27 C 145/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem JUDr. Luďkem Pilným ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o zaplacení 960 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 960 000 Kč s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 8. 2021 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 9. 2021 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 10. 2021 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 11. 2021 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 12. 2021 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 1. 2022 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 2. 2022 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 3. 2022 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 4. 2022 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 5. 2022 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,05% denně z částky 80 000 Kč od 1. 7. 2022 do zaplacení, a to vše do patnácti dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 123 090 Kč, k rukám , Jméno advokáta, , advokáta, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou nadepsanému soudu dne 30. 7. 2024 domáhal zaplacení částky 960 000 Kč s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného za nájem nebytové jednotky ve vlastnictví žalobce. Žalovaný uzavřel se společností , právnická osoba, dne 1. 8. 2018 smlouvu o nájmu nebytové jednotky č. , Anonymizováno, , dílna nebo provozovna, v budově čp. , Anonymizováno, na pozemku parc.č. , adresa, . Žalobce je právním nástupcem společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, , v důsledku čehož na něj přešla všechna práva z nájemní smlouvy. Žalobce se domáhal dlužného nájemného za období srpen 2021 až červenec 2022 á 80 000 Kč měsíčně a úroků dle smlouvy ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení. Žalovaný byl žalobcem vyzván k úhradě dne 1. 7. 2024. Žalovaný žalobci ničeho neuhradil.

2. Žalovaný ve vyjádření ze dne 18. 10. 2024 namítl, že dle čl. 4.1 nájemní smlouvy mělo být nájemné a platby za služby s nájmem spojené vázáno na získání kolaudačního souhlasu, kterým dojde ke změně užívání prostor na masážní a wellness studio. Právní předchůdce žalobce však nezajistil souhlas SVJ s účelem nájmu a nedošlo tak k dokončení stavebního řízení a vydání kolaudačního souhlasu. Právní předchůdce žalobce se dohodl se žalovaným, že žalovaný zrekonstruuje předmět nájmu a tedy jej zhodnotí, přičemž po období do získání kolaudačního souhlasu nájemné platit nebude a poté dojde k vypořádání vzájemných nároků. Proto , právnická osoba, nikdy platby nájemného dle čl. 4.1 smlouvy nepožadovala. Žalovaný předmět nájmu rekonstrukcemi zhodnotil o částku 5 244 475 Kč, přičemž z procesní opatrnosti vznesl z titulu zhodnocení předmětu nájmu námitku započtení příslušné pohledávky. Současně žalovaný poukázal na skutečnost, že k ukončení nájemní smlouvy došlo dle rozsudku , adresa, č.j. , Anonymizováno, potvrzeného rozsudkem , Anonymizováno, ze dne 15. 9. 2024 ke dni 30. 6. 2022. Dále žalovaný navrhl, aby soud řízení přerušil do doby pravomocného skončení řízení vedeného u nadepsaného soudu pod sp. zn. , Anonymizováno, , ve kterém je projednáván obdobný nárok za období březen 2019 až březen 2020.

3. Usnesením ze dne 7. 11. 2024 nalézací soud návrh žalovaného na přerušení řízení zamítl, když neshledal, že by v řízení vedeném pod sp. zn. , Anonymizováno, byla řešena otázka, která by měla nebo mohla mít význam pro rozhodnutí soudu v dané věci s tím, že si sám posoudí jako předběžnou otázku okolností trvání nájemního vztahu, splatnosti nájemného, úhrady, což může představovat i odlišný průběh řízení.

