45 C 145/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá na žalované zaplacení 100.000,00 Kč spolu s 10 % úrokem z prodlení od 17.4.2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 26 136 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala na žalované zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím, představující rezervační poplatek z rezervační smlouvy ze dne 24.02.2020, která byla mezi účastníky uzavřena a jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky ve vlastnictví žalobce. Rezervační poplatek měl být dle rezervační smlouvy složen do 3 pracovních dnů ode dne podpisu rezervační smlouvy, t.j. do 27.2.2020, jinak se rezervační smlouva od počátku zrušila. Žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši 100.000 Kč na základě rezervační smlouvy ze dne 24.02.2020 teprve dne 2.3.2020, tj. v době, kdy byla již rezervační smlouva zrušena rozvazovací podmínkou. Rezervační smlouva byla tedy bez dalšího rozvázána a zrušena se zpětnou účinností. Rozvazovací podmínka byla navržena žalovanou, nemůže být tedy vykládána k tíži žalobkyně. Mezi žalobkyní a žalovanou sice následně probíhalo jednání ohledně uzavření smluvní dokumentace ohledně prodeje jednotky, ale k finální dohodě ohledně smluvní dokumentace nedošlo, jelikož žalovaná mimo jiné nepředložila žalobkyni veškeré návrhy smluvní dokumentace. I kdyby tedy rezervační smlouva nebyla zrušena rozvazovací podmínkou, měla by žalobkyně nárok na vrácení rezervačního poplatku, jelikož nebyly splněny podmínky, pro které by si mohla žalovaná rezervační poplatek ponechat dle čl. 8 rezervační smlouvy. Dne 10.4.2020 odeslala žalobkyně žádost o vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná navrhla vrátit pouze 40% poplatku, s čímž žalobkyně nesouhlasila a trvala na vrácení celého poplatku jako vydání bezdůvodného obohacení. Žalovaná však rezervační poplatek do dnešního dne nevrátila.

2. Žalovaná učinila nesporným, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 24.2.2020 rezervační smlouvu, na základě které žalovaná rezervovala pro žalobkyni jednotku [číslo] typ jednotky - jednotka vymezená podle občanského zákoníku, způsob využití- byt, vymezena v budově [adresa], která je součástí pozemku označeného parcelním [číslo] zahrnující podíl na společných částech nemovité věci o velikosti vyjádřené zlomkem [číslo], včetně všech součástí a příslušenství, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], [anonymizováno] [územní celek], okres [územní celek]. Rezervační poplatek byl sice uhrazen po sjednané lhůtě až 2.3.2020, avšak svým jednáním (popř. jednáním svého právního zástupce) vůči žalované činila právní úkony, které vyvolaly následky konkludentního uzavření rezervační smlouvy, neboť tímto jednáním žalobkyně beze sporu přijmula nabídku žalované s obsahem, který jí byl předložen, a toto jednání nevzbuzovalo pochybnosti o tom, co chtěla žalobkyně projevit. Žalobkyně v daném případě bezprostředně po uplynutí lhůty pro úhradu rezervačního poplatku dle Rezervační smlouvy tento poplatek v plné výši uhradila, čímž potvrdila zájem o budoucí koupi Jednotky. Tímto jednáním tak přijala nabídku žalované a žalovaná byla v dobré víře, že zájem žalobkyně o koupi Jednotky trvá a že jsou strany vázány závazky vyplývajícími z Rezervační smlouvy. S ohledem na utvrzení zájmu žalobkyně, že její zájem o koupi Jednotky dle nabídky předložené žalovanou trvá, a dobrou víru v uzavření Rezervační smlouvy, žalovaná zajistila přípravu smluvní dokumentace na koupi této Jednotky, tj. smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy, které byly právním zástupcem zaslány žalobkyni dne 6.3.2020. Jak vyplývá z e-mailové komunikace, obě strany mezi sebou jednaly v rámci kontraktačního procesu, přičemž až 14.4.2020 dala žalobkyně žalované na vědomí, že se rozhodla od transakce odstoupit s odkazem na rozvazovací podmínku. Žalovaná má za to, že takovéto jednání je v rozporu se základními zásadami soukromého práva. Žalobkyně zejména porušila svoji povinnost jednat v právním styku poctivě a nemůže tedy těžit ze svého nepoctivého jednání. Toto jednání žalovaná považuje rovněž za zjevné zneužití práva, které nemůže požívat právní ochrany. S ohledem na to, že Rezervační smlouva uzavřena byla, byť konkludentně, vyzvala v přípise ze dne 28.4.2020 (odeslané e-mailem 29.4.2020 právnímu zástupci žalobkyně) žalobkyni k uhrazení smluvní pokuty dle Rezervační smlouvy a rovněž provedla započtení nároku na tuto smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč oproti uhrazené záloze na budoucí koupi Jednotky ve výši 100.000 Kč. V této souvislosti rovněž projevila vůli celou věc vyřešit smírně, a to tak, že žalobkyni vrátí 40 % z rezervačního poplatku, tedy 40.000 Kč a vzdá se tedy části smluvní pokuty, která jí náleží, ve prospěch žalobkyně.

