45 C 76/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Ing. Mgr. Markem Benátským sídlem Příčná 292, 665 01 Rosice proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem JUDr. Jaromírem Štůskem, LL.M., Ph.D. sídlem Jandova 185/6, 190 00 Praha 9 - Vysočany pro zaplacení 182 083,88 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 109.450,- Kč spolu s 12 % úrokem z prodlení ročně z částky 100.450,- Kč od 8.3.2025 do zaplacení, a 12 % úrokem z prodlení ročně z částky 9.000,- Kč od 30.4.2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 9.750,- Kč spolu s 12 % úrokem z prodlení ročně z částky 6.750,- Kč od 8.3.2025 do zaplacení a 12 % úrokem z prodlení z částky 3.000,- Kč od 30.4.2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 18.036,- Kč spolu s 12,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 18.036,- Kč od 21.8.2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 40.284,38 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 40.284,38 Kč od 8.3.2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení, počínaje dnem 30.4.2025 až do splnění zákonné povinnosti, poskytnout žalobkyni řádné vyúčtování záloh, hrazených za služby, spojené s užíváním bytové jednotky , adresa, , adresa, , adresa, od 1.7.2021 do 31.12.2021.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení, počínaje dnem 30.4.2025 až do splnění zákonné povinnosti, poskytnout žalobkyni řádné vyúčtování záloh, hrazených za služby, spojené s užíváním bytové jednotky , adresa, , adresa, , adresa, od 1.1.2022 do 31.12.2022.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení, počínaje dnem 30.4.2025 až do splnění zákonné povinnosti, poskytnout žalobkyni řádné vyúčtování záloh, hrazených za služby, spojené s užíváním bytové jednotky , adresa, , adresa, , adresa, od 1.1.2023 do 31.12.2023.

VIII. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení, počínaje dnem 30.4.2025 až do splnění zákonné povinnosti, poskytnout žalobkyni řádné vyúčtování záloh, hrazených za služby, spojené s užíváním bytové jednotky , adresa, , adresa, , adresa, od 1.1.2023 do 30.6.2024 spolu s vyúčtováním záloh na elektrickou energii a plyn za období od 3.3.203 do 30.6.2024.

IX. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 88 359,- Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit jí částku 182 083,88 Kč s příslušenstvím, neboť v průběhu a po skončení nájemního vztahu k bytové jednotce č. , adresa, v domě na adrese , adresa, , nedošlo k řádnému vypořádání práv a povinností účastníků. Uvedla, že dne 1. 7. 2021 uzavřela se žalovaným nájemní smlouvu, na jejímž základě po celou dobu trvání nájmu řádně hradila sjednané nájemné, zúčtovatelné zálohy na služby spojené s užíváním bytu, zálohy na elektrickou energii a plyn a složila vratnou jistotu ve výši 15 000 Kč. Nájemní vztah byl prodloužen dodatky ze dne 15. 6. 2022 a 10. 5. 2023 a skončil dohodou ke dni 30. 6. 2024. Žalobkyně tvrdila, že jí po celou dobu nájemního vztahu nebylo nikdy doručeno řádné vyúčtování záloh, které by splňovalo zákonem předepsané náležitosti, a že žalovaný jí pouze sděloval souhrnné částky přeplatků či nedoplatků, zejména prostřednictvím zpráv v aplikaci Telegram, bez uvedení skutečné výše nákladů, způsobu rozúčtování, měrných jednotek či podkladů umožňujících kontrolu vyúčtování. Dále uvedla, že vyúčtování, které obdržela dne 19. 8. 2024, nebylo řádné a nezpůsobilé k ověření, přičemž ani následně jí žalovaný na její opakované výzvy neposkytl podklady k vyúčtování v zákonné lhůtě. Žalobkyně dále namítala, že jí žalovaný v průběhu nájmu účtoval i položky, které nemohou být přeneseny na nájemce, zejména platby do fondu oprav, za správu domu a pojištění domu. V návaznosti na uvedené skutečnosti se domáhala zaplacení zákonných pokut za prodlení s doručením řádného vyúčtování a s poskytnutím podkladů, vrácení složené a zúročené jistoty, vydání částek zaplacených na služby účtované v rozporu se zákonem a zaplacení úroků z prodlení.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal a namítal, že vyúčtování služeb žalobkyni v průběhu nájemního vztahu každoročně poskytoval, a to zejména při osobních schůzkách, případně prostřednictvím zpráv v aplikaci Telegram, přičemž jednotlivé položky žalobkyni ústně vysvětloval. Tvrdil, že žalobkyně proti vyúčtováním nikdy v průběhu nájemního vztahu nevznesla žádné námitky, naopak opakovaně hradila jím vyčíslené nedoplatky, a vyúčtování tak fakticky akceptovala. Uvedl, že vyúčtování za roky 2021 a 2022 byla žalobkyni předána v listinné podobě při osobních schůzkách, zatímco vyúčtování za rok 2023 a část roku 2024 bylo provedeno v návaznosti na vyúčtování SVJ a faktury dodavatelů energií, přičemž s ohledem na ukončení nájemního vztahu postupovali účastníci dohodnutým způsobem. Žalovaný dále namítal, že žalobkyně měla vyúčtování k dispozici a nevyužila zákonnou lhůtu k podání námitek, v důsledku čehož nastala domněnka souhlasu s vyúčtováním podle zákona. Nárok žalobkyně na zákonné pokuty označil za nepřiměřený a odporující dobrým mravům, případně navrhl jejich moderaci. K vrácení jistoty uvedl, že jistota byla započtena na nedoplatky z vyúčtování za rok 2023 a první polovinu roku 2024. Pokud jde o účtování položek, jako jsou fond oprav, správa domu a pojištění, namítal, že tyto platby vycházely ze smluvního ujednání obsaženého v dodatcích k nájemní smlouvě a byly mezi účastníky dlouhodobě akceptovány.

