26 C 9/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní JUDr. Šárkou Henzlovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa žaloba na určení výše nájemného

I. Soud určuje výši obvyklého nájemného bytu umístěného ve 3. patře dvorního traktu budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Vyšehrad, obec Praha, pronajatého žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] 9 077 Kč měsíčně.

II. Žalobci se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

III. Žalovaný je povinen nahradit náklady řízení, které platil stát ve výši Kč 16 851 do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, na účet zdejšího soudu.

1. Žalobce se svou žalobou ze dne [datum] domáhá, aby soud určil výši nájemného s účinky od [datum] ve výši 9 077 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že se žalovaným uzavřel nájemní smlouvu [datum]. Výše nájemného byla určena dle cenových předpisů platných v době sjednání smlouvy. V roce 1995 provedl žalovaný rekonstrukci bytu, na základě které došlo ke změně kategorizace bytu na II. kategorii, a dále zabral část společných část prostor domu a zvětšil si tak bez povolení podlahovou plochu bytu. I přes výzvy žalobce odmítá umožnit přístup do bytu za účelem jeho kontroly a pasportizace stávajícího stavu. K [datum] činilo nájemné 642 Kč, na základě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného dopisem ze dne [datum] bylo nájemné zvýšeno na 1 758 Kč. Oznámením o jednostranném zvýšení nájemného dopisem ze dne [datum] došlo od [datum] k navýšení nájemného v souladu se zák. č. 107/2006 Sb. ke zvýšení nájemného z bytu na částku 4 814 Kč. K dalšímu jednostrannému zvýšení nájemného již nedošlo. Vzhledem k tomu, že hrazené nájemné žalovaným je nižší, než je obvyklé nájemné v daném místě a čase, postupoval žalobce v souladu s ust. § 2249 a § 3074 o.z. a navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, tj. na částku 5 776,70 Kč. Tento návrh byl žalovanému doručen dne [datum]. Žalovaný do dne podání žaloby na zvýšení nájmu nereagoval, souhlas se zvýšením nájmu žalobci nepředal a nájemné hradil nadále v původní výši 4 814 Kč.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, nesouhlasil ani s tvrzením, že by zabral bez povolení část společných prostor domu. Tato věc byla řešena u zdejšího soudu pod sp. zn. 18 C 99/2011. Dále namítl, že vzhledem k tomu, že žalobce je pouze 2/3 spoluvlastníkem nemovitosti, nelze věc projednat, neboť není účasten menšinový spoluvlastník. Mezi účastníky nejsou dobré vztahy, žalobce přerušil žalovanému dodávku vody do bytu a dále neprováděl vyúčtování záloh za služby. Žalovaný zhodnotil byt, který ohodnotil znalec na částku 608 000 Kč.

3. Soud má prokázáno z internetové informace o pozemku a stavby budovy s [adresa], k. ú. [část obce], pozemek [číslo] že žalobce je spoluvlastníkem 2/3 nemovitosti a 1/3 patří společnosti [právnická osoba] Soud má prokázáno, že dne [datum] podepsal žalovaný a vlastníci domu v zastoupení správcem nemovitosti nájemní smlouvu k bytu IV. kategorie, 3. patro o celkové ploše 36,9 m2, z toho obytné plochy 24,9 m2. Dne [datum] žalobce zaslal žalovanému návrh na zvýšení nájmu bytu podle ust. § [číslo] s tím, že navrhl zvýšit nájemné o 20 % tj. o částku 962,78 Kč, když doposud činilo nájemné 4 813,92 Kč, tedy celkem na částku 5 776K,70 č. Vyzval žalovaného, pokud bude akceptovat návrh na zvýšení nájemného, aby platil novou výši počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu a upozornil ho na to, že pokud pronajímateli nesdělí v písemné formě do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Tento návrh byl doručován poštou a žalovaný si ho převzal [datum], tak jak vyplývá z dodejky. Soud má prokázáno, že došlo v předchozích letech k jednostrannému zvýšení nájemného dle ustanovení zákona č. 107/2006 Sb. [datum] ve výši 4 813,92 Kč. Protože výše obvyklého nájemného byla mezi účastníky sporná, ustanovil soud znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady [celé jméno znalce]. Ten ke stanovení výše obvyklého nájemného použil odborný odhad, přihlédl k vybavení bytu, k jeho opotřebení a k tomu, že nájemce na své náklady zřídil v bytě kuchyň a koupelnu, a určil výši nájemného 9 377 Kč za měsíc, a to k [datum]. Závěry svého znaleckého posudku stvrdil také při výslechu na jednání u zdejšího soudu dne [datum]. Znalec stanovil výši nájemného za 1 m2 254,12 Kč, tj. za 36,9 m2 9 377 Kč, vycházel z výměry, která je uvedena v nájemní smlouvě.