3. Dle rezervační smlouvy, uzavřené dne 24.2.2020 mezi [právnická osoba] [právnická osoba] a paní [celé jméno žalobkyně] [příjmení] [jméno], je prodávající výlučným vlastníkem nemovité věci jednotky [číslo] jednotky vymezené v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], [anonymizována dvě slova]. [obec], u Katastrálního úřadu pro [anonymizována dvě slova]. V bodu 3 byl sjednán rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč, který měl být složen ve prospěch účtu číslo [bankovní účet], vedeného u [právnická osoba] pod variabilním symbolem [číslo] do 3 pracovních dnů od podpisu smlouvy s tím, že v bodu 4 byla sjednána rozvazovací podmínka, kdy v případě, že nebude rezervační poplatek v celé výši připsán na uvedený účet ve lhůtě 3 pracovních dnů, smlouva se od počátku ruší a prodávající je oprávněn uzavřít novou rezervační smlouvu s jiným složitelem. V případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí je tato částka považována za první splátku kupní ceny. V bodu 8 strany sjednaly, že pro případ, že do konce doby rezervace nedojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy z důvodu na straně složitele, zavazuje se složitel uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, kterou je oprávněn prodávající započíst proti nároku na vrácení rezervačního poplatku, s čímž výslovně složitel souhlasí. Smluvní strany zde výslovně sjednaly, že jako důvod na straně složitele považují i to, že složitel odmítne uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvu ve znění, které mu bylo předloženo prodávajícím, a dále prohlašují, že částku smluvní pokuty považují za přiměřenou s ohledem na hodnotu a význam chráněného zajišťovaného práva prodávajícího na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Rovněž strany sjednaly podmínky, za kterých nárok prodávajícího na smluvní pokutu nevznikne. Jedná se o body A až D, kdy podle bodu A mezi stranami nebude dosažena dohoda ohledně smluvní dokumentace, která má být smluvními stranami podepsaná, tedy smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva atd., jejíž obsah nebyl smluvními stranami doposud projednán, zejména pokud by pro kupujícího představoval nepřiměřené riziko, anebo by neobdržel odpovídající prohlášení a záruky ve vztahu k novostavbě. K bodu B, jedná se o zjištění případných právních vad či omezení nebo nepravdivost informací, které nebyly kupujícímu známé před podpisem této smlouvy. V bodu C, prodávající neposkytne kupujícímu nezbytnou součinnost za účelem poskytnutí financování kupní ceny, a v bodu D, porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy prodávajícímu. V bodu 13 byl složitel poučen jako spotřebitel, že může od smlouvy bez uvedení důvodu odstoupit, a to do 14 dnů ode dne následujícího po jejím uzavření. Současně složitel výslovně prohlásil, že požaduje, aby prodávající ihned započal s poskytováním svých služeb. V takovém případě je pak povinen při odstoupení od smlouvy zaplatit prodávajícímu částku úměrnou rozsahu poskytnutých služeb do doby, kdy doručil oznámení o odstoupení od smlouvy. 4. [příjmení] mocí ze dne 21.1.2020, zmocnila žalovaná [příjmení] [jméno] [příjmení] ke všem právním jednáním a procesním úkonům, souvisejícím s uzavíráním rezervačních smluv s vedoucími vlastníky nemovitosti, stojící na pozemku označeném parc. [číslo] na němž stojí budova s [adresa], nazvaným [anonymizována tři slova].

