23 C 172/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní JUDr. Otílií Hrehovou v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaný: právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 194 427 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 16 480 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, když oproti tomu se žaloba, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobci částku 177 947 Kč zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se na žalovaném domáhal zaplacení částky 194 427 Kč s odůvodněním, že uplatnil u žalované slevu z kupní ceny a ceny díla v uvedené výši z důvodu vad, které se vyskytly u bytové jednotky [číslo] sestávající se z bytu v budově [adresa], jež je součástí pozemku parcelního [číslo] spoluvlastnického podílu na společných částech pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] (dále jen„ Byt“), spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [část obce], obci [obec], kterou žalobce mj. nabyl na základě uzavřené Kupní smlouvy se žalovanou ze dne 13. 7. 2016. V ujednání čl. IV odst. 4.

7. Smlouvy byla sjednána záruka v délce trvání 36 měsíců, kdy tato v souladu s uvedeným ujednáním počala běžet dne 1. 8. 2016. Z ujednání čl. IV. odst. 4.7. je pak zřejmé, že se jedná o záruku na jakost ve smyslu ustanovení § 2113 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Žalobce uplatnil u žalovaného vady bytu, jakož i vady v úpravách bytu, což oznámil žalovanému dopisem ze dne 5. 10. 2017 a další vady bytu dopisem ze dne 22. 7. 2018.

2. Žalovaný namítl, že v případě žalobcem uplatněných vad se buď o vady nejedná či se jedná o vady zjevné, vyjma vady spočívající v prasklině v omítce zdi, u níž se jedná o vadu skrytou. Žalobce byt převzal bez námitek, aniž by označil jakékoli vady bytu, ačkoliv u zjednaných vad by tak učinit mohl, žalovaná proto vady uplatněné žalobcem neuznala s odůvodněním, že dodržela poskytnutou záruku, neboť má za to, že byt má obvyklé vlastnosti a je způsobilý k užívání za účelem bydlení. Dále namítla, že výzvu k odstranění vad ze dne 22. 7. 2018 ze strany žalobce neobdržela, dále odmítla žalobcem uplatněné právo na slevu z kupní ceny, neboť žalobce nemůže jednostranně měnit druh práva z vad, které si zvolil, navrhla proto žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

3. Účastníci ve věci učinili nesporným, že mezi nimi byla uzavřena Kupní smlouva, jejíž součástí byla dohoda o úschově a správě peněz a listiny č. SV9/2016 a Smlouva o zřízení služebnosti, na jejímž základě se žalobce stal vlastníkem mj. předmětné bytové jednotky a podílu na společných částech bytové jednotky. Dále učinili nesporným, že podle čl. IV odst. 4.7 uvedené smlouvy žalovaná, jakožto prodávající poskytla žalobci jakožto kupujícímu smluvní záruku v délce 36 měsíců, která počala běžet dne 1. 8. 2016, kdy byl byt předán. Dále účastníci učinili nesporným, že dne 5. 10. 2017 byly uplatněny některé vady.

4. Po změně žaloby, která byla připuštěna, se jedná o vady: zárubně vstupních dveří do bytu – vada předmětu koupě chybějící bezpečnostní krytky u francouzských oken bytu vadně položená dlažba vada nedodržení rozměrů dveří do obývacího pokoje vada rozpadajícího se kování dveří do komůrky vada praskliny zdí v obývacím pokoji a kuchyni.

5. Z provedeného dokazování bylo zjištěno: Z kupní smlouvy a dohody o úschově/správě peněz a listiny č. Sv 9/2016 a smlouvy o zřízení služebnosti ze dne 13. 7. 2016 (č.l. 7) a ze dne 22.7.2016 (č.l. 50) uzavřené mezi žalobcem a žalovaným se podává převod vlastnictví bytové jednotky [číslo] žalovaného na žalobce spolu se souvisejícím podílem na společných částech pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [část obce], obci [obec].

6. Z opakované výzvy k odstranění vad ze dne 12. 6. 2019 se podává apel na žalovaného k zaplacení částky 194 427 Kč z důvodu neodstranění vad bytové jednotky, jejíž se stal žalobce vlastníkem na základě kupní smlouvy, jejíž součástí byla dohoda o úschově a správě peněz a listiny č. SV9/2016 a Smlouva o zřízení služebnosti ze dne 13.7.2016.

