47 C 263/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mlčochovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení , LL.M. sídlem adresa o určení výše nájemného,

I. Žalovanému se dnem [datum] určuje nájemné ve výši 12 540 Kč měsíčně za byt [číslo] o podlahové výměře 39,3 m2 a velikosti 1+1, situovaného ve 4. NP budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec], kat. území [část obce].

II. Žalovaný je povinen doplatit žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku nedoplatek na nájemném za dobu od [datum] až do právní moci tohoto rozsudku, a to ve výši rozdílu nájemného v místě a čase obvyklého tak, jak je uvedeno ve výroku pod bodem I. tohoto rozsudku a nájemného, které za toto období uhradil žalovaný žalobkyni.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení 8 534 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobce se jakožto výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům (dále jen„ Dům“) v obci [obec], kat. území [část obce], který se nachází na adrese [adresa žalovaného], domáhal žalobou z [datum] na žalovaném určení výše nájemného, a to ve vztahu k bytu [číslo] o podlahové výměře 39,3 m² a velikosti 1+1, situovaného ve 4. NP Domu (dále jen„ Byt“), jehož je žalovaný na základě smlouvy o nájmu bytu z [datum] (dále jen„ Smlouva“) nájemcem. Žalobce uvedl, že Byt byl pronajat žalovanému na dobu neurčitou a že Smlouva neupravuje smluvní ujednání stran, na základě kterého by se strany dohodly na úpravě výše nájemného za Byt. Výše nájemného byla upravena tak, že nájemné bylo stanoveno podle obecně závazných právních předpisů jako nájemné, které má charakter regulovaného nájemného. Namítal, že stávající výše nájemného odpovídá výši nájemného, jež vyplývá z Evidenčního listu ze [datum], ve kterém bylo nájemné vyčísleno na částku 5 679,70 Kč měsíčně. Žalobce podáním datovaným dne [datum] navrhl žalovanému postupem podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen„ NOZ“) zvýšení nájemného za Byt o částku odpovídající 20 % stávajícího nájemného, tedy konkrétně o částku 1 135,94 Kč měsíčně s tím, že by nájemné po takovémto zvýšení činilo částku 6 815 Kč měsíčně. Žalovaný však dne [datum], po seznámení se s návrhem žalobce na zvýšení nájemného při ústním jednání v sídle žalobce, bezdůvodně odmítl potvrdit převzetí tohoto písemného návrhu, a proto byl žalobce nucen zaslat výše uvedený návrh na zvýšení nájemného žalovanému písemně, přičemž žalovaný návrh převzal dle doručenky dne [datum]. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný ani na písemný návrh žalobce na zvýšení nájemného nijak nereagoval, zejména nesdělil žalobci v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, vzniklo žalobci podle ustanovení § 2249 NOZ právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného za Byt určil soud. Se zřetelem na citované se tak žalobce domáhal, aby soud určil výši nájemného za Byt, a to na částku obvyklou v místě a čase počínaje ode dne podání žaloby. Podáním ze [datum] žalobce upřesnil žalobní petit tak, že se s ohledem na znalecký posudek Ing. [příjmení], jež si za účelem určení místně obvyklého nájemného nechal zpracovat, domáhal určení výše nájemného za Byt ve výši 12 540 Kč měsíčně.

2. Žalovaný v podání z [datum] uvedl, že má malý důchod, že mu s placením nájemného pomáhá úřad, a proto s žalobou a nárokem žalobce nesouhlasí. Usnesením zdejšího soudu z [datum] byl žalobci ustanoven zástupce, JUDr. [jméno] [příjmení], jež podáním z [datum] soudu sdělila, že žalovaný je nakloněn smírnému řešení věci a vyřizuje si podklady k podání žádosti o přidělení sociálního bytu v [obec a číslo]. Žalovaný dále pro případ smíru navrhl, aby mu bylo umožněno platit dlužné nájemné v měsíčních splátkách.

