15 C 9/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem JUDr. Ondřejem Růžičkou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro zaplacení 1 450 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná zaplatila žalobci částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % p.a. z částky , částka, ode dne , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši , částka, k rukám právní zástupkyně žalovaného, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhá po žalované částky , částka, s odůvodněním, že žalovaná je obchodní společností zabývající se obchodem s nemovitostmi, zejména jejich výkupem. Společnost nabízí službu „Okamžitý prodej nemovitosti. Platbu za nemovitost můžete získat okamžitě.“ Žalobce jednal se žalovanou o výkupu nemovitostí a to pozemku parc. č. st. 409, jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, a pozemku parc. č. 342/9, vše zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, (dále jen jako „nemovitosti“), které byly v této době ve vlastnictví žalobce. Dne , datum, žalobce oslovil žalovanou ohledně možnosti výkupu nemovitostí. Žalovaná začala se žalobcem okamžitě jednat o výkupu nemovitostí. V zastoupení žalované začal s žalobcem jednat , tituly před jménem, , jméno FO, , investment manager, který s žalobcem komunikoval přes e-mail a žalobci odpověděl, že žalovaná má o výkup nemovitostí zájem a že se spojí telefonicky. Žalobce informoval žalovanou, že nemovitosti jsou po rekonstrukci, resp. je hotova přístavba a částečná rekonstrukce, plánovaná rekonstrukce nebyla kompletně dokončena. Žalobce žalované sdělil, že v souvislosti s tím aktuálně čeká na vydání kolaudační rozhodnutí. Žalobce sdělil žalované odhad obvyklé ceny nemovitostí odpovídající částce cca , částka, až , částka, . Žalobce žalované sdělil, že je ochoten snížit výkupní cenu nemovitostí na částku , částka, za předpokladu, že nebude mít žádné další starosti s dokončením kolaudace domu a veřejným prodejem, s čímž žalovaná zprvu souhlasila. Dne , datum, zaslal žalobce žalované kompletní stavební dokumentaci k nemovitostem a navrhnul výkupní cenu ve výši , částka, . Ve druhé polovině března žalovaná provedla osobní prohlídku nemovitostí. Dne , datum, žalovaná informovala žalobce, že přímý výkup žalovaná je v rozmezí , částka, až , částka, za předpokladu, že se neprokáží vady na nemovitostech. Dne , datum, žalobce žalované sdělil, že má zájem o výkup nemovitosti z důvodu rychlosti, neboť se postupně dostával do tíživé finanční situace, a souhlasil s výkupní cenou ve výši , částka, . Dne , datum, žalovaná učinila stavebně-technickou prohlídku nemovitostí s odborníkem, který nemovitosti detailně zkontroloval a potvrdil, že nemají žádné vady. Žalovaná též byla na stavebním úřadě zkontrolovat soulad skutečného stavu nemovitostí s dokumentací, kdy byl ze strany stavebního úřadu ujištěn, že kolaudační souhlas bude vydán. Nakonec žalovaná navštívila nemovitosti po třetí, a to konkrétně pan , jméno FO, s majitelem firmy panem Baťalíkem, který odsouhlasil výkupní cenu. Žalovaná se následně se žalobcem dohodla, že před výkupem nemovitostí obstará žalobce kolaudační souhlas. Dne , datum, žalovaná informovala žalobce, že nabízí kupní cenu za nemovitosti ve výši , částka, v případě, že žalobce dokončí kolaudaci nemovitostí. Žalovaná zaslala žalobci dne , datum, email, v němž je explicitně uvedeno: „V každém případě, pokud se vám podaří dům zkolaudovat, můžeme bez dalších průtahů , právnická osoba, odkoupit a kolaudaci ocenit na 9,25 mil. Kč.“ Následně žalovaná zaslala žalobci dne , datum, prostřednictvím emailu návrh rezervační smlouvy na dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, . Tuto rezervační smlouvu připravovala žalovaná. Žalobce požádal o zakomponování rezervační zálohy na nemovitosti nebo rovnou uzavření kupní smlouvy. Žalobce byl v tíživé finanční situaci, čehož si byla žalovaná velmi dobře vědoma. Dne , datum, žalobce obdržel pravomocné kolaudační rozhodnutí o povolení užívání přestavby a přístavby nemovitostí, které žalované tentýž den zaslal. Dne , datum, žalovaná kontaktovala žalobce s dotazem, zda požaduje uzavření kupní smlouvy. Žalobce obratem odpověděl, že ano. Od té doby žalovaná na žalobcovy zprávy ani telefonáty nereagovala a k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Technický stav nemovitosti byl mezi stranami velmi detailně konzultován, žalobce žalované předložil kompletní projektovou dokumentaci k rekonstrukci. Žalobce též disponuje bezvadnou dokumentací k podlahovému vytápění. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobce čerpal dotaci od státu, veškerou dokumentaci má řádně zaevidovanou. Podlahové vytápění a jeho funkčnost velmi důsledně prověřoval při osobní prohlídce nemovitosti stavební technik žalované pan , jméno FO, , který žádné námitky vůči technickému stavu nevznesl. Jak vyplývá z předložené emailové komunikace stran, účastníci jednání se dohodli, že podmínkou k uzavření kupní smlouvy je získání pravomocného kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání přestavby a přístavby nemovitostí. To bylo také důvodem pro uzavření rezervační smlouvy do doby, než bude tento souhlas vydán. Žalobce dne , datum, obdržel pravomocné kolaudační rozhodnutí, které tentýž den zaslal protistraně. V období od ledna do konce května 2024 jednal žalobce výhradně se žalovanou a plnil podmínky, které průběžně žalovaná požadovala (zejm. povinnosti spojené s obstaráním kolaudačního souhlasu). V opačném případě by žalobce inzeroval nemovitost již od ledna 2024, což by významně zvýšilo jeho šanci k prodeji nemovitosti za odpovídající tržní cenu. Žalovaná svoji činnost a způsob jednání obhajuje množstvím kladných hodnocení, které je možné veřejně dohledat například na internetovém portálu google.com. Žalovaná uvádí, že prokazují, že její jednání v obchodním styku je řádné a poctivé. Žalobce po své neblahé zkušenosti udělil žalované na jejím portálu negativní recenzi, která však byla žalovanou obratem smazána. Žalovaná tak zcela evidentně selektuje recenze, které zapadají do obrazu, kterým se chce prezentovat. Tyto recenze však nereflektují skutečnost, že by žalovaná byla hodnověrným obchodním partnerem. Pod tlakem žalobce uzavřel smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí se společností , právnická osoba, , IČ: , IČO, , se sídlem , adresa, . Nemovitosti byly prodány na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobce byl pod tlakem, neboť již proti němu bylo zahájeno exekuční řízení, byl mu zablokován bankovní účet, a proto prodal nemovitost významně pod cenou. Žalobce zaslal žalované předžalobní upomínku ze dne , datum, , která byla do datové schránky žalované doručena dne , datum, . Na výzvu nebylo ze strany žalované reagováno. Žalobce odkázal na ust. §1728 OZ a 1729 odst. 1,2 OZ když dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Ust. § 1729 odst. 2 OZ stanoví: „Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Žalovaná se shora uvedeným jednáním dopustila nepoctivého jednání ve vztahu k žalobci, neboť svým chováním vyvolala v žalobci očekávání, že dojde k uzavření kupní smlouvy, a následně bez spravedlivého důvodu jednání ukončila. Proces sjednávání smlouvy přitom dospěl do takového stadia, kdy žalobce důvodně očekával uzavření smlouvy. V dané věci byl dojednán obsah právního jednání včetně ceny, zbývalo naplnit poslední krok, tedy dosažení požadované formy právního jednání. Strana, která jedná nepoctivě, je povinna nahradit druhé straně újmu způsobenou takovým nepoctivým jednáním. Pro vyčíslení újmy se uplatní obecná pravidla pro vyčíslení skutečné škody. Žalovaná jednala nepoctivě, záměrně žalobce uváděla v omyl a zneužila jeho finanční tísně. Žalobce se svým návrhem domáhá po žalované zaplacení náhrady škody způsobené neočekávaným ukončením jednání o uzavření smlouvy bez spravedlivého důvodu. Žalobce požaduje náhradu vzniklé škody odpovídající rozdílu v ceně plnění ze smlouvy uzavřené namísto smlouvy, která uzavřena nebyla, tzn. částku ve výši , částka, . Žalobce tuto škodu kvalifikuje jako ztrátu z neuzavřené smlouvy. Pokud by žalobce v době zahájení jednání s žalovanou tušil, že bude mít pouze spekulativní charakter, i hned by začal jednat se seriózní protistranou, čímž by se zvýšila jeho šance na prodej nemovitostí za odpovídající obvyklou cenu. V důsledku průtahů v jednání se žalovanou se však žalobce dostal do zcela neudržitelné finanční situace, kdy již nebyl prostor pro dosažení obvyklé ceny nemovitostí.