7. Z výzvy k odstranění vad ze dne 5. 10. 2017 (č.l. 14) je zjištěno, že žalovaný byl vyzván žalobcem k odstranění vad bytové jednotky [číslo] v k.ú. [část obce], konkrétně u krytů na bezpečnostní panty u francouzských oken, zárubně vstupních dveřích do jednotky a opravu dlažeb.

8. Z listu označeného jako reklamace vad a nedodělků, datovaného dne 22. 7. 2018 (č.l. 19, 88) se podávají vady – sokl a okolní omítka u podesty, kdy dochází k odlupování soklů a je narušena struktura omítky nad nimi. Další je vada kování dveří do komůrky – trhá se ode dveří a žádá opravu. Další – praskliny táhnoucí se po obou stranách obvodu stěny mezi obývákem a ložnicí a též vertikální prasklina nad vypínači v kuchyni (k tomu pořízeny fotografie na č.l. 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28).

9. Z odpovědi na odstranění vad v bytě ze dne 23. 10. 2017 (č.l. 121) (jde o komunikaci mezi právními zástupci), kdy právní zástupkyně žalované reaguje na výzvu právního zástupce žalobce, se podává, že absence chybějících bezpečnostních krytů u francouzských oken, není vadou jednotky a není proto povinnost žalované je dodat. Oprava vstupních dveří bude provedena žalovanou poté, co si žalobce s odpovědnou osobou (p. [jméno]) dohodne zpřístupnění bytu. K požadavku opravy dlažeb žalovaná vytýká neurčitost požadavku.

10. Z odpovědi k výzvě k odstranění vad a předžalobní výzvě ze dne 26. 6. 2019 (č.l. 58) se podává reakce žalovaného na požadavek žalobce ohledně slevy z kupní ceny ve výši 194 427 Kč, jako nedůvodný.

11. Ze zápisu o předání a převzetí bytové jednotky z 1.8.2016 (č.l. 135) se podává ve vztahu k předmětu sporu a uplatněným vadám, dohoda o vadě vchodových dveří včetně kliky, že tyto budou dodělány.

12. Ze smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne 31. 3. 2016 (č.l. 73) společně se závazným postupem při uplatňování klientských změn se podává závazek žalobce uzavřít Budoucí převodní smlouvu do 30 dnů od data uzavření smlouvy o rezervaci k bytové jednotce označené pro potřeby této smlouvy pod [číslo] v rodinném domě, jehož výstavbu se žalovaný zavázal dokončit do 31.5.2016.

13. Z mailu z 10.8.2017 adresovaného žalobci od [jméno] [jméno] žalobci vyplynula komunikace o na osobní prohlídku zárubně vchodových dveří navazující a navrhovaný způsob opravy, který bude proveden podříznutím dveří o 1-2 mm, čímž dojde k dosednutí dveří v pantech a na základě této úpravy dojde k úpravě zárubně v okolí zámku a jazylky.

14. Z odpovědi žalobce na výše uvedený mail plyne jeho požadavek, aby byl doplněn ještě popis uvedené opravy, která je na zárubni plánovaná. Současně žalobce urguje sepis bodů projednaných na schůzce dne 31.7.2017.

15. Z emailu z 25. 8. 2018 žalobce žalovanému (č.l. 85) se podává reakce žalobce, že se k jeho reklamaci z 22.7.2018 (bodů 1 – 4) žalovaný nevyjádřil a proto se připomíná.

16. Z emailu mezi žalobcem a [jméno] [jméno] (zástupcem žalovaného) z 12. 6. 2016 (č.l. 89) se podává přání žalobce mít v dlažbě spáry 1 mm.

17. Z emailu mezi žalobcem a [jméno] [jméno] z 20. 4. 2016 (č.l. 90) se podává komunikace m.j. ohledně požadavku žalobce posunout vstup do obývacího pokoje – odstup dveří od stěny 40 cm, kdy vstup do obývacího pokoje bude bez obložení, bez dveří, pouze začištěný, vyštukovaný o šíři 90 cm.

18. Z emailu [jméno] [jméno] žalobci ze dne 18. 8. 2016 (č.l. 105) se podává informace, že uvedeného dne bude pro žalobce zajištěna oprava m.j. výměna kliky vstupních dveří.

