46 C 219/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lucií Kuchaříkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO žalobkyně Adresa advokáta proti žalované: Anonymizováno pro vyklizení nebytových prostor

I. Žalovaná je povinna vyklidit jednotku číslo , adresa, , a vyklizenou ji odevzdat žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku , částka, , do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala po žalované vyklizení ve výroku I. specifikovaného nebytového prostoru. Žalovaná byla nájemcem nebytové jednotky na základě smlouvy ze dne 6. 10. 2023. Smlouvou se žalovaná zavázala platit nájemné ve výši 22 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s nájmem ve výši 6 000 Kč měsíčně, splatných ke každému 25. dni přechozího měsíce. Žalovaná svůj závazek platit nájemné řádně a včas neplnila a nájemné hradila se zpožděním, na což byla upozorněna předžalobní výzvou ze dne 15. 8. 2024. Z důvodu prodlení žalované s placením nájemného a záloh za služby, byl nájemní vztah žalobkyní vypovězen výpovědí ze dne 30. 8. 2024 s tím, že žalovaná je povinna nebytový prostor nejpozději do 30. 9. 2024 vyklidit a předat pronajímateli. Žalovaná tak neučinila a pronajatou jednotku dále užívá, žalobkyni proto nezbylo, než se vyklizení nebytové jednotky domáhat prostřednictvím soudu.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila při jednání konaném dne 28. 3. 2025, když uvedla, že před uzavřením nájemní smlouvy uhradila částku 40 000 Kč s tím, že poté s ní bude uzavřena nájemní smlouva. Má na rozdíl od žalobkyně za to, že dluží nájem za cca 2-3 měsíce, neboť sama dostává od svých klientů platby opožděně, proto také nájem platí se zpožděním a i přes její snahu není její finanční situace v podnikání dobrá. Dlužné nájemné hradila i poté, co jí byla dána výpověď. Poté, co od žalobkyně obdržela výpověď, tuto považovala za neférovou a komunikovala ústně se zástupcem žalobkyně a snažila se tuto situaci řešit a navrhovala další řešení a poskytla platby. Žádné námitky v písemné podobě vůči výpovědi nevznesla, žalobu na neoprávněnost výpovědi nepodala. Nevěděla ani o podání žaloby na vyklizení.

3. Žalobkyně na základě stanoviska žalované sdělila, že je pravdou, že žalovaná uhradila částku 40 000 Kč, nicméně to bylo proto, že se jednatel žalované znal s předchozím nájemcem a měl zájem o pronájem daného nebytového prostoru. Předchozí nájemce měl na nájemném dluh ve výši 40 000 Kč, žalobkyně proto uvedené plnění přijala jako plnění za třetí osobu. Proto žalobkyně nevyhověla žádosti žalovaného, aby tuto částku započetla na dlužné nájemné.

4. Z provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění.

5. Z informace o , adresa, , plyne, že žalobkyně je vlastníkem této jednotky.

6. Ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor – kanceláří ze dne 6. 10. 2023, uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou, soud zjistil, že nájem jednotky byl uzavřen na dobu určitou od 1. 11. 2023 do 31. 12. 2026. Žalovaná se zavázala hradit nájemné v částce 22 000 Kč a poplatky za služby spojené s užíváním předmětu nájmu ve výši 6 000 Kč vždy do 25. dne daného měsíce. V článku 4 věnovanému ukončení nájmu bylo v odstavci 4.2. sjednáno, že v případě závažného, hrubého a podstatného porušení smluvních závazků jednou stranou, může druhá strana dát okamžitou výpověď se všemi účinky. Za podstatné a závažné porušení povinností ze strany nájemce se považuje mj. prodlení s placením nájemného bez rozdílů prodlení.

7. Z listiny nazvané předžalobní výzva ze dne 15. 8. 2024 je patrné, že žalovaná byla ze strany žalobkyně upozorněna na to, že má dluh na nájemném a službách ve výši 56 000 Kč s tím, že plyne též sjednaný poplatek z prodlení. Žalovaná byla vyzvána k úhradě ve lhůtě 7 dnů ode dne převzetí výzvy.