5. Dle dokladu o vkladu na účet, provedeném osobně na účet klienta [anonymizováno] [právnická osoba] [číslo] vedený u [právnická osoba] byla fyzickou osobou [celé jméno žalobkyně] [anonymizována dvě slova] vložena dne 2.3.2020 v 10: 19:12 hod. částka 100 000 Kč, za což byl účtován hotovostní poplatek 95 Kč.

6. Žádostí o vrácení rezervačního poplatku, zaslanou [právnická osoba] [právnická osoba], datovanou 10.4.2020 s ověřeným podpisem klienta s datem velice špatně čitelným (dle vyjádření právního zástupce žalobkyně se jedná o datum 14.4.2020), žádala žalobkyně vrácení rezervačního poplatku, týkajícího se prodeje jednotky [číslo] s tím, že na základě rezervační smlouvy ze dne 24.2.2020 složila 2.3.2020 poplatek na sjednaný účet a s ohledem na to, že tento měl být složen pouze do 3 pracovních dnů od podpisu rezervační smlouvy, tedy do 27.2.2020, konstatuje, že smlouva se od počátku zrušila.

7. Dle e-mailové korespondence ze dne 6.3.2020 byl z adresy právní zástupkyně žalované [email]) na adresu [email] zaslán návrh smluvní dokumentace k jednotce [číslo] rezidence [anonymizována dvě slova] s žádostí o projití a potvrzení znění, případně komentář. Na to odpověděl 12.3.2020 právní zástupce žalobkyně s tím, že v příloze zasílají návrh úprav v kupní smlouvě, do textu se snažili zasahovat minimálně, chtějí mít pouze zajištěno, aby po úhradě kupní ceny byla jednotka čistá, ideálně provedena předpřejímka, která před podpisem kupní smlouvy potvrdí, že je jednotka rámcově v pořádku. Klient neměl čas změny prostudovat, takže nelze vyloučit připomínky z jeho strany s tím, že by toto neměly být zásadní. Co se týče samotné smlouvy předpokládá, že pokud by byly změny odsouhlaseny, v ostatních smlouvách by byly provedeny obdobně. Na to odpověděla právní zástupkyně žalovaného 13.3.2020 s tím, že zasílá v příloze upravenou kupní smlouvu dle připomínek, když většinu z nich přijali, některé požadavky jsou ovšem neakceptovatelné, a sice oficiální předpředjímka, že není dělána, samozřejmostí je možnost prohlídky před podpisem kupní smlouvy, která je kupujícímu umožněna, dále k předání jednotky dochází zpravidla neprodleně po uvolnění peněz z úschovy a nechává se zde 20 denní rezerva z důvodu nenadálého personálního výpadku a v bodu 5.9 smlouvy, co se týče smluvní pokuty na straně prodávajícího, tuto s ohledem na podmínky dokumentace od financující banky a investorů nelze do smlouvy začlenit. Na to odpověděl 19.3.2020 právní zástupce žalobce s tím, že vyjadřuje politování, že nelze dokumenty zaslat ve wordu a je nutné je převádět z pdf. Zasílá srovnávací verzi, ze které vyplývají stávající odchylku, které by měl schválit ještě pan [celé jméno žalobkyně]. Co se týče smluvní pokuty s předáním bytu, dotazuje se, zda by celá věc měla být pro prodávajícího problematická, zda se tedy obává, že byt nepředá a že mu tedy reálně sankce hrozí, případně jaký bude postup, pokud by prodávající byt nepředal. Dále v článku 7.7. je uvedeno, že si kupující jednotku řádně prohlédl a je mu znám její současný, skutečný a právní stav, a že prohlašuje, že se tedy dostatečně seznámil s veškerou dokumentací a tuto tedy bez výhrad kupuje. Pokud tedy nebude