11 C 115/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 3 095 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 6 317 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3 095 000 Kč od 17. 4. 2020 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3 222 500 Kč od 6. 8. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 721 858,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice - Obvodnímu soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů řízení ve výši 33 129,52 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 21. 4. 2020 změněnou podáním ze dne 1. 6. 2020 a dále ve znění částečného zastavení řízení ze dne 9. 5. 2022 domáhala na žalované zaplacení částky 6 317 500 Kč s příslušenstvím představující výši obvyklého nájemného budovy [adresa] za období od 1. 4. 2017 do 25. 9. 2019. K odůvodnění uvedla, že byla vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 334 m2, jehož součástí je budova [adresa], část obce Vinohrady, obec Praha, to vše v k. ú. [část obce], zapsáno na listu vlastnictví [anonymizováno] vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Žalobkyně přenechala žalované budovu do užívání na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Mezi účastníky probíhalo u zdejšího soudu řízení sp. zn. 4 C 99/2016, ve kterém se žalobkyně domáhala určení neplatnosti nájemní smlouvy a dodatku č. 3 a vyklizení předmětu nájmu. Po odvolacím a dovolacím řízení byla pravomocně určena neplatnost dodatku č. 3 k nájemní smlouvě a platnost nájemní smlouvy a dodatků č. 1 a 2. Mezi účastníky byla sjednána dodatkem č. 2 doba nájmu do 30. 9. 2016. Nájemní vztah k uvedenému datu skončil, žalovaná však předmět nájmu nadále užívala přesto, že byla opakovaně žalobkyní vyzývána k vyklizení nemovitosti. Žalovaná za období od 1. 4. 2017 do 25. 9. 2019 uhradila za užívání předmětu nájmu celkem částku 4 065 000 Kč. Žalobkyně má za to, že žalovaná užívá předmět nájmu od 1. 10. 2016 bez právního titulu, neboť nájemní vztah ke dni 30. 9. 2016 zanikl. Žalobkyně má proto nárok na vydání bezdůvodného obohacení odpovídající rozdílu mezi žalovanou uhrazenými platbami a obvyklým nájemným za předmět nájmu. Žalobkyně se nejdříve domáhala zaplacení částky 3 095 000 Kč, k jejímuž zaplacení vyzvala žalovanou dopisem ze dne 8. 4. 2020, po rozšíření žaloby a jejím částečným zpětvzetí se domáhá celkem částky 6 317 500 Kč představující rozdíl mezi celkovým obvyklým nájemným ve výši 10 372 500 Kč a zaplacenými částkami ve výši 4 065 000 Kč (viz částečné zpětvzetí žaloby na č. l. 197).

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Ve vyjádření ze dne 24. 8. 2020 (č. l. 100) a ze dne 18. 2. 2021 (č. l. 121) uvedla, že spor vedený u zdejšího soudu sp. zn. 4 C 99/2016 dosud není ukončen, neboť po zrušujícím dovolacím rozsudku byla žalovanou podána ústavní stížnost (v části týkající se Dodatku č. 3 k Nájemní smlouvě ze dne 1. 1. 2015), o které do dnešního dne nebylo rozhodnuto. Současně žalovaná striktně popírá výši obvyklého nájemného za užívání předmětné nemovitosti, kdy žalobkyní deklarovanou částku 585 000 Kč měsíčně považuje za naprosto neodpovídající obvyklému nájemnému v relevantním místě a době. Uvedená částka převyšuje veškeré myslitelné výnosy, jež může nemovitost generovat. Zdůraznila, že v rámci zpracování znaleckého posudku znalecký ústav nekontaktoval žalovanou za účelem prohlídky nemovitosti, tedy ani nemohl být obeznámen s technickým stavem nemovitosti, což již samo o sobě vyvolává pochybnosti o reprezentativnosti závěrů žalobkyní předloženého posudku. Z textace posudku se nabízí, že tento byl zpracován na základě fotografií nemovitosti, které jen stěží mohou sloužit vyčerpávajícím zdrojem informací o skutečném stavu oceňované nemovitosti. Za zcela nedostatečnou označuje žalovaná též pozornost, kterou znalec věnoval porovnání cen nájmu srovnatelných nemovitostí v relevantních lokalitách.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z výpisů z obchodního rejstříku (č. l. 64 a 65) soud zjistil, že žalobkyně je obchodní korporací, jejímž předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, jednatelem je [jméno] [příjmení], žalovaná je obchodní korporací, jejímž předmětem podnikání je mimo jiné hostinská činnost, jednatelem je [anonymizována dvě slova].

