11 C 229/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno o 498 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 498 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 498 000 Kč od 2. 2. 2023 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 359 866 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů řízení ve výši 61 462,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 6. 3. 2023 ve znění jejího doplnění ze dne 13. 10. 2023 (č. l. 53) a ze dne 27. 12. 2023 (č. l. 95) domáhal na žalované zaplacení částky 498 000 Kč s příslušenstvím představující slevu z kupní ceny. K odůvodnění žaloby uvedl, že s žalovanou dne 23. 6. 2021 uzavřel kupní smlouvu (dále jen „smlouva“). Na základě smlouvy žalobce nabyl s právními účinky k okamžiku 12. 7. 2021 vlastnické právo k následujícím nemovitým věcem: jednotka č. , Anonymizováno, , vymezená podle občanského zákoníku, způsob využití byt, vymezená v pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, včetně podílu na společných částech o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále jen „jednotka“), a spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, m2, druh pozemku zahrada (dále jen „zahrada“), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , vedený Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce za předmět koupě uhradil kupní cenu ve výši 4 980 000 Kč (dále jen „kupní cena“). Poté, co žalobce začal jednotku užívat, začaly se na ní projevovat vady. Jednotlivé vady žalobce počal obratem po nastěhování reklamovat u žalované. Některé drobnější vady byly po opakovaných urgencích žalovanou odstraněny, jiné však odstraněny nebyly a jejich odstranění bylo žalovanou zcela odmítnuto. Z důvodu liknavého přístupu žalované k odstraňování vad vyzval žalobce prostřednictvím svého právního zástupce žalovanou k odstranění vad, a to písemnou výzvou ze dne 9. 9. 2022. Nejzásadnější vadou jednotky je vada spočívající v nefunkčnosti systému vytápění jednotky. Tato vada se od samého počátku v jednotce projevuje tak, že v případě mrazivého počasí nelze spodní části jednotky vytopit ani na 20 stupňů Celsia. Naopak teploty ve 2. NP jednotky nelze žádným způsobem regulovat a ty tak při užívání topného systému stoupají i nad 30 stupňů Celsia, což dané části jednotky činí dlouhodobě neobyvatelné. Funkčnost topného systému jednotky je přitom stěžejní vlastností jednotky, bez níž ji nelze v plné míře a v plném komfortu užívat. Žalobce byl navíc žalovanou uveden v omyl, když mu bylo tvrzeno, že vada byla odstraněna, ačkoliv byl „pouze" nainstalován ovladač k tepelnému čerpadlu, což však vadu ani její příčiny neodstranilo. V reakci na výzvu k odstranění vad ze dne 9. 9. 2022 zaslala žalovaná své vyjádření ze dne 19. 9. 2022, kterým se v bodě 1. vyjádřila k nefunkčnosti systému vytápění, a to tak, že vzhledem k nejasnosti a snaze zachovat dobré vztahy na své náklady vyměnila vytápěcí jednotku za bezdrátovou. Následně bylo žalobcem pro opětovnou nefunkčnost systému vytápění přistoupeno k prověření systému vytápění třetí osobou, kterou bylo zjištěno, že žalovanou bylo instalováno pouze dálkové ovládání systému vytápění, vada nefunkčnosti topného systému tak nebyla žádným způsobem odstraněna. Současně byla provedena opakovaná měření teplot, která prokazují vadnost vytápěcího systému. Za provedení odborného měření byl žalobce nucen vynaložit částku 5 000 Kč. Vytápěcí systém je proveden v rozporu s projektovou dokumentací, v důsledku čehož došlo k projevení vad topného systému. Jelikož žalovaná vadu ani po opětovných urgencích neodstranila, uplatnil žalobce své právo na slevu z kupní ceny písemnou výzvou ze dne 25. 1. 2023. S odkazem na § 2100 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), má žalobce za to, že v případě nefunkčnosti topného systému se jedná o tzv. skryté vady, které se projevily až později při užívání jednotky, neboť tento je užíván v topné sezóně a s ohledem na dobu koupě jednotky (léto 2021) tuto vadu nemohl spolehlivě zjistit, nicméně vada byla přítomna již při přechodu nebezpečí škody na žalobce. V případě vadného plnění, které představuje podstatné porušení smlouvy, náleží kupujícímu (žalobci) práva dle § 2106 odst. 1 o. z. S odkazem na § 2106 o. z. je žalobce přesvědčen, že uvedené vady představují podstatné porušení kupní smlouvy. I pokud by se nejednalo o podstatné porušení kupní smlouvy, nýbrž „jen“ nepodstatné porušení kupní smlouvy, i tak žalobci náleží práva dle § 2107 odst. 1 o. z., tedy právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalobce poté, co vady řádně vytkl, uplatnil nejprve právo na odstranění vad. S ohledem na liknavý přístup žalované však žalobce následně prostřednictvím právního zástupce v souladu s § 2106, popř. § 2107 odst. 3 o. z. uplatnil právo na slevu z kupní ceny předžalobní výzvou z 25. 1. 2023. Žalovaná nárok žalobce neuznala a na výzvu k zaplacení slevy z kupní ceny nereagovala. Žalobce dále zdůraznil, že dle § 2129 o. z. vady vytknul včas a řádně, a to v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na žalobce; s ohledem na charakter a způsob, jakým se vada nefunkčnosti topného systému projevuje, je dle žalobce evidentní, že vada na předmětu koupě byla již při přechodu nebezpečí škody na žalobce.

2. K výši svého nároku odkázal žalobce na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, shrnul, že rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž výše slevy závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost. Žalobce i s ohledem skutečnost, po jak dlouhou dobu byl nucen vady předmětu koupě po žalované uplatňovat a některé vady pak v důsledku liknavosti žalované odstranit, uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ve výši 498 000 Kč, což je částka představující slevu z kupní ceny ve výši 10 %. V daném případě je dle přesvědčení žalobce jím požadovaná výše slevy z kupní ceny zcela přiměřená povaze a závažnosti vad, a případným nákladům, které bude nezbytné vynaložit na odstranění vady, k jejímuž odstranění bude zřejmě nutné provést též rekonstrukce a zasáhnout do dalších částí jednotky.

3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. V podání ze dne 28. 4. 2023 (č. l. 7), ze dne 1. 11. 2023 (č. l. 58) a ze dne 11. 12. 2023 (č. l. 88) žalovaná namítla, že žalobce v řízení uplatňuje nesprávný nárok. Z titulu odpovědnosti za vady s ohledem na své předchozí hmotněprávní jednání může žalobce požadovat výhradně odstranění tvrzené vady prodané věci. Zdůraznila, že dne 23. 6. 2021 žalobce se žalovaným uzavřeli kupní smlouvu k předmětné jednotce. Reklamace vytápění byla žalobcem poprvé učiněna nejpozději 20. 10. 2021 prostřednictvím e-mailu. Z možných nároků z titulu odpovědnosti za vady si přitom žalobce zvolil právo na odstranění vady, právo na slevu uplatněno nebylo. Po uplatnění reklamace proběhla prohlídka, bylo řešeno jiné napojení termostatu. Reklamace byla jako nedůvodná zamítnuta. Tímto okamžikem vzniklo žalobci případně právo změnit nárok z odpovědnosti za vady dle § 2107 odst. 3 o. z. Se zamítnutím reklamace žalobce vyjádřil nesouhlas v dokumentu ze dne 9. 12. 2021. Změnu nároku ale žalobce neprovedl. Naopak ještě v e-mailové komunikace ze srpna 2022 žalobce znovu žádá o vyřízení a dodělání nahlášených reklamací včetně regulace a zesílení výkonu topení s tím, že se blíží topná sezóna. Dopisem ze dne 9. 9. 2022 žalobce vytkl vadu vytápění znovu písemně, přičemž popsal své předchozí kroky a znovu vyzval žalovaného k odstranění vad v dodatečném termínu do 30. 9. 2022. Žalobce tedy i poté, kdy po první (a opakovaných) reklamacích nebyla žalobcem tvrzená vada odstraněna, znovu – tentokrát kvalifikovaně zastoupen advokátem, setrval na tom, že požaduje po žalovaném odstranění vady. Tímto dopisem žalobce znovu potvrdil, že zvolil nárok na odstranění vady. Teprve dne 25. 1. 2023 žalobce zcela popírá svou dosavadní opakovaně potvrzenou volbu a nově požaduje po žalovaném slevu z kupní ceny. Žalovaná je přesvědčena o tom, že za shora uvedených okolností žalobce právo na slevu z kupní ceny pro vadu prodané věci nemá. Žalobce by mohl případně uplatňovat jedině právo na odstranění vady. Dle § 2107 o. z. u nepodstatných vad platí, že neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího. Pro úplnost (a proto, že žalobce kvalifikuje předmětnou vadu jako vadu podstatnou) žalovaný dodává, že obdobná úprava platí i pro podstatné vady, jak vyplývá z § 2106 o. z. I pokud by soud nárok na slevu přiznal, žalovaná žalobcem uplatněnou výši slevy považuje za nepřiměřenou (viz závěrečný návrh žalované na č. l. 372).

