47 C 195/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mlčochovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného, narozený dne datum bytem adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného 2. anonymizováno celé jméno původního účastníka, narozený dne datum bytem adresa původního účastníka a žalovaného 3. celé jméno žalovaného, narozený dne datum bytem adresa žalovaného 4. celé jméno žalovaného, narozený dne datum bytem adresa žalovaného 5. celé jméno žalované, narozená dne datum bytem adresa žalované 6. celé jméno žalovaného, narozený dne datum bytem adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného 7. celé jméno žalované, narozená dne datum bytem adresa žalované všichni zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa pro určení neplatnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor,

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď ze dne 29. 7. 2020, která byla žalobkyni doručena dne 30. 7. 2020, jíž se vypovídá nájem nebytových prostor v domě adresa, který je součástí pozemku parc. číslo k. ú. část obce, obec Praha sjednaný nájemní smlouvou uzavřenou dne 20. 1. 2012 mezi jméno příjmení, celé jméno žalovaného, celé jméno žalované, celé jméno žalovaného a celé jméno původního účastníka, jako pronajímateli na jedné straně a žalobkyní jako nájemcem na druhé straně je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 9 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných.

1. Žalobkyně vymezila předmět žaloby podané u zdejšího sodu dne 20. 11. 2020 jako přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytového prostoru v domě adresa, který je součástí pozemku parc. číslo k. ú. část obce, obec Praha sjednaný nájemní smlouvou uzavřenou dne 20. 1. 2012 mezi jméno příjmení, celé jméno žalovaného, celé jméno žalované, celé jméno žalovaného a celé jméno původního účastníka, jako pronajímateli na jedné straně a žalobkyní jako nájemkyní na straně druhé (dále jen„ Nájemní smlouva“), která byla žalobkyni zaslána a doručena dne 30. 7. 2020. Žalobkyně uvedla, že žalovaní jsou spoluvlastníky výše uvedeného nebytového prostoru a žalobkyně se na základě Nájemní smlouvy se stala nájemníkem předmětného nebytového prostoru. Dále uvedla, že nebytový prostor se v roce 2012 nacházel v dezolátním stavu, žalobkyně jej na své náklady zrekonstruovala s tím, že jako protiplnění jí bude poskytnut nájem na dobu 13-ti let za snížené nájemné ve výši 5 000 Kč měsíčně, čímž budou její náklady na rekonstrukci kompenzovány. Poukázala, že na rekonstrukci nebytových prostor vynaložila částku nejméně 1 500 000 Kč a v souladu s čl. III Nájemní smlouvy složila žalovaným kauci ve výši 10 000 Kč. Akcentovala, že do roku 2020 probíhal nájemní vztah bez jakýchkoliv problémů, avšak v roce 2020 bylo podnikání žalobkyně zasaženo vládními opatřeními v boji proti pandemii, žalobkyně požádala o prominutí dvou měsíčních nájmů, nicméně žalovaní situace vyvolané pandemií COVID 19 zneužili a bez předchozího upozornění zaslali žalobkyni výpověď. Ve výpovědi byly uvedeny dva výpovědní důvody, a to prodlení žalobkyně s úhradou nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 5 719 Kč a prodlení s úhradou záloh na služby spojené s nájmem za období 04/ 2020 a 05/ 2020 každé ve výši 1 000 Kč. Po obdržení výpovědi žalobkyně částky neprodleně uhradila z jiných svých zdrojů, přičemž má za to, že v případě výpovědního důvodu číslo nebyl důvod ani naplněn, neboť žalobkyně řádné vyúčtování od žalovaných dosud neobdržela a dle čl. III Nájemní smlouvy je nedoplatek z vyúčtování splatný do 15-ti dnů od předložení vyúčtování. Upozornila také na rozdíly ve vyúčtování v letech. Výpověď žalovaných považuje za neoprávněnou, jelikož představuje zjevné zneužití práva, jež nepožívá právní ochrany. Dle ustálené judikatury je zneužitím práva výkon práva, u něhož není sledovaným cílem naplnit smysl a účel sledovaný právní normou (smluvním ujednáním), ale které sleduje poškození jiné osoby. Jelikož nebytové prostory žalobkyně v rozhodném období neužívala, žádné náklady žalovaným za poskytované služby nevznikly. Nadto žalovaní mohli využít finančních prostředků k úhradě poskytovaných služeb z kauce složené žalobkyní na počátku nájmu. S ohledem na vše uvedené má za to, že zjevným účelem výpovědi bylo poškození žalobkyně jako nájemce a neoprávněný majetkový prospěch žalovaných jako pronajímatelů.

