22 C 117/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem Mgr. Janem Lipertem ve věci žalobci: manželé a) celé jméno žalobce , narozený dne datum trvale bytem ulice a číslo 84 obec b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum trvale bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupena advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o uložení povinnosti bezplatně odstranit vady

I. Žalované se ukládá na nemovité věci stavbě [obec], [adresa], rodinný dům, která je součástí pozemku p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), vše v [katastrální uzemí], obec Říčany, okres [okres] bezplatně: a) odstranit vadu nedostatečného sklonu horní plochy atiky nacházející se na střeše předmětného domu, a to vytvořením stabilního podkladu v dostatečném spádu směrem do střechy na koruně atiky pomocí kotvené vodovzdorné překližky tak, aby sklon horní plochy atiky činil směrem do plochy střechy minimálně 3° (5%) od vodorovné roviny - měřeno od vnější hrany horní plochy atiky směrem do plochy střechy, b) odstranit vadu spočívající v nedostatečném přesahu oplechování atiky nacházející se na střeše předmětného domu, a to demontáží stávajícího oplechování atiky a instalací nového oplechování atiky tak, aby oplechování atiky přesahovalo do 1/3 podokapního žlabu nebo minimálně 40 mm od povrchu svislé konstrukce, c) odstranit vadu nezpevněného podkladu oplechování atiky, a to demontáží kompletního oplechování atiky včetně podkladu pod celým oplechováním atiky umístěné na předmětném domu a vytvoření stabilního podkladu pomocí kotvené vodovzdorné překližky, d) odstranit vadu všech spojů u oplechování atiky nacházející se na střeše předmětného domu z důvodu jejich nevodotěsnosti, a to nýtováním a letováním všech spojů, e) odstranit vadu nestabilního ukotvení okapnice umístěné na střeše předmětného domu, a to demontáží celé stávající okapnice a provedením nové okapnice stabilně ukotvené k podkladní konstrukci bez vyčnívajících šroubů, f) odstranit vady okapnice umístěné na střeše předmětného domu spočívající v nedostatečném přesahu od konce střešní konstrukce, a to demontáží celé stávající okapnice a provedením nové okapnice s přesahem do 1/3 podokapního žlabu nebo minimálně 40 mm od konce střešní konstrukce, g) odstranit vadu podokapních žlabů umístěných na střeše předmětného domu spočívající v nedostatečném sklonu nutnému k řádnému a bezpečnému odvodu srážkové vody, a to demontáží všech podokapních žlabů a provedením nových podokapních žlabů se sklonem 0,5° od horizontální roviny okapnice, h) odstranit vadu svislé izolace atiky, která se nachází na střeše předmětné nemovitosti projevující se vlněním a prověšením, a to tak, že fóliová krytina bude odstraněna a bude provedena instalace nové fóliové krytiny dle přesného montážního návodu výrobce použité folie tak, aby se folie nevlnila a neprověšovala a fóliovou krytinou neprocházely kotevní prvky, i) odstranit vadu kotvení svislé izolace atiky, která se nachází v průčelí na konci atik na střeše předmětné nemovitosti provedené polyamidovými hmoždinkami, a to odstraněním kotvení svislé izolace a instalací nového pevného ukotvení tak, aby toto kotvení neprocházelo fóliovou krytinou, j) odstranit vadu absence zatmelení okrajové lišty svislé izolace nacházející se na vnitřní straně atiky střechy předmětné nemovitosti, a to zatmelení této okrajové lišty, k ) odstranit vadu ukončení folie u závětrné lišty, a to nahrazením všech kotvících šroubů s plechovou podložkou šrouby určenými ke kotvení okrajové lišty určeny, a které zajistí správné ukotvení a vodotěsnost, l) odstranit vadu prostupu odvětrávání spočívající v tom, že tyto nejsou z UV stabilních prvků, a to jejich demontáží a nahrazením prostupy z UV stabilních prvků, m) odstranit veškeré pozinkované oplechování nacházející se na střeše a atice střechy předmětné nemovitosti, a to demontáží a nahrazením titanzinkovým oplechováním, n) odstranit vadu balkonu předmětné nemovitosti nacházející se v 2. podlaží předmětného domu spočívající v chybějící hydroizolační folie pod dřevěným roštem nacházejícím se na ploše podlahy balkonu, a to vložením plnohodnotné odvodněné hydroizolační vrstvy v podobě PVC-P folie do skladby podlahy balkonu p) odstranit vadu domovní čerpací jímky tlakové kanalizace spočívající v absenci tlakového uzavíracího kulového ventilu v sestavě armatur, a to instalací uzavíracího kulového ventilu do sestavy armatur, q) odstranit vadu čerpací šachty tlakové kanalizace umístěné před domem spočívající v umístění demontážního čerpacího spoje, a to je jeho demontáží a umístěním do vrchní části čerpací šachty (jímky), r) odstranit vadu čerpací šachty tlakové kanalizace umístěné před domem spočívající v použití mosazných tvarovek, a to jejich demontáží a nahrazením PE tvarovkami z plastu, to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba na uložení povinnosti žalované na nemovité věci stavbě [obec], [adresa], rodinný dům, která je součástí pozemku p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], bezplatně: o) odstranit veškeré použité folie [anonymizováno] použité na střeše předmětného domu, a její nahrazení folií PVC folie [právnická osoba] tloušťka 1,6 mm, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna nahradit každému z žalobců náklady řízení ve výši 45 366 Kč k rukám zástupce žalobců do 30 dnů od právní moci rozsudku. <b>Vyjádření účastníků</b> 1. Žalobci se domáhali odstranění vad domu [číslo] ve které se nachází jejich jednotka ve společném jmění manželů [číslo] k. ú. [obec], kterou zakoupili od žalované na základě smlouvy ze dne [datum]. Znalec [příjmení] [příjmení] zpracoval ve prospěch žalobců znalecký posudek, dle kterého plyne, že dům trpí vadami, zejména na atice, okapech, izolaci, odvětrávání a kanalizace. Dne [datum] u žalovaného žalobci uplatnili vady. Přípisem ze dne [datum] žalovaný uznal důvodnost pouze jedné vady – prověšení ukončení svislé izolace. Žalobci oznámili vady bez zbytečného odkladu, co je zjistili, když tyto vady nemohli při obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Nejedná se o vady zjevné. Žalobci proto žádali opravu vad. Žalobci namítli, že nárok není promlčen, neboť řádně uplatnili vady až [datum], když v přípisu ze dne [datum] nespecifikovali vady a bližší popis vad si vyžádala sama žalovaná dne [datum]. Žalovaná vady neodstranila.

