11 C 136/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o odstranění vad předmětu nájmu

I. Žalovaná je povinna odstranit závady v předmětu nájmu, které brání řádnému užívání bytu nájemcem, a toa) opravit odpadávající keramický obklad v koupelně,b) dodat a naistalovat otopné těleso do koupelny namísto stávajícího nefunkčního infrazářiče,a to do jednoho měsíce od právní moci rozsudku.

II. Zamítá se žaloba v části, kterou se žalobce domáhal na žalované povinnosti odstranit závadu v předmětu nájmu, která brání řádnému užívání bytu nájemcem, a to opravit poškozenou kuchyňskou linku, a to tak, že dojde k opravě čtyř kusů šuplíků, které vypadávají z tzv. kolejnic, opravě pantů zajišťujících otevírání dvou dvířek skříňky pod dřezem a prodloužení pracovní desky na minimální rozměr 210 cm.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou ze dne 30. 4. 2024 ve znění jejich úprav a změn, zejména pak podáním doručeným soudu dne 21. 7. 2025 (č. l. 141) a dne 1. 8. 2025 (č. l. 156) (připuštěnou usnesením ze dne 5. 8. 2025, č. j. 11 C 136/20204 -159) domáhal na žalované odstranění závad v předmětu nájmu, které brání řádnému užívání bytu nájemcem, a to 1. opravy nefunkčního ventilátoru (odsavače par) určeného pro WC a koupelnu, 2. opravy odpadávajícího keramického obkladu v koupelně, 3. dodání a nainstalování otopného tělesa do koupelny, 4. opravy poškozené kuchyňské linky tak, že dojde k opravě 4 ks šuplíků, které vypadávají z tzv. kolejnic, opravě pantů zajišťujících otevírání dvou dvířek skřínky pod dřezem a prodloužení pracovní deky na min. rozměr 210 cm.

2. V rozsahu požadavku pod bodem 1. žalobce při jednání dne 29. 1. 2026 vzal žalobu zpět, neboť ze strany SVJ byla závada odstraněna. V této části proto soud samostatným usnesením řízení částečně zastavil.

3. K odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že je nájemcem bytu 1. kategorie č. 6 ve 3. NP s lodžií a sklepem na adrese , adresa, , nacházející se v k. ú. , adresa, (dále jen „předmět nájmu“) od 31. 1. 2014. S odkazem na § 2264 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) žalobce informoval žalovanou o závadách v předmětu nájmu a požádal ji o odstranění těchto závad prostřednictvím elektronické komunikace (emailu). Žalovaná reagovala tak, že závady nebude odstraňovat. Žalobce odkázal na usnesení č. , adresa, s odůvodněním, že vybavení bytu neodpovídá současnému standardu bytů, které se nyní prostřednictvím aktuálních elektronických dražeb za totožné nájemné žalovanou nabízejí. Např. kuchyňská linka včetně pracovní desky má být v rozměrech 210 až 300 cm, zatímco v předmětu nájmu je délka linky pouze 157 cm, jsou v ní nefunkční padající šuplíky a dvířka a její stáří je 30 let. V koupelně absentuje funkční otopné těleso pro zajištění stanovené teploty v místnosti. Předmětné závady na majetku žalované jsou svým rozsahem a náklady nutnými k vynaložení vysoce nad „nákladovostí běžných oprav“ hrazených nájemcem. V podání ze dne 30. 9. 2025 reagujícím na poučení soudem u jednání dne 16. 9. 2025 žalobce upřesnil, že závady hlásil již v roce 2023. Co se týče odpadávajícího obkladu, dle znalce z oboru je jediné realizovatelné řešení obklad odstranit (neboť bude stále odpadávat) a pouze požadovanou standardizovanou technologií (postupem) realizovat nově. Žalobce v této souvislosti odkázal na odborné vyjádření znalce. Vady kuchyňské linky (vypadávající šuplíky z kolejnic a vylomené opotřebované panty) žalobce oznámil žalované v roce 2024. K nefunkčnímu otopnému tělesu umístěnému v koupelně specifikoval, že samotná pracovnice žalované paní , jméno FO, konstatovala, že nefunkční těleso , Anonymizováno, typové označení , Anonymizováno, se již nevyrábí. Sám žalobce oslovil dva největší originální servisy tovární značky , Anonymizováno, , které sdělily, že výrobek (otopné těleso) je již neopravitelným. Pořízení nového infrazářiče odporuje statusu drobných oprav. Žalobce dále ve věci odpadávajícího obkladu uvedl, že koupelnový keramický obklad není chápán jako tzv. drobná oprava, navíc se jedná o havarijní a zdraví ohrožující stav.