2. Žalovaní ve svém vyjádření ze 4. 1. 2021 uvedli, že jsou spoluvlastníky domu adresa v obci obec, k. ú. část obce na adrese adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného, jež je součástí pozemku parc. číslo v němž se nachází nebytový prostor, ke kterému byla dne 20. 1. 2012 uzavřena s žalobkyní nájemní smlouva. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 13-ti let. S ohledem na předpokládané náklady žalobkyně s rekonstrukcí bylo nájemné nejprve sjednáno na částku 5 000 Kč měsíčně, dodatkem číslo na 5 165 Kč měsíčně a konečně uplatněním inflační doložky na 5 443 Kč měsíčně. Nájemní smlouvou se žalobkyně současně zavázala hradit spolu s nájemným zálohy za služby poskytované s nájmem pronajatých prostor ve výši 1 000 Kč měsíčně zahrnující zálohu vodného a stočného. Vyúčtováním ze 14. 2. 2020 žalovaní prostřednictvím správce domu, společnosti právnická osoba vyúčtovali zálohy za služby za rok 2019 s tím, že žalobkyni vznikl nedoplatek ve výši 5 719 Kč. Toto vyúčtování bylo zasláno žalobkyni na adresu sídla, zásilka se jako nevyzvednutá vrátila. Správce proto vyúčtování zaslal na adresu uvedenou žalobkyní v emailové korespondenci adresa anonymizováno, obec. Zásilka se již nevrátila a nejpozději dne 24. 3. 2020 tak byla žalobkyni řádně doručena. Dle ujednání nájemní smlouvy měl být nedoplatek zaplacen dne 8. 4. 2020. Následně žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na služby za období 04/ 2020 a 05/ 2020, tj. celkem částku ve výši 12 886 Kč. Správce zaslal žalobkyni dne 9. 6. 2020 upomínku, jíž žalobkyni vyzval k zaplacení dlužného nájemného, záloh na služby a vyúčtování za rok 2019. Žalobkyně dopisem ze 17. 6. 2020 požádala o prominutí nájemného za období 03/ 2020 a 04/ 2020. Žalovaní této žádosti nevyhověli, neboť žalobkyně nebytového prostory v souladu s vládními opatřeními užívala i nadále k servisu mobilních telefonů a k provozu internetového obchodu, žalobkyně nepředložila ani listiny dokládající ztížení nebo znemožnění její podnikatelské činnosti a ihned po podané výpovědi veškeré dluhy uhradila. Jelikož žalobkyně neuhradila dluhy ani v dodatečné lhůtě stanovené upomínkou žalovaných z 9. 6. 2020, byla jí dána výpověď, proti které podala dne 21. 8. 2020 námitky, následně proběhla jednání o smírném ukončení nájmu, avšak dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla. Závěrem uvedli, že žalobkyně sama nebytové prostory neprovozuje a dala je do podnájmu třetím osobám, když žalovaným je známo, že podnájemné za provoz kavárny činí 20 000 Kč měsíčně a za provoz servisní techniky 5 000 Kč měsíčně. Námitky žalobkyně neshledala opodstatněnými. Stran námitky o použití složené jistoty namítli, že žalovaní jsou oprávněni nikoli povinni použít jistotu ke krytí vzniklých dluhů. Mají za to, že pro podání výpovědi byly splněny zákonné podmínky a výpověď doručená žalobkyni je platná a účinná, a proto navrhují žalobu zamítnout.

