47 C 9/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mlčochovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupené advokátem údaje o zástupci proti žalovaná: celé jméno žalované , narozené dne datum bytem adresa žalované zastoupené advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 190 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 190 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 190 000 Kč od 23. 6. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 64 313 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou ze 4. 9. 2020 domáhá na žalované zaplacené částky ve výši 190 000 Kč s příslušenstvím s tím, že spolu dne 20. 2. 2020 uzavřely smlouvu o rezervaci (dále jen„ Smlouva“). Dle čl. II odst. 2 uvedené smlouvy žalobkyně uhradila dne 24. 2. 2020 rezervační poplatek ve výši 190 000 Kč Smlouva o rezervaci podle čl. VI. odst. 3 nabyla účinnosti dne 25. 2. 2020. Dle předmětné smlouvy byl ujednán závazek zarezervovat nemovitost po dobu 60-ti dnů. Mezi stranami nebyl uzavřen písemný dodatek, a proto smlouva zanikla uplynutím doby. Žalobkyně z opatrnosti dne 29. 5. 2020 odstoupila od smlouvy a žalovanou vyzvala k vrácení rezervačního poplatku. Na email žalovaná nereagovala a doporučenou zásilku si nepřevzala. Dne 11. 6. 2020 byla žalované zaslána předžalobní upomínka, žalovaná si opětovně zásilku nepřevzala. Žalovaná rezervační poplatek žalobkyni dosud nevrátila.

2. Žalovaná ve svém vyjádření z 8. 12. 2020 uvedla, že nárok žalobkyně zcela neuznává. Učinila nesporným uzavření rezervační smlouvy, avšak namítá, že odstoupení od smlouvy dané žalobkyní neuznává, neboť v souvislosti s uzavřenou smlouvou jí vznikly finanční náklady s ukončením a vystěhováním nájemce z bytové jednotky, ohledně níž byla uzavřena smlouva a současně jí ušel zisk z nájmu, když ukončení nájmu s dosavadním nájemcem bylo podmínkou žalobkyně k uzavření smlouvy. Má za to, že smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, když ve lhůtě nepředložila zástavní smlouvy k podpisu a proto má nárok na smluvní pokutu ve výši 190 000 Kč. V souladu se smlouvou si tedy žalovaná ponechala rezervační poplatek a započetla na něj úhradu smluvní pokuty.

3. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav:

4. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 20. 2. 2020 uzavřeli rezervační smlouvu, na jejímž základě žalobkyně uhradila žalované rezervační poplatek ve výši 190 000 Kč a žalovaná tento poplatek na výzvu žalobkyně nevrátila. Mezi účastníky také nebylo sporu, že žalovaná ukončila nájem k bytu s [jméno] [příjmení] a že jí zaplatila jako kompenzaci částku ve výši 50 000 Kč. Nesporným bylo i zahájení řízení vedeného pod č. V [číslo], č. V [číslo] a V [číslo] ze strany žalované a skutečnost, že žalobkyně předložila žalované k podepsání dodatek č. 1 ke Smlouvě, ta jej však odmítla podepsat. Sporným zůstalo, v důsledku koho, nedošlo mezi stranami k uzavření kupní smlouvy, a komu náleží částka ve výši 190 000 Kč.