3. Dle nájemní smlouvy o nájmu bytové jednotky ze dne 1. 7. 2021 pronajal žalovaný jako pronajímatel žalobkyni jako nájemkyni bytovou jednotku č. , adresa, o velikosti 3+kk a výměře 44,9 m², nacházející se v domě na adrese , adresa, , a to za účelem bydlení. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 8. 2021 do 31. 7. 2022 s možností automatického prodloužení, pokud žádná ze smluvních stran nepodá výpověď nejpozději tři měsíce před skončením nájmu. Smlouva stanovila měsíční nájemné ve výši 15 000 Kč a dále povinnost žalobkyně hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu, zálohy na elektrickou energii a zálohy na plyn. Současně byla mezi účastníky sjednána kauce ve výši 15 000 Kč, určená k zajištění případných pohledávek pronajímatele vzniklých v souvislosti s nájemním vztahem, s povinností pronajímatele každé čerpání kauce nájemkyni oznámit a s povinností kauci vrátit po vyúčtování všech plateb a případných škod nejpozději do 50 dnů po skončení nájmu. Nájemní smlouva dále obsahovala ujednání o povinnosti žalobkyně hradit zálohy na služby a povinnost pronajímatele po skončení nájmu provést vyúčtování plateb plynoucích ze smlouvy. Smlouva rovněž upravovala smluvní pokuty pro případ prodlení nájemkyně s úhradou nájemného či záloh a podmínky pro vypořádání nájemního vztahu po jeho zániku.

4. Dle zpráv zaslaných žalobkyni jménem žalovaného prostřednictvím aplikace Telegram v červnu 2022, žalovaný žalobkyni sdělil, že na základě vyúčtování služeb za rok 2021 činí celkový rozdíl mezi zaplacenými zálohami a náklady částku 6 518 Kč, kterou žalobkyně uhradila dne 15. 6. 2022. Ze sdělení vyplývá pouze konečná částka označená jako nedoplatek, bez rozpisu jednotlivých služeb, bez uvedení skutečné výše nákladů, výše přijatých záloh podle jednotlivých služeb, bez způsobu rozúčtování a bez uvedení měrných jednotek. Z obsahu komunikace rovněž nevyplývá, že by žalobkyni byla v souvislosti s tímto sdělením předána listina označená jako vyúčtování služeb obsahující podrobné údaje o výpočtu nákladů; žalovaný v komunikaci odkazuje pouze na částku k úhradě. Sdělení neobsahuje datum vyhotovení vyúčtování ani označení osoby, která by vyúčtování vyhotovila.

5. Dle dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 15. 6. 2022 se smluvní strany dohodly na prodloužení doby trvání nájemního vztahu do 31. 7. 2023 a na změně výše záloh, přičemž nájemné zůstalo zachováno ve výši 15 000 Kč měsíčně. Dodatek dále upravil výši záloh na služby spojené s užíváním bytu, elektrickou energii a plyn. Ostatní ujednání nájemní smlouvy, zejména ujednání o kauci a povinnosti provést vyúčtování plateb po skončení nájmu, zůstala beze změny.

6. Dle zpráv zaslaných žalobkyni prostřednictvím aplikace Telegram dne 3. 5. 2023 žalovaný žalobkyni sdělil, že vyúčtování služeb za kalendářní rok 2022 vykazuje celkový nedoplatek ve výši 7 970 Kč, přičemž částku dále rozčlenil na údajné náklady za vodu, plyn a elektřinu. Z komunikace plyne, že žalobkyni byla sdělena výhradně výsledná částka k úhradě a orientační rozdělení této částky mezi jednotlivé okruhy plnění, avšak bez uvedení skutečné výše nákladů na jednotlivé služby, bez konkrétní výše zaplacených záloh za každou službu, bez způsobu rozúčtování a bez údajů o měrných jednotkách spotřeby. Z obsahu zpráv nevyplývá, že by žalobkyni byl předán samostatný listinný dokument představující vyúčtování služeb za rok 2022; žalovaný v komunikaci uvádí, že vyúčtování „udělá“ a že „dokumenty přiveze“, avšak ze samotných sdělení plyne pouze oznámení částky k doplacení. Sdělení neobsahuje datum vyhotovení vyúčtování ani označení vyhotovitele.

