18 C 141/2009

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Marcelou Zbořilovou ve věci žalobce: Jméno žalobce A ., IČ IČO žalobce A se sídlem Adresa žalobce A zastoupený jméno FO , advokátem se sídlem adresa proti žalované: Jméno žalované , nar. Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupené Jméno Zástupce , advokátem se sídlem adresa o zaplacení 419.599,- Kč s úroky z prodlení

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 200 904 Kč, se zákonnými úroky z prodlení z této částky ve výši 7 % zvýšené v každém kalendářním pololetí, v němž trvá prodlení žalované o výši reposazby stanovené Českou národní bankou a platné k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba o zaplacení částky 218 695 Kč se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení se zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobce je povinen zaplatit státu náklady řízení na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 ve výši 79 449,42 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, AnonymizovánoV. Žalované se po právní moci rozsudku vrací k rukám zástupce žalované záloha na provedení důkazů znaleckým posudkem ve výši 14 615 Kč.

1. Žalobce se v řízení domáhá na žalované doplacení kupní ceny nemovitosti. Mezi žalobcem a žalovanou byla dne , datum, uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem byla koupě specifikovaných nemovitostí za cenu 3,913.336,- Kč. Ty byly předány do užívání dne , datum, . Bylo přitom smluveno, že samotná kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí bude žalobcem podán poté, co žalovaná doplatí zbytek kupní ceny. K urychlení procesu žalobce podepsal všechna paré kupní smlouvy a předal je žalované jako kupující k podpisu a následnému vrácení žalobci. Žalovaná této důvěřivosti žalobce zneužila a učinila příslušné podání na katastrální úřad, který následně provedl vklad vlastnického práva ve prospěch žalobkyně, která však žalobci dlužila na kupní ceně stále částku 1,431.599,- Kč. Kupní smlouva ze dne , datum, pak obsahuje v čl. III odst. 1 písm. b) nepravdivé konstatování, že část kupní ceny byla uhrazena. K opakovaným urgencím žalobce žalovaná doplatila dne , datum, částku 1,002.000,- Kč, k úhradě tak zbývá 419.599,- Kč, a to po dohodnuté slevě z kupní ceny ve výši 10.000,- Kč za nesprávně osazené WC. Zákonný úrok z prodlení je pro zjednodušení požadován od , datum, , kdy měla být kupní cena nejpozději uhrazena. Žalobce dále uvedl, že žalovaná uhradila na svěřenecký účet , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátky částku 281.737,- Kč namísto částky 258.400,- Kč. Žalovaná byla vyzvána k úhradě dlužné částky předžalobní upomínkou, ani poté ničeho neplnila.

2. Žalovaná ve věci namítla, že nárok žalobce zanikl započtením pohledávek žalované. Podle smlouvy o smlouvě budoucí měla být kupní smlouva podepsána nejpozději , datum, , k podpisu došlo až , datum, , byla smluvena smluvní pokuta ve výši 80.000,- Kč za každých 90 dnů prodlení žalobce, celkem žalovaná vůči žalobci započítává smluvní pokutu ve výši 160.000,- Kč. Za prodlení s odstraněním vad a nedodělků započítává žalovaná smluvní pokutu 240.000,- Kč, a dále pro vady, které se vyskytly po podpisu smlouvy, nemohla žalovaná využívat nemovitost pro pronájem a vznikl jí tak ušlý zisk uplatněný původně ve výši 132.000,- Kč a následně ve výši 203.000,- Kč. Ušlé nájemné je požadováno v celkové výši od , datum, do , datum, . Dále žalovaná zaplatila za dodávky služby v době, kdy ještě nebyla vlastníkem nemovitosti, za žalobce, ve výši 30.000,- Kč. Celkově se jedná v případě nemovitosti o nekvalitní dílo, na nemovitosti stále probíhají opravy pro nesčetné vady.

3. Žalobce dále v podání ze dne , datum, dodal, že komunikace a jednání se žalovanou je značně problematické, žalovaná na poslední chvíli ruší dohodnuté schůzky, strany spolu vedly rozsáhlou korespondenci, která nevedla k tomu, že by kupní cena byla doplacena. Na straně žalobce nenastalo prodlení, neboť ten vždy žalované poskytoval součinnost. Žalobce podal na žalovanou rovněž trestní oznámení. Započtení pohledávek žalované není možné, žalobce se do prodlení nemohl dostat, když nebyla doplacena část kupní ceny, pokud jde o vady, ty nebyly specifikovány a nebylo ani uvedeno, jak zda je žalovaná reklamovala. K vzájemnému započtení se žalobce vyjádřil tak, že co se týče nároku na smluvní pokutu ve výši 160.000,- Kč, tak odkázal žalobce právě na čl. IV. odst. 3 smlouvy o budoucí smlouvě s tím, že právě s ohledem na toto ustanovení se žalobce nedostal do prodlení s uzavřením smlouvy, protože kupní smlouva nakonec byla uzavřena. Co se týče problémů s odstraněním vad, žalobce uvedl, že v některých případech bylo doloženo, že se o vady nejedná, popř. byly vady odstraněny ihned, jakmile to žalovaná umožnila a dále také odkázal na ustanovení kupní smlouvy v čl. VI. odst. 3, podle kterého byla žalovaná povinna žalobci poskytnout veškerou potřebnou součinnost. Dále pokud se jedná o ušlý zisk z titulu nájemného, tak žalobce odkázal na předávací protokol s tím, že z tohoto plyne, že žalovaná převzala dům v provozuschopném stavu a tedy obyvatelném.

4. Žalovaná se dále vyjádřila v podání z , datum, , kdy uvedla, že celou kupní cenu z titulu kupní smlouvy ze dne , datum, v plné výši řádně a včas uhradila, což má vyplývat ze samotné kupní smlouvy a dále se bránila započtením, kdy je dále specifikována další smluvní pokuta za prodlení s odstraněním vad a nedodělků, která ke dni , datum, činila částku 240.000,- Kč, od , datum, do , datum, činila 110.000,- Kč, dále z titulu jiných vad a nedodělků od , datum, do , datum, částku 96.000,- Kč a od , datum, do , datum, dalších 240.000,- Kč. Dále byl specifikován ušlý zisk, a to za období od , datum, do , datum, ve výši 189.000,- Kč, a to za 10 měsíců, kdy je vycházeno z obvyklého měsíčního nájemného za předmětnou nemovitost v daném místě a čase, za 18.900,- Kč za měsíc. Dále za období od , datum, do , datum, žalovaná požaduje částku 1.400,- Kč za měsíc, v tomto období s ohledem na vady nemovitosti nemohla požadovat nájemné v celém rozsahu. Celkově to tedy činí 14.000,- Kč. Nově tedy žalovaná uplatnila nárok na slevu z kupní ceny ve výši 1,189.011,- Kč a rovněž na bezdůvodné obohacení ve výši 1,002.000,- Kč, jelikož ačkoliv již prokazatelně došlo k úhradě kupní ceny ze strany žalované, žalovanou žalobce nátlakem donutil uhradit nad rámec kupní ceny částku 1,002.000,- Kč, a to , datum, a tato částka představuje bezdůvodné obohacení na straně žalobce.

5. První jednání ve věci proběhlo dne , datum, , na tomto jednání byla žalovaná vyzvána podle § 118a odst. 3, aby označila důkazy k prokázání tvrzení, že předmětnou částku, tedy doplatek kupní ceny žalobci uhradila a rovněž byla žalovaná vyzvána podle § 118a odst. 1 o. s. ř., aby doplnila tvrzení ohledně jednotlivých vad, které měl mít předmět kupní smlouvy v době převzetí věci a aby doplnila tvrzení zda a kdy tyto vady reklamovala a jakým způsobem se to stalo, dále byla vyzvána podle § 118a odst. 3 o. s. ř., aby označila důkazy k prokázání tvrzení, že vady reklamovala a k prokázání tvrzení, že jí následkem vad předmětu koupě vznikla škoda ve formě ušlého zisku ve výši 132.000,- Kč a dále, že jí vznikla škoda ve výši 30.000,- Kč v souvislosti s úhradou služeb za období, předcházející uzavření kupní smlouvy, resp. převzetí nemovitosti. Žalovaná byla upozorněna, že nesplnění výzvy může mít za následek neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního, a tedy ztráty sporu, žalované byla poskytnuta lhůta do konce června , rok, .

6. Dále se ve věci vyjádřil žalobce v podání ze dne , datum, ohledně úhrady kupní ceny, kdy žalobce uvedl, jak byla jednotlivě kupní cena žalovanou placena, když soudu byly předloženy výpisy z účtu žalobce.

7. Na výzvu soudu podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. žalovaná reagovala v podání ze dne , datum, , které bylo tohoto dne i soudu doručeno, ve kterém odkázala k úhradě kupní ceny na své podání ze dne , datum, , rovněž k doplnění tvrzení ohledně jednotlivých vad také odkázala na podání ze dne , datum, s tím, že uvedla, že vady řádně reklamovala u žalobce dopisy, emaily a telefonicky. K ušlému zisku poukázala na to, že v podání z , datum, byl ušlý zisk vyčíslen na částku 203.000,00 Kč, přičemž k podrobnostem odkázala také na toto vyjádření. K důkazu navrhla odborná vyjádření realitních společností ke stanovení v místě a čase obvyklého nájemného pro obdobný typ nemovitostí. Snaha o pronájem nemovitosti vyplývá z emailové komunikace s realitními agenturami a též z vyjádření společnosti , právnická osoba, s tím, že k pronájmu předmětných nemovitostí v důsledku existence vad a nedodělků ze strany žalobce došlo až nájemní smlouvou ze dne , datum, a nájem byl realizován až od , datum, a s ohledem na existující vady a nedodělky bylo nájemné sjednáno nižší, než by bylo dosaženo u nemovitosti bez vad. Alternativně navrhla žalovaná i přibrání soudního znalce z oboru ekonomika.

8. Žalobce se vyjádřil ke stavu věci v podání ze dne , datum, , kdy se vyjádřil k jednotlivým vadám, které žalovaná žalobci vytkla, kdy je uvedeno celkem 119 vad, což žalobce označil za neudržitelné, a označil důkazy k prokázání svých tvrzení, a to fotokopiemi příslušných pasáží stavebního deníku a zápisy z jednání na místě samém ze dne , datum, a , datum, .

9. Žalovaná se vyjádřila v podání ze dne , datum, , kdy reagovala na výzvu soudu a sporovala tedy opakovaně tvrzení žalobce, že jednotlivé vady byly odstraněny, s tím, že se vyjádřila k jednotlivým vadám celkem 119 vadám. Dále upozornila, že v předmětné nemovitosti vyšly na povrch další vady a nedostatky, které reklamovala po červnu , rok, . Tyto vady mají číslo 120 až 142. Žalovaná v průběhu řízení zvyšovala částky, které započítávala na nárok žalobce, a to na smluvní pokutu ve výši 320.000,- Kč za prodlení s odstraněním vad a 439.990,- Kč jako slevu z ceny díla (podání ze dne , datum, ).

10. Na jednání dne , datum, žalovaná výslovně uvedla, že ve věci nepodává vzájemný návrh.

11. Usnesením ze dne , datum, bylo účastníkům řízení nařízeno setkání s mediátorem, toto setkání se však neuskutečnilo.

12. Na jednání dne , datum, byla žalovaná vyzvána podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. k tomu, aby doplnila svá tvrzení ohledně toho, že jí ušel zisk celkem ve výši 203.000,00 Kč, představující ušlé nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18.900,00 Kč měsíčně, a za období od , datum, do , datum, ve výši 1.400,00 Kč měsíčně, aby tvrdila a prokázala, že v tomto období nemohla nemovitost buď vůbec, nebo řádně, užívat z důvodu na straně žalobce, a že pro předmětné období měla zájemce o nájem nemovitosti právě za částku, kterou požaduje. Žalovaná je povinna podle odst. 3 označit důkazy ke svým tvrzením, jinak hrozí riziko neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního v této části a tedy ztráta sporu ohledně tohoto nároku s tím, že se žalované poskytuje lhůta v délce 30 dnů od jednání.