5. Ze Smlouvy stran bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ Byt“), uzavřené dne 20. 2. 2020 mezi žalobkyní jako zájemcem o koupi a žalovanou jako vlastníkem vyplývá z čl. I. bod 2. že, stávající nájemní vztah s [jméno] [příjmení] k Bytu bude po složení rezervační zálohy ukončen v zákonné výpovědní 3 měsíční lhůtě a z bodu 1 a) prohlášení, že dispoziční právo vlastníka k nemovitým věcem není nijak omezeno zákonem, soudním či správním rozhodnutím ani smluvně. Z čl. II. bod 2 se podává, že na důkaz vážného zájmu se žalobkyně jako zájemce o koupi Bytu zavazuje složit na účet žalované jako vlastníka bytové jednotky rezervační poplatek ve výši 190 000 Kč, a to ve lhůtě 5-ti pracovních dnů od uzavření Smlouvy. V čl. III bodě 1. je uvedeno, že část kupní ceny ve výši 5 400 000 Kč bude vyplacena z advokátní úschovy vlastníku a úvěrující bance nesplaceným dílem stávajícího hypotečního úvěru po předložení výpisu z přísl. listu vlastnictví, kde v části A bude zapsán jako jediný vlastník zájemce o koupi (žalobkyně), v části B nemovité věci a část C bude obsahovat pouze zápisy vzniklé z důvodu na straně zájemce o koupi, část D bude bez zápisu a údaje vlastnictví nebudou dotčeny změnou právních vztahů, omezeními vlastnického práva vyjma shora uvedených či nedořešenými právními vztahy či poznámkou spornosti z důvodu na straně vlastníka. V bodě dva totožného ustanovení bylo ujednáno, že nepřistoupí-li zájemce o koupi z důvodů na své straně k uzavření kupní smlouvy v rezervační době, je vlastník oprávněn od této smlouvy odstoupit a sjednává se v jeho prospěch smluvní pokuta ve výši 190 000 Kč, která bude v plné výši započtena na složený rezervační poplatek. V takovém případě účastníci pověřují schovatele, aby složený rezervační poplatek vyplatil vlastníku. V bodě tři čl. III. se stanoví, že nepřistoupí-li vlastník z důvodů na své straně nebo z důvodů objektivní povahy nezávislých na vůli vlastníka k uzavření kupní smlouvy v rezervační době, je zájemce o koupi oprávněn od této smlouvy odstoupit s tím, že Schovatel je povinen mu rezervační poplatek složený dle této smlouvy vrátit. V takovém případě je dále vlastník povinen vrátit zájemci o koupi smluvní částku ve výši 190 000 Kč, a to v případě, kdy neuzavření kupní smlouvy v rezervační době bylo zaviněno jím nebo se objevily skryté vady v průběhu oceňování nemovitosti či v době nabývacího procesu. Z čl. IV se podává, že rezervační doba činí 60 (čtyřicet pět) dnů ode dne účinnosti smlouvy a může být prodloužena na základě písemného dodatku k této smlouvě.

6. Z dohody o skončení nájmu bytu z 23. 4. 2020 a z předávacího protokolu z téhož dne bylo prokázáno, že se žalovaná s nájemkyní, paní [jméno] [příjmení], dohodla na skončení nájmu Bytu k 23. 4. 2020, jenž byl bez vad daného dne i předán. Žalovaná jako finanční kompenzaci uhradila nájemkyni částku ve výši 50 000 Kč.

7. Z výpisu z katastru nemovití k řízení vedenému pod č.: V [číslo] se podává, že žalovaná jako zástavce dne 7. 5. 2020 založila řízení o zástavním právu s tím, že plomba k bytu byla vyznačena dne 11. 5. 2020 a že katastrální úřad nesmí povolit vklad do 1. 6. 2020.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí k 20. 3. 2020 bylo prokázáno, že žalovaná byla vlastníkem nemovitosti - jednotky [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] [územní celek], [katastrální uzemí] a že předmětné nemovitosti byly zatíženy zástavním právem k zajištění pohledávky ve výši 2 904628 Kč s příslušenstvím a dále k zajištění pohledávky ve výši 5 624 000 Kč, oboje pro [právnická osoba]

9. Z nepodepsaného dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci se podává, že tímto dodatkem měl být změněn čl. IV. Smlouvy tak, že se strany dohodly na prodloužení rezervační lhůty do 15. 6. 2020.

10. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že mezi zástupci účastníků probíhalo připomínkování, kdy např. v revizi smlouvy z 27. a 28. 4. 2020 bylo doplněné zákonné předkupní právo ke garáži.