4. Žalovaná navrhla žalobu zamítnut. Nečinila spornou skutečnost, že žalobce v roce 2023 oznámil mimo jiné závady spočívající v opadávajících obkladech, nefunkční digestoři, nevyhovující lince, rozbité části linky, padající podlaha na WC. V podání ze dne 18. 10. 2024 (č. l. 69) uvedla, že celkovou rekonstrukci bytu nikdy neprováděla, nikdy se nepostupovalo v souladu s usnesením , hodnota, ze dne 22. 4. 2020. Dle tohoto materiálu se v minulosti postupovalo v případě, pokud byt byl volný, tj. toho času bez nájemce, a byla potřeba rekonstrukce před uzavřením další nájemní smlouvy, aby správcovská společnost měla k dispozici podklady a manuál pro případnou rekonstrukci. Žalobce začal opakovaně žádat provedení drobných oprav v bytě od roku 2023. Ze strany správcovské společnosti žalované proběhlo dne 15. 3. 2024 místní šetření v předmětném bytě. Usnesením , hodnota, ze dne 18. 3. 2024 byla schválena doporučení Bytové komise spočívající v nedoporučení provedení jakýchkoliv oprav v bytě. K jednotlivým hlášeným závadám žalovaná uvedla, že u a) odpadávajícího keramického obkladu není zřejmé, čeho se žalobce domáhá, zda odstranění odpadávajícího keramického obkladu nebo doplnění chybějícího obkladu. Ohledně b) nefunkčního teplometu v koupelně žalovaná uvedla, že v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a nařízením vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 4 písm. g)), se jedná o běžnou údržbu, kterou hradí nájemce; navíc se nejedná o závadu bránící řádnému užívání předmětu nájmu. Nicméně skutečnost, že infrazářič je nefunkční, nečinila spornou. U c) nevyhovující délky pracovní desky kuchyňské linky se nejedná o závadu, která brání řádnému užívání předmětu nájmu, ale spíše o subjektivní požadavek žalobce. Nic žalobci nebránilo a nebrání, pokud mu délka pracovní linky kuchyňské linky nevyhovuje, aby požádal žalovanou o souhlas s (částečnou) rekonstrukcí bytu, následně po provedené rekonstrukci se obvykle postupuje tak, že nájemce požádá o přiznání slevy z nájmu, která obvykle odpovídá polovině prokazatelně vynaložených nákladů na provedenou rekonstrukci. Ani argumentace žalobce ohledně vybavení jiných bytů („současné standardy bytů”) ve vlastnictví/správě žalované za totožné nájemné není na danou věc přiléhavá, když u elektronických dražeb se jedná u bytů o minimální nájemné ve výši , částka, /m2/měsíčně, kdy minimální výše neznamená, že za minimální vyvolávací výši nájemného je pak nájemní smlouva uzavřena, a u běžných komerčních bytů o výši nájmu v rozmezí , částka, - , částka, /m2, což zdaleka nedosahuje výše nájmu, který platí žalobce. V případě d) nefunkčních šuplíků a dvířek se v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a nařízením vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 4 písm. g), jedná o běžnou údržbu, kterou hradí nájemce; nejedná se navíc o závadu bránící řádnému užívání předmětu nájmu. Ve vyjádření ze dne 21. 10. 2025 (č. l. 200) pak žalovaná upřesnila svou obrannou argumentaci tak, že oprava obkladů zahrnuje přichycení několika kusů odpadnutého obkladu v koupelně, což je drobná oprava (a to z důvodu nákladů, které nepřesáhnou 1000 Kč dle § 5 nařízení č. 308/2015 Sb.). Žalovaná chápe žalobní návrh ohledně obkladů tak, že se žalobce domáhá přilepení několika odpadlých dlaždic, které jsou k dispozici a nejsou rozbité.