13. Na výzvu soudu žalovaná reagovala podáním ze dne , datum, , v němž uvedla, že při určení výše nájemného vycházela z výše obvyklé v daném místě a čase, a to 18.900,- Kč měsíčně za 10 měsíců, celkem 189.000,- Kč.

14. Rozsudkem ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, , rozhodl zdejší soud tak, že výrokem I. uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 126.599,- Kč se zákonnými úroky z prodlení, výrokem II. zamítl žalobu o zaplacení 293.000,- Kč se zákonnými úroky z prodlení, když byla shledána částečně důvodnou obrana žalované spočívající v požadování slevy z kupní ceny vzhledem k vadám nemovitosti, výrokem III. bylo žalobci uloženo nahradit žalované poměrnou část nákladů řízení a výroky IV. a V. bylo rozhodnuto o povinnosti účastníků řízení nahradit náklady řízení státu. Usnesením Městského soudu v , adresa, ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, , byl rozsudek zdejšího soudu zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. Odvolací soud přitom uvedl následující. Souhlasil s názorem zdejšího soudu, že žalovaná neunesla důkazní břemeno, pokud jde o tvrzení, že kupní cena byla doplacena a nárok žalobkyně na úhradu doplatku kupní ceny je důvodný. Pokud jde o nároky žalované, namítané k započtení, odvolací soud se ztotožnil se zdejším soudem v části ohledně nároku žalované na zaplacení smluvní pokuty ve výši 160.000,- Kč za pozdní uzavření smlouvy, když bylo ujednáno v čl. IV. odst. 4 smlouvy o smlouvě budoucí, že pokud dojde k uzavření smlouvy i po termínu sjednaném ve smlouvě, má se za to, že závazek uzavřít kupní smlouvu nebyl porušen. Smlouva kupní byla mezi účastníky řízení uzavřena dne , datum, , což nárok na smluvní pokutu vylučuje a má se za to, že závazek uzavřít kupní smlouvu porušen nebyl, nadto z provedeného dokazování nevyplynulo, že by k pozdnímu uzavření vedly výhradně důvody na straně prodávající, tedy žalobce. Ve zbylé části nároků k započtení se odvolací soud se zdejším soudem neztotožnil. Pokud jde o smluvní pokutu za pozdní odstranění vad, odvolací soud shledal závěr zdejšího soudu za předčasný, souhlasil, že smluvní pokuta sjednaná v čl. VI odst. 3 kupní smlouvy se vztahuje na vady, zjištěné při předání nemovitosti, tj. na vady, které měly být vytčené v protokolu o předání a převzetí ze dne , datum, . Zdejšímu soudu bylo uloženo vypořádat se s tvrzeními žalované, že některé údaje do předmětného protokolu dopsal žalobce bez vědomí žalované, dále že vady nemohly být s ohledem na denní dobu a rozsah vad odstraněny přímo na místě, a že žalovaná o odstranění vad žalobce opakovaně žádala a urgovala.

15. Na jednání dne , datum, byla žalovaná vyzvána v souladu s ust. § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., aby doplnila skutková tvrzení o tom, které údaje byly do předávacího protokolu ze dne , datum, dopsány bez vědomí žalované a dále doplnění skutkových tvrzení o tom, které vady nemohly být s ohledem na denní dobu a rozsah vad odstraněny přímo na místě, resp. které vady nebyly odstraněny tak, jak je uvedeno v předávacím protokolu, tedy v datech zde uvedených, a dále k doplnění skutkových tvrzení o tom, u kterých těchto vad bylo u žalobce následně jejich odstranění urgováno a k tomuto označila důkazy. Dále aby doplnila skutková tvrzení o tom, jakými vadami znemožňujícími pronájem nemovitosti v období od , datum, do , datum, předmětná nemovitost trpěla a k tomuto označila důkazy. Dále aby doplnila skutková tvrzení o tom, jaké konkrétní částky za jaké konkrétní energie a v jakém konkrétním období za žalobce uhradila v době, než se stala vlastnicí předmětné nemovitosti a k tomuto označila důkazy. Dále aby doplnila skutková tvrzení o tom, jakými vadami nemovitost trpí, kdy byly tyto vady uplatněny ve vztahu k žalobci, přičemž vady je třeba konkretizovat přesným umístěním v domě a označením konkrétní místnosti, kde se tyto vady nacházejí. Dále je třeba doplnit skutková tvrzení o tom, zda byly některé z těchto vad na nákladech žalované opraveny. Pokud ano, kým a jaké byly náklady na tyto opravy, kdy byly tyto opravy provedeny, k výše uvedeným skutečnostem označila důkazy, to vše ve lhůtě 30 dnů od doručení protokolu z jednání.

16. Na tomtéž jednání byl současně vyzván žalobce v souladu s ust. § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení v tom směru, které z vad vytčených v protokolu ze dne , datum, byly odstraněny a kdy, a k tomuto označil důkazy, a to ve lhůtě 30 dnů od doručení protokolu z jednání.

17. Žalobce na výzvu soudu reagoval v podání ze dne , datum, , v němž zopakoval, že existují dvě verze předávacího protokolu ze dne , datum, , kdy jedna je sepsaná na místě a oběma stranami podepsaná a dále existuje verze, kterou si žalovaná svévolně a jednostranně doplnila (dopsala o další údaje a reklamované vady). Žalobkyně mohla přirozeně reflektovat pouze ty vady, které jsou na listině podepsané oběma stranami, neboť jen ty jsou právně relevantní. Žalobkyně poukázala na to, že vždy vše, co žalovaná vytkla, bylo ve lhůtě, na které se strany dohodly, odstraněno, žalovaná však nikdy nebyla spokojena, naopak rozsah vad nadále navyšovala. K důkazu žalobkyně opětovně odkázala na předávací protokol z , datum, , dále na výslech svědka , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, , z téhož dne na výslech svědka , tituly před jménem, , právnická osoba, , , adresa, spolu s jeho písemným stanoviskem, a výslechy svědků , jméno FO, a , jméno FO, ze dne , datum, , případně doplnění jejich výslechu. Tvrzení žalobkyně jsou podpořena i výslechy svědků z řad nájemníků nemovitosti, žádný z uživatelů si nevšiml žádných závad, a nic je v užívání nemovitosti neomezovalo.

18. Žalovaná reagovala na výzvu soudu v podání ze dne , datum, , v němž rovněž odkázala na to, že všechna požadovaná tvrzení a důkazy k jejich prokázání jsou již součástí spisu. Pokud jde o předání nemovitostí, k tomu mělo dojít ve dvou termínech, a to , datum, a , datum, , kdy ani v jednom termínu nebyli přítomni dělníci žalobce a nemohlo tedy dojít k odstranění vad na místě. Termíny odstranění vad dopsal do protokolu pracovník žalobce pan , jméno FO, a žalovaná je nemohla nijak ovlivnit, pan , jméno FO, rovněž doplnil do protokolu návrh na kompenzaci za špatnou instalaci WC a u některých vad uvedl, že byly opraveny, ačkoliv tomu tak nebylo. Takto upravený protokol následně obdržela žalovaná emailem. V určených termínech ve dnech , datum, , , datum, , , datum, a , datum, se nikdo k odstranění vytčených vad nedostavil. Žalobce nadto do spisu založil i nepodepsanou stranu, kterou označil za část předávacího protokolu. Žalovaná následně označila vady uvedené v předávacích protokolech, které nebyly ke dni učinění podání odstraněny:- Rozměrové vady schodiště – velikosti stupňů- Absence podstupnice schodiště- Praskliny na všech zdech ve schodišťovém prostoru- Neolištování schodiště- Uvolnění nášlapných stupňů schodiště- Poškozená stěna okolo vývodů elektro ve vrchní chodbě- Nedostatečné zábradlí a madlo a jejich lakování- Vysoká hladina hluku kotle- Tepelné řešení domu – není radiátor v kuchyni- Poškozená barva na vstupních dveřích- Menší místnost – zádveří, oproti projektu- Vadné dveře a jejich osazení – chod zámku- Chybějící práh u domovních dveří- Nerovnosti v sádrokartonovém podhledu v přízemí- Poškození vstupních dveří- Prohlubně a praskliny v sádrokartonu v chodbě a zádveří 1. NP- Nekvalitní a poškozená spárovací hmota v zádveří 1. NP- Kvalita dlažby SANDSTONE- Chybné a nedostatečné umístění vývodu na světla- Velikost místností – menší kuchyně- Díry v koupelnách nad parapetem, následně plíseň- Chybějící/odpadávající kryty na pantech oken- Nekvalitní obklad v koupelně 1. NP- Nedoléhající tlačítko WC ke zdi- Špatné zakončení elektrovývodů v koupelně 1. NP- Nerovnosti omítek na stěnách v obývacím pokoji v 1. NP- Vadná elektroinstalace v obývacím pokoji- Velké díry řádově desítky cm v sádrokartonech v místech světel, obývací pokoj- Špatné obklady- WC instalováno nad výšku v normě- Nerovnosti na stěně a špatná malba v koupelně 2. NP- V sádrokartonovém podhledu nerovnosti a praskliny v koupelně ve 2. NP- Praskliny kolem okna a parapetu, koupelna a WC ve 2. NP- Díry okolo oken v koupelně- Chybná sprchová zástěna 2. NP- Vada/díry sádrokartonového stropu koupelna a WC ve 2. NP- Menší rozměr koupelny v patře- Díry kolem dveří jsou nepřiměřeně velké – chybné napojení obložek a podlahy v patře- Osvětlení, zásuvky – chodba a šatna patro- Poškození fasády- Nefunkční radiátory v jihozápadním pokoji- Nezačištěný vrch soklu – vadné lišty v šatně v patře- Venkovní část oken – chybí vrchní deska parapetů a jejich těsnění k oknu- Chybějící zvonek- Nefunkční část elektroinstalace- Dveřní panty barevnost, funkčnostDále žalovaná vyčetla vady, kterými trpěla předmětná nemovitost v období od , datum, do , datum, a pro které nebylo možné nemovitost užívat, ani pronajmout.- Vady elektroinstalace – v rozporu s technickými a bezpečnostními normami- Nefunkční schodiště – křivé, nutná výměna dřevěné schodnice- Vadný kotel a vytápění nemovitosti- Další velké množství vad nemovitosti, které byly uplatněny v předávacích protokolechK tomu, jaké konkrétní částky žalovaná uhradila, než se stala vlastníkem předmětné nemovitosti, žalovaná uvedla, že se jednalo o poplatek za připojení elektřiny ve výši 6.000,- Kč, poplatek za zajištění požadovaného příkonu ve výši 12.500,- Kč, náklady na spotřebovanou elektřinu za dobu od července , rok, do prosince , rok, ve výši 2.144,- Kč, náklady na montáž elektrického zařízení ve výši 520,- Kč dne , datum, , poplatek za připojení plynu 1.984,- Kč, náklady na spotřebovaný plyn v období od července , rok, do prosince , rok, ve výši 4.200,- Kč, připojovací poplatek vody/kanalizace ve výši 957,-Kč, náklady na vodu od července , rok, do prosince , rok, ve výši 2.400,- Kč, celkem 30.705,- Kč.V poslední části vyjádření žalovaná uvedla celkem 142 vad, kterými nemovitost trpí a které rozdělila do 20 okruhů.

19. Z provedeného dokazování soud zjistil následující pro věc podstatné skutečnosti. Podle oznámení ze dne , datum, žalobce učinil k Obvodnímu státnímu zastupitelství pro , adresa, podnět k prošetření, zda nedošlo k trestné činnosti žalované při podání návrhu na vklad vlastnictví na katastr nemovitostí. Podle smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy předmětem smlouvy byl prodej specifikovaných nemovitostí, a to budova , adresa, , č.p. , číslo, , rodinný dům na pozemku parc. č. , číslo, , budova , adresa, bez čp - garáž na pozemku parc. č. , číslo, , pozemek parc. č. , číslo, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , hodnota, , pozemek parc. č. , číslo, - orná půda o výměře , hodnota, , pozemek parc. č. , číslo, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , hodnota, , to vše zapsáno na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , název města, (dále jen jako “předmětné nemovitosti”), byla dohodnuta kupní cena 3,737.066,- Kč, s tím, že samotná kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do , datum, . Byla sjednána smluvní pokuta ve výši podle čl. IV. odst. 2 ve výši 80.000,- Kč za každých započatých 90 dnů prodlení s uzavřením kupní smlouvy. Bylo rovněž sjednáno podle odst. 4, že pokud strany této smlouvy o smlouvě budoucí uzavřou kupní smlouvu i po termínu sjednaném dle této smlouvy, má se za to, že závazek uzavřít kupní smlouvu nebyl porušen.

