11 C 284/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobkyně: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 , Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno o 49 200 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 49 200 Kč s úrokem z prodlení- ve výši 11,75 % ročně z částky 16 400 Kč od 6. 5. 2022 do zaplacení,- ve výši 11,75 % ročně z částky 16 400 Kč od 6. 6. 2022 do zaplacení- ve výši 15 % ročně z částky 16 400 Kč od 6. 7. 2022 do zaplacení,to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 22 538 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 31. 8. 2022 domáhala na žalované zaplacení částky 49 200 Kč představující neuhrazené nájemné a zálohy za služby za období květen, červen a červenec 2022. K odůvodnění žaloby uvedla, že s žalovanou dne 23. 8. 2021 uzavřela nájemní smlouvu na dobu určitou, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, sestávající z 1 pokoje a kuchyně s příslušenstvím nacházející se v , Anonymizováno, domu čp. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, na adrese , adresa, . Na základě této smlouvy byla žalovaná povinna hradit měsíčně nájemné a zálohy za služby ve výši 16 400 Kč nejpozději do 5. měsíce, za který se nájemné hradí. Za příslušné měsíce žalovaná tuto částku neuhradila.

2. Žalované, která byla zpočátku neznámého pobytu, byl v řízení ustanoven opatrovník dle § 29 odst. 3 o. s. ř., přičemž potřeba zastoupení žalované během řízení zanikla, neboť soud prostřednictvím dožádání zjistil aktuální místo pobytu žalované v Norsku, kam také žalované doručoval žalobu a předvolání k jednání.

3. Sama žalovaná se k žalobě nevyjádřila. Opatrovník během řízení navrhl zamítnutí žaloby. Namítl, že nelze ze žaloby seznat, že nájemní vztah v době, za kterou je požadováno nájemné, nadále trval. Dále upozornil, že byla mezi účastníky sjednána jistota ve výši 29 600 Kč, která by měla na případné dlužné nájemné být započtena. Žalovaná považuje ujednání sjednané v nájemní smlouvě v čl. VI. odst. 4 o propadnutí jistoty v případě, že by celková doba nájmu byla pro porušení povinnosti žalované nebo z jiných důvodů na straně žalované kratší než dva roky, za rozporné s principy upravující nájemní vztah, jímž je ochrana nájemce jako slabší smluvní strany a poukázala na § 2254 odst. 2 občanského zákoníku s tím, že složenou jistotu je tedy potřeba započíst na údajnou žalovanou pohledávku.

