25 C 35/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Zdeňkou Burdovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro: na vyklizení společné části domu a zaplacení 43 200 Kč

I. Žalovaný je povinen vyklidit půdní prostor označený č. 14, bývalá prádelna, o podlahové ploše 14,4 m², nacházejícím se v 6. nadzemním podlaží domu [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, a navrátit je do původního stavu, tj. zazdít otvor, propojující tento půdní prostor s bytem [číslo] nacházejícím se v témže domě a odevzdat žalobci, a to ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 43 200 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 22 640 Kč k rukám Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení], advokátky, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne 25.2.2019 domáhal, aby soud uložil žalovanému povinnost vyklidit půdní prostor označený č. 14, bývalá prádelna, o podlahové ploše 14,4 m², nacházejícím se v 6. nadzemním podlaží domu [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, a navrátit je do původního stavu, tj. zazdít otvor, propojující tento půdní prostor s bytem [číslo] nacházejícím se v témže domě a odevzdat žalobci, a dále zaplatit částku 43 200 Kč. Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek vykonávajícím správu domu na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], který stojí na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] (dále jen„ SVJ“). Žalovaný je členem SVJ a vlastníkem jednotky [číslo], nacházející se v 6. nadzemním podlaží budovy [adresa], se kterou je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce] o velikosti [číslo]. Jednotku [číslo] nabyl žalovaný do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy uzavřené dne 3.11.2006 s prodávajícím Družstvem [ulice a číslo], [IČO], se sídlem [adresa žalovaného a žalobkyně], [obec a číslo], a to s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí k 3.3.2007. Celková podlahová plocha jednotky [číslo] činí dle prohlášení vlastníka a dle kupní smlouvy 78,21 m2 a sestává z kuchyně, čtyř pokojů, koupelny s WC a předsíně. Půdorysy všech podlaží, jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí domu s údaji o jejich podlahových plochách tvoří přílohu jak prohlášení vlastníka, tak kupní smlouvy. Jednotka [číslo] je jedinou jednotkou nacházející se v 6. nadzemním podlaží s tím, že zbytek 6. (posledního) nadzemního podlaží zabírá půda jakožto společný prostor o podlahové ploše 95 m2 (dle prohlášení vlastníka a kupní smlouvy). Půda je členěna na tři samostatné prostory oddělené zdmi a vstupními dveřmi, a to na prostory označené dle poslední projektové dokumentace uložené na stavebním úřadě Městské části [obec a číslo] číslem 14 – označeným jako prádelna o podlahové ploše 14,4 m2, číslem 15 – označeným jako půda a č. 16 – označeným jako půda. Prostor č. 14 – prádelna bezprostředně sousedí s jednotkou žalovaného [číslo]. Dne 30.11.2016 ohlásila sestra žalovaného paní [jméno] [příjmení] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], která žalovaného zdržujícího se dlouhodobě v zahraničí zastupuje ve všech záležitostech na základě plné moci ze dne 18.6.2010, e-mailem adresovaným všem vlastníkům jednotek v budově [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], že počínaje dnem 5.12.2016 bude v bytě [číslo] zahájena renovace koupelny. O několik měsíců později, dne 6.6.2017 prováděla [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], v domě pravidelnou každoroční povinnou prohlídku požární ochrany v objekt. Kontrola byla prováděna za účasti předsedkyně společenství vlastníků paní [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa žalovaného a žalobkyně]. Při této kontrole bylo zjištěno, že část společných prostor nacházejících se v 6. nadzemním podlaží označená č. 14 –prádelna a bezprostředně sousedící s jednotkou [číslo] je nepřístupná, neboť jsou do ní instalovány nové dveře a zámek. Předsedkyně společenství vlastníků požádala paní [jméno] [příjmení] [příjmení] e-mailem ze dne 23.6.2017 a následně opakovaně mailem ze dne 23.7.2017 o vysvětlení. Žádné odpovědi se jí však nedostalo. Následně byly právním zástupcem SVJ vyzváni emailem ze dne 31.8.2017 všichni vlastníci jednotek v domě k poskytnutí jakékoli objasňující informace k této záležitosti. Protože se však nikdo k této záležitosti nevyjádřil, bylo na den 31.10.2017 svoláno shromáždění vlastníků jednotek, na kterém paní [jméno] [příjmení] [příjmení] sdělila, že předmětný půdní prostor připojila k bytu žalovaného stavební úpravou, neboť byt žalovaného je ve skutečnosti menší, než je uvedeno v kupní smlouvě a připojený prostor byl dle jejího názoru vždy s bytem [číslo] užíván. Vzhledem k tomu, že SVJ s