4. Žalobce navrhl, aby soud připustil změnu týkající se výše nájemného, a to celkem na částku 10 927 Kč, což je nájemné za byt, který podle tvrzení žalobce nyní žalovaný užívá a je vyšší oproti výměře, která je uvedena v nájemní smlouvě, tj. za 43 m2. Soud tuto změnu návrhu nepřipustil, neboť znalec určil výši nájmu ve výši 9 377 Kč, nikoli 10 927 Kč. Znalec vycházel z výměry bytu, která je uvedena ve smlouvě a pokud žalobce žádá úhradu za plochu, kterou žalovaný skutečně užívá, měl by dát do souladu nájemní smlouvu s realitou nebo se zákonnými prostředky domáhat náhrady za užívání dalších metrů, nikoli však žalobou na určení výše nájemného.

5. Podle ust. § 2249 odst. 1 o.z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

6. V daném případě žalobce se žalovaným uzavřel nájemní smlouvu dle ust. § 685 a následujících zákona č. 40/1964 o.z. účinného v době sjednání nájemní smlouvy. Podle § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle odst. 2 ust. § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ust. § [číslo] odst. 3 se použije obdobně. V tomto případě si účastnící nesjednali výši nájemného, nýbrž ta byla určena na základě jiného právního předpisu, v tomto případě zák. č. 107/2006 Sb. proto se neuplatní ust. § 2249 odst. 1 o.z. a soud postupoval dále podle odst. 2 a 3 výše citovaného zákonného ustanovení pro výši nájemného ustanovil znalce, který ocenil nájemné za předmětný byt s přihlédnutím k jeho opotřebení a k tomu, že žalobce na své náklady byt zhodnotil, na částku 9 377 Kč. Podle § [číslo] odst. 2 druhá věta žalobce tak navrhl žalovanému v písemné formě zvýšení nájemného, které žalovaný neakceptoval, proto žalobce podal v zákonné lhůtě návrh na určení nájemného soudem. Žalobce v návrhu žádal, aby soud přiznal a určil výši nájemného 9 077 Kč, vycházel přitom ze znaleckého posudku Ing. [příjmení], která určila výši nájemného v rozpětí od 8 487 Kč do 10 332 Kč za měsíc, tj. 230 - 280 Kč za 1 m2. Soud by připustil změnu žaloby po vypracování znaleckého posudku a určení výše nájemného do částky 9 377 Kč. Žalobce však navrhl, aby byla připuštěna změna žaloby až do výše 10 927 Kč, tj. o vyšší částku, než určil znalec ve svém znaleckém posudku, proto také soud tuto změnu žaloby nepřipustil a určil výši nájemného, kterou stanovil žalobce v žalobě 9 077 Kč, a to s účinností od [datum], kdy byla podána žaloba (§ 2249 odst. 3 o.z.).

7. Žalovaný namítal, že žalobce jako většinový spoluvlastník není ve sporu aktivně věcně legitimován. Soud zjistil, že žalobce vlastní 2/3 nemovitosti. Podle ustanovení § 1115 odst. 1 o.z. jsou osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, spoluvlastníky. Podle § 1116 o.z. vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Dle § 1128 odst. 1 o.z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. V daném případě žalobce, jako většinový vlastník má legitimaci k podání žaloby na určení výše nájemného. Z úspěchu bude mít prospěch i menšinový spoluvlastník.

8. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodoval dle ust. § 150 o.s.ř. a nepřiznal žalobci, kterému by právo na náhradu nákladů řízení svědčilo (podle § 142 o.s.ř.), z toho důvodu, že bylo prokázáno, že do bytu žalovaného netekla voda zásahem žalobce, žalobce byl dokonce trestně stíhán a odsouzen za toto jednání (rozsudek OS pro [část Prahy] 1 T 20/2018-439 ze dne 9. 1. 2019). Pokud by se žalobce takto nechoval a snažil se s žalovaným vyjít a vždy při řešení sporů využíval zákonné prostředky, není vyloučeno, že by se se žalovaným na výši nájemného domluvil, bez rozhodnutí soudu.

9. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku soudem ustanoveným znalcem vznikly státu náklady za vyplacené znalečné ve výši (odměna znalkyni [příjmení] [příjmení] dle vyúčtování ze dne [datum] a usnesení ze dne [datum] ve výši 1 400 Kč, vyúčtování ze dne [datum] a usnesení ze dne [datum] ve výši 1 400 Kč a Ing. [příjmení] [jméno] 3 026 a Ing. [celé jméno znalce] Kč 11 025 na základě usnesení ze dne [datum]) na jejichž náhradu má stát podle výsledků řízení podle § 148 odst. 1 o.s.ř. právo proti účastníkům, zde proti žalovanému.