonní zásuvky (bod IV, článek II žaloby), převzato [datum] – u [právnická osoba].

15. Z dopisu žalobce adresovaného [anonymizováno] [právnická osoba] ze dne [datum] se podává uplatnění reklamace týkající se neprovedené instalace v bytě – slaboproud, když v pokoji BD.2 není náležitá slaboproudová instalace telefonní a STA připojení, v rozporu se standardem dle smlouvy, když není v každé místnosti.

16. Z e-mailové korespondence ze strany žalobce adresované na [anonymizována dvě slova], ([příjmení] [obec]) se podává, že se týká reklamace instalací slaboproudu (bod II/4 žaloby).

17. Z dopisu žalobce ze dne [datum] adresovaného žalovanému a též [anonymizováno] [právnická osoba] se podává opakovaná reklamace podlah v bytě žalobců.

18. Z Reklamačního listu [číslo] ([datum]) uplatněného u [anonymizováno] [právnická osoba] je zjišťována závada v obývacím pokoji – podlaha u přechodové lišty se opětovně přehýbá.

19. Z dopisu žalobce - reklamace systému [anonymizováno] ze dne [datum] adresovaného žalovanému a též [anonymizováno] [právnická osoba] se podává namítání kolísavé teploty TUV; k tomu, jak plyne ze Zápisu o reklamaci ohřevu TUV v bytové stanici ze dne [datum], byl zjištěn stav v namítaném nedostatku a uvedené též plyne ze Zápisu o reklamaci ohřevu TUV v stanici bytové [anonymizováno] ze dne [datum] a Zápisu o reklamaci ohřevu TUV ze dne [datum].

20. Z dopisu žalobce ze dne [datum] nadepsaného adresou žalobce a [anonymizováno] [právnická osoba] zaslanému formou e-mailu dne [datum] na adresu [jméno] [příjmení] (z [právnická osoba]) se podává uplatnění reklamace zednických prací v bytě m.j. odlepený štuk od zdi v místě vedle zrcadla a nad obvodovou lištou podlahy.

21. Z dopisu žalobce nadepsaného adresou žalobce a [anonymizováno] [právnická osoba] [datum] se podává text ve věci uplatněné reklamace dlažby v koupelně bez okna.

22. Ze Znaleckého posudku [číslo] [rok] Ing. [jméno] [příjmení] z listopadu [rok] předloženého žalobci a jimi též objednaného se podávají nedostatky popsané v žalobě.

23. Uplatnění nároku na smluvní pokutu, slevu z ceny a náhradu škody a výzva k plnění z [datum]. K tomu dodejka, dopis došlý [anonymizována dvě slova] [datum].

24. Z e-mailové korespondence žalobce adresovaná [právnická osoba] [jméno] [příjmení] se podává reklamace v bytě ze dne [datum]. Z e-mailové korespondence ze dne [datum], [datum], [datum], [datum] (ve spise založená na č. l. 47-48), ze dne [datum] (na č. l. 49-50, [datum] a [datum] (na č. l. 48), ze dne [datum] a [datum] se podává komunikace žalobců s osobami zabývajícími se odstraňováním závad v bytě žalobců.

25. Svědek [jméno] [příjmení], zaměstnanec již zaniklé [právnická osoba] s.r.o. s ohledem na množství realizovaných staveb, si situaci v bytě žalobců přesně nevybavuje. K reklamačnímu protokolu [číslo] ze dne [datum] po nahlédnutí k vadě jím odstraněné uvedl, že první vady byly odstraněny, avšak to těsnění ne (těsnění s sebou nevozili). Předpokládá však, že se těsnění dodatečně opravilo. Šlo též o seřízení dveří, kování, o okna a dveře, které asi drhly. V tomto případě nedělal na reklamaci nekvalitního zatmelení a nátěru balkonových dveří, z tohoto protokolu to ani nevyplývá.

26. Svědek, [jméno] [příjmení] potvrdil, že byl v bytě žalobců ohledně reklamace. Bytový dům stavěla [právnická osoba] a jeho firma dodávala komponenty pro stavbu. Poté, co dostal od [anonymizováno] upozornění na reklamaci, že kolísá teplota teplé užitkové vody, napsal [anonymizováno], co je třeba odstranit a zjišťoval, co to zapříčinilo. Šlo o několik příčin, celkově to odstraněno nebylo, resp. část byla odstraněna, avšak od posledního dopisu už neměl o tom žádné informace. Topení reguluje průtok vody do bytu a ohřívá teplou užitkovou vodu. Průměry potrubí nebyly dodrženy, nastaly tam proto problémy a kolísal tlak vody v bytě. [příjmení] se tedy zvětšit průměr potrubí. Doporučil, aby bylo zjištěno, jaký je tam vlastně tlak, informaci ale nedostal. Jde vlastně o seřízení a od toho se odvíjí pak kolísání teploty vody. Správně má seřízení provádět autorizovaná montážní firma. Regulace se provádí speciálním nástrojem, je to vyhodnocovací přístroj, který je napojen na armaturu, které jsou nastaveny v garáži. Kdyby do toho zasáhl někdo jiný, pak by se určitě zhoršily podmínky, nicméně to zařízení je zapečetěno, při manipulaci násilné by se musela utrhnout plomba. [příjmení] v ostatních bytech mohou mít vliv na výsledek, ale nemělo by k tomu docházet. Nicméně příčinou byl průměr potrubí a bylo třeba vyměnit to potrubí za větší, neboť pokud je více bytů, pak samozřejmě nastane pokles tlaku. Od projektanta byla informace, že výkon je dostatečný a stanice vyhovuje, že vada tedy není v systému [anonymizováno], ale že jsou to jiné vlivy. Pak byla odpojena trubička, tedy ty kapiláry, aby se vyřešila část reklamace. Montážní firma to nedokázala jinak udělat, tak se tedy odpojila trubička, aby systém byl průchozí. Poté ale už neměl informace, zda a jak to bylo provedeno. Jeho závěr byl ten, že není dostatečný příkon a na to tedy byly vyjmuty kapiláry. [anonymizováno] oslovil projektanta, zda stanice stačí na ohřev TUV a ten řekl, že ano. Zda to bylo pak definitivně seřízeno dle projektové dokumentace, ten výsledek již nezná, neboť mu nic jiného již předloženo nebylo. [anonymizováno] je stanice, která se nachází v bytě. Zda se do bytu instaluje jedna nebo dvě stanice, to řeší projektant, jakou stanici, do které bytové jednotky je třeba dát. Projektantem byl pan [příjmení] [jméno] voda dle normy má mít 55 stupňů na výstupu u zdroje a 45 stupňů pak v bytě. Ohřev si ovšem může nastavit zákazník, tedy uživatel sám od 20 do 60 stupňů. Těch 45 stupňů platí, pokud je zde normální zdroj teplé užitkové vody. Řešil to naposledy [datum], pak již žádnou jinou zprávu nedostal. Příčinou toho problému byl nedostatek šířky, tedy průměru potrubí. Odstranění kapiláry jako konečné řešení, by mohlo být napořád, nic by se nestalo, mohlo by to tak fungovat. Nastavení jiných stanic nemá vliv na kolísání v jiných bytech, nemá vliv na kolísání teploty vody.

27. Svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení] potvrdila, že jako zaměstnankyně [právnická osoba] řešila reklamaci žalobců. Je to záležitost 3 roky stará, ona tam již od té doby nepracuje. Nejprve problémy při komunikaci s [anonymizováno] (pokud jde o umožnění přístupu do bytové jednotky) nebyly, to probíhalo bez problémů, nicméně poté problémy sílily. Jednalo se nejdříve o jednu, poté dvě, tři až pět reklamací, kdy se námitky řešili, nicméně vhod žalobcům to nebylo. [anonymizována dvě slova] dal nějaký návrh, avšak žalobci si to představovali jinak. Tudíž se něco odstranilo, něco ne. K nefunkčnosti dodávek TUV - má za to, že se jednalo o kolísavý tlak teplé vody. Pokud jde o protokol o místním šetření z [datum], je tam její podpis, taktéž i ze dne [datum]. Pokud jde o vyjádření k reklamaci [datum], je to taktéž její vyjádření, je pravda, co se tam píše. Jestli ohledně kapilár bylo žádáno panem [celé jméno žalobce], aby byly dány do původního stavu, dnes si to již nevybavuje. Pokud v dopise panu [celé jméno žalobce] navrhovala nějaká řešení, to si již nevybavuje, nicméně ten dopis ze [datum], kde se vyjadřuje k určitým problémům, pak čerpala ze záznamů, které dostala od subdodavatelů. Pokud jde o dodávku TUV, tu reklamaci [anonymizováno] neuznal, neboť nebyly obsazeny ještě všechny bytové jednotky. Bylo to v době, kdy tam pracovala, nicméně poté přebírala funkci jiná kolegyně, a jak to vyřešila ona, neví. Na TUV se měřil tlak v umyvadle a ve vaně, přívodní hadice se měnily, obalovala se izolace, ten tlak totiž nebyl takový, jak si to žalobci představovali. Zda tomu zamítnutí předcházelo nějaké měření, ty posloupnosti si již nepamatuje. Tedy problém s TUV řešili, nicméně poté zjistili, že již reklamace není způsobilá k uznání.