7. Dle dodatku č. 2 k nájemní smlouvě ze dne 10. 5. 2023 byl nájemní vztah dále prodloužen na dobu určitou od 1. 6. 2023 do 31. 7. 2024 a byla změněna výše měsíčního nájemného na 20 000 Kč. Dodatek současně stanovil novou výši záloh na služby spojené s užíváním bytové jednotky a na dodávky elektrické energie a plynu. Dodatek obsahoval rovněž ujednání, podle něhož má žalobkyně hradit veškeré náklady a zálohy za služby spojené s užíváním bytové jednotky, včetně položek označených jako fond oprav, správa domu či pojištění. Ostatní ustanovení nájemní smlouvy, zejména ujednání upravující složení a vrácení kauce a povinnost vyúčtování plateb po skončení nájmu, zůstala dodatkem nedotčena.

8. Dle vyúčtování služeb vyhotoveného dne 26. 6. 2024 správcovskou společností , právnická osoba, , pro Společenství vlastníků jednotek , adresa, , za kalendářní rok 2023, adresovaného žalovanému jako vlastníkovi bytové jednotky č. , adresa, , bylo vyúčtováno plnění spojené s užíváním domu za zúčtovací období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. Vyúčtování stanoví celkovou výši skutečných nákladů, výši předepsaných a zaplacených záloh a výsledné saldo vztahující se k bytové jednotce žalovaného, přičemž výsledkem byl nedoplatek k úhradě ve výši 14 227 Kč. Vyúčtování obsahuje identifikaci bytové jednotky, zúčtovacího období, způsob rozúčtování jednotlivých položek a rozpis nákladů dle jednotlivých služeb, zejména příspěvek do fondu oprav, náklady na správu domu, pojištění domu, servis a údržbu, elektřinu společných prostor, úklid domu, provoz výtahu, revize plynu, odpad a dodávku studené vody podle skutečné spotřeby. Součástí vyúčtování jsou rovněž přílohy s údaji o měřeních a spotřebách. Listina stanoví povinnost uhradit vyčíslený nedoplatek.

9. Dle zpráv zaslaných žalobkyni prostřednictvím aplikace Telegram dne 19. 8. 2024 žalovaný žalobkyni sdělil výsledky vyúčtování služeb za kalendářní rok 2023, případně současně za část roku 2024. Ve sdělení žalovaný uvedl souhrnné částky, z nichž dovozoval existenci nedoplatku za služby SVJ ve výši přibližně 7 078 Kč, dále nedoplatku za elektřinu a přeplatku za plyn. Ze sdělení vyplývá pouze souhrnný výsledek výpočtu, aniž by žalobkyni byly sděleny konkrétní skutečné náklady na jednotlivé služby, výše zaplacených záloh v členění podle služeb nebo způsob rozúčtování nákladů. Z komunikace dále plyne, že žalobkyně žalovaného opakovaně žádala o zaslání podkladů k těmto výpočtům, které jí však v té době poskytnuty nebyly. Sdělení neobsahuje datum vyhotovení vyúčtování jako listiny ani označení účetního dokladu, z něhož by bylo možné ověřit správnost uvedených částek.

10. Dle ručně psaného dokumentu nadepsaného jako „Vysvětlení k vyúčtování za rok 2023“ žalovaný shrnul výpočty jím tvrzených nákladů za služby SVJ, elektrickou energii a plyn za období kalendářního roku 2023. V dokumentu jsou uvedeny souhrnné částky nákladů za jednotlivé okruhy plnění a oproti nim částky zaplacených záloh, přičemž žalovaný z těchto údajů dovodil existenci nedoplatků za služby SVJ a elektřinu a přeplatku za plyn. Dokument neobsahuje rozpis jednotlivých služeb podle zákonných kategorií, neuvádí měrné jednotky ani způsob rozúčtování nákladů a neobsahuje identifikaci podkladových faktur, z nichž měly být uvedené částky převzaty. Listina je bez uvedení data vyhotovení, označení účetního dokladu, identifikace vyhotovitele a bez stanovení dne splatnosti jakékoli částky.

11. Dle ručně psaného dokumentu označeného jako vyúčtování služeb SVJ pro bytovou jednotku č. , adresa, na adrese , adresa, , žalovaný vyčíslil náklady na služby poskytované v domě za období od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024. V listině jsou uvedeny jednotlivé položky zahrnující mimo jiné příspěvek do fondu oprav, náklady na elektřinu společných prostor, odpad, pojištění domu, servis a údržbu, správu domu, úklid, provoz výtahu, revize plynu a dodávku studené vody. U vody je uveden počáteční a konečný stav měřidla a z něj odvozená spotřeba; u ostatních položek jsou uvedeny částky bez bližšího popisu způsobu jejich výpočtu. Žalovaný v listině uvedl celkovou výši nákladů, odečetl částku zaplacených záloh ve výši 18 000 Kč a výsledný rozdíl označil jako nedoplatek ve výši přibližně 3 194 Kč. Listina neobsahuje údaj o vyhotoviteli, datum vyhotovení, označení účetního dokladu ani konkrétní den splatnosti vyčíslené částky.