5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

6. Mezi účastníky bylo nesporným a soud má prokázáno nájemní smlouvou ze dne 31. 1. 2014 včetně evidenčního listu (č. l. 56 a 72), že žalobce je nájemcem předmětného bytu, jehož pronajímatelem je žalovaná. Byt je označen jako „standardní kvality,“ nájem byl sjednán na dobu neurčitou od 1. 2. 2014. Započitatelná plocha dle evidenčního listu činí 74,53 m2. Dle čl. VI. odst. 1 se práva a povinnosti stran nájemního vztahu řídí občanským zákoníkem. Dle čl. VI odst. 3 nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, a to v následujícím rozsahu: 3.1. drobné opravy, což jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, zejména (mimo jiné) pod bodem g) opravy infrazářičů, kuchyňských linek, h) výměny drobných součástí předmětů uvedených v bodech a) – g).

7. Z evidenčního listu ze dne 15. 5. 2024 plyne, že započitatelná plocha bytu činí 74,53 m2 (lodžie a sklep jsou zahrnuty do započitatelné plchy jako ½ skutečné plochy).

8. Z rozsudku zdejšího soudu ze dne 29. 6. 2023, č. j. 6 C 410/2021-157, který nabyl právní moci dne 24. 8. 2023, soud zjistil, že tímto rozsudkem bylo určeno, že výpověď, kterou dala žalovaná žalobci dne 7. 7. 2022 z nájmu předmětného bytu, je neplatná. Žalobce je tedy nadále nájemcem předmětného bytu.

9. Z usnesení , podezřelý výraz, včetně důvodové zprávy (č. l. 43 a 44) soud zjistil, že , adresa, dne 22. 4. 2020 vydala usnesení č. , hodnota, , kterým schválila standardy opravy bytů ve vlastnictví , adresa, . Z důvodové zprávy vyplývá, že dle tohoto usnesení bude postupováno při rekonstrukcích bytů. Dále je zde uvedeno, že u některých bytů mohou nastat drobné odchylky od uvedených standardů a v případě, že se budou se v bytových jednotkách nacházet kvalitní původní konstrukce, bude upřednostněna jejich repase.

10. Z emailové korespondence z 21. 8. 2025 (č. l. 165) mezi paní , jméno FO, a , Anonymizováno, soud zjistil, že provozní technička žalované paní , jméno FO, byla na místním šetření v bytě žalobce, a to dne 20. 8. 2025. Dlaždice v koupelně jsou nalepené na umakartovém jádru, které nechali nalepit prarodiče pana , Anonymizováno, , pan , jméno FO, byl v bytě prarodičů evidován od 7. 11. 1990 do 23. 7. 2012 a od 1. 2. 2014 se stal nájemcem předmětného bytu. Infrazářič je původní. Centrální , Anonymizováno, má nahlášenou nefunkčnost u této stoupačky. , adresa, zajistí nápravu.

11. Z obsahu fotografií (č. l. 118-126) soud zjistil, že se jedná o fotografii nefunkčního infrazářiče v koupelně, odpadaných kusů dlaždic v koupelně, kuchyňské linky a šuplíků v lince a úchytů skříněk v kuchyňské lince.