28. Z výslechu svědkyně, Mgr. [jméno] [příjmení], reklamačního technika z firmy [anonymizována dvě slova] vyplynulo, že ona převzala reklamační řízení v této věci již v době, kdy toto bylo v běhu. Po měsíci, kdy to převzala, měla reklamační doba již uplynout. Takže převzala dvě věci, jednak poškrábanou dlažbu, keramickou dlažbu v koupelně nebo předsíni. Další reklamovanou vadou byl špatný kročejový hluk v bytě, ten uváděly i jiné byty. Je povinností měřit hluk před kolaudací, resp. v rámci kolaudace a v té souvislosti se tedy mělo dělat kontrolní měření. Hledali vhodný termín, konečně se nějaký termín dohledal k požadavku pana [celé jméno žalobce]. Ten den, kdy to mělo být měřeno, pak klienti z jiných bytů řekli, že se to dělat nemá z důvodů, že pan [celé jméno žalobce] to odmítl z důvodu, že se údajně jedná o necertifikovanou společnost. Podle ní však šlo o certifikovanou společnost, neboť jednatelem této firmy je i soudní znalec v příslušném oboru měření hluku. Pokud jde o poškrábanou dlažbu, jednalo se v podstatě nikoli o poškrábanou dlažbu ale o dutou dlažbu na poklep, jak uváděl pan [celé jméno žalobce]. Přišla do bytu s panem [příjmení], který tu reklamaci vyřizoval dříve, nic však toho druhu, jako vadu nenašli. Reklamační řízení převzala přibližně od ledna roku [rok]. Byl tam problém s teplou vodou, žalobci to reklamovali neustále, tlak a kolísání teploty vody. Kolegyně to zpočátku řešila ještě před ní, dělaly se tam zkoušky, čistily se filtry, ona již v podstatě vstoupila do toho na konci. Bylo potom ještě tvrzeno, že do radiátoru vstupuje více horká voda, než má být, to se ale netýkalo těch reklamací jak uvedeno shora, kolísání tlaku vody. Ve firmě o zamítnutí reklamace nebo o tom, že se to bude řešit, rozhoduje reklamační technik a v případě, že firma si není jistá, pak oslovuje dodavatele, investora nebo soudního znalce. Přebírala i nevyřízené vady od svých předchůdců, tu akustiku hluku určitě, dále nemohli získat protokol o hluku, který si nechali žalobci udělat. Neřešila znečištění spárovací hmoty a nekvalitní zednické práce, to řešil pan [příjmení], rovněž též nátěr u balkónových dveří nebo nefunkční slaboproud. Pokud jde o teplou vodu, to řešila paní [příjmení], neboť firma to nedokázala rozklíčovat jako vadu. Pokud se týká ostatních vad, na těch ona neparticipovala, neřešila je. To probíhalo v podstatě tak, že [celé jméno žalobce] uplatnili třeba vadu způsobem, že přišel dopis s vadami, třeba tam bylo už uvedeno to, co se řešilo a k tomu přibyly ještě další označené dvě nové vady, jak [celé jméno žalobce] tvrdili. Kolik dopisů celkem firma dostala - tady se komunikovalo většinou e-mailem, přišly asi tři nebo čtyři dopisy, celkem to odhaduje na 10 komunikací v období jednoho měsíce. V bytě [anonymizováno] byla dvakrát, šli tam kvůli té dlaždici, ale nic nenašli. Pak pan [celé jméno žalobce] namítal, že dvířka od trafostanice [anonymizováno] jsou neizolované, nicméně výrobce ujišťoval, že to se neizoluje. Zda se jednalo z jejich strany o zbytečné výjezdy, k tomu se nevyjadřuje, v podstatě to namítali hlavně dodavatelé, již tam nechtěli jezdit. Z informací ohledně jednání s žalobci z předešlého období, než do toho vstoupila, měla poznatky, že tam jel dodavatel něco opravit, udělal to a dva dny na to přišel dopis od žalobců, že se jim při opravě zase něco poškodilo, třeba obklad nebo nějaká podložka. K případným řešením jiných klientů z té jednotky, resp. bytového domu, uvedla, že v domě bylo [anonymizováno] bytů a v podstatě se jednalo o maximálně jednu, dvě závady na jeden byt. Co do duté dlažby, tu zkoušeli poklepem tužkou (s kolegou [příjmení]).

29. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení], byl reklamačním technikem [právnická osoba] Odešel odtud v roce [rok]. K vadě znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna, to se zdálo žalobcům nejednotně barevné a chtěli to odstranit. Na první pohled to vidět nebylo, nicméně politika [anonymizováno] byla taková, že je třeba klientovi vyhovět. Došlo k novému vyškrábání a zaspárování. Neví, že by si to měli dělat sami [celé jméno žalobce] s tím, že jim někdo předal spárovací hmotu. Pokud jde o nekvalitní zednické práce v pracovně, vybavuje si dispozici toho bytu, kde ta pracovna byla, k praskání uvedl, že se to v novostavbě stává, a to bylo též odstraněno. Bylo to v rohu mezi stropem a zdí. K reklamačnímu listu [číslo] souhlasil, že se to mohlo toho týkat, jak uváděl. Vyřizoval to pan [příjmení]. K potvrzení o odstranění závad – oprava štuku v pracovně uvedl, že je to potvrzení o odstraněné vadě, praskliny vznikly až později. Nevzpomíná si na nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvorů balkónových dveří, asi to řešil pan [příjmení] - na něho ten e-mail, byl adresován. Napsali reklamační protokol a odstranili to, jak vyplývá z toho, co je mu předloženo k nahlédnutí, nicméně na tu vadu si již nevzpomíná. Na reklamačním protokolu je jeho podpis a z toho plyne, že [datum] byla vada odstraněna. K nedostatkům v instalaci slaboproudu, tam se dodělávala instalace drátů, pamatuje si, že to propíchli to z chodby. Zda ta vada byla uznána, či zda opět šlo o politiku [anonymizováno] - hledali dlouho ve výkresech, jak to tam bylo vedeno, byl to přece jen byt netypický, oproti ostatním, ale nedopídili se toho, jak to mělo být, nicméně to nakonec udělali a neúčtovali to. Pokud jde o vadu týkající se prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji u přechodové lišty, tam se podlaha rozebírala v chodbě a obývacím pokoji a ta závada se odstranila. Neví, co bylo příčinou toho prohýbání, nicméně se to vyčistilo a položilo zpět. Reklamace byla vyřešena. Zda [celé jméno žalobce] bránili této opravě, pak každá oprava je zásah do rodinného života, nicméně pokud někdo chce odstranit vadu, měl by to umožnit. Oni to umožnili, pamatuje si, že ne hned, nepamatuje si však, kdy se to začalo řešit. K poškrábání dlažby v koupelně, šlo o to, že při odstraňování reklamace při nestejnobarevnosti spár, došlo k poškrábání dlažby v oblasti spáry a k požadavkům [anonymizováno], se pak sháněla stejná dlažba; bylo jim to sděleno, že se shání, oni pak řekli ([celé jméno žalobce]) že už je dovnitř nevpustí. Neví, zda to bylo myšleno, že je nepustí do bytu, či do koupelny, nicméně pokud bylo třeba, do bytu se vždy dostali. K poškrábaným dlaždičkám ještě doplnil, že plán byl vyměnit jen poškrábané dlaždičky, nicméně byl tam nějaký problém se sušičkou, která na tom místě stála. Ta dlažba se sháněla dost dlouho. O tom, zda se reklamace uzná, rozhodl sám a opravilo se to. V případě spornosti pak se dohadovalo s panem [celé jméno žalobce], co bylo možné uznat a co ne. Řešilo se to se subdodavatelem [anonymizováno]. S [anonymizováno] jednal určitě jeden rok. Šlo o specifický byt, o dva spojené byty. [příjmení] bylo hodně, deset vad, které se odstraňovaly, některé vady byly až tzv. prkotinou, nicméně snažil se je pochopit, chtěli, aby to bylo v pořádku, tak se snažili a firma tam jezdila, často. Šlo někdy též o vady, které by jiní neuplatňovali. Nicméně firma měla tu politiku, že chtěla klientovi vyhovět. Vnímá to tak, že dali za ten byt peníze a chtěli, aby to bylo v pořádku. Kolik vad reklamovali, to si již nevybavuje. Měl však dojem, že tam chodil tak často, že ho znaly i děti žalobců. Nedokáže se vyjádřit, zda šlo o neoprávněné vady. Ty vady, které nebyly dořešeny, pak předával paní [příjmení], byla to již pražská firma. Odevzdávalo se vše živé, co ještě vyřešeno nebylo. V té komunikaci vždy radši jednal s panem [celé jméno žalobce], s paní [celé jméno žalobkyně] se mu subjektivně pro nekompromisnost jednalo problémově. Je to jeho subjektivní vnímání. Nekompromisnost však neznamená, že by mu paní [celé jméno žalobkyně] diktovala, kdy a jak se má vada opravit. 30. [příjmení] [příjmení] u žalovaného pracoval jako vedoucí – reklamní technik. Řešili všechny stavby dle smluv, kde byly zakotveny záruční podmínky, řešily se úpravy a opravy jednotek případně dodaného díla. Těch vad obecně bylo tisíce, takže si není schopen vzpomenout na tento případ, nicméně zůstalo mu v paměti jejich jméno (žalobců), neboť si vybavuje, že byly s nimi určité problémy. [příjmení] při předávání bytu měli mnoho připomínek ke kvalitě, které byly až úsměvné. Nicméně pokud jde o konkrétní vady, vybavuje si pouze zatékání do garáží. K odstraňování reklamovaných vad obecně, pak součástí každé smlouvy byla kapitola reklamace a nedodělky a zde byla uvedena doba, resp. délka záruk. [příjmení] oprava omítky, ta připomínka byla zavedena do počítače, k tomu se vyplňoval i papírový formulář, kde byla vada podrobně popsána, technik se pak spojil se subdodavatelem a navštívili místo, kde závada byla. [jméno] se pak dohodlo, jakým způsobem se vada odstraní tou firmou, která práce prováděla. Na písemném protokolu se pak hlídaly termíny, až když byla vada odstraněna, pak byla ze záznamu vymazána, resp. byl založen sloupec, že byla vada odstraněna. Ve vztahu k panu [celé jméno žalobce] si pamatuje obecně to, že se stěžoval na všechno. Pan [celé jméno žalobce] jim diktoval jakým způsobem se vada má odstranit. Šlo-li o nevyhnutelné závady, pak do bytu chodili i večer nebo o sobotách a nedělích. Měli celkem 5 všestranných dělníků na různé práce. Konkrétně k panu [celé jméno žalobce] si obecně vybavuje, že se mu muselo vyhovět, jinak nastal velký problém, oni byli obecně problémoví, kdyby třeba opraváři nepřišli, pak hned se obracel na vedení firmy a měli by problém, takže této rodině byla věnována mimořádná pozornost. S panem [příjmení] se problematicky něco projednávalo, měl vždycky haldy papírů k reklamaci, nebyl vůbec vstřícný a byl arogantní. Byl příčinou toho, že svědek šel do předčasného důchodu. Nicméně na žádnou konkrétní vadu ve vztahu k [anonymizováno] si nevzpomíná, hovoří jenom obecně.

31. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], z oboru ekonomika a stavebnictví se podává, že vady popsané v žalobě jsou vadami bytové jednotky. Pokud jde o vadu v prohýbání podlahy u přechodové lišty v obývacím pokoji, ta se v bytě vyskytovala a je již opravená. Pokud jde o kolísání teploty teplé vody a nízkého tlaku při otevření více kohoutku současně a nedostatečné teplota teplé vody - k tomuto znalec uvedl, že tyto vady se v bytě vyskytovaly, když vadu ke dni zjišťování stavu znalcem nelze určit, neboť není topná sezóna, nicméně žalobci uvádějí, že vada dosud trvá, přičemž uvedenou vadu reklamovali i sousedé, respektive SVJ. K vadě spočívající v odlepeném štuku (omítce) od zdi v místě vedle zrcadla a nad obvodovou lištou podlahy na chodbě bytu znalec uvedl, že vada se v bytě vyskytovala, avšak je již opravená. [příjmení] uvolnění keramické dlažby v koupelně bez oken se v bytě vyskytovala, je již však opravená. K příčině vzniku vad znalec uvedl, že vady nevznikly nevhodnou údržbou nebo chybným užíváním, tedy příčinou na straně investora - žalobců, ale nepochybně vznikly již při výstavbě, tedy činnosti zhotovitele díla - žalované. Je možné je odstranit vynaložením běžných stavebních postupů při vynaložení nákladů oprav, jaké obsahuje žaloba předložená žalobci. Není však nutná výměna celé dlažby koupelny se sprchou u vady [číslo] podle žaloby a vady pod bodem IV žaloby. Znalec uznává toliko opravu dlažby, nikoliv výměnu (u vady [číslo] žaloby). Pokud jde o slevu, celkově by šlo o částku 22 504 Kč. Obvyklá doba pro odstranění všech uvedených vad je v řádu několika hodin.