12. Dle ručně psaného dokumentu označeného jako vyúčtování elektřiny pro bytovou jednotku č. , adresa, na adrese , adresa, , žalovaný uvedl spotřebu elektrické energie za období od 6. 3. 2024 do 30. 6. 2024. V listině jsou zaznamenány počáteční a konečné stavy elektroměru, z nichž je odvozena spotřeba elektrické energie, dále jsou uvedeny jednotlivé složky ceny včetně silové elektřiny, regulovaných poplatků a daně. Na základě těchto údajů žalovaný vypočetl celkové náklady na elektřinu ve výši 10 632,21 Kč, dále uvedl částku zaplacených záloh ve výši 10 400 Kč a rozdíl označil jako nedoplatek ve výši 232,21 Kč. neobsahuje označení účetního dokladu, identifikaci vyhotovitele, datum vyhotovení ani údaj o dni splatnosti vypočtené částky.

13. Dle ručně psaného dokumentu označeného jako vyúčtování plynu pro bytovou jednotku č. , adresa, na adrese , adresa, , žalovaný uvedl spotřebu plynu za období od 6. 3. 2024 do 30. 6. 2024, včetně označení plynoměru, počátečního a konečného stavu a z toho odvozeného množství odebraného plynu. Na základě přepočtu spotřeby na energetické jednotky žalovaný v listině vypočetl náklady na plyn a uvedl celkovou částku nákladů ve výši přibližně 1 042 Kč. Současně zaznamenal částku zaplacených záloh ve výši 1 200 Kč a rozdíl označil jako přeplatek ve výši přibližně 157 Kč. Listina je bez uvedení data vyhotovení, identifikace vyhotovitele, označení účetního dokladu a bez uvedení dne splatnosti.

14. Dle emailové výzvy žalobkyně adresované žalovanému ze dne 16. 9. 2024 žalobkyně po doručení vyúčtování ze dne 19. 8. 2024 vyzvala žalovaného v souladu s § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., aby jí ve lhůtě 30 dnů umožnil nahlédnout do podkladů pro vyúčtování záloh hrazených za služby spojené s užíváním bytové jednotky a za dodávky elektrické energie a plynu. Ve výzvě žalobkyně výslovně požadovala zaslání dokumentů, z nichž by bylo možné ověřit skutečnou výši nákladů, způsob jejich rozúčtování a správnost vyčíslených částek, a to za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 a za období od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024. Výzva byla formulována jako uplatnění zákonného práva příjemce služeb na seznámení se s podklady k vyúčtování a současně upozorňovala na běh zákonné lhůty k jejich poskytnutí. Z obsahu výzvy plyne, že žalobkyně nehodnotila vyúčtování jako přezkoumatelné a řádné a že podklady k vyúčtování v té době neměla k dispozici.

15. Dle vyúčtovací faktury společnosti , právnická osoba, ., vystavené dne 11. 3. 2025 na jméno žalovaného jako odběratele elektrické energie pro odběrné místo v bytové jednotce č. , adresa, na adrese , adresa, , byla žalovanému vyúčtována dodávka elektrické energie za fakturační období od 6. 3. 2024 do 4. 3. 2025. Faktura obsahuje identifikaci dodavatele, odběrného místa, měřicích zařízení, fakturačního období, skutečně odebraného množství elektrické energie, jednotlivých složek ceny a výše předepsaných a zaplacených záloh. Podle této faktury činily celkové náklady na dodávku elektrické energie včetně regulovaných složek částku 36 953,31 Kč, zatímco zaplacené zálohy dosáhly částky 52 387 Kč. Výsledkem vyúčtování byl přeplatek ve výši 15 434 Kč ve prospěch žalovaného, který byl dle faktury použit k částečné úhradě záloh na další zúčtovací období.

16. Dle emailové výzvy žalobkyně adresované žalovanému ze dne 21. 10. 2024 žalobkyně opětovně upozornila žalovaného, že na její předchozí výzvu ze dne 16. 9. 2024 nereagoval a neposkytl jí požadované podklady k vyúčtování záloh hrazených za služby spojené s užíváním bytové jednotky ani za dodávky elektrické energie a plynu. Ve výzvě žalobkyně shrnula své dosavadní nároky plynoucí z neprovedení řádného vyúčtování a z neposkytnutí podkladů, odkázala na příslušná ustanovení zákona č. 67/2013 Sb. a vyzvala žalovaného, aby jí sdělil, zda má zájem na smírném vyřešení věci.

17. Dle předžalobní výzvy ze dne 28. 2. 2025 žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného k úhradě peněžité částky odpovídající souhrnu uplatňovaných nároků, zejména zákonných pokut za prodlení s doručením řádného vyúčtování a s poskytnutím podkladů k vyúčtování, částky odpovídající nevrácené a zúročené jistotě a částek zaplacených na služby účtované v rozporu se zákonem, a to ve lhůtě stanovené ve výzvě. Předžalobní výzva byla žalovanému doručena v souladu s § 142a občanského soudního řádu.