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Z výpisu z obchodního rejstříku strany žalované (č. l. 48) soud zjistil, že žalovaná je obchodní korporací, jejímž předmětem podnikání je mimo jiné inženýrská činnost v investiční výstavbě a koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej a služby realitní kanceláře. Jednatelem je , jméno FO, .

6. Mezi účastníky je nesporné a soud má prokázáno rovněž kupní smlouvou z 23. 6. 2021, že mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávajícím byla dne 23. 6. 2021 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla jednotka a zahrada za kupní cenu 4 980 000 Kč včetně DPH. Záruční doba byla sjednána na 24 měsíců. Dle čl. III odst. 3 strany prohlásily, že jednotka se prodává ve stavu, který odpovídá podepsané smlouvě o rezervaci ze dne 21. 1. 2021 a jejímu dodatku č. 1.

7. Ze smlouvy o rezervaci včetně dodatku č. 1 ze dne 21. 1. 2021 (č. l. 142-143) soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou byla před kupní smlouvou podepsána smlouva o rezervaci jednotky s tím, že na jednotce prodávající neprovede některé prvky jako kuchyňskou linku, finální povrchy podlahy a schodiště.

8. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce žalované uhradil kupní cenu ve výši 4 980 000 Kč.

9. Z emailu ze dne 20. 10. 2021 (č. l. 61) soud zjistil, že žalobce u žalované emailem reklamoval nefunkční tepelné čerpadlo. Uvedl, že u něj přestal fungovat termostat. Dle vyjádření technika došlo k poškození vedení při montáži vestavěné skříně. Firmou byla demontována skříň, odhaleny všechny hmoždinky (náklad 3 000 Kč), kabel od termostatu nebyl nikde přerušen. Žalobce poprosil o rychlé vyřešení, neboť v bytě je 18 stupňů Celsia a topí se troubou.

10. Z dopisu žalované ze dne 28. 11. 2021 (č. l. 89) a z dopisu žalované ze dne 20. 12. 2021 (č. l. 91) soud zjistil, že žalovaná reagovala na reklamace žalobce. Uvedla, že systém vytápění je navržen tak, aby byt vytopil. Teplota vzduchu se mění dle výkonu jednotky. K reklamaci nefunkčního tepelného čerpadla, termostatu bez zdroje energie žalovaná uvedla, že reklamaci zamítla, při zaškolení obsluhy dne 10. 9. 2021 bylo vše funkční. Dne 27. 9. 2021 podána reklamace na nefunkční jednotku, kterou nelze ovládat. Dle žalované se jedná o poškození kabelu zákazníkem.

11. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že žalobce žalované doručil výzvu k odstranění vad ze dne 9. 9. 2022 a že strana žalovaná doručila v reakci na výzvu k odstranění vad ze dne 9. 9. 2022 dopis z 19. 9. 2022. Z obsahu těchto dopisů (výzva k odstranění vad jednotky ze dne 9. 9. 2022 včetně dodejky na č. l. 36 a 37 a reakce žalované ze dne 19. 9. 2022 na č. l. 31) soud zjistil, že žalobce reklamoval u žalované skryté vady jednotky, mimo jiné nefunkčnost systému vytápění s datem založení reklamace 20. 10. 2021, která dosud nebyla vyřízena. Žalobce vyzval žalovanou k odstranění vad do 30. 9. 2022. Z dopisu dále vyplývá, že žalovaná začátkem měsíce u vadného systému vytápění vyměnila vadný termostat. Zůstává však nevyřešena nízká výhřevnost systému. V zimních měsících není systém schopen vytopit jednotku na více než 19 stupňů Celsia. Žalobce upozornil žalovanou, že pokud nebudou vady odstraněny ve lhůtě, budou uplatněna jiná práva z titulu skrytých vad. Výzva byla žalované doručena dne 12. 9. 2022. Žalovaná k nefunkčnímu systému vytápění uvedla, že pravděpodobně klientův dodavatel nábytku poškodil kabel vedoucí od regulace k topné jednotce (provrtal kabel). Vzhledem k nejasnosti a snaze zachovat dobré vztahy žalovaná vyměnila jednotku za bezdrátovou.

12. Z emailu žalobce ze dne 21. 11. 2022 a ze dne 4. 12. 2022 adresovaného žalované (, jméno FO, ) (č. l. 125) soud zjistil, že žalobce u žalované emailem reklamoval otopný systém. Jednotka o víkendu častokrát vypadávala a spodní patro nebylo možné vytopit na více jak 18,9 stupňů Celsia, přestože na termostatu byla nastavena teplota 26 stupňů Celsia. Poprosil o návrh řešení s tím, že v 18 stupních Celsia se opravdu nedá bydlet. Dne 4. 12. 2022 žalobce znovu napsal žalované, prosí o součinnost a rychlé řešení k odstranění závad nefunkčnosti topení. Následně email několikrát urgoval. Z emailu , jméno FO, ze dne 1. 12. 2022 (č. l. 125) soud zjistil, že pan , jméno FO, (jako osoba vyřizující za žalovanou reklamace) sdělil žalobci, že se žalobci ozve pan , jméno FO, , žalovaná se omlouvá za zdržení - záruční opravy jsou na dobu 24 měsíců od předání klientovi, vada je v řešení.

13. Z emailu žalobce ze dne 4. 1. 2023 a z odpovědi (č. l. 121) soud zjistil, že žalobce oslovil společnost sokra.cz, aby provedla revizi otopného systému , Anonymizováno, v jednotce a sdělili mu, zda foto ovladače, instalovaného žalovanou, je opatřeno termostatem a zda snímá teplotu v místnosti. Z odpovědi soud zjistil, že žalovanou instalovaný ovladač nemá možnost snímat teplotu v místnosti. Teplotu v místnosti snímá prostorový senzor umístěný ve vnitřní jednotce.

14. Z emailu žalobce ze dne 20. 1. 2023 (č. l. 119) soud zjistil, že žalobce urgoval vyřízení reklamace, žádal žalovanou o vysvětlení namontovaného termostatu (ovladače) žalovanou. Žalobce žádal dále o vysvětlení, jak celý otopný systém funguje, neboť v mrazech je ve spodní místnosti 19 stupňů Celsia a v horní 25 stupňů Celsia. Žalobce řešení u pana , jméno FO, několikrát urgoval.

15. Z fotografií (na č. l. 105-113) soud zjistil, že nebyl přerušen kabel ve zdi od ovládání tepelného čerpadla.

16. Mezi účastníky je dále nesporné doručení výzvy k zaplacení slevy ze dne 25. 1. 2023 a doručení reakce ze strany žalované na výzvu k zaplacení přiměřené slevy z 30. 1. 2023. Z těchto dopisů (č. l. 34) včetně dodejky (č. l. 26) a reakce žalované (na č. l. 32) soud zjistil, že vzhledem k tomu, že žalovaná neodstranila dosud ve lhůtě poskytnuté výzvou ze dne 9. 9. 2022 vadu spočívající v nefunkčnosti topného systému jednotky a vadu komína, přičemž žalovaná pouze namontovala dálkový ovladač k tepelnému čerpadlu, čímž vada nebyla odstraněna, uplatnil žalobce právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 10 % z kupní ceny (498 000 Kč), k zaplacení poskytl žalované lhůtu 7 dnů. Výzva k zaplacení slevy byla žalované doručena dne 25. 1. 2023. Žalovaná reagovala stejně jako u dopisu ze dne 19. 9. 2022 a zaplacení slevy odmítla.

17. Z protokolu o měření teploty (č. l. 27) soud zjistil, že dne 31. 1. 2023 zpracovatel protokolu , jméno FO, uvedl, že provedl měření teploty v jednotce žalobce v závislosti na venkovní teplotě a měření množství topného vzduchu z klimatizační jednotky. Z naměřených hodnot je patrné, že se do 1. NP nedostává oproti ostatním místnostem dostatek topného vzduchu a jeho teplota je také výrazně nižší než jinde. Měření probíhalo od 17. 1. 2023 17.00 hod. do 22. 1. 2023 12.00 hod. Po dobu měření byla žádaná teplota 22 stupňů Celsia. Z naměřených hodnot lze vyčíst, že při teplotách pod 3 stupně Celsia klesne teplota v obývacím pokoji pod 20 stupňů Celsia. Vzduchové kanály jsou v rozporu s projektovou dokumentací umístěny v podlaze místo ve stropě mezi 1. a 2. NP. V podlaze v 1. NP je potrubí uloženo v betonu a izolace zřejmě nedostačuje. V koupelně je teplá stěna.