3. Z nesporných tvrzení účastníků a z listinných důkazů soud věc posoudil po skutkové stránce následovně:

4. Z nájemní smlouvy z 20. 1. 2012 uzavřené mezi jméno příjmení, celé jméno žalovaného, celé jméno žalované, celé jméno žalovaného a celé jméno původního účastníka na jedné straně jako pronajímateli a žalobkyní na straně druhé jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva na nebytový prostor nacházející se v domě adresa v obci obec, k. ú. část obce na adrese adresa žalovaného, žalobkyně a žalovaného, jež je součástí pozemku parc. číslo. Dle článku III. Nájemní smlouvy nájemné činí 5 000 Kč a zálohy na poplatky za služby činí 1 000 Kč a jsou splatné vždy do 15. dne v měsíci předem na účet správce. Nedoplatek za služby spojené s užíváním nebytových prostor musí být uhrazen do 15- ti dnů po předložení vyúčtování. Z dodatku č. 1 soud zjistil, že se nájemné zvýšilo na 5 165 Kč. Z oznámení o zvýšení nájemného bylo prokázáno, že se nájemné zvýšilo na 5 443 Kč. Z vyúčtování ze 14. 2. 2020 soud zjistil, že žalobkyni vznikl nedoplatek na službách k nebytovému prostoru ve výši 5 719 Kč. Z podacího archu ze 17. 2. 2020 a 9. 3. 2020 má soud prokázáno, že žalobkyni bylo vyúčtování doručeno, a to jednou na adresu sídla a jednou na adresu ve obec. Upomínkou z 9. 6. 2020 byla žalobkyně upozorněna, že žalovaní za ní evidují dluh v celkové výši 18 605 Kč. Dne 17. 6. 2020 žalobkyně zaslala žádost o prominutí dlužného nájemného z důvodu nemožnosti provozování podnikatelské činnosti. Podáním z 29. 7. 2020 byla žalobkyni dána výpověď, a to dle ust. § 2 309 písm. b) pro dluh ve výši 5 719 Kč na vyúčtování služeb za rok 2019 a pro neuhrazení zálohy za služby poskytované s nájmem za období 04/ 2020 a 05/ 2020. Z přípisu žalobkyně z 21. 8. 2020 má soud za prokázáno, že žalobkyně výpověď neuznala a označila ji jako neoprávněnou.

5. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

6. Dle § 3074 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále též jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

7. Podle § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § číslo, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