2. Žalovaná uvedla, že je obchodní společností, jejímž předmětem činnosti je, mimo jiné, i nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. V rámci této činnosti žalovaná, tak jako řada jiných společností se stejným předmětem podnikání, zcela běžně a ve zcela standardní obchodní míře respektující zásady smluvní volnosti jedná s řadou subjektů, kteří nabízí své nemovité věci k prodeji. Tato obvyklá činnost žalované probíhá v intencích řádného a poctivého obchodníku styku. O tomto mimo jiné svědčí například množství kladných hodnocení, které je možné veřejně dohledat například na internetovém portálu google.com (při zadání názvu obchodní společnosti žalované), anebo i přímo na internetovém portále žalované, na které odkazuje sám žalobce. Proces nákupu nemovitosti ve společnosti svou velikostí odpovídající žalované, která spolupracuje s řadou obchodních zástupců a odborníků na právní a faktické aspekty nemovitostí, např. právě s panem , tituly před jménem, , jméno FO, Boháčem, probíhá u žalované standardně tak, že obchodní zástupce zprvu hledá pro žalovanou zajímavé nemovitostí případy, je v kontaktu s vlastníky nemovitostí, řeší podmínky transakce apod., následně předává zjištěné informace odborníkům na právní a faktickou prověrku nemovitosti, kteří prověřují zjištěné informace, zároveň se prověřují možnosti financování nákupu nemovitostí za účasti úvěrující banky žalované, , právnická osoba, ., finálně pak vedení společnosti, které vyhodnocuje veškeré aspekty nákupu, rozhoduje a případně dle své úvahy schvaluje nákup nemovitostí. Poté teprve dochází k případnému podpisu smluvní dokumentace týkající se převodu. S tímto vnitřním procesem schválení nákupu byl žalobce seznámen hned na začátku jednání s žalovanou. Ve smyslu shora uvedeného procesu koupě probíhala rovněž jednání s žalobcem. Žalovaná zprvu samozřejmě projevila o nemovitost zájem, neboť je to předmětem její činnosti, nicméně žalobce byl informován o tom, že případný nákup je podmíněn řadou dále uvedených okolností. Jednání tak z dále uvedených důvodů nedospěla ani do fáze schválení podmínek nákupu a nákupu samotného vedením žalované, natož k podpisu rezervační smlouvy. Většinu skutkových tvrzení žalobce uvedených v žalobě považuje žalovaná za neúplná, účelová až lživá, která mají za cíl poškodit žalovanou a navodit soudu dojem, že jednání mezi stranami byla bezvadná a vše směřovalo k transakci. Opak je však pravdou, a to z následujících důvodů: žalobce byl hned na počátku veškerých jednání s žalovanou seznámen s těmito informacemi: že konečné rozhodnutí žalované o případném nákupu musí učinit vedení žalované, tj. musí být učiněno obchodní rozhodnutí jednatelem žalované (což nikdy nenastalo), že se žalovaná zabývá nákupem nemovitostí pouze na území (resp. v katastrálním území) hl. m. Prahy (nikoli Unhoště), neboť takto jsou nastaveny úvěrové podmínky žalované u její úvěrující banky , právnická osoba, ., tedy, úvěrující banka poskytuje úvěrové financování pouze na nemovitosti nacházející se na území hl. m. Prahy, a proto , tituly před jménem, , jméno FO, upozornil žalobce, že případný obchod se uskuteční pouze v případě, že úvěrující nemovitosti, toho času ve vlastnictví žalobce, v této souvislosti bylo žalobci žalovanou (resp. , tituly před jménem, , jméno FO, Boháčem) rovněž řečeno, že s ním žalovaná jedná jen proto, že SÁM žalobce OSLOVIL žalovanou. Žalovaná se jinak poohlíží pouze po nemovitostech na území hl. m. Prahy. Snad jen pro úplnost dlužno podotknout, že žalovaná nehledá žádné případy s tíživou životní situací vlastníků, které by chtěla jakkoliv nemravně využívat. Dlužno podotknou i to, že úvěrující banka by neschválila financování nemovitosti, která není, byť jen zčásti, zkolaudována, což byl rovněž důvodu toho, proč žalovaná důkladně řešila technický stav nemovitosti. Žalobcova finanční situace nebyla žalované nikdy oznámena, o exekuci se žalobce nezmínil, žalovaná nikdy netvrdila, že je nemovitost bez vad (jak je tvrzeno v žalobě), a že jí nevadí technický stav nemovitosti a smluvní strany se nikdy nedohodly na finální kupní ceně, když: nemovitost nebyla v prvním patře dostavěná, což mělo velký vliv na kupní cenu, část nemovitosti nebyla řádně zkolaudována, co by byl problém při financování úvěrující bankou žalované jakož i při následném prodeji, pokud by žalovaná nákup uskutečnila (tzn. takový obchodní případ by byl pro žalovanou problematický a obchodně nevýhodný), nemovitost byla rekonstruována a dostavována po částech a netransparentně, když k některým technickým aspektům (jako např. podlahové vytápění) chyběla jakékoliv dokumentace, střecha nemovitosti byla na konci živnosti a celkově nemovitost nebyla dostavěna. Žalobce během jednání mezi žalovanou a žalobcem zároveň inzeroval svoji nemovitost, tedy souběžně nabízel nemovitost veřejně k prodeji všem subjektům na trhu. Z výše uvedených důvodů je zřejmé, že jednání mezi smluvními stranami sice probíhala – a sice úplně stejně, jako mohla probíhat s jakoukoliv jinou třetí osobou - kdy se jednalo zejména o technickém stavu nemovitosti a výši kupní ceny, ale v žádném případě nedospěla jednání do fáze, kdy by se žalobce se žalovaným dohodli na podmínkách koupě, natož do fáze jejího uzavření nebo finalizace jednání o koupi, když mezi stranami nedošlo ani k dohodě na výši kupní ceny. Předsmluvní odpovědnost podle ustálené soudní praxe lze dovodit ve chvíli, kdy při jednání stran o uzavření smlouvy jedna ze stran je v důsledku chování druhé strany v dobré víře, že smlouva bude uzavřena, a to tehdy, kdy je dosažena dohoda na celém obsahu smlouvy a chybí pouze stvrzení smlouvy v dohodnuté formě, ale také tehdy, pokud jednání mezi stranami dospělo do takové fáze, kdy se dohoda na obsahu smlouvy a její stvrzení jeví jako prakticky jisté. Žalovaná nenutila žalobce, aby svůj majetek prodával a utržil takovou cenu, jakou utržil. V neposlední řadě pak žalovaná odkazuje na rozhodnutí Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , sp. zn. 22 C 253/2021-397, které považuje za přiléhavé tomuto sporu, ve kterém soud ve shodě s judikaturou Nejvyššího soudu konstatoval, že i obchodní rozhodnutí je spravedlivým důvodem pro ukončení jednání. Vzhledem ke skutečnosti, že primárním cílem obchodní společnosti je dosažení zisku, je třeba uvedené subjektivní přesvědčení žalované 1 hodnotit s ohledem na uvedené skutečnosti jako racionální úvahu a tedy spravedlivý důvod pro ukončení jednání o smlouvě. I tyto obdobné důvody technického rázu pak vedly žalovanou k ukončení jednání v dotčené věci. Žalovaná se dále velmi důrazně ohrazuje proti tvrzení, že měla zneužít něčí tísně, tedy tísně žalobce, kdy takové tvrzení je zcela absurdní v kontextu dané věci, a to tím spíše ve chvíli, kdy, jak je tvrzeno, probíhala jednání o ceně kolem 9 - 10 mil. Kč a žalobce následně nemovitosti prodal za cenu , částka, třetí osobě. Tedy žalovaná takovou cenu žalobci ani nenabízela, ani nemovitosti za takovou cenu nekoupila, ani jí spřízněná osoba. Žalovaná na nikoho nevyvíjela ani žádný nátlak, což ostatně žalobce ani netvrdí. Argumentace nepoctivostí a porušením dobrých mravů je proto zcela irelevantní a absurdní. Dále žalovaná považuje za důležité uvést, že po celou dobu, kdy probíhala jednání mezi žalobcem a žalovanou, žalobce inzeroval nemovitost k prodeji. Ode dne , datum, byla nemovitost veřejně inzerována za cenu , částka, , ode dne , datum, za cenu , částka, , od , datum, za cenu , částka, a od , datum, dokonce za cenu , částka, . Neexistovala tedy žádná exklusivita jednání s žalovaným, ani nic podobného. Žalobce mohl kdykoliv nemovitost v rámci běžné smluvní volnost prodat třetí osobě. Je proto nepravdivé tvrzení žalobce, že tento byl nucen pod tlakem začít nabízet nemovitost veřejně až někdy v období 07,08/2024, když tato nemovitost byla nabízena již mnohem dříve, minimálně od května roku 2024. Žalobce je svéprávný člověk, který mohl v rámci smluvní volnosti uzavřít závazek s jakoukoliv osobou, která by o jeho nemovitost měla zájem, nicméně žádná taková osoba se neobjevila. Žalované nemůže být kladeno za vinu nebo ji být k tíži životní situace žalobce, o které žalovaná ani nevěděla. Žalovaná vnímá podanou žalobu tak, že se žalobce pokouší vymoci z žalované finanční prostředky, které se mu nepodařilo utržit ve smyslu jeho vysněné ceny za jeho nemovitost, byť je zcela evidentní, že cenu, o které strany jednaly (9 – 10 mil. Kč) nebyl ochoten žalobci zaplatit zájemce žádný, neboť nemovitost byla inzerována řadu měsíců, jak je uvedeno výše a zároveň takový požadavek není ani právně aprobovaný. I tato skutečnost, tedy pochybnost o ceně nemovitosti, vedla žalovanou k obchodnímu rozhodnutí koupi nakonec neuskutečnit.