předpřejímka, zda bude zajištěno naplnění daného ustanovení daného ustanovení, jakým způsobem, nebo zda má tedy kupující prohlašovat skutečnosti, aniž se s jednotkou seznámil a tedy dávat nepravdivé prohlášení. Dále konstatuje, že za něj je možné zbývající smlouvu již připravit a nachystat k podpisu. Na to odpověděla [jméno] [příjmení] dne 20.3.2020, že požadované změny byly provedeny v rozsahu, ve kterém bylo možné s ohledem na požadavky prodávajícího je provést. Smluvní pokuty na straně prodávajícího nelze do smlouvy začleňovat, protože jsou vázáni podmínkami investorů a následně budou i podmínkami financující banky ohledně smluv, které toto neumožňují. Nedokáže si představit, z jakého důvodu by prodávající nechtěl jednotku předat. Samozřejmě, pokud neposkytne součinnost k předání jednotky po neúměrně dlouhou dobu, pak se bude situace řešit podle obecných zákonných ustanovení. Co se týče bodu 7.7., konstatuje, že před podpisem kupní smlouvy bude poskytnuta klientovi možnost jíž si jednotku ještě jednou prohlédnout s tím, že je do smlouvy přidán dovětek, že se to netýká vad a nedodělků, které budou uvedeny v předávacím protokolu, tyto změny jsou vyznačeny žlutě. Dále konstatuje, že smlouvu připraví podobným způsobem na jednotku [číslo] s ohledem na nynější situaci vyjadřuje pochybnost, jakým způsobem mají být smlouvy podepsány s tím, že ona bude v kanceláři fungovat omezeně, případně může smlouvy zaslat a klienti je mohou podepsat bez osobní přítomnosti s ověřeným podpisem, následně by byly zaslány dopodepsané a zkompletované rovněž ze strany žalovaného s tím, že pokud si budou přát, pro jistotu může být podpis prodávajícího rovněž ověřen. K požadavku zasílat dokumentaci ve wordu konstatuje, že měli s tímto velmi špatné zkušenosti, byli nuceni tedy zavést uvedené pravidlo. Dále ještě 20.3.2020 doplňuje právní zástupkyně žalovaného v příloze finální verze smlouvy, dodatek k rezervační smlouvě s tím, že se rezervační doba prodlužuje do [číslo] s tím, že bude v pondělí v kanceláři a pokud se jí podaří listiny zaslat do pondělí, taky je obratem zašle podepsané i ze strany žalovaného, respektive, pokud jí budou zaslány tyto listiny do pondělí, tak je obratem zašle. Rovněž nabízí, že je možné podepsat smlouvy na dálku. E-mailem z 20.3.2020 právní zástupce žalobce zasílal pro lepší přehlednost srovnávací verzi s vyznačenými změnami ve wordu s tím, že i když to není ve smlouvě výslovně upraveno, předpokládá, že před podpisem kupní smlouvy proběhne prohlídka a bude tedy možné potvrdit její stav s tím, že finální verze pro obě jednotky má být připravena a žádá tedy o přípravu. Rovněž konstatuje, zda by bylo možné s ohledem na stávající situaci připravit dodatek k rezervační smlouvě s prodloužením lhůty, který by podepsali a vyměnili ve skenu s tím, že si není jist, jak je nyní kupující k dispozici s ohledem na stávající omezení. E-mailem z 21.3.2020 reagoval právní zástupce žalobce na předchozí e-mail, že pan [celé jméno žalobkyně] měl zajistit podpis dodatku a poslat jej přes e-mail, případně je možné poslat dodatek podepsaný prodávajícím a že následně by byl zaslán zpět podepsaný panem [příjmení]. Dále ještě žádá o dodání příloh