45 C 218/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro zaplacení 71 575 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se částečně zastavuje, a to co do částky 8.450,00 Kč s úrokem z prodlení od 29.4.2023 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 58.900,00 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 12.200,00 Kč od 21.11.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 12.200,00 Kč od 21.12.2021 od zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 4.225,00 Kč od 21.12.2021 do 28.4.2023, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 12.200,00 Kč od 21.1.2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 4.225,00 Kč od 21.1.2022 do 28.4.2023, a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 22.300,00 Kč od 3.6.2022 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 41 305,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala na žalované zaplacení částky 71 575 Kč příslušenstvím z titulu nájemní smlouvy ze dne 10.3.2017, na základě které pronajala žalované bytovou jednotku č. 949/1 (dále jen "byt"), umístěnou v budově [adresa] nacházející se na pozemku parc. č. 1309/42 v k. ú. [část obce], obci [obec], ve svém výlučném vlastnictví a na jejímž základě se žalovaná zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 12.200 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 4.225 Kč, a to vždy do 20. dne v měsíci předcházejícím měsíci, za který byly nájemné a zálohy na služby hrazeny. Doba nájmu byla opakovaně prodlužována, naposledy dne 20. 2. 2021, a to až do 28. 2. 2022. Žalovaná však za měsíce prosinec 2021, leden 2022 a únor 2022 však žalovaná žalobkyni neuhradila nájemné ani zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Mezi žalobkyní a žalovanou probíhala ke konci roku 2021 jednání o ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby nájmu, k tomu však nakonec nedošlo. V rámci těchto jednání nicméně žalovaná sepsala s žalobkyní dne 21. 11. 2021 protokol o stavu bytu před ukončením smlouvy o nájmu bytu. V tomto protokolu byla sepsaná poškození bytu, ke kterým došlo během užívání bytu ze strany žalované, s tím, že některé z těchto vad odstraní před ukončením nájmu žalovaná a některé po ukončení nájmu odstraní na náklady žalované sama žalobkyně. Dne 5. 12. 2021 sdělila žalovaná žalobkyni, že opustila byt a zanechala v něm klíče od bytu. Po vstupu do bytu žalobkyně zjistila následující závady: Při předání bytu žalované byl byt vymalován bíle, žalovaná jej nicméně vymalovala barevně a bylo tak její povinností byt při ukončení nájmu vymalovat zpět na bílo, což neučinila. V souvislosti s vymalováním bytu zpět na bílou barvu vznikly žalobkyni náklady ve výši 20.000 Kč. Jelikož žalovaná nepředala žalobkyni veškeré klíče od bytu, byla žalobkyně nucena vyměnit zámek u vchodových dveří do bytu, přičemž náklady na to činily 365 Kč. Dále byla v bytě poškozená vanová baterie (náklady na pořízení nové vanové baterie činily 598 Kč), chybějící zámek k poštovní schránce (náklady na pořízení nového zámku činily 199 Kč), poškozené světlo (náklady na nové světlo činily 359 Kč), poškozené sklo balkonových dveří (náklady na odstranění tohoto poškození činily 13.660 Kč, přičemž žalobkyně uplatnila toto poškození u pojišťovny, která jí poskytla pojistné plnění ve výši 12.294 Kč a žalobkyni tak vznikly náklady v podobě spoluúčasti ve výši 1.366 Kč), poškozené umyvadlo (náklady na nové umyvadlo činily 859 Kč), poškozené obložky na dveře do koupelny (náklady na nové obložky činily 2.499 Kč), poškozené obložky na dveře do ložnice (náklady na nové obložky činily 2.499 Kč), poškozené dveře do ložnice (náklady na nové dveře činily 1.299 Kč), poškozená dvířka od mrazničky (náklady na nová dvířka činily 980 Kč), poškozené přihrádky v lednici (náklady na nové činily 47,97 EUR, tj. 1.167 Kč), poškozená přihrádka pod lednicí (náklady na opravu činily 700 Kč - práce truhláře 2 hod á 350 Kč), chybějící zátka k umyvadlu (náklady na pořízení nové zátky činily 279 Kč), chybějící kohoutek pračky (náklady na pořízení nového činily 106 Kč) a poškození šatní skříně (náklady na opravu činily 525 Kč - práce truhláře 1,5 hod při ceně prací 350 Kč/hod). Celková výše nákladů spojených s uvedením bytu do stavu, ve kterém se nacházel při jeho předání žalované, činí celkem 33.800 Kč, žalovaná je přitom povinna tyto náklady žalobkyni nahradit. Žalobkyně na tuto svoji pohledávku vůči žalované započetla pohledávku žalované na vrácení jistoty ve výši 11.500 Kč. Žalované tak zbývá uhradit žalobkyni částku 22.300 Kč (33.800 Kč - 11.500 Kč). Žalobkyně opakovaně vyzývala žalovanou k úhradě dlužných částek, naposledy dopisem ze dne 26.5.2022, který byl žalované doručen ještě týž den. Žalobkyně v tomto dopise vyzvala žalovanou k úhradě dlužných částek do 7 dnů od doručení, žalovaná je tak nejpozději od 3.6.2022 v prodlení s úhradou dlužné částky. S ohledem na to žalobkyně požadovala, aby soud žalobě vyhověl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila až při ústním jednání, když uvedla, že je ochotna se s žalobcem dohodnout na úhradě poškození inventáře bytu a skutečné spotřebě energií, avšak nárok na úhradu tří dlužných nájmů neuznává. Prostřednictvím e-mailu byla s žalobcem dohodnuta, že byt opustí a nebude tak muset platit nájemné. Z bytu se po pěti letech užívání odstěhovala narychlo v době Covidu 5.12.2022, kdy bylo málo jiných bytů k dispozici a ona dostala nabídku jiného bytu od svého zaměstnavatele. Byt nechala na vlastní náklady vymalovat, což ji stálo 10 000 Kč. Byt byl jinak ve stavu, odpovídajícímu bydlení s dítětem, což jí mohou dosvědčit i pisatelé čestných prohlášení (její matka a soused), kteří byt kontrolovali. Nesouhlasila s tím, že byt bylo zapotřebí znovu vymalovat, z vlastních zdrojů má informace o tom, že v bytě proběhla rekonstrukce a vyslovila podezření, že tyto náklady jsou jí nyní účtovány. Připustila poškození dveří, běžné opotřebování na balkoně. Žalovaná v této souvislosti konstatovala, že nejen její syn, ale i ona sama stěhování z bytu těžce nesli, oba zhruba v době stěhování prodělali onemocnění [anonymizováno], byla v té době ve stresu z hledání jiného bytu, vynaložila výdaje na stěhování a neměla dostatek prostředků na další výdaje. Potvrdila, že vady v bytě byly fotografovány v její přítomnosti, k poškození dvou dveří uvedla, že toto způsobil její bývalý partner. Rovněž potvrdila, že v bytě byl poškozen lustr, pravděpodobně nějaké úchyty, jejichž cena je dle žalované cca 400 Kč Tyto však nebyla schopna sehnat a již díky stěhování k tomu neměla prostor. Žalovaná uvedla, že nepodepsala dohodu o ukončení nájmu, ačkoliv to po ní majitelka chtěla, protože v té době byla nemocná. Nepřistoupila však na písemnou komunikaci, protože nechtěla majitelce dávat svou novou adresu a chtěla se ní poté sejít osobně. U sepisování škod v bytě byla matka žalované, bylo domluveno, že byt bude předán 5.12.2022 a v té době již byla žalovaná nemocná. Následně obdržela soupis vad a chybějících věcí v bytě, který dle jejího názoru odráží určitou snahu žalovanou poškodit, když je jí vyčítáno např. ponechání garnýží v bytě, ponechání botníku aj., tedy neuvedení bytu do původního stavu. Žalovaná v této souvislosti doplnila, že dle jejího názoru se nejedná z lidského hlediska o spravedlivé jednání, protože musela opustit byt po 5 letech užívání, v době Covidu a musela si sama se synem zařídit nový život. V té souvislosti znovu zdůraznila, že není ochotna platit tři nájmy a opětovné vymalování. Doplnila, že v době, kdy opouštěla byt, jí ze strany pronajímatele byla dána lhůta cca 14 dnů na uvedení bytu do původního stavu, ale ona neměla k dispozici nikoho, kdo by za ni související práce provedl. Připustila, že neukončila nájem zákonem předpokládaným způsobem a namítla, že v tomto směru se bylo možné lidsky dohodnout a je ochotná uhradit způsobené škody. Závěrem namítla, že neví, proč by měl být hrazen i úklid bytu, když sama jej opustila v uklizeném stavu a úklid byl zapotřebí až po rekonstrukci bytu, kterou žalobce provedl.