12. Ze žádosti o promptní opravy nájemního bytu ze dne 1. 3. 2024 a z odpovědi žalované (č. l. 6 a 186) soud zjistil, že žalobce dopisem z 1. 3. 2024 pronajímatele (žalovanou) upozornil, že má v bytě nefunkční digestoř, propadávající se šuplíky a odpadávající dvířka od 30 let staré kuchyňské linky s nefunkčními komponenty, padající keramický obklad v koupelně a propadávající se podlahu na WC. Rozsah závad dle žalobce nespadá pod pojem drobných oprav či běžné údržby. Dále žalobce poukázal na standardy usnesení MČ č. , hodnota, , přičemž uvedl, že kuchyňská linka svým rozměrem neodpovídá uvedeným standardům. Dále uvedl, že významné prvky, které absentují v bytě, je pracovní deska a kuchyňská deska, kombinovaný sporák, funkční svítidlo pod kuchyňskou linkou, otopné tělese (žebřík) v koupelně, funkční světlo v koupelně nad zrcadlem, funkční ventilátor v koupelně, chybějící dřevěné obložkové zárubně u dveří. Žalobce má za to, že byt je nevyhovující užívání a požádal o promptní realizaci uvedených oprav, v opačném případě podá žalobce žalobu u soudu. Z odpovědi žalované ze dne 8. 4. 2024 (č. l. 6) soud zjistil, že žádost byla projednána bytovou komisí žalované, která nedoporučila provedení jakýchkoliv oprav v bytě. Toto rozhodnutí poté schválila , Anonymizováno, usnesením č. , hodnota, ze dne 18. 3. 2024.

13. Ze zápisu z místního šetření ze dne 15. 3. 2024 (č. l. 73) soud zjistil, že dne 15. 3. 2024 bylo provedeno místní šetření v předmětném bytě za účasti technika , Anonymizováno, a paní , jméno FO, jako provozní techničky. Původní kuchyňská linka je z roku 1967, po menších opravách je funkční. Na dvířkách linky je tapeta, která se místy odlepuje. Nedovírají některá dvířka a jsou zničené šuplíky. V koupelně odpadávají dlaždice, které jsou nalepené na bytovém jádru, které opravoval předešlý nájemce, což byl dědeček pana žalobce. Na podlaze v bytovém jádru se propadají dlaždice, které tam byly nalepené vlastním nákladem prarodiče. Žalobce se domáhá ještě dodání otopného žebříku do koupelny a úpravy bytového jádra.

14. Z objednávky ze dne 17. 1. 2022 (č. l. 74) soud zjistil, že v roce 2022 žalovaná zaplatila v předmětném bytě výměnu sanitárního zařízení (výměna dožitého tekoucího sprchového koutu dle cenové nabídky + likvidace původního) za cenu 25 950 Kč.

15. Z emailové komunikace týkající se infrazářiče ze dne 29. 9. 2025 (na č. l. 188 a 189) soud zjistil, že žalobce se tázal servisních společnosti , Anonymizováno, na to, zda je instalovaný infrazářič v jeho bytě opravitelný či nikoliv, ze společnosti , Anonymizováno, mu bylo sděleno, že na toto zařízení již nemají komponenty a tento je tedy neopravitelný.

16. Z emailové komunikace (na č. l. 202-217) soud zjistil, že žalobce emailem dne 24. 7. 2023 u žalované nahlásil závady v předmětném bytě, a to a) nefunkční digestoř – umístění kuchyně, b) padající obklad (keramické obkládací čtverce) v koupelně, c) propadávající se podlaha (dlažba) na WC. Žalobce požádal o spěšné opravy. Žalovaná odpověděla tak, že se má žalobce obrátit na , Anonymizováno, , konkrétně na provozního technika paní , jméno FO, . Žalobce následně informoval žalovanou emailem ze dne 26. 7. 2023, že dlaždice v koupelně vypadávají do 2 m výšky (padající celý obklad).