18. Z faktury č. , hodnota, ze dne 1. 3. 2023 (č. l. 45) soud zjistil, že žalobce za provedené měření zaplatil , jméno FO, 5 000 Kč.

19. Ze stanoviska společnosti , Anonymizováno, ze dne 12. 12. 2023 včetně nabídky (č. l. 114) soud zjistil, že byla touto společností vypracována pro žalobce nabídka na montáž tepelného čerpadla vzduch-vzduch jako výměna za nefunkční zařízení za celkovou cenu 250 215 Kč bez DPH. Ze stanoviska pro nápravu stávajícího systému vzduch – vzduch vyplývá, že v současném stavu není možné zhotovit nápravu VZT dle projektové dokumentace, protože vadně instalované rozvody se zalévají do podlahy a celkově se zhotovují v době hrubé stavby RD.

20. Ze zprávy o revizi spalinové cesty (č. l. 135) soud zjistil, že dne 18. 11. 2021 byla vypracována pro žalovanou u žalobce revize spalinové cesty u individuálního komínu , Anonymizováno, bez kouřovodu a spotřebiče, spalinová cesta z hlediska bezpečného a spolehlivého provozu vyhovuje.

21. Z čestného prohlášení , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , Anonymizováno, a , jméno FO, , , právnická osoba, , , jméno FO, včetně emailu mezi , jméno FO, a , jméno FO, soud zjistil, že všichni bydlí v téže nemovitosti (novostavbě) jako žalobce, jedná se o jeho sousedy, všichni mají stejný problém s otopným systémem, někteří jej vyřešili kamny na tuhá paliva v přízemí, někteří to vyřešili tak, že žalovaná jim namontovala regulační klapky, přestože dle emailu , jméno FO, ze dne 25. 11. 2022 paní , jméno FO, si žalovaná byla vědoma, že toto řešení není zcela funkční.

22. Z fotografií krbových kamen a cenové nabídky na krbová kamna ze dne 16. 5. 2024 (, Anonymizováno, ) (přílohy spisu) soud zjistil, že sám žalobce si instaloval krbová kamna, zaplatil za ně cca 29 000 Kč, jejich obvyklá cena se pohybuje mezi 30 000 Kč - 42 000 Kč.

23. Z emailu ze dne 15. 5. 2024 od , jméno FO, s přílohami - vzoru možného řešení vzduchotechnických rozvodů včetně kalkulace - soud zjistil, že žalobce poptával od společnosti , Anonymizováno, vzduchotechnickou jednotku s rekuperací tepla; společnost poslala dvě nabídky – větrací jednotku s rekuperací a cirkulací vzduchu , Anonymizováno, pro vytápění a chlazení, nezávazná kalkulace byla navržena na částku 365 590,40 Kč bez projektové dokumentace.

24. Z nabídky klimatizace od , právnická osoba, soud zjistil, že pro žalobce tato společnost zpracovala 3 nabídky na variantní řešení systému vytápění, a to mezistropní , Anonymizováno, – úprava dle projektu za cenu 238 000 Kč, kterou však nedoporučila, dále , Anonymizováno, 1+4 za cenu 290 158 Kč a , Anonymizováno, mezistropní – centrální jednotku za cenu 540 878 Kč.

25. Z výslechu svědka , jméno FO, (č. l. 187) soud zjistil, že svědek pracuje v oboru měření a regulace jako živnostník. Žalobce jej kontaktoval, že mu nevyhovují teploty doma, že tam má zimu. Provedl proto v jeho bytě měření, vzal si měřící přístroje, které měl k dispozici. V domě byla opravdu zima. Celý objekt se vytápí jednou klimatizací, která je rozvedená po celém domě. Ve spodním patře byl strašně slabý přívod vzduchu, v průměru šlo do místnosti asi 40 m³ na výústek, to je na vytápění takového objektu málo. Měření provedl nejprve dole, pak nahoře v horních místnostech, tam bylo naopak zase přetopeno. To znamená, že systém je navržený správně a distribuce je naprosto špatně udělaná. V horních místnostech z každého z výústků šlo 60, 90 m³, i teplota byla daleko vyšší, to znamená, že horní místnosti se přetápěly a spodní se nedotápěly, ale nedotápěly se tak, že tam byla opravdu zima. Měřili asi tři dny, aby se podívali, kolik tam jde vzduchu. Teplota dosáhne ve spodní místnosti necelých 20 stupňů Celsia a v technické zprávě je napsáno, že tepelná hodnota je nejnižší výpočtová -12 stupňů. A jestliže byla 0 a bylo tam 20 stupňů Celsia, tak při -12 ten systém na 20 stupňů Celsia nevytopí. Jedná se o špatnou distribuci vzduchu. Všiml si, že v koupelně byla teplá zeď přes 30 stupňů, to znamená, že to muselo být špatně zaizolované, nebo tam byla někde díra v potrubí. Pokud by se distribuce chtěla opravit, musely by se vybourat a vyměnit všechny trubky. V technické zprávě bylo uvedené, že trubky mají do spodní místnosti vést seshora, to znamená, že by šly z půdy přes druhé patro, potom mezi stropem mezi prvním a druhým patrem a foukaly by dolů. Teď je to udělané tak, že to jde stěnou dolů do země, do podlah a potom to fouká směrem zespoda nahoru. Projekt byl jinak, než byla skutečná realizace. Projekt měl foukat seshora, realizace bylo zespoda. Výpočtová hodnota – 12 znamená, že při -12 by tam mělo prokazatelně být 20 stupňů Celsia. Také absenci přívodu vzduchu ke krbu vidí svědek jako hrozné pochybení.

26. Z výslechu svědka , jméno FO, (č. l. 202) soud zjistil, že je zaměstnancem společnosti , Anonymizováno, , zabývající se klimatizací, tepelnými čerpadly, vzduchotechnikou, rekuperací. Zjistil, že v bytě žalobce se rozvody nedají regulovat v jednotlivých místnostech, systém nebyl vyvážený. Kanálové rozvody nejsou udělány dle jeho názoru správně. Projekt viděl, byly tam výchylky od projektu, myslí si, že poměrně značné, vyústky měly být u stropu, byly u země a další věci. Myslí si, že v době, kdy systém běžel, tak i pocitově hodně hřála zeď, takže to nebylo řádně zaizolované, protože vzduch nešel do vyústek, ale hřál do nějaké dutiny, takže tam jsou poměrně velké ztráty. Dle názoru svědka i venkovní jednotka, která tam je, není výkonově dostačující na tyto parametry bytové jednotky. Nejzásadnější problém je nedostatečný výkon, špatně zhotovené rozvody a nemožnost si regulovat teplotu v jednotlivých místnostech. Prostorový termostat je dán ve spodní části, což je kuchyně s obývákem dohromady a ty rozvody, které jsou nahoře, jsou kratší a logicky se to musí přehřívat nahoře a dolů jde nedostatečný průtok teplého vzduchu. Původně tam byl přizván k tomu, aby vyčíslil původní řešení nebo předělání původní myšlenky k tomu, aby to bylo funkční a z jeho hlediska je to nereálné, protože rozvody se dělají v momentě hrubé stavby a nedokáže si představit, že by se to tam vybouralo, to je jako vybourat prakticky celý dům a udělat tam všechny vnitřky nové.

27. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, , zapsaného ve znaleckém deníku pod číslem , Anonymizováno, , zpracovaného dne 31. října 2023 , tituly před jménem, , jméno FO, (přílohy spisu) soud zjistil, že posudek byl zpracován znalcem z oboru strojírenství, odvětví strojírenství všeobecné a z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady. Ze závěru posudku vyplývá, že topný systém jednotky žalobce je zcela nevyhovující, nebezpečný a neumožňuje řádnou údržbu. Dodavatel nezajistil ani řádnou dokumentaci vytápění a chlazení objektu a protokoly o uvedení systému do provozu. Prováděcí projekt neexistuje, není zřejmé, dle čeho byly provedeny změny oproti původnímu projektu , tituly před jménem, , jméno FO, . Systém vytápění tedy není vybudován v souladu s projektovou dokumentací, odchyluje se od projektové dokumentace pro schválení provedení stavby v umístění výdechových otvorů ohřátého vzduchu v obývací místnosti v 1. NP (v podlaze místo ve stěnách pod stropem místnosti) a následně v souvisejících změnách v rozvodech VZT potrubí. Nevhodně a na rozdíl od projektu pro stavební povolení umístěné výstupy teplého vzduchu v podlaze obývacího pokoje 1. NP způsobují, že vzduch je nasáván nejkratší cestou od výdechových otvorů k odtahové růžici ve stropě místnosti a nerozptýlí se v prostoru místnosti, jak uvažoval projektant původního projektu, a tudíž neprohřeje rovnoměrně vnitřní prostor místnosti. Opravy současného stavu by vyžadovaly zásadní zásahy do již vybudovaného objektu a byly by velmi nákladné a pro uživatele nesmírně náročné. V této situaci lze doporučit úpravy topného systému přídavnými kamny se zabudovaným přívodem spalovacího vzduchu, doplněním profesionálně provedených tepelných izolací a dalšími úpravami k odstranění vad, a výměnu stávajícího tepelného čerpadla za tepelné čerpadlo s vyšším tepleným výkonem. Znalec dále zdůraznil, že žalobce již z důvodu stávajícího tepelného diskomfortu musel na své náklady instalovat další topný zdroj - kamna v obývacím pokoji. Toto však vyžaduje zajištění externího přívodu spalovacího vzduchu. Dodatečné opravy přívodu čerstvého vzduchu a odstranění shora uvedených závad bude představovat náklady cca za 200 000 Kč - 350 000 Kč bez zahrnutí ceny tepelného čerpadla o výkonu minimálně 7 kW, pořizovací ceny kamen a jejich instalace a bez zahrnutí ceny za snížení komfortu; kdyby se totiž veškeré závady měly odstranit dokonale, znamenalo by to velice zásadní zásahy do vlastní stavby a provozu objektu včetně značného omezení pobytu uživatele v objektu. Snížení komfortu vlivem trvalých nedostatků v instalaci a dodávkách bude tudíž trvalé.

28. Z výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 154) soud zjistil, že je znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a v oboru strojírenství, odvětví strojírenství všeobecné, specializace vytápění, větrání, klimatizace. Problémů v bytě žalobce je řada. Jednak došlo k tomu, že byly provedené zásahy do projektu , tituly před jménem, , jméno FO, . , tituly před jménem, , jméno FO, byl překvapen, že se o těchto změnách nedozvěděl, protože by s nimi nesouhlasil. Jedná se především o to, že byla provedena změna v rozvodu vzduchotechnického potrubí pro první nadzemní podlaží, které v projektu mělo být vedeno pod podlahou mezi prvním a druhým nadzemním podlažím a ve skutečnosti je vedené pod podlahou prvního nadzemního podlaží. Vlivem této změny se jednak prodloužily rozvody vzduchu přiváděného do prvního nadzemního podlaží a jednak jsou nedostatečně tepelně izolované, takže dochází k hydraulickým ztrátám vlivem delšího vedení. Jak prochází teplý vzduch pod rozvodným potrubím, které není úplně dokonale izolované, tak vytápí nejenom podlahu, ale i zeminu pod stavbou, která není podsklepená a tam jsou tepelné ztráty nežádoucí. Při změně projektu měl být upozorněn autor projektu a změna měla být zanesená do dokumentace, což udělené nebylo. Při předávání stavby nedošlo k předvedení funkce vytápění tak, aby se s tím uživatel dokonale seznámil a ujistil se, že prostory jsou vytápěné. Takto měla být předvedena i regulace, to znamená, že bude možné měnit množství v prvním i ve druhém nadzemním podlaží, což předvedené nebylo, a ani nemohlo být, protože už v projektu chybí možnost regulace těchto větví, takže se v jednotce fouká vzduch do vzduchotechnického potrubí, které je vedeno jak do jeho nadzemního podlaží, tak do prvního, avšak bez jakéhokoliv možného zásahu do regulace. Vzduch se rozdělí dle hydraulických ztrát a bude foukat tam, kde bude menší odpor. To je závada projekční. Znalce dále překvapilo, že zjistil v projektu, že je tam navržený komín. Čekal by, že teplovzdušné vytápění je navržené tak, aby se nemuselo přitápět. Nicméně došlo k tomu, že na stížnosti uživatele, že je v jednotce zima, mu doporučil někdo z prováděcí firmy, ať si koupí kamna. Už tohle je ku podivu, že při správně navrženém teplovzdušném vytápění budu uživatel přitápět kamny v novostavbě, která je těsná. Nepříjemné je to, že v případě, že se bude topit v kamnech, tak je potřeba mít k tomu spalovací vzduch. Při měření zjistil, že dochází k přetápění horního podlaží a k nedotápění spodního podlaží. Znalec by doporučoval přepočítat tepelné ztráty, protože se mu v projektu zdají podhodnocené. Zásadní vadu v provedení systému vytápění spatřuje v tom, že systém nelze regulovat, není tam dostatek přívodu čerstvého vzduchu. V systému byl naprojektovaný komín, ten tam byl i provedený. Jako stálý zdroj vytápění se znalci jeví jako absurdní. V projektu však není zmínka o tom, že by tam byl přívod spalovacího vzduchu.