odůvodněním připojení půdního prostoru k bytu žalovaného [číslo] sděleným na shromáždění vlastníků konaném dne 31.10.2017 paní [jméno] [příjmení] [příjmení] nesouhlasilo, bylo svoláno další shromáždění vlastníků za účelem kromě jiného přijetí rozhodnutí o dalším postupu v této věci, a to na den 13.3.2018. Na tomto shromáždění bylo přijato usnesení, že bude žalovanému a jeho zplnomocněnému zástupci zaslána předžalobní výzva k navrácení společného půdního prostoru do původního stavu a v případě, že jí nebude vyhověno, bude podána žaloba. Doporučeným dopisem s dodejkou ze dne 10.4.2018 byla žalovanému a paní [jméno] [příjmení] [příjmení] zaslána předžalobní výzva k vyklizení neoprávněně zabraného půdního prostoru a jeho uvedení do původního stavu. Na tuto výzvu však žalovaný ani jeho zplnomocněný zástupce paní [jméno] [příjmení] [příjmení] nereagovali a žalovaný dosud neoprávněně zabraný půdní prostor označený č. 14 – prádelna užívá jako součást bytu [číslo]. Vzhledem k tomu, že žalovaný užívá bez právního důvodu společný půdní prostor označený č. 14 – prádelna o podlahové ploše 14,4 m2 jako další obytnou místnost bytu [číslo] minimálně od 6.6.2017, kdy byla tato skutečnost zjištěna při pravidelné prohlídce požární ochrany domu, domáhá se žalobce touto žalobou, kromě vyklizení tohoto prostoru a jeho navrácení do původního stavu, rovněž vydání bezdůvodného obohacení. Jeho výši odvíjí žalobce od výše nájemného z bytů obvyklého v daném místě a čase. Podle cenové mapy vytvořené a provozované Asociací realitních kanceláří zveřejněné na webové stránce Státního fondu rozvoje bydlení [webová adresa] činí obvyklé nájemné v [obec a číslo] – [část obce] částku 201– 250 Kč/m2/měsíc. Vzhledem k původnímu charakteru zabraného půdního prostoru požaduje žalobce vydání bezdůvodného obohacení ve výši nižší, než je shora uvedená spodní hranice obvyklého nájemného, a to ve výši 150 Kč/m2/měsíc. [příjmení] plocha půdního prostoru užívaného bez právního důvodu činí 14,4 m2, což představuje bezdůvodné obohacení ve výši 2.160 Kč/měsíc. Žalovaný užívá tento prostor jako součást bytu [číslo] minimálně od 6.6.2017, což je ke dni podání žaloby 20 měsíců. Bezdůvodné obohacení za tuto dobu užívání bez právního důvodu činí 43.200 Kč.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že právní předchůdce žalovaného, pan [příjmení] [celé jméno žalovaného] (otec žalovaného), byl při koupi v žalobě uvedeného domu osobou, která na jeho koupi poskytla nejvíce finančních prostředků. Zároveň bylo dohodnuto, že bude mít k dispozici celkem 3 byty a v žalobě uvedený půdní prostor, který bude moci v budoucnu využít k půdní vestavbě. Tyto skutečnosti vyplývají z listin. Z Dodatku č. 1 Stanov Družstva [ulice a číslo] ze dne 4.10.1993 vyplývá rozdělení jednotlivých bytů konkrétním Družstevníkům, včetně předmětného půdního prostoru o výměře 95 m2 na zamýšlenou půdní vestavbu panu [jméno] [celé jméno žalovaného] s tím, že tato plocha nesmí být užita jiným způsobem. Dále je v článku II. je specifikováno kolik který družstevník zaplatí. V Dodatku č. 2 Stanov Družstva [ulice a číslo] ze dne 22.5.1996, se v článku V. uvádí, že v návaznosti na dohodu o převodu členských práv a závazků člena družstva [jméno] [celé jméno žalovaného] na syna [celé jméno žalovaného] se mění v čl. I. a II. bod 9 Dodatku č. 1 Stanov Družstva ze dne 4.10.1993 takto:„ jméno [obec] [celé jméno žalovaného] se nahrazuje jménem [celé jméno žalovaného]“. V tomto Dodatku č. 2 je rovněž uvedeno, že se změnou v přidělení bytu a půdních prostor musí vyslovit souhlas ten člen Družstva nebo jeho právní nástupce, který má ten který byt nebo půdní prostor do té doby přidělen. Žalobci jsou tyto skutečnosti známy, ale v podané žalobě je neuvádí. Rovněž tak žalobce odmítá tento stav respektovat a není ochoten umožnit žalovanému půdní vestavbu. Žalovaný navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Dále žalobce doplnil, že žalovaný odkazuje na stanovy, resp. jejich dodatek 1 a 2, kde je uvedeno, že panu právnímu předchůdci žalovaného, panu [jméno] [celé jméno žalovaného], se přiděluje 95 m2 volného půdního prostoru na zamýšlenou půdní bytovou vestavbu s tím, že tato plocha nesmí být užita jiným způsobem. Ty stanovy, resp. ten dodatek stanov, je z 22. 5. 1996 O 9 let později byla mezi právním předchůdcem, vlastně už mezi žalovaným a družstvem [ulice], uzavřena smlouva o uzavření smlouvy budoucí o výstavbě, kde bylo stanoveno, že tyto půdní prostory je možné využít pouze k vestavbě jedné až dvou bytových jednotek, a že samotná smlouva o výstavbě musí být uzavřena do 10 let od uzavření této smlouvy o smlouvě budoucí o výstavbě. Ta lhůta 10 let uplynula 9. 7. 2015, do té doby smlouva o výstavbě uzavřená nebyla.

4. Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek vykonávajícím správu domu na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], který stojí na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Žalovaný je členem SVJ a vlastníkem jednotky [číslo], nacházející se v 6. nadzemním podlaží budovy [adresa], se kterou je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce] o velikosti 78/1003 [list vlastnictví]. Jednotku [číslo] nabyl žalovaný do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy uzavřené dne 3.11.2006 s prodávajícím Družstvem [ulice a číslo], [IČO], se sídlem [adresa žalovaného a žalobkyně], [obec a číslo], a to s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí k 3.3.2007. Toto má soud prokázáno výpisem z rejstříku společenství vlastníků jednotek ohledně žalobce, informací o jednotce [číslo] kupní smlouvou ze dne 3. 11. 2016, příloha je prohlášení vlastníka budovy 1A, 1B a příloha II.

5. Celková podlahová plocha jednotky [číslo] činí dle prohlášení vlastníka a dle kupní smlouvy 78,21 m2 a sestává z kuchyně, čtyř pokojů, koupelny s WC a předsíně. Půdorysy všech podlaží, jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí domu s údaji o jejich podlahových plochách tvoří přílohu jak prohlášení vlastníka, tak kupní smlouvy. Jednotka [číslo] je jedinou jednotkou nacházející se v 6. nadzemním podlaží s tím, že zbytek 6. (posledního) nadzemního podlaží zabírá půda jakožto společný prostor o podlahové ploše 95 m2 (prohlášení vlastníka a kupní smlouva). [příjmení] je členěna na tři samostatné prostory, a to na prostory označené číslem 14 – označeným jako prádelna o podlahové ploše 14,4 m2, číslem 15 – označeným jako půda a č. 16 – označeným jako půda. Prostor č. 14 – prádelna bezprostředně sousedí s jednotkou žalovaného [číslo]. Toto má soud prokázáno zaměřením 6. nadzemního podlaží domu.