17. Z dopisu - žádosti o rekonstrukci sociálního zařízení ze 14. dubna 2006 (na č. l. 213) a z odpovědi , Anonymizováno, ze dne 29. 11. 2006 (č. l. 214), ze smlouvy o vypořádání, zhodnocení majetku pronajímatele nájemcem (na č. l. 214 a 215) s přílohou - částečná rekonstrukce s popisem nově prováděné rekonstrukce (na č. l. 215) a sdělením o ukončení rekonstrukce ze dne 29. 11. 2006 (č. l. 216) soud zjistil, že dědeček žalobce pan , jméno FO, požádal dne 14. 4. 2006 , právnická osoba, o souhlas s provedením částečné rekonstrukce sociálního zařízení – koupelny a WC, v koupelně bylo avizováno provedení (mimo jiné): nahrazení starého obkladu na umakartových stěnách novým obkladem do výšky 200 cm. Mezi nájemcem (, Anonymizováno, ) a pronajímatelem , adresa, byla dne 3. 5. 2006 sepsána smlouva o vypořádání zhodnocení majetku pronajímatele nájemcem s tím, že rozsah úprav v bytě č. , hodnota, spočívá v nahrazení vany sprchovou kabinou, provedení obkladu koupelny, položení dlažby, výměna umakartové stěny na WC za stěnu z lamina. Pronajímatel k těmto úpravám dal souhlas a současně se nájemce zavázal, že náhradu těchto nákladů nebude po pronajímateli požadovat ani po skončení nájemního vztahu. Dle přílohy smlouvy byl proveden mimo jiné nový obklad umakartových stěn v koupelně do výšky 200 cm.

18. Na základě výše uvedených skutkových zjištění dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Žalobce je nájemcem předmětu nájmu (bytu), jehož pronajímatelem je žalovaná. Žalobce v červenci 2023 a následně i v březnu 2024 oznámil žalované vady nacházející se v bytě, mimo jiné odpadávající obklad v koupelně, nefunkční infrazářič v koupelně, vadu kuchyňské linky – 4 ks šuplíků vypadávají z kolejnic, nefunkční panty zajišťující otevírání dvou dvířek skříňky pod dřezem a požadoval prodloužení pracovní desky na minimální rozměr 210 cm. Žalovaná v předmětném bytě provedla místní šetření, existenci nahlášených závad potvrdila, nicméně následně žalobci odmítla provést opravy těchto nahlášených závad s odůvodněním, že se svým charakterem jedná o drobné opravy, které je dle smlouvy a nařízení vlády povinen zajišťovat žalobce jako nájemce. Žalobce s tímto závěrem nesouhlasil. Infrazářič v koupelně je značky , Anonymizováno, , dle této společnosti se již nevyrábějí komponenty do tohoto infrazářiče a je tak neopravitelný. Odpadávající obklad v koupelně se při pádu rozbil, postupně odpadává obklad až do 2 m výšky, dle žalobce hrozí riziko poškození zdraví. Kuchyňská linka je nevyhovující, stará, nedosahuje standardů délky a výšky dle usnesení , Anonymizováno, .

19. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

20. Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

21. Dle § 2235 odst. 1 o. z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

22. Dle § 2257 odst. 1 o. z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

23. Dle § 2257 odst. 2 o. z. nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

24. Dle § 2264 odst. 1 o. z., zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

25. Dle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

26. Dle § 2265 odst. 2 o. z., neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

27. Dle § 3 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění ke dni uplatnění závad (dále jen „nařízení“) za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

28. Dle § 4 nařízení podle věcného vymezení se za drobné opravy považují a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

29. Dle § 5 nařízení podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

30. Dle § 6 odst. 1 nařízení, přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

31. Dle § 6 odst. 2 nařízení podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

32. V rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 6. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1412/99, Nejvyšší soud vysvětlil, že v řízení před soudem se lze domáhat toho, aby majitelé domu udržovali byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání (v souladu s kolaudovaným stavem). Mezi povinnosti pronajímatele vyplývající z § 687 odst. 1 obč. zák. patří též povinnost zajistit provedení takových oprav, které povedou k odstranění závady. Uvedená povinnost, která stíhá pronajímatele, je soudně vymahatelná.

33. Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 8. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3762/2023 plyne závěr, že nájemce se může po pronajímateli domáhat, aby předmět nájmu udržoval ve způsobilém stavu či aby jej do takového způsobilého stavu uvedl, přičemž způsob, jak toho dosáhnout, bude na pronajímateli, ale může také požadovat, aby pronajímatel odstranil nezpůsobilý stav, tj. konkrétní závadu, která mu brání v řádném užívání předmětu nájmu. Ke stejným závěrům pak dospěla i komentářová literatura [srov. v literatuře Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, ISBN 978-80-7400-108-6, str. 1883, marg. č. 34, a Eliáš, K. a kol.: Občanský zákoník. Velký akademický komentář.

2. Svazek. Linde Praha, a. s., 2008, ISBN 978-80-7201-687-7, str. 1994 a 1995].

34. Udržování stavu bytu v podobě způsobilé k obývání je činností směřující k zachování funkčnosti bytu zahrnující rovněž odpovídající čištění domu, včetně vymalování, a jeho běžnou i jinou údržbu. Ve vlastnictví pronajímatele jsou zpravidla nejen součásti domu, ale také jeho movité příslušenství a další věci související s domem. Je povinností pronajímatele odstranit nejen poškození, ale i vadu, k níž dojde za trvání nájemního vztahu, bránící nájemci v řádném užívání. Povinnost pronajímatele je limitována povinností nájemce dle § 2257 odst.

2. Nájemce má povinnost hradit toliko běžnou údržbu a drobné opravy; odchýlení se od komentovaného ustanovení je možné pouze ve prospěch nájemce (§ 2235). Ustanovením užité pojmy, tj. běžná údržba a drobné opravy, občanský zákoník nevymezuje. Nebude-li smluvně užitá terminologie vymezena, uplatní se nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu účinné od 1. 1. 2016. Na období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015 je možné podpůrně aplikovat obsah zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (srov. výkladové stanovisko č. 15 expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. 1. 2014). Poruší-li pronajímatel povinnost udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, může se nájemce domáhat práv z vad v linii § 2264. Nájemci svědčí právo požadovat odstranění vad bránících řádnému užívání bytu; neučiní-li tak pronajímatel řádně a bez zbytečného odkladu, může poškození či vadu odstranit nájemce na náklady pronajímatele, popřípadě uplatnit právo na slevu z nájemného (§ 2265) (srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2257).