4. K obraně žalované žalobkyně v podání ze dne 20. 10. 2023 (č. l. 119) a ze dne 9. 4. 2024 (č. l. 157) sdělila, že mezi stranami bylo dohodnuto ukončení nájemního vztahu ke dni 31. 7. 2022, žalovaná se současně zavázala uhradit nájemné a zálohy služby za období 5-7/2022. Dobu trvání nájmu lze z výše uvedených důvodu rozdělit na několik úseků o délce tří měsíců, a tedy: 1) období od 8. 9. 2021 do 8. 12. 2021 (období nájmu); 2) období od 8. 12. 2021 do 8. 3. 2022 (období 1. prodlouženého nájmu); 3) období od 8. 3. 2022 do 8. 6. 2022 (období 2. prodlouženého nájmu); 4) období od 8. 6. 2022 do 5. 9. 2022 (období 3. prodlouženého nájmu), v němž byl nájemní vztah ukončen na základě dohody stran, a to ke dni 31. 7. 2022. Nájemní vztah prokazatelně trval do dne 31. 7. 2022, jelikož žalovaná dne 30. 5. 2022 kontaktovala žalobkyni s tím, že by vzhledem ke změně okolností a jejímu návratu do , Anonymizováno, nájem chtěla vypovědět. Žalobkyně se žalovanou dohodla, že tuto její zprávu bere za požadavek ukončení nájmu (výpověď) a ten bude ukončen po uplynutí výpovědní doby, kterou strany nájemní smlouvy zkrátily vzájemnou dohodou na dva měsíce. Žalobkyně tedy po žalované požaduje doplatit nájemné včetně záloh na služby za období květen, červen a červenec. K argumentu, že žalobkyně neprovedla započtení složené finanční jistoty ve výši 29 600 Kč na pohledávku z titulu dluženého nájemného a záloh na služby, uvedla, že neprovedla započtení z toho důvodu, že dle čl. VI. odst. 4. nájemní smlouvy se složená jistota žalované nevrací v případě, kdy celková doba nájmu bude kratší než dva kalendářní roky, a to z důvodu porušení povinnosti žalovanou nebo z jiných důvodů na její straně. Vzhledem k tomu, že účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, bylo z právní úpravy vypuštěno kogentní ustanovení § 686a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, které taxativně vyjmenovávalo pohledávky pronajímatele za nájemcem, na které lze použít jistotu a nahradilo jej znění právě výše zmíněného § 2254 odst. 1 určující pouze účel poskytnutí jistoty – tedy zajištění úhrady nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících z nájmu, má žalobkyně za to, že čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy je platným ustanovením nájemní smlouvy. Žalobkyně dále uvedla, že z čl. VI odst. 4 vyplývá jednoznačná vůle obou stran zajistit dobu trvání nájemní smlouvy po dobu alespoň dvou kalendářních let. Je tak třeba na toto ujednání zajišťující trvání nájemního vztahu po dobu alespoň dvou let „propadnutím složené jistoty“ nutně pohlížet jako na ujednání o smluvní pokutě ve výši složené jistoty pro porušení povinnosti setrvat v nájemním vztahu po dobu alespoň dvou let z důvodu na straně žalované. Účelem výše zmíněného ustanovené nájemní smlouvy totiž bylo zejména pokrytí nákladů žalobkyně na pronájem bytu, zjm. nákladů na realitní zprostředkování či potřebné rekonstrukce bytu a jeho vybavení, přičemž tyto náklady by se žalobkyni v případě trvání nájemního vtahu po dobu dvou let vrátily v podobě nájemného tak, aby podnikání žalobkyně nebylo ztrátové.

5. Jelikož se jedná o věc s cizím prvkem, neboť žalovaná je státní příslušnicí , Anonymizováno, a zde také bydlí, soud se nejdříve zabýval otázkou pravomoci a rozhodného práva. Dle čl. 24 odst. 1 Nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 1215/2012 ze dne 12. 12. 2012 (Brusel I bis), pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, jsou příslušné soudy členského státu, v němž se nemovitost nachází. Rozhodné právo soud posoudil dle čl. 3 odst. 1 a čl. 4 odst. 1 písm. c) Nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 593/2008 ze dne 17. 6. 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I). Jelikož smluvní strany podřídily smlouvu ustanovení českého občanského zákoníku dle preambule nájemní smlouvy a rovněž dle čl. XV. smlouvy, vycházel soud primárně z čl. 3 odst. 1 citovaného nařízení, dle kterého rozhodným právem je právo, které si strany zvolí; české právo je pro daný smluvní vztah rozhodné i dle čl. 4 odst. 1 písm. c) citovaného nařízení. Je tak dána pravomoc zdejšího soudu o věci rozhodnout, soud se řídí českým právem.

