44 C 59/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Trepkou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený dne datum bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená dne datum bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupení advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalovanému: právnická osoba ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem jméno FO sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 317 625 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 317 625 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 111 520 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, , advokátky, sídlem , adresa, .

1. Žalobci se žalobou došlou soudu dne , datum, , ve znění následných upřesnění, domáhali na žalovaném zaplacení částky 317 625 Kč z titulu vrácení rezervačního poplatku.

2. Žalobci uvedli, že dne , datum, uzavřeli se žalovaným jako zprostředkovatelem smlouvu o rezervaci č. , číslo, , jejímž předmětem bylo zprostředkování koupě pozemku parc. č. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, – objekt k bydlení, a pozemku parc. č. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, – objekt k bydlení (dále jen „nemovitosti“) za cenu ve výši 5 000 000 Kč. Na základě smlouvy uhradili žalobci žalovanému rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč. Dne , datum, žalobci jako spotřebitelé od smlouvy odstoupili dle § 1829 o. z. Rezervační smlouva byla uzavřena mimo pobočku žalovaného a s ohledem na to, že žalobci nebyli řádně poučeni o možnosti odstoupit od smlouvy, odstoupili od smlouvy v zákonem stanovené lhůtě dle § 1829 odst. 2 o. z. Přestože žalobci při odstoupení od smlouvy dle odkazovaného ustanovení o. z. nemusí uvádět důvod odstoupení, uvedli, že nemovitosti kupovali v dobré víře, že na nemovitostech neváznou žádné právní, ani faktické vady, s nemovitostmi je možné volně nakládat a je zajištěn též volný přístup z veřejné komunikace k předmětným nemovitostem. Z katastrální mapy je však zřejmé, že nemovitosti hraničí pouze s pozemkem parc. č. 193/2, respektive s pozemkem parc. č. , číslo, ve vlastnictví paní , jméno FO, , přičemž v době trvání rezervační smlouvy nebylo mezi prodávajícím nemovitostí a , jméno FO, zřízeno věcné břemeno příjezdové cesty, popřípadě uzavřena nájemní smlouva, ani jinak smluvně ujednán přístup k pozemkům z veřejné komunikace. Žalobci nebyli žalovaným před podpisem smlouvy o rezervaci řádně poučeni o absenci právního titulu k přístupu k předmětným nemovitostem, jinak by za těchto okolností neměli vůbec zájem předmětnou koupi realizovat, popřípadě za jiných podmínek. Žalobcům jako spotřebitelům nelze klást za vinu, že dostatečně neprověřili právní stav nemovitostí. Žalovaný tak dle žalobců porušil povinnost dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování poskytnout žalobcům informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitostech, kdy naopak prohlásil, že na nemovitostech žádná omezení vlastnického práva, ani jiné právní vady neváznou.

3. Pro případ, že by soud nepovažoval odstoupení od smlouvy za platné, žalobci uvedli, že rezervační lhůta byla sjednána od , datum, do , datum, a smlouva nebyla naplněna, když do podání žaloby nebyla uzavřena kupní smlouva mezi prodávajícím a žalobci. Dle čl. V. odst. 2 rezervační smlouvy přitom vzniká žalovanému nárok na uhrazení odměny podpisem kupní smlouvy. Dle čl. V. odst. 4 rezervační smlouvy nárok vzniká žalovanému též v případě, pokud žalobci nevyužijí zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitosti upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě. Nicméně žalovaný nevyzval řádně žalobce k uzavření kupní smlouvy v době trvání rezervace, tj. do , datum, , nečinil aktivně kroky k uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a žalobci, nebyla uzavřena trojstranná smlouva mezi všemi účastníky. Dále žalobci uvedli, že mezi žalovaným a prodávajícím, obchodní společností , právnická osoba, ., IČO , IČO, , byla dne , datum, uzavřena zprostředkovatelská smlouva na dobu určitou do , datum, , tudíž žalovaný mohl činit kroky ke zprostředkování koupě nemovitostí dle rezervační smlouvy pouze v období , datum, až , datum, , kdy nicméně v uvedené době ničeho nečinil.