2. Žalovaná žalobu neuznala. Upozornila, že vady žalobci uplatnili již dopisem ze dne [datum], ve kterém požadovali odstranit vady dle posudku Ing. [příjmení]. Žalovaná uvedla, že ukončení svislé izolace, oplechování, použití a podložení hydroizolační fólie [anonymizováno] nepovažuje za vady, vady u tlaková kanalizace má za neprokázanou. Žalobci nevytkli zjevné vady při převzetí dne [datum], ačkoliv si stav domu ještě před tím nechali překontrolovat odbornou [právnická osoba]. Žalobci vytkli vady až se zbytečným odkladem, co vady mohli zjistit. Žalovaná zdůraznila, že se jedná o lhůtu krátkou. Žalovaná namítla promlčení, když poprvé žalobci uplatnili vady dopisem ze dne [datum], který byl jasný a srozumitelný. <b>Sporné a nesporné skutečnosti</b> 3. Účastníci učinili nesporným při jednání dne [datum], že uzavřeli listinu nazvanou kupní smlouva ze dne [datum] ve znění založeném ve spise bez dalších dodatků a změn. Nebylo sporu o tom, že žalobci se ke dni [datum] se stali vlastníky předmětné jednotky a jednotku [číslo] převzali dne [datum]. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaná dopisem ze dne [datum] vyzvala s ohledem na výzvu žalobců ze dne [datum], aby žalobci jasně a blíže specifikovali jednotlivé údajné vady. Nesporným dále účastníci učinili, že předmětná jednotka vykazuje následující vady dle výroku ad a) nedostatečný sklon horní plochy atiky, ad b) nedostatečný přesah oplechování atiky, ad c) nezpevněný podklad oplechování atiky, ad d) nevodotěsnost všech spojů oplechování atiky, ad e) nestabilní ukotvení okapnice, ad f) nedostatečný přesah střešní konstrukce u okapnice, ad g) nedostatečný sklon podokapních žlabů, ad l) vada prostupu odvětrávání, které není z UV stabilních prvků.