11. Z emailové korespondence mezi žalovanou, žalobkyní, případně jejich právní zástupci a paní [příjmení], jako zprostředkovatelkou hypotečního úvěru, soud zjistil, že dne 19. 3. 2020 zasílá zprostředkovatelka hypotečního úvěru žalované seznam dokumentů nutných k vyřízení žádosti o hypoteční úvěr žalobkyně. Dne 19. 3. 2020 žalovaná sděluje, že svůj úvěr hodlá splatit z kupní ceny zaplacené žalobkyní. Vyčíslení nesplaceného úvěru žalované je domluveno k 20. 5. 2020. Dne 31. 3. 2020 předložila žalovaná návrh kupní smlouvy žalobkyni. Dne 15. 4. 2020 zprostředkovatelka úvěru zaslala žalované sdělení, že k vystavení zástavní smlouvy hypoteční bankou žalobkyně je nutné, aby byl byt již bez stávajícího zástavního práva a žalované zaslala podmínky čerpání hypoteční úvěru žalobkyně. Dne 27. 4. 2020 žalovaná vyzývá žalobkyni k podpisu kupní smlouvy, a to v poslední podobě na den 28. 4. 2020. Dne 27. 4. 2020 zástupce žalobkyně sděluje žalované, že úvěrující banka žalobkyně nepřipraví zástavní smlouvy, dokud nebude mít k dispozici listy vlastnictví bez zástavních práv žalované. Dne 29. 4. 2020 sděluje právní zástupce žalované, že připomínky žalobkyně jsou akceptovatelné a se smlouvou souhlasí. Dne 7. 5. 2020 sděluje zástupce žalobkyně žalované, že vše je připraveno, avšak stále se čeká na výmaz zástavního práva. Dne 12. 5. 2020 zasílá zástupce žalobkyně žalované dodatek k rezervační smlouvě k podepsání.

12. Z podání žalobkyně z 29. 5. 2020 spolu s obálkou a podacím lístkem z 30. 5. 2020 vyplývá, že žalobkyně dne 30. 5. 2020 zaslala žalované odstoupení od smlouvy a žádá o vrácení rezervačního poplatku.

13. Z předžalobní upomínky z 11. 6. 2020 spolu s obálkou a dodejkou soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení složeného rezervačního poplatku před podáním žaloby.

14. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně:

15. Dle ust. § 1746 o.z. odst. 2 strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

16. Dle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

17. Podle § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

18. Podle § 2079 o. z. odst. 1 kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

19. Dle § 2991 o.z. odst. 1 Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 téhož ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