29. Ze znaleckého posudku z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí a z oboru stavebnictví – odvětví technologická zařízení staveb - vytápění - zpracovaného znaleckým ústavem , anonymizováno, , ze dne 30. 6. 2025 (č. l. 263) soud zjistil, že systém vytápění v jednotce žalobce není proveden řádně, neboť nesplňuje požadovanou funkci, tj. udržovat ve vytápěných místnostech požadovanou teplotu. Nelze ho samostatně použít k zamýšlenému účelu definovaném v projektové dokumentaci vytápění, což je plnohodnotné vytápění tří obytných místností. V realizovaném systému je významná odchylka od projektové dokumentace, kdy potrubí pro přívod teplého vzduchu do 1. NP je uloženo v podlaze 1. NP a nikoliv v podlaze 2. NP, jak předepisuje projekt. To má zásadní dopad na funkci vytápění místnosti v 1. NP: vzduchovod je delší, má vyšší tlakovou ztrátu a tím sem proudí menší množství topného vzduchu a současně je potrubí na terénu uloženo nevhodně tak, že má velkou tepelnou ztrátu, takže do místnosti je přiváděn vzduch s nízkou teplotou. Nízký průtok vzduchu ve spojení s nízkou teplotou není schopen místnost vytopit na běžnou teplotu a důsledkem toho je naopak přehřívání místnosti ve 2. NP. Stávající systém tvořený tepelným čerpadlem a otopným žebříkem a dvěma tepelnými rohožemi nejsou schopny vytopit obytnou místnost (obývací pokoje v 1. NP), a to v průběhu celého otopného období. Příčina nedotápění v této jednotce v místnosti v přízemí je způsobena nikoliv malým výkonem zdroje tepla, ale chybnou distribucí tepla dlouhým a nedostatečně izolovaným potrubím. Proto se tento problém neobjevuje pouze v mimořádně chladných dnech, ale trvale v průběhu topné sezony, tedy i u teplot kolem 0 stupňů Celsia. Systém vytápění má vady, které brání užívání domu běžným způsobem. Zásadní vada spočívá v chybně provedeném rozvodu teplého vzduchu do místnosti v přízemí. Potrubí je dlouhé a nedostatečně izolované, a tudíž není schopno přivést potřebné množství vzduchu s požadovanou teplotou. Vadou je absence zaregulování průtoku vzduchu do jednotlivých místností. Vadné je i umístění kanálové jednotky tak, že není běžným způsobem umožněn servis zařízení. Další vada spočívá v kombinaci umístění topidla na pevná paliva s podtlakovým větráním digestoře do jedné místnosti bez toho, aby byl zajištěn přívod vzduchu pro spalování. Souběžný provoz těchto zařízení může vést k otravě oxidem uhelnatým. Stejně nevhodné je umístění sání odvodního vzduchu nad kamna, kde dochází k nasávání zplodin hoření do vzduchovodu tepelného čerpadla. Některé menší vady odstranit lze, zásadní vadu, spočívající v nedotápění místnosti v přízemí, odstranit nelze. Jako vady odstranitelné znalec označil: a) přístup k servisnímu otvoru k filtru v kanálové jednotce, b) nedostatečná tloušťka izolace a její celistvost na teplovzdušném rozvodu na půdě, c) polámané plastové výústky nevhodné do podlahy (lze vyměnit), d) riziko plynoucí z provozu podtlakového větrání s kamny na dřevo (lze zmírnit instalací monitorovacího zřízení na CO2 nad kamny a režimem větrání). Stěžejní vadou je však nedotápění místností v přízemí, které slouží jako obývací pokoj s kuchyní. Jedná se o vadu neodstranitelnou. Řešením je alternativní způsob vytápění obývacího pokoje. Úprava stavebně zapravených částí potrubí není bez velkých destruktivních prací možná. Nejlepším možným řešením je za stávající situace ponechat stávající tepelné čerpadlo pouze na vytápění místností ve 2. NP, potrubí vedoucí do 1. NP zaslepit a přenastavit vzduchový výkon kanálové jednotky. Tímto bude tepelné čerpadlo provozováno na menší výkon, čímž se zmenší výskyt režimu odmrazování. V přízemí pak instalovat nové topidlo pro místnost v přízemí, buď přímotopné topidlo u francouzského okna nebo sestavu stropních sálavých panelů nebo malý split systém tepelného čerpadla s nástěnnou vnitřní jednotkou. Pak by bylo možné zcela odstavit kamna na pevná paliva, nebo lze navrhnout kombinaci elektrického topidla a využití kamen za nízkých teplot. Pokud by se počítalo s dlouhodobým provozem kamen, je nutné vzhledem k podtlakovému větrání domu zřídit externí přívod spalovacího vzduchu. Znalecký posudek se shoduje se závěry posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ; základní zjištění zahrnují vadu v distribuci tepla dlouhým a špatně izolovaným rozvodem do 1. NP. Systém není možno zaregulovat vložením regulačních klapek nebo regulátoru průtoku. Tomu neodpovídá charakteristika ventilátoru a navíc by velké změny tlaku a tím rychlostí byly zdrojem aerodynamického hluku, což je ve stavbách pro bydlení významný faktor provozu. Tepelné čerpadlo energii vyrobí, ale přibližně ¼ se promění ve ztráty. Závěrem znaleckého posudku jsou uvedena opatření k nápravě stávajícího stavu. Oprava stávajícího systému není vzhledem k zabudovanému potrubí v podlaze přízemí nákladově efektivní, navíc by to nevyřešilo otázku zaregulování. Za stávajícího stavu, kdy je byt dokončen a užíván, je vhodné ponechat stávající tepelné čerpadlo pouze pro vytápění 2. NP a pro vytápění přízemí instalovat nové topidlo. To znamená odpojit větve vzduchovodů z půdy do 1. NP na obou stranách a zaslepit vzduchově izolačním materiálem. Pro vytvoření samostatné zóny ve 2. NP a eliminaci zanášení filtru zplodinami hoření při případném používání kamen na dřevo je účelné centrální odvod vzduchu přemístit do předsíně. Možnost, jak vytápět obývací pokoj bez kamen, je následující: a) nové tepelné čerpadlo vzduch/vzduch o výkonu 2 kW, b) nové přímotopné elektrické otopné těleso v podobě sestavy stropních infra panelů. Kromě doplnění topidla je nutné provést základní opravy a změny rozvodů v 1. NP spočívající v odstranění závad vzniklých při realizaci stavby: výměna výústek v podlaze za model vhodný k instalaci do podlah, opravu izolací teplého vzduchu na půdě, zřídit revizní otvor v podhledu. Orientační rozpočet stanovený odborným znalcem v agregovaných položkách po dílčích blocích u varianty a) zahrnuje základní opravy, úpravy rozvodů v 1. NP a split 1+2 a orientačně celkové náklady činí 263 000 Kč bez DPH. Varianta b) zahrnuje základní opravy, úpravy rozvodů v 1. NP a nové přímotopné topidlo a orientačně celkové náklady činí 131 000 Kč bez DPH. Kamna mohou být nárazově provozována s ohledem na bezpečnost; při dlouhodobém provozu je vhodné zajistit samostatný přívod spalovacího vzduchu z venkovního prostoru. Provoz obou systémů bude dražší než vytápění dřevem, zejména u přímotopů, které potřebují cca trojnásobek příkonu oproti tepelnému čerpadlu. Obě tyto varianty jsou kompromisem mezi zvyšováním příkonu bytu a omezením uživatele a je vhodné, aby to v případném finančním vyrovnání bylo kompenzováno jako snížení komfortu.

30. Z výslechu zpracovatele posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, (č. l. 354) soud zjistil, že technici v posudku provedli variantní návrh úprav s tím, že první varianta číslo a) je dražší - 263 000 Kč bez DPH, ale jedná se o ekologickou variantu s využitím tepelného čerpadla, které respektuje i původní myšlenku návrhu, jak bude byt vytápěn. Současně zpracovali variantu číslo b), která je s nižší cenou 131 000 Kč bez DPH, přičemž se jedná o variantu méně ekologickou, ale ekonomicky hrající významnou roli ve zvažování, jak se postavit k nápravě. Návratnost tepelného čerpadla se bude blížit desítkám let, to je potřeba zvážit, ale za cenu ekologické varianty. Z hlediska dlouhodobého by se vyplatila varianta a), ale vrátila by se až na hranici životnosti tepelného čerpadla, které by tam bylo instalované. Žalobci by se vyplatila z hlediska komfortu varianta a), z hlediska ekonomiky spíše varianta b). Vada vytápění je neodstranitelná, zejména regulace rozvodů, které tam jsou, a rovněž tepelné ztráty v podlahách, které jsou velmi obtížně odstranitelné. Pokud by se vada odstraňovala, znamenalo by to vybourání podlah, zaizolování potrubí, přidání regulačních prvků a ani v tom případě nebude provoz úplně komfortní, protože zvolená koncepce cirkulačního systému vzduchotechniky není vhodná pro prostory, které se velmi výrazně liší v rámci tepelných ztrát, kdy pokoje v druhém podlaží mají poloviční tepelné ztráty oproti společnému prostoru v prvním patře. Bude to obtížně zregulovatelné i v případě tady těch úprav. Co se týče vyčíslení nákladů na tuto opravu, musel by se udělat položkový rozpočet, byl by to i poměrně dlouho neobyvatelný prostor, což do kalkulace nákladů bude potřeba zahrnout. Ale tato varianta (vybourání rozvodů) by byla mnohem dražší než varianty, které navrhli, proto ji ani nebrali v potaz. Za částku 498 000 Kč by se to asi dalo udělat včetně bouracích prací a náhradního ubytování. Pokud by se tam nainstalovalo jedno z těchto dvou řešení, které navrhli, zůstanou obtíže. Ale co se týče plnosti náhrady, tak trochu bita je na tom varianta b), protože nyní systém umí zároveň i chladit v letním období, a to by varianta b) nedokázala udělat v prvním patře. Chlazení je nadstandard už od začátku, chlazení není běžné v letním období a v projektové dokumentaci není ani slíbené. Je to nadstandardní řešení, které bylo celou dobu. U varianty a) bude princip zachovaný, bude tam provoz s tepelným čerpadlem, a dokonce se zvýší regulovatelnost toho prostoru. Co se týče varianty b), je potřeba počítat s tím, že se tam náklady zvýší, ale jenom v rámci prvního patra, kde ten provoz bude zhruba o 2/3 větší vůči provozu na tepelné čerpadlo.

31. Z cenové nabídky č. , hodnota, klimatizace , Anonymizováno, (č. l. 366) a , Anonymizováno, ze dne 15. 10. 2025 (č. l. 368) předložených žalovanou soud zjistil, že byla kalkulována nabídka na tepelné čerpadla, cenová nabídka , Anonymizováno, za cenu 34 566 Kč, u , Anonymizováno, za cenu 52 138,20 Kč a , Anonymizováno, za cenu 49 362 Kč bez DPH. V cenových nabídkách je však kalkulována pouze montáž zařízení, nikoliv související práce. Tyto cenové nabídky byly předloženy rovněž zpracovateli posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který uvedl, že v kalkulaci nejsou další položky jako odvod kondenzátu, projekt, nesouhlasí ani metry, v nabídkách není kalkulováno s pracemi za úpravu stávajícího zařízení tak, aby neovlivňovala prostor v 1. NP.

32. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.