3. Následně žalobce dne [datum] požádal soud o poskytnutí prostoru pro dokončení řízení o žádosti žalovaného podané u MČ [obec a číslo] o sociální byt s tím, že následně by bylo možné věc vyřešit smírem. K dotazu soudu byl pak kontrolován stav řízení o shora uvedené žádosti žalovaného o sociální byt, když dne [datum] bylo soudu sděleno, že žalovaný se nebyl podívat ani na jeden ze tří nabízených bytů, přičemž dle pravidel bytové politiky MĆ [obec a číslo] je uchazeč po odmítnutí třetího bytu vyřazen z evidence schválených uchazečů o nájem bytu. Při jednání dne [datum] soudem ustanovená právní zástupkyně žalovaného sdělila, že s ní žalovaný přerušil kontakt.

4. Z listinných důkazů a z nesporných skutečností zjistil soud tento skutkový stav:

5. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalobce je výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům v obci [obec], kat. území [část obce], který se nachází na adrese [adresa žalovaného] a že žalovaný je nájemcem bytu [číslo] o podlahové výměře 39,3 m² a velikosti 1+1, situovaného ve 4. NP tohoto domu.

6. Z návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne [datum] na čl. 7 spolu s podacím archem ze [datum] na čl. 8 vzal soud za prokázané, že žalobce podáním odeslaným dne [datum] navrhl žalovanému zvýšení nájemného za Byt o částku 20 %, tj. zvýšení nájemného o 1 135,94 Kč měsíčně s tím, že nájemné za Byt bude v konečné výši činit 6 815 Kč měsíčně. Dle výpisu ze sledování zásilek na čl. 6 spisu se podává, že návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne [datum].

7. Ze Smlouvy na čl. 9, konkrétně z bodu 4, se podává, že s ohledem na příslušná ustanovení obecně závazných právních předpisů sjednává pronajímatel, t. č. [jméno] [příjmení], [rodné číslo], s žalovaným jakožto nájemcem Bytu nájemné, které má charakter regulovaného nájemného.

8. Z Evidenčního listu pro výpočet nájemného od 1. 1.- [datum] na čl. 11 soud zjistil, že měsíční nájemné k Bytu je stanoveno na částku 5 679,70 Kč.

9. Ze sdělení referenta bytového oddělení MČ [obec a číslo] ze dne [datum] vyplývá, že žalovanému byly po schválení jeho žádosti o byt pro seniory [jméno] [příjmení] [obec a číslo] ze dne [datum] nabídnuty 3 byty, když první byt odmítl žalovaný dne [datum] s tím, že je malý, druhý byt odmítl žalovaný dne [datum] pro nedostatek nákupů v okolí a třetí byt odmítl dne [datum] s tím, že se nachází v 5. NP, o které vzhledem k vysokému věku nemá zájem a že požadovala pokoj a kuchyň (pozn. byt byl situován jako kk/1). Ve sdělení je dále uvedeno, že dne [datum] se žalovaný osobně dostavil na bytové oddělení a odmítl i poslední nabízenou prohlídku, když tvrdil, že chce zůstat ve svém bytě. V závěru je konstatováno, že podle pravidel sociální bytové politiky bude po odmítnutí třetího nabízeného bytu uchazeč vyřazen z evidence schválených uchazečů o nájem bytu, o čemž rozhodne pověřený zástupce MČ [obec a číslo]. Opakované podání žádosti je nejdříve možné po uplynutí 3 let ode dne vyřazení žádosti z evidence.

10. Ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného znalkyní, Ing. [příjmení], ze dne [datum] vzal soud za zjištěné, že průměrná výše místně obvyklého nájemného Bytu obývaného žalovaným činí 12 540 Kč, když znalkyně nájemné stanovila s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav Bytu a Domu. Ve znaleckém posudku je konstatováno, že žalovaný odmítl přístup do Bytu a lze tak předpokládat, že Byt má zastaralejší vybavení, ale plně funkční, jelikož je užíván k bydlení. Určení místně obvyklého nájemného bylo provedeno jak přímým, tak nepřímým porovnáním.

11. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech. Co se týká listinných důkazů pravost a správnost nebyla namítána, soud proto neměl důvod z těchto listin při svém rozhodování nevycházet ani jim v rámci hodnocení důkazů přisuzovat nižší hodnotu. Pokud se jedná o znalecký posudek, soud neměl důvod z něj nevycházet, když byl zpracován znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a bylo lze se o něj opřít, a to pro jeho přesvědčivý a logicky odůvodněný závěr stran obvyklé ceny nájemného. Soud vyčerpal předmět dokazování s tím, že výše uvedené je naprosto dostatečné pro rozhodnutí ve věci a ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními.

12. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně:

13. Podle § 2249 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 téhož ustanovení prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

14. Dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997, zákona o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Dle odst. 2 se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

15. Podřazením pod shora citovaná zákonná ustanovení soud dospěl k závěru o důvodnosti podané žaloby, pročež ji v celém rozsahu vyhověl. Předně uvést, jak již bylo uvedeno výše, že mezi účastníky nebylo sporu, že žalobce je výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům v obci [obec], kat. území [část obce], který se nachází na adrese [adresa žalovaného] a že žalovaný je nájemcem bytu [číslo] o podlahové výměře 39,3 m² a velikosti 1+1, situovaného ve 4. NP tohoto domu. V řízení bylo prokázáno, že ve Smlouvě bylo nájemné k Bytu upraveno jako nájemné, které má charakter regulovaného nájemného a že v současné době činí 5 679,70 Kč. Dále bylo zjištěno, že žalovanému byl dne [datum] doručen návrh žalobce ve smyslu § 2249 NOZ na zvýšení nájemného k Bytu o 20 %, tj. na konečnou částku 6 815 Kč. Žalovaný na žalobcův návrh v zákonem předpokládané dvouměsíční lhůtě nikterak nereagoval, čímž žalobci vzniklo právo navrhnout ve lhůtě následujících 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Pokud tak žaloba byla podána dne [datum], lze konstatovat, že žaloba byla podána včas a soud se zabýval otázkou, jaká je obvyklá výše nájemného Bytu v místě a v čase. Vzhledem k tomu, že žalobce předložil znalecký posudek Ing. [příjmení], znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, opatřený znaleckou doložkou, jehož závěry soud hodnotí jako přesvědčivé a logicky odůvodněné, když znalkyně při určení obvyklé ceny nájemného vycházela jak z metody přímého, tak nepřímého porovnání, bylo lze o něj opřít i rozhodnutí soudu. Se zřetelem na uvedené se soud ztotožnil se závěrem znalkyně, že obvyklé nájemné Bytu činí v době rozhodování soudu 12 540 Kč měsíčně, a proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku. Výrokem II. rozsudku pak soud uložil žalovanému doplatit i celkový dluh na nájemném, a to jednorázovou částkou a nevyhověl jeho žádosti o splátkový kalendář. Nutno podotknout, že žalovaný se sám vzdal dobrodiní soudu, když mu soud ustanovil k ochraně jeho zájmů právní zástupkyni, na jejíž opakované snahy o řešení sporu nereagoval a nakonec s ní přestal komunikovat úplně. V neposlední řadě nelze odhlédnout, že soud za souhlasu žalobce umožnil též žalovanému řešit situaci cestou řízení o sociální byt, načež i na toto žalovaný zcela rezignoval, když všechny nabízené byty odmítl, dokonce aniž by se na ně šel alespoň podívat, a to se samolibým tvrzením, že chce zůstat ve svém Bytě. Sluší se proto dodat, že žalovaný má samozřejmě právo zůstat v Bytě, neboť zde nejsou dány žádné zákonné důvody pro jeho opuštění, avšak nelze na žalobce přenášet svoji tvrzenou špatnou finanční situaci a pokud nesouhlasil se zvýšením nájemného o zákonem limitovaných 20 %, svým sveřepým postojem zapříčinil, že nyní je povinen hradit nájemné obvyklé v místě a čase, tj. 12 540 Kč měsíčně. 16 O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce byl zcela úspěšný. Náklady žalobce jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč a náklady za právní zastoupení ve výši 6 534 Kč (výrok III.) Odměna advokáta byla určena dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), když advokát dle ust. § 9 odst. 1, § 7 bod 4 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu vykonal 3 úkony právní služby á 1 500 Kč, spočívající v převzetí a přípravě zastoupení, sepisu žaloby a účasti při soudním jednání dne [datum]. K odměně advokáta dále náleží paušální náhrada hotových výdajů advokáta za každý ze tří vykonaných právních úkonů 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Soud dále advokátu přiznal dle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z její odměny, neboť soudu doložil, že je jejím plátcem.