4. Na jednání konaném dne 12. 5. 2025 žalobce navrhl změnu žaloby ve vztahu k části nároku po ukončení nájemního vztahu v červnu 2022, kdy tuto část nově specifikoval jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení. Soud prvního stupně svým usnesením ze dne 12. 5. 2025 změnu žaloby připustil. Současně byl žalobce na předmětném jednání v souladu s ust. § 118a odst. 3 o. s. ř. v návaznosti na připuštění žaloby vyzván, aby označil důkazy k prokázání tvrzení, že částka ve výši 80 000 Kč byla obvyklou výší úhrady za užívání předmětu nájmu v místě a čase, a to v červenci 2022. Žalovaný byl oproti tomu v souladu s ust. § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. vyzván, aby doplnil vylíčení rozhodujících skutečností, z jakých konkrétních pohledávek se skládá započítávaná pohledávka označená žalovaným jako zhodnocení předmětu nájmu, a tyto jednotlivé pohledávky specifikoval jejich důvodem, výší, jejich splatností, v případě, že by se jednalo o jedinou pohledávku, aby toto žalovaný uvedl a specifikoval ji konkrétním důvodem, výší a její splatností, aby uvedl, jaká byla povaha započítávané pohledávky, zda byla způsobilá k zápočtu, jaká konkrétní zhodnocení žalovaný provedl u předmětu nájmu, kdy k tvrzeným zhodnocením došlo, jakým způsobem je žalovaný provedl, na jakém základě žalovaný provedl tvrzené rekonstrukce nemovitosti, tedy od čeho odvíjí svůj nárok na vyrovnání podle míry zhodnocení předmětu nájmu, a aby a k prokázání doplňujících tvrzení označil důkazy.

5. Žalobce v návaznosti na výzvu soudu v podání ze dne 2. 6. 2025 uvedl, že má za to, že výše nároku na vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných prostor žalovaným v období července 2022 je stejná jako měsíční nájemné dle smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 8. 2018 s tím, že dovodil, že pokud byl nárok žalobce na úhradu nájemného za předchozí období 4/2019 – 3/2020 v řízení u , adresa, vedeném pod sp. zn. , Anonymizováno, již pravomocně přiznán a žalovaný nepopírá, že v měsíci 7/2022 předmětné prostory za stejných podmínek užíval, pak lze výši nájemného sjednanou ve smlouvě považovat i za výši obvyklou v místě a čase. Žalobce zároveň předložil k důkazu veřejnou inzerci, kterou byly nabízeny k nájmu prostory ve vlastnictví , adresa, .

6. Žalovaný v návaznosti na výzvu soudu nedoplnil ničeho.

7. Soud ve věci učinil následující závěr o skutkovém stavu relevantní pro rozhodnutí ve věci:

8. Mezi stranami bylo nesporné uzavření smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 8. 2018 mezi žalovaným jakožto nájemcem a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , jakožto pronajímatelem, na jejímž základě žalovaný užíval jednotku č. , Anonymizováno, , dílnu nebo provozovnu, vymezenou v budově č. , hodnota, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , v části obce , adresa, a spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, na společných částech nemovitosti, tj. pozemku parc. č. , hodnota, , vč. na něm stojící budovy č. p. , Anonymizováno, , zapsaných na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, , k. ú. , adresa, . Současně bylo mezi účastníky nesporné, že vlastnictví předmětu nájmu bylo převedeno na žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 24. 4. 2021 uzavřené mezi , právnická osoba, a žalobcem.

9. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 8. 2018 má soud za prokázané, že smluvní strany si v článku 4.1 sjednaly měsíční nájemné ve výši 80 000 Kč, v článku 4.4 se dohodly, že nájemce je povinen hradit nájemné bezhotovostně převodem na bankovní účet pronajímatele, a to v pravidelných měsících platbách na základě faktur vystavených pronajímatelem. Splatnost faktur pak byla dohodnuta do 30. dne kalendářního měsíce předem na následující měsíc.

10. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu k LV , Anonymizováno, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, vyhotoveného dne 30. 6. 2024 má soud za prokázané, že jakožto vlastník je uveden žalobce, přičemž výměra parcely č. , hodnota, , zastavěné plochy a nádvoří, jejíž součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , byt. dům, LV , Anonymizováno, je uvedena ve výši 518 m2.