4. Žalobci jsou tudíž přesvědčeni, že se žalovaný na jejich úkor obohatil, kdy naplnil skutkovou podstatu bezdůvodného obohacení získaného plněním z právního důvodu, který odpadl z důvodu odstoupení od smlouvy, popřípadě uplynutím rezervační lhůty, a že tedy získal provizi ve výši 317 625 Kč neoprávněně. Podanou žalobou se tak žalobci domáhali zaplacení částky 317 625 Kč s tím, že oprávněni jsou společně a nerozdílně, neboť se jedná o pohledávku, která spadá do jejich společného jmění manželů.

5. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že pro žalobce zprostředkoval příležitost k uzavření smlouvy, jejímž předmětem byl převod předmětných nemovitostí, a proto mu vznikl nárok na uhrazení odměny za zprostředkování dle čl. V. rezervační smlouvy, na jejíž uhrazení započítal žalobci složený rezervační poplatek. Žalovaný vyloučil, že by vůči žalobcům porušil jakoukoliv svoji zákonnou či smluvní povinnost. Žalobci byli se stavem předmětných nemovitostí seznámeni stejně jako s právním stavem týkajícím se přístupu na předmětné nemovitosti, a to ještě před uzavřením smlouvy o rezervaci. Ještě před jejím podpisem totiž řešili tuto otázku se zástupcem prodávajícího a uvažovali o možnosti budoucího odkoupení pozemku s přístupovou komunikací. Žalovaný proto nesouhlasí s tím, že by žalobcům stran přístupu na předmětné nemovitosti zatajil jakoukoliv skutečnost, a nesouhlasí ani s tím, že by předmětné nemovitosti měly právní vadu, na kterou by byl jako realitní zprostředkovatel povinen žalobce jako zájemce o koupi upozornit a neupozornil by. Skutečnost, že žalovaný obstaral žalobcům příležitosti ke koupi předmětných nemovitostí, dokládá, že žalobci při znalosti faktických poměrů v dané lokalitě včetně přístupu na předmětné nemovitosti měli jako kupující zájem předmětné nemovitosti koupit a byla vedena jednání o smluvní dokumentaci ke koupi předmětných nemovitostí. K této neměli žalobci žádné připomínky, nějaké připomínky byly jen ze strany prodávajícího, resp. jeho právní zástupkyně. Prodávající byl připraven předmětné nemovitosti žalobcům prodat, ti však o jejich koupi přestali mít zájem, což ostatně žaloba sama potvrzuje. Žalovanému není známo, proč žalobci upustili od záměru koupit předmětné nemovitosti, je však přesvědčen, že skutečným důvodem nebyla otázka přístupu k předmětu převodu, neboť v tomto směru měli žalobci dostatek informací a problém v tom neshledávali. Pro odstoupení žalobců od smlouvy z důvodu porušení povinnosti žalovaným tak žalovaný neshledával žádný důvod a argumentaci použitou v žalobě považoval za zcela účelovou. Pokud jde o odstoupení dle § 1829 o. z., žalovaný namítl, že rezervační smlouva byla uzavřena v prostorách obvyklých k podnikání žalovaného, tedy na pobočce realitní kanceláře, proto žalobci ani nebyli poučováni o právu od smlouvy odstoupit. Pokud by se smlouva uzavírala mimo pobočku, mají makléři žalovaného povinnost klienty o právu odstoupit poučit, žalovaný k tomu má vytvořeny formuláře, které mají makléři k dispozici. Dle žalovaného není ani jisté, že žalobci při uzavření rezervační smlouvy vystupovali jako spotřebitelé, neboť v případě koupě předmětných nemovitostí se mělo jednat o investici. Jednalo se o bytové domy obývané nájemníky a žalobci je nechtěli koupit za účelem bydlení, ale za účelem pronájmu, tj. jako investici za účelem výnosu. Žalovaný pak upozornil, že v případě nyní odkazovaného odstoupení od rezervační smlouvy se ze strany žalobců nejedná o první odstoupení. První odstoupení žalovaný obdržel již dne , datum, , tj. ještě v době trvání rezervační smlouvy, a v tomto odstoupení se žalobci nedovolávali § 1829 o. z., neargumentovali místem podpisu smlouvy a absencí poučení o právech spotřebitele, jediným argumentem bylo (i nyní) tvrzené neposkytnutí informací o přístupu k nemovitostem. Na podkladě tohoto odstoupení bylo u zdejšího soudu mezi účastníky zahájeno již jedno řízení o vrácení předmětné rezervační zálohy, žalovaný stejně jako nyní tvrzený důvod odstoupení neuznával a řízení bylo před prvním jednáním zastaveno pro zpětvzetí žaloby. Teprve následně žalobci zaslali žalovanému nyní odkazované odstoupení obsahující též odkaz na § 1829 o. z. Žalobci tedy již v době trvání rezervační smlouvy, kdy se měla uzavírat kupní smlouva, smlouva o úschově atd., projevili neochotu a nezájem o dotažení daného obchodu, byť z důvodu, který žalovaný neuznává. Je tedy lichý i jejich argument o marném uplynutí rezervační lhůty pro nečinnost žalovaného.