35. Výrok I.

36. Na základě provedeného dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a s přihlédnutím ke shora uvedeným zákonným ustanovením a citované judikatuře dospěl soud k závěru, že návrh žalobce je důvodný v rozsahu opravy odpadávajícího keramického obkladu v koupelně. Žalobce v řízení prokázal, že k opravě odpadávajícího keramického obkladu v koupelně žalovanou opakovaně vyzýval, a to již v červenci 2023 a následně i 1. 3. 2024. Žalovaná návrh žalobce v této části neakceptovala, bytová komise provedení oprav nedoporučila s tím, že se jedná o drobné opravy. V mezidobí do vyhlášení rozsudku se uvolnily další části obkladu, přičemž mezi účastníky nebylo sporu, že žalobce již daný keramický obklad nemá, neboť se při pádu rozbil. Svým charakterem se nejedná o drobnou opravu ve smyslu ustanovení smlouvy, která vymezuje práva a povinnosti ve prospěch nájemce tak, že drobné opravy ve smlouvě výslovně vyjmenovává, přičemž vymezení dle výše nákladů v souladu s § 5 nařízení vlády, ať již nařízení vlády č. 258/1995 Sb. účinného v době uzavření nájemní smlouvy či č. 308/2015 Sb. účinného v době, kdy žalobce nárok na provedení opravy uplatnil, v nájemní smlouvě absentuje. Jelikož nájemní smlouva vymezuje obsah pojmu drobné opravy, použije se na daný vztah znění této nájemní smlouvy a žalobce má povinnost provádět drobné opravy pouze v rozsahu nájemní smlouvy. V souladu s § 2235 odst. 1 o. z. tak smlouva zakotvila užší rozsah drobných oprav, ke kterým je povinen nájemce (nájemce má povinnost hradit toliko běžnou údržbu a drobné opravy uvedené ve smlouvě; jedná se o odchýlení se od § 2235 ve prospěch nájemce). Ve smlouvě je vymezená terminologie drobných oprav v užším rozsahu než v nařízení vlády. Lze tak předpokládat, že účastníci nájemní smlouvou vyloučili charakter drobných oprav dle jejich nákladů, tedy nájemní smlouva je v tomto smyslu koncipována pro nájemce výhodněji, než zakotvuje zákon, resp. toto nařízení. Oprava obkladů v koupelně tudíž ani nespadá pod charakter drobných oprav dle § 5 nařízení vlády a k její opravě je tudíž povinna žalovaná jako pronajímatel.

37. Pro úplnost soud uvádí, že nevyhověl návrhu žalobce na změnu žaloby, spočívající v tom, aby byla žalovaná jako pronajímatel zavázána k povinnosti opravit odpadávající keramický obklad v souladu s nutným technologickým postupem kvalifikovaného odborného vyjádření soudního znalce, tedy konkrétním způsobem opravy, a to s odkazem na výše citovaný judikát Nejvyššího soudu ČR, dle kterého způsob, jakým pronajímatel vadu předmětu nájmu odstraní, je na pronajímateli a nájemce nemůže nutit pronajímatele, aby provedl odstranění vady či opravu závady konkrétním (jím požadovaným) způsobem.

38. V této souvislosti soud dodává, že námitku žalované, že požadavku žalobce nelze vyhovět, neboť rekonstrukci v podobě nalepení obkladů provedl rodinný příslušník žalobce (jeho dědeček), uvádí soud, že podstatnou je skutečnost, že žalobce uzavřel nájemní smlouvu v době, kdy rekonstrukce v bytě byla již provedena. Rozhodný pro posouzení je stav předmětu nájmu v okamžiku vzniku nájemního vztahu s žalobcem jako novým nájemcem. Žalobce jako nájemce tedy má právo, aby vada předmětu nájmu spočívající v odpadávajícím obkladu v koupelně byla ze strany pronajímatele odstraněna a není rozhodné, kdo rekonstrukci předmětu nájmu provedl.

39. Co se týče infrazářiče, mezi účastníky nebylo sporu a vyplynulo rovněž z provedeného dokazování, že stávající instalovaný infrazářič v koupelně je nefunkční a oprava již není možná, jak vyplynulo i z emailové korespondence techniků , Anonymizováno, . Žalobce jako nájemce má právo na instalaci otopného tělesa do koupelny místo stávajícího nefunkčního a neopravitelného infrazářiče. Volba otopného tělesa je opět na pronajímateli. Svým charakterem se nejedná o drobnou opravu dle čl. 3.1. smlouvy, neboť žalobce nepožaduje opravu infrazářiče (ta již ani není možná), ale dodání zcela jiného (nového) otopného tělesa. Soud v řízení přihlédl i k tomu, že žalovaná se této části žalobního nároku požadavku žalobce jako nájemce v zásadě nebránila a potřebu výměny otopného tělesa v koupelně uznala. V této části žaloby tak soud žalobě rovněž vyhověl, neboť není pochyb, že uvedená poškození, resp. vady (jak infrazářiče, tak odpadávajícího obkladu v koupelně) jsou závady, resp. poškození, které brání řádnému užívání, přičemž žalobce je nahlásil bez zbytečného odkladu po jejich zjištění v souladu s § 2264 odst. 1 o. z. (nefunkční infrazářič brání obvyklému bydlení v tom, že v koupelně není dostatečný zdroj vytápění, je v ní tudíž chladno; odpadávající obklad pak může způsobovat nebezpečí zranění či může dále způsobovat poškození jiných zařizovacích předmětů v koupelně a další degradaci stěny, na které je obklad nalepen). Soud tak žalobě v tomto rozsahu vyhověl s odkazem na § 2265 odst. 1 o. z.