4. Nesporným učinili účastníci, že předmětná jednotka má následující vlastnosti dle výroku ad i) kotvení svislé izolace atiky prochází fóliovou krytinou, ad j) absence zatmelení okrajové lišty svislé izolace na vnitřní straně atiky, ad k ) ukončení folie u závětrné lišty není učiněno kotvícími šrouby s plechovou podložkou s vodotěsností, ad m) na střeše je pozinkované oplechování, ad n) u balkonu v 2. podzemním podlaží chybí ve skladbě podlahy hydroizolační folie PVC-P pod dřevěným roštem, ad o) na střeše domu byla použita folie [anonymizováno]. Nebylo sporu, že střecha je přístupná ze schodiště do patra po přistavení žebříku.

5. Sporné mezi účastníky tedy zůstalo, zda vady a) až g) a vada l) byly vady zjevné či skryté, zda výše uvedené vlastnosti nemovitosti ad) i) až k ), n) a o), které shledala i žalovaná lze považovat za vady, zda má nemovitost vlastnosti uvedené pod body q) až r) výroku, a zda se jedná o vady. Mezi účastníky bylo sporné, zda má vliv na odstranění vady prověšené svislé izolace atiky ad h), že mohla být poškozena větrem. Dále bylo mezi účastníky sporné, kdy a jak žalované vady žalobci řádně uplatnili u žalované, zda se jednalo o vady skryté či zjevné, zda žalobci vytkli bez zbytečného odkladu, co vady mohli zjistit při vynaložení dostatečné péče, kdy se žalobci mohli dozvědět o žalovaných vadách, zda žalobci uplatnili vady opožděně, zda je nárok na odstranění vad promlčen a zda jde o vady odstranitelné. <b>Prokázané skutečnosti, důkazy a hodnocení</b> 6. Soud vzal ve stručnosti za prokázané, že předmětná jednotka žalobců vykazuje vlastnosti uvedené ve výroku a) až r). S výjimkou vady o) se jedná o vady. Vady jsou povahy skryté a odstranitelné. Žalobci uplatnili u žalované vady výzvou ze dne [datum] a s žádáním, aby žalovaná vady odstranila. Použití folie [anonymizováno] na střeše ad o) výroku rozsudku není vadou, když se jedná o plnohodnotnou náhradu za folii [anonymizováno]. Vady žalobci uplatnili včas a nárok není promlčen. Žalobkyně výslovně prohlásila, že kupovaná jednotka je bez skrytých stavebních vad a stav opotřebení odpovídá novostavbě. Záruka byla sjednána do [datum]. <b>7. Soud učinil následující dílčí zjištění.</b> 8. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci si od žalované jako prodávající koupili předmětnou bytovou jednotku [číslo] k. ú. [obec] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu [číslo] tj. i střechy a kanalizace domu (viz kupní smlouva ze dne [datum]). Této smlouvě předcházela smlouva o smlouvě budoucí ze dne [datum], v rámci které se žalovaná zavázala pro žalobce dokončit výstavbu řadového rodinného domu v souladu projektovou dokumentací Ing. [příjmení] [jméno] [příjmení] z [anonymizováno] 2014. Tato dokumentace byla nedílnou součástí smlouvy o smlouvě budoucí (viz smlouva o smlouvě budoucí o koupi jednotky). Z těchto dvou smluv má soud za prokázané, že se strany dohodly, že jednotka [číslo] bude mít vlastnosti uvedené v projektové dokumentaci Ing. [příjmení].

9. K předání postavených rodinných domů zhotovitelem [právnická osoba] došlo dne [datum]. Rodinné domy s jednotkou žalobců byla žalované předána s vady a nedodělky, avšak odlišnými od žalovaných vad. Ani žalovaná při předání nezjistila vady střechy, což podporuje závěr soudu o tom, že se jednalo o vady skryté (viz zjišťovací a předávací protokol o provedení stavebních prací).

10. Z technická kontroly nemovitosti a připojeného seznamu nedodělků soud zjistil, že si žalobci nechali od [právnická osoba] dne [datum] prohlédnout kupovanou jednotku, kontrola proběhla v místnostech bytu, ale též na balkonu. Při provádění kontroly nebyly zaznamenány žalované vady střechy. Výslech kontrolorů z [právnická osoba] k zjištění, zda byla prohlížena i střecha je zbytečný a irelevantní. Protokol je dostatečně podrobný pro zjištění, že střecha prohlížena nebyla. Skutečnost, že žalobci dbali na prověření stavu jednotky více než je běžné nemění nic na skrytosti žalovaných vad umístěných na obtížně přístupní střeše, kanalizaci domu a pod podlahou balkonu.

11. Žalované vady byly vytknuty dopisem ze dne [datum], který konkrétně odkazoval na znalecký posudek Ing. [příjmení] ze dne [datum], a který byl k dopisu přiložen. Tento odkaz nezpůsoboval neurčitost uplatnění vad a byl srozumitelný (viz dopis ze dne [datum] ve spojení se znaleckým posudkem Ing. [příjmení]).