6. Žalobci pak ještě doplnili, že žalovaný uzavřel smlouvu se žalobci a zároveň smlouvu s prodejcem nemovitostí, které ale byly naprosto časově rozdílné. Žalovaný tedy žalobce uváděl soustavně od cca , datum, v omyl tím, že tvrdil, že ke koupi dojde, když tou dobou již věděl, že s prodejcem jeho smlouva vypršela, a že tedy již nemovitosti nemůže dále nabízet k prodeji. Na toto žalobci upozorňovali již v odstoupení od smlouvy o rezervaci ze dne , datum, . Ke koupi nemovitostí dle žalobců nedošlo z důvodu, že by žalobci nemovitosti nechtěli, ale z důvodu, že komunikace se zprostředkovatelem byla naprosto nedostatečná a zcela nedůvěryhodná. Odstoupení žalobců od smlouvy bylo pouze logickým vyústěním celé situace, jež byla již v době odstoupení neudržitelná a blokovala žalobcům zcela bezdůvodně peněžní prostředky, neboť v době, kdy žalobci odstoupili od smlouvy, tj. dne , datum, , již bylo zcela zřejmé, že žalovaný nic zprostředkovat nemůže, neboť k tomu již neměl mandát, a zcela neoprávněně tedy žalobcům zadržoval peníze.

7. Žalovaný k takto doplněné argumentaci namítl, že je zcela nerozhodné, zda a na jakou dobu měl uzavřenou smlouvu též s prodejcem nemovitostí, tj. společností , právnická osoba, . Žalovaný mohl žalobcům zprostředkovat možnost koupě předmětných nemovitostí, i kdyby s prodejcem žádnou smlouvu uzavřenou neměl. Zprostředkovatelská smlouva uzavřená s prodejcem poskytovala jen žalovanému na dobu jejího trvání exkluzivitu, kdy se prodejce zavázal nejednat po tuto dobu o prodeji nemovitostí s jinými zájemci. Navíc prodejce měl i po uplynutí doby trvání zprostředkovatelské smlouvy zájem o prodej nemovitostí žalobcům, v jednání dále pokračoval, jeho právní zástupkyně připomínkovala dojednávané smlouvy, dokonce pan Dymáček, statutární zástupce prodejce, se obracel přímo na žalobce a) s nabídkou přímého uzavření smlouvy mezi žalobci a prodejcem. Z hlediska posouzení nyní projednávané věci je tak rozhodující jen rezervační smlouva uzavřená mezi žalobci a žalovaným a v ní sjednaná lhůta do , datum, , do kdy měl žalovaný žalobcům zprostředkovat příležitost koupit předmětné nemovitosti. Tuto svou povinnost žalovaný splnil, když ke dni , datum, byl s prodejcem dojednán obsah smluv, ke kterým neměli žalobci žádné výhrady, smlouvy mohly být podepsány a nemovitosti mohly být koupeny. Žalobci však takto zprostředkované příležitosti nevyužili z důvodu, který není žalovanému znám, ale rozhodně jím nemůže být nyní tvrzená skutečnost, že žalobci nevěděli o přístupu k nemovitostem, když tyto okolnosti jim byly známy ještě před uzavřením smlouvy o rezervaci.