3. Žalobce vzal v průběhu řízení žalobu částečně zpět, a to dne 9.3.2023 co do částky 4 225 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 4.225,00 Kč od 21.11.2021 do zaplacení a dne 28.4.2023 co do částky 8 450 Kč s úrokem z prodlení od 29.4.2023 do zaplacení. O prvním částečném zpětvzetí soud rozhodl dne 9.3.2023 přímo při ústním jednání.

4. Žalobce doplnil, že pokud jde o zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jednak vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním předmětné bytové jednotky za rok 2022 nemá od dodavatelů energií doposud k dispozici, jednak bylo mezi stranami sjednáno předložení vyúčtování do 30. 6. každého roku. V této souvislosti odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015. Pokud jde o dlužné nájemné za období od 1.12.2021 do 28.2.2022 žalobkyně konstatovala, že byla ochotna a připravena přistoupit na dřívější ukončení nájmu předmětné bytové jednotky dohodou, i proto byla dne 21. 11. 2021 provedena kontrola bytové jednotky před ukončením nájmu. Dohodu o ukončení nájmu však žalovaná s žalobkyní nakonec nikdy neuzavřela a nájemní vztah tak byl ukončen uplynutím doby, na kterou byl sjednán. V této souvislosti dále odkázala na rozsudky Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 1712/2000 ze dne 3. 10. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1414/2016 ze dne 23. 11. 2016 a sp. zn. 26 Cdo 1414/2016 ze dne 23. 11. 2016, přičemž doplnila, že k ukončení nájmu nemohlo dojít ani tím, že žalovaná předmětnou bytovou jednotku opustila s úmyslem ji dále neužívat, potažmo i kdyby žalovaná vyklizený byt žalobkyni řádně předala, protože současně s žalobkyní neuzavřela dohodu o ukončení nájmu. Pokud jde o požadovanou náhradu škody, žalobkyně doplnila, že na nedostatečnou výmalbu upozornila žalovanou ihned poté, co žalovaná byt opustila. Pod bílým nátěrem totiž prosvítala tmavá barva a žalovaná tak i přes vynaloženou částku 10 000 Kč neuvedla bytovou jednotku do stavu před zahájením nájmu. Žalobkyně odmítla tvrzení žalované, že by snad mělo dojít k této výmalbě bytu v souvislosti s rekonstrukcí bytové jednotky, která měla být provedena ze strany žalobkyně poté, co tuto bytovou jednotku žalovaná opustila. Faktura za výmalbu byla vystavena a uhrazena již 22. 12. 2021, tedy 17 dnů poté, co žalovaná předmětnou bytovou jednotku opustila. Takový krátký časový úsek by zcela jistě nepostačil k rozsáhlé rekonstrukci bytové jednotky, jak o ní žalovaná hovoří. Žalobkyně v této souvislosti poukázala na rozpory mezi čestnými prohlášeními a tvrzeními žalobkyně.