32. Z výslechu osoby odpovědné za zpracování znaleckého posudku, znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [jméno] vyplynulo, že existenci vad zjišťoval z reklamačních protokolů. [obec], kde se vady nacházely, zjistil vlastním šetřením (většinou již byly odstraněny), a též z reklamačních protokolů. Reklamační protokol je o odstranění vady, tedy, že vada byla odstraněna a je na něm podpis obou stran. Popis vad byl v reklamačním protokolu. Protokol o odstranění byl daleko stručnější, tam byl vlastně pouze název a poznámka odstraněno. Žádný další popis, v čem vada spočívala a jak byla odstraněna, to už v protokolu o odstranění nebylo. Pokud jde o vadu spočívající v nerovnosti stěrky, vycházel z informací, které předložila strana žalující straně žalované. V protokolech je, že byla ta vada odstraněna. Další popis tam není. Pokud jde o vadu prohýbání podlahy, neumí si představit, že by její příčina byla na straně uživatele, že by nějakým svým užíváním mohl způsobit průhyb podlah. Ta příčina, ať už by byla jakákoliv, nemohla být spojena s užíváním na straně uživatele bytu. Co bylo příčinou vady, pak mohl vycházet buď z místního šetření, to ale nešlo, protože vada byla dávno odstraněna. Potom je tu druhá možnost, vycházet z těch listin, tzn. reklamačních protokolů. V těch reklamačních protokolech je to samozřejmě popsané velice stručně, tam je pouze, že je nerovná stěrka. Kdyby předpokládal, že si to žalobce vymyslel, že ta příčina byla úplně jiná, tak si neumí představit příčinu, kterou by způsobil žalobce. Je nepravděpodobné, že by vada mohla být způsobena poklesem stropu, protože potom by se ta vada projevila nejen u prahu do obývacího pokoje, ale projevila by se v celé místnosti a nejenom v ní, ale i v jiných místnostech. Což je třeba případ praskliny na zdi, kde je možné vidět najednou pokles stropu a najednou se to projevuje v několika místnostech. Neumí si představit příčinu, kterou by mohl způsobit žalobce, jakoukoliv. Prostě to je evidentně vada, ať už byla její příčina jakákoliv v té jednotce a nemohl jí způsobit žalobce. Pokud by nedošlo k odstranění nerovností stěrky, musela by se ta vada znovu projevit. K nákladům na odstranění této vady znalec uvedl, že kdyby vzal všechny vady, nejenom tuhle, kdyby se to bralo tak, že tam někdo přijde a všechny vady najednou opraví, takto je tak do 10 000 Kč. Jedině kde je otazník, to je vada teplé vody. [jméno] kdyby se nakonec zjistilo, že příčinou je třeba slabý kotel, a že je potřeba dokoupit druhý kotel; tak ten kotel stál cca 100 000 Kč, ale zase to by neplatil jen žalobce, je to společná věc majitelů toho domu, takže tam by žalobce platil jen nějakou poměrnou část. I kdyby zohlednil tohle, tak jsou všechny ty vady do 10 000 Kč opravitelné. K vadě spočívající v kolísání teploty vody a nízkém tlaku vody při používání více spotřebičů vody, otevření více kohoutků současně, je příčina buď v hardwaru, nebo softwaru kotle. Buď v tom kotli, nebo v nějakých těch armaturách. Software je ta regulace. Zcela nepochybně ta příčina není v těch armaturách v onom bytě a to jednak z toho důvodu, že se ta vada projevuje v celém domě. Kdyby byla vadná armatura, tak bude vadná armatura v jedné místnosti a ne ve všech najednou. Takže tady se dá s jistotou říct, že příčina vady je mimo byt. K příčinám této vady uvedl, že žádná z těch příčin není uvedena jako jistota. Vlastně, to samé se dá říci ohledně posudku Ing. [jméno] [příjmení], on taky uvádí nějakou možnou příčinu. Obecně u topení je vždycky velmi těžké stanovit jednoznačnou příčinu, většinou se postupuje tak, že se prostě zkouší něco udělat a sleduje se ten systém, jak na to bude reagovat. Postupně se jde krok po kroku, až se nakonec zjistí co je ta příčina. Nezpůsobili to žalobci, protože tahle vada se nedá způsobit užíváním na straně žalobce. Ta vada nepochybně existovala z doby výstavby. [obec] je někde kolem kotle, např. malá kapacita kotle, něco s armaturama, nastavení toho kotle a užívání teplé užitkové vody, možná v té regulaci atd. Říct prostě, je to tahle jedna příčina, pak by byla už dávno odstraněna. [příjmení] je umístěn v suterénu domu a je společný pro celý dům. K možným zásahům do kotle, zda do něho může zasáhnout i někdo jiný než žalobce, žalovaný, pak neví jak je to v tomto případě. Někdy je to tak, že firma, která to spravuje to topení nebo kotel, má klíče od té místnosti a nikdo jiný ty klíče nemá. Neví, jestli v tomhle případě má klíče i SVJ, to nezkoumal. Jestli je možné, že tam byly nějaké zásahy ze strany SVJ do toho systému, to nemůže vědět. [anonymizováno] tu vadu neopravoval. Otázka tedy je, kdo ji opravoval, myslí si, že nikdo, nebo resp. nemá žádný protokol, že by jí někdo opravoval. Má za to, že to v těch kapilárách nebude, je to nejsnadnější řešení, které se nabízí ihned napoprvé udělat. Tato vada mohla být odstraněna i bez toho protokolu, ale vlastně z tvrzení žalobce vyplývá, že ta vada pořád existuje, takže tady je vcelku nepochybné, že odstraněna nebyla. Ta vada se nemusela projevit během předání bytu, mohla se projevit později, přičemž se projevila v té bytové jednotce. Je mimo pochybnost, že příčina té vady je mimo ten byt. Znalec dále k odlepenému štuku (omítce) od zdi v místě vedle zrcadla a nad obvodovou lištou podlahy na chodbě bytu, (jaké bylo konkrétní místo výskytu této vady) uvedl, že ono zrcadlo tam pořád je ale teoreticky mohlo být na jiném místě v předsíni, ale na základě toho místního šetření se nedala ta vada zjistit. Vycházel tedy pouze z uplatněné reklamace žalobce, pouze z těch zápisů. Nedá se zjistit, kdy se ta vada projevila, byla totiž odstraněná, takže je nutno vycházet z těch historických listin, které jsou ve spise. K vadě - keramická dlažba v koupelně bez okna, místnost BD 8, místy uvolněna od podkladu, znalec opět vycházel z protokolu z reklamace a ze znaleckého posudku Ing. [příjmení], který ji taky konstatuje. Následně byla provedena oprava v bodu dodatku [číslo] že výsledná částka je nikoliv 4 211,68 Kč ale 4 089,93 Kč, když se jedná o překlep, toto se opravuje. K vadě dveří znalec uvedl, že je vadou pláště domu. Balkónové dveře podobně jako obvodové stěny jsou pláštěm domu - na 99%. V pochybnostech je možné nahlédnout do prohlášení vlastníka domu nebo bytu. K znečistění spáry znalec uvedl, že tato vada se musela projevit v průběhu výstavby. K vadě - nedostatky v instalaci slaboproudu uvedl, že z dohody o klientské změně, jakým způsobem mají být provedeny instalace v tom bytě, zásuvka STA uvedena není. K prasklinám v koupelně a v chodbě uvedl, že jde o dvě vady a mají stejnou příčinu, tedy pokles stropu pod nimi. Ty místnosti jsou hned vedle sebe. Ten okamžik se zjistit přesně nedá, resp. dá se zjistit přesně projev té vady, tzn. je nutno předpokládat, že ten projev bezprostředně následoval po té příčině. U každé novostavby dochází k tzv. dotváření těch nosných konstrukcí, tzn. ty nosné konstrukce si jakoby sedají, tvarově se dotváří. Což je běžný jev. Během toho procesu v tomto případě došlo k poklesu stropu. To, že je to asi pokles stropu lze usuzovat z té vady, protože je to vodorovná trhlina a ta trhlina je vždycky kolmo na tu sílu, která ji způsobuje. Takže velmi pravděpodobně šlo o pokles stropu a jestli ta vada se projevila ten den, co poklesl ten strop, nebo za týden nebo za měsíc od toho poklesu stropu, to se dá velmi těžko říct, neví, jestli je to vůbec podstatné. Podstatné je, že to nemohl způsobit žalobce svým užíváním. [obec] té vady je nepochybně ve výstavbě, kdy se projevila, to je druhá věc, to se nemuselo projevit během té výstavby nebo bezprostředně po ní ale mohla se projevit třeba rok potom. Mohla se projevit už při výstavbě. Ale zpravidla se tyhle vady, to dotváření těch konstrukcí projevuje tak do dvou let od ukončení výstavby. Kdy se ta vada projevila, nemůže říct, může akorát říci, že to bylo reklamované. Všechny vady bylo možné odstranit najednou během 8 hodin, vyjma té vody. [jméno] je to vážnější.