k budoucí kupní smlouvě a také smlouvy se schovatelem, aby věc byla kompletní a mohli dokončit i [anonymizováno]. Dále uvádí, že vše je možné posílat ve wordu, převést pdf do wordu není nic složitého, ale je to zbytečně strávený čas. Dále k tomu rozvádí, že tedy případné připomínky sám by dělal ve wordu, poté co by převedl zaslané pdf do formátu doc., jak to dělal doposud, takže zasílat pdf je dle jeho názoru zbytečné zdržení. E-mailem z 24.3.2020 právní zástupkyně žalovaného zaslala v příloze [anonymizováno] a přílohy a také smlouvu o úschově s tím, že žádá o informace, jak jsou na tom klienti s ohledem na mimořádnou situaci, zda jsou již v ČR a podobně s tím, že jde o to, že standardně probíhají podpisy kupních smluv s klienty vždy ve vlnách a další taková vlna je plánována na 15.4.2020, aby si i přes aktuální situaci mohli následně by to co nejdříve převzít zhruba na konci května. V příloze jsou vedené dokumenty, které jsou současně zasílány s názvem Standardní provedení a vybavení ateliérů a bytů v pdf, TL I 301 [příjmení] plná moc, Tl 301 byt 3.NP plánek jednotky pdf., smlouva úschova TL 301 [celé jméno žalobkyně] docx., TL 301 SBK vlastní zdroje.docx. Na to odpověděla až 14. 4. [jméno] [příjmení], zaslala zástupci žalobce e-mail, kdy se obrací na zástupce žalobce v souvislosti s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí, kupní jednotka [číslo]. Ohledně těchto jednotek již uplynula rezervační doba a rovněž i prodloužená rezervační doba, která byla prodávajícím poskytnuta, avšak dosud nebyla smluvně potvrzena. Dále žádá o navržení termínu podpisu o smlouvě budoucí co nejdříve s tím, v opačném případě bude prodávající nucen učinit kroky, ke kterým je dle rezervační smlouvy oprávněn. Na to reaguje právní zástupce žalobce e-mailem ze 14.4.2020, kdy konstatuje, že se klienti nakonec rozhodli z níže uvedených důvodů od transakce odstoupit s tím, že měli zaslat žádost o vrácení složené jistoty, jejíž sken přikládá. Z informací, které má k dispozici, vyplývá, že smlouva byla zrušena z důvodu rozvazovací podmínky, jelikož rezervační poplatek nebyl zaplacen dle uzavřené smlouvy a žádá o prověření této skutečnosti s tím, že konstatuje, že pokud by tak tomu bylo, pak by mělo být nadbytečné řešit, z jakých důvodů k neuzavření předpokládané dokumentace došlo. S tím nesouhlasila 16.4.2020 zástupkyně žalovaného, protože rezervační poplatek byl sice uhrazen po lhůtě, ale na základě jednání a projevu vůle klienta, a zejména následným uhrazením rezervačního poplatku, předání jeho zastupování zástupci jako právnímu zástupci pro revizi smluvní dokumentace pro budoucí koupi jednotek, a komunikaci ohledně podmínek smluv, žádosti o prodloužení rezervační lhůty apod., bylo učiněno právní jednání, kterým byly vyvolány následky konkludentního uzavření rezervační smlouvy. Z projevu vůle klienta a jeho kroků ať už osobních či v zastoupení není pochyb o tom, že chtěl rezervační smlouvu uzavřít a následně koupit předmětné jednotky. Současně nabízí vrácení 40 % z rezervačního poplatku na každou jednotku s tím, že klient jednal tak, že nebylo pochyb o tom, že chce jednotky koupit, a vznikly prodávajícímu náklady s tím spojené.