5. Z výpisů z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný ke dni 30. 12. 2016 a 31. 3. 2020 (č. l. 9 a 10) soud zjistil, že žalobkyně byla vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], vše nacházející se v obci [obec], katastrální území Vinohrady, zapsáno na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Od 26. 9. 2019 je novým vlastníkem této nemovitosti [právnická osoba] [právnická osoba], sídlem [adresa], [obec a číslo], [PSČ]. Tato skutečnost mezi účastníky nebyla spornou.

6. Z nájemní smlouvy ze dne 1. ledna 2015 (č. l. 11) soud zjistil, že žalobkyně označená jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřely nájemní smlouvu, předmětem nájmu je stavba ve smlouvě označená jako budova [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]. Nájem byl dohodnut do 31. 12. 2058 a nájemné bylo stanoveno ve výši 120 000 Kč Smlouva je opatřena razítky obou smluvních stran a podpisem jednatele obou obchodních [právnická osoba] [anonymizováno].

7. Z dodatku č. 1 nájemní smlouvy ze dne 30. 10. 2015 (č. l. 17) soud zjistil, že tímto dodatkem bylo zvýšeno nájemné na částku 240 000 Kč s účinností od 1. 11. 2015.

8. Z dodatku č. 2 nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2016 (č. l. 18) soud zjistil, že tímto dodatkem účastníci upravili dobu nájmu do 30. 9. 2016.

9. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 17. 4. 2018, č. j. 4 C 99/2016-179 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 26. 2. 2019, č.j. 12 Co 324/2018-228 a Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 1. 2020, č. j. 26 Cdo 3501/2019-256 soud zjistil, že byla zamítnuta žaloba na určení, že nájemní smlouva ze dne 1. 1. 2015 je neplatná (výrok I.), bylo určeno, že dodatek č. 3 datovaný 1. 2. 2016 je neplatný (výrok II.). Oba tyto výroky nabyly právní moci.

10. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 8. 6. 2020, č. j. 4 C 99/2016-290 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 26. 1. 2021, č. j. 12 Co 318/2020-334 soud zjistil, že bylo pravomocně rozhodnuto o povinnosti žalované vyklidit a odevzdat žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku stavbu (budovu) [adresa], stavbu občanského vybavení, která je součástí pozemku parc. [číslo] o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, to vše v k. ú. [část obce], obec Praha (dále již jen„ předmětná nemovitost“). Závěr soudů je, že v nájemní smlouvě byla dohodnuta doba nájmu do 31. 12. 2058, dodatkem č. 1 došlo ke změně výše nájemného a dodatkem č. 2 ke změně doby nájmu do 30. 9. 2016. Soud vyhověl návrhu na vyklizení předmětu nájmu, neboť nájem skončil uplynutím doby dne 30. 9. 2016 a žalovaná užívá předmět nájmu bez právního důvodu. K dodatku č. 3, kterým se mění doba nájmu do 15. 12. 2026, soud nepřihlížel. Soud odvolací závěry soudu 1. stupně potvrdil s tím, že byla shledána platnou nájemní smlouva s dodatkem č. 1 a 2 a neplatným dodatek č.

3. Vzhledem k tomu, že dodatek č. 2 omezil dobu trvání nájmu do 30. 9. 2016, neměla žalovaná již právní důvod pro užívání předmětné nemovitosti a žalobě o vyklizení nemovitosti bylo proto jako důvodné vyhověno. Rozhodnutí obou soudů nabyla právní moci dne 17. 3. 2021.

11. Z usnesení Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 1225/2020 ze dne 19. 4. 2022 soud zjistil, že byla odmítnuta ústavní stížnost žalované brojící proti výše citovaným rozhodnutím prvostupňového a odvolacího soudu (a rovněž dovolacího soudu) s tím, že mělo být rozhodováno rovněž o platnosti dodatku č. 3; Ústavní soud dospěl k závěru, že stížnost žalované je nedůvodná a obecné soudy nepochybily, když vycházely z pravomocně vyslovené neplatnosti dodatku č. 3 a ve spojení s kasačním rozsudkem Nejvyššího soudu rozhodly dle tam vysloveného právního názoru.