18. Dle ust. § 2 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen „ZSBYT“) se poskytovatelem služeb rozumí vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy.

19. Dle ust. § 2 odst. 1 písm. bod 1 a 2 ZSBYT příjemcem služeb rozumí nájemce bytu nebo vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

20. Dle ust. § 7 odst. 1 a 2 ZSBYT není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

21. Dle ust. § 7 odst. 3 a 4 ZSBYT finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

22. Dle ust. § 13 odst. 1 a 2 ZSBYT jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

23. Dle ust. § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „NOZ“, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

24. Dle ust. § 2235 odst. 1 NOZ zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

25. Dle ust. § 2251 odst. 1 a 2 NOZ nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.

26. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že mezi nimi byl dne 1. 7. 2021 uzavřen nájemní vztah k bytové jednotce č. , adresa, v domě na adrese , adresa, , a že tento nájemní vztah byl postupně prodloužen dodatky ze dne 15. 6. 2022 a 10. 5. 2023 a skončil dohodou účastníků ke dni 30. 6. 2024. Rovněž nebylo sporu, že žalobkyně při uzavření nájemní smlouvy složila žalovanému vratnou jistotu ve výši 15 000 Kč, po celou dobu trvání nájemního vztahu hradila sjednané nájemné, zúčtovatelné zálohy na služby spojené s užíváním bytu, zálohy na elektrickou energii a plyn. Nesporná bylo rovněž skutečnost, že ke dni skončení nájemního vztahu žalovaný žalobkyni složenou jistotu nevrátil.

27. Na základě provedeného dokazování, zejména listinnými důkazy předloženými účastníky řízení, soud zjistil následující skutkový stav. Mezi účastníky byla dne 1. 7. 2021 uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě byl žalobkyni pronajatý byt č. , adresa, o velikosti 3+kk a výměře 44,9 m², nacházející se v domě na adrese , adresa, ve vlastnictví žalovaného a nájemní vztah mezi účastníky trval až do 30. 6. 2024, kdy byl ukončen dohodou. Žalobkyně při uzavření nájemní smlouvy složila žalovanému vratnou jistotu ve výši 15 000 Kč a že tato jistota nebyla žalobkyni po skončení nájemního vztahu vrácena. Žalobkyně byla po celou dobu trvání nájemního vztahu povinna hradit žalovanému nájemné a zúčtovatelné zálohy na služby spojené s užíváním bytové jednotky, jakož i zálohy na elektrickou energii a plyn, které skutečně hradila. Žalovaný disponoval vyúčtováními služeb vyhotovenými příslušným společenstvím vlastníků jednotek a fakturami dodavatelů elektrické energie a plynu, zejména vyúčtováním SVJ za kalendářní rok 2023 a fakturami společnosti , právnická osoba, . Tato vyúčtování byla adresována žalovanému jako vlastníkovi bytové jednotky a obsahovala členění jednotlivých nákladových položek, způsob rozúčtování a další údaje odpovídající podkladům k vyúčtování poskytovaných služeb. Žalobkyni však nebylo v průběhu trvání nájemního vztahu předáváno vyúčtování v podobě samostatného listinného dokumentu obsahujícího skutečnou výši nákladů za jednotlivé služby, výši přijatých záloh, způsob rozúčtování a další podstatné údaje. Žalovaný žalobkyni průběžně sděloval pouze konečné částky přeplatků či nedoplatků, a to především prostřednictvím zpráv v aplikaci Telegram, případně jí zasílal jednotlivé faktury dodavatelů energií nebo jejich části. Z obsahu těchto zpráv je patrno, že žalobkyni byly sdělovány souhrnné částky bez uvedení struktury nákladů a bez toho, aby z nich bylo možné ověřit způsob jejich výpočtu. Součástí částek, které žalovaný zahrnoval do jím sdělovaných „vyúčtování“, byly i položky odpovídající nákladům účtovaným společenstvím vlastníků jednotek vlastníkovi bytové jednotky, zejména příspěvky do fondu oprav, náklady na správu domu, pojištění domu a další obdobné položky. Tyto položky byly obsaženy ve vyúčtování SVJ za kalendářní rok 2023 a žalovaný je zahrnul do součtů, z nichž dovozoval existenci nedoplatků žalobkyně. Žalobkyně žalovaného zejména po skončení nájemního vztahu opakovaně žádala o předložení vyúčtování a podkladů k vyúčtování. Dne 16. 9. 2024 žalobkyně žalovaného vyzvala k zaslání podkladů potřebných k ověření vyúčtování, přičemž žalovaný této výzvě v následující třicetidenní lhůtě nevyhověl. Ani z následné komunikace nevyplynulo, že by žalovaný žalobkyni předložil kompletní soubor podkladů, na jejichž základě by bylo možné ověřit správnost vyúčtovaných částek. Pokud jde o konečné vypořádání nájemního vztahu, žalovaný žalobkyni sdělil, že složená jistota byla započtena na jím tvrzené nedoplatky za služby. Žalovaný neprokázal, že by vůči žalobkyni učinil jakýkoli dostatečně určitý úkon směřující k započtení, ani že by žalobkyni doručil vyúčtování, z něhož by bylo možné splatnost těchto nedoplatků dovodit.