12. V reakci na dopis žalované ze dne [datum] žalobci (nadbytečně) veškeré žalované vady vypsali též ve vytýkacím dopisu ze dne [datum] (viz dopis ze dne [datum]). Žalovaná vady s výjimkou vady h) výroku - prověšení svislé izolace atiky - neuznala (viz dopis žalované ze dne [datum]).

13. Žalobci se mohli o vadách dozvědět dne [datum], kdy byl zhotoven znalecký posudek Ing. [příjmení] (viz tento znalecký posudek). Znalecký posudek je opatřen znaleckou doložkou. Znalec nemovitost prohlédl. Závěry, které učinil soud jednoznačné a přesvědčivé.

14. Pokud jde o závěr znaleckého posudku žalované [číslo] 2019 ze dne [datum], že s výjimkou vady ad h) zvlnění hydroizolační fólie, ke které mohlo dojít postupně, se u žalovaných vad jedná o vady zjevné. Tento závěr je nutné vzít v kontextu doprovázeného vyjádření znalce, že vady bylo možné odhalit již v době dokončení a předání stavby. Možnost odhalení vad však nevypovídá o tom, že se jedná o vadu skrytou či zjevnou. Skrytost vady je pak třeba posuzovat ve vztahu k žalobcům při vědomí, že se jedná o obtížně přístupná místa (střecha, kanalizace, podlaha balkonu). V daném případě byl byt prodáván žalobcům jako laikům, po kterých nelze vyžadovat, aby si při koupi jednotky přistavovali žebřík, šplhali na střechu nebo se spouštěli do kanalizace a pátrali po vadách, které neodhalila ani žalovaná, když přebírala domy od zhotovitele. Přístup na střechu označuje šipka na obrázku založeném na č.l. 99 spisu, z něhož je patrné, že střecha z bytu přístupná není a je na ni možné pouze po přistavení žebříku z venku na schody do patra.