8. V první verzi kupní smlouvy bylo navrhováno označení předmětné nemovitosti v bodu I.1., skutečnost, že kupující nepřebírá dluh ze smlouvy o úvěru mezi prodávajícím a (ve smlouvě neoznačeným) zástavním věřitelem a že zaplacením kupní ceny zaniká zástavní právo k předmětu koupě v bodech 3.3. a 3.4., že kupní cena bude složena na účet úschovy (nikoli svěřenský účet) v bodu 4.1., jakým způsobem má být tato složena v bodu 4.2., 4.3. a 4.4., současně byl navržen výmaz smluvní pokuty pro případ s prodlení kupujícího s úhradou kupní ceny v bodu 4.

7. Dále byly navrhovány konkrétní podmínky předání jednotky v článku V., včetně smluvní pokuty prodávajícímu pro případ nepředání bytové jednotky kupujícímu, podmínky vyloučení práva z odpovědnosti za vady ze strany prodávajícího pro případ zásahu kupujícího v bodu 6.8., podmínky převzetí předmětu koupě po přepdpřejímce v bodu 7. a počet příloh smlouvy. Ve druhé verzi smlouvy byly upravovány drobné gramatické nedostatky v bodu 1.1., byly akceptovány navržené formulace v bodech 3.3. a 3.4.,, 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.7., nebyla akceptována změna v bodu 5.1. ohledně předpřejímky předmětu koupě, byla prodloužena lhůta k výzvě k převzetí předmětu koupě z navrhovaných 5 na 20 dnů dle bodu. 5.2., v dalších bodech již byla 5denní lhůta akceptována, nebyla akceptována 30denní lhůta pro odstranění nedostatků (vrácena původní 60denní), nebyla akceptována úprava bodu 5.9., naopak úprava bodu 6.9. akceptována byla. Dále nebyla akceptována tzv. předpřejímka v bodu 7.. Ve třetí verzi byly prováděny již jen gramatické a formální úpravy, přičemž do bodu 7.. byla doplněna výjimka z prohlášení o bezvadnosti předmětu koupě při jeho převzetí s tím, že toto se nevztahuje na konkrétní vady, uvedené v protokolu o převzetí předmětu koupě.

9. Dle ust. § 545 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ NOZ“), právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

10. Dle ust. § 546 NOZ právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit.

11. Dle ust. § 574 NOZ na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

12. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázané, že mezi účastníky byla dne 24.2.2020 uzavřena rezervační smlouva o prodeji bytové jednotky [číslo] typ jednotky - jednotka vymezená podle občanského zákoníku, způsob využití- byt, vymezena v budově [adresa], která je součástí pozemku označeného parcelním [číslo] zahrnující podíl na společných částech nemovité věci o velikosti vyjádřené zlomkem [číslo], včetně všech součástí a příslušenství, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], [anonymizováno] [územní celek], okres [územní celek]. Podle uvedené smlouvy měl být složen rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč do 3 pracovních dnů ode dne podpisu uvedené smlouvy, v opačném případě měla být smlouva od počátku zrušena. Rezervační poplatek byl následně za žalobce osobně složen na účet žalované dne 2.3.2020. Mezi účastníky, resp. mezi jejich právními zástupci, poté probíhala prostřednictvím e-mailu poměrně intenzivní jednání o konkrétních náležitostech smlouvy, kdy právní zástupce žalobce 20.3.2020 požádal o přípravu finální verze smlouvy a také vyhotovení dodatku k rezervační smlouvě s prodloužením lhůty s ohledem na stávající omezení (covid), ještě 21.3.2020 informoval právní zástupce žalobce o možnostech podpisu dodatku ze strany pana [příjmení] a žádal dodání příloh k budoucí kupní smlouvě a také smlouvy se schovatelem, aby věc byla kompletní a mohli dokončit i [anonymizováno] Tyto listiny byly ze strany právní zástupkyně žalované odeslány 24.3.2020, poté se právní zástupce žalobce odmlčel. K urgenci podpisu smlouvy ze dne 14.4.2020 ze strany právní zástupkyně žalované téhož dne sdělil, že se klienti nakonec rozhodli od transakce odstoupit s tím, že smlouva byla zrušena z důvodu rozvazovací podmínky, protože rezervační poplatek nebyl zaplacen dle uzavřené smlouvy.