8. Žalobci nakonec ještě uvedli, že dvoustranné rezervační smlouvy zakládají právní vztah mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi konkrétního domu, bytu, či jiné nemovité věci. Zprostředkovatel se rezervační smlouvou obvykle zavazuje, že po dobu rezervace neuzavře rezervační smlouvu s jiným zájemcem o téže nemovitosti, a bude vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy mezi zájemcem a vlastníkem nemovitosti. Zájemce je naopak na základě rezervační smlouvy povinen poskytovat zprostředkovateli součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy. Problematickým ustanovením rezervačních smluv je však závazek zájemce uzavřít budoucí kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, který není účastníkem rezervační smlouvy. Pokud se zájemce jakožto budoucí kupující zaváže vůči zprostředkovateli uzavřít do určité doby kupní smlouvu s vlastníkem prodávaných nemovitostí, jedná se podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR o neplatné ujednání. Výjimku představuje toliko situace, kdy zprostředkovatel při uzavírání rezervační smlouvy jedná jako zástupce vlastníka nemovitosti, tedy budoucího prodávajícího, což není případ zde posuzované věci. Zaplacení rezervačního poplatku proto nemůže být požadováno ani jako smluvní pokuta. Jako neplatné je tedy nutno posoudit takové ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele pro případ, že zájemce uzavření kupní smlouvy s vlastníkem nemovitosti zmaří. Závazek plynoucí z ujednání o smluvní pokutě je totiž svou povahou závazkem akcesorickým, nemůže proto platně vzniknout bez existence hlavního (utvrzeného) závazku.

9. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

10. Písemnou smlouvou ze dne , datum, , jejímž předmětem bylo zprostředkování příležitosti žalovaným žalobcům koupit předmětné nemovitosti včetně rezervace těchto nemovitostí a ve které žalobci (identifikovaní jménem, příjmením, datem narození, adresou bydliště a číslem občanského průkazu) deklarovali zájem nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč, se žalovaný jako zprostředkovatel zavázal po dobu rezervační lhůty, tj. do , datum, , nenabízet nemovitosti dalším zájemcům - rezervovat je pro žalobce jako nabyvatele. Dále se žalovaný zavázal vykonávat činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít smlouvu o převodu, zejména informovat převádějícího o zájmu žalobců o koupi nemovitostí a dále poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu, kterou se rozumí kupní smlouva, jejímž předmětem bude převod nemovitostí na žalobce, nebo smlouva o budoucím uzavření kupní smlouvy, bude-li se mezi převádějícím a žalobci na základě jejich dohody uzavírat. Žalobci se zavázali poskytnout žalovanému součinnost k výkonu jeho činnosti, mimo jiné poskytnout žalovanému všechny potřebné informace pro přípravu smlouvy o převodu a na vyzvání žalovaným se dostavit na určené místo za účelem sjednání podmínek převodu a smlouvy o převodu tak, aby tato mohla být uzavřena do konce rezervační lhůty. Jako výraz vážného zájmu o rezervaci se žalobci zavázali převést do tří pracovních dnů od podpisu smlouvy žalovanému na účet rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč (zjištěno ze smlouvy o rezervaci č. , číslo, , konkrétně záhlaví, čl. I. odst. 2, 3, čl. II., III. a IV.).

11. Dále bylo ve smlouvě ujednáno, že podpisem smlouvy o převodu vzniká žalovanému nárok na uhrazení odměny za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku. Účastníci se dohodli, že pohledávka žalovaného na úhradu odměny bude přednostně uspokojena vzájemným zápočtem s dříve složeným rezervačním poplatkem (započtena proti pohledávce žalobců na jeho vrácení). Odměna zahrnuje rovněž náklady žalovaného vynaložené dle této smlouvy i před jejím uzavřením (zjištěno ze smlouvy o rezervaci č. , číslo, , konkrétně čl. V. odst. 2).

12. Dále bylo ve smlouvě ujednáno, že v případě, že převádějící bude vyvíjet činnost na základě, které do konce rezervační lhůty nedojde k podpisu smlouvy o převodu nemovitosti, bude rezervační poplatek neprodleně vrácen žalobcům. Stejně tomu bude v případě, že žalobci nepodepíší smlouvu o převodu z důvodu, že by její podpis znamenal značnou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran v neprospěch žalobců nebo vystavení žalobců nepřiměřenému riziku, pokud ani na základě žádosti žalobců nebyly taková nerovnováha či riziko odstraněny (zjištěno ze smlouvy o rezervaci č. , číslo, , konkrétně čl. V. odst. 3).