12. Z výzvy k vyklizení ze dne 15. 9. 2016 včetně detailní informace České počty k zásilkám (č. l. 36 -37)) a z opakované výzvy k vyklizení ze dne 24. 10. 2016 včetně kopie podacích lístků (č. l. 37 -39) soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dopisem ze dne 15. 9. 2016 žalovanou k vyklizení předmětné nemovitosti s ohledem na končící dobu nájmu ke dni 30. 9. 2016. Výzva byla doručena žalované dne 19. 9. 2016. Žalovaná byla znovu vyzvána k vyklizení výzvou ze dne 24. 10. 2016.

13. Z výzvy k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 8. 4. 2020 včetně kopie podacího lístku (č. l. 42) soud zjistil, že žalovaná byla žalobkyní vyzvána k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání předmětných nemovitostí bez právního důvodu za období od dubna 2017 do 25. 9. 2019 ve výši 240 000 Kč měsíčně, celkem za toto období ve výši 3 095 000 Kč do 7 dnů ode dne odeslání výzvy. Výzva byla odeslána prostřednictvím doporučené poštovní přepravy dne 9. 4. 2020.

14. Účastníci učinili nesporným, že žalovaná za období od dubna 2017 do 25. 9. 2019 zaplatila na nájemném částku 4 065 000 Kč a že žalovaná užívala předmětnou nemovitost od dubna 2017 do 25. 9. 2019.

15. Mezi účastníky zůstala spornou skutečnost, jaká byla výše obvyklého nájemného za období duben 2017 až září 2019.

16. Ze znaleckého posudku vypracovaného Ing. [jméno] [celé jméno znalkyně], Ph.D. ze dne 15. 4. 2022, [číslo] soud zjistil, že znalkyně stanovila obvyklé nájemné předmětných nemovitých věcí za období od 1. 4. 2017 do 31. 12. 2017 na částku 326 000 Kč, od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 na částku 359 000 Kč a za období od 1. 1. 2019 do 25. 9. 2019 na částku 375 000 Kč.

17. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

18. Žalobkyně byla v období (minimálně) od dubna 2017 do 26. 9. 2019 vlastnicí předmětných nemovitostí. Žalovaná předmětné nemovitosti užívala do 30. 9. 2016 na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2015 ve znění dodatků č. 1 a 2 jako nájemce. Dodatkem č. 2 sjednaným mezi účastníky byla doba nájmu zkrácena na dobu určitou do 30. 9. 2016. Rozhodnutími Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 17. 4. 2018, č. j. 4 C 99/2016-179 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 26. 2. 2019, č. j. 12 Co 324/2018 - 228 a Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 1. 2020, č. j. 26 Cdo 3501/2019 - 256 a dále rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 8. 6. 2020, č. j. 4 C 99/2016 - 290 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 26. 1. 2021, č. j. 12 Co 318/2020 - 334 ve spojení s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 8. 2021, č. j. 26 Cdo 1198/2021 - 367 bylo pravomocně určeno, že nájemní smlouva ve znění dodatků č. 1 a 2 je platná, dodatek č. 3 je neplatný a žalovaná je povinna vyklidit předmětnou nemovitost, neboť ji od 1. 10. 2016 užívá bez právního důvodu. Žalovaná užívala předmětnou nemovitost od dubna 2017 do 25. 9. 2019 a za tuto dobu zaplatila žalobkyni částku 4 065 000 Kč. Obvyklé nájemné za užívání předmětné nemovitosti činilo v období od 1. 4. 2017 do 31. 12. 2017 částku 326 000 Kč, od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 na částku 359 000 Kč a za období od 1. 1. 2019 do 25. 9. 2019 částku 375 000 Kč.

19. Hodnocením případně dalších provedených důkazů se soud již nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí neměly vliv.