28. Soud věc posoudil podle shora citovaných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a na základě provedených listinných důkazů dospěl k závěru, že žalovaný nesplnil svou zákonnou povinnost řádně vyúčtovat žalobkyni zálohy na služby spojené s užíváním bytu podle § 7 odst. 1 a 2 zákona č. 67/2013 Sb., a to v žádném z rozhodných období. Pokud jde o započtení jistoty (kauce), žalovaný tvrdil, že jistota ve výši 15 000 Kč byla jednostranně započtena proti nedoplatkům, které vyčíslil ve svých ručně psaných výpočtech. Tyto „nedoplatky“ však nemají základ ve vyúčtování SVJ a dokonce odporují skutečným fakturám PRE. Ta za rok 2024/2025 vystavila žalovanému přeplatek ve výši 15 434 Kč, nikoli nedoplatek, jak tvrdí žalovaný. Neexistovalo tedy žádné splatné plnění, proti kterému by bylo možné jistotu započíst. Žalovaný navíc nepředložil jediný důkaz o tom, že by z jeho strany bylo vůči žalobkyně učiněno jakékoli kompenzační právní jednání. Soud proto uzavírá, že k započtení jistoty nedošlo a dojít nemohlo. Žalobkyně tak má právo na vrácení složené kauce ve výši 15 000,- Kč společně s řádným úrokem 6,45 % p. a. ode dne jejího složení 1. 7. 2021 do dne po ukončení nájemního vztahu 20. 8. 2024, kapitalizovaným částkou 3 036 Kč a úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 18 036,00 Kč od 21.08.2024 do 29.04.2025, kapitalizovaným ve výši 1 587,66 Kč. Žalovaný tvrdil, že žalobkyni v jednotlivých letech předával vyúčtování služeb osobně či prostřednictvím aplikace Telegram, což dokládal svou ručně psanou listinu s názvem „Vysvětlení k vyúčtování“ a dále ručně psané součty nákladů za elektřinu, plyn a služby SVJ za rok 2024. Tyto listiny však nesplňují zákonné náležitosti vyúčtování dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., neboť neobsahují členění nákladů podle poskytovaných služeb, neobsahují výši přijatých záloh v členění podle služeb, neobsahují předepsané měrné jednotky, způsoby rozúčtování ani spotřeby, neobsahují datum vyhotovení ani identifikaci osoby, která vyúčtování provedla, nejsou vystavena poskytovatelem služeb (SVJ), ale žalovaným samotným. Ručně psaná „vyúčtování“ obsahují i položky, které žalovaný nesměl nájemkyni účtovat, jak dokládá řádné vyúčtování SVJ, kde jsou tyto položky pevnou součástí nákladů vlastníka, nikoli nájemce. Žalovanému, jako vlastníkovi bytové jednotky, byla vyúčtována správa domu ve výši ve výši 5 369,49 Kč, příspěvek do fondu oprav ve výši 8 088 Kč, pojištění domu ve výši 3,97 Kč, celkem 13 461,46 Kč. Dodatek č. 2 ke smlouvě o nájmu bytové jednotky sice obsahuje ustanovení, podle nějž má nájemce hradit veškeré položky včetně fondu oprav, správy domu, úklidu, pojištění domu apod. Tyto položky však nelze platně přenést na nájemce, když jednak pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné a úhradu služeb. Nezáleží přitom na tom, zda byla taková povinnost sjednána smluvně — kogentní povaha těchto ustanovení vylučuje platnost smluvního přenášení nákladů vlastníka na nájemce. Vyúčtování, které zahrnuje položky, jež pronajímatel nesmí na nájemce přenášet, je věcně vadné a nelze je považovat za řádné vyúčtování. Takové vyúčtování není způsobilé založit splatnost jakéhokoli nedoplatku. Vyúčtování SVJ za rok 2023 dokládá, že tyto položky představují náklady vlastníka, nikoliv nájemce, a jejich zahrnutí do jednostranných kalkulací žalovaného činí tato „vyúčtování“ nezpůsobilými jako řádná vyúčtování, a to v souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3841/2022. Soud v této souvislosti uzavírá, že ručně psané součty tedy nelze po všech stránkách považovat za vyúčtování ve smyslu zákona, což konformně potvrzuje i ustálená judikatura Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 26 Cdo 312/2018; 26 Cdo 2734/2020; 26 Cdo 3841/2022 — žalobkyně je již v podání citovala). Soud proto k ujednáním, která přenáší povinnosti vlastníka nemovitosti na nájemce, nepřihlížel. Protože žalobkyně na základě těchto ručních výpočtů hradila v letech 2021, 2022 a 2023 částky, které měl hradit žalovaný, představuje žalobkyní požadovaná částka ve výši celkem 40 284,38 Kč (tzn. 3 x 13 461,46 Kč) bezdůvodné obohacení žalovaného v neprospěch žalobkyně (pozn. soudu – součet uvedených částek představuje 40 384,38 Kč, ale soud nemůže překročit žalobní návrh). Naprostý opak ručních „vyúčtování“ žalovaného pak představuje řádné vyúčtování SVJ za rok 2023, které bylo vyúčtováno žalovanému, které obsahuje členění nákladů, spotřebu, měrné jednotky, rozúčtovací pravidla, výši