15. Z osvědčení od DPH soud zjistil, že zástupkyně žalobců je plátcem této daně. <b>16. Pokud jde o jednotlivé vady soud zjistil.</b> 17. [příjmení] ad a) nedostatečný sklon horní plochy atiky 18. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že se jedná o vadu. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný sklon atiky by ani nebyl pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelný. 19. [příjmení] ad b) nedostatečný přesah oplechování atiky 20. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že se jedná o vadu. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný sklon atiky by ani nebyl pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelný. 21. [příjmení] ad c) nezpevněný podklad oplechování atiky 22. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že se jedná o vadu. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný sklon atiky by ani nebyl pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelný. 23. [příjmení] ad d) nevodotěsnost všech spojů oplechování atiky 24. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že se jedná o vadu. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný voděodolnost by ani nebyla pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelná. 25. [příjmení] ad e) nestabilní ukotvení okapnice 26. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Tuto vadu však zjistil i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že okapnice je nedostatečně stabilizována k podkladu. Vyčnívající šrouby svědčící o nedostatečném ukotvení též neodpovídá stavu novostavby. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečné ukotvení by ani nebylo pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelné. 27. [příjmení] ad f) nedostatečný přesah střešní konstrukce u okapnice 28. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Nedostatečný přesah neodpovídá dle znalce normě. Tuto vadu však zjistil i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že okapnice má nedostatečný přesah. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný přesah by ani nebyl pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelný. 29. [příjmení] ad g) nedostatečný sklon podokapních žlabů 30. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Nedostatečný sklon neodpovídá dle znalce normě. Nedostatečný přesah neodpovídá dle znalce normě. Tuto vadu však zjistil i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že podokapní žlaby jsou pouze v minimálním či nulovém spádu, což má za následek jejich zanášení nečistotami. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný sklon by ani nebyl pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelný. 31. [příjmení] ad h) prověšení svislé izolace atiky 32. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Žalovaná tuto vadu uznala dopisem ze dne [datum] a zavázala se k opravě, přesto tak neučinila (viz dopis žalované ze dne [datum]). V řízení se žalovaná bránila, že toto mohl způsobit i silný poryv větru, to na věci ničeho nemění, když izolace z povahy věci má odolat i silnějšímu větru a je lhostejno z jakého důvodu si nemovitost neudržela požadované vlastnosti izolace po převzetí. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“) a dopisu žalované ze dne [datum]. Žalovaná nemá legitimní důvod neodstranit vadu, kterou sama uznala jako důvodnou. Tuto vadu však zjistil i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že ukončení svislé hydroizolace je netěsné vůči srážkové vodě. Nedostatečně vypnutá izolace je vada skrytá, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Nedostatečný vypnutí izolace by ani nebylo pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelné. 33. [příjmení] ad i) kotvení svislé izolace atiky prochází fóliovou krytinou 34. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Kotvení polyamidovanými hmoždinkami se ukázalo dle znalce jako nefunkční. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Funkčnost ukotvení by ani nebyl pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelné. 35. [příjmení] ad j) absence zatmelení okrajové lišty svislé izolace na vnitřní straně atiky 36. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Tuto vadu zjistil i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že tato lišta je netěsná. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Absence zatmelení by ani nebyla pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelná. 37. [příjmení] ad k ) ukončení folie u závětrné lišty není učiněno kotvícími šrouby 38. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Tuto vadu nepřímo potvrzuje i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že hydroizolace střechy není provedena v souladu s obvyklými pravidly v oboru izolační techniky a technologickým návodem výrobce fólie. Při kontrole znalec žalované nalezl netěsnosti, především v oblastech konců okapu. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu. Vadnost ukotvení přes hydroizolaci způsobující nedostatečnou voděodolnost by ani nebyla pro žalobce jako laiky zjevně rozeznatelná. 39. [příjmení] ad l) vada prostupu odvětrávání, které není z UV stabilních prvků 40. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vadu má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Tuto vadu zjistil i znalec žalované ve znaleckém posudku [číslo] 2019 ze dne [datum], který uvedl, že některé výdechy větracího potrubí nad úrovní střechy jsou provedeny z potrubí HR z polypropylenu, který není odolný vůči UV záření a nelze ho použít do exteriéru. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu a pro žalobci na první pohled jako laici nerozeznají, zda jsou prostupy z prvků UV stabilních či nikoliv. 41. [příjmení] ad m) na střeše je pozinkované oplechování 42. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“) a dále též z části projektové dokumentace Ing. [příjmení] [jméno] [příjmení] z [anonymizováno] 2014, kde je vysloveně uvedeno titanzinkové oplechování. Na tuto dokumentaci výslovně odkazovala smlouva o smlouvě budoucí o koupi jednotky, dle které pak byla uzavřena samotná kupní smlouva ze dne [datum]. Oplechování z titanzinku si tak obě strany smluvně dohodly. Na tom nemění ničeho povaha projektové dokumentace, která sloužila k získání stavebního povolení a nejednalo se o projektovou dokumentaci realizační, jak o tom vypovídal svědek [příjmení]. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žebříku z venkovního schodiště domu a žalobci jako laici nerozeznají, zda se jedná o pozinkované oplechování nebo titanzinek. Titanzinek je pak odolnější než pozinkované oplechování. 43. [příjmení] ad n) u balkonu v 2. podzemním podlaží chybí ve skladbě podlahy hydroizolační folie PVC-P pod dřevěným roštem 44. [příjmení] vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má, až při dalších jednáních ji žalovaná počala sporovat bez legitimního důvodu. [příjmení] byla ostatně zjištěna i oběma znaleckými posudky. Skutečnost, že se jedná o vadu, soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bylo možné pouze rozebráním prkenné části podlahy balkonu. 45. [příjmení] ad o) na střeše domu byla použita folie [anonymizováno].