6. K jednání nařízenému na den 9. 4. 2024 se žalovaná bez omluvy nedostavila. Soud tak jednal v její nepřítomnosti.

7. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

8. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 8. 2021 (č. l. 8) soud zjistil, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 23. 8. 2021 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt č. , hodnota, o velikosti 1 pokoj a kuchyně s příslušenstvím nacházející se v době čp. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vše se nacházející se v k. ú. , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „předmětný byt“). V čl. III. byla zakotveno, že nájem vzniká 8. 9. 2021, je uzavírán na dobu určitou 3 měsíce s předpokladem jeho trvání 2 roky, v odst. 2 je zakotveno, že smluvní strany se dohodly, že nájem bytu se automaticky prodlužuje o další tři měsíce i opakovaně, pokud pronajímatel neoznámí nájemci svým písemným oznámením, došlým druhé straně nejpozději s jednoměsíčním předstihem před uplynutím doby nájmu, že na dalším pokračování doby nájmu nemá zájem. V odst. 3 je zakotveno, že po uplynutí dvou let ode dne vzniku nájmu se nájem automaticky prodlužuje o další jeden rok, a to i opakovaně. Dle čl. IV. odst. 1 účelem nájmu je bydlení. V čl. V odst. 1, 3 bylo smluveno nájemné ve výši 15 800 Kč, které zahrnuje nájemné i částku za dodávku studené vody a odvod odpadních vod, osvětlení a úklid společných částí domu, provoz výtahu a odvoz komunálního odpadu. Krom toho byl nájemce povinen hradit zálohu na dodávku tepla v částce 600 Kč. Nájemné a zálohu je nájemce dle odst. 4 povinen hradit do 5. dne v měsíci, za který se nájemné hradí. V čl. VI. byla zakotvena jistota. Dle odst. 1 je uvedeno, že jistota je skládána za účelem zajištění nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, jakož i úhrad jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, zejména na úhradu škody; jistota činí 29 600 Kč, přičemž tuto jistotu je pronajímatel oprávněn, nikoliv však povinen, použít k účelům v předchozí větě. V odst. 4 je zakotveno, že v případě, že by celková doba nájmu dle této smlouvy byla pro porušení povinnosti nájemcem nebo z důvodů na straně nájemce kratší než dva kalendářní roky, smluvní strany sjednaly, že složená jistota se nájemci nevrací. Dle čl. XI. odst. 1 nájem bytu skončí uplynutím doby uvedené v odst. III odst. 1 této smlouvy, dle odst. 2 se pronajímatel a nájemce mohou na skončení nájmu bytu písemně dohodnout. Smlouva je vyhotovena v českém a anglickém jazyce, řídí se českým právem (čl. XV).

9. Z emailové korespondence ze dne 30. 5. 2022, 31. 5. 2022 a 13. 6. 2022 (č. l. 112) soud zjistil, že žalovaná oznámila na email žalobkyně, že se z osobních důvodů bude muset přestěhovat domů do , Anonymizováno, , bude proto muset ukončit nájemní smlouvu, plánuje návrat do , Anonymizováno, v červenci 2022. Žalobkyně na to odpověděla, že toto oznámení bere jako výpověď smlouvy a učinila dotaz, kdy bude poslední den žalované, kdy bude byt užívat, na což odpověděla žalovaná, že to bude 24. 6. 2022. Žalobkyně s tímto vyslovila souhlas tím, že žalovaná však bude muset uhradit nájemné po dobu trvání výpovědí doby, kterou zkracují na dva měsíce, s čímž žalovaná vyslovila souhlas emailem ze dne 31. 5. 2022. Dne 13. 6. 2022 žalobkyně na email žalované doručila výzvu, aby žalovaná uhradila nájemné za měsíce květen, červen a červenec 2022, když poslední uhrazené nájemné evidují za měsíc duben 2022.

10. Z dopisu ze dne 11. 8. 2022 a podacího lístku na č. l. 18 (č. l. 16) včetně dodejky soud zjistil, že žalobkyně vyzvala prostřednictvím svého zástupce žalovanou k úhradě dlužného nájemného a záloh služby za měsíce 5-7/2022, vyzvala žalovanou k úhradě této částky do 14 dnů ode dne doručení a upozornila na možnost výpovědi, přičemž byla upozorněna současně, že žalobkyně nemá zájem na prodloužení nájmu. Tento dopis byl podán na poště dne 11. 8. 2022.

11. Z výpisu z účtu za období 1-3/2022 majitele účtu , právnická osoba, . (č. l. 114) soud zjistil, že žalovaná uhradila nájem za byt za období leden až duben 2022 (platba za duben proběhla 23. 3. 2022).

