47 C 195/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mlčochovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného 2. anonymizováno celé jméno původního účastníka , narozený dne datum bytem adresa původního účastníka a žalovaného 3. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného 4. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného 5. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované 6. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného 7. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované všichni zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa pro určení neplatnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor,

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď ze dne 29. 7. 2020, která byla žalobkyni doručena dne 30. 7. 2020, jíž se vypovídá nájem nebytových prostor v domě [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha sjednaný nájemní smlouvou uzavřenou dne 20. 1. 2012 mezi [jméno] [příjmení], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalované], [celé jméno žalovaného] a [celé jméno původního účastníka], jako pronajímateli na jedné straně a žalobkyní jako nájemcem na druhé straně je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 9 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných.

1. Žalobkyně vymezila předmět žaloby podané u zdejšího sodu dne 20. 11. 2020 jako přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytového prostoru v domě [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha sjednaný nájemní smlouvou uzavřenou dne 20. 1. 2012 mezi [jméno] [příjmení], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalované], [celé jméno žalovaného] a [celé jméno původního účastníka], jako pronajímateli na jedné straně a žalobkyní jako nájemkyní na straně druhé (dále jen„ Nájemní smlouva“), která byla žalobkyni zaslána a doručena dne 30. 7. 2020. Žalobkyně uvedla, že žalovaní jsou spoluvlastníky výše uvedeného nebytového prostoru a žalobkyně se na základě Nájemní smlouvy se stala nájemníkem předmětného nebytového prostoru. Dále uvedla, že nebytový prostor se v roce 2012 nacházel v dezolátním stavu, žalobkyně jej na své náklady zrekonstruovala s tím, že jako protiplnění jí bude poskytnut nájem na dobu 13-ti let za snížené nájemné ve výši 5 000 Kč měsíčně, čímž budou její náklady na rekonstrukci kompenzovány. Poukázala, že na rekonstrukci nebytových prostor vynaložila částku nejméně 1 500 000 Kč a v souladu s čl. III Nájemní smlouvy složila žalovaným kauci ve výši 10 000 Kč. Akcentovala, že do roku 2020 probíhal nájemní vztah bez jakýchkoliv problémů, avšak v roce 2020 bylo podnikání žalobkyně zasaženo vládními opatřeními v boji proti pandemii, žalobkyně požádala o prominutí dvou měsíčních nájmů, nicméně žalovaní situace vyvolané pandemií COVID 19 zneužili a bez předchozího upozornění zaslali žalobkyni výpověď. Ve výpovědi byly uvedeny dva výpovědní důvody, a to prodlení žalobkyně s úhradou nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 5 719 Kč a prodlení s úhradou záloh na služby spojené s nájmem za období 04/ 2020 a 05/ 2020 každé ve výši 1 000 Kč. Po obdržení výpovědi žalobkyně částky neprodleně uhradila z jiných svých zdrojů, přičemž má za to, že v případě výpovědního důvodu [číslo] nebyl důvod ani naplněn, neboť žalobkyně řádné vyúčtování od žalovaných dosud neobdržela a dle čl. III Nájemní smlouvy je nedoplatek z vyúčtování splatný do 15-ti dnů od předložení vyúčtování. Upozornila také na rozdíly ve vyúčtování v letech. Výpověď žalovaných považuje za neoprávněnou, jelikož představuje zjevné zneužití práva, jež nepožívá právní ochrany. Dle ustálené judikatury je zneužitím práva výkon práva, u něhož není sledovaným cílem naplnit smysl a účel sledovaný právní normou (smluvním ujednáním), ale které sleduje poškození jiné osoby. Jelikož nebytové prostory žalobkyně v rozhodném období neužívala, žádné náklady žalovaným za poskytované služby nevznikly. Nadto žalovaní mohli využít finančních prostředků k úhradě poskytovaných služeb z kauce složené žalobkyní na počátku nájmu. S ohledem na vše uvedené má za to, že zjevným účelem výpovědi bylo poškození žalobkyně jako nájemce a neoprávněný majetkový prospěch žalovaných jako pronajímatelů.