46. Tato vlastnost nemovitosti byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že nemovitost tuto vlastnost má. Soud má za zjištěné, že strany si dohodly použití folie [právnická osoba], avšak z dalšího dokazování soud zjistil, že obě folie mají shodné vlastnosti, proto se nejedná o vadu, neboť dohodnutá kvalita jednotky nebyla použitím stejného materiálu jiného výrobce snížena (viz výpověď svědka [příjmení] a výpověď znalce [příjmení] zachycená v protokolu ze dne [datum]). 47. [příjmení] ad p) absence uzavíracího kulového ventilu u domovní čerpací jímky tlakové kanalizace 48. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Skutečnost, že nemovitost tuto vlastnost má a jedná se o vadu byla zjištěna ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Znalec pro své závěry využil i e-mailové sdělení [právnická osoba] [číslo], s.r.o. vyžádané další kupující, konkrétně [jméno] [příjmení] (viz e-mail ze dne [datum] s komunikací [anonymizováno] [číslo], s.r.o. a doložené fotografie kanalizace). Ta označila umístění demontážního ventilu za nedostatečné a komplikující případnou opravu v případě havárie. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bylo možné po otevření kanalizace a žalobci jako laici nerozeznají, kde má být kulový ventil usazen. Jedná se o vadu odstranitelnou (viz vyjádření [anonymizováno] [číslo] spol. s r. o. ze dne [datum]). 49. [příjmení] ad q) umístění demontážního čerpacího spoje ve spodní části čerpací šachty tlakové kanalizace 50. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Skutečnost, že nemovitost tuto vlastnost má a jedná se o vadu byla zjištěna ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Znalec pro své závěry využil i e-mailové sdělení [právnická osoba] [číslo], s.r.o. vyžádané další kupující, konkrétně [jméno] [příjmení] (viz e-mail ze dne [datum] komunikace se [právnická osoba] [číslo], s.r.o. a doložené fotografie kanalizace). Tím je tedy vysvětleno, proč vyjádření společnosti není podepsáno, a proč si [právnická osoba] [číslo], s.r.o. nevybavuje spolupráci přímo se znalcem [příjmení] [jméno] [číslo], s.r.o. pak označila umístění demontážního čerpacího spoje za nedostatečné a komplikující případnou opravu v případě havárie. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bylo možné po otevření kanalizace a žalobci jako laici nerozeznají, kde má být čerpací spoj usazen. Jedná se o vadu odstranitelnou (viz vyjádření [anonymizováno] [číslo] spol. s r. o. ze dne [datum]). 51. [příjmení] ad r) použití mosazných tvarovek v čerpací šachtě tlakové kanalizace místo tvarovek z PE plastu 52. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Skutečnost, že nemovitost tuto vlastnost má a jedná se o vadu byla zjištěna ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] (část„ Zjištěné vady“). Znalec pro své závěry využil i e-mailové sdělení [právnická osoba] [číslo], s.r.o. vyžádané další kupující, konkrétně [jméno] [příjmení] (viz e-mail ze dne [datum] s komunikací [anonymizováno] [číslo], s.r.o. a doložené fotografie kanalizace). Ta označila použití mosazných tvarovek za nevhodné, neboť vlivem agresivního prostředí se rozpadají. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bylo možné po otevření kanalizace a žalobci jako laici nerozeznají, z čeho mají být tvarovky vyrobeny. Jedná se o vadu odstranitelnou (viz vyjádření [anonymizováno] [číslo] spol. s r. o. ze dne [datum]).

53. Po provedeném dokazování soud poučil žalobce podle § 118a odst. 3 o. s. ř., 1) že by užití pozinkového oplechování na střeše atice bylo v rozporu s projektovou dokumentací, respektive v rozporu s dohodou stran dle kupní smlouvy ze dne [datum], 2) že by užití fólie [anonymizováno] místo fólie [anonymizováno] bylo v rozporu s projektovou dokumentací, respektive v rozporu s dohodou stran dle kupní smlouvy ze dne [datum] z důvodu nižší životnosti použité fólie a 3) konečně neprokázali, že veškeré žalované vady jsou odstranitelné. Žalobci byli poučeni o následcích nesplnění výzvy, jímž je neúspěch ve sporu.

54. Žalobci výše uvedenou výzvu splnili pod body 1) a 3). Soud pak má provedeným dokazováním za vyvrácené, že by fólie [anonymizováno] měla nižší životnost.

55. Pokud jde vadnost o použití pozinkového oplechování, žalobci správně poukázali na smlouvu o smlouvě budoucí o koupi jednotky, dle které byla uzavřena kupní smlouva, ve spojení s výňatky z projektové dokumentace. V rámci nákresu s označením„ výkres STŘECHA“ je vysvětlující poznámka K4, která uvádí„ OPLECHOVÁNÍ ATIKY Z TITANZINKOVANÉHO PLECHU“, titanzinek uvádí i poznámky K1 a K3. Toto bylo ve shodě i s originálem výkresů, které při jednání [datum] přeložila k nahlédnutí žalovaná.

56. Pokud jde o odstranitelnost vad znalec [příjmení] uvedl, pokud jde o vady ad a) až ad n), jedná se o vady odstranitelné (viz protokolu ze dne [datum] z řízení u Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. [spisová značka]). Odstranitelnost vad kanalizace stvrdilo vyjádření [anonymizováno] [číslo], s. r. o. ze dne [datum]. Žalobci namítané použití folie [anonymizováno] soud za vadu nepovažuje, neboť tak uvedl znalec [příjmení] i svědek [příjmení], který potvrdil, že zpracoval projektovou dokumentaci k předmětným rodinným domům, v nichž je umístěna bytová jednotka žalobců pro účely stavebního povolení, která neřeší detaily realizace. Použitá folie [anonymizováno] není v rozporu s projektovou dokumentací, jedná se o stejný materiál jako folie [anonymizováno]. Z výpovědi svědka se dá vycházet při zjištění skutkového stavu, byla spontánní a přesvědčivá.