20. Po právní stránce soud věc ohodnotil následovně.

21. Dle ust. § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

22. Dle ust. § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

23. Dle ust. § 2999 odst. 1 o. z. není - li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

24. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba ve znění její změny a částečného zpětvzetí je důvodná. Předmětem žaloby byla peněžitá náhrada ve výši obvyklé ceny za užívání předmětné nemovitosti bez právního důvodu. Žalobkyně se domáhala rozdílu mezi výší obvyklého nájemného stanoveného znaleckým posudkem a žalovanou provedených plateb za období od dubna 2017 do 25. 9. 2019. Obvyklé nájemné za celou dobu činilo dle znaleckého posudku částku 10 382 500 Kč, po zohlednění plateb žalované ve výši 4 065 000 Kč zůstává dlužná částka 6 317 500 Kč, která představuje zbývající dosud nezaplacenou výši obvyklého nájemného. Vzhledem ke skutečnosti, že výše obvyklého nájemného byla stanovena znaleckým posudkem, proti jehož závěru ani jedna strana nevznesla žádných námitek ani připomínek, ani jedna ze stran nepožadovala doplňující výslech znalkyně k obsahu znaleckého posudku, znalecký posudek obsahuje veškeré náležitosti, je srozumitelný, určitý, závěry jsou přezkoumatelné, znalkyně se pečlivě vypořádala se všemi pro výši obvyklého nájmu podstatnými skutečnostmi a vlivy a podrobně odůvodnila, jak ke svému závěru dospěla, soud z tohoto znaleckého posudku při svém závěru o výši obvyklého nájemného a tudíž výši bezdůvodného obohacení vycházel. Žalovaná je tak povinna straně žalující zaplatit výše uvedenou částku dle zásad pro vydání bezdůvodného obohacení dle ust. § 2991 odst. 1 a 2 o. z. a ust. § 2999 odst. 1. o. z.

25. O zaplacení úroku z prodlení soud rozhodl dle ust. § 1970 o. z., neboť žalovaná se dostala do prodlení s plněním částky 3 095 000 Kč ode dne následujícího po uplynutí lhůty k plnění, která byla žalobkyní určena v délce 7 dní ode dne odeslání výzvy k plnění ze dne 8. 4. 2020; splatnost částky 3 095 000 Kč nastala dne 16. 4. 2020, ode dne následujícího se dostala žalovaná do prodlení s úhradou této částky a je tak povinna zaplatit úrok z prodlení ve výši odpovídající nařízení č. 351/2013 Sb. Žalobkyně rozšířila žalobu změnou žaloby ze dne 1. 6. 2020, rozšíření žaloby bylo doručeno žalované dne 5. 8. 2020, ohledně částky 3 222 500 Kč se tak ocitla žalovaná v prodlení ode dne následujícího a je povinna zaplatit žalované úrok z prodlení z této částky od 6. 8. 2020 do zaplacení ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

26. Soud ze všech výše uvedených důvodů žalobě vyhověl.

27. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého neúspěšná žalovaná je povinna žalobkyni zaplatit náhradu nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení sestává z částky zaplacené žalobkyní na soudním poplatku ve výši 377 417 Kč a z odměny advokáta vypočítané z tarifní hodnoty ve výši 3 095 000 Kč za dva úkony právní služby po 20 700 Kč dle ust. § 7 a § 8 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“) za převzetí a přípravu a žalobu dle ust. § 11 odst. 1 písm. a) a d) a. t.) a půl úkon za jednoduchou předžalobní výzvu dle ust. § 11 odst. 2 písm. h) a. t.); dále z odměny advokáta za 5 úkonů právní služby z tarifní hodnoty 7 548 333 Kč po 38 500 Kč (rozšíření žaloby ze dne 1. 6. 2020, replika ve věci samé ze dne 7. 11. 2020, účast na jednání dne 18. 2. 2021, účast na jednání dne 29. 4. 2021 a zpětvzetí žaloby ze dne 9. 5. 2022); dále z odměny advokáta za 1 úkon právní služby z tarifní hodnoty 6 317 500 Kč po 33 580 Kč (účast na jednání dne 27. 9. 2022 dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) a. t.)), dále z náhrady hotových výdajů za 9 úkonů právní služby po 300 Kč dle ust. § 13 a. t., náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 %, jíž je zástupce žalobkyně plátcem, a dále ze zaplacené zálohy na znalecký posudek ve výši 5 000 Kč. Soud nepřiznal žalobkyni odměnu za účtovaný úkon – vyjádření ve věci samé ze dne 19. 2. 2021, když se dle názoru soudu nejedná o podání ve smyslu ust. § 11 odst. 1 písm. d), ale pouze sdělení procesního stanoviska – návrhu na provedení důkazu. Celková výše náhrady hotových výdajů tak činí 721 858,30 Kč.

28. O náhradě nákladů řízení státu soud rozhodl dle ust. § 148 o. s. ř., dle kterého stát má podle výsledků řízení proti účastníku právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Tyto náklady v řízení představuje znalečné vyplacené ve výši 33 129,52 Kč, které je žalovaná jako neúspěšný účastník povinna zaplatit České republice - Obvodnímu soudu pro Prahu 3.

29. Lhůta k plnění byla určena dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.