5. Žalovaná se k výzvě soudu dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. nevyjádřila a zůstala zcela pasivní, a to ačkoli byla ve věci právně zastoupena. Skutečnost, že již zastoupena není, uvedla ústně do protokolu při jednání soudu dne 28.4.2023, poté co soud konstatoval, že jako právně zastoupené osobě jí není povinen poskytovat užší poučení, navzdory tomu, že k jednáním se dostavuje bez právního zástupce. Teprve poté žalobkyně informovala soud, že jí měla být plná moc vypovězena a její zástupce ukončil činnost s tím, že toto soudu avizovala dříve. Z obsahu spisu však ničeho takového neplyne.

6. Dle informace o jednotce [číslo] zapsané v katastru nemovitostí, vedeného [stát. instituce], [stát. instituce], [katastrální uzemí], na [list vlastnictví], je uvedená bytová jednotka ve vlastnictví žalobkyně.

7. Smlouvou o nájmu bytu ze dne 10.3.2017, uzavřenou mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem, byla žalované pronajata bytová jednotka č. 949/1, umístěná v budově [adresa] nacházející se na pozemku parc. č. 1309/42 v k. ú. [část obce], obci [obec], a to na dobu určitou od 1.3.2017 do 28.2.2018. Žalovaná se zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 12.200 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 4.225 Kč, a to vždy do 20. dne v měsíci předcházejícím měsíci, za který byly nájemné a zálohy na služby hrazeny.

8. Dle Prodloužení smlouvy o nájmu bytu ze dne 20.2.2021, uzavřené mezi [právnická osoba], s.r.o. a žalovanou, byl nájem shora uvedené jednotky prodloužen do 28.2.2022.

9. Dopisem z 1.11.2021 informovala [právnická osoba] IT žalovanou, že nájemní smlouva na byt 2+kk, [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je sjednána na dobu určitou a končí dne 28.2.2022, již nebude prodlužována, nájem bude ke dni 28.2.2022 ukončen. Současně avizovala, že kontrola stavu bytu a seznam oprav a způsob jejich odstranění, aby byl byt uveden do původního stavu, proběhne nejpozději do 31.12.2021. 10. [příjmení] [jméno] [příjmení] z 5.11.2021 s předmětem„ RE: RE: Vyúčtování el. energie květen 202- 2021 a platba nájmu“ byla žalovaná informována, že k uvedenému dni nebyla provedena platba nájmu ve výši 16.425,00 Kč, ani doplatku 1.061,00 Kč.

11. E-mailem z 19.11.2021, adresovaným [jméno] [příjmení], s předmětem„ RE: RE: Vyúčtování el. energie květen 202- 2021 a platba nájmu“ žalovaná poděkovala za dopis a avizovala, že k 1. prosinci se stěhuje. Sehnala si narychlo byt a žádala o sdělení, jak se domluví na předání klíčů a zkontrolování stavu bytu. Současně informovala, že v bytě jsou rozbité žaluzie u jednoho okna a chybí 2 lustry, jinak je byt v pořádku. Rovněž žádala o sdělení, jakou výši kauce má u pronajímatele složenu.

12. Protokolem - Stav bytu před ukončením smlouvy o nájmu bytu ze dne 21.11.2021 se účastníci shodli na tom, že v bytě je zapotřebí odstranit závady ohledně kuchyně, posledního šuplíku pod lednicí s tím, že nejde otevřít, trouba opravit plastový díl, koupelna, světlo nad umyvadlem, umyvadlo odpad, lišta nad toaletou – spálené místo, silikon toaleta, protékající kohoutek vana, silikon vana – plíseň, futro u zámku – dveře do koupelny, vyklidit skříňky + opravit díry ve zdi, obývací pokoj, žaluzie, dveře, vymalování, lustr, vyčištění zdi na balkoně, zelený plot na balkoně, ložnice, dveře výměna, žaluzie dveře, lustr, vymalování. Současně bylo dohodnuto, že část vad odstraní žalovaná (vymalování, zasádrování, šuplík + trouba – kuchyň, odpad umyvadlo, koupelna, balkon, dveře ložnice), zbytek provede pronajímatel.