12. Z emailové korespondence ze dne 29. 6. 2022 a 30. 6. 2022 (č. l. 158) soud zjistil, že žalovaná emailem sdělila žalobkyni, že její let byl zrušen a nezvládne předat byt 30. 6. 2022. Nechala v kuchyni jeden pár klíčů v kuchyni na stole a druhý může poslat poštou. Na to odpověděla žalobkyně, že tímto způsobem nedošlo k předání bytu, výpověď tedy je platná.

13. Z výpovědi ze dne 31. 8. 2022 včetně podacího lístku (na č. l. 40) soud zjistil, že žalobkyně ještě doručovala žalované z procesní opatrnosti výpověď z nájmu bytu dle § 2291 o. z. bez výpovědní lhůty pro porušení smlouvy spočívající v nezaplacení tří měsíčních nájmů; výpověď byla podána na poště doporučeně dne 31. 8. 2022.

14. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.

15. Žalobkyně a žalovaná dne 23. 8. 2021 uzavřely nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou 3 měsíců počínaje dnem 8. 9. 2021 s automatickým prodloužením nájmu a s předpokladem jeho trvání alespoň dva roky. K tomuto účelu strany v čl. VI. odst. 4 zakotvily, že pokud by celková doba nájmu dle této smlouvy byla pro poručení povinnosti nájemce nebo z důvodu na straně nájemce kratší než dva kalendářní roky, sjednaly smluvní strany, že složená jistota nájemcem ve výši 29 600 Kč se žalované nevrací. Nájemné a zálohy za služby ve výši 16 400 Kč měsíčně byla žalovaná povinna hradit do 5. dne příslušného měsíce. Předmětný byt byl žalované pronajat za účelem bydlení. Žalovaná oznámila žalobkyni 30. 5. 2022, že se musí vrátit do , Anonymizováno, a nebude pokračovat v nájmu, přičemž zaplatila naposledy nájemné za měsíc duben 2022. Dohodly se dále s žalobkyní, že tato bude brát její dopis jako výpověď, dohodly se na dvouměsíční výpovědní době a na tom, že žalovaná uhradí nájemné do července 2022 včetně, což žalovaná neučinila. Žalobkyně z důvodu právní jistoty ještě dne 31. 8. 2022 odeslala žalované výpověď z nájmu bytu pro porušení povinnosti zaplatit nájemné za tři měsíce nájemního vztahu. Žalovaná dne 29. 6. 2022 nadále v bytě bydlela, oznámila žalobkyni, že jí zrušili let a nechala na stole klíče od bytu. Protokol o odevzdání bytu s žalobkyní nepodepsala.

16. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

17. Dle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

18. Dle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

19. Dle § 2254 odst. 1 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

20. Dle § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

21. Dle § 2287 o. z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

22. Dle § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

23. Dle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

24. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

25. Na základě provedeného dokazování a hodnocení důkazů jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

26. Žalobkyně a žalovaná uzavřely nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou dle § 2235 o. z. a následující, ve které se žalobkyně zavázala žalované předat byt k užívání a žalovaná se zavázala hradit žalobkyni za užívání nájemné a úhrady za služby v souladu s § 2246 o. z. Žalovaná vypověděla nájem bytu dne 30. 5. 2022 z osobních důvodů, strany se dohodly na výpovědní době dvou měsíců s tím, že žalovaná zaplatí nájemné za měsíce květen, červen a červenec 2022. Žalovaná tuto svou povinnost porušila, když nezaplatila nájemné a zálohy za služby za měsíce květen, červen a červenec v celkové výši 49 200 Kč, a to přes emailové výzvy i přes výzvy žalobkyně doručované poštou.