13. V daném případě soud dospěl k závěru, že byť rezervační poplatek byl uhrazen navzdory rezervační smlouvě opožděně, žalobkyně tím, že jej uhradila pět dnů po uplynutí uvedené lhůty a nadále se žalovanou jednala, dala jednoznačně najevo, že se hodlá danou rezervační smlouvou řídit. Obě strany smlouvy v podstatě postupovaly tak, aby kontraktační proces dovedly k uzavření smlouvy, jejíž uzavření bylo v rámci rezervační smlouvy avizováno. Tomuto nasvědčuje i jednání žalobkyně v průběhu kontraktačního procesu, kdy prostřednictvím svého právního zástupce vznášela námitky vůči některým konkrétním ustanovením smlouvy ve snaze (nebo pod záminkou) smlouvu uzavřít, přičemž z e-mailové korespondence je zřejmé, že konkrétní body k námitkám žalobkyně upravovány byly, až následně byl s ohledem na zapracování dalších bodů do smlouvy vznesen požadavek, aby byla připravena finální smlouva. Z předložených e-mailů nijak nevyplývá úmysl žalobkyně smlouvu neuzavřít (k tomu např. rozhodnutí Ústavního soudu III. ÚS 14/06, publikované ve sbírce pod [číslo]). Až v okamžiku, kdy je již smlouva připravena k podpisu, se žalobkyně náhle odmlčí a argumentuje odstoupením od smlouvy z důvodu jejího zrušení od počátku. V této souvislosti je nutno zdůraznit, že v daném okamžiku mohl být naplněn pouze jeden z uvedených důvodů. Pokud by smlouva byla zrušena v důsledku naplnění rozvazovací podmínky, byla to sama žalobkyně, kdo dal najevo se touto podmínkou neřídit a nadále pokračovat v kontraktačním procesu. Platba rezervačního poplatku byla učiněna osobním vkladem na účet žalované přímo v bance, nejednalo se o nějakou opožděnou platbu v důsledku pozdě zaúčtované transakce či podobně. V daném okamžiku zde byla jednoznačná vůle poplatek uhradit a tím také pokračovat ve smluvních jednáních. S tím souvisí také veškeré smluvní podmínky, které z rezervační smlouvy plynou, včetně možností odstoupení od smlouvy. Jestliže bylo následně jako důvod odstoupení uváděno především právě naplnění rozvazovací podmínky, nejedná se o důvod pro odstoupení od smlouvy (naplněním rozvazovací podmínky by byla smlouva ukončena od počátku a odstoupení od smlouvy tak postrádá smyslu). Současně však nebyl naplněn ani důvod pro odstoupení od smlouvy, uvedený v článku 13 rezervační smlouvy, kdy žalobkyně od této mohla odstoupit ve lhůtě 14 dnů od jejího uzavření. [jméno] rezervační smlouva však počítá s možností, že by kupující odmítl uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvu ve znění, které mu bylo předloženo budoucím prodávajícím. V takovém případě pak je složený rezervační poplatek smluvní pokutou za neuzavření smlouvy. Žalobkyně přitom argumentovala tím, že od smlouvy odstoupila proto, že jí nebylo ze strany žalované vyhověno ohledně jejích požadavků na předložení listin. Ostatně toto se nepotvrdilo, když je zřejmé, že ve třech předložených verzích smlouvy byly prováděny úpravy i dle přání žalobkyně, byť nebylo vyhověno všem. V daném případě tak soud shledává tvrzení žalobkyně o naplnění rozvazovací podmínky, popř. o odstoupení od smlouvy pro nedostatky ze strany žalobce jako účelovou obranu a jednání v rozporu s dobrými mravy. S ohledem na shora uvedené proto soud žalobu zamítl.

14. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř.. Podle tohoto ustanovení má žalovaná, která byla ve věci zcela úspěšná, právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšnému žalobci. Žalované přísluší odměna za právní zastoupení za čtyři úkony po 5 100 Kč, a to převzetí právního zastoupení, vyjádření k žalobě a účast při jednáních 29.1.2021 a 16.3.2021, to vše spolu se čtyřmi režijními paušály po 300 Kč a 21% DPH, jíž je právní zástupkyně žalované plátcem, celkem 26 136 Kč.