33. Skutkovým závěrem soudu je, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na základě které žalobci nabyli od žalované, původně vystupující pod obchodním jménem [právnická osoba] do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa žalobce a žalobkyně]. V bytě se od jeho převzetí vyskytly vady, které žalobci reklamovali u společnosti [právnická osoba] Stalo se tak podáními žalobců učiněnými dílem e-mailem, dílem doporučeným dopisem a to v období od [datum] do [datum]. Na straně žalované společnosti v průběhu řízení v projednávané věci došlo ke změně obchodního jména na U [právnická osoba] Vady byly průběžně odstraňovány.

34. Podle ust. § 3028 zák.č. 89/2012 (občanský zákoník), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

35. Na právní vztah účastníků soud aplikoval ustanovení zákonů platných do [datum].

36. Podle ust. § 588 obč. zák. (účinný do 31.12.2013) z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

37. Podle § 596 téhož zákona, má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit.

38. Podle 597 odst. 1, citovaného zákona, jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.

39. Podle § 599 odst. 1 téhož zákona, vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv do tří týdnů, a jde-li o vady zvířat, do šesti týdnů od převzetí věci.

40. Podle § 600 téhož zákona, uplatněním práv z odpovědnosti za vady není dotčeno právo na náhradu škody.

41. Podle § 612 odst. 1 citovaného zákona, jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen "prodávající") v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení § 613 až 627.

42. Podle § 616 odst. 1 téhož zákona, prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad. Podle odst. 3, v případě, že věc při převzetí kupujícím není ve shodě s kupní smlouvou (dále jen "rozpor s kupní smlouvou"), má kupující právo na to, aby prodávající bezplatně a bez zbytečného odkladu věc uvedl do stavu odpovídajícího kupní smlouvě, a to podle požadavku kupujícího buď výměnou věci, nebo její opravou; není-li takový postup možný, může kupující požadovat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit. To neplatí, pokud kupující před převzetím věci o rozporu s kupní smlouvou věděl nebo rozpor s kupní smlouvou sám způsobil. Podle odst. 4, rozpor s kupní smlouvou, který se projeví během šesti měsíců ode dne převzetí věci, se považuje za rozpor existující již při jejím převzetí, pokud to neodporuje povaze věci nebo pokud se neprokáže opak.

43. Podle § 619 odst. 1, téhož zákona, nejde-li o věci, které se rychle kazí nebo o věci použité, odpovídá prodávající za vady, které se projeví jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v záruční době (záruka).

44. Podle § 621 věta první, téhož zákona, záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím.

45. Podle § 622 odst. 1, téhož zákona, jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není-li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit.