přijatých záloh i datum vyhotovení. Řádné vyúčtování SVJ dokládá, že žalovaný měl k dispozici veškeré podklady k řádnému vyúčtování již v době, kdy tvrdil, že vyúčtování předal žalobkyni. Žalobkyni však toto vyúčtování nikdy nepředal, jak vyplývá nejen z její výpovědi, ale i z rozsáhlé Telegram komunikace předložené žalovaným samotným, v níž žalobkyně opakovaně žádá o zaslání vyúčtování a žalovaný jí místo toho sděluje pouze částky či fotografie faktur dodavatelů, nikoliv vyúčtování jako takové. Pouhé seznámení nájemce s jednotlivými fakturami či sdělení výsledné částky není splněním zákonné povinnosti poskytovatele služeb. Jestliže žalovaný namítal, že žalobkyně proti vyúčtování nevznesla námitky ve lhůtě dle § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., a nastala proto domněnka souhlasu s vyúčtováním. Tato námitka však nemůže obstát. Lhůta k uplatnění námitek podle § 8 odst. 2 zákona totiž předpokládá, že příjemci služeb bylo doručeno řádné vyúčtování. Nebylo-li takové vyúčtování žalobkyni doručeno, nemohla začít běžet lhůta k uplatnění námitek a domněnka souhlasu se neuplatní. Soud proto uzavírá, že žalovaný v žádném z let 2021–2024 žalobkyni nezaslal ani nepředal řádné vyúčtování, tj. vyúčtování splňující zákonné požadavky. Veškerá vyúčtování, která byla žalobkyni doručena, měla podobu buď ručně psaných číselných součtů, nebo pouhého sdělení částky „k doplacení“ prostřednictvím aplikace Telegram, což podle konstantní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 26 Cdo 1528/2020) není vyúčtování a není způsobilé vyvolat splatnost jakéhokoli nedoplatku. V posuzovaném případě byl žalovaný povinen doručit žalobkyni řádné vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu vždy nejpozději do 30. 4. následujícího kalendářního roku. Jelikož žalovaný tuto povinnost nesplnil, dostal se u vyúčtování za rok 2021 do prodlení ode dne 1. 5. 2022, které ke dni podání žaloby dne 29. 4. 2025 činilo 1 095 dní, což představuje pokutu ve výši 54 750 Kč. U vyúčtování za rok 2022 byl žalovaný v prodlení ode dne 1. 5. 2023, které ke stejnému dni činilo 730 dní, odpovídajících pokutě ve výši 36 500 Kč. U vyúčtování za rok 2023 byl žalovaný v prodlení ode dne 1. 5. 2024, které ke dni 29. 4. 2025 činilo 364 dní, odpovídajících pokutě ve výši 18 200 Kč. Celková výše zákonné pokuty za prodlení žalovaného s doručením řádného vyúčtování záloh ke dni 29. 4. 2025 tak činí částku 109 450 Kč, přičemž právo žalobkyně na další pokutu ve výši 50 Kč za každý další započatý den prodlení až do splnění povinnosti vyúčtování zůstává nedotčeno. Žalobkyně dále žalovaného vyzvala k poskytnutí podkladů k poslednímu vyúčtování, avšak žalovaný této povinnosti ve stanovené lhůtě nedostál. Tím se dostal do prodlení se splněním samostatné zákonné povinnosti. Podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. náleží příjemci služeb pokuta ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení poskytovatele služeb se splněním povinnosti řádně vyúčtovat zálohy dle § 7 tohoto zákona. S ohledem na to má tak žalobkyně právo na smluvní pokutu za nedodání podkladů k vyúčtování za 195 dní (od 17.10.2024 do 29.4.2025) po 50,- Kč za den, celkem 9 750 Kč. Žalobkyně součástí svého peněžitého nároku uplatnila rovněž částku 2 978,13 Kč, označenou jako kapitalizovaný úrok z prodlení za období od 7. 3. 2025 do 29. 4. 2025, vypočtený z částky 170 914,64 Kč, která byla předmětem předžalobní výzvy ze dne 28. 2. 2025. Uvedená částka představovala souhrn žalobkyní uplatňovaných nároků ke dni jejího odeslání. Soud při posouzení tohoto dílčího nároku vycházel z jeho vazby na uplatněnou předžalobní výzvu a z toho, že žalobkyně tuto částku považovala za splatnou v celku, přičemž ji v žalobě výslovně požadovala jako součást celkového peněžitého plnění. V tomto rozsahu proto soud nárok žalobkyně posuzoval jako příslušenství hlavního nároku a vyhodnotil jej s ohledem na závěry shora uvedené jako důvodný. Soud se rovněž zabýval návrhem žalovaného na moderaci pokuty, přičemž vycházel z toho, že moderace smluvní pokuty představuje výjimečný korektiv, který lze použít pouze tehdy, pokud jsou tvrzeny a prokázány konkrétní objektivní okolnosti na straně povinného, jež vedou k nepřiměřenému nepoměru mezi výší pokuty a významem porušené povinnosti. Nestačí proto pouhý odkaz na absolutní výši požadované částky ani obecné tvrzení o její nepřiměřenosti. Rozhodující je zejména povaha porušené povinnosti, intenzita a délka jejího porušení, chování povinného po vzniku