13. Dále bylo ve smlouvě ujednáno, že nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výší rezervačního poplatku vzniká žalovanému také tehdy, pokud žalobci nevyužijí zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitostí upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě nebo nabytí vlastnického práva k nemovitosti (aniž se jedná o případ popsaný v odst. 3). Za zmaření uzavření smlouvy o převodu ve smyslu předcházející věty se považovalo rovněž porušení závazku složit rezervační poplatek dle čl. II. této smlouvy o více než tři dny, neboť v takovém případě dojde k zásadnímu porušení důvěryhodnosti žalobců (zjištěno ze smlouvy o rezervaci č. , číslo, , konkrétně čl. V. odst. 4).

14. Žalobci byli ve smlouvě ve smyslu § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování poučeni a vzali na vědomí, že splatnost odměny žalovaného může nastat dříve, než účinností kupní smlouvy (není na ni vázána), a to uzavřením smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo v případě neuzavření smlouvy o převodu z důvodu na straně žalobců dle čl. V. odst. 4 smlouvy (zjištěno ze smlouvy o rezervaci č. , číslo, , konkrétně čl. VI. odst. 3).

15. Smlouva nabyla platnosti a účinnosti jejím podpisem, končila zúčtováním rezervačního poplatku dle čl. V. smlouvy (zjištěno ze smlouvy o rezervaci č. , číslo, , konkrétně čl. VI. odst. 1).

16. Smlouva byla za současné přítomnosti žalobců a žalovaného uzavřena v prostorách realitní kanceláře – pobočky žalovaného na adrese , adresa, (zjištěno z výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, , obou žalobců).

17. Žalobci zaplatili žalovanému rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků, výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, ).

18. Žalobci před uzavřením smlouvy věděli, že k předmětným nemovitostem existuje přístup pouze přes pozemky , jméno FO, , které nejsou předmětem zprostředkovávané koupě (zjištěno z e-mailové komunikace ze dnů , datum, . a , datum, , výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , výpovědi žalobce a)).

19. Přípisem ze dne , datum, žalobci odstupovali od smlouvy o rezervaci dle § 2002 odst. 1 o. z. z důvodu, že nebyli žalovaným vyrozuměni o tom, že k nemovitostem není zajištěn volný přístup z veřejné komunikace. Pokud byli před podpisem smlouvy řádně poučeni o nutnosti zřízení věcného břemene příjezdové cesty, popř. uzavření nájemní smlouvy s vlastníkem pozemku, přes který je zajištěn přístup z veřejné komunikace, neměli by vůbec zájem předmětnou koupi realizovat. Nad rámec toho žalobci uvedli, že zprostředkovatelská smlouva, kterou měl žalovaný uzavřenou s prodávajícím – společností , právnická osoba, ., zanikla ke dni , datum, , a žalovaný tak nemá oprávnění nemovitosti dále nabízet a jednat jménem prodávajícího. Žalobci současně žádali o vrácení rezervačního poplatku (zjištěno z odstoupení od smlouvy o rezervaci č. , číslo, ze dne , datum, ).

20. Přípisem ze dne , datum, , odeslaným žalovanému téhož dne, žalobci opětovně odstupovali od smlouvy o rezervaci a žádali o vrácení rezervačního poplatku, a to jednak z identických důvodů jako v přípisu ze dne , datum, , jednak bez udání důvodu dle § 1829 odst. 1 o. z., když při absenci poučení o právu od smlouvy odstoupit tak mohli dle § 1829 odst. 2 o. z. učinit ve lhůtě 1 roku a 14 dnů od podpisu smlouvy (zjištěno z odstoupení od smlouvy o rezervaci č. , číslo, ze dne , datum, , poštovního podacího lístku ze dne , datum, ).

21. Přípisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému téhož dne, žalobci s odkazem na provedené odstoupení od smlouvy o rezervaci vyzývali žalovaného k vrácení rezervačního poplatku ve lhůtě 7 dnů (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne , datum, , doručenky ze dne , datum, ).

22. Smlouva, kterou by žalobci nabyli vlastnické právo k nemovitostem, uzavřena nebyla (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků).

23. Žalovaný žalobcům rezervační poplatek nevrátil (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků).

24. Zjištění plynoucí z dalších v řízení provedených důkazů soud v odůvodnění tohoto rozsudku neuváděl, neboť to s ohledem na právní posouzení věci (viz dále) bylo nadbytečné.

25. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů:

26. Účastníci uzavřeli smlouvu o zprostředkování dle § 2445 a násl. o. z., resp. smlouvu o realitním zprostředkování dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů. Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Smlouvou o realitním zprostředkování je smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

27. Dle § 2447 o. z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

28. Dle § 2453 o. z. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

29. Dle § 19 odst. 1, 2 zákona o realitním zprostředkování, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy (tj. smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování). Ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

30. Dle § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

31. Ze shora uvedených zjištění vyplynulo, že předmětná smlouva o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . Počínaje dnem , datum, tedy žalovaný pozbyl právní titul ke složenému rezervačnímu poplatku a plnění přijaté na tento rezervační poplatek se stalo bezdůvodným obohacením ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z. jako majetkový prospěch získaný plněním z právního důvodu, který odpadl. Takový prospěch je žalovaný povinen žalobcům dle § 2991 odst. 1 o. z. vydat.

32. Pokud pak jde o vznik práva žalovaného na provizi, kdy pohledávku z titulu takové provize započítával vůči pohledávce žalobců z titulu vrácení rezervačního poplatku, uvádí soud, že žalobci uzavřeli předmětnou smlouvu o rezervaci jako spotřebitelé (viz § 419 o. z.). Ve smlouvě byli identifikováni jako nepodnikatelé, a ani v řízení nevyšlo najevo, že by smlouvu uzavírali v rámci své podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání, a smlouvu uzavřeli se žalovaným jako podnikatelem v oblasti realitního zprostředkování [viz § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování]. Vztahoval se tak na ně zákaz uložení povinnosti uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy dle § 14 zákona o realitním zprostředkování.

33. Ve smlouvě účastníci mohli (za podmínek § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování) sjednat vznik práva žalovaného na provizi k dřívějšímu datu, než je den uzavření realitní smlouvy, tj. nejdříve k okamžiku obstarání příležitosti žalovaným k uzavření realitní smlouvy žalobci. Ve smlouvě je rovněž opakovaně deklarováno, že jejím předmětem je zprostředkování příležitosti koupit předmětné nemovitosti. V čl. V. odst. 2 smlouvy však byl vznik práva na provizi primárně navázán na podpis smlouvy o převodu, tj. na uzavření realitní smlouvy. Jestliže pak vznik práva na provizi již za zprostředkování příležitosti k uzavření smlouvy o převodu byl ve smlouvě upraven jen pro případ, kdy žalobci takto zprostředkovanou příležitost z důvodů na své straně nevyužijí, jedná se dle názoru soudu o obcházení zákazu upraveného v § 14 zákona o realitním zprostředkování, resp. o zastřené (§ 555 odst. 2 o. z.) sjednání povinnosti žalobců jako spotřebitelů uzavřít zprostředkovanou realitní smlouvu. Uvedeným selektivním způsobem navázaný vznik práva na provizi již na zprostředkování příležitosti představuje ve skutečnosti sankci pro žalobce za nesplnění povinnosti uzavřít zprostředkovanou smlouvu, tj. zastřenou smluvní pokutou.

34. Ujednání odporující kogentnímu ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování je neplatným právním jednáním dle § 580 odst. 1 o. z., resp. se k němu dle § 1812 odst. 2 o. z. nepřihlíží. Ujednáním o smluvní pokutě pak nemohlo být platně zajištěno splnění neplatně sjednané smluvní povinnosti, resp. povinnosti, k jejímuž sjednání se nepřihlíží.

35. S ohledem na uvedené soud uzavřel, že žalovanému při neuzavření realitní smlouvy nevzniklo právo na zaplacení provize/smluvní pokuty dle čl. V. odst. 4 smlouvy o rezervaci (že žalovanému nevzniklo právo na provizi dle čl. V. odst. 2 smlouvy o rezervaci, když realitní smlouva nebyla uzavřena, nebylo mezi účastníky sporné).

36. Jelikož žalovanému nevznikla pohledávka, kterou by mohl započíst vůči pohledávce žalobců z titulu bezdůvodného obohacení, a pohledávka žalobců tedy v důsledku zápočtu nezanikla, shledal soud podanou žalobu důvodnou a jako takové jí vyhověl.