20. Podle protokolu o předání a převzetí stavby rodinného domu RD 7 na parc. č. , číslo, a , číslo, na parc. č. , číslo, ze dne , datum, , kdy tento den je napsán ručně s přeškrtnutím předtištěného data , datum, s poznámkou, protokol bude kupujícímu odeslán emailem v kopii , datum, . Tento protokol obsahuje seznam drobných vad a nedodělků, které budou odstraněny prodávajícím, a rovněž termín odstranění vady s tím, že k vadám byly zadány znalecké posudky a zpracovány, znalci dospěli k různým závěrům. Jednalo se o vady vchod – povolená klika u dveří, vyčistit zárubeň a dveře – , datum, , špatný chod zámku - opraveno, osadit práh dveří – , datum, , RD – nesedí velikost místností WC – rovinnost ovladače WC – opraveno, osadit krytku elektro – , datum, , začistit horní špaletu okna – opraveno. Chodba 1. NP – oprava akrylu okolo SDK stropu + malba – , datum, , vyndat kamínek ze spáry dlažby + oprava spár – , datum, , různá barevnost pantů – , datum, . O.P. – oprava praskliny na SDK komínu + malba , datum, , oprava díry okolo vývodu světla – opraveno, krytky oken z venkovní strany , datum, . Komora – různá barevnost pantů – , datum, , začistit vrch soklu – , datum, . Schodiště – nerovnost stupňů – opraveno, oprava akrylu vyměněných stupňů – , datum, . P.P. do zahr. – odvzdušnit radiátor – opraveno, různá barevnost pantů, silikon lam. podlahy je příliš silný – , datum, , kotelna – vysoká hladina hluku. Chodba 2. NP – malba okolo záslepky + osadit zásuvku – , datum, . WC – malba + stěrka okolo lišt okna – opraveno, malba okolo zásuvek a obkladu na WC – , datum, , vysoko osazené WC – bude uplatněna kompenzace , částka, . RD – oprava fasády okolo oken po APU – lištách – , datum, . Protokol je podepsán oběma stranami a obsahuje poznámku, dle které prodávající nesouhlasí s klientem, že kotel vykazuje vysokou hladinu hluku. Zastavěná plocha nádvoří RD souhlasí a neodchyluje se výměrám, bylo upozorněno v příloze SBKS. Poznámka je rovněž podepsána oběma stranami.

21. Podle kupní smlouvy ze dne , datum, byla uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti za cenu 3,913.336,- Kč včetně DPH. Podle čl. III. odst. 1 smlouvy byla žalovaná povinna uhradit část kupní ceny ve výši 2,2 mil. Kč před podpisem smlouvy, dále žalovaná uhradila 1,454.936,- Kč rovněž podpisem smlouvy, a to obě částky převodem na bankovní účet žalobce, vedený u , právnická osoba, . Zbývající část kupní ceny ve výši 258.400,- Kč měla být zaplacena složením do advokátní úschovy. Dle čl. VI. odst. 1 smlouvy mělo dojít k fyzickému předání nemovitosti před podpisem smlouvy, dle odst. 2 tamtéž byl o předání a převzetí vyhotoven protokol, ve kterém měly být sepsány dle odst. 3 případné vady a nedodělky a dohodnuté lhůty k jejich odstranění. Pro případ prodlení s odstraněním vad se žalobce zavázal zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 500,- Kč za každých započatých 14 dnů prodlení. K odstranění vad se kupující zavázala poskytnout veškerou potřebnou součinnost, zejména mu umožnit v potřebném rozsahu přístup k nemovitostem. Podle návrhu na vklad vlastnického práva v katastru nemovitostí ze dne , datum, učinila žalovaná návrh vkladu vlastnictví k předmětným nemovitostem. Podle podání žalobce ze dne , datum, žalobce učinil návrh katastrálnímu úřadu na zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva s tím, že dosud nedošlo k zaplacení celé kupní ceny a žalovaná jako kupující učinila předmětný návrh na vklad zcela svévolně, což žalobce jako prodávající zjistil z veřejně přístupných webových stránek katastru nemovitostí. Žalobce své námitky rozvedl v podání katastrálnímu úřadu ze dne , datum, . Podle předžalobní upomínky ze dne , datum, byla žalovaná vyzvána k úhradě částky 429.599,- Kč do , datum, . Výzva byla opakována dne , datum, . Podle potvrzení , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, advokátka sdělila žalované, že dne , datum, byla složena do úschovy částka 281.737,- Kč, která se neshoduje s částkou, která měla být žalovanou jakožto kupující složena do úschovy podle smlouvy ze dne , datum, , advokátka uvádí, že podle sdělení prodávajícího nebyla do tohoto dne doplacena kupní cena ani vysvětlena částka, která byla složena do úschovy.

22. Podle zápočtu vzájemných pohledávek ze dne , datum, žalovaná sdělila žalobci, že si na jeho pohledávku započítává pohledávku celkem ve výši nejméně 562.000,- Kč, sestávající ze smluvní pokuty za pozdní uzavření kupní smlouvy ve výši 120.000,- Kč, za prodlení s odstraněním vad a nedodělků ve výši 240.000,- Kč, současně žalovaná uplatnila u žalobce další vady spočívající v nedostatečném výkonu kotle, instalace elektřiny je v rozporu s technickými a bezpečnostními normami. Dále žalované ušel zisk z nájmu ve výši nejméně 132.000,- Kč, žalovaná uhradila za žalobce poplatky za energie celkem ve výši zhruba 30.000,- Kč, což představuje další škodu. Podle dopisu žalované žalobci ze dne , datum, se žalovaná vyjádřila k místnímu šetření o vadách a nedodělcích, a to celkem k 50 vadám. Žalovaná se dále vyjádřila v dopise ze dne , datum, a , datum, (49 vad). V podání ze dne , datum, žalovaná žádala o dokončení díla a odstranění vad. Žalovaná požadovala odstranění vad v emailu ze dne , datum, . V dopise ze dne , datum, žalovaná požadovala vyřešit otázku topení. V dopise ze dne , datum, žalovaná žádala o odstranění vad a nedodělků. Podání na poštu plynou z podacích lístků ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, .

23. Podle výpisu z účtu žalobce č. , č. účtu, vedeného u , právnická osoba, ., žalovaná dne , datum, zaplatila žalobci část kupní ceny ve výši 2,2 mil. Kč, dne , datum, bylo žalobci vydáno z advokátní úschovy 281.737,- Kč a dne , datum, zaplatila žalovaná část kupní ceny ve výši 1,002.000,- Kč. Podle dopisu žalobce žalované ze dne , datum, se žalobce vyjádřil k žádosti žalované o projektovou dokumentaci, kterou měla žalovaná obdržet již , datum, , podle doručenky byla zásilka vrácena zpět odesílateli, jelikož nebyla vyzvednuta. Podle dopisu žalobce žalované ze dne , datum, se žalobce žalovanou snažil dohodnout na řešení a oprávněnosti vytýkaných vad a na schůzce. Totéž bylo obsahem dopisu žalobce ze dne , datum, a , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, . Dopisy byly odeslány rovněž emailem, s ohledem na vracení zásilek poštou, rovněž některé z emailů byly žalobci vráceny. Podle předávacího protokolu montážních prací ze dne , datum, nebylo možné žalobcem objednaným dodavatelem odstranění reklamovaných vad a nedodělků na nemovitosti žalobkyně, jelikož nebyl možný přístup a telefon byl nedostupný. Dopisem ze dne , datum, žalobce vyrozuměl žalovanou o zmaření reklamačního řízení žalovanou, když dne , datum, nebylo technikovi umožněno objekt prohlédnout.

24. Z výslechu svědka , jméno FO, , který byl nájemce předmětné nemovitosti v roce , rok, , kdy v domě nebyly plísně, okna se nerosila, nebyl problém s vytápěním domu, spouštěním kotle, nevzpomíná si na popraskanou podlahu ani různou výšku schodů, apod. Byl rovněž dotázán, zda mu něco bránilo v řádném užívání domu, kdy uvedl, že se nedá říci, že by mu něco bránilo, ale uvedl, že v domě byl problém s vodou, kdy byl slabý tlak, než se napustila vana a také byl problém s topením, kdy se muselo topit celou zimu non stop. Rovněž svědek uvedl, že si vzpomíná, že nebyla nalakovaná terasa, z prken na ni vytékala smůla atd.

25. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , který měl smlouvu s žalobcem na provádění prací, organizoval dodávku materiálu a zajišťoval kontakt s klienty soud zjistil, že okolnosti podpisu kupní smlouvy a zavkladování vlastnického práva do katastru nemovitostí, standardně probíhalo tak, že po zaplacení kupní ceny svědek od pana , jméno FO, , což je jednatel žalobce, dostal 6 nebo 7 paré jím podepsaných kupních smluv, ale tyto předal klientům. Klienti to podepsali, jedno vyhotovení si nechali s tím, že na něm zajistili své ověřené podpisy, pak svědkovi klienti jedno vyhotovení s ověřenými podpisy vrátili. V případě žalované to probíhalo tak, že tato si vyžádala od svědka všechna vyhotovení těchto kupních smluv s tím, že musí zkontrolovat, zda se jedná o totožná vyhotovení a tato vyhotovení mi paní , jméno FO, již nevrátila. Pokud jde o úhradu kupní ceny, svědek dle svých slov se trochu zamotal, pokud odpovídal na otázku, zda kupní smlouvy byly podepsány poté, kdy byla zaplacena kupní cena. Svědek připustil, že vypověděl, že k podpisu těchto smluv došlo poté, co byla kupní cena zaplacena, ale následně si nevybavoval, zda byla kupní cena uhrazena před podpisem kupní smlouvy nebo až po podpisu. Domníval se, že až po podpisu kupní smlouvy. Kupní smlouvy připravovala , tituly před jménem, , jméno FO, , návrh kupních smluv byl připraven už v průběhu stavby. Jak probíhala stavba, tak se uskutečňovala předběžná fakturace. Svědek nevěděl, jestli se jednalo o zálohové faktury. Pravděpodobně ano. Pak byla vystavena konečná faktura, svědek pak měl připraveny kupní smlouvy, které podepsala , tituly před jménem, , jméno FO, . Tyto byly odsouhlaseny jak ze strany firmy , právnická osoba, , tak ze strany klientů. Svědek se domníval, že jak došlo k zaplacení kupní ceny, tak se podepsaly smlouvy, pak proběhl zápis do katastru. V případě žalované pak žalobkyně návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nepodávala. Pokud jde o přihlášku k médiím, tak tu za žalovanou podepsal svědek proto, aby media v domě fungovala, kdy standardní praxe byla taková, že do doby převzetí nemovitosti platila spotřebu médií firma.

26. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek obýval dům žalované spolu s panem , jméno FO, a Karšajem zhruba od dubna , rok, do května , rok, , nájemné činilo 17.000,-Kč a zálohy na služby 2.500,- Kč měsíčně. Pokud jde o vytýkané vady, soud nevycházel ze svědeckých výpovědí bývalých nájemníků žalované, neboť se nejednalo o odborníky a ohledně existence vad byly zpracovány znalecké posudky.

27. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek dělal mistra na stavbě domu v , název města, , jako zaměstnanec subdodavatele žalobkyně. Svědek si vzpomínal, že musel dojet pro dveře, které si žalovaná vybrala, vybrala si ovšem dveře bez prahu, které takto namontovali. Museli měnit příčku, protože žalovaná chtěla, aby uprostřed chodby byly dveře. Nakonec dokupovali práh ke dveřím, reagovali na výtky žalované hned, po odstranění vady žalovaná vždy našla vady nové. Přeštukovali celou zeď a žalovaná ji následně chtěla předělat. Žalovaná požadovala vyměnit šrouby na parapetu z obyčejných na pozinkované. Nebylo jednoduché reklamace odstraňovat, mohli tak činit pouze o víkendu, a to jenom v čase od 9 do 17 h z důvodu stavebního dozoru, který jim odemykal. Svědek byl přítomen dvou jednání ohledně odstraňování vad, na kterých byla přítomna i žalovaná, u odstraňování vad byl přítomen opakovaně, vždy reagovali na připomínky žalované a vady odstranili. Svědek si vybavuje, že se asi 2x předělávala omítka kolem tlačítka na WC.