6. Dne 30.11.2016 ohlásila paní [jméno] [příjmení] [příjmení] e-mailem, že počínaje dnem 5.12.2016 bude v bytě [číslo] zahájena renovace koupelny. Dne 6.6.2017 prováděla [právnická osoba] s.r.o., [IČO], v domě pravidelnou prohlídku požární ochrany v objektu. Kontrola byla prováděna za účasti předsedkyně společenství vlastníků paní [jméno] [příjmení]. Při této kontrole bylo zjištěno, že část společných prostor nacházejících se v 6. nadzemním podlaží označená č. 14 –prádelna a bezprostředně sousedící s jednotkou [číslo] je nepřístupná, neboť jsou do ní instalovány nové dveře a zámek. Předsedkyně společenství vlastníků požádala paní [jméno] [příjmení] [příjmení] e-mailem ze dne 23.6.2017 a následně opakovaně mailem ze dne 23.7.2017 o vysvětlení. Následně byly právním zástupcem SVJ vyzváni emailem ze dne 31.8.2017 všichni vlastníci jednotek v domě k poskytnutí jakékoli objasňující informace k této záležitosti. Toto má soud prokázáno z pravidelné prohlídky požární ochrany objektu ze dne 6.6.2017, e-mailem ze dne 23.6.2017, 23.7.2017 a výzvou ze dne 31.8.2017.

7. Na den 31.10.2017 bylo svoláno shromáždění vlastníků jednotek, na kterém paní [jméno] [příjmení] [příjmení] sdělila, že předmětný půdní prostor připojila k bytu žalovaného, který je její bratr, stavební úpravou, neboť byt žalovaného je ve skutečnosti menší, než je uvedeno v kupní smlouvě a připojený prostor byl dle jejího názoru vždy s bytem [číslo] užíván. To má soud prokázáno zápisem ze shromáždění SVJ ze dne 31.10.2017. Na den 13.3.2018 bylo svoláno další shromáždění vlastníků jednotek. Na tomto shromáždění bylo přijato usnesení, že bude žalovanému a jeho zplnomocněnému zástupci zaslána předžalobní výzva k navrácení společného půdního prostoru do původního stavu a v případě, že jí nebude vyhověno, bude podána žaloba (prokázáno zápisem ze shromáždění SVJ ze dne 13.3.2018). Dne 22.3.2018 byla provedena odborem výstavby Úřadu Městské části [obec a číslo] kontrolní prohlídka stavby, která potvrdila připojení prádelny k bytové jednotce žalobce, soud má prokázáno zápisem ze dne 22.3.2018. Doporučeným dopisem s dodejkou ze dne 10.4.2018 byla žalovanému a paní [jméno] [příjmení] [příjmení] zaslána předžalobní výzva k vyklizení neoprávněně zabraného půdního prostoru a jeho uvedení do původního stavu. Toto má soud prokázáno výzvou ze dne 10.4.2018 včetně podacího lístku a dodejky. 8. [příjmení] mapou vytvořenou a provozovanou Asociací realitních kanceláří zveřejněnou na webové stránce Státního fondu rozvoje bydlení [webová adresa] má soud prokázáno, že obvyklé nájemné v [obec a číslo] – [část obce] činí částku 201– 250 Kč/m2/měsíc.

9. Dále má soud prokázáno dodatek č. 1 a č. 2 stanov, že právnímu předchůdci žalovaného, panu [jméno] [celé jméno žalovaného], se přiděluje 95 m2 volného půdního prostoru na zamýšlenou půdní bytovou vestavbu s tím, že tato plocha nesmí být užita jiným způsobem. Mezi žalovaným a Družstvem [ulice a číslo] byla uzavřena smlouva o uzavření smlouvy budoucí o výstavbě dne 9.7.2005, kde bylo stanoveno, že tyto půdní prostory je možné využít pouze k vestavbě jedné až dvou bytových jednotek, a že samotná smlouva o výstavbě musí být uzavřena do 10 let od uzavření této smlouvy o smlouvě budoucí o výstavbě. Jak má soud prokázáno předmětnou smlouvou.