19. Z emailu žalobce [jméno] [jméno] ze dne 15. 8. 2016 (č.l. 106) plyne jeho nespokojenost s komunikací mezi nimi.

20. Z emailu [jméno] [jméno] žalobci ze dne 13. 6. 2016 (č.l. 108) se podává informace ohledně nivelačních klínků, že materiál je zajištěn.

21. Z emailu žalobce [jméno] [příjmení] (zaměstnanci žalobce) ze dne 30. 8. 2016 (č.l. 109) plyne mj., informace u příslibu [jméno] [jméno] o realizaci minimálních spár v dlažbě o rozměru 1 mm.

22. Z emailu [jméno] [příjmení] žalobci ze dne 29. 8. 2016 (č.l. 111) se podává m.j. jeho informace, že v rámci reklamace zaslané sms 17.8.2016 a 18.8.2016 týkající se vstupního kování, bylo toto vyměněno a ve vztahu k dalším vytýkaným vadám a nedodělkům konstatuje, že se nejedná o vady bránící užívání bytové jednotky.

23. Z emailu žalobce [jméno] [jméno] z 5. 5. 2017 (č.l. 116) se podává požadavek žalobce na rychlejší opravu spár v obýváku 24. Z emailu žalobce [jméno] [jméno] z 16. 6. 2017 (č.l. 118) se podává poděkování za zařízení návštěvy technika, který shledal chybu v neodborné manipulaci s kováním dveří a sdělil, že panty mají mít krytky, které měl k disposici a je též nasadil.

25. Z emailové komunikace mezi žalobcem a [jméno] [jméno] (č.l. 180-188) plyne reakce [jméno] [jméno] (10.8.2017) ohledně vady zárubně a vstupních dveří, které mají být o 1-2 mm podříznuté, dojde tak k dosednutí dveří v pantech a následně k úpravě zárubně v okolí zámku a jazylky. Reakcí z 4.12.2017 pak [jméno] [jméno] potvrzuje termín opravy v úterý od 17 hod., kdy žalobce má kontaktovat pan [příjmení]. Dne 7.1.2018 žalobce potvrzuje, že dne 6.12.2017 byl u něj v bytě pan [příjmení] a [příjmení], kteří místo toho aby cokoliv opravili, vyměnili jen podložky na pantech dveří, které tak nepodřezávali, jak bylo původně navrhováno, neboť údajně by to byl problém. Futra neopravili s tím, že by už nezapadla ani střelka ani závora a závěrem vyjádřil nespokojenost se opakovaně připomínat. Reakcí na uvedený mail žalobce byl mail [jméno] [jméno] z 12.1.2018, že má informaci o domluvě žalobce s pracovníky na zvednutí dveří pomocí distančních podložek namísto [jméno] navrhovaného podříznutí dveří a pokud jde o způsobu zesílení zárubně v místě zámku, byl prý žalobcem odmítnut. Následovala reakce žalobce dne 13.1.2018, že do té doby neproběhla žádná oprava futer a pokud jde o opravu dveří, proběhla způsobem již dříve popsaným, přičemž pan [příjmení] odmítl sepsat protokol o opravě a ani uvedené nepotvrdil ani mailem. Vyjádřil nespokojenost s uvedeným přístupem, reklamace není pořád vyřízena a žádá o písemné sdělení, že může opravu provést a žalované zaslat fakturu k úhradě. Dne 15.3.2018 žalobce mailem navrhuje [jméno] [jméno] schůzku k sepisu reklamačního protokolu, kdy navrhuje několik termínů v měsíci březnu, načež následuje reakce [jméno] [jméno] 16.3.2018, kde se vyjadřuje k termínům a k možnosti se vůbec setkat v situaci, že společnost je již právně zastoupená. Poté následuje komunikace obou diskutujících o možných termínech setkání k sepisu reklamačního protokolu 26. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 19. 4. 2016 společně s dodatkem [číslo] (č.l. 123) se podává ujednání mezi stranami o záměru uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví předmětné bytové jednotky do 15 dnů od doručení výzvy budoucího prodávajícího budoucímu kupujícímu 27. Ze zápisu mezi stranami ze dne 24. 4. 2017 (č.l. 133) z reklamačního řízení vyplývá m.j. závazek žalovaného, k seštelování kování u francouzského okna, kdy zajistí termín opravy.