20. Učiněná skutková zjištění posoudil soud právně tak, že mezi účastníky byla dne 20. 2. 2020 uzavřena nepojmenovaná smlouva (smlouva o rezervaci), na základě které byla žalované žalobkyní zaplacena částka 190 000 Kč představující rezervační poplatek. Mezi účastníky bylo uzavření této smlouvy nesporné, stejně jako skutečnost, že dne 24. 2. 2020 žalobkyně uhradila žalované v souladu s ust. čl. II. odst. 2 smlouvy shora uvedený rezervační poplatek. Předmětem rezervační smlouvy byl výše uvedený byt [číslo] nacházející se na pozemku parc. [číslo] [územní celek], kat. území [část obce]. Mezi účastníky nebylo sporu, že smlouva byla uzavřena na dobu 60- ti dnů dle čl. IV. odst. 1. (přestože bylo v závorce uvedeno [číslo] strany učinily při jednání dne 25. 1. 2021 nesporným, že vůle obou stran bylo uzavřít rezervační smlouvu na 60 dnů a že se jedná jen o administrativní nedopatření). Konečně nebylo mezi účastníky sporu ani stran skutečnosti, že žalovaná ukončila s dosavadní nájemkyní, [jméno] [příjmení], nájemní vztah. Z provedeného dokazování vyplynulo, že k vyklizení a předání Bytu došlo dne 23. 4. 2020. Účinnost Smlouvy byla sjednána na dobu 60- ti dnů, tj. od 24. 2. 2020 do 24. 4. 2020. V této době probíhala mezi účastníky smluvního vztahu, jejich právními zástupci a zprostředkovatelkou úvěru hojná emailová korespondence za účelem finální verze kupní smlouvy k Bytu a zástavní smlouvy žalobkyně, resp. její úvěrující banky, tak, aby jí bylo umožněno čerpat hypoteční úvěr. Dne 19. 3. 2020 zaslala zprostředkovatelka hypotečního úvěru žalované seznam dokumentů nutných k vyřízení žádosti o hypoteční úvěr žalobkyně a zároveň u žalované ověřovala, zda byl již žalovanou podán návrh na výmaz zástavního práva. Dne 19. 3. 2020 žalovaná sdělila, že svůj úvěr hodlá splatit z kupní ceny zaplacené žalobkyní, tak jak bylo sjednáno v čl. III Smlouvy. Vyčíslení doplatku nesplaceného úvěru žalované bylo domluveno k 20. 5. 2020. Dne 31. 3. 2020 předložila žalovaná návrh kupní smlouvy žalobkyni. Dne 15. 4. 2020 zprostředkovatelka úvěru zaslala žalované sdělení, že k vystavení zástavní smlouvy hypoteční bankou žalobkyně je nutné, aby byl byt již bez stávajícího zástavního práva a žalované zaslala podmínky čerpání hypoteční úvěru žalobkyně. Dne 27. 4. 2020 žalovaná vyzvala žalobkyni k podpisu kupní smlouvy, a to v poslední podobě na den 28. 4. 2020. Dne 27. 4. 2020 zástupce žalobkyně sdělil žalované, že úvěrující banka žalobkyně nepřipraví zástavní smlouvy, dokud nebude mít k dispozici listy vlastnictví bez zástavních práv žalované. Dne 29. 4. 2020 sdělila právní zástupkyně žalované, že připomínky žalobkyně jsou akceptovatelné a se smlouvou souhlasí. Dne 7. 5. 2020 sdělil zástupce žalobkyně žalované, že vše je připraveno, avšak stále se čeká na výmaz zástavního práva. Dne 12. 5. 2020 zaslal zástupce žalobkyně žalované dodatek k rezervační smlouvě k podepsání, ten však žalovaná nepodepsala. Z výpisu z katastru nemovitostí a z nesporných tvrzení účastníků pak bylo prokázáno, že Byt byl zatížen zástavním právem k zajištění pohledávky ve výši 2 904628 Kč s příslušenstvím pod č. V [číslo] a dále k zajištění pohledávky ve výši 5 624 000 Kč s příslušenstvím pod č. V [číslo], oboje pro [právnická osoba] a dne 7. 5. 2020 založila žalovaná další řízení o zástavním právu s tím, že plomba k bytu byla vyznačena dne 11. 5. 2020 a že katastrální úřad nesmí povolit vklad do 1. 6. 2020. Na základě uvedeného soud dospěl k závěru, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalované a proto v souladu s čl. III. bod 3. byla povinna vrátit žalobkyni zaplacený rezervační poplatek a pokud jej k dnešnímu dni nevrátila, vzniklo na její straně bezdůvodné obohacení. Ve smlouvě nebyly sjednány bližší podmínky stran skutečnosti, kdo a v jaké lhůtě má předložit návrh kupní smlouvy na Byt. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaná první verzi této smlouvy předložila žalobkyni až dne 31. 3. 2020. Dále soud zjistil a mezi účastníky ani o tom nebylo sporu, že Byt byl zatížen dvěma zástavními právy a žalovaná, ačkoliv ve Smlouvě bylo sjednáno, že její dluh bude uhrazen z kupní ceny zaplacené žalobkyní a v tomto směru žádala připravit i předsmluvní dokumentaci (viz emaily mezi žalovanou a zprostředkovatelkou úvěru z 19. 3. 2020), se nakonec rozhodla pro jinou variantu, a to přesun těchto zástavních práv na jinou jí vlastněnou nemovitost. Nicméně o uvedeném žalobkyni včas neinformovala. Namítala-li žalovaná, že přestože se tuto skutečnost žalobkyně později dozvěděla, od smlouvy neodstoupila a dále jednala tak, aby byla kupní smlouva uzavřena, nemění to ničeho na tom, že v důsledku uvedeného postupu žalované, zapříčinila situaci, kdy po dobu, co probíhal žalovanou iniciovaný výmaz zástavních práv pro [právnická osoba], žalobkyně nemohla čerpat u své úvěrující banky hypoteční úvěr a tím ani uzavřít zástavní smlouvu o zřízení zástavního práva pro úvěrující banku, resp. úvěrující banka poskytnutí hypotečního úvěru vázala na skutečnost, že LV k bytu nesmí probíhat jiné zástavní řízení. Bez toho, aniž by byla uzavřena zástavní smlouva, žalobkyně odmítla uzavřít kupní smlouvu a smlouvu o úschově, později i složit prostředky z vlastních zdrojů.