prodlení a míra zásahu do práv oprávněného. V posuzovaném případě žalovaný neprokázal žádné okolnosti, které by mu objektivně bránily splnit povinnost řádně a včas vyúčtovat zálohy hrazené žalobkyní, případně poskytnout podklady k vyúčtování. Nešlo o situaci náhlé nepřekonatelné překážky, zásah vyšší moci ani o mimořádnou okolnost, která by znemožnila či podstatně ztížila splnění zákonné povinnosti. Naopak ze skutkových zjištění plyne, že žalovaný měl po celou dobu k dispozici podklady od společenství vlastníků jednotek i od dodavatelů energií, a nic mu nebránilo tyto údaje řádně zpracovat a žalobkyni je v zákonem stanovené lhůtě doručit. Soud přitom přihlédl i k chování účastníků řízení. Z provedených důkazů vyplynulo, že žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala k předložení vyúčtování a následně i k poskytnutí podkladů k vyúčtování, přičemž své požadavky uplatňovala jasně, konkrétně a v souladu se zákonem. Žalovaný naopak na tyto výzvy nereagoval, případně žalobkyni poskytoval pouze dílčí informace a souhrnné částky bez možnosti jejich ověření, a svou zákonnou povinnost ani dodatečně řádně nesplnil. Takový postup nelze považovat za projev poctivého jednání ani za snahu minimalizovat dopady porušení povinnosti. Uplatnění zákonné pokuty v této věci sleduje legitimní ochranný účel, jímž je donucení poskytovatele služeb k řádnému plnění povinností a zajištění transparentnosti vyúčtování vůči příjemci služeb. Uplatněný nárok žalobkyně není samoúčelný ani šikanózní; výše požadované částky je přímým důsledkem dlouhodobého a opakovaného nesplnění zákonné povinnosti žalovaným. Skutečnost, že se nepříznivé finanční důsledky porušení povinnosti sčítají v čase, je imanentní součástí konstrukce zákonné pokuty a sama o sobě nezakládá rozpor s dobrými mravy. Za této situace soud uzavírá, že mezi výší uplatněné pokuty a významem porušené povinnosti nevznikl nepřiměřený nepoměr, který by odůvodňoval její moderaci. Žalovaný neunesl břemeno tvrzení ani důkazní břemeno ohledně existence okolností, jež by činily uplatnění pokuty v rozporu se zásadami poctivosti či dobrých mravů. Soud proto neshledal důvod k moderaci pokuty ani z hlediska proporcionality, ani z hlediska korektivu dobrých mravů. Soud uzavírá, že žalovaný žalobkyni nikdy nepředal řádné vyúčtování, nepředložil jediný důkaz o řádném doručení vyúčtování či podkladů a toto dosud žalobkyni nepředložil (stejně jako podklady k vyúčtování) a tato povinnost žalovaného tak nadále trvá, neexistoval žádný splatný nedoplatek a k započtení jistoty nemohlo dojít, žalovaný nájemkyni účtoval zakázané položky, domněnka souhlasu dle § 8 odst. 2 se neuplatní, a návrh na moderaci pokuty není důvodný. Z těchto důvodů soud žalobě vyhověl v plném rozsahu.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení. Žalobkyně má nárok na náhradu nákladů řízení v částce 89 957,80 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 9 105 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 182 083,88 Kč sestávající z částky 8 420 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 12. 2. 2025, z částky 8 420 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 28. 2. 2025, z částky 8 420 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 29. 4. 2025, z částky 8 420 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 7. 7. 2025, z částky 8 420 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 1. 2. 2026, z částky 8 420 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 10. 2. 2026, z částky 8 420 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 2. 3. 2026 a z částky 8 420 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 17. 3. 2026 včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a cestovní náhrada v celkové výši 9 892,80 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 10. 2. 2026 náhrada 4 946,40 Kč za 382 ujetých km v částce 3 446,40 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 9 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 10 × 30 minut v částce 1 500 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 17. 3. 2026 náhrada 4 946,40 Kč za 382 ujetých km v částce 3 446,40 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 9 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 10 × 30 minut v částce 1 500 Kč podle § 14 a. t. Protože však žalobkyně vyúčtovala své náklady ve výši 88 359,- Kč (tzn. částku nižší, než k jaké dospěl soud a soud tak nemůže jít nad rámec požadovaného), soud přiznal žalobkyni pouze tuto částku.