3. Soud má za prokázané z e-mailové korespondence, že dne , datum, žalobce oslovil žalovanou s nabídkou prodeje nemovitosti za cenu 15 až , částka, . Dne , datum, zaslal žalobce žalované katastrální zaměření. Dne , datum, zaslal e-mail, že vyřídil prohlášení o shodě pro Stavební úřad, podepsal dvě kopie a foto. Dne , datum, zasílá žalovaný žalobci e-mail: Rozumíte tomu, že nákup nemovitostí je určitý proces, který není úplně jednoduchý? My jsme zvyklí připravit nákup nemovitosti tak, aby obě strany měly veškeré informace a předešlo se následným právním problémům. Ověření reálného pohledu Stavebního úřadu na přístup domu je klíčový pro určení ceny nemovitostí. K tomuto žalobce uvádí, na druhou stranu, pochopte mne, odmítl jsem řadu nabídek, naše dohodnutá cena je mezi 9,5 a 10 miliónů, byla zcela transparentní. Stav střechy nebyl žádným tajemstvím, zcela je v pořádku. Co se týká stavebního povolení, pochopte, že jsem nepostavil desetipatrový hrad s věžemi, ale přístavbu zcela dle dokumentace. Žalovanýá dne , datum, ve 20:23 zasílá email, „nemohu vám potvrdit konečnou kupní cenu, moje první nabídka byla 9, 5 milionů Kč s tím, že maximálně , částka, . Nicméně po návštěvě a rychlém prověření stavebníkem víme, že je nutné vyměnit střechu domu a že dostavba domu do konečné podoby bude stát o něco více, než jsem počítal. Z tohoto důvodu můžeme nabídnout za dům maximálně 9 milionů Kč s podmínkou, že stavební úřad potvrdí informace, které od vás máme a přístavba půjde bez větších problémů zkolaudovat. Z e-mailové korespondence ze dne , datum, žalobce sděluje, nechci s vámi polemizovat, kolik stojí nová střecha, sám jste se přesvědčil, že o dům je velký zájem, dokonce takový, že se vás zájemce snaží předběhnout. Protože jste solidní firma, zvolil jsem si vás místo běžného prodeje. Snaha sundat cenu oproti původní dohodě mi nepřipadá fér. Dům je v perfektním stavu. Žádná fakta jsem vás nepojil. Navrhuju částku , částka, . Žalovaný dne , datum, uvádí, vážený pane Dvořáku, proberu to s majitelem, ozvu se vám zítra. Dne , datum, v 19:28 hodin zasílá žalovaný email: nákup nemovitosti patří mezi složitější právní úkony, nákup rodinného domu, musíme se nejdřív domluvit na ceně, především na tom, že obě strany mají veškeré informace, které k nákupu potřebují…. Je potřeba stanovit průhledný a jasný právní stav, přesně popsat stavební stav domu a odsouhlasit cenu… Je pravda, že jsme tomu věnovali všichni už nějaký čas a zjistit zbývající informace je otázka několik dní. Myslím, že by byla škoda v této chvíli jednání ukončit. E- mailová korespondence ze dne , datum, : Vážený pane Dvořáku, omlouvám se až teď, ale finišoval jsem nákup nového bytu. Co se týká vašeho domu, je to pro nás velmi nestandardní případ, potřebovali jsme si vše velmi promyslet, to se nám podařilo, víme, jak postupovat. Majitel firmy sice věří tomu, co jsem zjistil na stavebním úřadě, to je, že kolaudace je možná, ale protože je opatrný, tak chci ještě, abych prověřil jednu záležitost, konkrétně, aby odborník posoudil, že skutečný stav přistavené části domu souhlasí s plány, které jsou na stavebním úřadě. Z naší strany je maximální částka , částka, . Dne , datum, zasílá žalovaný email: Vážený pane Dvořáku, Vaše rozhodnutí provést kolaudaci sám je rozhodně velmi dobrým krokem. Na jednu stranu to znamená, že naše obchodní dohoda se o něco protáhne, na druhou stranu ale zmizí nejistota ohledně provedení přístavby. Pokud se podaří dům zkolaudovat, můžeme bez dalších průtahů dům odkoupit a kolaudaci ocenit 9,25 miliónů Kč. Dejte vědět, jak vše probíhá. Dne , datum, zasílá žalovaný email: Mohl byste mi zaslat kopii kolaudačního rozhodnutí? Dne , datum, zasílá žalovaný email: … Problém je, že majitel je do konce měsíce mimo republiku. Nicméně můžeme si odsouhlasit alespoň smlouvu, nicméně smlouvu nechám advokátovi připravit, až bude jasné, že kolaudace je ukončená a proběhla zdárně. Čekali jsme na to více než měsíc, tak předpokládám, že dotáhnout naši dohodu už bude teď rychlejší. Dne , datum, , navrhuji tento postup. V pondělí zajdu na stavební úřad a zavolám vám, následně předám referentku, ona vám vydání kolaudace potvrdí. Dne , datum, zasílá žalovaný email: ...navrhuji následující postup, zadal jsem přípravu rezervační smlouvy. Náš právník má do konce týdne dovolenou, takže smlouvu bych vám mohl zaslat během pondělí nebo úterý. Žalobce sděluje emailem ze dne , datum, : prosím o zaslání smlouvy. Dne , datum, sděluje emailem zástupce žalované: Jsem pořád na dovolené. Musím připomenout, že dům nekupuji já, ale že jsem zástupcem firmy. Ve firmě máme nastavená pravidla, která nejdou obcházet. Takže přestože vám osobně věřím, že kolaudace proběhla v pořádku, vy se nemůžete divit, že firma chce o tom nějaké potvrzení, dle mých informací se nazývá kolaudační souhlas. Pokud toto potvrzení úřad nevydá, tak jediným důkazem je až změna na katastru nemovitostí. K rezervační smlouvě, měli bychom postup zkonzultovat. Nejrychlejší možnost by byla ukázat, že obchod myslí obě strany vážně. 60 dní je tam pro jistotu, pokud získáme potvrzení o kolaudaci, tuto lhůtu rádi zkrátíme... Dne , datum, zasílá žalobce email: Děkuji za dovysvětlení, kolaudační souhlas nafotím, zašlu zítra. Dne , datum, zasílá žalovaný email žalobci: Vážený pane Dvořáku, přepošlu majitelovi, pokud to chápu správně, chcete, abychom rovnou připravili kupní smlouvu. Dne , datum, zasílá žalobce email: Ano, rezervační smlouva není nutná, prosím o normální kupní smlouvu. Dne , datum, emailem žalobce uvádí: Nic jsem neobdržel, dejte mi vědět, kde je problém. Dne , datum, odpovídá zástupce žalované: Zasílám návrh smlouvy, pokud budete souhlasit, tak ji vytiskněte, podepište a zašlete zpět. Dne , datum, zasílá žalobce email žalované: Uznejte, prosím, že další průtahy nejsou na místě. Před více jak třemi měsíci jsme si ověřili, že je vše v pořádku, jak jsem vám vyšel vstříc a pro jistotu jsem kolaudaci zařídil, abyste neměl žádné starosti. Prosím, nyní zkuste vyjít vstříc vy mně, opravdu máte pocit, že by kolaudace neproběhla řádně a já bych vás o tom neinformoval? Rezervační smlouvu jsem zaslal svému právníkovi, můj právní zástupce se ptá, proč se bavíme o rezervační smlouvě a nepodepíšeme rovnou smlouvu? Můj zástupce tvrdí, že rezervační smlouva není vůbec nutná.