8. Podle § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle ods. 2 téhož ust. je výpovědní doba tříměsíční.

9. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

10. Dle § 570 odst. 1 o. z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.

11. Dle § 573 o. z. má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání.

12. Soud posoudil zjištěný skutkový stav po právní stránce s odkazem na shora uvedená ustanovení o. z. a dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanými vznikl nájemní vztah na základě Nájemní smlouvy z 20. 1. 2012, což bylo mezi stranami nesporné. Žalobkyně obdržela od žalovaných dne 30. 7. 2020 výpověď z nájmu nebytového prostoru. Důvodem výpovědi byla skutečnost, že žalobkyně nezaplatila nedoplatek za vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 5 719 Kč a zálohy na služby spojené s nájmem za období 04/ 2020 a 05/ 2020. Ostatně uvedené bylo mezi stranami také nesporné. Dle § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, je-li nájemce po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Ze zjištěného skutkového stavu je prokázáno, že žalobkyně byla v prodlení se zálohami na služby za období 04/ 2020 a 05/ 2020. Žalovaní proto byli oprávněni vypovědět žalobkyni nájemní vztah dle § 2310 odst. 2 o. z. v tříměsíční výpovědní době, proto soudu nezbývá než konstatovat, že takto podaná výpověď je v souladu se zákonem. Na uvedeném ničeho nemění, že dle žalobkyně byla výpověď podána v rozporu s dobrými mravy ani jiné žalobkyní uplatněné námitky, neboť v případě účastníků bylo nesporné, že žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na služby za období 04/ 2020 a 05/ 2020 a nedoplatek z vyúčtování za rok 2019. I pokud by vyúčtování za rok 2019 nebylo žalobkyni řádně doručeno, výpovědní důvod byl dán již z důvodu neuhrazení záloh na služby za citovaná období. Nad rámec výše uvedeného však soud uvádí, že tuto námitku žalobkyně shledal účelovou, neboť ihned po podání výpovědi celou částku obratem uhradila a po doručení vyúčtování se žádným zákonem daným prostředkem proti vyúčtování nebránila. Žalobkyně ani v řízení ani dříve žalovaným neprokázala, že by provozování její podnikatelské činnosti v pronajatých prostorách bylo mimořádnými opatřeními podstatně ztíženo nebo znemožněno, přesto žalovaní k těmto nepodloženým tvrzením žalobkyně přihlédli a výpověď podali toliko z důvodu neuhrazení záloh za služby spojené s nájmem a ne z důvodu dlužného nájmu. V uvedeném jednání soud nic v rozporu s dobrými mravy neshledává, když jak bylo v řízení prokázáno, žalovaní zaslali žalobkyni vyúčtování na adresu jí uvedenou v dřívější korespondenci, ačkoli je taková povinnost nestíhá a obchodním společnostem je ve smyslu ust. o. z. doručováno běžně na adresu sídla. Z uvedeného je zřejmé, že žalovaní vyvinuli úsilí, aby se žalobkyni fakticky dostalo vyúčtování s nedoplatkem do její sféry. Dále žalobkyni po neuhrazení vyúčtování v termínu splatnosti a neuhrazením záloh na služby v termínu splatnosti, upozornili na vzniklé nedoplatky, avšak žalobkyně je přesto ani v dodatečné lhůtě neuhradila. Až po obdržení uvedené upomínky, zažádala o prominutí nájmu, nadto částečně již za období, za které bylo uhrazeno. Soud má za to, že bylo především na straně žalobkyně, aby, pokud měla v souvislosti s pandemickou situací ztíženo či znemožněno provozování podnikatelské činnosti, se ihned obrátila na žalované a o uvedené situaci je spravila a včas zažádala o prominutí plateb, případně o splátkový kalendář, jenž by byl v jejích možnostech. Na uvedené však žalobkyně zcela rezignovala a celou věc začala řešit až s několika měsíčním zpožděním a po marné výzvě žalovaných. Navíc se v případě účastníků Nájemní smlouvy jedná o podnikatelský závazek, nikoli spotřební smlouvu, kde by na jedné straně stála slabší strana. Se zřetelem na výše uvedené, zejména, že byl naplněn zákonný důvod ve smyslu ust. § 2309 o. z. pro podání výpovědi, soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Tento závěr nemůže otřást ani námitka, že žalobkyně nebytový prostor v rozhodné době nevyužívala, když zálohy na služby dle čl. III. Nájemní smlouvy byla povinna hradit, i kdyby nebytový prostor nevyužívala. Hrazení záloh nebylo smluvně ujednáno na podmínku faktického užívání nebytových prostor, a pokud jde o námitku, že žalovaní mohli úhradu odečíst ze složené kauce, žalobkyně o uvedené sama nepožádala.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9 900 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 7, § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 3 000 Kč po zvýšení o 20 % z důvodu zastupování 8 žalovaných za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. (převzetí věci, vyjádření k žalobě a účast při jednání dne 14. 4. 2021). Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že důvodným neshledal úkon- porada s klientem, když ta je již obsažena v úkonu – převzetí věci. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodní soud pro Prahu 2. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalobkyně povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, můžou se žalovaní domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.