28. Ze stanoviska , jméno FO, plyne, že se tento vyjádřil k žalované vytýkaným vadám v oblasti vodoinstalace a topení. Ze zápisu z reklamačního řízení ze dne , datum, plyne, že tohoto dne byly řešeny se subdodavatelem , jméno FO, vady v oblasti elektroprací, přičemž pan , jméno FO, žádné další vady vytýkané žalovanou neshledal. Z kopií obálek soud zjistil, že se žalobci vrátily zásilky odeslané žalované poštou dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, .

29. Z daňového dokladu č. , hodnota, plyne, že žalovaná zaplatila dodavateli , jméno FO, částku 1.200,- Kč za opravu a výměnu pojistného ventilu, kontrola funkcí bez závad. Podle daňového dokladu č. , hodnota, zaplatila žalovaná stejnému dodavateli 1.600,- Kč za výměnu NTC čidla zásobníku. Podle dokladu č. , hodnota, zaplatila žalovaná dodavateli , právnická osoba, částku 1.675,- Kč.

30. Z výpisu z bankovního účtu žalované vedeného u , právnická osoba, pod č. , č. účtu, plyne, že žalovaná zaplatila , právnická osoba, za období prosinec , rok, plyne, že dne , datum, částku 370 ,- Kč, za období leden , rok, dne , datum, částku 370,- Kč, za období únor dne , datum, částku 370,- Kč, dne , datum, částku 370,- Kč, dne , datum, částku 293,- Kč, dne , datum, částku 390,- Kč.

31. Z výzvy , právnická osoba, ze dne , datum, plyne, že i přes urgenci ze dne , datum, je evidována dlužná částka ve výši 6000,- Kč pro odběrné místo, rodinný dům na adrese , adresa, . Z výpisu z bankovního účtu č. , č. účtu, plyne, že byla zaplacena částka 6.000,- Kč dne , datum, s popisem „od , Jméno žalované, pro , právnická osoba, “ a dne , datum, částka 4.200,- Kč s popisem „platba plyn , jméno FO, “. Z faktury č. , hodnota, plyne, že byla vystavena , právnická osoba, za období , datum, až , datum, na částku 4.200, Kč, s poznámkou Uhrazeno , datum, . Z dopisu , právnická osoba, ze dne , datum, určeného žalované byl učiněn příslib s platností 12 měsíců, že pokud bude odběrné zařízení uvedeno do souladu s normami a bude uhrazen podíl za připojení a zajištění požadovaného příkonu ve výši 12.500,- Kč, bude zajištěn požadovaný elektrický příkon pro odběrné místo na adrese , adresa, .

32. Ze znaleckého posudku č. , číslo, znaleckého ústavu , právnická osoba, , ze dne , datum, , který byl zadán k zodpovězení otázky, zda vady vytčené v předávacím protokolu ze dne , datum, a , datum, byly odstraněny a dále, zda má nemovitost vady specifikované v závěrečném návrhu žalované ze dne , datum, a v jakém rozsahu případné vady znehodnotily předmětnou nemovitost, tj. v jakém rozsahu došlo k poklesu obvyklé ceny nemovitosti oproti obvyklé ceně nemovitosti bez vad. Znalecký ústav dospěl k závěru, že zjištěné vady znehodnocují předmětnou nemovitost o částku 210.783,- Kč, což je současně pokles obvyklé ceny nemovitosti. Znalec se vyjádřil jednotlivě ke všem 119 vadám, vytknutým žalovanou, znalec provedl prohlídku nemovitosti ve dnech , datum, , , datum, . Své závěry znalec , tituly před jménem, , jméno FO, obhájil při znaleckém výslechu na jednání dne , datum, a dne , datum, . Z dodatku znaleckého posudku č. , číslo, znaleckého ústavu , právnická osoba, , ze dne , datum, vyplynulo, že vady nemovitosti znehodnocují nemovitost o částku 293.475,- Kč, což představuje 7,5 % z celkové kupní ceny 3,913 mil. Kč. Znalec přitom přistoupil k určení slevy z kupní ceny nemovitosti jako celku, namísto ocenění jednotlivých vad, což znalec vysvětlil na příkladu údajné vady hluku od kotle v patře domu, kdy při místním šetření nebyl shledán nadměrný hluk. Aby bylo možné vyvrátit námitku žalované, že hluk kotle přesahuje obvyklou úroveň jen v určitých obdobích, bylo by nutné provést dlouhodobé měření a znalec by prakticky musel po nějaký čas v domě bydlet. Rovněž nebylo shledáno údajné pocení dřevěného roštu, či obecně jeho špatná povrchová kvalita, kdy by bylo potřeba rošt sledovat dlouhodobě, za různých venkovních teplot s velmi pravděpodobným závěrem, že vadný není. Dalším příkladem byla údajná toxicita interiéru, kdy nebyl zjištěn zápach od kanalizace v kuchyni. Pokud jde o rozsah vad, je určující stav v době předání nemovitosti a nikoliv v době místního šetření, resp. v době reklamace. Z této doby je však k dispozici pouze minimální a navíc nevýstižná fotodokumentace. Jedná se o limitující faktor, který nelze zpětně napravit a další šetření znalce nepovede ke zpřesnění posudku. Posudek byl ještě upřesněn dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, .

33. Ze znaleckého posudku č. , číslo, , zpracovaného znaleckým ústavem , právnická osoba, znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , dne , datum, , se znalec se vyjádřil k obvyklé ceně nemovitostí po zohlednění nalezených vad s tím, že tato cena by se snížila o 293.000,- Kč. Úkolem znalce bylo vyhotovení revizního znaleckého posudku dle zadání soudu stejně jako u znaleckého ústavu , právnická osoba, a dále vyjádřit se ke správnosti závěrů znaleckého posudku č. , číslo, znaleckého ústavu , právnická osoba, , ze dne , datum, vč. dodatku č. , hodnota, a znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, vč. dodatku č. , hodnota, . Znalec provedl místní šetření nemovitosti, jako nejvhodnější metodu ocenění vad stanovil znalec metodu nákladovou – stanovení věcné ceny položkovým rozpočtem. Tato metoda spočívá ve stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu. Znalec dospěl k závěru, ze správnou metodou ocenění nemovitosti po zohlednění vad je metoda zvolená znaleckým ústavem , právnická osoba, a uvedl, že cena nemovitosti se snížila o 293.000,- Kč, znalec měl v době zpracování posudku k dispozici pouze dodatky znaleckých posudků, k jejichž závěrům se měl vyjádřit. Z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, pak vyplynulo, že ovlivnění ceny nemovitosti se oceňuje souhrnem, porovnáním ceny nemovitosti bez vad a ceny nemovitosti s vadami, nikoliv oceněním jednotlivých vad, kdy jednotlivé vady by se musely ocenit každá zvlášť, jakou má vada výslednou hodnotu. Jedná se o zvolenou metodu, znalec podle charakteru dodatků uvedl, že není nutné, aby znovu studoval posudky samé, jelikož závěr revizního znalce by byl stejný. Znalec rovněž uvedl, že v případě zjištěných vad se nejednalo o vady, které by bránily užívání nemovitosti, pokud by měl znalec počítat cenu nákladů na odstranění vad, nepřesáhly by 100.000,- Kč. Znalec své závěry ohledně metody a způsobu stanovení poklesu obvyklé ceny nemovitosti přesvědčivě vysvětlil na jednání dne , datum, . Na tomto jednání soud nepřipustil část otázek žalované týkajících se jednotlivých vad, když znalec opakovaně na jednání uvedl, že není účelné vyjadřovat se k ocenění jednotlivých vad. Znalec upřesnil a vysvětlil, že nositelem ceny je především pozemek, na němž stavba stojí, jeho poloha.

34. Dle revizního znaleckého posudku č. , hodnota, , zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, k zadání žalované znalec shledal na nemovitostech vady, které ocenil na částku 1,216.912,- Kč. Podle dodatku č. , hodnota, k reviznímu znaleckému posudku č. , hodnota, , zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, se znalec vyjádřil ke znaleckému posudku, včetně dodatku, znaleckého ústavu , právnická osoba, , s níž projevil nesouhlas, resp. znalec zahrnul do svého dodatku shrnutí dodané žalovanou, jak sám v úvodu dodatku uvádí.

35. Podle emailu ze dne , datum, , který byl odeslán od pana , jméno FO, pan , jméno FO, o tom, že topná zkouška je hotová, vaničku stále nemám, číslo garáže doplním. Dále emailem od , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, ze dne , datum, , podle kterého paní , jméno FO, žádá paní , jméno FO, o zaslání nájemní smlouvy, zájemce se ptá, kdy budou práce na domě ukončeny. Na domě rodinný řadový dům , adresa, . Podle dopisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , dopis se týká komerčního nájemného u nemovitosti mezi roky , rok, a , rok, , kdy byla stanovena výše nájemného 18.000,- Kč měsíčně bez poplatků. Podle emailu od pana , jméno FO, ze dne , datum, byli informováni klienti o tom, že dne , datum, mezi 14.00 a 16.00 hod. bude elektrikář vyměňovat nefunkční zvonky. Podle emailu ze dne , datum, od pana , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, se jedná o konverzaci ze září , rok, ohledně návrhu smlouvy o pronájmu, klient nabídku odmítl, protože se obává velkých průtahů v dokončování domů. Pokud budou dokončeny stavební práce, může paní , jméno FO, znovu kontaktovat , právnická osoba, . Podle emailu , adresa, ze dne , datum, je v emailu uvedeno: Dobrý dne, měl bych zájem o prohlídku domu a bližší informace. Podle emailu od , adresa, ze dne , datum, , email má předmět pronájmu 4 + kk , jméno FO, . Dobrý den, měl bych zájem o prohlídku domu v pronájmu v , název města, , s tím, že žádá o kontakt. Podle emailu , jméno FO, s předmětem Dům v , adresa, ze dne , datum, , paní , jméno FO, kontaktovala s tím, že hledá pro své klienty dům nebo byt na pronájem v , adresa, . Jedná se o rodinu, přičemž žádá o domovní prohlídku. Podle dopisu pana , jméno FO, ze dne , datum, tento uvádí, že si potřeboval v roce , rok, , přelom srpen - září, pronajmout rodinný domek. Dostal od paní , jméno FO, předběžný návrh. Chtěl si dům pronajmout od srpna a září , rok, , ale vzhledem k tomu, že dům nebyl dokončený, tak nemohl nájemní smlouvu podepsat. Byl ochoten za nájem zaplatit 21.500,- Kč za měsíc + zálohy na energie. Nájemní smlouva měla být na 1 rok s možností prodloužení vždy o 1 rok. Podle emailové komunikace mezi panem , jméno FO, a paní , jméno FO, z , datum, , kdy je sjednávána schůzka a paní , jméno FO, byla vyrozuměna, že všechny závady a nedodělky budou odstraněny po 12. dnu. Podle emailové komunikace mezi panem , jméno FO, a paní , jméno FO, ze dne , datum, jsou opět paní žalovanou vytčeny vady, kdy bylo sděleno, že termín předání bude ve středu , datum, .

36. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek je zaměstnancem společnosti , právnická osoba, , která pracuje pro žalobce. Svědek se dne , datum, účastnil odstraňování vad na nemovitosti žalované, byly odstraněny všechny vady zjištěné na jednání dne , datum, , s výjimkou podlahy. Dále nebyly vyřešeny okna, bylo jednáno s firmou , název, , která závadu neuznala, bylo jednáno se všemi subdodavateli, firma , název, uznala závady týkající se dveří. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek pracoval pro jednoho ze subdodavatelů žalobce, svědek byl přítomen odstraňování vad a některé i sám odstraňoval, ani po odstranění nebyla žalovaná spokojená, komunikace se žalovanou byla obtížná, v ostatních domech nebyly odstraňovány vady v takovém rozsahu jako v domě žalované. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že tento se účastnil reklamačních jednání jako jeden ze subdodavatelů žalobce, svědek měl na starosti vodu, topení, instalaci a plyn. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek se účastnil reklamačních jednání jako jeden ze subdodavatelů žalobce, a to v oboru elektroinstalace. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek montoval kotle v domech v , adresa, , nepamatoval si, zda u žalované. Svědkovi před jednáním volala osoba s dle svědka ukrajinským přízvukem, a ptala se ho, jak bude vypovídat u soudu. Z výslechu svědka , jméno FO, , který byl zaměstnán u jednoho ze subdodavatelů žalobce, soud zjistil, že svědek montoval v domě žalované dveře, jednání se žalovanou bylo problematické, po odstranění vad vznikl vždy další problém, vady na domě žalované přesahovaly v součtu vady na všech ostatních domech, které měl svědek v , adresa, na starost.

37. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek byl najat žalovanou, aby dohlížel nad stavebními pracemi, a to zhruba v roce , rok, nebo , rok, . Svědek dostal od žalované seznam závad, které měly být odstraněny, a tyto na jednání dne , datum, detailně popsal. Uvedl, že při kontrolních dnech se prováděla kontrola podle seznamu závad žalované. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že byl svědek kontaktován žalovanou ke zpracování cenové nabídky na opravu domu, na odstranění závad. Ocenění bylo provedeno podle požadavků žalované na základě prohlídky na místě stavby. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že se jedná o kamaráda žalované ze školy, profesí architekta, který nemovitost asi 2 x navštívil. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědka si žalovaná pozvala za účelem posouzení výkonu topení v domě. Dle svědka topení neodpovídalo předepsané teplotě. Z výslechu svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , právnická osoba, , , tituly před jménem, , adresa, , , jméno FO, , soud nic podstatného pro věc nezjistil, s ohledem na to, že předmětem řízení je nárok žalobce na doplacení kupní ceny z titulu uzavřené kupní smlouvy, nikoliv řízení nároku žalované na slevu z kupní ceny za vady, když žalovaná ve věci nevznesla vzájemný návrh, ale slevu za vady uplatnila pouze v rámci své obrany.

38. Z revizního znaleckého posudku č. , hodnota, znaleckého ústavu , název, v , adresa, vyhotoveného ke dni , datum, plyne následující. Znalci konstatovali shodu se závěry znaleckého posudku znaleckého ústavu , právnická osoba, , v posudku č. , číslo, a dodatku č. , hodnota, zapsaném pod č. , číslo, . Současně se znalecký ústav shodl se závěry v posudku č. , číslo, znaleckého ústavu , právnická osoba, , zejm. v části na str. 24 a 25 posudku, pokud jde o způsob a metodiku znehodnocení objektu rodinného domu. K jednotlivým vadám dle podání žalované ze dne , datum, znalec uvedl:- Rozměrové vady schodiště – velikosti stupňů – vada odstranitelná s vynaložením přiměřeně velkých nákladů, do doby místního šetření dne , datum, nebyla odstraněna, vada nemá vliv na funkčnost objektu,- Absence podstupnice schodiště – podstupnice nechybí, jsou provedeny jako betonové s povrchovou úpravou- Praskliny na všech zdech ve schodišťovém prostoru – jedná se o standardní stav způsobený základními fyzikálními vlastnostmi jednotlivých použitých materiálů, přesto znalec uzavřel, že se jedná o vadu, a to odstranitelnou a neomezující funkčnost objektu- Neolištování schodiště – není vadou, nemá vliv na funkčnost- Uvolnění nášlapných stupňů schodiště – odstranitelná vada, má možný vliv na bezpečnost pohybu po schodišti- Poškozená stěna okolo vývodů elektro ve vrchní chodbě – jedná se o nedodělek a nikoliv vadu, neomezuje funkčnost objektu- Nedostatečné zábradlí a madlo a jejich lakování – vada odstranitelná, neodpovídá požadavkům dle normy ČSN 74 3305, není zajištěn plynulý přechod- Vysoká hladina hluku kotle – nebylo prokázáno měřením, jedná se o standardní hladinu zvuku- Tepelné řešení domu – není radiátor v kuchyni – vada odstranitelná s nepřiměřeně vysokými náklady, přiměřeným by bylo osazení radiátorů s vyšší výhřevností do prostoru obývacího pokoje, který navazuje jako společný prostor na kuchyňský kout- Poškozená barva na vstupních dveřích – v době místního šetření nebylo odstraněno, vada barvy je vada odstranitelná, vada rýhy na povrchu neodstranitelná, oboje nemá vliv na funkčnost objektu- Menší místnost – zádveří, oproti projektu – vada neodstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Vadné dveře a jejich osazení – chod zámku – v době místního šetření odstraněno- Chybějící práh u domovních dveří – v době místního šetření odstraněno- Nerovnosti v sádrokartonovém podhledu v přízemí - vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Poškození vstupních dveří – pozn. soudu – vada uvedena 2x, viz výše- Prohlubně a praskliny v sádrokartonu v chodbě a zádveří 1. NP - vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Nekvalitní a poškozená spárovací hmota v zádveří 1. NP - vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Kvalita dlažby SANDSTONE – nemá vliv na funkčnost a neomezuje užívání domu- Chybné a nedostatečné umístění vývodu na světla – vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada má omezující vliv na užívání kuchyňského prostoru- Velikost místností – menší kuchyně – neodstranitelná vada, nemá vliv na funkčnost objektu- Díry v koupelnách nad parapetem, následně plíseň – v době místního šetření vada nebyla odstraněna, vada odstranitelná, má dopad na hygienu vnitřního prostředí- Chybějící/odpadávající kryty na pantech oken - v době místního šetření vada nebyla odstraněna, vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost objektu- Nekvalitní obklad v koupelně 1. NP - vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Nedoléhající tlačítko WC ke zdi – v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Špatné zakončení elektrovývodů v koupelně 1. NP - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Nerovnosti omítek na stěnách v obývacím pokoji v 1. NP - vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Vadná elektroinstalace v obývacím pokoji - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada má omezující vliv na užívání objektu- Velké díry řádově desítky cm v sádrokartonech v místech světel, obývací pokoj – otvory jsou překryty osvětlovacím tělesem, vada v době místního šetření nebyla odstraněna- Špatné obklady- WC instalováno nad výšku v normě- Nerovnosti na stěně a špatná malba v koupelně 2. NP - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná při provedení výmalby prostor koupelny, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- V sádrokartonovém podhledu nerovnosti a praskliny v koupelně ve 2. NP - - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná při provedení výmalby prostor koupelny, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Praskliny kolem okna a parapetu, koupelna a WC ve 2. NP- Díry okolo oken v koupelně- Chybná sprchová zástěna 2. NP – v době místního šetření nebylo odstraněno- Vada/díry sádrokartonového stropu koupelna a WC ve 2. NP- Menší rozměr koupelny v patře - vada neodstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Díry kolem dveří jsou nepřiměřeně velké – chybné napojení obložek a podlahy v patře – vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů- Osvětlení, zásuvky – chodba a šatna patro – jedná se o nedodělek nikoliv vadu, nijak neomezuje užívání- Poškození fasády - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Nefunkční radiátory v jihozápadním pokoji - vada odstranitelná seřízením průtoků topné vody do jednotlivých radiátorů- Nezačištěný vrch soklu – vadné lišty v šatně v patře - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Venkovní část oken – chybí vrchní deska parapetů a jejich těsnění k oknu – v době místního šetření nebylo odstraněno- Chybějící zvonek - – v době místního šetření nebylo odstraněno- Nefunkční část elektroinstalace- Dveřní panty barevnost, funkčnost – v době místního šetření bylo zjištěno, že panty jsou uvolněny, s ohledem na časový odstup od montáže a předání nelze zjistit, co je příčinou tohoto stavu39. Znalecký ústav závěrem shrnul, že vady žalovanou deklarované jsou různého charakteru, vady zjevné i skryté, odstranitelné i neodstranitelné, případně odstranitelné za nepřiměřeně vysokých nákladů. Kromě vad týkajících se výšky a šířky schodišťových stupňů, vad elektroinstalace (ve smyslu poddimenzovaných kabelových rozvodů a jističů) se jedná o vady drobné, pro užívání domu nepodstatné, které nemají vliv na jeho funkčnost, pouze snižují komfort užívání domu. Pokud je běžně prováděna běžná stavební údržba objektu, nemají žádný dopad na jeho životnost. Vady související s profily schodišťových stupňů, kabelů elektroinstalace a jističů jsou vady podstatné, které umožňují užívání domu s určitým omezením, nemají žádný dopad na jeho životnost. Žalovanou deklarované vady garáže jsou vady pro užívání objektu nepodstatné, nebránící užívání a nemají žádný dopad na jeho životnost. Ohledně vlivu deklarovaných vad na hodnotu posuzovaných nemovitostí se znalecký ústav přiklonil k závěrům znaleckého posudku č. , číslo, znalecké kanceláře , právnická osoba, , kdy bylo navrženo snížení kupní ceny nemovitosti o 293.475,- Kč vč. DPH, tj. 7,5 % z ceny nemovitostí.

40. Z výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, , jednoho ze zpracovatelů znaleckého posudku, na jednání dne , datum, soud dále nad rámec uvedeného v odst. 34 a 35 zjistil následující. Znalec prošel při místním šetření nemovitost podrobně a uvedl, že odpovídá standardnímu stavu nemovitostí, vyjma schodiště, u kterého málokdy bývá takto neodborné provedení. Pokud jde o vady označené jako trhliny, nedostatečné začištění okolo vypínačů a zásuvek, soklů u dveří apod., obvykle bývají řešeny v rámci běžně prováděné výmalby v době užívání, znalec v nemovitosti nenašel známky této činnosti. Pokud znalec konstatoval, že v domě chybí radiátor, neměl k dispozici projektovou dokumentaci, vycházel z informací ze spisu a z předchozích znaleckých posudků, nebyla přepočítávána výkonnost nebo tepelná ztráta domu. Pokud jde o výměru jednotlivých místností, znalec nedohledal, že by existoval předpis, který by stanovil, jaká musí být geometrická přesnost půdorysných rozměrů podlahových ploch. Ohledně kuchyně to činilo 1 % šířky, což je dle znalce naprosto zanedbatelné. Jednou z variant je, že pokud je jedna místnost menší, jiná místnost je naopak větší, nebo mohlo dojít k větší tloušťce omítky, nicméně nemovitost má venkovní rozměr stále stejný. Pokud jde o vadu zástěny, tj. ukotvení zástěny, v současné době se již volně instalované zástěny fixují proti vibracím, znalec se domníval, že před 16 lety se toto nedělalo. Pokud znalec uzavřel, že v době místního šetření byly nefunkční radiátory v jihozápadním pokoji, vycházel z informací od žalované, dále uvedl, že je to otázka seřízení celé topné soustavy. S ohledem na dobu 16 let od předání nemovitosti je to věc majitele nemovitosti, jak si topnou sestavu seřídí. Ohledně elektroinstalace znalec opět vycházel ze znaleckých posudků, neměl s sebou specialistu na elektro, nevybavuje si, že by při provozu rodinného domu docházelo k nějakým výpadkům, dá se tedy předpokládat, že síť je nějakým způsobem použitelná. Znalec si nemyslel, že by síť mohla způsobit požár, od toho obsahuje jističe, které by přetíženou síť odpojily. Pokud jde o normy ohledně sítě, ty nejsou závazné, ale pouze doporučující, pokud ve smlouvě není uvedeno, že rozvody musí být v souladu s ČSN. Pokud jde o chybějící radiátor v kuchyni, měl by být zvětšen výkon radiátoru v obývacím pokoji. Znalec se vyjádřil rovněž k ceně opravy schodiště, kdy za cenu navrženou žalované odbornými firmami, a to 72 000 Kč až 80 000 Kč by se dle znalce dalo pořídit zbrusu nové schodiště a ne jen povrchová úprava. Znalec se při zpracování posudku vyjádřil jednotlivě k vadám, které měly být žalovanou vytknuty v předávacím protokolu, k dalším vadám se vyjádřil pouze souhrnně, jelikož se shodoval se znaleckými posudku znaleckých ústavů , název, a , název, .