4. Z předložené whatsappová konverzace má soud za prokázanou komunikaci mezi účastníky tak, že žalovaný uvádí: Zdravím, celý problém je v tom, že pokud se ukazuje, že dům jsme schopni prodat a je po celkovém dostavení maximálně za , částka, , tak částka, kterou bych vám mohl nabídnout, je o tolik nižší, že jsem vás nechtěl urazit. Myslím, že když dům nabídnete přes realitku za 8,5–9 milionů, tak ho prodáte v tomto stavu. Jestli vás i přesto zajímá, kolik by vám případně naše firma mohla dát, tak by to bylo 6,8 milionů Kč. Předpokládám, že o něčem takovém uvažovat nebudete.

5. Dále má soud za prokázané z inzerátu na uvedenou nemovitost, že dne , datum, byla inzerována za cenu , částka, , dne , datum, byla inzerována za , částka, , dne , datum, za částku , částka, , dne , datum, za částku , částka, .

6. Dále má soud z návrhu rezervační smlouvy, kterou žalobce neakceptoval, za prokázané, že byla vypracována smlouva o rezervaci nemovitosti na předmětnou nemovitost s tím, že jako budoucí kupní cena byla uvedena částka , částka, . Tao smlouva nebyla žalobce podepsána.

7. Z účastnické výpovědi žalobce má soud za prokázané, že to byl žalobce, kdo oslovil žalovanou s nabídkou na prodej nemovitosti. Následně probíhala jednání, zástupce žalované byl na prohlídce nemovitosti, byla řešena cena, která se ustálila na částce , částka, . Žalobce zařídil i kolaudační rozhodnutí. Potom komunikace ze strany žalované ustala, byla mu zaslána rezervační smlouva, která měla být jím podepsána a vrácena zpět žalované. Žalobce jí nepodepsal a zpět nezaslal, požadoval přímo sepsání kupní smlouvy. To se nestalo a nově mu byla nabídnuta cena cca , částka, . Od května 2024 sám inzeroval prodej nemovitosti na internetu a z důvodu potřeby rychlého prodeje prodal nemovitost pod cenou.

8. Z výpovědi svědka Boháče má soud za prokázané, že žalobce oslovil žalovaného s nabídkou prodeje nemovitosti, po prohlídce a zařízení kolaudačního rozhodnutí vyjednávali o ceně nemovitosti ve výši , částka, . žalobce byl od počátku upozorňován, že prodej a koupě je pro žalovanou netradiční, neboť se jedná o rozestavěnou nemovitost a že koupi musí schválit v konečné fázi majitel žalované. V průběhu jednání, pro případnou schválenou koupi žalobci byl zaslán návrh rezervační smlouvy, který žalobce nepodepsal a žalovanému nevrátil. V průběhu jednání žalovaný zjistil, že žalobce inzeruje prodej nemovitosti od května 2024 a za uvedené částky není možné nemovitost prodat. Žalovaná dospěl k závěru, že její odhad byl špatný, když za částku , částka, není možné nemovitost koupit následně opravit a prodat se ziskem, když není možné ji ze strany žalobce prodat neopravenou ani za cenu nižší. Následně nabídli cenu, která se vzhledem ke zjištěným informacím od žalovaného jevila jako cena obvyklá.

9. Soud uvádí, že žalobce žádal úhradu částky , částka, s odkazem na ustanovení § 1728 občanského zákoníku: každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu, aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.

10. Zástupce žalobce na jednání soudu dne , datum, uvedl po poučení a výzvě soudu, že aplikaci ust. § 1728 OZ v zásadě nepožaduje. Soud nicméně po provedeném dokazování uvádí, že to byl sám žalobce, kdo stranu žalovanou se svojí nabídkou prodeje nemovitosti oslovil. Toto bylo zároveň mezi účastníky nesporné, zároveň žalobce nedoplnil žádná tvrzení k možnosti použití shora uvedené právní úpravy dle ustanovení § 1728 občanského zákoníku, tj. že by to byla strana žalovaná, která by měla zahájit jednání a pokračovat v něm, aniž by vůbec měla vůli smlouvu uzavřít a soud v souladu s ustanovením § 1728 OZ předpokládaný postoj účastníka, který nikdy neměl a nemá zájem smlouvu uzavřít, byť vede jednání simulující vůli smlouvu uzavřít, ani průběhu řízení nezjistil. Byl to žalobce, který zahájil jednání o možnosti uzavření smlouvy jak rezervační, tak následně i kupní, o prodeji nemovitosti. V tomto směru je to tedy žalobce, kdo byl tím hybatelem děje, který měl v úmyslu smlouvu se žalovanou uzavřít, nikoliv strana žalovaná. Zároveň z provedeného dokazování vyplývá, že strana žalovaná je subjektem, který se pohybuje na trhu s nemovitostmi, který uzavírá obdobné kupní smlouvy, nemovitosti nakupuje. Nebyl zde tedy žádný důvod bezdůvodně na straně žalované, aby dál vedla jednání ohledně možné koupě uvedené nemovitosti, aniž by o takovouto koupi zájem neměla. To, že o nemovitost měla zájem, vyplývá z provedených důkazů, jak z e-mailové korespondence, z korespondence formou zpráv, výpovědi svědka Boháče i žalobce. V tomto směru aplikace ustanovení § 1728 občanského zákoníku, toto na uvedenou situaci dopadat nemůže. Na jednání soudu dne , datum, také právní zástupce žalobce uvedl, že ust. § 1728 OZ na uvedený případ aplikovat nepožaduje.

11. Soud má za prokázaný skutkový stav tak, že žalobce oslovil žalovanou, jako subjekt zabývající se prodejem a nákupem nemovitostí, s možností prodeje své nemovitosti. Následně mezi účastníky probíhala jednání, při nichž byl žalobce upozorňován, že koupi nemovitosti musí schválit majitel žalované společnosti. Byla ujednána předběžná kupní cena ve výši , částka, , avšak jiné podmínky koupě a prodeje ujednány konkrétně nebyly. Od května 2024 žalobce sám inzeroval prodej nemovitosti tak, že dne , datum, byla inzerována za cenu , částka, , dne , datum, byla inzerována za , částka, , dne , datum, za částku , částka, , dne , datum, za částku , částka, . Žalovaná zaslala žalobci návrh rezervační smlouvy s cenou , částka, , žalobce návrh rezervační smlouvy nepodepsal, a požadoval smlouvu kupní. Ta již vypracována ani zaslána nebyla. Žalovaná v srpnu 2024 žalobci sděluje, že původně nabízená cena , částka, , je vzhledem k okolnostem vysoká a nabízí cenu maximálně , částka, . Ta ze strany žalobce akceptována nebyla. Žalobce prodal nemovitost za cenu , částka, .