13. E-mailem z 2.12.2021 se [jméno] [příjmení] informovala žalovanou, že dle dohody přijede 5.12.2021 na kontrolu a předání bytu v 10:00.

14. E-mailem z 2.12.2021, žalovaná reagovala na předchozí zprávu a uvedla, že byt je již vymalován a ještě do něj půjde uklidit.

15. Dle faktury č. 1/021 ze dne 4.12.2021, vystavené žalované [jméno] [příjmení] v částce 10.200,00 Kč byla v bytě v objektu [ulice a číslo], [část obce], provedena malba, broušení omítek, akrylátování, penetrace, vyspravení omítek, oblepování, přikrývání podlah + nábytku, účtována byla doprava a přesun materiálu.

16. Dle účtu ze [právnická osoba] ze dne 11.12.2021 byla provedena úhrada v částce 454,30 Kč za kulatý rohový ventil s filtrem v částce 106,00 Kč, bezpečnostní vložku v částce 365,00 Kč a kolínko s matkou v částce 22,00 Kč.

17. Dle účtu [právnická osoba] ze dne 18.12.2021 na celkovou částku 1.013,40 Kč byla mimo jiné zakoupena vanová baterie v částce 598,00 Kč a cylindrický pákový zámek v hodnotě 199 Kč.

18. Dle faktury č. 1020 z 22.12.2021, vystavené [jméno] [jméno] [právnická osoba] IT byly provedeny v bytě na adrese [adresa], malířské práce dle objednávky, lokální oprava stěn, škrábání stěn, 2x nátěr malíř. bílá, stěny, stropy, 1x nátěr hloubková penetrace, včetně přípravy, hrubého úklidu po realizaci, materiál, odvoz odpadu s tím, že není plátcem DPH. Na faktuře je ručně připsáno„ placeno hotově 22.12.2021“.

19. Dle účtu u [právnická osoba] (Baumax) ze dne 30.12.2021 byly zakoupeny produkty v celkové hodnotě 4 437,70 Kč, včetně svítidla za 359,70 Kč.

20. Dle dokladu ze [právnická osoba] s.r.o. (Baumax) ze dne 13.1.2022 byly zakoupeny mimo jiné produkty SK/STANDA /01/ STŘÍBRNÝ v částce 1 299 Kč (kód 4847151), SZAR/REG/70P /140-180/ STŘÍBRNÝ v částce 2 499 Kč (kód 4805767) a SZAR/REG/80P /140-180/ STŘÍBRNÝ v částce 2 499 Kč (kód 4805708).

21. Dle kontaktů [právnická osoba] s.r.o. se jedná o e-shop známého hobymarketu Baumax.

22. Dle fotografie obrazovky z internetového obchodu Baumax, zárubeň regulovatelná 80P 140-180 dub stříbrný, stojí 2.599,00 Kč, a je vedena pod kódem 4805708.

23. Dle fotografie obrazovky z internetového obchodu Baumax, zárubeň regulovatelná 80L 140-180 dub stříbrný, stojí 2.599,00 Kč, je označena pod kódem 4805767.

24. Dle fotografie obrazovky z internetového obchodu Baumax, interiérové dveře Standard 01 70P dub stříbrný, v ceně 1.399,00 Kč, jsou označeny pod kódem 4847151. Uvedený kód je rovněž nalezen na účtence.

25. Dle faktury č. 2022 ze dne 11.1.2022, vyúčtoval [jméno] [příjmení] – sklenářské práce žalované v hodnotě 13.660,00 Kč, za výměnu izolačního dvojskla o rozměru 745 x 2192 mm.

26. Dle Oznámení [právnická osoba] ze dne 11.1.2022 tato poskytla pojistné plnění z pojistné události č. 4213092672, z poškození skel na adrese [adresa], pojistného plnění na 12.294,00 Kč, od nějž byla odečtena dohodnutá spoluúčast ve výši 1.366,00 Kč.

27. Dle překladu faktury [právnická osoba] ze dne 19.1.2022, vystavené žalobci byl v Utrechtu zakoupen [příjmení] šuplík na zeleninu průhledný v částce 41,98 EUR, plus poštovné a balné v částce 5,99 EUR. Celková cena tedy představuje částku 47,97 EUR.

28. Dle výpisu kurzů devizového trhu ke dni 19.1.2022 je kurz 1 EUR/24, 310 Kč.

29. Dále se čte faktura č. 2203276 ze dne 11.2.2022, znějící na částku 980,00 Kč, vyúčtovala [právnická osoba] servis pračky s.r.o. žalobci dodání dvířek výparníku [příjmení].

30. Dle účtu společnosti [právnická osoba] ze dne 12.2.2022 byla zakoupena umyvadlová zátka v částce 279,00 Kč.

31. Dle faktury č. 22202 ze dne 14.2.2022 vyúčtoval [jméno] [příjmení] žalobkyni práce v celkové částce 34.580,00 Kč za opravu kuchyně dle dohody, demontáž a montáž plovoucí podlahy, materiál, včetně olištování, demontáž a montáž 3x dveře, včetně kování a montážní pěna.