41. Soud má tedy za prokázaný následující skutkový stav. Žalobce jako prodávající uzavřel s žalovanou jako kupující smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, předmětem smlouvy byl prodej specifikovaných nemovitostí, a to budova , adresa, , č.p. , číslo, , rodinný dům na pozemku parc. č. , číslo, budova , adresa, bez čp - garáž na pozemku parc. č. , číslo, , pozemek parc. č. , číslo, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , hodnota, , pozemek parc. č. , číslo, - orná půda o výměře , hodnota, , pozemek parc. č. , číslo, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře , hodnota, , to vše zapsáno na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , název města, , byla dohodnuta kupní cena 3,737.066,00 Kč, s tím, že samotná kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do , datum, . Byla sjednána smluvní pokuta ve výši podle čl. IV. odst. 2 ve výši 80.000,- Kč za každých započatých 90 dnů prodlení s uzavřením kupní smlouvy. Bylo rovněž sjednáno podle odst. 4, že pokud strany této smlouvy o smlouvě budoucí uzavřou kupní smlouvu i po termínu sjednaném dle této smlouvy, má se za to, že závazek uzavřít kupní smlouvu nebyl porušen. Dne , datum, došlo k předání a převzetí stavby rodinného domu RD 7 na parc. č. , číslo, a , číslo, na parc. č. , číslo, ze dne , datum, , protokol obsahuje seznam drobných vad a nedodělků, které budou odstraněny prodávajícím, a rovněž termín odstranění vady s tím, že k vadám byly zadány znalecké posudky a zpracovány, znalci dospěli k různým závěrům. Dne , datum, byla uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti za cenu 3,913.336,- Kč včetně DPH. Podle čl. III. odst. 1 smlouvy byla žalovaná povinna uhradit část kupní ceny ve výši 2,2 mil. Kč před podpisem smlouvy, dále žalovaná uhradila 1,454.936,- Kč rovněž podpisem smlouvy, a to obě částky převodem na bankovní účet žalobce, vedený u , právnická osoba, . Zbývající část kupní ceny ve výši 258.400,- Kč měla být zaplacena složením do advokátní úschovy, žalovaná složila do advokátní úschovy advokátce , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, částku 281.737,- Kč, která se neshoduje s částkou, která měla být žalovanou jakožto kupující složena do úschovy podle smlouvy ze dne , datum, . Žalovaná dne , datum, zaplatila žalobci část kupní ceny ve výši 2,2 mil. Kč, dne , datum, bylo žalobci vydáno z advokátní úschovy , částka, a dne , datum, zaplatila žalovaná část kupní ceny ve výši , částka, . Dne , datum, učinila žalovaná návrh vkladu vlastnictví k předmětným nemovitostem, aniž by o tom uvědomila žalobce. Ten dne , datum, žalobce učinil návrh katastrálnímu úřadu na zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva s tím, že dosud nedošlo k zaplacení celé kupní ceny a žalovaná jako kupující učinila předmětný návrh na vklad zcela svévolně, což žalobce jako prodávající zjistil z veřejně přístupných webových stránek katastru nemovitostí. Žalobce své námitky rozvedl v podání katastrálnímu úřadu ze dne , datum, . Dne , datum, byla žalovaná vyzvána k úhradě částky 429.599,- Kč do , datum, . Výzva byla opakována dne , datum, , dlužná částka byla ponížena o 10.000,- Kč za špatné osazení WC. Žalovaná zbytek kupní ceny ve výši 419.599,- Kč neuhradila.

42. Žalovaná u žalobce uplatnila jednotlivé vady dne , datum, v rozsahu dle předávacího protokolu a následně tyto vady v průběhu roku , rok, a , rok, dále rozšiřovala a žádala jejich opravení. Žalovaná k výzvě k zaplacení dlužné části kupní ceny učinila dopisem ze dne , datum, zápočet pohledávek. V průběhu tohoto soudního jednání probíhala mezi účastníky řízení stále jednání o oprávněnosti a odstranění vad. Soud má rovněž za prokázáno, že stav domu nebránil jeho řádnému užívání, když dům byl předmětem nájmu od dubna , rok, do května , rok, .

43. Pro nadbytečnost soud nerozvádí dílčí skutková zjištění, o něž rozhodnutí ve věci samé neopřel, zejména z emailové a jiné komunikace mezi účastníky řízení, dále z fotografií a stavebního deníku, když laickým pohledem soud z těchto odborných důkazů sám nic nezjistil a k odborným otázkám byly zpracovány znalecké posudky, z nichž soud vycházel.

44. Dle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle odst. 3 tamtéž není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle § 3030 tamtéž i na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních právních předpisů, se použijí ustanovení části první hlavy I. Podle § 6 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Dle odst. 2 tamtéž nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Podle § 588 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), účinného do , datum, , z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Podle § 591 o.z. není-li dohodnuto jinak, ani není-li to obvyklé, jsou účastníci povinni plnit bez zbytečného odkladu. Prodávající je oprávněn odevzdání předmětu koupě odepřít, nezaplatí-li kupující cenu včas. Odesílá-li se předmět koupě na místo plnění nebo určení, není kupující povinen zaplatit cenu, dokud nemá možnost si předmět koupě prohlédnout. Podle § 597 odst. 1 o.z. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit. Podle § 599 odst. 1 o.z. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit. Podle § 580 o.z. Mají-li věřitel a dlužník vzájemné pohledávky, jejichž plnění je stejného druhu, zaniknou započtením, pokud se vzájemně kryjí, jestliže některý z účastníků učiní vůči druhému projev směřující k započtení. Zánik nastane okamžikem, kdy se setkaly pohledávky způsobilé k započtení. Podle § 100 odst. 1 o.z. právo se promlčí, jestliže nebylo vykonáno v době v tomto zákoně stanovené (§ 101 až 110). K promlčení soud přihlédne jen k námitce dlužníka. Dovolá-li se dlužník promlčení, nelze promlčené právo věřiteli přiznat. Podle § 101 o.z. pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé. Podle § 517 odst. 1 o.z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění. Dle odst. 2 tamtéž jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úroky z prodlení, není-li podle tohoto zákona povinen platit poplatek z prodlení; výši úroků z prodlení a poplatku z prodlení stanoví prováděcí předpis. Dle § 520 věta první o.z. k prodlení dlužníka nedojde, jestliže věřitel včas a řádně nabídnuté plnění od něho nepřijme nebo mu neposkytne součinnost potřebnou ke splnění dluhu.

45. Pokud jde o tvrzení žalované, že kupní cenu zaplatila v plné výši, tato tvrzení v řízení prokázána nebyla. Podle kupní smlouvy ze dne , datum, žalovaná měla zaplatit předmětnou část kupní ceny ve zbývající výši na účet žalobce vedený u , právnická osoba, . Žalovaná soudu nenabídla důkaz, který by její tvrzení přímo prokázal, kdy za takový důkaz by soud považoval výpis z účtu žalované, s uvedením předmětné platby ve prospěch žalobce, či potvrzení o platbě vystavené bankou žalované, když žalovaná byla dle smlouvy povinna plnit převodem na bankovní účet žalobce. Žádné takové důkazy žalovaná soudu nenavrhla a nepředložila. Tvrzení o zaplacení částky pak není prokázáno svědectvím , tituly před jménem, , jméno FO, , který pouze uvedl, že si není jistý, zda k úhradě došlo před či po podpisu smlouvy. Z výslechu svědky , jméno FO, dále nadto vyplynulo, že v případě žalované proběhlo podepisování smlouvy a zajištění vkladu do katastru nemovitostí nestandardním způsobem, kdy žalovaná žalobci nevrátila zpět vyhotovení kupní smlouvy s jejím ověřeným podpisem a naopak sama podala návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí, což opět svědčí o závěru, že kupní cena zaplacena nebyla, ačkoliv je to v kupní smlouvě uvedeno. Řádným splněním dluhu je i místo splnění, v tomto případě dle kupní smlouvy převodem na účet (viz rozsudek NS sp. zn. 33 Cdo 4288/2016 z 28. 8. 2018, kdy způsob úhrady kupní ceny se řídí v první řadě dohodou účastníků kupní smlouvy. Je-li místo plnění určeno dohodou smluvních stran, nelze je jednostranně změnit, nýbrž je nutné vyžádat souhlas druhé strany. K podmínkám řádného a včasného splnění závazku patří splnění ve stanoveném místě (tzv. splniště). Nebyla-li kupní cena složena do úschovy advokáta v souladu s ujednáním účastníků kupní smlouvy na k tomu určený a dohodnutý bankovní účet, přičemž jiný způsob „složení“ nebyl účastníky kupní smlouvy, popř. všemi účastníky smlouvy o úschově dohodnut, nebyla kupní cena kupujícími řádně zaplacena.) Soud tedy uzavřel, že žalovaná zbylou částku kupní ceny ve výši 419.599,- Kč nezaplatila, tento závěr byl potvrzen i v usnesení Městského soudu v Praze ze dne ze dne 13. října 2020, č.j. 51Co 183/2020-2986.

46. Nárok žalobkyně byl tedy v řízení shledán důvodným. Ohledně jednotlivých bodů obrany žalované soud dospěl k následujícím závěrům. Pokud žalovaná započítává na nárok žalobce smluvní pokutu ve výši 160.000,- Kč za prodlení s uzavřením kupní smlouvy dle čl. IV. odst. 2 smlouvy o smlouvě kupní budoucí, soud tento nárok důvodným neshledal. Současně bylo ujednáno v čl. IV. odst. 4 smlouvy o smlouvě budoucí, že pokud dojde k uzavření smlouvy i po termínu sjednaném ve smlouvě, má se za to, že závazek uzavřít kupní smlouvu nebyl porušen. Smlouva kupní byla mezi účastníky řízení uzavřena dne , datum, , což nárok na smluvní pokutu vylučuje a má se za to, že závazek uzavřít kupní smlouvu porušen nebyl, nadto z provedeného dokazování nevyplynulo, že by k pozdnímu uzavření vedly výhradně důvody na straně prodávající, tedy žalobce. Obdobně se vyjádřil i odvolací soud v usnesení Městského soudu v Praze ze dne 13. října 2020, č.j. 51Co 183/2020-2986.

