26 C 9/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní JUDr. Šárkou Henzlovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa žaloba na určení výše nájemného

I. Soud určuje výši obvyklého nájemného bytu umístěného ve 3. patře dvorního traktu budovy adresa, která je součástí pozemku parc. číslo vše v katastrálním území Vyšehrad, obec Praha, pronajatého žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne datum 9 077 Kč měsíčně.

II. Žalobci se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

III. Žalovaný je povinen nahradit náklady řízení, které platil stát ve výši Kč 16 851 do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, na účet zdejšího soudu.

1. Žalobce se svou žalobou ze dne datum domáhá, aby soud určil výši nájemného s účinky od datum ve výši 9 077 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že se žalovaným uzavřel nájemní smlouvu datum. Výše nájemného byla určena dle cenových předpisů platných v době sjednání smlouvy. V roce 1995 provedl žalovaný rekonstrukci bytu, na základě které došlo ke změně kategorizace bytu na II. kategorii, a dále zabral část společných část prostor domu a zvětšil si tak bez povolení podlahovou plochu bytu. I přes výzvy žalobce odmítá umožnit přístup do bytu za účelem jeho kontroly a pasportizace stávajícího stavu. K datum činilo nájemné 642 Kč, na základě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného dopisem ze dne datum bylo nájemné zvýšeno na 1 758 Kč. Oznámením o jednostranném zvýšení nájemného dopisem ze dne datum došlo od datum k navýšení nájemného v souladu se zák. č. 107/2006 Sb. ke zvýšení nájemného z bytu na částku 4 814 Kč. K dalšímu jednostrannému zvýšení nájemného již nedošlo. Vzhledem k tomu, že hrazené nájemné žalovaným je nižší, než je obvyklé nájemné v daném místě a čase, postupoval žalobce v souladu s ust. § 2249 a § 3074 o.z. a navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, tj. na částku 5 776,70 Kč. Tento návrh byl žalovanému doručen dne datum. Žalovaný do dne podání žaloby na zvýšení nájmu nereagoval, souhlas se zvýšením nájmu žalobci nepředal a nájemné hradil nadále v původní výši 4 814 Kč.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, nesouhlasil ani s tvrzením, že by zabral bez povolení část společných prostor domu. Tato věc byla řešena u zdejšího soudu pod sp. zn. 18 C 99/2011. Dále namítl, že vzhledem k tomu, že žalobce je pouze 2/3 spoluvlastníkem nemovitosti, nelze věc projednat, neboť není účasten menšinový spoluvlastník. Mezi účastníky nejsou dobré vztahy, žalobce přerušil žalovanému dodávku vody do bytu a dále neprováděl vyúčtování záloh za služby. Žalovaný zhodnotil byt, který ohodnotil znalec na částku 608 000 Kč.

3. Soud má prokázáno z internetové informace o pozemku a stavby budovy s adresa, k. ú. část obce, pozemek číslo že žalobce je spoluvlastníkem 2/3 nemovitosti a 1/3 patří společnosti právnická osoba Soud má prokázáno, že dne datum podepsal žalovaný a vlastníci domu v zastoupení správcem nemovitosti nájemní smlouvu k bytu IV. kategorie, 3. patro o celkové ploše 36,9 m2, z toho obytné plochy 24,9 m2. Dne datum žalobce zaslal žalovanému návrh na zvýšení nájmu bytu podle ust. § číslo s tím, že navrhl zvýšit nájemné o 20 % tj. o částku 962,78 Kč, když doposud činilo nájemné 4 813,92 Kč, tedy celkem na částku 5 776K,70 č. Vyzval žalovaného, pokud bude akceptovat návrh na zvýšení nájemného, aby platil novou výši počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu a upozornil ho na to, že pokud pronajímateli nesdělí v písemné formě do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Tento návrh byl doručován poštou a žalovaný si ho převzal datum, tak jak vyplývá z dodejky. Soud má prokázáno, že došlo v předchozích letech k jednostrannému zvýšení nájemného dle ustanovení zákona č. 107/2006 Sb. datum ve výši 4 813,92 Kč. Protože výše obvyklého nájemného byla mezi účastníky sporná, ustanovil soud znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady celé jméno znalce. Ten ke stanovení výše obvyklého nájemného použil odborný odhad, přihlédl k vybavení bytu, k jeho opotřebení a k tomu, že nájemce na své náklady zřídil v bytě kuchyň a koupelnu, a určil výši nájemného 9 377 Kč za měsíc, a to k datum. Závěry svého znaleckého posudku stvrdil také při výslechu na jednání u zdejšího soudu dne datum. Znalec stanovil výši nájemného za 1 m2 254,12 Kč, tj. za 36,9 m2 9 377 Kč, vycházel z výměry, která je uvedena v nájemní smlouvě.