40. Výrok II.

41. Soud však žalobu zamítl v části, kterou se žalobce domáhal na žalované opravy čtyř kusů šuplíků, které vypadávají z tzv. kolejnic, opravě pantů zajišťující otevírání dvou dvířek skříňky pod dřezem a prodloužení pracovní desky na minimální rozměr 210 cm. Co se týče opravy čtyř kusů šuplíků, vypadávajících z kolejnic, a opravy pantů, jedná se svým charakterem o drobnou opravu dle smlouvy, konkrétně dle čl. 3. 1 písm. g) a h) (oprava kuchyňské linky a drobných součástí předmětů včetně vestavěných a přistavěných skříní uvedených v písm. g)), ke které je dle § 2257 odst. 2 o. z. i dle smlouvy povinen žalobce jako nájemce.

42. Žalobce přitom v řízení neunesl břemeno tvrzení, že by v kalendářním roce přesáhl součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a § 5 částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (7 453 Kč), aby se další (požadovaná oprava kuchyňské linky) nepovažovala za drobnou opravu, ke které by tudíž byl povinen pronajímatel (žalovaná), aby tedy v jeho prospěch jako nájemce mohl být aplikován § 6 nařízení. Žalobce toto tvrzení nedoplnil ani po poučení soudem dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) při jednání dne 16. 9. 2025. Soud tak požadovanou opravu kuchyňské linky považuje za drobnou opravu, kterou provádí nájemce. Žalobcem požadovaná oprava kuchyňské linky spočívající v prodloužení pracovní desky na minimální rozměr 210 cm pak nemá oporu ani v zákoně, ani ve smlouvě. Pokud žalobce takový požadavek vznesl vzhledem ke standardům rekonstrukcí dle výše citovaného usnesení , Anonymizováno, , soud uvádí, že v řízení bylo prokázáno tvrzení žalované, že toto nařízení se týká celkových rekonstrukcí bytů, nikoliv ojedinělých a drobných oprav. Požadavek žalobce tak nevyplývá ani ze smlouvy, ani ze zákona a soud jej proto i v této části zamítl.

43. Soud již neprovedl důkaz odborným vyjádřením předloženým žalobcem k opravě odpadávajících obkladů, neboť pro rozhodnutí soudu nebylo podstatné. Jak již soud výše uvedl, nepřipustil žalobcem požadovanou změnu žaloby spočívající ve změně petitu, aby soud zavázal žalovanou k opravě odpadávajícího obkladu v souladu s tímto odborným vyjádřením, neboť dle judikatury volba, jakým způsobem bude oprava závady provedena, je na pronajímateli a soud jej v rozhodnutí nemůže vázat k provedení opravy určitým způsobem.

44. Hodnocením v řízení případně dalších provedených důkazů se již soud nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí neměly vliv.

45. Pariční lhůtu k odstranění závad soud stanovil dle § 160 odst. 1 o. s. ř. delší, tedy měsíční, proto, že žalovaná bude potřebovat dostatek času pořídit zařizovací předměty, jejichž opravu bude v předmětu nájmu realizovat.

46. Výrok III.

47. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého měl-li účastník v řízení úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Poměr úspěchu a neúspěchu žalobce a žalované byl téměř totožný, když soud z 50 % žalobu zamítl a z 50 % žalobě vyhověl. Soud proto rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.