32. Podle přílohy - rozpisu prací kuchyně, vypracovaných [jméno] [příjmení] byl mimo jiné účtován velký šuplík pod lednicí výroba a oprava v počtu 2 hodin v celkové částce 350,00 Kč/hod, celkem 700,00 Kč, a skříň chodba oprava v počtu 1,5 hodiny v částce 350,00 Kč/hod, ve výši 525,00 Kč.

33. Dle čestného prohlášení [jméno] [celé jméno žalované], matky žalované, z 20.2.2023, byla dne 5.12.2021 na návštěvě své dcery v bytě [ulice a číslo]. V dopoledních hodinách přišla pronajímatelka se svým manželem převzít byt a sepsat závady. Obě strany se ústně dohodly o ukončení nájemní smlouvy s tím, že majitelka nebude žádat dodržení nájemní smlouvy, ani nájem vzhledem k tomu, že je dcera samoživitelka.

34. Dle čestného prohlášení pana [jméno] [příjmení] z 26.2.2022, bývalého souseda nájemnice bytu 1A01, paní [celé jméno žalované], tento zná stav uvolňovaného bytu. Je mu známo, že požadovala pronajímatelka na nájemnici koncem roku 2021 opětovně zvýšení nájemného za byt, což bylo pro nájemnici, která je dlouhodobě samoživitelkou, pečující o nezletilého syna, neúnosné. Navíc přišel požadavek pronajímatelky do nevhodné doby, kdy [anonymizována čtyři slova] a v chřipkovém onemocnění, což značně tedy omezovalo související právní úkony i fyzický kontakt mezi pronajímatelkou a nájemnicí bytu. Z tohoto důvodu bylo telefonicky mezi oběma stranami sjednáno, že pronajímatelka sama provede fyzickou kontrolu bytu a případné závady a nedostatky sdělí písemně nájemnici, což bylo realizováno pronajímatelkou dne 21.11.2021. Protokol s připomínkami pronajímatelky byl vyhotoven ve dvou stejnopisech, z nichž pronajímatelka i nájemnice obdržely každá po jednom výtisku. Svědek dále glosoval jednotlivé body protokolu. Dále uvedl, že v bytě byl 3.12.2021, kdy tam přinesl úklidové prostředky, štafle a vysavač. V tu dobu tam byl malíř, který maloval všechny místnosti, a paní [celé jméno žalované] se připravovala na úklid bytu po skončení jeho práce. Byt navštívil ještě téhož dne večer a, dle jeho názoru, byl dostatečně uklizen po malíři i připraven k předání. Pokud ví, byt paní [celé jméno žalované] užívala asi čtyři roky, a tak se dá předpokládat, že řada věcí, které paní pronajímatelka nároku k obnově, nebo k zaplacení, zcela určitě spadá do běžného opotřebení bytu. Je mu však zcela nepochopitelný její nárok na úhradu úklidu v nepřiměřené výši, dle jeho názoru tedy, když rozhodně ví, že paní [celé jméno žalované] byt před svým odchodem z bytu, dokonce s pomocí své matky, uklidila.

35. Dle nedatovaného sdělení [jméno] [příjmení] tato informovala žalovanou, že v bytě při kontrole nalezla vady, které nebyly odstraněny, nebyly vráceny klíče od bytu a chybí zámek od poštovní schránky. I přesto, že bylo domluveno, že bytu bude uveden do původního stavu, není dostatečné vymalování, zůstaly záclony s konzolemi a je zapotřebí opravit díry, barevný nátěr zdí prosvítá pod bílým nátěrem, byly znečištěny podlahové lišty, poškozený šuplík v lednici, chybějící uzavírání dvířek mrazáku, poškozený šuplík pod lednicí, chybějící plastový dík u trouby, znečištěná kuchyň a ponechané nádobí ve skříňkách, chybějící zátka odpadu umyvadla, odmontovaná přípojka pračky, znečištěná koupelna, znečištěný balkon, nevyměněné dveře ložnice, neodstraněný botník, nevyklizené skříně, poškozené otvírání skříně a dveře nejsou v kolejnici. Dále je zapotřebí opravit dle domluvy z 21.11.2021 světlo v koupelně, lištu u toalety, kohoutek u vany, futro koupelnových dveří, žaluzie a dva lustry. Žalovaná byla dále informována, že zapotřebí podepsat ukončení nájemní smlouvy, proto žádala o zaslání nové adresy, na kterou by se odesílatelka zastavila, až bude ukončena karanténa.

36. Dle výzvy právního zástupce žalobce tento reagoval na dopis žalované ze 4.4.2022, kdy se žalovaná vyjadřovala k jednotlivým nárokům a k jednotlivým bodům.

37. Dle nedatovaného textu e-mailu, zaslaného právním zástupcem žalobce, byla žalovaná informována, že dosud zbývá k vypořádání vztahu uhradit částku v celkové výši 75 754 Kč, představující jednak dluh na nájemném a zálohách ve výši 49 275 Kč, jednak náhradu nákladů na uvedení bytu do původního stavu, představovanou rozdílem mezi skutečnými náklady ve výši 37 979 Kč a žalovanou složenou jistinou ve výši 11 500 Kč, a to ve výši 26.479,00 Kč.

38. Dle SMS komunikace z telefonu [anonymizováno], není zřejmé telefonní číslo, ani den, podle kterého mělo být dohodnuto:„ [jméno], klíče jsem vám nechala na lince, bylo mi včera tak špatně, že jsem vám zapomněla napsat, jsme bohužel v karanténě, v noci mi přišla SMS. Zapomněla jsem tam na balkoně vyhodit pytle s bordelem, už včera mi bylo zle, syn měl ve škole [anonymizováno]. Dveře jsem nesehnal, všechno co je potřeba, si doplaťte z kauce, na mě toho všeho bylo moc, udělat dva byty najednou. Udělala jsem, co jsem mohla. [jméno]“ 39. Dle fotografie SMS komunikace z telefonu [anonymizováno] tato obdržela zprávu, určenou osobě, označené [jméno] [příjmení], podle které byl tento 3.12 v [anonymizováno 14 slov].

40. Dle e-mailové korespondence právní zástupkyně žalobkyně informovala žalovanou, že zastupuje [právnická osoba], s.r.o. ve sporu, vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2, v rámci kterého se klient aktuálně domáhá zaplacení částky 67.350,00 Kč s tím, že tedy se 9.3.2023 setkaly na jednání před soudem. Jelikož dosud neobdržela žalobkyně žádný návrh smírného vyřešení sporu, obrací se tedy na žalovanou s tím, že klient je připraven upustit od vymáhání částky 8.450,00 Kč. Současně je klient ochoten přistoupit na to, že mu zbývající částku, tj. částku 58.900,00 Kč, uhradí žalovaná v měsíčních splátkách ve výši 10 000 Kč měsíčně, až do úplného zaplacení, tedy ve splátkách 5x 10 tis. Kč a 1x 8.900,00 Kč. V případě, že by splátky dluhu hradila klientovi řádně a včas, nepožadoval by rovněž klient úhradu úroků z prodlení. Podmínkou výše uvedeného smíru je, že klientovi bude uhrazena náhrada nákladů předmětného soudního řízení ve výši 19.198,40 Kč, a to ve dvou měsíčních plátkách (10 000 Kč a 9.198,40 Kč). V této souvislosti byla žalovaná rovněž upozorněna na to, že je soud vyzval k doložení některých skutečností, a to nejpozději do 17.4.2023. Pokud by takové skutečnosti soudu dokládali, pak by náklady klienta, vynaložené na předmětné soudní řízení, narostly nejméně o 4.549,60 Kč, přičemž v takovém případě, by klient požadoval náhradu nákladů řízení ve vyšší částce. Z tohoto důvodu žádala o stanovisko nejpozději do 31.3.2023. V případě, že žádné stanovisko neobdrží, začne s přípravou výše uvedeného podání pro soud. Žalovaná na to reagovala dne 24.3.2023 dotazem, co přesně má platit v částce 58.900,00 Kč. Na to odpověděla právní zástupkyně žalobkyně dne 27.3.2023, že dlužná částka 58.900,00 Kč se skládá z nájemného ve výši 12.200,00 Kč za měsíc prosinec 2021, rovněž za měsíc leden a únor 2022, a dále částky 22.300,00 Kč, představující náhradu nákladů klienta na uvedení předmětné bytové jednotky do původního stavu, a sice započtení jistoty ve výši 11.500,00 Kč, kterou klientovi poskytla při zahájení nájmu. Jednotlivé položky, ze kterých se náhrada sestává, jsou rozepsané v žalobě, kterou má žalovaná k dispozici od soudu, nicméně, přesto byla znovu přiložena přílohou, a žádala o stanovisko žalované na smírné vyřešení sporu. Žalovaná dne 3.4.2023 bez dalšího konstatovala, že na návrh nepřistoupí. Následně byla žalovaná právní zástupkyní dne 3.4.2023 vyzvána do konce uvedeného dne ke sdělení jiného návrhu na smírné řešení sporu s tím, že pokud nedojde k uzavření smíru mezi ní a klientem, začne příprava podání pro soud, čímž by narostly náklady na právní zastoupení klienta, jejichž náhradu by na žalované požadoval.

41. Na žalobcem předložených fotografiích jsou zřejmá poškození skla balkonových dveří (odštípnutí masy skla), poškrábání na dveřích, otvor uprostřed dveří s provizorní papírovou výplní, poničená část na dvou místech masy dveří, poškozený plastový výparník, poničené těsnění lednice, skříně s pantem, na kterém nevisí dvířka, prasklé umyvadlo, lednice se zamrzlým výparníkem, třemi přihrádkami, dvěma šuplíky, dvěma vkládacími přihrádkami (jednou poškozenou) a čtyřmi přihrádkami ve dveřích. Z fotografií je rovněž zřejmé poškození dveřních zárubní, chybějící zámek na poštovní schránce, chybějící ventil u pračky. Z fotografií je rovněž zřejmé nerovnoměrné vymalování stěn bytu, kdy pod bílým nátěrem prosvítá tmavší odstín původní výmalby, což vytváří téměř aura efekt, znečištěné podlahové lišty barvou, na jedné z fotografií je na ostění blízko okna zřetelná tmavá stékající skvrna. V jedné ze zásuvek je vidět nevyklizený obsah, horní zásuvka chybí.

42. Podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, je třeba doručit vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

43. Dle ust. § 2237 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ NOZ“) (Nájemní) smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

44. Dle ust. § 2251 odst. 1 NOZ nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

45. Dle ust. § 2254 odst. 1 a 2 NOZ ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

46. Dle ust. § 2264 odst. 1 a 2 NOZ zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.

47. Dle ust. § 2265 odst. 1, 2 a 3 NOZ pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

48. Dle ust. § 2266 NOZ neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

49. Dle ust. § 2267 NOZ neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

50. Dle ust. § 2285 NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

51. Dle ust. § 2287 NOZ nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

52. Dle ust. § 2286 odst. 1 NOZ výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

53. Dle ust. § 2237 NOZ smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

54. S ohledem na částečné zpětvzetí žaloby soud podle § 96 odst. 2 o. s. ř. řízení v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby ve výroku ad I. zastavil.

55. Na základě shora provedených důkazů má soud za prokázáno, že mezi účastníky byla dne 10.3.2017 uzavřena nájemní smlouva na základě, které pronajala žalobkyně žalované bytovou jednotku č. 949/1, umístěnou v budově [adresa] nacházející se na pozemku parc. č. 1309/42 v k. ú. [část obce], obci [obec], ve svém výlučném vlastnictví, a to na dobu určitou od 1.3.2017 do 28.2.2018. Žalovaná se zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 12.200 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 4.225 Kč, a to vždy do 20. dne v měsíci předcházejícím měsíci, za který byly nájemné a zálohy na služby hrazeny. Strany nesporovaly, že nájemní smlouva byla mezi stranami několikrát prodloužena. Poslední prodloužení shora uvedené smlouvy ze dne 20.2.2021 smlouvu prodloužilo do 28.2.2022. Dne 1.11.2021 avizovala žalobkyně žalované emailem, že smlouvu již nadále prodlužovat nebude. Žalovaná na to reagovala 19.11.2021 sdělením, že byt opustí ještě k 1.12.2021. Současně informovala žalobkyni, že v bytě jsou poškozené žaluzie a chybí 2 lustry. Mezi stranami byl následně sepsán protokol o stavu bytu 21.11.2021, ze kterého vyplývají žalobkyní namítané vady. Strany se poté dohodly na předání bytu 5.12.2021, avšak k osobnímu setkání již nedošlo. Žalovaná následně žalobkyni informovala, že ponechala klíče od bytu v bytě. Ačkoliv byla žalovaná opakovaně upozorňována, že je zapotřebí písemně smlouvu ukončit, k tomuto úkonu již nedošlo a nedošlo ani k odstranění závady ze strany žalované. Žalobkyně závady nechala sama opravit a informovala žalovanou o vynaložení těchto nákladů. Žalovaná nesporovala vynaložení těchto nákladů, sporovala pouze cenu druhé výmalby (stejně jako její potřebu jako takovou) a úklid (který však nebyl žalobou požadován). I přesto a navzdory deklarované ochotě náklady uhradit však žalovaná dosud na vynaložené náklady ničeho neuhradila.

56. Pokud jde o argumentaci žalované, že požadavek žalobkyně na zaplacení nájemného za užívání předmětné bytové jednotky ve výši 12.200 Kč měsíčně za období od 1.12.2021 do 28.2.2022 je až amorální, protože v tomto období bytovou jednotku neužívala, nelze než konstatovat, že tento argument vychází z nepochopení právního vztahu jako takového. Žalovaná uzavřela se žalobkyní nájemní smlouvu na dobu určitou, na jejímž základě jí byl pronajat předmětný byt. Mezi účastníky nebylo sporu, že nájemní smlouva byla opakovaně prodlužována a měla tak být ukončena k 28.2.2022, což bylo žalované rovněž oznámeno ze strany žalobkyně. Žalovaná se poté sama rozhodla pro předčasné ukončení nájemní smlouvy ke dni 1.12.2021 a toto avizovala žalobkyni. Protože smlouva o nájmu byla uzavřena písemně, bylo rovněž zapotřebí písemné modifikace daného vztahu, ať již ve smyslu prodloužení (jak se ostatně opakovaně dělo) nebo ve smyslu jejího předčasného ukončení. Z důvodů na straně žalované však nebyl právní vztah mezi účastníky předčasně ukončen a skončil ke dni uplynutí sjednané doby nájmu bytu. Žalovaná sama při ústním jednání potvrdila, že nikdy žádnou listinu, kterou by byl nájemní vztah ukončen, nepodepsala. Žalovaná v této souvislosti uváděla [anonymizováno 6 slov], současně jí však ze strany žalobkyně bylo nabídnuto, že tato se osobně dostaví k jejímu bydlišti, aby mohla být smlouva o nájmu ukončena. Tuto nabídku žalobkyně žalovaná nevyužila a nedostavila se k ukončení nájemní smlouvy ani po uplynutí doby karantény. Nelze tak než konstatovat, že navzdory všem okolnostem a úmyslu žalované nájemní smlouvu ukončit, tato nevynaložila dostatečnou a odpovídající aktivitu k tomu, aby se tak skutečně stalo. Nájemní vztah tak uplynul uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Na tom nic nemění ani skutečnost, že žalovaná byt opustila a ponechala v něm klíče či tvrzení žalované, že v té době již měla pronajatý jiný byt, protože uzavření jakéhokoliv počtu dalších nájemních smluv nemá vliv na nájemní vztahy dosud trvající a povinnosti z nich vyplývající. Povinnost úhrady dlužného nájemného do doby ukončení nájmu tak vyplývá přímo ze smlouvy mezi oběma účastníky.