57. Soud shrnuje, že střecha nebyla provedena bez vad, když znalci obou stran na střeše nalezli vady. Pokud jde o vady kanalizace, zde se soud opřel, jak o znalecký posudek žalobců, tak o doplňující vyjádření [právnická osoba] [číslo] spol. s r. o. Soud nemá pochybnosti, že veškeré žalované vady jsou odstranitelné, když se jedná o buď o náhradu použitých materiálů či kvalitnější provedení. Ani zjištění z posudku vlastního znalce žalovanou nepohnulo k odstranění vad, neboť byla přesvědčena o opožděnosti žalobního žádání. Soud blíže nehodnotil ty důkazy, které prokazovaly nesporné skutečnosti vlastnictví bytu a jeho předání (výpis z katastru, předávací protokol ze dne [datum]), nebo ze kterých neučinil žádných podstatných zjištění (výpis z obchodního rejstříku žalované). Soud neprovedl výslech znalce [příjmení], neboť na tomto důkazy strany netrvaly a s jejich souhlasem jej nahradil provedením protokolu ze souběžného řízení [spisová značka], kde byl znalec za přítomnosti obou zástupců stran též vyslýchán. Soud pro nadbytečnost neprovedl ani další znalecký posudek navržený žalobci, neboť výše uvedené je dostatečné pro rozhodnutí ve věci. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 58. Soud shrnuje, že žalobci s žalovanou uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí na koupi předmětné jednotky. V rámci této smlouvy bylo smluveno, že žalovaná dokončí výstavbu jednotky v souladu s projektovou dokumentací Ing. [příjmení], která byla nedílnou součástí této dohody. Projektová dokumentace obsahovala v nákresu záznam, že oplechování atiky má být z titanzinku. Na dohodu stran ze dne [datum] navázala dohoda o koupi jednotky ze dne [datum]. Strany se tímto postupem dohodly, že jednotka bude mít vlastnosti dle projektová dokumentace [anonymizováno] [právnická osoba] provedl výstavbu jednotky s žalovanými vadami, které neodhalila ani žalovaná při předání dne [datum]. Folie [anonymizováno] místo [anonymizováno] jsou vzájemně plně nahraditelné, proto se nejedná o vadu. Jinak se jedná o vady skryté, neboť k jejich zjištění bylo zapotřebí zkoumání na střeše, na kterou lze vylézt při přistavení žebříku nebo šetření při otevření kanalizace, což od žalobců nešlo důvodně očekávat. Vady by byly pro žalobce jako laiky též nerozeznatelné. Jednotka byla předána dne [datum] žalobcům, kteří se stali vlastníky jednotky dne [datum]. Žalobci mohli o vadách vědět ode dne zpracování znaleckého posudku Ing. [příjmení] dne [datum]. Žalobci dne [datum] vady vytkli a žádali jejich odstranění. K výzvě žalované ze dne [datum] žalobci zopakovali svůj požadavek dne [datum]. Žalovaná uznala pouze vadu ad h) prověšené svislé izolace atiky, ostatní vady odstranit odmítla a všechny vady neodstranila. <b>Právní hodnocení</b> 59. Podle § 2 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen „o. z.“ výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

60. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

61. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

62. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

63. Podle § [číslo] odst. 1, 2 o. z kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. (2) Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

64. Soud na daný případ aplikoval shora uvedené ustanovení, zejména ustanovení § 2129 odst. 2 o. z., když má za prokázané, že žalobci jako kupující vytkli žalované jako prodávající skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí. Žalobci nabyli předmětnou jednotku dne [datum] a vady vytkli [datum] dopisem právního zástupce, na který žalovaná reagovala dne [datum].