28. Ze znaleckého posudku a výslechu znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] [jméno] z oboru stavitelství, odvětví stavby obytné a průmyslové, k posouzení stavu realizace keramických dlažeb a dalších provedených prací v bytové jednotce žalobce vyplynul závěr, že nebyl dodržen pokyn výrobce k pokládce dlažby (odchylky), dále nebyly dodrženy obecně platné technologické postupy k realizaci dlažby na anhydrtivé potěry ploch vytápěných a nevytápěných včetně doporučených dilatačních celků. Při realizaci nebyla dodržena šířka spár a střih spár, spáry vykazují šířku od 1 mm do 5 mm, přičemž u vytápěných potěrů se doporučuje minimálně šířka spáry 5 mm. Byly zjištěny vady v povrchu omítky – tvorba trhlin, v nedodržení požadované šířky otvoru vstupu do místnosti [číslo] odchylky v osazení vchodové zárubně do bytové jednotky vč. vad zámkového mechanizmu a stavu dveřního křídla vč. osazení kliky do místnosti [číslo]. Odhad nákladů na opravy činí 208 330 Kč. K dlažbě znalkyně vysvětlila, že z hlediska normového a technologického není možné provádět u těchto velkoformátových dlažeb šířku 1 mm, přitom uvedený 1 mm byl zhotovitelem odsouhlasen, že nejsou nutné dilatační spáry, přitom však část podlahy je v podlahovém topení a část je bez podlahového topení a v těchto místech dochází k naprosto rozdílnému pnutí materiálů, proto zcela jasně tam musí být dilatační spára, tj. šířka alespoň 5 mm, aby byl umožněn pohyb desek. Dlažbu není možné pokládat v šířce spár 1 mm, minimální doporučená šířka je 2,5 milimetru, to byla jedna základní vada. Stavbyvedoucí proti této šířce spáry neměl námitek, a navíc žalobce té bytové jednotky žádal o neprovedení dilatačních spár a stavbyvedoucí s tím souhlasil. To je základní pochybení při realizaci. O takovém přístupu k realizaci svědčí i osazení kliky u dveřního křídla, kdy tam je 10 cm mezera, dále ve vchodu byl zbroušen zámek, aby se to vůbec dalo zavřít. Nebo majitel bytové jednotky požadoval standartní šířku od stěny kvůli nábytku - 40 cm a průchod 90, tam bylo ale 38 cm, takže si musel nechat udělat nábytek na míru, byly tam tedy takové vady, které nesvědčí o seriózním přístupu zhotovitele.

29. Svědek [jméno] [jméno], zaměstnanec žalované vypověděl, že předešlé vady v průběhu bydlení žalobce se postupně odstraňovaly. Další vady ze žaloby vyplývající se řešily tak, že nabídl žalobci nějaké termíny k řešení těchto vad. Řešili vstupní dveře, které při předávání byly osazeny, nicméně na nich chyběla montáž kliky, tudíž do předávacího protokolu napsali, že se dveře musí dokončit a když po ¾ roku po předání bytu dělali další zápis z reklamačního řízení, ta vada tam již uvedená nebyla, protože v tu dobu neexistovala. Až následně došlo k nějakému poškození dveří a nabídli nějaký termín oprav, avšak na základě toho termínu už se žalobce neozval. Svědek se však k faktickému odstranění této vady nedokázal vyjádřit, nepřesvědčivě vyzněl jeho projev k této vadě dveří, zda byla či nebyla odstraněna, jakož se též ukázalo lichým tvrzení, že se žalobce k uvedené vadě neozval. Uvedené plyne z komunikace mezi svědkem a žalobcem z 26.11.2017 (č.l. 182 a následující až po 188).