37. S ohledem na takto provedené právní posouzení věci pak již bylo nadbytečné se zabývat žalobci provedenými odstoupeními od smlouvy, když závěr o platném odstoupení by měl za následek pouze jiný okamžik vzniku bezdůvodného obohacení na straně žalovaného a závěr o neplatném odstoupení by na právním posouzení vůbec nic nezměnil. Výsledek řízení by tedy v obou případech byl stejný. Přesto však soud ve stručnosti uvádí, že odstoupení žalobců od rezervační smlouvy za platně provedené považovat nelze. Právo odstoupit od smlouvy dle§ 1829 odst. 1 o. z. bez udání důvodu má spotřebitel jen u smluv uzavíraných distančním způsobem a smluv uzavíraných mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, v řízení však bylo prokázáno, že smlouva o rezervaci byla uzavřena za osobní přítomnosti žalobců a žalovaného v pobočce realitní kanceláře žalovaného. Rovněž tak bylo v řízení prokázáno, že žalovaný neporušil smlouvu podstatným způsobem ve smyslu § 2002 o. z., když skutečnosti, že k předmětným nemovitostem existuje přístup pouze přes pozemky jiného vlastníka, si byli žalobci před uzavřením smlouvy o rezervaci dobře vědomi.

38. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobci měli ve věci plný úspěch. Žalobcům, kteří byli v řízení právně zastoupeni, soud přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 111 520 Kč, která je tvořena- zaplaceným soudním poplatkem dle položky č. 1 bodu 1. písm. b) Sazebníku soudních poplatků ve výši 15 882 Kč,- 8x odměnou právního zástupce za 8 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis kvalifikované výzvy k plnění ze dne , datum, , sepis žaloby, účast na jednání soudu dne , datum, , účast na jednání soudu dne , datum, , účast na jednání soudu dne , datum, , sepis závěrečného návrhu ze dne , datum, , účast na jednání soudu dne , datum, ) dle § 7 bodu 6. advokátního tarifu v celkové výši 76 640 Kč (8x 9 580 Kč), když za tarifní hodnotu byla dle § 8 odst. 1 advokátního tarifu vzata požadovaná jistina, tj. částka 317 625 Kč,- paušální náhradou hotových výdajů právního zástupce za 8 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 2 400 Kč (8x 300 Kč),- DPH ve výši 21 % z odměny a náhrad hotových výdajů právního zástupce ve výši 16 598 Kč.

39. Náklady na další provedený úkon právní služby (sepis doplnění ze dne , datum, ) soud nepovažoval za účelně vynaložené. Tento úkon byl proveden pouze za účelem odstranění nedostatků návrhů důkazů, označení důkazů k prokázání žalobních tvrzení je však povinností žalobce již při podání žaloby. Náhradu odměny za zastupování a paušální náhrady hotových výdajů právního zástupce za tento úkon tak soud žalobcům nepřiznal.

40. Přestože na žalující straně vystupovali dva účastníci zastoupení stejným právním zástupcem, soud při vyčíslení odměny právního zástupce nepostupoval dle § 12 odst. 4 advokátního tarifu, dle kterého jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %. Soud zde vyšel ze závěrů usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, , dle kterých: „Jestliže předmětem řízení je určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, tak v takovém řízení má pasivní legitimaci vždy pronajímatel, popř. pronajímatelé, jestliže jako spoluvlastníci domu dali nájemci výpověď z nájmu bytu, a advokátovi náleží odměna za jeden úkon ve výši 2 500 Kč [§ 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 4 AT]. Jsou-li pronajímatelem spoluvlastníci domu, vystupují na straně žalované vždy společně. Při jejich společném zastupování jedním advokátem, jehož úkony se musí týkat všech stejně, by vskutku nebylo korektní, aby výše odměny byla mechanicky advokátovi přiznána podle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 12 odst. 4 AT a závisela tak na množství spoluvlastníků, aniž by současně jejich pluralita ovlivnila obtížnost či pracnost jejich právního zastupování. Přiměřenější je proto výjimečně stanovit společnou odměnu za jeden úkon právní služby pro všechny zastoupené (nikoliv tedy za každou osobu samostatně).“ Přestože žalobci v řízení nevystupovali jako nerozluční společníci, situace byla velmi podobná té, které se týkalo odkazované usnesení Nejvyššího soudu ČR. Žalobci v řízení uplatňovali jeden společný nárok týkající se jejich společného jmění manželů, na obsah či rozsah úkonů jejich právního zástupce neměla pluralita zastupovaných osob žádný vliv. Za dané situace je tak dle názoru soudu namístě přiznat náhradu nesnížené odměny jako při zastupování účastníka jediného.