65. Žalované vady střechy a kanalizace představují nepodstatné porušením smlouvy, neboť žalobce v užívání omezují jen lehce. Funkce střechy i kanalizace je zachována, avšak je snížena jejich funkčnost a spolehlivost. Žalobci tak mají právo podle § 2107 odst. 1 o. z. po žalobkyni požadovat odstranění vad. Žalobkyně v rámci uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] též výslovně prohlásila, že jednotka je bez skrytých stavebních vad a stav opotřebení odpovídá novostavbě, čemuž vlastnosti jednotky neodpovídaly. Tato smlouva navázala na smlouvu o smlouvě budoucí ze dne [datum], v rámci které se žalobkyně zavázala dokončit pro žalobce stavbu jednotky dle projektové dokumentace Ing. [příjmení], v rámci které bylo uvedeno, že oplechování atiky bude z titanzinku. Soud tak má za prokázané, že použití titanzinku bylo součástí dohody stran, která na projektovou dokumentaci odkazovala.

66. Námitka promlčení a opožděnosti uplatnění vad ze strany žalované je nesprávná, neboť na daný případ je nutné aplikovat speciální ustanovení § [číslo] odst. 2 o. z, které se týká koupě nemovité věci (Podddíl 3). Dané ustanovení počítá s lhůtou 5 let od nabytí pro uplatnění skrytých vad. Tato lhůta plynula do [datum]. Soud má za prokázané, že se jedná o skryté vady, což je dáno nejen umístěním vad s jejich horší dostupností, ale též jejich obtížnou rozeznatelností pro žalobce jako laiky, kteří nemají potřebné znalosti pro rozpoznání vad jako oko znalce, kterému může být na první pohled patrné, že atika nemá dostatečný sklon, když je na střeše zadržována voda. Soud opakuje, že vady nerozeznala ani žalovaná jako developer, když rodinné domy převzala od svého zhotovitele. Žalobci se tak spolehli na ubezpečení žalované, že jednotka je bez stavebních skrytých vad, ačkoliv tomu tak nebylo.

67. Konečně soud doplňuje, že námitka promlčení by byla v rozporu s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 o. z.) i v případě (nesprávného) posouzení činěném žalovanou dle § 2618 o. z., neboť opakované uplatnění nároku ze dne [datum] bylo vyvoláno právě jednáním žalované, která měla nedůvodně požadavek na odstranění vad ze dne [datum] za neurčitý. Žalobci, ve snaze vyjít jí vstříc svůj požadavek rozepsali a opakovali. Žalovaná se tak nemůže dovolávat námitky pozdního uplatnění vad vycházeje z data [datum], když k pozdějšímu uplatnění dala sama podnět svým jednáním.

68. Soud z výše uvedených důvodů žalobě částečně vyhověl, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku.

69. Vzhledem k tomu, že soud má provedeným dokazováním za vyvrácené, že by použití folie [anonymizováno] bylo vadou jednotky, když se jedná o rovnocenný materiál folie [anonymizováno], soud žalobu též částečně zamítl, jak je uvedeno ve výroku II. rozsudku. <b>Náklady řízení</b> 70. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1, 2 o. s. ř. tak, že je žalovaná povinna nahradit převážně úspěšným žalobcům náhradu nákladů řízení, když žalobci byli neúspěšní pouze z nepatrné části.

71. Náklady žalobců představuje soudní poplatek za žalobu ve výši 5 000 Kč a náklady právního zastoupení. Odměnu advokátky soud určil z tarifní hodnoty sporu 50 000 Kč podle § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“) ve spojení s § 7 odst. 5 AT a snížením o 20 % pro zastupování více osob dle § 12 odst. 4 AT na částku 2 480 Kč za úkon pro jednoho žalobce. Advokátka žalobců provedla následující účelné úkony právní služby pro každého z žalobců: převzetí a příprava zastoupení, žaloba, účast na jednání dne [datum] a [datum] a vyjádření k věci ze dne [datum], [datum]. Za věc samou se považuje právo, o který se spor vede, proto soud nepřiznal odměnu za podání, které se netýkaly samotného sporného práva (např. důkazní návrhy ze dne [datum]). Soud též nepřiznal odměnu za odstraňování vad žaloby, neboť žaloba měla být podána již bez vad. Ke každému z úkonů náleží paušál náhrady hotových výdajů 2 x 6 x 300 Kč. Odměna advokáta se zvyšuje o 21 % DPH. Náklady žalobců proto představují částku 45 366 Kč dle následujícího výpočtu (5 000 + 2 x 1,21 x (6 x [číslo] + 6 x 300)), jak je uvedeno ve výroku III. rozsudku.

72. Delší lhůtu pro plnění podle § 160 odst. 1 o. s. ř. soud zvolil s ohledem na povahu nepeněžitého plnění a náročnost opravy. Soud zdůrazňuje, že vady byly uplatněny již v roce 2019. Žalovaná měla dostatečný prostor na splnění svých povinností dobrovolně, k čemuž však dosud nedošlo.