11. Z dohody o postoupení nároku na míru zhodnocení, uzavřené 1. 8. 2018 mezi společností , právnická osoba, a žalovaným, má soud za prokázané, že společnost , právnická osoba, v dohodě uvedla, že na základě nájemní smlouvy z 30. 10. 2017 měla v nájmu jednotku č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku č. popisné , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Dále společnost , právnická osoba, prohlásila, že k 31. 7. 2018 došlo k ukončení nájemní smlouvy a že provedla v předmětu nájmu rozsáhlou rekonstrukci, ke které dal tehdejší pronajímatel souhlas, čímž došlo ke zhodnocení předmětu nájmu. Dále uvedla, že nedošlo k vyrovnání mezi společností , právnická osoba, a pronajímatelem podle míry zhodnocení předmětu nájmu. Dále v dohodě společnost , Jméno žalovaného, uvedla, že uzavřela dne 1. 8. 2018 s pronajímatelem nájemní smlouvu k danému předmětu nájmu. V článku II. si pak účastníci dohody dohodli, že společnost , právnická osoba, bezplatně postupuje na žalovaného jako nového nájemce svůj nárok na vyrovnání podle míry zhodnocení předmětu nájmu a žalovaný tento nárok na vyrovnání přijímá, tedy, že na , Jméno žalovaného, přecházejí práva ze zhodnocení předmětu nájmu rekonstrukcí provedenou společností , právnická osoba, .

12. Z potvrzení podepsané společností , právnická osoba, ., datovaného dnem 20. 3. 2023, má soud za prokázané, že společnost , právnická osoba, potvrdila, že provedla v předmětu nájmu, tedy v jednotce č. , Anonymizováno, , v dílně nebo provozovně, vymezené v pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , byt. dům, v části obce , adresa, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, a , Anonymizováno, u , právnická osoba, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, na svůj náklad rekonstrukci a že ke dni 31. 7. 2018 nedošlo mezi ní a pronajímatelem k vyrovnání podle míry zhodnocení předmětu nájmu.

13. Z přípisu , Jméno advokáta, ze dne 1. 7. 2024 má soud za prokázané, že právní zástupce žalobce vyzval , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátku, tehdejší právní zástupkyni žalovaného, aby žalovaný uhradil žalobci mimo jiné nájemné za období let 2021 a 2022 ve výši 80 000 Kč měsíčně, a to bezodkladně.

14. Z rozsudku , Anonymizováno, č.j. , Anonymizováno, ze dne 16. 4. 2025 má soud za prokázané, že tímto rozhodnutím byl potvrzen rozsudek , adresa, č.j. , Anonymizováno, , kterým bylo vyhověno nároku žalobce vůči žalovanému na úhradu nájemného za období 4/2019-3/2020.

15. Z inzerátů zveřejněných , adresa, , jimiž byly nabízeny , Anonymizováno, nebytové prostory k nájmu na adresách , adresa, , má soud za prokázané, že předmětné nebytové prostory byly nabízeny za měsíční nájemné ve výši 1 000 – 3 500 Kč za m2.

16. Nalézací soud ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními. Z důkazů v řízení provedených byla učiněna skutková zjištění plně postačující pro posouzení důvodnosti žalobou uplatněných nároků. Z provedených důkazů soud žádné další pro věc podstatné skutečnosti nezjistil.

17. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně:

18. Při právním posouzení soud vyšel z ustanovení § 2217 a § 2218 o.z. upravujících nájemné, neboť zvláštní ustanovení o nájmu prostor sloužící k podnikání obsažená v § 2302 až 2315 o.z. nájemné neupravují. Vzhledem k tomu, že úprava § 2217 a § 2218 o.z. upravující nájemné a jeho splatnost je dispozitivní, mají smluvní strany volnost, aby si sjednaly platební období, splatnost i podmínky, které musí být pro splatnost nájemného splněny.

19. Ve vztahu k části nároku vztahujícímu se k užívání nebytových prostor žalovaným v červenci 2022 vyšel soud prvního stupně zejména z ustanovení § 2991 o.z.

20. Dále soud vyšel i z právní úpravy postoupení pohledávky uvedené v ustanoveních § 1879 a násl. o.z.

21. Nejvyšší soud České republiky se opakovaně ve svých rozhodnutích vyjádřil k otázce určitosti vymezení pohledávky ve smlouvě o postoupení pohledávky (srovnej rozsudek sp. zn. 23 Cdo 3855/2018 ze dne 12. 10. 2020). Ačkoliv právní úprava postoupení pohledávky obsažená v § 1879 a násl. o. z. doznala oproti předchozí právní úpravě určitých změn (především v souvislosti s požadavky na formu postupní smlouvy), obecně vychází z kontinuity s předchozí právní úpravou obsaženou v § 524 a násl. obč. zák. Dosavadní rozhodovací praxe upravující obligatorní obsahové náležitosti smlouvy o postoupení pohledávky je proto aplikovatelná též na případy, na něž dopadá právní úprava obsažená v § 1879 a násl. o. z. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 20. 12. 2000, sp. zn. 32 Cdo 2306/98, uveřejněném v časopise Soudní judikatura č. 4, ročník 2001, pod číslem 58, vysvětlil, že k obligatorním obsahovým náležitostem smlouvy o postoupení pohledávky vedle vlastního označení účastníků (postupitele a postupníka) patří identifikace postupované pohledávky, která musí zahrnovat řádné označení postupitelova dlužníka a popis pohledávky co do její výše a skutečností, na nichž se zakládá. Dále je v něm uvedeno, že postupovaná pohledávka musí být identifikována dostatečně určitě – tak, aby nebyla zaměnitelná s jinou pohledávkou postupitele za stejným dlužníkem a aby mezi smluvními stranami nevznikaly pochybnosti o tom, jaká pohledávka, jak a kdy byla postoupena. Stejné požadavky z hlediska určitosti právního jednání je třeba klást i na kompenzační úkon. Neurčitost právního úkonu podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 přitom způsobuje jeho absolutní neplatnost (§ 37 odst. 1 obč. zák.). V případě právní úpravy účinné po 1. 1. 2014 jde o zdánlivé právní jednání, ke kterému se nepřihlíží (§ 553 odst. 1, § 554 o. z.). Podle § 1987 odst. 2 o. z. pohledávka neurčitá není způsobilá k započtení.

22. Soud při posuzování žalovaného nároku vycházel z nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování.

23. Ohledně povinnosti žalovaného hradit nájemné, jeho výše a času, ke kterému byl žalovaný povinen nájemné hradit, účastníci smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání v čl. 4.1 nájemní smlouvy ujednali, že nájemce je povinen hradit pronajímateli nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně předem na základě pronajímatelem doručených faktur v souladu s čl. 4.4 smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a že podle čl. 4.4 je nájemce povinen hradit nájemné bezhotovostním převodem na blíže specifikovaný účet pronajímatele, a to v pravidelných měsíčních splátkách na základě faktur vystavených pronajímatelem s tím, že splatnost těchto faktur je vždy do 30. dne kalendářního měsíce předem na následující měsíc. Podle výše uvedeného skutkového zjištění si účastníci smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání primárně určili pevné datum, do kterého má být nájemné placeno, a to do 30. dne kalendářního měsíce předem na následující měsíc. I když doplnili, že nájemné má být placeno na základě pronajímatelem vystavené faktury, nelze takové ujednání považovat za ujednání, kterým by byl čas plnění ponechán na vůli a výzvě pronajímatele (věřitele) k plnění, nýbrž za ujednání, jímž je čas plnění přesně ujednán. V tomto případě nemá faktura povahu vyzvání pronajímatele (věřitele) k plnění a nájemce (dlužník) je povinen podle shora citovaného ust. § 1958 odst. 1 o. z. plnit i bez vyzvání pronajímatele (věřitele). Opačný výklad by znamenal, že by se určení splatnosti nájemného konkrétním dnem stalo nadbytečným. Tento závěr je v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu ČR (srov. např. rozsudek ze dne 22. 10. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2614/2019). Lze shrnout, že čas úhrady nájemného byl mezi účastníky smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání řádně ujednán a žalovaný coby nájemce byl proto podle shora citovaného ust. § 1958 odst. 1 o. z. povinen plnit i bez vyzvání pronajímatele.

24. Jak současně uzavřel , Anonymizováno, v rozsudku č.j. , Anonymizováno, obsahem nájemní smlouvy byla vyvrácena obrana žalovaného, že neměl povinnost hradit nájemné do doby získání kolaudačního souhlasu. Podle smluvních ujednání účastníků, resp. právního předchůdce žalobce a žalovaného, byl žalovaný coby nájemce povinen hradit pronajímateli nájemné po celou dobu nájmu (čl. 4.1 nájemní smlouvy) a na vydání kolaudačního souhlasu bylo vázáno pouze hrazení služeb (čl. 4.2 nájemní smlouvy). Obsah smluvních ujednání byl vyjádřením pravé a svobodné vůle účastníků, což tito zdůraznili v závěru nájemní smlouvy. Za této situace bylo zcela nadbytečné provádět důkazy výslechem svědků k průběhu předsmluvních jednání, neboť skutkový stav byl věrohodně prokázán obsahem písemně uzavřené smlouvy.

25. V případě části nároku na úhradu částky 80 000 Kč za užívání předmětu nájmu po skončení nájmu v měsíci červnu 2022 žalovaný užívání předmětu nájmu v červenci 2022 nesporoval, přičemž současně bylo na základě provedeného dokazování prokázáno, že žalobcem požadovaná částka odpovídá obvyklé výší úhrady za užívání předmětu nájmu v místě a čase. Z uvedených důvodů shledal soud oprávněnou i tuto část nároku.

26. Ve vztahu k obranné námitce započtení má nalézací soud za to, že žalovaný přes výzvu dle ust. § 118a odst. 1 a 3. o. s. ř. nedoplnil relevantní skutečnosti k postupované pohledávce, jež měla být využita k započtení. Dle provedených důkazů bylo možné uzavřít, že si strany dohody o postoupení nároku na míru zhodnocení dostatečně nevymezily popis pohledávky, co do její výše a skutečnosti, na níž se zakládá. Pouhé vymezení obecným popisem, že se jedná o vyrovnání míry zhodnocení, které společnost , právnická osoba, provedla v pronajatých prostorách, bez bližší specifikace, v čem zhodnocení spočívalo a vyčíslení hodnoty zhodnocení a výše postupované pohledávky, není dle přesvědčení soudu v souladu s požadavky na minimální míru specifikace postupované pohledávky, coby obligatorní náležitosti smlouvy o postoupení pohledávky tak, jak plyne z konstantní judikatury Nejvyššího soudu. Z tohoto důvodu pak soud posoudil prováděnou dohodu o postoupení nároku na míru zhodnocení jako neurčitý právní úkon, tedy úkon, který nemohl způsobit postoupení takto neurčitě vymezené pohledávky. Nalézací soud tudíž uzavřel, že žalovaným učiněná započítací právní jednání nemohla ze shora uvedených důvodů způsobit zánik žalobou uplatněné pohledávky.

27. Vzhledem k výše uvedeným závěrům a skutečnosti, že žalovaný nesporoval vznik a výši žalovaného nároku žalobce vůči žalovanému na úhradu nájemného a ani netvrdil jiný způsob zániku této pohledávky než započtení výše uvedené pohledávky původně společnosti , právnická osoba, , která na něj měla být postoupena, resp. z titulu této pohledávky vznesl kompenzační námitku, dospěl nalézací soud k závěru, že žalobou uplatněný nárok včetně příslušenství je oprávněný a tento žalobci výrokem I. v plném rozsahu přiznal.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 123 090 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 48 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 960 000 Kč sestávající z částky 12 140 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 12 140 Kč za výzvu k plnění dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 12 140 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 12 140 Kč za účast na jednání soudu dne 12. 5. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 12 140 Kč za písemné podání ze dne 2. 6. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 12 140 Kč za účast na jednání soudu dne 11. 7. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. včetně 3 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč a 3 paušálních náhrad po 450 Kč dle § 13 odst. 3 a. t.