57. Pokud jde o zaplacení předmětných záloh (resp. po částečných zpětvzetích již jen úroků z prodlení z těchto záloh), v souvislosti s trvajícím nájemním vztahem vzniklo žalobkyni právo na jejich zaplacení, a to až do doby jejich vyúčtování, tj. do 30. 4. 2023, resp. do 30. 6. 2023. Ačkoliv žalobkyně vyšla žalované (i přes její negativní postoj k nároku na zaplacení dlužného nájemného) vstříc a nepožadovala již nadále zaplacení samotných záloh, nárok na zaplacení úroku z prodlení jí nezanikl ani částečným zpětvzetím, které se jej netýkalo.

58. Pokud jde o žalobkyní požadovanou náhradu vynaložených nákladů, žalovaná i přes dodatečně poskytnutou lhůtu kromě svých tvrzení a čestných prohlášení svědků nepředložila soudu žádný důkaz, vyvracející tvrzení žalobkyně. Žalovaná ostatně z vynaložených nákladů sporovala pouze poškození výplně balkonových dveří, potřebu opětovné výmalby včetně její ceny a úklid, přičemž namítala, že si žalobkyně hodlá na její účet vynahradit rozsáhlou rekonstrukci bytu. Předně nutno konstatovat, že hodnota vynaložených nákladů, které žalobkyně na uvedení bytu vynaložila (cca 37 000 Kč), se ani zdaleka neblíží nákladům za žalovanou (obecně) tvrzenou rekonstrukci bytové jednotky. Pokud jde o žalovanou sporovanou potřebu výmalby a cenu této výmalby, z provedeného dokazování je zřejmé, že původní modrý nátěr byl překryt bílým jen částečně a musel být znovu přetřen. Vzhledem k pasivitě žalované pak zůstaly veškeré její námitky ohledně nepoškození výplně balkonových dveří (o čemž pomlčela i v řízení prováděná čestná prohlášení) nedoloženy a žalovaná tak neustála důkazní břemeno ohledně svých tvrzení. Z čestných prohlášení, která žalovaná předložila, jsou navíc patrné nepřesnosti a rozpory s tvrzením žalované, nejen v časovém zařazení. Především nutno konstatovat, že svědkyně [celé jméno žalované] prohlásila, že byla přítomna předání bytu a ústnímu ukončení nájemní smlouvy dne 5.12.2021. Jak však žalobkyně sama prohlásila a doložila i kopií sms, předání bytu sice bylo sjednáno na 5.12.2021, avšak tohoto se již pro karanténu osobně nezúčastnila, pouze ponechala klíče od bytu v bytě, o čemž informovala žalobkyni formou sms. Svědek [příjmení] současně uváděl, že ještě 3.12.2021 byl v bytě malíř, kterého tam potkal, přestože žalovaná již 2.12.2021 avizovala žalobkyni, že byt byl vymalován. Ke stavu bytu se přitom svědek vyjadřoval tak, že tento odpovídal dlouhodobému užívání s dítětem. To však současně potvrzuje tvrzení žalobkyně, že byt nebyl uveden do původního stavu. Zcela mimo předmět řízení pak je svědkem uváděný důvod ukončení nájemního vztahu (který měl svědek pravděpodobně z doslechu, protože se zcela míjí s provedenými důkazy), stejně jako doba, po kterou měla být žalovaná v karanténě. Nicméně ani čestná prohlášení nevyvrátila de facto souhlasné tvrzení účastníků, že nedošlo k ukončení nájemní smlouvy písemnou formou, stejně jako tvrzení žalobkyně, že byt vykazoval vady, jejichž odstranění jde k tíži žalované. V neposlední řadě nutno konstatovat, že žalovaná na jednu stranu tyto vady uznává, stejně jako svou povinnost k jejich úhradě, deklaruje svou ochotu splnit svůj závazek, současně však jej podmiňuje poskytnutím výhody ze strany žalobkyně (odpuštěním nájmu za poslední tři měsíce), na kterou jí nevznikl nárok a která je plně v kompetenci žalobkyně. Závěrem nutno uvést, že přestože žalovaná ke svému závazku zaujala shora uvedený postoj, vyšla jí žalobkyně vstříc a vzdala se části svého nároku (záloh za všechny tři dlužné měsíce). S ohledem na shora uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

59. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 41 305,70 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 864 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 71 575 Kč sestávající z částky 3 980 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 1 990 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 3 980 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 3 980 Kč za nahlížení do spisu účast při úkonu dle § 11 odst. 1 písm. f a. t ve spojení s § 11 odst. 3 a.t., z částky 3 980 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 3. 2022 a z částky 3 980 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 67 350 Kč sestávající z částky 3 820 Kč za jednání s protistranou dle § 11 odst. 1 písm. i) a. t., z částky 3 820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 3 820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 28. 4. 2023 včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 31 770 Kč ve výši 6 671,70 Kč.