30. K vstupu do obývacího pokoje svědek uvedl, že žalobce vstup chtěl posunout jinam, šíři toho vstupu si však nevybavuje. Svědek též uvedl, že asi ¾ roku po předání bytu, dne 24.4.2017 měli s žalobcem schůzku, kam žalobce pozval technický dozor, pana [příjmení] [příjmení] a společně procházeli vady v bytě, následně i vady celého domu, protože žalobce zastupoval i ostatní vlastníky. Pokud jde o byt žalobce, jednalo se jen o francouzské okno seštelováním kování a u tepelného čerpadla. Tvořil se pod ním led a měl být chybně odvedený kondenzát. K osazené dlažbě svědek uvedl, že žalobce si vybral podlahu sám s tím, že ji mají koupit. Chtěl, aby použili jednomilimetrové spony a aby spáry byly co nejmenší. Telefonicky s žalobcem řešil, že v takovém případě může docházet ke pnutí v podlaze, nicméně žalobce poslal e-mail, že si je toho vědomý, a aby to provedli celoplošně. Uvedené plyne i z komunikace mezi žalobcem a svědkem ve znění„ PS: ke stavbě, raději vám do e-mailu uvádím i to, co jsem potvrdil v telefonátu s vámi. Děkuji pěkně, že jste dodržel naši domluvu ohledně položení dlažeb, bez dilatačních spár v úrovni dveří. Uvědomuji si, že vlivem možného nepoměru teplot mezi jednotlivými místnostmi může dojít k popraskání spár v těchto fyzikálně namáhaných oblastech. Pokud se tomu opravdu tak stalo, opravy budou na moje náklady skrz vás nebo mého odborníka.“.) Též z komunikace další, e-mailu dva dny předtím plyne obdobný požadavek žalobce na dlažbu. Nelíbily se mu ty spáry, protože je chtěl co nejmenší, 1 mm spáry, avšak to technicky ani není možné, protože každá dlaždice má nějakou svoji toleranci, každá z nich je jiná, ten obkladač musí zajistit hlavně osovou správu, aby nebyly správy odskákané. Norma k tomu říká, že může být rozdíl 25 cm až 1 mm. Byl to žalobce, kterému vadilo, že nebyly dodrženy ty jednomilimetrové rozměry. Při předání bytu k položení dlažby nenamítal vůbec nic. Dilatace nebyly použity, neboť je žalobce nechtěl. Přál si, aby mezi těmi místnostmi, když se ty dveře otevřou, dlažba působila, že je v celku, že tam není žádný práh, dilatační lišta.

31. Skutkovým zjištěním soudu je, že mezi žalobcem a žalovaným byla dne 13. 7. 2016 uzavřena kupní smlouva ve smyslu ustanovení § 2079 a násl. o. z. ve spojení s § 2128 a násl. o. z., na jejímž základě nabyl žalobce vlastnické právo k bytu, a to za kupní cenu 4 687 579 Kč včetně DPH. Předání Bytu proběhlo dne 1. 8. 2016, o čemž byl pořízen předávací protokol, ve kterém bylo zachyceno mj. dodělání vchodových dveří. Nutnost dodělávek v Bytě byla mnohem rozsáhlejší, než je uvedeno v předávacím protokolu, což s ohledem na předchozí domluvu nepovažovali žalobce a žalovaný za nutné tyto dále v předávacím protokolu rozvádět, jak v řízení vyplynulo z provedených důkazů e-mailovou komunikací ze dne 15. 8. 2016 a 18. 8. 2016. Vznikla tak vada zárubně vstupních dveří do Bytu, která byla v průběhu řízení i před ním označována jako Vada č. 1, byla částečně popsána a potvrzena v předávacím protokolu ze dne 1. 8. 2016, zjištěna byla dne 22. 7. 2016, kdy v této souvislosti bylo řešeno, že osazené vchodové dveře zcela dosedají na podlahu, což znesnadňuje jejich užívání. Vada v chybějící bezpečnostní krytce u francouzských oken Bytu byla zjištěna po předání Bytu, když se dostavil technik na seřízení oken a žalobce upozornil na skutečnost, že prvky francouzských oken (panty) nejsou zakryty bezpečnostními krytkami, které jsou běžně součástí dodávky francouzských oken. Vada dlažby, kdy žalobce namítal zejména vadné provedení pokládky s nedostatečným vyplněním spár mezi dlaždicemi a výškovými rozdíly mezi některými dlaždicemi, (k tomu další argumentace níže). Vada nedodržení rozměrů dveří do obývacího pokoje se projevila při zařizování Bytu nábytkem v dubnu 2017, kdy bylo zjištěno, že nebyl dodržen rozměr odstupu vstupu od stěny 40 cm, v důsledku čehož nebylo možné obývací pokoj zařídit standardizovaným nábytkem o hloubce 40 cm, ale nábytkem na míru, který reflektoval odlišný rozměr. Vada rozpadajícího se kování dveří do komůrky, se projevila v červenci 2018, tedy po necelých dvou letech běžného používání. O vadě rozpadajícího se kování dveří do komůrky byla žalovaná informována v e-mailu ze dne 22. 7. 2018, že kování se ze dveří komůrky vylamuje a jako takové přestává plnit funkci. Vada zdí - praskliny zdí v obývacím pokoji a kuchyni se projevila v červenci 2018, tedy po necelých dvou letech od předání Bytu. O výskytu prasklin byla žalovaná informována v e-mailu ze dne 22. 7. 2018, že za dobu trvání záruky za jakost na stěnách Bytu objevily praskliny, které s ohledem na nový objekt žalobce nepovažoval za standardní projev.