21. Soud dospěl k závěru, že žalovaná porušila bod 1 a) v čl. I. Smlouvy, když její dispoziční právo k bytu bylo omezeno dvěma výše uvedenými zástavními právy, když bez vědomí žalobkyně, zažádala o jejich výmaz, ačkoliv bylo ve Smlouvě sjednáno, že výmaz bude uskutečněn úhradou kupní ceny zaplacenou žalobkyní. Z emailové korespondence vyplývá, že jak ze strany právního zástupce, tak ze strany zprostředkovatelky úvěru, byla neustále upozorňována, že žalobkyni nebude poskytnut úvěr, dokud budou u Bytu probíhat řízení o výmazu zástavního práva. Žalovaná však přesto dne 7. 5. 2020 zahájila další řízení, které běželo až do 1. 6. 2020. Zvolila-li si tedy žalovaná způsob financování svého úvěru jiným způsobem než finančními prostředky, jež měly být uhrazeny kupující, uvedeným postupem způsobila průtahy k vyřízení žádosti žalobkyně o úvěr a soud má za to, že to byla žalovaná, v důsledku jejíhož jednání nedošlo k uzavření kupní smlouvy mezi stranami. Nadto i po opakovaném upozorňování na nutnost ukončení řízení o výmaz zástavního práva dne 7. 5. 2020 iniciovala další nové řízení, a přestože se žalobkyně snažila žalované vyjít vstříc k řešení její finanční situace a dne 12. 5. 2020 ji poslala dodatek k rezervační smlouvě s tím, aby byl právní vztah mezi účastníky napraven, žalovaná toto odmítla. Za uvedené situace, kdy z emailové korespondence z 27. 4. 2020 vyplývá, že s žalovanou bylo podepsání dodatku diskutováno i telefonicky již v dubnu, nelze seznat, že by žalovaná měla skutečně vůli kupní smlouvu s žalobkyní podepsat. Na uvedeném ničeho nemění ani skutečnost, že žalovaná vyzvala žalobkyni dne 27. 4. 2020 k uzavření kupní smlouvy, když toto bylo až po účinnosti Smlouvy a z provedené emailové korespondence vyplývá, že mezi zástupci účastníků neustále probíhalo připomínkování kupní smlouvy. Nad rámec výše uvedeného původní kupní smlouva neobsahovala ani všechny zákonem stanovené náležitosti (předkupní právo ke garáži). Za uvedené situace soud seznal, že žalovaná řízení neúměrně protahovala samostatným podáním o výmaz zástavního práva pro svou úvěrující banku, a to v rozporu s podmínkami financování stanovenými ve Smlouvě, dodatek předložený ke Smlouvě nepodepsala, jenž by prodloužil dobu účinnosti Smlouvy a nemohla se tak později dovolávat, aby žalobkyně složila do úschovy vlastní prostředky, když v důsledku jejího jednání, žalobkyně nemohla čerpat hypoteční úvěr a uzavřít zástavní smlouvu na Byt. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. a žalobě zcela vyhověl.

22. Jak vyplývá z dopisu z 29. 5. 2020, připojeného podacího lístku z 30. 5. 2020, z předžalobní výzvy z 11. 6. 2020 a z dodejky z 12. 6. 2020 žalovaná byla vyzvána k vrácení nyní žalované částky s tím, že jí byla poskytnuta lhůta do 22. 6. 2020. Po tomto datu se žalovaná dostala do prodlení. Jelikož soud posoudil skutečnost, že si žalovaná žalovanou částku ponechala bez právního důvodu jako bezdůvodné obohacení, žalobě vyhověl spolu se zákonným úrokem z prodlení běžícím od doby, kdy se žalovaná ocitla v prodlení.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 64 313 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 9 500 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 190 000 Kč sestávající z částky 8 700 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí věci, sepis žaloby, účast na jednání dne 25. 1. 2021 a dne 31. 3. 2021) a z částky 4 350 Kč za dva úkony právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (předžalobní výzva, účast na vyhlášení rozsudku dne 9. 4. 2021) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.