33. Žalobce jako kupující a žalovaná jako prodávající uzavřeli dne 23. 6. 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem byla jednotka a zahrada. Žalobce emailem ze dne 20. 10. 2021 u žalované reklamoval nefunkční tepelné čerpadlo, uvedl, že u něj přestal fungovat termostat. Žalobce poprosil o rychlé vyřešení, neboť v bytě je 18 stupňů Celsia a topí se troubou. Žalovaná reklamaci odmítla s tím, že byl přerušen přívodní kabel při montáži skříně. Tuto skutečnost žalobce rozporoval a opakovaně žalovanou žádal o řešení nefunkčního tepelného čerpadla. Žalovaná v září 2022 v bytě vyměnila dálkový ovladač k tepelnému čerpadlu. Problém se zimou v 1. NP tím však nebyl odstraněn. Žalobce proto dne 9. 9. 2022 žalovanou vyzval k odstranění vady celého otopného systému a poskytl k tomu žalované lhůtu do 30. 9. 2022. Žalovaná kromě výměny dálkového ovladače neučinila nic dalšího, žalobce proto zjišťoval, zda tento ovladač je termostatem a snímá teplotu v místnosti, přičemž zjistil, že nikoliv. Žalovaná ještě v prosinci 2022 žalobce informovala, že závadu otopného systému řeší. Žalobce dopisem ze dne 25. 1. 2023 v reakci na nečinnost žalované změnil svůj nárok z odpovědnosti za vady z nároku na odstranění vady na nárok na přiměřenou slevu, kterou vyčíslil na 10 % z kupní ceny jednotky (498 000 Kč), kterou požadoval po žalované zaplatit do 7 dnů. Otopný systém instalovaný v jednotce vykazuje několik vad: vady opravitelné a) přístup k servisnímu otvoru k filtru v kanálové jednotce, b) nedostatečná tloušťka izolace a její celistvost na teplovzdušném rozvodu na půdě, c) polámané plastové výústky nevhodné do podlahy (lze vyměnit), d) riziko plynoucí z provozu podtlakového větrání s kamny na dřevo (lze zmírnit instalací monitorovacího zřízení na CO2 nad kamny a režimem větrání). Stěžejní vadou je však nedotápění místností v přízemí, které slouží jako obývací pokoj s kuchyní. Jedná se o vadu neopravitelnou, neboť úprava stavebně zapravených částí potrubí není bez velkých destruktivních prací možná. Kompromisním řešením je alternativní způsob vytápění obývacího pokoje.

34. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

35. Dle § 2100 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“), právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

36. Dle § 2129 odst. 2 o. z., nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

37. Dle § 2129 odst. 3 o. z., je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.

38. Dle § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

39. Dle § 2106 odst. 2 o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

40. Dle § 2106 odst. 3 o. z., nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

41. Dle § 2107 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

42. Dle § 2107 odst. 2 o. z., dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

43. Dle § 2107 odst. 3 o. z., neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

44. Z komentářové literatury plyne, že „zvolí-li kupující právo na odstranění vady opravou věci a ukáže se, že vada je neopravitelná, má kupující právo svou původní volbu práva změnit (viz rovněž usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 5. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4541/2016). Není upřesněno, jak může kupující svou volbu změnit, kupující by tak měl mít možnost zvolit si jakékoliv jiné právo, které měl k dispozici před svou původní volbou. Komentované ustanovení hovoří pouze o neopravitelnosti vady, v některých případech může být vada sice opravitelná, ale jen s vynaložením nepřiměřeného úsilí či nepřiměřených nákladů na opravu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3.2011, sp. zn. 33 Cdo 4423/2009). Vypořádání vady slevou z kupní ceny spočívá v tom, že kupující akceptuje, že si ponechá věc mající vadu s tím, že jako kompenzace za danou vadu bude kupní cena věci snížena.“(srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2106 o. z.).

45. Na rozdíl od § 2106 komentované ustanovení § 2107 nehovoří o tom, že kupující má prodávajícímu sdělit, jaké právo z vadného plnění si zvolil, a nestanoví pro takové sdělení ani žádnou lhůtu. Rozhodující lhůtou pro zachování práv kupujícího z vadného plnění budou lhůty pro oznámení vad dle § 2112 (ohledně otázky promlčení práv z vadného plnění viz 2112). Dokud však kupující nezvolí právo na slevu z kupní ceny, případně neodstoupí od smlouvy (vznikne-li mu takové právo), bude mít prodávající možnost vady odstranit postupem dle odst.

2. Podobně jako v případě § 2016, jestliže prodávající vadu neodstraní včas, popř. vadu odmítne odstranit, může kupující dle odst. 3 buďto požadovat slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupit (ohledně omezení práva kupujícího odstoupit od smlouvy srov. § 2110 a 2111). Provedenou volbou, kterou nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího, má zákonodárce zřejmě na mysli volbu mezi požadavkem na slevu z kupní ceny a právem odstoupit od smlouvy, jde však o pravidlo platící obecně (nestanoví-li zákon výslovně, že kupující může volbu práva z vadného plnění z určitých důvodů změnit). U odstoupení od smlouvy přitom z povahy věci nelze hovořit o změně volby práva z vadného plnění, neboť odstoupením smlouva zanikne (srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2107 o. z.).

46. K otázce vady jednotky47. Na základě provedeného dokazování a dle výše citovaných zákonných ustanovení a judikatury a komentářové literatury dospěl soud k závěru, že předmětná jednotka byla v době prodeje žalobci žalovanou vadná dle § 2129 odst. 3 o. z., neboť jednotka vykazuje skrytou vadu spočívající v nefunkčnosti systému vytápění. Skutečnost, že systém vytápění jednotky je vadný, byla v řízení prokázána dvěma znaleckými posudky, výslechem zpracovatelů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, a rovněž , tituly před jménem, , jméno FO, , jejichž závěry byly podpořeny rovněž výslechem svědků , jméno FO, a , jméno FO, . Ostatně žalovaná v závěru řízení vadu vytápění nečinila spornou. Systém vytápění není proveden řádně, neboť nesplňuje požadovanou funkci, tj. udržovat ve vytápěných místnostech požadovanou teplotu a nelze ho samostatně použít k zamýšlenému účelu definovanému v projektové dokumentaci vytápění, což je plnohodnotné vytápění tří obytných místností. Vad otopného systému je přitom několik, které lze dle závěrů znaleckého posudku opravit, přičemž zásadní vadu opravit nelze. Soud zde odkazuje především na závěry znaleckého posudku znaleckého ústavu, který shrnul, že vady odstranitelné, resp. opravitelné jsou a) přístup k servisnímu otvoru k filtru v kanálové jednotce, b) nedostatečná tloušťka izolace a její celistvost na teplovzdušném rozvodu na půdě, c) polámané plastové výústky nevhodné do podlahy, d) riziko plynoucí z provozu podtlakového větrání s kamny na dřevo (lze zmírnit instalací monitorovacího zřízení na CO2 nad kamny a režimem větrání). Stěžejní vadou je však dle závěrů znaleckého posudku nedotápění místností v přízemí, které slouží jako obývací pokoj s kuchyní. Jedná se dle znalců o vadu neodstranitelnou (neopravitelnou). Řešením je alternativní způsob vytápění obývacího pokoje, neboť úprava stavebně zapravených částí potrubí není bez velkých destruktivních prací možná.

48. K otázce práva žalobce na slevu49. K otázce oprávněnosti postupu žalobce, který před podáním žaloby dne 9. 9. 2022 vadu otopného systému vytkl, přičemž nejprve uplatnil nárok na odstranění vady, a následně s ohledem na skutečnost, že žalovaná v poskytnuté lhůtě vadu neodstranila, ačkoliv žalobce ubezpečovala, že na odstranění vady pracuje, soud uvádí, že shledal postup žalobce v souladu se zákonem. Změnu nároku, kdy vůči žalované žalobce nejdříve požadoval odstranění vady, následně nárokoval slevu z kupní ceny jednotky (předžalobní výzvou ze dne 25. 1. 2023), je v souladu s § 2106 o. z. zakládající práva z odpovědnosti za vady při podstatném porušení smlouvy. Dle § 2002 o. z. je podstatným porušením smlouvy takové porušení, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by takové porušení předvídala. V případě vadnosti systému vytápění jednotky se dle závěru soudu jedná o podstatné porušení smlouvy. Neřádné a nefunkční vytápění novostavby určené k bydlení je případem vadného plnění zakládající podstatné porušení smlouvy, neboť se nejedná svým charakterem a podstatou o drobnou a lehce opravitelnou vadu, jak ostatně vyplývá i ze závěrů znaleckých posudků.