32. Podle ust. § 2100 odst. 1 obč. zák. (zák.č. 89/2012 Sb.), právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

33. Podle ust. § 2103 citovaného zákona, kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

34. Podle ust. § 2107 odst. 1 citovaného zákona, je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dle odst. 3, neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

35. Podle § 2115 citovaného zákona, záruční doba běží od odevzdání věci kupujícímu; byla-li věc podle smlouvy odeslána, běží od dojití věci do místa určení. Má-li koupenou věc uvést do provozu někdo jiný než prodávající, běží záruční doba až ode dne uvedení věci do provozu, pokud kupující objednal uvedení do provozu nejpozději do tří týdnů od převzetí věci a řádně a včas poskytl k provedení služby potřebnou součinnost.

36. Podle § 2116 cit. zák., kupující nemá právo ze záruky, způsobila-li vadu po přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího vnější událost. To neplatí, způsobil-li vadu prodávající.

37. Podle § 2117 cit. zák., pro oznámení vady, na kterou se vztahuje záruka, a pro uplatnění práva z vadného plnění platí obdobně ustanovení § [číslo] a [číslo].

38. Podle § 2173 cit. zák., uplatní-li kupující právo z vadného plnění, potvrdí mu druhá strana v písemné formě, kdy právo uplatnil, jakož i provedení opravy a dobu jejího trvání.