27. K námitce učiněné opatrovníkem žalované, že žalobkyně neprokázala, že v období 5-7/2022 nájem trval, uvádí soud, že tato námitka byla vyvrácena provedeným dokazováním, neboť z emailové korespondence mezi účastníky a z výpisů z účtu bylo prokázáno, že žalovaná řádně hradila nájemné za měsíc duben 2022 a emailovou formou ze dne 30. 5. 2022 oznámila, že bude muset nájemní smlouvu ukončit, přičemž z navazující emailové komunikace ze dne 30. 6. 2022 je zřejmé, že žalovaná v bytě nadále bydlí a dosud byt žalobkyni nemohla předat, neboť jí aerolinky zrušily let. Je tak zřejmé, že nájemní vztah nadále trval i po dobu 5-7/2022 a zanikl nejdříve 31. 7. 2022 uplynutím (nutno dodat zkrácené – pro žalovanou výhodnější) dvouměsíční výpovědí doby. Žalovaná tak byla povinna zaplatit za tyto měsíce požadované nájemné a zálohy za služby.

28. K námitce opatrovníka žalované, že žalobkyně měla započíst část nájemného oproti žalovanou složené jistotě, uvádí soud, že i tuto námitku považuje za nedůvodnou. Soud se shoduje s žalobkyní, že ustanovení čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy je třeba vykládat ve smyslu § 555 odst. 1. o. z. dle svého obsahu. Vůle stran je zřejmá ze znění čl. III. smlouvy, tedy že smlouva se měla automaticky prodlužovat s předpokladem trvání nájemní smlouvy na dobu dvou let. Na článek VI. odst. 4 o propadnutí jistoty v případě, že by z důvodu na straně nájemce celková doba nájmu byla kratší než dva roky, je třeba nazírat jako na smluvní pokutu utvrzující povinnost nájemce setrvat v nájmu alespoň po dobu dvou let. Smluvní pokuta dle textu tohoto ustanovení smlouvy utvrzovala povinnost žalované setrvat v nájmu alespoň po dobu dvou let, aby žalobkyně jako pronajímatelka měla jistotu, že nejméně po tuto dobu bude předmět nájmu užíván ke sjednanému účelu a nebude muset po tuto dobu sjednávat podmínky nové nájemní smlouvy s jiným nájemcem. Smysl a účel sjednaného propadnutí jistoty je tak zjevný – utvrdit tuto povinnost žalované jako nájemce – přičemž tuto povinnost žalovaná porušila, aniž tvrdila jakékoliv liberační důvody či jiné důvody, proč by dané ustanovení nemělo být aplikováno (srovnej rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3819/2022).

29. Jelikož žalovaná porušila svou povinnost setrvat v nájmu po dobu dvou let, jistota jí složená se dle výslovného znění čl. VI. odst. 4 nevrací a propadá tak zcela žalobkyni (pronajímateli) jako smluvní pokuta. Žalobkyně tak tuto částku ani nemohla použít k započtení oproti své pohledávce na zaplacení nájemného za měsíce 5-7/2022, jak namítala prostřednictvím opatrovníka žalovaná. Soud tak zavázal žalovanou k úhradě dlužného nájemného ve výši 16 400 Kč za měsíce 5-7/2022 v celkové výši 49 200 Kč včetně úroku z prodlení z jednotlivé částky příslušného nájemného splatného k 5. dni příslušného měsíce ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

30. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšné žalované. Tuto náhradu nákladů řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 1 968 Kč, odměna advokáta za 5 úkonů právní služby dle § 6 a 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátní tarif (dále jen „a. t.“) z tarifní hodnoty 49 200 Kč spočívající ve výši 3 100 Kč za jeden úkon právní služby (za převzetí zastoupení, předžalobní výzvu, žalobu, účast u jednání dne 9. 4. 2024, vyjádření ze dne 20. 10. 2013), dále náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč za každý z 5 úkonů právní služby a náhrada za 21 % DPH, jíž je zástupce žalobkyně plátce. Celková výše náhrady nákladů řízení tak představuje částku 22 538 Kč.

31. Lhůta k plnění je určena dle § 160 odst. 1 o. s. ř. jako třídenní.