8. Z výpisu pohybů na účtu žalobkyně č. , č. účtu, za období od 1. 10. 2023 do 12. 8. 2024 plyne, že žalovaná uhradila částku 28 000 Kč dne 28. 10. 2023, 11. 12. 2023. 6. 1. 2024, 20. 2. 2024, 4. 5. 2024, 30. 5. 2024, 26. 6. 2024 a 2. 8. 20249. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 30. 8. 2024, která byla doručena žalované do datové schránky dne 30. 8. 2024, je patrno, že žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu ze dne 6. 10. 2023 z důvodů dle čl. 4.2 smlouvy, tedy pro prodlení s placením nájemného, kdy žalovaná dlužila na nájemném celkem částku 64 383 Kč, přičemž dále dluží další částku 28 000 Kč představující platbu nájemného a záloh na služby za měsíc září, která byla splatná dne 25. 8. 2024. Žalobkyně požadovala vyklizení a předání jednotky nejpozději do 30. 9. 2024, přičemž ukončením nájmu není dotčena povinnost uhradit dlužný nájem, zálohy a příslušenství.

10. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech. K důkazu byly provedeny toliko listinné důkazy, které nebyly stranami rozporovány, soud tak neměl důvod z nich nevycházet, ani jim v rámci hodnocení důkazů přičítat nižší váhu.

11. Ze zjištěných skutečností soud učinil následující závěr o skutkovém stavu.Žalobkyně je vlastníkem nebytového prostoru. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva k předmětnému nebytovému prostoru s tím, že žalovaná se zavázala hradit pravidelně nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním prostoru. Žalovaná svou povinnost platit nájem řádně a včas soustavně porušovala, žalobkyně proto vyzvala žalovanou k doplatku dlužného nájemného s tím, že nebude-li uhrazen, přistoupí dle smluvních ujednání k výpovědi nájmu nebytového prostoru. Žalovaná však dluh na nájmu a plnění spojených s nájmem neuhradila, naopak dostala se do prodlení s platbou nájemného na další měsíc, žalobkyně proto nájem vypověděla dne , datum, s tím, že požadovala vyklizení nebytové jednotky do , datum, . Žalovaná ve stanovené lhůtě byt nevyklidila, žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi nepodala.

12. Soud posoudil věc podle následujících právních předpisů.

13. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o.z.“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

14. Podle § 2201 o.z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Dle § 2302 odst. 1 in fine o.z., není-li stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

16. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně.

17. Podle § 2291 odst. 1 poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

18. Dle § 2309 písm. b) o.z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovení § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

19. Dle § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

20. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná.

21. Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti, v níž se shora specifikovaný nebytový prostor nachází. Mezi žalobkyní a žalovanou došlo ke vzniku závazkového vztahu ve smyslu § 2201 o.z., a to uzavřením nájemní smlouvy mezi žalobkyní jakožto pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Předmětem nájmu byl shora specifikovaný nebytový prostor. Nájemní poměr byl uzavřen na dobu určitou.

22. Strany si ve smlouvě ujednaly, že za hrubé a podstatné porušení smluvních závazků, pro které může být dána okamžitá výpověď je též prodlení s placením nájemného bez rozdílu prodlení. Občanský zákoník ostatně v § 2309 písm. b) umožňuje vypovědět nájem prostoru určeného k podnikání před uplynutím ujednané doby, je-li po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, nicméně jedná se o ustanovení dispozitivní, strany si tak mohou výslovně sjednat hrubé porušení povinností i odlišně. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou nájemného a služeb spojených s užíváním prostoru, žalobkyně ji proto výzvou z 15. 8. 2024 vyzvala k nápravě ve lhůtě 7 dnů. Žalovaná nejen, že na výzvu adekvátně nezareagovala, ale svůj dluh u žalované naopak navýšila, když neuhradila nájemné ve smlouvou sjednaném termínu. Žalobkyně proto přistoupila k výpovědi nájmu. Tato výpověď byla dána písemně, prokazatelně se žalované dostala do dispozice dne 30. 8. 2024 a důvod výpovědi v ní byl explicitně uveden. Lze tak konstatovat, že zákonné požadavky na formální náležitosti výpovědi byly splněny, tedy byla zachována písemná forma, výpověď se dostala do dispozice žalované a byl v ní uveden důvod výpovědi. Výpověď tak byla řádná a platná.