2. Žalovaní ve svém vyjádření ze 4. 1. 2021 uvedli, že jsou spoluvlastníky domu [adresa] v obci [obec], k. ú. [část obce] na adrese [adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v němž se nachází nebytový prostor, ke kterému byla dne 20. 1. 2012 uzavřena s žalobkyní nájemní smlouva. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 13-ti let. S ohledem na předpokládané náklady žalobkyně s rekonstrukcí bylo nájemné nejprve sjednáno na částku 5 000 Kč měsíčně, dodatkem [číslo] na 5 165 Kč měsíčně a konečně uplatněním inflační doložky na 5 443 Kč měsíčně. Nájemní smlouvou se žalobkyně současně zavázala hradit spolu s nájemným zálohy za služby poskytované s nájmem pronajatých prostor ve výši 1 000 Kč měsíčně zahrnující zálohu vodného a stočného. Vyúčtováním ze 14. 2. 2020 žalovaní prostřednictvím správce domu, společnosti [právnická osoba] vyúčtovali zálohy za služby za rok 2019 s tím, že žalobkyni vznikl nedoplatek ve výši 5 719 Kč. Toto vyúčtování bylo zasláno žalobkyni na adresu sídla, zásilka se jako nevyzvednutá vrátila. Správce proto vyúčtování zaslal na adresu uvedenou žalobkyní v emailové korespondenci [adresa] [anonymizováno], [obec]. Zásilka se již nevrátila a nejpozději dne 24. 3. 2020 tak byla žalobkyni řádně doručena. Dle ujednání nájemní smlouvy měl být nedoplatek zaplacen dne 8. 4. 2020. Následně žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na služby za období 04/ 2020 a 05/ 2020, tj. celkem částku ve výši 12 886 Kč. Správce zaslal žalobkyni dne 9. 6. 2020 upomínku, jíž žalobkyni vyzval k zaplacení dlužného nájemného, záloh na služby a vyúčtování za rok 2019. Žalobkyně dopisem ze 17. 6. 2020 požádala o prominutí nájemného za období 03/ 2020 a 04/ 2020. Žalovaní této žádosti nevyhověli, neboť žalobkyně nebytového prostory v souladu s vládními opatřeními užívala i nadále k servisu mobilních telefonů a k provozu internetového obchodu, žalobkyně nepředložila ani listiny dokládající ztížení nebo znemožnění její podnikatelské činnosti a ihned po podané výpovědi veškeré dluhy uhradila. Jelikož žalobkyně neuhradila dluhy ani v dodatečné lhůtě stanovené upomínkou žalovaných z 9. 6. 2020, byla jí dána výpověď, proti které podala dne 21. 8. 2020 námitky, následně proběhla jednání o smírném ukončení nájmu, avšak dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla. Závěrem uvedli, že žalobkyně sama nebytové prostory neprovozuje a dala je do podnájmu třetím osobám, když žalovaným je známo, že podnájemné za provoz kavárny činí 20 000 Kč měsíčně a za provoz servisní techniky 5 000 Kč měsíčně. Námitky žalobkyně neshledala opodstatněnými. Stran námitky o použití složené jistoty namítli, že žalovaní jsou oprávněni nikoli povinni použít jistotu ke krytí vzniklých dluhů. Mají za to, že pro podání výpovědi byly splněny zákonné podmínky a výpověď doručená žalobkyni je platná a účinná, a proto navrhují žalobu zamítnout.

3. Z nesporných tvrzení účastníků a z listinných důkazů soud věc posoudil po skutkové stránce následovně:

4. Z nájemní smlouvy z 20. 1. 2012 uzavřené mezi [jméno] [příjmení], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalované], [celé jméno žalovaného] a [celé jméno původního účastníka] na jedné straně jako pronajímateli a žalobkyní na straně druhé jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva na nebytový prostor nacházející se v domě [adresa] v obci [obec], k. ú. [část obce] na adrese [adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného], jež je součástí pozemku parc. [číslo]. Dle článku III. Nájemní smlouvy nájemné činí 5 000 Kč a zálohy na poplatky za služby činí 1 000 Kč a jsou splatné vždy do 15. dne v měsíci předem na účet správce. Nedoplatek za služby spojené s užíváním nebytových prostor musí být uhrazen do 15- ti dnů po předložení vyúčtování. Z dodatku č. 1 soud zjistil, že se nájemné zvýšilo na 5 165 Kč. Z oznámení o zvýšení nájemného bylo prokázáno, že se nájemné zvýšilo na 5 443 Kč. Z vyúčtování ze 14. 2. 2020 soud zjistil, že žalobkyni vznikl nedoplatek na službách k nebytovému prostoru ve výši 5 719 Kč. Z podacího archu ze 17. 2. 2020 a 9. 3. 2020 má soud prokázáno, že žalobkyni bylo vyúčtování doručeno, a to jednou na adresu sídla a jednou na adresu ve [obec]. Upomínkou z 9. 6. 2020 byla žalobkyně upozorněna, že žalovaní za ní evidují dluh v celkové výši 18 605 Kč. Dne 17. 6. 2020 žalobkyně zaslala žádost o prominutí dlužného nájemného z důvodu nemožnosti provozování podnikatelské činnosti. Podáním z 29. 7. 2020 byla žalobkyni dána výpověď, a to dle ust. § 2 309 písm. b) pro dluh ve výši 5 719 Kč na vyúčtování služeb za rok 2019 a pro neuhrazení zálohy za služby poskytované s nájmem za období 04/ 2020 a 05/ 2020. Z přípisu žalobkyně z 21. 8. 2020 má soud za prokázáno, že žalobkyně výpověď neuznala a označila ji jako neoprávněnou.

5. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

6. Dle § 3074 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále též jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

7. Podle § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

8. Podle § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle ods. 2 téhož ust. je výpovědní doba tříměsíční.

9. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

10. Dle § 570 odst. 1 o. z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.

11. Dle § 573 o. z. má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání.

12. Soud posoudil zjištěný skutkový stav po právní stránce s odkazem na shora uvedená ustanovení o. z. a dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanými vznikl nájemní vztah na základě Nájemní smlouvy z 20. 1. 2012, což bylo mezi stranami nesporné. Žalobkyně obdržela od žalovaných dne 30. 7. 2020 výpověď z nájmu nebytového prostoru. Důvodem výpovědi byla skutečnost, že žalobkyně nezaplatila nedoplatek za vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 5 719 Kč a zálohy na služby spojené s nájmem za období 04/ 2020 a 05/ 2020. Ostatně uvedené bylo mezi stranami také nesporné. Dle § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, je-li nájemce po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Ze zjištěného skutkového stavu je prokázáno, že žalobkyně byla v prodlení se zálohami na služby za období 04/ 2020 a 05/ 2020. Žalovaní proto byli oprávněni vypovědět žalobkyni nájemní vztah dle § 2310 odst. 2 o. z. v tříměsíční výpovědní době, proto soudu nezbývá než konstatovat, že takto podaná výpověď je v souladu se zákonem. Na uvedeném ničeho nemění, že dle žalobkyně byla výpověď podána v rozporu s dobrými mravy ani jiné žalobkyní uplatněné námitky, neboť v případě účastníků bylo nesporné, že žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na služby za období 04/ 2020 a 05/ 2020 a nedoplatek z vyúčtování za rok 2019. I pokud by vyúčtování za rok 2019 nebylo žalobkyni řádně doručeno, výpovědní důvod byl dán již z důvodu neuhrazení záloh na služby za citovaná období. Nad rámec výše uvedeného však soud uvádí, že tuto námitku žalobkyně shledal účelovou, neboť ihned po podání výpovědi celou částku obratem uhradila a po doručení vyúčtování se žádným zákonem daným prostředkem proti vyúčtování nebránila. Žalobkyně ani v řízení ani dříve žalovaným neprokázala, že by provozování její podnikatelské činnosti v pronajatých prostorách bylo mimořádnými opatřeními podstatně ztíženo nebo znemožněno, přesto žalovaní k těmto nepodloženým tvrzením žalobkyně přihlédli a výpověď podali toliko z důvodu neuhrazení záloh za služby spojené s nájmem a ne z důvodu dlužného nájmu. V uvedeném jednání soud nic v rozporu s dobrými mravy neshledává, když jak bylo v řízení prokázáno, žalovaní zaslali žalobkyni vyúčtování na adresu jí uvedenou v dřívější korespondenci, ačkoli je taková povinnost nestíhá a obchodním společnostem je ve smyslu ust. o. z. doručováno běžně na adresu sídla. Z uvedeného je zřejmé, že žalovaní vyvinuli úsilí, aby se žalobkyni fakticky dostalo vyúčtování s nedoplatkem do její sféry. Dále žalobkyni po neuhrazení vyúčtování v termínu splatnosti a neuhrazením záloh na služby v termínu splatnosti, upozornili na vzniklé nedoplatky, avšak žalobkyně je přesto ani v dodatečné lhůtě neuhradila. Až po obdržení uvedené upomínky, zažádala o prominutí nájmu, nadto částečně již za období, za které bylo uhrazeno. Soud má za to, že bylo především na straně žalobkyně, aby, pokud měla v souvislosti s pandemickou situací ztíženo či znemožněno provozování podnikatelské činnosti, se ihned obrátila na žalované a o uvedené situaci je spravila a včas zažádala o prominutí plateb, případně o splátkový kalendář, jenž by byl v jejích možnostech. Na uvedené však žalobkyně zcela rezignovala a celou věc začala řešit až s několika měsíčním zpožděním a po marné výzvě žalovaných. Navíc se v případě účastníků Nájemní smlouvy jedná o podnikatelský závazek, nikoli spotřební smlouvu, kde by na jedné straně stála slabší strana. Se zřetelem na výše uvedené, zejména, že byl naplněn zákonný důvod ve smyslu ust. § 2309 o. z. pro podání výpovědi, soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Tento závěr nemůže otřást ani námitka, že žalobkyně nebytový prostor v rozhodné době nevyužívala, když zálohy na služby dle čl. III. Nájemní smlouvy byla povinna hradit, i kdyby nebytový prostor nevyužívala. Hrazení záloh nebylo smluvně ujednáno na podmínku faktického užívání nebytových prostor, a pokud jde o námitku, že žalovaní mohli úhradu odečíst ze složené kauce, žalobkyně o uvedené sama nepožádala.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9 900 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 7, § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 3 000 Kč po zvýšení o 20 % z důvodu zastupování 8 žalovaných za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. (převzetí věci, vyjádření k žalobě a účast při jednání dne 14. 4. 2021). Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že důvodným neshledal úkon- porada s klientem, když ta je již obsažena v úkonu – převzetí věci.