47. Soud neshledal důvodným rovněž ani zápočet na smluvní pokutu za pozdní odstranění vad nemovitosti, uplatněný původně ve výši 240.000,- Kč. Smluvní pokuta se dle ujednání čl. VI. odst. 3 kupní smlouvy vztahuje na vady, zjištěné při předání nemovitosti. Ty jsou uvedeny v protokolu o předání a převzetí ze dne , datum, (viz odst. 20 tohoto rozsudku). Soud přitom hodnotil verzi, která se podepsána oběma stranami a datována dne , datum, , neboť k předání nemovitosti v předchozích dnech nedošlo, když ze svědeckých výpovědí žalovaná odmítla nemovitosti převzít. Soud nehodnotil vady, které jsou uvedeny v kopii protokolů ze dne , datum, , když tento není podepsán žalobkyní jakožto prodávajícím. Protokol o předání nemovitosti nemá být jednostranným prohlášením žalované o tom, co považuje za vadu a u čeho se domáhá opravy a takto jejím automatickým nárokem. Jedná se o dvoustranné ujednání vtělené do čl. VI odst. 3 Kupní smlouvy z , datum, . Soud k jednotlivým vadám předesílá, že protokol je nadepsán Drobné vady a nedodělky, které budou odstraněny prodávajícím (nebo jeho poddodavateli). Z tohoto důvodu má soud za to, že obsahem ujednání ohledně vad zjištěných při předání byly drobné odstranitelné vady, u kterých z jejich podstaty bylo možné provést jejich opravu. K jednotlivým vadám soud uvádí toto:- Rozměrové vady schodiště – velikosti stupňů – vada odstranitelná s vynaložením přiměřeně velkých nákladů, do doby místního šetření dne , datum, nebyla odstraněna, vada nemá vliv na funkčnost objektu, ohledně této vady bylo tedy zjištěno, že nebyla prodávajícím či dodavateli odstraněna- Absence podstupnice schodiště – podstupnice nechybí, jsou provedeny jako betonové s povrchovou úpravou - nejedná se tedy o vadu- Praskliny na všech zdech ve schodišťovém prostoru – jedná se o standardní stav způsobený základními fyzikálními vlastnostmi jednotlivých použitých materiálů, přesto znalec uzavřel, že se jedná o vadu, a to odstranitelnou a neomezující funkčnost objektu- Neolištování schodiště – není vadou, nemá vliv na funkčnost- Uvolnění nášlapných stupňů schodiště – odstranitelná vada, má možný vliv na bezpečnost pohybu po schodišti- Poškozená stěna okolo vývodů elektro ve vrchní chodbě – jedná se o nedodělek a nikoliv vadu, neomezuje funkčnost objektu- Nedostatečné zábradlí a madlo a jejich lakování – vada odstranitelná, neodpovídá požadavkům dle normy ČSN 74 3305, není zajištěn plynulý přechod – tato vada není uvedena v protokole z , datum- Vysoká hladina hluku kotle – nebylo prokázáno měřením, jedná se o standardní hladinu zvuku – nejedná se tedy o vadu- Tepelné řešení domu – není radiátor v kuchyni – vada odstranitelná s nepřiměřeně vysokými náklady, přiměřeným by bylo osazení radiátorů s vyšší výhřevností do prostoru obývacího pokoje, který navazuje jako společný prostor na kuchyňský kout – není uvedeno v protokole z , datum- Poškozená barva na vstupních dveřích – v době místního šetření nebylo odstraněno, vada barvy je vada odstranitelná, vada rýhy na povrchu neodstranitelná, oboje nemá vliv na funkčnost objektu- Menší místnost – zádveří, oproti projektu – vada neodstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Vadné dveře a jejich osazení – chod zámku – v době místního šetření odstraněno- Chybějící práh u domovních dveří – v době místního šetření odstraněno- Nerovnosti v sádrokartonovém podhledu v přízemí - vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost – není uvedeno v protokolu z , datum- Poškození vstupních dveří – pozn. soudu – vada uvedena 2x, viz výše- Prohlubně a praskliny v sádrokartonu v chodbě a zádveří 1. NP - vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost - – není uvedeno v protokolu z , datum- Nekvalitní a poškozená spárovací hmota v zádveří 1. NP - vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost - není uvedeno v protokolu z , datum- Kvalita dlažby SANDSTONE – nemá vliv na funkčnost a neomezuje užívání domu – soud uvádí, že tato vada není uvedena v protokolu ze dne , datum, a není ani zřejmé, proč se jedná o vadu, jaký měl být bezvadný stav dlažby, jedná se o tvrzení uvedené již po výzvě soudu podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř.- Chybné a nedostatečné umístění vývodu na světla – vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada má omezující vliv na užívání kuchyňského prostoru - není uvedeno v protokolu z , datum- Velikost místností – menší kuchyně – neodstranitelná vada, nemá vliv na funkčnost objektu- Díry v koupelnách nad parapetem, následně plíseň – v době místního šetření vada nebyla odstraněna, vada odstranitelná, má dopad na hygienu vnitřního prostředí – není uvedeno v protokolu z , datum- Chybějící/odpadávající kryty na pantech oken - v době místního šetření vada nebyla odstraněna, vada odstranitelná, nemá vliv na funkčnost objektu- Nekvalitní obklad v koupelně 1. NP - vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu; soud uvádí, že tato vada není uvedena v protokolu ze dne , datum, a není ani zřejmé, proč se jedná o vadu, jaký měl být bezvadný stav obkladu, jedná se o tvrzení uvedené již po výzvě soudu podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř.- Nedoléhající tlačítko WC ke zdi – v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu – není uvedeno v protokolu z , datum- Špatné zakončení elektrovývodů v koupelně 1. NP - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná, vada nemá omezující vliv na užívání objektu – není uvedeno v protokolu z , datum- Nerovnosti omítek na stěnách v obývacím pokoji v 1. NP - vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Vadná elektroinstalace v obývacím pokoji - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada má omezující vliv na užívání objektu- Velké díry řádově desítky cm v sádrokartonech v místech světel, obývací pokoj – otvory jsou překryty osvětlovacím tělesem, vada v době místního šetření nebyla odstraněna – není uvedeno v protokolu z , datum- Špatné obklady – uvedeno již výše, pozn. soudu- WC instalováno nad výšku v normě – byla uplatněna kompenzace ve výši , částka, , která byla žalobkyní odečtena od zbylé části kupní ceny- Nerovnosti na stěně a špatná malba v koupelně 2. NP - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná při provedení výmalby prostor koupelny, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- V sádrokartonovém podhledu nerovnosti a praskliny v koupelně ve 2. NP - - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná při provedení výmalby prostor koupelny, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Praskliny kolem okna a parapetu, koupelna a WC ve 2. NP- Díry okolo oken v koupelně – uvedeno opakovaně výše, není uvedeno v předávacím protokolu z , datum- Chybná sprchová zástěna 2. NP – v době místního šetření nebylo odstraněno – není uvedeno v protokolu z , datum- Vada/díry sádrokartonového stropu koupelna a WC ve 2. NP – uvedeno opakovaně – viz výše- Menší rozměr koupelny v patře - vada neodstranitelná, nemá vliv na funkčnost- Díry kolem dveří jsou nepřiměřeně velké – chybné napojení obložek a podlahy v patře – vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů- Osvětlení, zásuvky – chodba a šatna patro – jedná se o nedodělek nikoliv vadu, nijak neomezuje užívání- Poškození fasády - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná za nepřiměřeně vysokých nákladů, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Nefunkční radiátory v jihozápadním pokoji - vada odstranitelná seřízením průtoků topné vody do jednotlivých radiátorů- Nezačištěný vrch soklu – vadné lišty v šatně v patře - v době místního šetření nebylo odstraněno, vada odstranitelná, vada nemá omezující vliv na užívání objektu- Venkovní část oken – chybí vrchní deska parapetů a jejich těsnění k oknu – v době místního šetření nebylo odstraněno- Chybějící zvonek - – v době místního šetření nebylo odstraněno- Nefunkční část elektroinstalace – není uvedeno v protokolu z , datum- Dveřní panty barevnost, funkčnost – v době místního šetření bylo zjištěno, že panty jsou uvolněny, s ohledem na časový odstup od montáže a předání nelze zjistit, co je příčinou tohoto stavu48. Z provedeného dokazování vyplynulo, že část vad, na které se vztahuje smluvní pokuta podle čl. VI odst. 3 kupní smlouvy, navzdory záznamu v protokolu ze dne , datum, nebyla odstraněna, a to konkrétně rozměrové vady místností a nerovnost velikosti schodišťových stupňů. Ohledně zbylých vad, u nichž z vyjádření znalce plyne, že se jedná o vady a nebyly v době místního šetření odstraněny, toto soud za prokázáno nemá, jelikož na jedné straně jsou důkazy, svědčící pro tvrzení žalobce, kdy z protokolu plyne, že podstatná část žalovanou tvrzených vad byla opravena na místě. Následně byly vady postupně odstraňovány rovněž s ohledem na časové možnosti žalované s tím, jak plyne z výpovědí zaměstnanců subdodavatelů žalobce, někteří subdodavatelé žalovanou tvrzené vady neuznali. Pokud následně probíhala mezi stranami další jednání, která se týkala dalších vad, reklamovaných postupně žalovanou, na tyto vady, neuvedené v předávacím protokolu, se dle názoru soudu předmětná smluvní pokuta za prodlení nevztahuje, jelikož ta se váže pouze na vady, uvedené v protokole s odsouhlaseným termínem odstranění. Nadto z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobce se snažil veškeré výtky žalované řešit, kontaktoval své subdodavatele v jednotlivých oborech, kteří postupně nemovitost žalované opravovali, naopak to byla žalovaná, kdo vždy neposkytoval součinnost žalobci, když žalobcem odeslané zásilky mu byly poštovními službami vráceny a v některých případech nebyly žalované doručeny ani emaily, které jí žalobce z opatrnosti duplicitně posílal, v jednom případě bylo prokázáno, že žalovaná zmařila objednané odstranění reklamovaných vad dne , datum, , jednotlivé svědkové pak uváděli, že komunikace se žalovanou byla obtížná. Svědek , jméno FO, popsal, že bylo na jednotlivé výhrady žalované reagováno, avšak následovaly vady nové. Naopak však z posledního znaleckého posudku vyplynulo, že jednotlivé vady v době místního šetření odstraněny nebyly. Je však nutno říci, že poslední místní šetření proběhlo dne , datum, , tedy téměř 15 let po převzetí nemovitosti. Už znalecký ústav , právnická osoba, v dodatku ke znaleckému posudku ze dne , datum, upozorňoval, že rozhodující byl stav nemovitosti v době převzetí, tj. dne , datum, , resp. z doby reklamace, kdy relevantní období je 6 měsíců od převzetí nemovitosti (§ 599 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.). Z této doby je však k dispozici pouze minimální fotodokumentace, nadto nevyhovující kvality. Je tak nutno říci, že pokud znalecký ústav , název, v , adresa, vycházela při závěrech o existenci vad ze stavu nemovitosti ke dni místního šetření, jeho závěry lze považovat za pouze přibližné, jelikož plynutí času nijak nezohledňují. Pokud jde o samotnou smluvní pokutu, žalovaná se jí dovolává na podkladě ujednání kupní smlouvy ze dne , datum, . V té bylo mj. sjednáno v čl. VIII odst. 1., že smlouva nabývá platnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami, účinnost nabývá smlouva až dnem zaplacení celé kupní ceny ze strany kupující, tzn. složením zbývající části kupní ceny dle ujednání čl. III. odst. 1 písm. c) této smlouvy na účet advokátní úschovy. V řízení bylo prokázáno, že k zaplacení celé kupní ceny žalovanou nedošlo. Dle judikatury Nejvyššího soudu nelze přitom vázat účinnost celé smlouvy na zaplacení ceny kupujícím (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 3. 2018, sp. zn. 23Cdo 4996/2017, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2006, sp. zn. 29Odo 1241/2004). Ačkoliv tedy nelze dovodit, že nezaplacením kupní ceny by se žalovaná nemohla domáhat jiných ustanovení kupní smlouvy pro její neúčinnost, má zdejší soud za to, že je na místě aplikovat ustanovení § 6 odst. 2 občanského zákoníku, když současně bylo zjištěno a mezi účastníky řízení to bylo i nesporné, že na žalovanou přešlo vlastnické právo k nemovitostem určeným v kupní smlouvě dnem , datum, , a to na základě návrhu na vklad vlastnického práva doručenému katastru nemovitostí s tím, že bylo prokázáno, že jej nepodal žalobce jakožto prodávající, ačkoliv tak bylo smluveno dle čl. VIII odst. 3 kupní smlouvy. Žalovaná tedy ačkoliv sama nezaplatila řádně kupní cenu ve smluvené výši, přesto nabyla vlastnictví předmětných nemovitostí. V řízení bylo prokázáno výslechem svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , že si žalovaná vyžádala od svědka všechny vyhotovení kupních smluv s tím, že je musí zkontrolovat, a tyto již svědkovi nevrátila. Takové jednání žalované je nutno označit za nepoctivé, a bylo by v rozporu se zásadou poctivosti, aby žalované byl na základě kupní smlouvy, jejíž ustanovení sama zásadním způsobem porušila, byl přiznán nárok na zaplacení smluvní pokuty za pozdní odstranění vad. V tomto ohledu tedy nebyla námitka žalované shledána důvodnou.