23. Žalovaná poté, co obdržela výpověď, měla právo a zároveň i povinnost, pokud nechtěla, aby její právo na přezkoumání výpovědi soudem zaniklo, podat do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi námitky proti výpovědi v písemné formě. Od doručení námitek by pronajímatelka měla 1 měsíc na to, aby výpověď vzala zpět. Pokud by ke zpětvzetí výpovědi nedošlo, mohla by se žalovaná obrátit na soud s žalobou na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve lhůtě 2 měsíců od marného uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi. Z dotazů směřujících na stranu žalovanou při jednání však vyplynulo, že žalovaná s výpovědí nesouhlasila, svůj nesouhlas ve vztahu k žalobkyni ústně prezentovala, nicméně řádné námitky proti výpovědi nepodala a žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z její strany taktéž uplatněna nebyla.

24. Důvody pro dání výpovědi soud v řízení o vyklizení nepřezkoumává. Tyto by byly předmětem řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Soud proto poté, co shledal, že mezi účastníky existoval nájemní poměr, který byl ze strany žaloby vypovězen, zkoumal toliko náležitosti výpovědi a poté, co shledal výpověď platnou, uzavřel, že na základě smluvních ujednání nájem zanikl bez výpovědní doby pro hrubé a podstatné porušení smluvních povinností.

25. S ohledem na uvedené lze uzavřít, že žalobkyně má v souladu s ustanovením § 1040 o.z. právo na ochranu svého vlastnického práva vůči žalované, neboť tato užívá byt ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu a neoprávněně tak zasahuje do jejího vlastnického práva.

26. Pokud snad žalovaná považuje výpověď za neférovou, nelze než odkázat na to, co soud uvedl v odst. 23. tohoto rozsudku. Jednatel žalované po vynesení rozsudku jako neférové hodnotil i rozhodnutí soudu. Zde odkazoval na svou snahu se s žalobkyní dohodnout s tím, že je schopen nebytový prostor vyklidit během krátké doby, nicméně má-li se vystěhovat, musí mu žalobkyně prominout dlužný nájem, protože žalovaná má dluhy. Pokud však žalobkyně žádá úhradu dlužného nájmu, musí žalovanou nechat dále užívat nebytový prostor, protože žalovaná bude podnikat a ze zisku bude dlužný nájem hradit. Obě navržené možnosti jsou zcela absurdní a výhodné maximálně pro žalovanou. Smyslem nájemní smlouvy je na jedné straně právo nájemce užívat daný prostor a na straně druhé povinnost za užívání platit pronajímateli nájemné. Žalovaná předmět nájmu užívala a není nikterak neférové za toto užívání požadovat úhradu, která je ostatně smyslem a důvodem toho, proč pronajímatel nájemní vztah uzavřel. Eventuální požadavek, aby žalovaná mohla nadále užívat předmět nájmu proto, aby mohla uhradit dlužný nájem taktéž není důvodný ani logický. Žalovaná svou platební morálkou systematicky porušovala ujednání sjednané nájemní smlouvou, neboť byla neustále v prodlení s úhradami nájemného od samého počátku smluvního vztahu a s ohledem na dluhy žalované, kterými se ostatně ani netajila, lze předpokládat, že se situace nejenže bude opakovat, ale naopak je zde vysoké riziko, že by dluh naopak narůstal, na čemž žádný rozumný pronajímatel nemůže mít zájem.

27. Vzhledem k tomu, že žalovaná netvrdila ani neprokázala, že by předmětný prostor vyklidila a odevzdala žalobkyni, a netvrdila ani nedoložil jiné rozhodné skutečnosti, jež by prokazovaly, že nárok proti ní žalobou uplatněný, je z hlediska hmotněprávního nedůvodný, soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované, aby v pariční lhůtě, která v daném případě činí 15 dnů (ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř.), předmětný nebytový prostor vyklidila a vyklizený žalobkyni odevzdala.

28. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého úspěšné žalobkyni náleží náhrada nákladů řízení, která v daném případě spočívá v zaplaceném soudním poplatku ve výši 5 000 Kč, dále v odměně za právní zastoupení ve výši 6 450 Kč dle § 6 odst. 1 ve spojení s § 9 odst. 1 a § 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb., za 3 úkony právní služby á 1 500 Kč (příprava a převzetí právního zastoupení, žaloba, účast při jednání konaném 28. 3. 2025), dále 750 Kč dle § 14 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 za čas promeškaný v souvislosti s poskytnutím právní služby za účast při jednání dne 14. 3. 2025, které bylo odročeno bez projednání věci a 4 režijních paušálů á 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. Náhrada nákladů řízení tedy celkem činí částku 11 450 Kč, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni do 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám jejího právní zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).