46. Podle § 625 téhož zákona, práva z odpovědnosti za vady se uplatňují u prodávajícího, u kterého věc byla koupena. Je-li však v záručním listě uveden jiný podnikatel určený k opravě, který je v místě prodávajícího nebo v místě pro kupujícího bližším, uplatní kupující právo na opravu u podnikatele určeného k provedení záruční opravy. Podnikatel určený k opravě je povinen opravu provést ve lhůtě dohodnuté při prodeji věci mezi prodávajícím a kupujícím.

47. Předmětem žaloby jsou nároky na smluvní pokutu ve výši 888 000 Kč (1 000 Kč/den za 888 dní prodlení s odstraňováním záručních vad) a slevu z ceny bytu ve výši 75 514,83 Kč. Vše z titulu a v souvislosti s prodejem bytové jednotky zhotovené žalovanou žalobcům a existujících vad, které žalobci u žalované reklamovali.

48. Mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na základě které nabyli žalobci od žalovaného do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa žalobce a žalobkyně] Odvolací soud ve svém rozhodnutí, jímž zrušil původní zamítavý rozsudek zdejšího soudu, konstatoval, že kupní smlouva svým obsahem a náležitostmi splňovala předpoklady stanovené ust. § 6 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů účinného do 31. 12. 2013. Z dikce ust. § 3 odst. 1 věta prvá téhož zákona se podává, že pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen "vlastník jednotky") upravuje občanský zákoník. Vzhledem k tomu, že právní poměry z uvedené smlouvy vznikly před účinností zák. č. 89/2012 Sb., bylo na místě posoudit nároky účastníků ve smyslu ust. § 3028 odst. 3 o. z. dle právní úpravy účinné v době vzniku závazku, tj. dle ust. § 3 zákona o vlastnictví bytů, dle právní úpravy obsažené v zák. č. 40/1964 Sb. Žalovaná při uzavírání předmětné smlouvy vystupovala v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, oproti žalobcům, spotřebitelům, kdy při reklamaci vad a jejich vyřizování je tedy vázána přísnější právní úpravou dle ust. § 612 a násl. obč. zák. a ust. § 19 odst. 3 zák. č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele.

49. Soud prvního stupně v původním rozsudku (zrušeném) v této souvislosti u většiny vad uzavřel, že reklamace nebyla provedena řádně, když byla uplatněna dílem e-maily a dílem doporučenými dopisy, avšak zaslanými zhotoviteli [právnická osoba], a.s., nikoliv prodávajícímu, tj. žalované. S uvedeným názorem se odvolací soud neztotožnil, když přisvědčil v tomto směru v zásadě argumentaci žalobců. Mezi smlouvou a reklamačním řádem, který ji doplňuje, není žádného rozporu, který by dával přednost smlouvě samé, která nadto ani výslovně osobu pro uplatnění reklamací neidentifikuje. Pokud žalovaná zmocnila k vyřizování reklamací třetí osobu, a žalobci jí vady oznamovali, činili tak bez porušení smluvních ujednání.

50. Pokud jde o smluvní pokutu, žalovaná argumentovala, že je v rozporu s dobrými mravy. V tomto směru se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že tomu tak není. Smluvní strany si ujednaly, že v případě prodlení žalované s odstraňováním záručních vad je povinna uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý i započatý den prodlení. Odvolací soud se taktéž přiklonil k závěru, jestliže s žalobci žalovaná tuto smluvní pokutu sjednala a ničeho nenamítala, pak je nyní uplatněná námitka v rozporu s dobrými mravy zcela účelově vykonstruovaná.

51. Pokud jde o vadu – nedostatečná funkčnost systému zajišťování dodávky teplé užitkové vody, kdy se nejedná dle znaleckého posudku o vadu nikoliv samotného bytu, ale společných částí domu, pak odvolací soud korigoval závěr soudu I. stupně (že uplatnit tento nárok mohlo teoreticky jen společenství vlastníků jednotek) s tím, že uplatnění nároku z odpovědnosti za vady společných prostor je sice úkonem, který se týká společné věci, nesměřuje však ke změně podstaty věci ani s ní nijak nenakládá. Není proto významné, že žalobci jsou pouze minoritními spoluvlastníky společných částí domu. Podle ust. § 9 zák. č. 72/1994 Sb., společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Při výkladu, zda pod„ správu, provoz a opravu“ lze zahrnout i uplatňování práv z odpovědnosti za vady společných částí domu, konstantní judikatura dovodila, že společenství vlastníků jednotek není oprávněno uplatňovat nároky z odpovědnosti za vady předmětu koupě, plynoucí ze smluv o převodu jednotek, uzavřených třetími osobami (vlastníky jednotek), a že právo na odstranění případných vad společných částí domu svědčí toliko nabyvatelům dotčených jednotek, neboť„ uplatnění nároků z odpovědnosti za vady plynoucí ze smluv o převodu jednotek není výkonem správy domu podle ust. § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů“ (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2007, sp. zn. 32Cdo 1389/2007; ze dne 16. 4. 2014, sp. zn. 26Cdo 624/2014; ze dne 24. 3. 2016, sp. zn. 33Cdo 1153/2015; ze dne 22. 9. 2016, sp. zn. 33Cdo 3185/2014; a ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 33Cdo 2914/2014).