49. Pokud jde o námitku žalované ohledně ušlého zisku spočívajícího v ušlém nájemném, ani tato nebyla soudem shledána důvodnou. Nikoliv ovšem z důvodu promlčení, jak mimo jiné namítal žalobce, kdy se jedná o nárok na škodu s tříletou promlčecí lhůtou, která nemohla žalované uplynout v březnu , rok, , když požaduje nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši za 18.900,- Kč za měsíc. Dále za období od , datum, do , datum, žalovaná požaduje částku 1.400,- Kč za měsíc, kdy s ohledem na vady nemovitosti nemohla požadovat nájemné v celém rozsahu. Z provedeného dokazování vyplynulo, že dům byl pronajat v období od dubna , rok, do května , rok, , z předávacího protokolu z , datum, neplynou žádné skutečnosti, dle kterých by bylo možné uzavřít, že stav domu neumožňoval nemovitost pronajímat. Nárok na ušlé nájemné za období od , datum, do , datum, nemůže být důvodný, když před tímto datem nebyla uzavřena kupní smlouva a bylo sjednáno, že uzavřením kupní smlouvy se má za to, že nedošlo k porušení závazku žalobce. Není zde tedy protiprávní jednání žalobce, které by mohlo souviset s případnou škodou žalované. Smlouva měla být uzavřena nejpozději , datum, , před tímto datem tedy o vzniku škody žalované vůbec nelze uvažovat. Nadto z výpovědí nájemců plyne, že tito neshledali na nemovitosti žádné vady, které by jim bránily v užívání. Ačkoliv žalovaná předložila v řízení důkazy (, ze kterých plyne, že o nájem v domě žalobkyně byli zájemci v období září, říjen , rok, , nebylo prokázáno, že by dům nebylo možné pronajímat výhradně z důvodu porušení smluvní povinnosti na straně žalobce, tato tvrzení nebyla prokázána ani znaleckými posudky, kdy z posledního znaleckého posudku vyplynulo, že v případě všech zjištěných vad se jednalo o takové vady, které zásadně neomezovaly užívání nemovitostí. Soud proto ani tuto obranu žalované neshledal důvodnou. Pokud jde o nárok na doplatek slevy z nájemného, v řízení vůbec nebylo k výzvě soudu tvrzeno ani prokázáno, kteří konkrétní nájemci se domáhali jakých slev a z jakých důvodů, a to ani po výzvě soudu podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. učiněné dne , datum, ve smyslu usnesení Městského soudu v , adresa, ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, . S ohledem na nedostatečná tvrzení žalované v tomto směru soud nepovažoval za účelné ustanovovat k výši nájemného a ke slevě z nájmu znalce z oboru ekonomika.

50. Částečně byla shledána důvodnou obrana žalované spočívající v zaplacení energií za žalobce v době, kdy žalovaná nebyla ještě vlastníkem domu, tj. do , datum, . Po výzvě soudu podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. na jednání dne , datum, žalovaná uvedla, že se jednalo o poplatek za připojení elektřiny ve výši 6.000,- Kč zaplacený dne , datum, , poplatek za zajištění požadovaného příkonu ve výši 12.500,- Kč – nebylo prokázáno zaplacení, ani příčinná souvislost, náklady na spotřebovanou elektřinu za dobu od července , rok, do prosince , rok, ve výši 2.144,- Kč, které byly spláceny měsíčně v období prosinec , rok, až červen , rok, . K tomu žalovaná předložila jako důkaz výpisy z účtu, ze kterých vyplynulo pouze to, že zaplatila v období prosinec , rok, až červen , rok, , právnická osoba, částku celkem ve výši 2.163,- Kč, aniž by tato částka korespondovala přesně s výší škody a rovněž s obdobím, po které žalovaná dosud nebyla vlastníkem nemovitosti, náklady na montáž elektrického zařízení ve výši 520,- Kč dne , datum, – nebylo prokázáno zaplacení, poplatek za připojení plynu 1.984,- Kč – nebylo prokázáno zaplacení, náklady na spotřebovaný plyn v období od července , rok, do prosince , rok, ve výši 4.200,- Kč – nebylo prokázáno, že by bylo zaplaceno a že bylo vyúčtováno pro odběrné místo rodinný dům v , adresa, , připojovací poplatek vody/kanalizace ve výši 957,-Kč – nebylo prokázáno zaplacení, náklady na vodu od července , rok, do prosince , rok, ve výši 2.400,- Kč – rovněž nebylo prokázáno zaplacení, ale ani vyúčtování pro dané odběrné místo v předmětném období do , datum, , účtováno čtvrtletně ve výši 1.200,- Kč, celkem 30.705,- Kč. Z tvrzených nákladů pak bylo důkazem prokázáno pouze zaplacení poplatku za připojení elektřiny, a to dne , datum, ve výši 6.000,- Kč, v této části byla tedy shledána obrana žalované důvodnou a v této části byla proto žaloba zamítnuta. Ve zbytku tento nárok žalované nebyl dostatečně v řízení konkretizován, tvrzen a ani prokázán, a to ani po výzvě podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., učiněné nejprve na jednání dne , datum, .

51. Soud dále shledal částečně důvodnou obranu žalované, spočívající v tvrzení, že předmětné nemovitosti měly vady, které je znehodnocovaly, a o tuto částku by měla být poskytnuta sleva z kupní ceny. Ze znaleckého zkoumání vyplynulo, že pokles obvyklé ceny nemovitosti je ve výši 293.000,- Kč (7,5 % z ceny nemovitosti). Soud přitom vycházel ze znaleckého posudku č. , číslo, znaleckého ústavu , právnická osoba, , ze dne , datum, , včetně dodatku, který byl ve věci zpracován, tento posudek je zpracován podrobně, přehledně, odborně, na základě prohlídky nemovitosti nezávislým odborníkem bez jakýchkoliv vazeb na účastníky řízení a soud nemá důvody o jeho závěrech pochybovat. S dalšími námitkami žalované se znalec vypořádal v doplňku znaleckého posudku a během svého několikahodinového výslechu. Nadto byly stvrzeny revizním znaleckým posudkem společnosti , právnická osoba, a výslechem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který tento revizní posudek zpracoval. Soud přitom nevycházel ze závěrů uvedených v revizním znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který si nechala zpracovat žalovaná, neboť posudek, včetně dodatku, v zásadě přejímá tvrzení a závěry samotné žalované, která disponuje odborným vzděláním v oblasti, jak sám v dodatku znalec i přiznává. Znalec je nadto se žalovanou v dlouhodobém pracovním kontaktu. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, nebyl schopen své závěry obhájit u výslechu a nebyl schopen konfrontace s revizním znalcem ustanoveným soudem, , tituly před jménem, , jméno FO, , když během výslechu tohoto znalce se choval zcela nepřijatelně, neustále komunikoval se žalovanou a polohlasně či mimicky komentoval odpovědi znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a musel být soudem opakovaně napomínán, aby pak musel být soudem vyzván k opuštění jednací síně, aniž by byla dokončena konfrontace znalců. Z chování znalce , tituly před jménem, , jméno FO, plyne, že je ve věci osobně zaujatý a proto soud pro vážné pochybnosti o objektivitě znalce z jeho závěrů nemohl vycházet. Pokud žalobce namítá, že 20 vad žalovaná uplatnila pozdě, tato námitka není v souhrnu relevantní, když znalec , tituly před jménem, , jméno FO, na jednání dne , datum, uvedl, že při stanovení slevy z ceny nemovitosti nevycházel z ocenění jednotlivých vad, ty nadto byly v některých případech uplatněny duplicitně, a vycházel ze snížení ceny nemovitosti jako celku, nositelem hodnoty je v daném případě pozemek, jeho umístění. Ke stejnému závěru, ohledně výše znehodnocení ceny nemovitosti, dospěl i znalecký ústav , název, v , adresa, , kdy doporučil snížení ceny nemovitostí o 7,5 %. Jakkoliv v řízení ustanovené znalecké ústavy se rozcházely ohledně jednotlivých vad, jejich existence či neexistence, případně charakteru vady, zda se jedná o vadu, či nedodělek, pro soud je podstatný závěr, o kolik předmětné vady snížily cenu nemovitosti.

52. Při stanovení výše slevy z kupní ceny soud vycházel vázán právním názorem odvolacího soudu v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21Cdo 5236/2007, dle kterého ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Při určení výše slevy z kupní ceny soud může přihlédnout k povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, ke snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, k dalšímu možném způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci a k jiných obdobných hlediskům. Pokud jde po povahu a rozsah vad, bylo opakovaně znalci uzavřeno (vyjma znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ), že se jednalo o vady kromě vad týkajících se výšky a šířky schodišťových stupňů, vad elektroinstalace (ve smyslu poddimenzovaných kabelových rozvodů a jističů) se jedná o vady drobné, pro užívání domu nepodstatné, které nemají vliv na jeho funkčnost, pouze snižují komfort užívání domu. Pokud je běžně prováděna běžná stavební údržba objektu, nemají žádný dopad na jeho životnost. Vady související s profily schodišťových stupňů, kabelů elektroinstalace a jističů jsou vady podstatné, které umožňují užívání domu s určitým omezením, nemají žádný dopad na jeho životnost. Žalovanou deklarované vady garáže jsou vady pro užívání objektu nepodstatné, nebránící užívání a nemají žádný dopad na jeho životnost. Pokud jde o cenu nutných oprav, z výpovědi znalce , tituly před jménem, , jméno FO, na jednání dne , datum, vyplynulo, že náklady na opravu se pohybovaly kolem 100.000,- Kč. Rovněž v řízení nebylo namítáno a nebylo to ani předmětem zkoumání, že samotný pozemek žádné vady nevykazoval. Soud vzal tuto skutečnost v úvahu, rovněž to, že pokud jde o garáž, bylo shrnuto, že se jedná o vady nepodstatné. S ohledem na vše výše uvedené má soud za to, ž přiměřená sleva z kupní ceny dle kupní smlouvy ze dne , datum, činí částku 212.695,- Kč, což představuje 7,5 % z kupní ceny samotného rodinného domu včetně DPH (2,835.936,- Kč), když garáž vykazovala pouze nepodstatné vady a ohledně pozemků nebyly žádné vady ani namítány, kdy tato částka koresponduje rovněž řádově s náklady na opravu věci.

53. Vzhledem k uvedenému soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci zbylou část kupní ceny ve výši 200.904,- Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení od , datum, , když kupní cena měla být plně zaplacena ke dni podpisu kupní smlouvy, v částce 218.695,- Kč byla žaloba zamítnuta z důvodu slevy z kupní ceny pro vady nemovitosti ve výši 212.695,- Kč a dále z důvodu bezdůvodného obohacení ve výši 6.000,- Kč.

54. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků řízení nemá nárok na náhradu řízení, když žalovaná měla ve věci úspěch z 52 % a žalobkyně z 48 %, tedy poměr úspěchu a neúspěchu ve věci je zhruba stejný, proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku III. rozsudku.

55. Náklady řízení státu jsou tvořeny znalečným ve výši 35.090,- Kč podle usnesení zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, ve znění usnesení Městského soudu v , adresa, ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, , znalečným ve výši 12.523,50 Kč podle usnesení ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, , znalečným ve výši 1.392,- Kč podle usnesení zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, ve spojení s usnesením Městského soudu v , adresa, ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, . Znalečné ve výši , částka, dle usnesení zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. 18C 141/2009-2189 ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, . Znalečné dle usnesení soudu ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, ve výši 2.541,- Kč. Znalečné dle usnesení ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, , ve výši 57.490,73 Kč. Znalečné ve výši 15.049,19 Kč podle usnesení ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, . Celkem činí znalečné částku 152.884,42 Kč.

56. Žalovaná na zálohách na znalečném zaplatila dne , datum, částku 3.000,- Kč a dne , datum, částku 5.000,- Kč, dne , datum, složila žalovaná na záloze na znalecký posudek 80.000,- Kč, celkem 88.000,- Kč. Je povinna nahradit náklady řízení státu v rozsahu 48 %, což činí 73.385,- Kč, po odečtení zálohy 88.000,- Kč již nezbývá k úhradě žádná částka, naopak je rozhodnuto o vrácení části zálohy ve výši 14.615,- Kč (výrok V. rozsudku).

57. Žalobkyně na zálohách složila dne , datum, částku 5.000,- Kč, je povinen nahradit náklady řízení státu v rozsahu 52 %, což činí 84.449,42 Kč, po odečtení zálohy je žalobce povinen nahradit na nákladech řízení státu částku 79 449,42 Kč.