12. Podle ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku, dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Dle ustanovení § 1729 odst. 2 o.z. stanoví strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

13. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , č. sp. zn. 25 Cdo 856/2018 úprava tzv. předsmluvní odpovědnosti stojí na obecné povinnosti jednat poctivě (§ 6 o. z.), a to i při jednání o uzavření smlouvy. Ustanovení § 1728 dopadá na případy, kdy strana zahájí jednání a pokračuje v něm, aniž by vůbec měla vůli smlouvu uzavřít, § 1729 dopadá na případy bezdůvodného přerušení jednání o smlouvě poté, co je u druhé strany vyvolána představa, že smlouva bude uzavřena. Prioritou je vždy svoboda smluvního vyjednávání, která je prolamována pouze tehdy, odporuje-li její prosazování principu poctivosti jednání. I podle nové právní úpravy lze při respektování zásady smluvní volnosti chování jednoho z potencionálních smluvních partnerů považovat za protiprávní (porušující obecné pravidlo o povinnosti jednat v právním styku poctivě, zakotvené v § 6 odst. 1 o. z.) za předpokladu, že jednání o uzavření smlouvy dospělo do stadia, kdy jedna ze stran byla v důsledku chování druhé strany v dobré víře, že smlouva bude uzavřena (uzavření smlouvy se jí jevilo jako vysoce pravděpodobné), a druhá strana ukončila jednání o uzavření smlouvy, aniž k tomu měla spravedlivý důvod. Co je oním spravedlivým důvodem pro ukončení kontraktačního procesu, nelze říci obecně, vždy bude záležet na okolnostech konkrétního jednání. Z hlediska zdůrazněného principu autonomie vůle je zjevné, že vznik případné odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu má být spíše výjimkou, nikoli pravidlem, a posouzení spravedlivosti důvodu a tudíž poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné. Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase. Nepoctivost jednání nelze spatřovat v tom, zda jednající strana druhé straně předestře či nikoli celý proces svých úvah, na jejichž základě ukončila jednání o uzavření smlouvy. Podstatné je, zda vzhledem ke všem okolnostem konkrétní věci lze dovodit existenci spravedlivých důvodů ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z. Nevyloží-li strana, která ukončila jednání o uzavření smlouvy, druhé straně, jakými úvahami byla k ukončení kontraktačního procesu vedena, nejedná se o porušení informační povinnosti podle § 1728 odst. 2 o. z., jak poukazuje dovolatelka. Toto ustanovení míří na okolnosti, které by mohly způsobit absolutní či relativní neplatnost zamýšlené smlouvy, a dále jde o to, aby jednající strany nebyly ovlivněny jakýmikoli klamavými údaji či neposkytnutím informací, jestliže by jejich absence mohla zkreslit představu druhé strany ovlivňující její zájem na uzavření smlouvy. Půjde tedy o takové okolnosti, kterými disponuje jedna ze stran a které jsou relevantní pro to, aby druhá strana mohla posoudit, zda má zájem na uzavření smlouvy. Povinnost k plnění v nákladovém výroku soud určil ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř., když k delší lhůtě plnění či k plnění ve splátkách neshledal soud žádný důvod.

14. Soud se zabýval celým vývojem jednání mezi účastníky a důvody neuskutečnění obchodu prodeje nemovitosti. Z žalovanou předložené korespondence a výslechu svědka Boháče vyplývá, že smlouva nakonec uzavřena nebyla, a to z toho důvodu, že došlo k přepočtu možné výdělečnosti uvedeného obchodu s tím, že naopak by právě cena, kterou by žalovaná strana byla nucená vynaložit na dostavbu uvedené nemocnosti, by se v zásadě rovnala kupní ceně, a žalovaná následně dospěla k závěru, že kupní cena by musela být daleko nižší, než jak byla původně inzerována. Zároveň je nutné konstatovat, že jednání původně směřovala k uzavření nikoli přímo kupní smlouvy ale smlouvy rezervační. Byl to žalobce, kdo nejprve žádal zaslání rezervační smlouvy, ta byla navrhována žalovanou pro uklidnění situace, následně byla žalovanou zaslána avšak žalobcem nebyla akceptována, a žalobce požadoval smlouvu kupní. V tomto směru to byl přímo žalobce, nikoli strana žalovaná, kdo zmařil uzavření rezervační smlouvy, od níž se následně měly odvíjet další domluvy ohledně kupní smlouvy. Již v tomto směru tak, nelze dospět k závěru o možnosti aplikace ust. § 1729 OZ, byl to žalobce, kdo nepodepsal rezervační smlouvu, na jejímž základě se mělo jednat při splnění náležitostí smlouvě kupní. Zároveň nedošlo ani k uzavření kupní smlouvy, došlo sice k ukončení kontraktačního jednání a soud se dále zabýval skutečností, zdali k ukončení jednání o kupní smlouvě došlo bez spravedlivého důvodu. Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha. Jednající strany vycházejí z objektivní skutečnosti, a subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase. Jak vyplývá právě z uvedené korespondence, a výslechu žalobce a svědka Boháče, byla zájemcem o koupi nemovitosti celá společnost, nikoliv pouze fyzická osoba, kdy i ze strany žalované byl žalobce upozorňován na to, že celkový kontraktační proces i proces schvalování a možnost uzavírání uvedených smluv je u žalovaného náročnější, podléhá různým přezkumům a povolením. V tomto směru se tedy nejedná o rozhodnutí subjektu jako fyzické osoby, které by bylo ovládáno pouze rozhodnutím jediné osoby, jediného subjektu, ale vede právě kontraktační proces v rámci hierarchie dané společnosti, v tomto směru společnosti s ručením omezeným. Jak vyplývá i z předložené korespondence, žalovaná strana má svého majitele, který odsouhlasoval veškeré obchody, a to právě svým podřízeným nebo spolupracovníkům, o čemž byl taktéž žalobce plně informován. Paradoxně jednáním žalobce žalovaná strana dospěla k závěru, po dalším přezkoumání objektivní ceny nemovitosti, že samotná dostavba by vedla k nevýdělečnosti uvedeného uzavřeného vztahu, když žalobce inzerovanou nemovitost nebyl schopen za cenu předpokládanou žalovanou prodat a žalovaná strana by na obchodu prodělala. K tomuto zjištění dopěla na základě inzerce prodeje nemovitosti iniciované žalobcem. Vzhledem k tomu, že se dá obecně předpokládat, že žalovaná strana je podnikatelem, je v zásadě jejím zájmem vydělávat na uvedených obchodech, a to i v rámci prodeje a nákupu nemovitostí. Pakli-že z inzerce žalobce bylo objektivně zřejmé, že ani za cenu blížící se ceně původně nabízené žalovanou není reálné nemovitost prodat, žalovaná jako podnikatel neměl na dalším jednání zájem. Zároveň nelze dovodit, že by bylo jednáno konkrétněji o kupní smlouvě, jedinou nabídkou a ev. konkrétní skutečností byla kupní cena. Jiné podmínky nebo ujednání konkrétně ke kupní smlouvě sjednány nebyly, když o konkrétní kupní smlouvě nebylo mezi účastníky v zásadě vůbec jednáno. Případné ujednání byly zachycené pouze v rezervační smlouvě, ta však nebyla uzavřena vinou žalobce.