39. Soud ve věci činí ten právní závěr, že pokud jde o * vadu zárubně vstupních dveří do Bytu, která byla v průběhu řízení i před ním označována jako Vada č. 1, byla částečně popsána a potvrzena v předávacím protokolu ze dne 1. 8. 2016, zjištěna byla dne 22. 7. 2016, kdy v této souvislosti bylo řešeno, že osazené vchodové dveře zcela dosedají na podlahu, to znesnadňuje jejich užívání, což bylo řešeno podložkami vloženými na panty dveří, jak vyplývá z telefonátů s panem [příjmení], druhým stavbyvedoucím žalované a panem [příjmení], jednatelem žalované. Širší rozsah této vady pak byl zjištěn k datu 4. 7. 2017, kdy po vysazení vchodových dveří byl zjištěn neodborný zásah do zárubně dveří jejich seříznutím, což bylo neprodleně komunikováno s panem [příjmení] Soudní znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] [jméno] ve znaleckém posudku uvedla, že doporučuje demontáž zárubně a zámkového mechanismu, vyrovnání omítky a osazení zárubně nové včetně nového zámkového mechanismu. Z vyjádření znalce je zřejmé, že vada vznikla v důsledku neodborného postupu žalované, jakožto zhotovitele, a dále byla jen zhoršena neodborným zásahem žalované do zámkového mechanismu. Lze tedy uzavřít, že došlo k neodbornému zásahu do zárubně dveří, který objektivně zhoršil kvalitativní vlastnosti dveří. Žalobce požaduje slevu z kupní ceny za vadu vstupních dveří v částce 4 350 Kč, která vyplynula též ze znaleckého posudku. 40. *Vada chybějící bezpečnostní krytky u francouzských oken (jako vada 2) Bytu byla zjištěna po předání Bytu, když se dostavil technik na seřízení oken a žalobce upozornil na skutečnost, že prvky francouzských oken (panty) nejsou zakryty bezpečnostními krytkami, které jsou běžně součástí dodávky francouzských oken. Seřízení francouzských oken bylo provedeno v návaznosti na reklamační řízení, které proběhlo dne 24. 4. 2017. Vada tedy byla zjištěna přibližně v této době a žalovaná byla o této vadě informována v e-mailu ze dne 16. 6. 2017. Chybějící bezpečnostní krytky k francouzským oknům, jsou vadou nedodání kompletní věci, kdy teprve až po návštěvě odborného technika žalobce měl kompletní informaci, že tyto k mechanismu patří. Žalobci tato vada byla skryta do doby, než od odborníka dostal informaci o tom, jaká je správná skladba oken. Žalobce požaduje slevu z kupní ceny za vadu chybějících bezpečnostních krytek v částce 500 Kč. 41. *Vada dlažby, kdy žalobce namítal zejména vadné provedení pokládky s nedostatečným vyplněním spár mezi dlaždicemi a výškovými rozdíly mezi některými dlaždicemi, kdy jak žalobce uvádí, že se zcela spoléhal na odbornost žalované, která svým chováním nikterak v žalobci nevzbudila pochybnosti o tom, že by jím požadované provedení předmětu koupě mělo být v rozporu s technologickými požadavky, pak tomuto soud nepřitakal. Jak vyplynulo, z výslechu [jméno] [jméno], technika žalované, žalobce trval na pokládce dlažby s dilatačními spárami 1 mm, jak plyne též z emailové komunikace mezi nimi, čtené k důkazu u jednání soudu dne 15.12.2021 při výslechu svědka [jméno] [jméno], v němž žalobce uváděl (cit.):„ …ke stavbě, raději vám do e-mailu uvádím i to, co jsem potvrdil v telefonátu s vámi. Děkuji pěkně, že jste dodržel naši domluvu ohledně položení dlažeb, bez dilatačních spár v úrovni dveří. Uvědomuji si, že vlivem možného nepoměru teplot mezi jednotlivými místnostmi může dojít k popraskání spár v těchto fyzikálně namáhaných oblastech. Pokud se tomu opravdu tak stalo, opravy budou na moje náklady skrz vás nebo mého odborníka.“. Též z výslechu znalkyně (k dlažbě) vyplynulo, že pokud jde o žalobcem požadovanou dilatační spáru o šířce 1 milimetr, doslova uvedla, že se vyděsila, jelikož z hlediska jak normového, tak technologického není možné uvádět u těchto velkoformátových dlažeb šířku 1 mm. Tento 1 mm mu byl zhotovitelem odsouhlasen, přičemž část podlahy je v podlahovém topení a část podlahy je bez podlahového topení a v těchto místech dochází k naprosto rozdílnému pnutí materiálů, proto zcela jasně tam musí být dilatační spára, tj. šířka alespoň 5 mm, aby byl v podstatě umožněn pohyb desek. Tuto dlažbu není možné pokládat v šířce spár 1 mm, minimální doporučená šířka je 2,5 milimetru a platí určitá normová základna a platí určité technologické požadavky, zejména na vytápěné a nevytápěné prostory. To byla jedna základní vada. Ohledně vady dlažby, tudíž nejde o zavinění žalované, byla to vůle žalobce, trval na provedení 1 mm spáry dlažby, a jak plyne z komunikace mailové (opravy budou na moje náklady skrz vás nebo mého odborníka.). Nelze proto požadovat slevu z ceny, neboť tato vada jde plně k tíži žalobce. Pokud tedy požaduje za tuto vadu a vadu 5 (nedodržení pokládky) částku 177 947 Kč, soud tomuto požadavku nepřitakal. 