50. K námitce žalované, že strana žalující nemá právo na přiměřenou slevu, ale že žalobci svědčilo pouze právo na bezplatné, včasné a řádně odstranění vady, uvádí soud, že s tímto závěrem nesouhlasí. Poté, co žalobce opakovaně již v roce 2021 emailem reklamoval vadu tepelného čerpadla a následně dne 9. 9. 2022 nefunkčnost celého systému vytápění a požadoval odstranění vady, byla situace ze strany žalované opakovaně řešena. Žalobce dne 9. 9. 2022 a poté znovu emailem ze dne 21. 11. 2022 vyzval žalovanou k odstranění vady a poskytl žalované přiměřenou lhůtu (do 30. 9. 2022) v souladu s § 2106 o. z. V září 2022 žalovaná přistoupila k výměně dálkového ovládání, které však problém s vytápěním nevyřešil. Na email žalobce ze dne 21. 11. 2022 bylo ze strany žalované reagováno tak, že problém se řeší, žádné efektivní řešení odstranění vady však žalobci nabídnuto v přiměřené lhůtě nebylo. Jelikož žalovaná vadu v přiměřené lhůtě neodstranila, žalobce změnil svůj nárok. Na takový postup měl žalobce právo, a to jednak proto, že vada se prokázala (i dle znaleckého posudku) jako neopravitelná (resp. velmi obtížně odstranitelná a bez nepřiměřeně vysokých nákladů), ale i tím, že žalovaná v přiměřené době vadu vytápění neodstranila. Podle ustálené soudní praxe lze jiné než již v zákonné lhůtě u prodávajícího uplatněné právo z odpovědnosti za tutéž vadu požadovat, pokud by původně uplatněné právo zaniklo pro nemožnost plnění (§ 575 a násl. obč. zák.) anebo kdyby vada, pro kterou bylo uplatněné, nabyla nového charakteru, např. odstranitelná vada by se stala – objektivně nebo subjektivně (tj. tím, že prodávající neodstranil vadu „včas“, viz rovněž § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb.) – neodstranitelnou (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2003, sp. zn. 33 Odo 357/2002 /týkající se obdobné problematiky v poměrech smlouvy o dílo/, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 89/2003, ze dne 21. 4. 2016, sp. zn. 33 Cdo 4513/2015, ze dne 17. 5. 2016, sp. zn. 33 Cdo 4540/2015, ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 33 Cdo 2914/2014). Pokud pak žalovaná poukazovala na to, že žalobce vadu reklamoval již v říjnu 2021, uvádí soud, že žalobce jakožto spotřebitel nemohl vědět, v čem problém spočívá, přičemž nejprve reklamoval pouze tepelné čerpadlo. Reklamace celého otopného systému byla uplatněna poprvé až 9. 9. 2022, žalobce žádal opravu vady, a teprve v reakci na nečinnost žalované, resp. na výměnu dálkového ovládání čerpadla, která problém nevyřešila, žalobce svůj nárok změnil. Soud dále upozorňuje, že z emailu , jméno FO, ještě z prosince 2022 vyplynulo, že žalovaná ubezpečovala žalobce, že o reklamované vadě ví a že ji řeší. Lze tedy závěrem shrnout, že nárok na přiměřenou slevu z díla byl žalobcem uplatněn po právu.

51. K otázce přiměřenosti slevy z kupní ceny52. Soud se následně zabýval otázkou, jaká výše slevy z kupní ceny je v projednávaném případě přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad.

53. Z recentní judikatury Nejvyššího soudu ČR, především pak z rozsudku ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 vyplývá, že „i v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2021, sp. zn. 33 Cdo 1317/2021, ze dne 16. 3. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2045/2021, ze dne 25. 5. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4541/2016, či ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015). Při posouzení, jaká výše slevy z ceny díla je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny díla je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, uveřejněný pod číslem 98/2022 Sb. rozh. obč.). Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny díla) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod (srov. obdobně též KOLMAČKA, Viktor. Přiměřené snížení ceny jako prostředek nápravy narušené subjektivní ekvivalence. Právní rozhledy, 2021, č. 13-14, s. 457-468). Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou. Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění.“54. Soud dále poukazuje rovněž na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4940/2016, kde Nejvyšší soud uvedl: „Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016) konstatoval, že rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost.“(viz rovněž usnesení NS ČR sp. zn. 33 Cdo 4541/2016 ze dne 25.05.2017 a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, a ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012).“55. Nejvyšší soud tedy zdůraznil, že smyslem úpravy práv z vadného plnění není náhrada újmy, ale náprava poruchy ekvivalence vzájemných plnění (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020.) Poskytnutím přiměřené slevy z kupní ceny má tedy primárně dojít k obnovení smluvně předpokládaného rovnovážného stavu mezi plněními smluvních stran, který byl narušen vadným plněním prodávajícího tím, že kupující obdržel plnění, které již neodpovídá sjednané kupní ceně.

56. Pro určení výše slevy bude obvykle potřeba znaleckého posudku (viz např. NS 23 Cdo 5234/2015, 23 Cdo 1299/2008). Posouzení přiměřenosti slevy ze sjednané kupní ceny však není otázkou znaleckou, ale právní (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004 a rovněž komentář Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2006 o. z.).

57. Soud při zvážení všech výše citovaných závěrů jak judikatury, tak komentářové literatury, zohlednil, že žalobce coby spotřebitel kupoval novostavbu od žalované coby developera jako první uživatel jednotky jako novostavby. V tomto ohledu žalobce důvodně a po právu očekával, že bude plněno ze strany prodávajícího zcela bez vad a v kvalitě, v jakých lze obdobná plnění (novostavby pro bydlení) důvodně očekávat, mimo jiné že jednotka bude mít systém vytápění způsobilý splnit primární očekávání, a to vytopit jednotku na teploty komfortní pro bydlení v jednotce po celou roční dobu, především však v měsících topné sezóny.

58. V řízení však bylo na základě znaleckého zkoumání prokázáno, že systém vytápění jednotky tuto funkci neplní a žalobce je již několik let (od roku 2021) nucen tento stav trpět a nastalou situaci řešit. Současný stav žalobci po značně dlouhou dobu, kterou nelze od uživatele novostavby bytové jednotky očekávat, značně komplikuje a omezuje užívání jednotky v topné sezóně. Soud také zohlednil, že žalobce již byl nucen vynaložit náklady na řešení nastalé situace, a to náklad na krbová kamna, přičemž jejich instalací a nedořešením přívodu odvětrání byl dokonce ohrožen na zdraví. Soud dále přihlédl i k tomu, že žalovaná věc konstruktivně od počátku neřešila, na odstranění vady s žalobcem aktivně nespolupracovala, její návrh řešení v průběhu řízení (instalace regulačních klapek) pak byl zcela nevyhovující a nedostatečný (a to i dle závěrů znaleckého posudku). Žalovaná následně před podáním žaloby žalobci nenavrhla žádnou slevu z kupní ceny, která by žalobci umožnila odstranit vadný stav tak, aby se dostalo ekvivalence plnění, tedy novostavby v bezvadném stavu.

59. Soud zdůrazňuje, že dle shora citované judikatury se výše přiměřené slevy z kupní ceny nerovná „nejnižší možné nabídce“ na odstranění vad, jak v řízení opakovaně a setrvale poukazovala žalovaná. Stejně tak se její výše nerovná ani „pouze“ výši samotných nákladů na odstranění vady. Ve světle shora citované judikatury je třeba přihlédnout k tomu, že vada systému vytápění jednotky zásadně snižuje její funkční vlastnosti, a to dlouhodobě; přitom logicky snižuje případnou kupní cenu jednotky v případě, pokud by měl žalobce zájem jednotku prodat. Stejně tak je nyní třeba zohlednit i další aspekty věci, jako jsou náklady na provoz dalšího zařízení, které bude žalobce muset v budoucnu vynakládat, náklady na revize a čištění takových zařízení, stejně jako je třeba připočíst náklady na pobyt žalobce mimo jeho jednotku po dobu, po kterou bude docházet k odstraňování vad, pokud se žalobce rozhodne pro takové odstranění vady, které bude vyžadovat zásadnější zásahy do jednotky. Žalobce dosud nemohl jednotku řádně užívat, a to zejména v zimních měsících, a to nejen prostory 1. NP, ale i v 2.NP, neboť v jednom podlaží bylo vytápění nedostatečné, v druhém podlaží bylo přetápěno a systém vytápění nebylo možno regulovat. Dále soud připomíná závěry znaleckého posudku , adresa, , že problém nedotápění 1. NP se týká celé topné sezony, nejen období, kdy panují extrémní mrazy, ale již při teplotách při 0 stupňů Celsia je razantně snížen uživatelský komfort obývací místnosti v 1. NP. Dále soud připomíná, že vad otopného systému je více, nejen jedna jediná. Je nutno přihlédnout i k tomu, že ať již žalobce přistoupí k nápravě stavu dle variantních řešení a) či b) uvedených ve znaleckém posudku , Anonymizováno, či jiných, bude jej oprava stávajícího stavu omezovat v užívání nemovitosti minimálně v řádu několika dnů či týdnů. Je nutno rovněž zvážit, že za stávající situace žalobce vynaložil náklad na krbová kamna, nemá však zajištěn přívod spalovacího vzduchu.

60. Soud proto s ohledem na všechny výše uvedené závěry při stanovení výše přiměřené slevy vycházel (obdobně jako rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 z 27. 7. 2022, č. j. 42 C 18/2019-250 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 24. 11. 2022, č. j. 20 Co 306/2022-284 a dále v souladu s výše citovanou judikaturou NS ČR) k závěru, že při stanovení výše slevy z kupní ceny je třeba zohlednit nezbytnost osobní účasti žalobce při odstraňování vad, omezení, příp. vyloučení možnosti užívání bytu v průběhu oprav, včetně omezeného využití obvyklých užitných, funkčních, a dalších vlastností bytové jednotky od jejího nabytí kupní smlouvou (tzv. „faktor pohody“) (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4940/2016). Při stanovení výše slevy soud proto vzal v úvahu kupní cenu bytové jednotky ve výši 4 980 000 Kč, neboť tato cena odpovídá hodnotě „bezvadného“ díla. Dále soud zohlednil náklady, které by bylo nutné vynaložit dle znaleckého posudku , Anonymizováno, na odstranění vad, neboť pokud by se žalobce rozhodl bytovou jednotku nyní prodat jako „bezvadnou“, musel by minimálně takový náklad k odstranění vad vynaložit. Základem slevy by měla být tedy částka 263 000 Kč (bez DPH) představující náklady na odstranění vad vyčíslené ve znaleckém posudku znaleckého ústavu , Anonymizováno, jako varianta a), která se svým charakterem nejvíce blíží otopnému systému navrženého v projektové dokumentaci v jednotce žalobce. Takto stanovený základ slevy z kupní ceny soud dále navýšil o dalších 10 %, tedy na částku 289 300 Kč, neboť sleva z kupní ceny není prostým obrazem nákladů na opravu, když ze znaleckého posudku vyplývá, že do této ceny nebyly promítnuty náklady spojené s pobytem žalobce mimo svůj byt, „faktor pohody“, náklady na úklid. K dalšímu navýšení soud přistoupil v závislosti na tom, jak konkrétně je bytová jednotka dotčena vadou, po jak dlouhou dobu, k tomu, že uživatelský komfort je a bude trvale snížen, žalobce bude muset rovněž dořešit otázku krbových kamen, které v současné podobě nemůže bez rizika na zdraví užívat, a přijde v letních měsících o možnost chlazení, které bylo dle stávajícího stavu v jednotce možné. Je třeba přihlédnout i k tomu, že se jedná o novostavbu, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost. K základu slevy by tedy měla být připočtena 5 % sleva z kupní ceny v částce 249 000 Kč, a to při zohlednění všech závěrů znaleckého posudku , Anonymizováno, . Přiměřená sleva z kupní ceny by v případě žalobce mohla činit až částku 538 300 Kč. Žalobce požaduje zaplacení částky 498 000 Kč představující 10 % slevu z kupní ceny. Tuto částku i sám zpracovatel znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, při svém výslechu ohodnotil jako částku, za kterou by bylo možné zcela odstranit vadu vytápění (jejím vybouráním a zaizolováním rozvodů) včetně nákladů na jiné bydlení žalobce po dobu provádění opravy. Soud ze všech výše uváděných důvodů dospěl k závěru, že 10 % sleva z kupní ceny díla požadovaná žalobcem je ekvivalentní částka, která odpovídá míře narušení vyrovnanosti vzájemného plnění mezi smluvními stranami a zároveň je způsobilá toto narušení narovnat.

61. K námitce žalované, že sleva by měla vycházet nikoliv z částky 498 000 Kč, ale z částky 4 330 434,78 Kč po odpočtu 15 % DPH, jak žalovaná poukázala ve svém závěrečném návrhu, soud uvádí, že sleva 10 % z kupní ceny nezávisí na tom, zda žalovaná z této obdržené kupní ceny zaplatila DPH. Pro základ slevy z kupní ceny je podstatné, jakou částku na kupní ceně zaplatil žalobce a jakou kvalitu plnění, zejména pak u novostavby, měl za tuto částku očekávat.

62. Soud tak na základě všech výše uvedených skutečností žalobě zcela vyhověl včetně úroku z prodlení dle § 1970 o. z., jehož výše odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Úrok z prodlení běží od uplynutí lhůty k plnění poskytnuté žalobcem ve výzvě ze dne 25. 1. 2023. Lhůta činila 7 dnů od doručení výzvy žalované (poslední den lhůty k plnění byl 1. 2. 2023), od 2. 2. 2023 je tak žalovaná v prodlení.

63. Pro úplnost soud uvádí, že hodnocením případně dalších v řízení provedených důkazů se již nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí neměly vliv.

64. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), dle kterého zcela úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Výše náhrady je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši 19 920 Kč, dále odměnou advokáta ve výši 10 300 Kč vycházející z tarifní hodnoty 498 000 Kč dle § 6 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, za 18 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva ze dne 25. 1. 2023, žaloba, písemné vyjádření ze dne 13. 10. 2023 k výzvě soudu, účast na jednání dne 14. 11. 2023, písemné vyjádření ze dne 27. 12. 2023 v koncentrační lhůtě, účast na jednání před soudem dne 9. 1. 2024, účast na jednání před soudem dne 19. 3. 2024 v čase od 9:30 do 11:45 hodin – 2 úkony právní služby, písemné vyjádření ze dne 5. 5. 2024 po provedeném výslechu znalce a k upřesnění žaloby, účast na jednání před soudem dne 16. 5. 2024, účast na jednání před soudem dne 30. 7. 2024 v čase od 9:30 do 12:00 hodin – 2 úkony právní služby, písemné podání ze dne 30. 8. 2024 - otázky žalobce pro soudem ustanoveného znalce, účast na místním šetření prováděném znalcem v místě samém dne 9. 1. 2025, účast na jednání před soudem dne 21. 10. 2025, písemné vyjádření ze dne 29. 11. 2025 – závěrečný návrh, účast na jednání před soudem dne 2. 12. 2025), dále 2 půl úkony (písemné vyjádření ze dne 28. 7. 2025 k výzvě soudu a písemné vyjádření ze dne 8. 8. 2025 k výzvě soudu– vyjádření k odvolání žalované dle § 11 odst. 2 písm. c) a. t.). Uvedená odměna je dále navýšena o režijní paušál ve výši 300 Kč za každý ze 14 úkonů právní služby provedených v roce 2024 - dle ustanovení § 13 odst. 4 a. t. ve znění do 31. 12. 2024, a dále o režijní paušál ve výši 450 Kč za každý ze 6 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 a. t. (po novele od 1. 1. 2025). K tomu přistupuje 21 % DPH, jejímž je zástupce žalobce plátcem. K náhradě nákladů řízení je dále nutno připočítat zálohu na znalecký posudek ve výši 80 000 Kč, kterou hradil žalobce. Soud přiznal žalobci proti žalované rovněž náhradu nákladů za náklad za měření provedené panem , jméno FO, ve výši 5 000 Kč vyúčtované žalobci daňovým dokladem č. , hodnota, , dále náhradu nákladů za zpracování znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši 9 800 Kč vyúčtované žalobci daňovým dokladem č. , hodnota, . Oba tyto náklady byly soudem vzaty jako základ skutkových zjištění, jedná se o žalobcem účelně vynaložené náklady a rovněž jejich výše odpovídá svým charakterem podmínce účelnosti vynaložených nákladů, na které má úspěšný žalobce proti neúspěšné žalované právo. Pro úplnost soud uvádí, že výše znalečného za znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, odpovídá rozsahem vyhlášce č. 504/2020 Sb., o znalečném, konkrétně § 2 odst. 1, § 4, § 10 a § 11 citované vyhlášky. Celková výše náhrady nákladů řízení tak činí 359 866 Kč.

65. Soud nepřiznal žalobci náhradu nákladů řízení spočívající v odměně advokáta za výzvu ze dne 9. 9. 2022, neboť svým charakterem se nejednalo o předžalobní výzvu k plnění, ale o výzvu k plnění jiného nároku, než byl následně požadován žalobou, tento úkon tak v souvislosti se soudním řízením nebyl shledán jako účelný náklad, k jehož náhradě by žalovaná byla povinna.

66. O náhradě nákladů státu soud rozhodl dle § 148 o. s. ř., dle kterého v řízení neúspěšný žalovaná je povinna uhradit státu náklady vynaložené na znalečné, které nebyly pokryty složenou zálohou na znalecký posudek. Tyto náklady jsou tvořeny částkou 1 400 Kč vyplacenou znalci , tituly před jménem, , jméno FO, za účast u jednání a dále částkou 60 062,30 Kč, které byly vyplaceny znaleckému ústavu , adresa, z rozpočtových prostředků státu. Náklady státu, které je povinna zaplatit žalovaná, tak představují celkem částku 61 462,30 Kč.

67. Pariční lhůtu soud určil dle § 160 odst. 1 o. s. ř. jako třídenní.