15. Od dubna roku 2024 byla vedena jasnější a konkrétnější jednání, mezi účastníky na nichž byla řešena celková situace ohledně prohlídky nemovitosti, ohledně možné ceny, možné kolaudace uvedené nemovitosti. Dne , datum, žalovaná informovala žalobce o možnosti kupní ceny ve výši , částka, na základě vlastně prvotních znalostí ohledně nemovitosti. K tomu je však nutné poukázat na skutečnost, která ze strany žalovaného nebyla vyvrácena, a to, že i nadále prodej uvedené nemovitosti veřejně inzeroval, a to ke dni , datum, ještě stále za cenu 12,5 milionu korun, kdy toto snížil dne , datum, na částku , částka, , dne , datum, na částku , částka, a , datum, na částku , částka, . Žalobce sám chtěl získat za uvedenou nemovitost více, než byla původně zamýšlená cena nabízená s žalovanou stranou ve výši , částka, , kdy i v době uvedené nabídky ze strany žalované stále požadoval za nemovitost , částka, . Dále soud odkazuje na ustanovení § 1729 odst. 2 občanského zákoníku, že strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. K tomu je nutné poukázat právě na skutečnost, že se nejedná o náhradu škody z konkrétní smlouvy, která nebyla následně mezi stranami uzavřena, ale o náhradu škody v obdobných případech. Žalobce dne , datum, snížil cenu na částku , částka, , a následně prodal nemovitost za částku , částka, . Soud k tomu odkazuje i na následnou nabídku ze dne , datum, strany žalované, a to tak, že by eventuálně nemovitost mohla odkoupit za zvážení všech okolností za částku 6, 8 milionů Kč. Sám žalobce určoval pokles ceny nemovitosti, původní cena v obdobných případech by měla být , částka, následně , částka, , následně , částka, , následně , částka, a následně prodal nemovitost za částku , částka, . Skutečnost, že se žalobce dobrovolně rozhodl prodat nemovitost za částku , částka, , byť k tomuto uvádí, že by se tak jednalo z důvodů vnějších okolností, a to z důvodu hrozící exekuce a nutnosti získat finanční prostředky. Soud uvádí, že ani takováto situace nemůže soud vést k závěru, že by se jednalo o škodu, která vznikla jako škoda v obdobných případech. Žalobce sám právě vlivem vnějších okolností prodal uvedenou nemovitost za částku, o které on sám uvádí, že je částkou nižší než částka obvyklá, tedy částka pod cenou. V tomto směru tedy nelze dospět k závěru, že by zde byla příčinná souvislost mezi uvedenou škodou ve výši , částka, jako rozdílu mezi částkou, která byla původně jednána ve výši , částka, , a částkou, za kterou žalobce nemovitost následně prodal ve výši , částka, , kdy to byl sám žalobce, kdo uvádí, že uvedenou cenu zvolil jako cenu nižší právě z důvodu nátlaku možného vedení exekučního řízení. V tomto směru se tedy nemůže jednat o škodu, která by vznikla jako ztráta z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Obdobným případem by tak mohla být opět cena získaná pod možným tlakem exekučního řízení. Žalobce uvedenou nemovitost prodal za částku , částka, pouze z důvodu potřeby rychlého prodeje uvedené nemovitosti a získání finančních prostředků, nikoliv proto, že by se jednalo o částku, která by na základě smluv v obdobných případech byla fakticky získávána. Soud tak se shora uvedených důvodů žalobu zamítl.

16. O náhradě nákladů§ řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 osř. Žalovaná byla ve sporu úspěšná, soud jí přiznal náhradu nákladů řízení za úkony příprava a převzetí zastoupení, odpor, písemné vyjádření ze dne , datum, , písemné vyjádření ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, á , částka, , celkem , částka, , 5x režijní paušál (§ 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) á , částka, a DPH.