42. *Vada nedodržení rozměrů dveří do obývacího pokoje, se projevila při zařizování Bytu nábytkem v dubnu 2017, kdy bylo zjištěno, že nebyl dodržen rozměr odstupu vstupu od stěny 40 cm, v důsledku čehož nebylo možné obývací pokoj zařídit standardizovaným nábytkem o hloubce 40 cm, ale nábytkem na míru, který reflektoval odlišný rozměr. Žalovaná byla o nedodržení rozměrů dveří do obývacího pokoje informována v e-mailu ze dne 16. 6. 2017. Žalobci tato vada zůstala skryta, totiž do doby zařizování Bytu nábytkem nebyla vada zjistitelná jinak, cíleným přeměřováním provedení stěn Bytu, které však měla žalovaná povinnost ze zákona provést v souladu s projektovou dokumentací, a proto zde byla založena důvěra žalobce v plnění zákonných povinností ze strany žalované. Pokud žalobce za vadu nedodržení rozměrů dveří do obývacího pokoje požaduje slevu z kupní ceny v částce 2 150 Kč, která je podložena zjištěními ve znaleckém posudku, pak lze tento požadavek akceptovat. 43. *Vada (5 spolu s vadou 3 – se překrývají) rozpadajícího se kování dveří do komůrky, se projevila v červenci 2018, tedy po necelých dvou letech běžného používání. O vadě rozpadajícího se kování dveří do komůrky byla žalovaná informována v e-mailu ze dne 22. 7. 2018 (kování se ze dveří komůrky vylamuje a jako takové přestává plnit funkci). Znalec k této vadě uvedl:„ k nefunkční klika vč. kování – kliku nelze osadit na dveřní křídlo, mezi klikou a dveřním křídlem je mezera cca 10 mm, klika vypadává. Zjištěna byla neodborná montáž kliky, vydrolený korpus dveří. Doporučuji výměnu dveřního křídla včetně kliky.“ Tato vada byla tak žalobci skryta v důsledku nekvalitního provedení montážních prací, která způsobila zásadní snížení kvality součásti Bytu, jenž se projevilo následným vylamováním kování dveří po určité době používání. Za vadu rozpadajícího se kování dveří do komůrky požaduje žalobce slevu z kupní částkou 3 000 Kč, která je podložena zjištěními znalce ve znaleckém posudku. 44. *Vada zdí - praskliny zdí v obývacím pokoji a kuchyni se projevila v červenci 2018, tedy po necelých dvou letech od předání Bytu. O výskytu prasklin byla žalovaná informována v e-mailu ze dne 22. 7. 2018. Za dobu trvání záruky za jakost na stěnách Bytu objevily praskliny, které s ohledem na nový objekt žalobce nepovažoval za standardní projev. Znalec se k této vadě ve znaleckém posudku vyjádřil tak, že„ při místním šetření nebyly zjištěny odchylky od svislé a vodorovné roviny větší než 2 mm/2 m. V povrchu omítky však dochází k tvorbě trhlin – průběžně ve styku sádrokartonová příčka a stropní konstrukce, omítnutá stěna a stropní konstrukce a ve styku stěn. Dle projektové dokumentace je ve Standardu uvedena pouze příčka z prvků [anonymizováno] a vnitřní omítka sádrová opatřená malbou (neuvedena požadovaná tloušťka omítky), neuvedena příčka SDK. Závěr: Doporučuji sanaci vzniklých trhlin v povrchu omítky.“ Z toho zjištění je tak evidentní, že se žalovaná odchýlila od projektové dokumentace, když použila sádrokartonové prvky v Bytě, což zřejmě vedlo ke zvýšenému výskytu prasklin stěn, přičemž tím, že o této změně žalobce neinformovala, tuto skutečnost před ním v podstatě skryla a žalobce se o ní mohl dozvědět až projevem této vady. Žalobce za vady prasklin zdí v obývacím pokoji a kuchyni požaduje slevu z kupní ceny v částce 6 480 Kč, která je podložena zjištěními znaleckého posudku. Soud tomuto přitakal.

45. Shrnuto: Byt byl stižen vadami, které žalobce nemohl při vynaložení obvyklé pozornosti seznat, jelikož se jedná o vady zjistitelné odborným zkoumáním nebo s vynaložením vyšší než standardní pozornosti, pročež má právo na odškodnění z vadného plnění při koupi Bytu, což řádně uplatnil způsobem předvídaným zákonem, když požaduje slevu z kupní ceny Bytu.

46. Oprávněným požadavkem je tedy částka 16 480 Kč oproti nedůvodnému požadavku na slevu z vad dlažby ve výši 177 947 Kč.

47. Ohledně výroku o nákladech řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., dle něhož, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. S ohledem na částečný úspěch žalobce ve sporu a též částečný úspěch žalované, soud vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu.