27 C 221/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Klárou Klečkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 87 942,98 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 58 902,71 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 5 357 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 náhradu nákladů řízení 0 Kč to do 3 dnů od právní moci rozsudku. 1) Žalobce se svou žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit částku 59 920,71 Kč. Žalovaná částka představuje závazky žalovaného ze smlouvy o nájmu ze dne [datum], jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání na části objektu [číslo] o výměře 540 m2 situovaného na parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] Smlouvy byla uzavřena na neurčito s šestiměsíční výpovědní dobou. V nájemní smlouvě bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 22 500 Kč plus DPH. Spotřeba elektrické energie, plynu a vody není součástí nájemného a měla být účtována dle skutečné spotřeby. Žalovaný neuhradil řádně a včas nájemné za měsíce červenec 2022 vyúčtované fakturou [číslo] ve výši 29 357,99 Kč splatnou [datum] a za měsíc srpen 2022 vyúčtované fakturou [číslo] ve výši 29 562,72 splatnou [datum]. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky před podáním žaloby, k úhradě nedošlo. 2) Soud při jednání dne [datum] připustil změnu žaloby spočívající v jejím rozšíření o 29 022,27 Kč coby nájemné vč. spotřeby za měsíc září. Na jednání [datum] žalobce vzal žalobu zpět o uvedené rozšíření žaloby. Jelikož žalovaný s částečným zpětvzetím žaloby souhlasil, soud řízení co do 29 022,27 Kč zastavil. 3) Žalovaný ve vyjádření k žalobě žalobu v celém rozsahu neuznal. Nesporoval nájemní vztah mezi účastníky. Uvedl, že dopisem ze dne [datum] zaslal žalobci výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby z důvodu závažného porušení smlouvy, a to zatékáním vody do předmětu nájmu, na který opakovaně upozorňoval zaměstnance žalobce a tím, že předmět nájmu nebyl zkolaudován pro polygrafickou výrobu. Zatékáním do objektu žalovanému vznikla škoda, a to poškození strojů a tiskového papíru a nemožností stroje pojistit. Po marném předání nemovitosti v původním stavu žalobci žalovaný přenechal klíče od objektu žalobci na vrátnici. Dne [datum] žalovaný požádal žalobce o zohlednění zhodnocení budovy ve vyrovnání vzájemných závazků, přičemž zhodnocení neprovedl žalovaný, ale spol. [právnická osoba], který je dlužníkem žalovaného a nájemcem prostor před žalovaným. Dále žalovaný popsal okolnosti odpojení od elektřiny v březnu 2022 v důsledku nehrazení faktur žalovaným. 4) Při jednání dne [datum] soud vyzval žalovaného ve smyslu § 118a o. s. ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů k prokázání, že mu v důsledku zatékání vody z dešťových srážek do objektu vznikla škoda, kdy a v jaké výši škoda vznikla, výši škody dostatečně specifikovat, vyčíslit a uvést, proč se domáhá náhrady škody právě v této výši. Dále měl doplnit, v čem vzniklá škoda spočívala, v čem spatřuje příčinnou souvislost mezi zatékáním vody do objektu a způsobenou škodou, a kdy, jakým způsobem žalobce žádal o nápravu a jaká byla reakce ze strany žalobce. Dále měl uvést, jakým způsobem, k jakému dni, a v jaké výši provedl zápočet své pohledávky vůči pohledávce žalobce, kdy bylo případně toto započtení doručeno žalobci a jaké mělo obsahové náležitosti. Dále měl žalovaný doplnit tvrzení o povaze započítávané pohledávky, resp. že byla způsobilá zápočtu, tedy, že se nejednalo o pohledávku neurčitou či nejistou, z jakých konkrétních pohledávek se skládá započítávaná pohledávka označená žalovaným jako náhrada škody a tyto jednotlivé pohledávky specifikovat jejich důvodem, výší a splatností. Zároveň soud žalovaného poučil o následcích nesplnění výzev. 5) Na to žalovaný uvedl, že výpověď z nájmu zaslal na emailovou adresu [adresa]. [příjmení]. Zatečení do budovy z počátku června 2022 způsobilo znehodnocení tiskového papíru ve výši ca. 14 000 Kč bez DPH, řezací sestavy [anonymizována tři slova] – [anonymizováno], rok výroby 2004 vč. příslušenství, nakladač palet model [anonymizováno], střásací stůl model [anonymizováno] spočívající v poškození desek plošných strojů a falcovačky [příjmení] [jméno] [číslo] [anonymizováno], kterou bylo třeba rozebrat, vysušit, promazat a ošetřit proti korozi. Dále uvedl, že náhrada elektronických součástí pro značku [anonymizováno] se pohybuje kolem 380 000 Kč bez DPH, cena jedné karty plošných strojů se pohybuje kolem 80 000 Kč bez DPH a hodinová práce technika stojí 2 450 Kč bez DPH. Všechny stroje žalovaný opravil svépomocí a celkové náklady dosáhly částky ca. 116 400 Kč. <b>6) Soud provedl dokazování a zjistil níže uvedené skutečnosti.</b> 7) Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1303 m2, jehož součástí je stavba bez čp./če., výroba (viz výpis z KN, [list vlastnictví] pro k. ú. [obec]). Žalobce coby pronajímatel uzavřel s žalovaným smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání mj. k nebytovému prostoru v objektu [číslo] (polygrafická výroba) o celkové podlahové ploše 540 m2 situovaném na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno na 22 500 Kč měsíčně plus DPH. Služby nebyly součástí nájemného. Náklady za elektrickou energii, vodu a plyn byl žalobce oprávněn vyúčtovat žalovanému dle skutečné spotřeby. Za údržbu a rozvod elektrické energie byla sjednána paušální cena 1 [spisová značka], cena služby byla sjednána jako součin spotřeby účtované pronajímateli třetí osobou za daný měsíc. Za vodu byla sjednána cena 60 Kč m3 a za plyn 0,10 [spisová značka], vše bez DPH. Splatnost faktur vystavených žalobcem měla činit 30 dnů. Dle čl. III bodu 3.4 je povinností nájemce neprodleně oznámit pronajímateli vady v pronajatých prostorách. Dle bodu 3.7 nájemce není oprávněn provádět bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele úpravy pronajatých nebytových prostor (viz nájemní smlouva ze dne [datum] vč. přílohy [číslo] uzavřená mezi účastníky). 8) Žalobce vyúčtoval žalovanému nájemné vč. spotřeby elektrické energie a nákladů na rozúčtování elektřiny a údržbu sítě za měsíc červenec 2022 fakturou [číslo] ve výši 29 357,99 Kč splatnou [datum] a za měsíc srpen 2022 vyúčtované fakturou [číslo] ve výši 29 562,72 splatnou [datum] (viz faktura [číslo] vystavená žalobcem znějící na částku 29 357,99 Kč a faktura [číslo] vystavená žalobcem znějící na částku 29 562,72 Kč). 9) Žalovaný zaslal dne [datum] na email [email] dokument označený jako výpověď z nájmu a uvedl, že zhodnocení předmětu nájmu by rád zohlednil ve vyrovnání. Výpověď ze dne [datum] žalovaný podal z důvodu § 2232 o. z. bez výpovědní doby z důvodu závažného porušování smlouvy s tím, že do budovy opakovaně zatéká voda z dešťových srážek, budova není zkolaudovaná pro provoz polygrafické výroby a obálka budovy je rozpadlá a budovu nelze v zimních měsících tepelně vytopit. Dne [datum] žalovaný odevzdal klíče od objektu [číslo] žalobci. Na fotografiích jsou zachycena prostory s rozvody elektřiny, elektrické kabely smotané a poházené na zemi, opadající omítka. (viz e-mail adresovaný na adresu [email] ze dne [datum], výpověď smlouvy o nájmu prostor soužících k podnikání ze dne [datum] adresovaná žalobci, výpověď je ze dne [datum], potvrzení o předání klíčů zpět ze dne [datum] a fotografie nacházející se ve spise). 10) Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužných faktur dopisem ze dne [datum] doručeným žalovanému téhož dne. Zároveň vyzval žalovaného ke sdělení, kdy vyklidí pronajatý prostor před jeho předáním vč. klíčů od objektu. Dopisem ze dne [datum] výzvu zopakoval a upozornil žalovaného na podání žaloby. Současně uvedl, že po zhlédnutí fotografií pronajatých prostor je objekt zdevastovaný a nikoliv zhodnocený. Žalovaného vyzval k uvedení objektu do původního stavu do [datum]. Žalovaný v reakci na předžalobní výzvu v dopise ze dne [datum] uvedl, že žalobce opakovaně kontaktoval ve věci zatékání dešťových srážek do budovy. Dne [datum] ponechal klíče na vrátnici žalobce, neboť pan [příjmení] od žalobce odmítl objekt převzít. Současně upozornil žalobce na vznik škody na majetku bez bližšího popisu či vyčíslení. V dopise ze dne [datum] žalovaný zopakoval, že prostory uvedl do původního stavu a uvedl, že náhradu škody bude nárokovat soudní cestou (viz dopis žalobce adresovaný žalovanému ze dne [datum] vč. dodejky, předžalobní výzva adresovaná žalovanému ze dne [datum] vč. dodejky, reakce na předžalobní výzvu adresovaná žalobkyni ze dne [datum] a předžalobní výzva ze dne [datum] adresovaná žalobkyni). 11) Svědek [jméno] [příjmení], zaměstnanec žalobce zaměřený mj. na správu a údržbu nemovitostí, vypověděl, že komunikace s panem [jméno], jednatelem žalovaného, byla složitá. Pronajaté prostory měl žalovaný předat žalobci v původním stavu, což se nestalo. Prostor byl špinavý, zaházený nepoužitelnými věcmi žalovaného, např. stohy špinavých papírů, vizitek aj. Pan [anonymizováno] nabízel žalobci odevzdání prostor, nicméně svědek je odmítl převzít, jelikož nebyly vyklizené a v původním stavu. Pan [anonymizováno] odevzdal klíče na vrátnici žalobce, poté svědek vyčkával, zda se ozve ohledně odvozu věcí v předmět nájmu a uvedení do původního stavu, což se nestalo. V posledních dvou až třech měsících začal žalobce realizovat úklid a odvoz nepoužitého materiálu, který v prostorech nájmu zanechal žalovaný, za pomoci firmy [anonymizována dvě slova] Pan [anonymizováno] naopak žádal o zhodnocení investic do budovy. K tomu svědek přizval revizního technika, který zhodnotil, že elektroinstalace je udělaná laicky, nevyhovuje užívání stavby a bude muset být uvedena nově. Uvedl, že jej pan [příjmení] ani [jméno] nikdy nekontaktovali ve věci zatékání do objektu či jiných vad předmětu nájmu. Sám nezpozoroval, že by do budovy zatékalo či že zatéká, přičemž do budovy nyní chodí. Pořídil i fotodokumentaci prostor. Taktéž jej pan [jméno] nepožádal o slevu z nájmu. Za žalovaného se svědkem jednal pouze pan [jméno], postavení pana [příjmení] u žalobce mu není známo. 12) Další navržené důkazy soud neprováděl z důvodu nadbytečnosti. Konkrétně e-maily mezi [jméno] [příjmení] a [email] ze dne [datum] a [datum] se týkají průběhu nájemního vztahu před vznikem pohledávky, která je předmětem řízení. Netýkají se ani argumentace žalovaného ohledně vzniku škody. Dokumenty posouzení stavu budovy – elektroinstalačních rozvodů ze dne [datum] od [právnická osoba], faktury vystavené [anonymizováno] odběrateli [právnická osoba] [číslo] [číslo] dohoda o ukončení nájmu prostor sloužících k podnikání z [datum] jsou taktéž nadbytečné, jelikož se týkají posouzení zhodnocení budovy, které provedl nájemce předmětu nájmu před žalovaným a vzájemné závazky mezi žalovaným a třetí osobou nejsou předmětem řízení. Výslech jednatele žalovaného pana [jméno] soud neprováděl, jelikož se účastník k jednání nedostavil, ačkoliv sám navrhoval svůj výslech, a současně výslech stejně jako výslech svědka [příjmení] [příjmení] by byl nadbytečný, neboť skutková tvrzení žalovaného o započtení pohledávek soud zhodnotil jako neurčitá. 13) Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že skutkový závěr odpovídá shora uvedeným jednotlivým skutkovým zjištěním, na které ve stručnosti odkazuje. <b>14) Po právní stránce soud posoudil věc následovně.</b> 15) Dle § 1982 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.”) dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení. 16) Dle ust. § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 17) Dle ust. 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. 18) Dle ust. 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 2 nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. 19) Po provedeném dokazování soud shledal žalobu za důvodnou. Předně je třeba uvést, že předmětem řízení bylo dlužné nájemné za měsíce červenec a srpen 2022, tedy okolnosti ukončení nájemního vztahu mezi účastníky, ke kterému mělo dojít v září či říjnu 2022 nebyly pro rozhodnutí podstatné. Užívání předmětu nájmu v žalovaném období a výši sjednaného nájemného žalovaný nesporoval a současně uvedené bylo prokázáno provedeným dokazováním. [příjmení] žalovaného spočívala v tom, že předmět nájmu nebyl způsobilý k užívání, neboť do něj zatékalo a z tohoto důvodu žalovaný uplatnil u žalobce v druhé polovině září 2022 nárok na započtení svých účelně nevynaložených nákladů na opravu poškozených strojů ve výši jednoho měsíčního nájemného. Soud se proto zabýval tvrzeným započtením ze strany žalovaného a uzavřel, že úkon započtení je neplatný pro neurčitost (srov. rozhodnutí [název soudu] sp. zn. [spisová značka] či rozhodnutí [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], sp. sn. [spisová značka] a ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], které obstálo i v ústavní rovině, když ústavní stížnost proti němu [název soudu] usnesením ze dne [datum], sp. zn.

I. ÚS 322/05, odmítl). V projednávané věci měly být proti pohledávce žalobce ve výši 58 920,71 Kč započteny pohledávky žalovaného z titulu náhrady škody v odhadované výši„ ca.“, svépomocná oprava oceněna žalovaným, což nepředstavuje určité započtení. Nebylo jasně specifikováno, jakou pohledávku (více poškozených věci žalovaného, náklady na materiál, práci aj.) a v jaké přesné výši žalovaný proti pohledávce žalobce započítává. Nadto žalovaný uváděl, že započítává vzniklou škodu pouze co do výše jednoho měsíčního nájemného. Závěrem lze dodat, že [název soudu] v nálezu ze dne [datum], sp. zn.

II. ÚS 159/97 dospěl k závěru, že projev k započtení lze učinit i v průběhu soudního řízení jako obranu proti žalobě (in [webová adresa]). Pro úplnost soud uvádí, že institut § 2208 odst. 1 o. z. se uplatní v případě, že by žalovanému vznikla škoda představující jeho výdaje na opravu předmětu nájmu v případě znemožnění jeho řádného užívání, o což v daném případě nešlo. Tvrzení žalovaného o potřebě zohlednit investice učiněné do předmětu nájmu předchozím nájemcem soud považoval za bezpředmětné, neboť nesouvisí s předmětem řízení. Z těchto důvodů soud žalobě zcela vyhověl. 20) O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Podle tohoto ustanovení soud přiznal plně úspěšnému žalobci náhradu nákladů řízení proti žalovanému, který ve věci úspěch neměl. Žalobci s odkazem na ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. náleží náhrada šesti režijních paušálů ve výši 1 800 Kč (6 x 300 Kč) za podání žaloby, vyjádření ze dne [datum], 2x příprava na jednání a 2x účast na jednání ve dnech [datum] a [datum] podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., dále zaplacený soudní poplatek ve výši 2 947 Kč a cestovné k jednání dne [datum] představující hotové výdaje ve výši 610 Kč, tj. celkem 5 357 Kč. 21) O nákladech vzniklých v řízení státu rozhodl soud taktéž podle úspěchu ve věci a uložil povinnost k jejich úhradě žalovanému (§ 148 odst. 1 o. s. ř.). Nicméně jejich výše činí 0 Kč z důvodu, že svědek, který sice při jednání soudu, při kterém byl vyhlášen rozsudek, svědečné požadoval, jeho vyčíslení však následně nedoložil. 22) Lhůtu k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 o. s. ř.