4. Žalobce navrhl, aby soud připustil změnu týkající se výše nájemného, a to celkem na částku 10 927 Kč, což je nájemné za byt, který podle tvrzení žalobce nyní žalovaný užívá a je vyšší oproti výměře, která je uvedena v nájemní smlouvě, tj. za 43 m2. Soud tuto změnu návrhu nepřipustil, neboť znalec určil výši nájmu ve výši 9 377 Kč, nikoli 10 927 Kč. Znalec vycházel z výměry bytu, která je uvedena ve smlouvě a pokud žalobce žádá úhradu za plochu, kterou žalovaný skutečně užívá, měl by dát do souladu nájemní smlouvu s realitou nebo se zákonnými prostředky domáhat náhrady za užívání dalších metrů, nikoli však žalobou na určení výše nájemného.

5. Podle ust. § 2249 odst. 1 o.z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

6. V daném případě žalobce se žalovaným uzavřel nájemní smlouvu dle ust. § 685 a následujících zákona č. 40/1964 o.z. účinného v době sjednání nájemní smlouvy. Podle § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle odst. 2 ust. § číslo odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ust. § číslo odst. 3 se použije obdobně. V tomto případě si účastnící nesjednali výši nájemného, nýbrž ta byla určena na základě jiného právního předpisu, v tomto případě zák. č. 107/2006 Sb. proto se neuplatní ust. § 2249 odst. 1 o.z. a soud postupoval dále podle odst. 2 a 3 výše citovaného zákonného ustanovení pro výši nájemného ustanovil znalce, který ocenil nájemné za předmětný byt s přihlédnutím k jeho opotřebení a k tomu, že žalobce na své náklady byt zhodnotil, na částku 9 377 Kč. Podle § číslo odst. 2 druhá věta žalobce tak navrhl žalovanému v písemné formě zvýšení nájemného, které žalovaný neakceptoval, proto žalobce podal v zákonné lhůtě návrh na určení nájemného soudem. Žalobce v návrhu žádal, aby soud přiznal a určil výši nájemného 9 077 Kč, vycházel přitom ze znaleckého posudku Ing. příjmení, která určila výši nájemného v rozpětí od 8 487 Kč do 10 332 Kč za měsíc, tj. 230 - 280 Kč za 1 m2. Soud by připustil změnu žaloby po vypracování znaleckého posudku a určení výše nájemného do částky 9 377 Kč. Žalobce však navrhl, aby byla připuštěna změna žaloby až do výše 10 927 Kč, tj. o vyšší částku, než určil znalec ve svém znaleckém posudku, proto také soud tuto změnu žaloby nepřipustil a určil výši nájemného, kterou stanovil žalobce v žalobě 9 077 Kč, a to s účinností od datum, kdy byla podána žaloba (§ 2249 odst. 3 o.z.).

7. Žalovaný namítal, že žalobce jako většinový spoluvlastník není ve sporu aktivně věcně legitimován. Soud zjistil, že žalobce vlastní 2/3 nemovitosti. Podle ustanovení § 1115 odst. 1 o.z. jsou osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, spoluvlastníky. Podle § 1116 o.z. vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Dle § 1128 odst. 1 o.z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. V daném případě žalobce, jako většinový vlastník má legitimaci k podání žaloby na určení výše nájemného. Z úspěchu bude mít prospěch i menšinový spoluvlastník.

8. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodoval dle ust. § 150 o.s.ř. a nepřiznal žalobci, kterému by právo na náhradu nákladů řízení svědčilo (podle § 142 o.s.ř.), z toho důvodu, že bylo prokázáno, že do bytu žalovaného netekla voda zásahem žalobce, žalobce byl dokonce trestně stíhán a odsouzen za toto jednání (rozsudek OS pro část Prahy 1 T 20/2018-439 ze dne 9. 1. 2019). Pokud by se žalobce takto nechoval a snažil se s žalovaným vyjít a vždy při řešení sporů využíval zákonné prostředky, není vyloučeno, že by se se žalovaným na výši nájemného domluvil, bez rozhodnutí soudu.

9. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku soudem ustanoveným znalcem vznikly státu náklady za vyplacené znalečné ve výši (odměna znalkyni příjmení příjmení dle vyúčtování ze dne datum a usnesení ze dne datum ve výši 1 400 Kč, vyúčtování ze dne datum a usnesení ze dne datum ve výši 1 400 Kč a Ing. příjmení jméno 3 026 a Ing. celé jméno znalce Kč 11 025 na základě usnesení ze dne datum) na jejichž náhradu má stát podle výsledků řízení podle § 148 odst. 1 o.s.ř. právo proti účastníkům, zde proti žalovanému. Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím zdejšího soudu. Nebude-li dobrovolně splněno, co ukládá vykonatelné rozhodnutí, lze nařídit soudní výkon nebo exekuci.