10. Po právní stránce dospěl soud k následujícím závěrům: Soud má v řízení za prokázané, že došlo k neoprávněnému zabrání půdního prostoru č. 14 – prádelny bezprostředně sousedí s jednotkou žalovaného [číslo] žalovaným, a to minimálně od 6.6.2017, kdy toto bylo zjištěno při pravidelné prohlídce požární ochrany v objektu. Tento prostor není součástí bytové jednotky ve vlastnictví žalované jak má soud prokázáno zejména prohlášením vlastníka. Žalovaný tento objekt zabral, aniž by byl v jeho vlastnictví ve smyslu ust. § 1011 a násl. NOZ. Žalovaný rovněž neprokázal a neunesl důkazní břemeno dle ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. v tom smyslu, že je oprávněn tento prostor užívat. Mezi žalovaným a Družstvem [ulice a číslo] byla sice uzavřena smlouva o uzavření smlouvy budoucí o výstavbě dne 9.7.2005, kde bylo stanoveno, že půdní prostory je možné využít pouze k vestavbě jedné až dvou bytových jednotek, ale že samotná smlouva o výstavbě musí být uzavřena do 10 let od uzavření této smlouvy o smlouvě budoucí o výstavbě. Avšak k uzavření smlouvy nikdy nedošlo, alespoň toto žalovaný neprokázal. Soud proto dle ust. § 1040 odst. 1 NOZ zavázal žalovaného k povinnosti vyklidit půdní prostor označený č. 14, bývalá prádelna, o podlahové ploše 14,4 m², nacházejícím se v 6. nadzemním podlaží domu [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, a navrátit je do původního stavu, tj. zazdít otvor, propojující tento půdní prostor s bytem [číslo] nacházejícím se v témže domě a odevzdat žalobci, a to ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.

11. Rovněž soud žalobě vyhověl, vyhověl i co se týče vydání bezdůvodného obohacení dle ust. § 2991 odst. 1 NOZ vzhledem k tomu, že žalovaný užívá bez právního důvodu (ust. § 2991 odst. 2 NOZ) společný půdní prostor označený č. 14 – prádelna o podlahové ploše 14,4 m2 jako další obytnou místnost bytu [číslo] minimálně od 6.6.2017, kdy byla tato skutečnost zjištěna při pravidelné prohlídce požární ochrany domu. Výši bezdůvodného obohacení požadovaného žalobcem odpovídá výši nájemného z bytů obvyklého v daném místě a čase, kdy podle cenové mapy vytvořené a provozované Asociací realitních kanceláří zveřejněné na webové stránce Státního fondu rozvoje bydlení [webová adresa] činí obvyklé nájemné v [obec a číslo] – [část obce] částku 201– 250 Kč/m2/měsíc. Vzhledem k původnímu charakteru zabraného půdního prostoru požaduje žalobce vydání bezdůvodného obohacení ve výši nižší, než je shora uvedená spodní hranice obvyklého nájemného, a to ve výši 150 Kč/m2/měsíc. Podlahová plocha půdního prostoru užívaného bez právního důvodu činí 14,4 m2, což představuje bezdůvodné obohacení ve výši 2.160 Kč/měsíc. Žalovaný užívá tento prostor jako součást bytu [číslo] minimálně od 6.6.2017, což je ke dni podání žaloby 20 měsíců. Bezdůvodné obohacení za tuto dobu užívání bez právního důvodu činí 43.200 Kč. Tento požadavek proto soud hodnotí rovněž jako oprávněný.

12. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Úspěch ve věci měl žalobce. Soud proto rozhodl, že žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení, které představují zaplacený soudní poplatek ve výši 7.160, odměna advokáta za 3 úkony právní služby spočívající v přípravě a převzetí zastoupení, podání žaloby, účasti u jednání dne 24. 7. 2019 podle § 7 bod 5 vyhlášky a § 8 odst. 4 pím. b.) vyhlášky č. 177/1996 Sb. z tarifní hodnoty 43 200 Kč + 50 000 Kč, tedy ve výši 4 860 Kč za jeden úkon, 3x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 900 Kč dle § 13 odst. 4 cit. vyhlášky. Celkem činí náklady řízení částku 22 640 Kč.