52. Vady, které existovaly již v době převzetí bytu a na níž se reklamace a povinnost žalované zaplatit žalobcům smluvní pokutu v případě prodlení s odstranění vad nevztahuje, jak plyne z čl. VI. odst. 2 kupní smlouvy, dle níž se ustanovení o smluvní pokutě užije jen na záruční vady, jsou následující: * Znečištění spárovací hmoty v koupelně - sami žalobci v bodě II. žaloby uvádějí, že spárovací hmota byla znečištěna stavbou. Byla to tedy vada zjevná při převzetí bytu a sankce za 488 dnů prodlení se na ní nevztahuje. Uvedený závěr lze učinit též na základě stanoviska znalce k této vadě, který potvrdil, že se musela projevit již v průběhu výstavby. * Nekvalitní zednické práce v pracovně, kde nedrží omítka na stěně – ty existovaly již při předání bytu a právo na smluvní pokutu za 278 dnů prodlení s opravou nebylo smluvně zakotveno, když se jednalo pouze o vady objevivší se až po předání bytu, tedy záruční. Tato vada tedy nevyvolala povinnost hradit smluvní pokutu. * Nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru u balkónových dveří – trvání prodlení s odstraněním tohoto nedostatku trvalo 92 dnů. I tady se jedná o vadu existující při převzetí bytu, nikoli vadu záruční, která by se objevila až po převzetí bytu. * Nedostatky v instalaci slaboproudu – šlo o vadu vyskytující se zjevně při předání bytu, nikoli vadu záruční. Došlo-li v tomto případě k prodlevě s odstraněním vady v trvání 89 dnů, požadavek na smluvní pokutu je nedůvodný. * Prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji – i tato vada byla zjevná při převzetí bytu a není vadou záruční, na kterou by se vztahovala povinnost platit smluvní pokutu (85 dnů). * Nedostatečná funkčnost systému zajištění dodávky teplé užitkové vody. V tomto případě nárok na smluvní pokutu dán je. Odvolací soud konstatoval (bod 22 odůvodnění usnesení 39 Co 313/2019-421 ze dne 27.11.2019), že tuto vadu může uplatnit minoritní vlastník domu. V tomto případě došlo k reklamaci dne [datum], vada ke dni podání žaloby nebyla odstraněna. Nastalé prodlení tak činí dobu od [datum] (měsíc od uplatnění) až k datu [datum], tedy celkem 392 dnů. Tento požadavek žalobců na zaplacení 1 000 Kč za den prodlení s odstraněním vady je oprávněný, neboť se jedná o vadu objevivší se v záruční době, nikoli při převzatí bytové jednotky. Žalovaná je proto povinna zaplatit žalobcům 392 000 Kč v tomto segmentu.

53. Pokud jde o slevu z ceny bytu, je nutno vycházet z toho (jak konstatoval odvolací soud), že nároky žalobců byly řádně uplatněny. Žalobci požadují slevu 75 514,83 Kč, která je součtem ceny opravy za nekvalitně provedené zednické práce – odlepený štuk od zdi v chodbě bytu (4 080,93 Kč), praskliny v omítce v chodbě bytu (4 211,68 Kč), uvolnění dlažby od podkladu v koupelně bez okna (63 010,54 Kč) a nekvalitní zednické práce u praskliny v omítce v koupelně bez okna (4 211,68 Kč). V uvedeném segmentu soud žalobcům přitakal pouze částečně a vycházel ze znaleckého posudku [právnická osoba] (čl. 240 a dodatek 290 spisu), z něhož se podává, že uvedené náklady šly maximálně do částky 22 504 Kč.

54. Při rekapitulaci nároků žalobců soud uzavírá, že žalobu shledal dílem důvodnou co do uplatněného nároku na smluvní pokutu ve výši 392 000 Kč. V části 496 000 Kč z uplatněných 888 000 Kč byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta. Žaloba byla též částečně shledána důvodnou co do slevy z ceny bytu ve výši znalcem stanovené částky 22 504 Kč. V převyšující části tohoto segmentu pak byla co do 53 010,83 zamítnuta. Co do výroku o příslušenství pohledávky, žalovaná je v prodlení od data [datum], když výzvě k plnění ze dne [datum] do 15 dnů ze strany žalobců nevyhověla a dostala se tak uvedeným dnem do prodlení.

55. O nákladech řízení a to včetně nákladů předcházejícího řízení bylo rozhodnuto tak, že úspěšným žalobcům, kterým ve sporu žalovaná zčásti podlehla, soud přiznal náhradu nákladů řízení dle úspěchu ve věci (odpovědnost za výsledek) podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Náklady žalobců tak sestávají ze soudního poplatku za podání žaloby ve výši 48 180 Kč a za podání odvolání ve výši 48 176 Kč, celkem 96 356 Kč, dále z odměny za zastoupení účastníků advokátem za 25 společných úkonů právní služby při zastupování dvou osob - převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, žaloba, replika žalobců k vyjádření žalované k žalobě, účast u jednání soudu [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] (1/2 úkon), [datum], [datum] (1/2 úkon), podání k formulaci otázek pro znalce dne [datum], [datum] (místní šetření k znaleckému posudku), soudní jednání [datum], [datum], písemný závěrečný návrh [datum], účast u vyhlášení rozsudku [datum] (1/2 úkon), odvolání ze dne [datum], jednání před odvolacím soudem [datum], jednání před odvolacím soudem [datum] (1/2 úkon), vyjádření z [datum], soudní jednání [datum], [datum], [datum] (1/2 úkon). Tedy 50 úkonů právní služby s odměnou sníženou o 20%, kdy odměna za úkon právní služby před snížením činí podle ustanovení § 8 odst. 1 advokátního tarifu 12 180 Kč, po snížení o 20% podle ustanovení § 12 odst. 4 advokátního tarifu činí odměna za úkon právní služby 9 744 Kč, za 50 úkonů ve výši 487 200 Kč + DPH 21% (102 312 Kč), celkem 589 512 Kč. K tomu náhrada hotových výdajů advokáta za 50 úkonů právní služby po 300 Kč podle ustanovení § 13 odst. 3 advokátního tarifu ve výši 15 000 Kč + DPH 21% (3 150 Kč), celkem 18 150 Kč; dohromady 607 662 Kč. Z toho při krácení z titulu podílu úspěchu (13,96 %) jde o výsledek 84 829,62 Kč.